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楼市曙光初现反弹约在春季
2022年踏入最后一个月，楼价指数正不断寻底，估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据，当指数出现反弹时，反映市场的即时成交价已经上扬，买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了！ 估计楼市是否见底，首先要看大户动向！楼市大户当然是发展商，在1997年亚洲金融风暴时，发展商是毫不吝啬地劈价，甚至破例地发佣金让代理散货，代理的一手楼销售业务，也是从那个时代开始。相反，今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼，众多发展商异常地齐心，宁愿货尾团积至超过15,000伙，也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限，待楼市复常才卖楼也不迟！ 这也说明发展商也在等！等到何时？形势似乎越来越好！美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐，市场估计美国明年再加息1厘便到顶！当美国明年真的进入衰退，2024年又有望减息推动经济复苏！ 国内的防疫政策，对香港这个代理人角色影响很大，无论是人才及资金都很难进入市场，结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变，大家必须留意发展动向，2023年复常应该是务实的想法。一旦复常，香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底，那么楼市还会远吗？ 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因，但卖海外物业的同事反映，大部分移民已经离开香港，高峰期已过，可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港，居住及投资需求也会迅速到位，笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵，加上年尾又碰上世界杯，利好消息会在农历年后，陆续被市场认同及确认！ 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数，自高位会有15%-20%的跌幅，触动政府的神经，撤回辣招税的机会颇大！而且，重推投资移民以填补人才流失也是当务之急，若一并将置业纳入投资计划之内，必定能够让楼市重新加入动力！所以笔者估计在明年春季，多项利好消息刺激之下，楼市可以摆脱当前的悲观情绪，回复较正常的市况！ 如果大家想执「超笋价」的物业，就要好好把握当前的良机了！
减辣不足，楼价难升 人口增加利长远需求
上星期三，万众期待的施政报告出台，对于急于售楼的业主来说，并未有带来足够的好消息，由于财爷事先已扬言会有所行动，大众的期望越高，自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」，并非完全「撤辣」，其实并不奇怪！为官之道自然求安全为先，失撤一半，再看形势，如有需要再减辣也可。 不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减，而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐，现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」，根本没有作用，当今的情况是在高利率年代，存款有5%的收益，买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租，可供出租的单位自然越来越少，租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租，配合「抢人才」，大量人口将会移民香港，居住的需求有增无减，租盘现在变成奇货可居。当然，政府也有顺应民意，将合资格人才的印花税，由过去「先征后退」改为「先免后征」，大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。 施政报告中，另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期，由以往的30年延长至50年，目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高，按揭年期变得很短，经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭，让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择，而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋，也有助居屋第二市场的楼价更合理化！ 另一个施政报告的亮点，是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」，虽然数目微不足道，但反映政府增加人口的立的立场，加上其他的辅助设施，连上楼也优先，可见政府在面对香港老龄化的问题下，开始下功夫认真地处理！ 除了「谷生育」外，更有效的方法自然是吸引外地移民，所以推出了投资移民政策，虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内，但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会，所以也推出及加强各种「抢人才」计划，包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港／回港就业安排」，计划五花八门，相信移民也会越来越多，所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减，楼价短期可能会受高利率影响，但利率有升有降，笔者对香港的物业前景仍然是乐观的！
楼价跌不停 谷底何时见
差饷物业估价最新公布10月住宅售价指数已经跌至自2017年3月以来的逾6年半新低，中原城市指数自最高位也下跌了超过20%，跌幅之大已超过2008年金融风暴时的跌幅，仅次于1997年的大崩盘，在技术走势而言已经跌破支持位，可谓无险可守，令大家也非常忧虑！ 笔者亲身经历过97年的情况，跟今天不可同日而语，当时全民炒楼，亚洲金融风暴一刮起，大家只能尽快出售物业还债，情况有如雪崩一样，大家都无法幸免。今天住宅楼按的借贷都很低，60%以上没有按揭，急售物业的只是两种人，第一种是移民的业主，但笔者在市场发现这类业主越来越少，移民的高峰期已过去；另一种则是银主盘或是被银行Call Loan的生意人，银行对商用物业并不看好，并大幅收缩此类贷款！例如笔者有一位朋友，持有估价一亿元港币的商用物业，在银行贷款$5,500万，但银行在进行每年的例行检讨时，要求该业主即时偿还$2,000万，将贷款额减至$3,500万，市场上有部份杠杆高的业主，也就唯有急售物业还债，包括住宅物业，一旦未能及时还钱，随时变成银主盘！当然，这种情况未致于太普遍，银主盘数量也只维持低于三位数，不致于引发楼价大崩盘，但商家在此气氛下只会保留现金，不会贸然再入市买住宅物业了！ 至于一般投资者，在5%以上定期存款利率下，已经没有多大动力去买楼收租，收取3%或以下的回报，加上政府只「减辣」一半，继续收取7.5%的印花税，买楼投资更加乏人问津，2024年的住宅买家，就只余下用家了！换楼客也是受限于「辣招」，只余下上车客，一向以来这类买家很受市场气氛推动，市旺时争相抢购，市淡时就宁愿租楼暂住，至于另一类新香港人，相信是未来入市的主力，但移民是大事，始终需要时间才能成事，效果相信也在2024年中以后才会慢慢显著起来。 最后，笔者相信要楼价见底，起码大家要见到减息半厘以上，加上发展商大幅减价，令成交大幅回升，才能增强买家信心。一、二手物业合共每月成交超过4,000宗以上，并连续出现三个月的话，楼价才有机会见底。当然，若果政府加快取消「辣招」或美国减息的速度加快的话，香港楼价见底之时也会随之加快！
一手销情未达目标 放手减辣难掀炒风
上周有新界洪水桥的汇都及港岛黄竹坑站上盖的海盈山两个全新盘开售，前者是上车盘，绝大部份都是$700万以下的楼价；相反港岛区楼价由$1,000万至$3,000万不等，以往相同位置的楼盘都是换楼客及投资者为主。这两个新盘受到市场的特别关注，因为是财爷放宽楼按的首次大型新盘开售。结果销情并不理想，汇都只出售64间，约占推出单位的1/3，而黄竹坑的海盈山也只售出48个单位，占推出的40%左右。一般来说，首次推盘发展商也会克制定价，以求「一Q清袋」，制造抢购气氛，有利再推售余下的单位！ 今次反应未达目标，其实笔者不太意外，虽然有放宽楼按政策，但对上车盘汇都来说实际帮助有限，最高仍然是可按九成，只是保险按揭由30%改为20 %，保险费便宜了。自从上一次财爷将九成按揭扩展至$1000万，$600万以下细价楼的优势就已经减少了，买家开始倾向买$600万以上的物业，因首期相差不大，而地点及面积却有更多的选择，今次汇都正正受到此影响销情。至于海盈山的主要客群之一是投资者，但在高息及高税的背景下，放宽楼按对其帮助有限，至于另一种主要客群是换楼人士，虽然受益于放宽楼按，但15%的印花税仍需预先支付，要通过两间物业的压力测试仍然是困难重重！ 今次售楼结果，充份反映当前香港住宅购买力的瘦弱，市场上的投资者在当下投资市场连一般定期存款都有4厘以上的利息，更不要说一些年期较长的投资债券，也很容易有5厘以上的回报。笔者也刚刚购入达6厘的汇丰银行债券，相对于2厘左右回报的物业租金收益，大部份投资者都不会轻易出手买楼收租。另一方面，香港近年有大量年轻人的移民，他们都是上车盘的主力买家，刚刚上月加拿大又放宽对香港年轻人的移民资格，令近十年大专毕业生只要在加拿大工作一年，便可获得永久居民资格，这种「抢人才」计划，又不知将会抢去香港多少年青人。 相反，外地来港的「专才」、「优才」，却要支付30%印花税，对吸引他们来港落地生根，无疑是一种阻碍。财爷应放心减辣，首先应对此等「人才」，暂缓缴付印花税，若七年内卖楼才征收额外税项，才能补充离港的购买力，也间接令人才愿意留港发展，收一石二鸟之效！ 在购买力疲弱的背景下，笔者大胆预测，即使财爷取消全部辣招，也难掀起炒风！相反若不及时行动，楼市信心再进一步下跌的话，要挽回却是非常困难！
楼市辣招调整之我见
财爷陈茂波已预告在十月施政报告会对楼市辣招进行调整，在楼市成交整度疏落，楼市大幅下跌的背景下，迟到好过冇到！只希望其调整到位，大刀阔斧进行改革，为奄奄一息的楼市打加强针，为香港经济重振旗鼓打好基础！ 在提出笔者的建议前，先回顾所谓的辣招。首先一直以来香港置业都需要支付印花税（Stamp duty），印花税应付的金额是根据楼价而征收，由港币$100至楼价的4.25%不等，这税项就是从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。自2010年起，不同阶段增设额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）、买家印花税(Buyer Stamp Duty, BSD)及双倍印花税（Double Stamp Duty, DSD），通过上面三种税收来压抑住宅物业的投机及投资需求，防止楼价急升。其实投机活动已经绝迹多时，而投资活动也大幅减少，令租盘供应越来越少，租金也自然被提高，而楼价自去年高位下跌已达15%，在这种背景下调整辣招已经是无可避免。各界人士都在呼吁减辣的情况下，港府仍坚持不减辣只令大家觉得反应过于保守及缓慢！ 无论如何，财爷预告减辣，希望今次调整措施能够一步到位，不要只做少修少补，对香港并无好处。首先，笔者建议SSD并不需要撤销，持有物业少于6个月需缴交的SSD是20%楼价、6个月至12个月是15%、12个月至36个月是10% ，SSD对压抑投机炒风等影响是正面的，值得维持。不过业主如果能提出若干特殊情况下必需卖楼的原因，例如陷入财困、需债务重组，或业主及直属亲属不幸患上重病等等，需庞大医药费，经有关政府部门核实及批准，可以在特殊情况下获得豁免，就增加了辣招的灵活性，也令辣招更人性化！ 第二，当今只要买家并非香港永久性居民及首次置业的话，都需要支付15%楼价的DSD，对买楼投资者来说15%的税费需要超过5年的租金收益才能收回成本，吸引力自然大打折扣。其实买楼收租是一项长期而稳定的正当投资，在市场稳定下来的背景下，容许香港市民购买第二个物业作投资收租，是值得鼓励！所以建议港人购买第二个物业，应可免付DSD，只需支付正常的AVD就可以；至于非港人或有限公司，支付的税率也可以减半。 第三，BSD是非永久居民购买住宅时需缴付15%的楼价，连同DSD合共要付30%楼价的税金，金额非常惊人，与「抢人才」、「抢企业」的政策背道而驰。笔者建议可取消BSD，只收取DSD以防止外地人士抢高上车盘，损害首置客的上车机会，免税可规定只适用于1,000万以上的住宅物业，另外也可以参考澳洲对外地人的置业限制，只准购买新盘，不准外地人买二手物业，既可以保护二手楼盘免被抢高，照顾本地需求，也同时让发展商有客源保证，投标地皮时也自然更积极，间接提高库房收入，香港市民也自然有所裨益。
在家工作恒常化 写字楼前景黯淡
在疫情期间，不少公司的雇员都被迫在家工作，当初当然不适应，工作流程及设备都要作出相应的配合。但经过三年的实施，在家工作逐渐成为一种潮流，即使疫情过去了，不少公司仍然实施在家工作的模式。 在家工作恒常化，自然影响对写字楼的需求，笔者翻查政府在年初公布的《香港物业报告2023》，报告内指出香港的写字楼在2022年底空置面积超过2000万平方呎，相当于10幢IFC2 ，空置率已经达到14.4%，创出1998年后的新高纪录，相当惊人！空置面积大增主因是供应增加，单是2022年便有超过370万平方呎的写字楼落成，为2021年落成量的7倍，而展望2023年落成量则是287万平方呎，而2024年则是114万平方呎，如果需求不增加的话，空置面积则会继续上升至超过2400万平方呎。根据专门做写字楼的代理朋友透露，高危期在2024年至2025年，他们估计会有大量外资银行的租约到期，银行是喜欢实施在家工作的行业之一，可以预期当租约到期，自然会大量缩减写字楼的租赁面积，空置率可能会进一步上升。 香港其实已经较为幸运，相比外国，在家工作更为流行。笔者有两位女儿在工作，一位在澳洲，她每星期只有一天回写字楼，其余日子都是在家工作；相反，在香港工作的女儿则是每星期有一天在家工作而已。而笔者有亲戚也在英国工作，他在新公司工作了九个月，只有三天回公司工作，其余时间都是在家工作。可见在外国写字楼面对的困境，比起香港更加困难！ 香港的写字楼业主，尤其是甲级，大部份都是大财团或是身经百战的投资者，借贷杠杆一般不高，被迫贱卖的机会很小，再加上国内经济一旦复常，人民币国际化持续，香港作为全球最主要的离岸交易中心，对写字楼的需求是有增无减，危机较低。 相反，外国的写字楼不少是由基金或ETF形式持有，过去几年利用低息进行借贷入市，杠杆比例高，一旦空置率上升，租金收益下跌，在利息上升的背景下，供款也可能出现问题，一旦违约银行就会收楼迫仓，贱卖物业，新一波的信贷危机由写字楼引发，一点也不出奇！ 作为投资者，宜减低同类物业或金融产品的投资，若利用杠杆借贷的话更宜及早行动，减低风险！
楼价急跌，成交大减政府宜为楼市加动力
本周地产成交的新闻，几乎全部都是利淡消息，业主劈价、蚀本卖楼、代理行减铺炒人等等，也有不少声音要求政府减辣，甚至完全取消辣招。笔者相信政府既不想楼价急升，也不想楼价急跌，香港大概有一半家庭拥有自买物业，楼价大跌对社会消费也带来负面影响，加上地产的产业键牵涉甚广，楼市不景对社会各行各业带来很多负面影响！ 笔者认为政府调整辣招只是时间问题，当今政府收到的统计数字明显有延后的问题，官方只录得10%以下的跌幅，政府自然认为幅度少，其实在市场人士都知道跌幅应该已达15%或以上，而且跌势非常急，有业内人士估计至年底，跌幅可能达到20%。跌价大而且急，会大大打击买家信心，又会进一步推迟置业决定，令楼市产生恶性循环。笔者只希望政府应主动收集更新更准确的市场资料，及时作出精确决定，以免将来更难挽救！ 除了辣招以外，笔者亦关心政府会如何调整房屋相关政策，以达至社会更和谐，更稳定！在楼价调整的背景下，推出更多鼓励政策，协助首置客上车，例如厘印费多年来都没有随通胀调整，一个500万的上车盘，厘印费已达15万，令首期由50万提升至65万，笔者建议将500万或以下楼价的物业其厘印费减至$100，其他房价的厘印费也应相应减低！ 随着居屋的楼龄越来越大，超过政府担保期的物业就越来越多，白居二买家为了可以做到925（9成按揭及25年供款期），可选择的楼盘越来越少，变相推高了白居二的成交价。以最近马鞍山锦丰苑为例，一个可以做925的432呎单位成交价达到403万，而一个不可以925的431呎单位，成交价只是315万，两者之间往往相差15-20%，所以政府也应该延长居屋的担保期，让白居二买家有更多选择，也有助压低居屋的二手价。 最后，因应香港有不少年青人移居外地，需要补充各方面的人才，笔者也建议重新开放投资移民，将投资金额提升至3000万，并将物业纳入投资范围内，以往怕会推高楼价，现在1000万以上物业市场像一潭死水，不用顾虑会推升楼价有很大的影响了！
疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀
笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
葡萄牙购房移民关停？来了解2023年葡萄牙黄金签证新政
许多人都因为葡萄牙的温和气候，以及当地的海鲜吸引，甚至想要在这个国家置业移民，好好享受生活。不过，葡萄牙最诱人的，应该就是该国政府推出的“黄金签证”，其门槛极低的投资移民计划，对许多投资者或移民者来说，可是一个潜力股。 如果有意申请到葡萄牙置业移民的人，相信都对葡萄牙的黄金签证不陌生。葡萄牙政府为了吸引外资以刺激当地经济，而公布这项政策，允许非欧盟成员国的公民，透过置业或投资企业取得葡萄牙国籍。 自黄金签证在2012年推出以来，就吸引许多海外人民申请投资，并移民到葡萄牙。根据2020年黄金签证推出8周年，葡萄牙政府公开的历年获批的申请数量显示，8年间共有9,254名申请人成功获得黄金居留卡，其中4,728人来自中国，而随行家属则高达15,864人；投资金额方面，则吸引多达56亿欧元（折合人民币约430亿元）。 为何说葡萄牙黄金签证是潜力股？ 1. 获得居留签证自由进出欧洲国家 首先，葡萄牙是欧盟和《申根公约》的成员国，如果持有葡萄牙居留签证，就可以自由出入欧洲26个申根成员国。 这些国家包括奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、冰岛、义大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛维尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马尔他、瑞士和列支敦斯登。 不仅如此，透过置业移民，你只要平均每年在葡萄牙居住7日，便可维持居留身份，再取得葡萄牙国籍。接着，当你持有葡萄牙护照，你更能享有全球158个国家免签证或落地签证。 2. 黄金签证申请门槛低，投资方法简单 比起其他国家的移民签证，葡萄牙的黄金签证申请门槛非常低，对申请者没有语言、学历和资金来源证明等资格要求。简单而言，只要你想要到葡萄牙移民生活，任何人都可以申请。 既然是投资移民，当然是要购房才能移民葡萄牙。不过，葡萄牙黄金签证的投资方法也是相对简单，只要购买50万欧元（折合人民币约384万元）以上、没有任何债务或抵押的房地产，或35万欧元（折合人民币约269万元）的高龄物业，即可申请，而且不限数量。 当然，如果你觉得一个人购买房产很辛苦，也可以与其他人共同购买房地产；或者，如果该房产的售价超过50万欧元，超出了你的投资预算，超出的部分也可以向银行申请贷款完成投资。 换言之，只要你有投资的意愿，相信就能轻松投资葡萄牙房产，获得葡萄牙居留身份。 免“移民监” 为海外投资者提供便利 当你购买了葡萄牙房地产后，只要向有关当局提供购买物业的证明后，就能想葡萄牙移民局提出移民申请。 同时，你可以带着以下家属一起申请移民，实现“三代移民”的愿望： 配偶 18岁以下未婚子女 18岁以上未婚并全日制在读，经济上依赖于父母的子女 申请者父母 申请者配偶的父母 另外，一旦你的申请获批后，你将获得为期1年的黄金居留许可计划（简称为ARI签证），成为葡萄牙的临时居民。 与其他国家不同，葡萄牙的临时居民只需要平均每年在葡萄牙居住7日，便可以维持居留身份。居留者不需要为了保留其移民身份，而被迫在移民目的国长时间居住。 接着，一旦持有临时居留证年满5年后，你就能申请“黄金签证”获得永久居留。同时，申请黄金签证的整个过程非常快速，从提交表格到获批只需要1至3个月的时间。 获批后就能像葡萄牙人民一样，自由进出欧洲26个申根成员国了。就如上述所提到的，如果成为葡萄牙国民后，你便能享有欧盟成员国的所有福利。 2023年葡萄牙黄金签证新政策 2023年是葡萄牙黄金签证充满波折的一年，该国政府曾在2月宣布停止发放黄金签证。 葡萄牙总统在9月30日重新批准并签署了《Mais Habitação法案》，原本打算关停的葡萄牙黄金签证得以延续。 然而，新的立法终止了根据新的黄金签证计划进行的所有房地产投资，部分投资选项的最低投资额增加到50万欧元。 这次新法案在2023年10月生效，政策如下： 创造10个或更多的全国性就业机会 投资50 万欧元或以上投资在参与国家科学或技术体系的公共或私营科学研究机构 投资25万欧元或以上用于通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会等投资于艺术产出或支持艺术，重建或翻新国家遗产 投资50万欧元或以上专门用于购买根据葡萄牙法律成立的特定集体投资组织的股份（这些基金必须至少有五年的到期日，并将至少 60% 的投资分配给设在葡萄牙境内的商业公司） 投资50欧元或以上用于成立商业公司，并在本国境内设立注册办事处，同时创造 5 个永久性工作岗位 值得关注的是，修订后的葡萄牙黄金签证禁止任何房地产直接和间接投资。 了解葡萄牙内陆地区和群岛环境 里斯本、波尔图等沿海地区，都是葡萄牙的热门移民城市，即将在2022年排除在黄金签证的申请范围外，对许多投资者而言实属可惜。 不过，葡萄牙本身就因受到不同地形因素、纬度因素和海洋因素的影响，各个地区之间除了气候不同，风景也有各自的独特魅力。 亚速尔群岛有“大西洋上的9个女儿”的称号，因为它是葡萄牙的海外领土，由9个火山岛屿组成，孤悬于大西洋中的9个岛之间。这9个岛距离遥远，也有自己的特色，可谓是一岛一世界。 就如西部的弗洛雷斯有火山蚀刻出的天然瀑布；中部的特尔塞拉以世界遗产之城英雄港著称；皮库火山是葡萄牙最高峰；“蓝岛”法亚尔每年夏天遍山开满蓝色绣花求；东南角的圣玛丽亚有亚速尔的白沙海滩。 这里全年气候温和，无论在夏季或冬季，都让人感到十分舒适。 马德拉群岛位于大西洋正中间，是由马德拉岛和圣港两个岛屿和其他一些尚未被开发的岛屿组成，所以植被厚密，大部分面积属于保护区，是自然美丽的避风港。 虽然自然环境带来宁静的生活，但是这里全年会举办各种流行的节庆活动，如狂欢游行、鲜花节（Festa da Flor）、大西洋节（Festival Atlantico），以及年底的烟花表演，好不热闹！ 由于纬度和山地地形的影响，马德拉群岛的气候异常温和，夏季平均气温在24度，冬季平均气温为19度。这里还受到墨西哥暖流的影响，海水全年保持在宜人的温度，夏季平均温度为22度，冬季平均温度为18度。 葡萄牙东北部和阿连特茹都属于内陆地区，与中部和北部的地方相比，内陆地区在夏季时炎热干燥。众所周知，葡萄牙是欧洲气温最温暖的国家之一，但是内陆地区因融合了地中海和大西洋的气候，所以夏天时的气温超过30度，可是非常炎热。 除了里斯本、波尔图等热门城市，其实葡萄牙其他地区都富有特色和魅力，只是等待大家深入发掘。如果在内陆地区或群岛投资房产，或许还能真正地感受到葡萄牙的人文风情。 这篇文章由Sarah Chan撰写。
日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业
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