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坏消息已尽出楼市曙光初现
上周美国公布其9月份消费物价指数（CPI）增幅为7.7%，比市场预计的8%低，也连续3个月下跌！市场认为是通胀见顶的讯号，再加上部份美国联储局官员表示加息幅度可以减慢的言论，令市场预期美国息口会在明年上半年见顶！过去一年各大央行要大幅加息来压抑通胀，如果一旦通胀真的继续回落，加上停止加息的话，楼市摆除了其中一个负面因素！ 除了息口因素，中国的防疫政策也在调整当中，上周宣布取消航班溶断机制，也宣布隔离政策由「7+3」改为「5+3」，虽然短期内不会改变「动态清零」的政策，但要求各地要更精准防疫，尽量避免对民生带来困扰及经济带来不必要损失！政策方向正确，相信随着病毒的减弱，中国会循序渐进地复常，跟香港通关的日子会越来越近！ 当然，逆全球化、中美角力、俄乌战争等等负面因素，也非短时间可以全部消除，但中美元首终于可以在会议上当面会谈，德国总理也亲身来到中国与习近平主席见面。外交活动频繁，笔者当然不知道细节内容，但有接触、有沟通，肯定比没有好，也减低了擦枪走火的机会。 由于过去几个月，市场坏消息不绝，一致看淡，连行内地产代理的大行，也因生意淡薄而计划减200间分行及大幅裁员，大家其实不要太认真，这只是计划，落实执行的话，也非一朝一夕可以完成，只要楼市有起色，计划就会立即改变！作为业主，更加不要贱卖物业。 在市场上，每月都有些超跌盘出现，刚刚笔者留意到沙田第一城，有一低层单位成交价竟然是350万，同面积的历史高位是640万。虽然同层是凶宅单位，笔者觉得仍然是超跌价。另外，九龙凯帆轩一个两房单位以690万售出，银行估价却为930万，相信也是业主急于套现，加上看淡前景而大幅降价。淡市对买家来说，其实非常有利，现在买楼虽然加息，但实际支出更少！不用拿上面这么极端的例子，就以正常2021年9月份第一城1座高层H室为例，去年成交价为618万，息口2.4%，借款80%，分30年还款计算，每月需还款$19,754，今年最近成交为488万，楼价跌130万，供款利息即使升至2.925%，也只需每月还款$16,652，即使再加息至3.425%，每月供款也只是$17,741，仍比上年每月供少$2,013元。 笔者想强调，淡市买楼有优势，不要被淡市气氛影响而搁置，必须留意市场负面因素是否改变，要买到「超跌笋盘」，就必须紧贴市场，不要走宝！
楼价跌不停 谷底何时见
差饷物业估价最新公布10月住宅售价指数已经跌至自2017年3月以来的逾6年半新低，中原城市指数自最高位也下跌了超过20%，跌幅之大已超过2008年金融风暴时的跌幅，仅次于1997年的大崩盘，在技术走势而言已经跌破支持位，可谓无险可守，令大家也非常忧虑！ 笔者亲身经历过97年的情况，跟今天不可同日而语，当时全民炒楼，亚洲金融风暴一刮起，大家只能尽快出售物业还债，情况有如雪崩一样，大家都无法幸免。今天住宅楼按的借贷都很低，60%以上没有按揭，急售物业的只是两种人，第一种是移民的业主，但笔者在市场发现这类业主越来越少，移民的高峰期已过去；另一种则是银主盘或是被银行Call Loan的生意人，银行对商用物业并不看好，并大幅收缩此类贷款！例如笔者有一位朋友，持有估价一亿元港币的商用物业，在银行贷款$5,500万，但银行在进行每年的例行检讨时，要求该业主即时偿还$2,000万，将贷款额减至$3,500万，市场上有部份杠杆高的业主，也就唯有急售物业还债，包括住宅物业，一旦未能及时还钱，随时变成银主盘！当然，这种情况未致于太普遍，银主盘数量也只维持低于三位数，不致于引发楼价大崩盘，但商家在此气氛下只会保留现金，不会贸然再入市买住宅物业了！ 至于一般投资者，在5%以上定期存款利率下，已经没有多大动力去买楼收租，收取3%或以下的回报，加上政府只「减辣」一半，继续收取7.5%的印花税，买楼投资更加乏人问津，2024年的住宅买家，就只余下用家了！换楼客也是受限于「辣招」，只余下上车客，一向以来这类买家很受市场气氛推动，市旺时争相抢购，市淡时就宁愿租楼暂住，至于另一类新香港人，相信是未来入市的主力，但移民是大事，始终需要时间才能成事，效果相信也在2024年中以后才会慢慢显著起来。 最后，笔者相信要楼价见底，起码大家要见到减息半厘以上，加上发展商大幅减价，令成交大幅回升，才能增强买家信心。一、二手物业合共每月成交超过4,000宗以上，并连续出现三个月的话，楼价才有机会见底。当然，若果政府加快取消「辣招」或美国减息的速度加快的话，香港楼价见底之时也会随之加快！
楼市辣招调整之我见
财爷陈茂波已预告在十月施政报告会对楼市辣招进行调整，在楼市成交整度疏落，楼市大幅下跌的背景下，迟到好过冇到！只希望其调整到位，大刀阔斧进行改革，为奄奄一息的楼市打加强针，为香港经济重振旗鼓打好基础！ 在提出笔者的建议前，先回顾所谓的辣招。首先一直以来香港置业都需要支付印花税（Stamp duty），印花税应付的金额是根据楼价而征收，由港币$100至楼价的4.25%不等，这税项就是从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。自2010年起，不同阶段增设额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）、买家印花税(Buyer Stamp Duty, BSD)及双倍印花税（Double Stamp Duty, DSD），通过上面三种税收来压抑住宅物业的投机及投资需求，防止楼价急升。其实投机活动已经绝迹多时，而投资活动也大幅减少，令租盘供应越来越少，租金也自然被提高，而楼价自去年高位下跌已达15%，在这种背景下调整辣招已经是无可避免。各界人士都在呼吁减辣的情况下，港府仍坚持不减辣只令大家觉得反应过于保守及缓慢！ 无论如何，财爷预告减辣，希望今次调整措施能够一步到位，不要只做少修少补，对香港并无好处。首先，笔者建议SSD并不需要撤销，持有物业少于6个月需缴交的SSD是20%楼价、6个月至12个月是15%、12个月至36个月是10% ，SSD对压抑投机炒风等影响是正面的，值得维持。不过业主如果能提出若干特殊情况下必需卖楼的原因，例如陷入财困、需债务重组，或业主及直属亲属不幸患上重病等等，需庞大医药费，经有关政府部门核实及批准，可以在特殊情况下获得豁免，就增加了辣招的灵活性，也令辣招更人性化！ 第二，当今只要买家并非香港永久性居民及首次置业的话，都需要支付15%楼价的DSD，对买楼投资者来说15%的税费需要超过5年的租金收益才能收回成本，吸引力自然大打折扣。其实买楼收租是一项长期而稳定的正当投资，在市场稳定下来的背景下，容许香港市民购买第二个物业作投资收租，是值得鼓励！所以建议港人购买第二个物业，应可免付DSD，只需支付正常的AVD就可以；至于非港人或有限公司，支付的税率也可以减半。 第三，BSD是非永久居民购买住宅时需缴付15%的楼价，连同DSD合共要付30%楼价的税金，金额非常惊人，与「抢人才」、「抢企业」的政策背道而驰。笔者建议可取消BSD，只收取DSD以防止外地人士抢高上车盘，损害首置客的上车机会，免税可规定只适用于1,000万以上的住宅物业，另外也可以参考澳洲对外地人的置业限制，只准购买新盘，不准外地人买二手物业，既可以保护二手楼盘免被抢高，照顾本地需求，也同时让发展商有客源保证，投标地皮时也自然更积极，间接提高库房收入，香港市民也自然有所裨益。
新加坡楼价升势急 马来西亚新山水涨船高
最近市场已有不少评论指由于新加坡已经复常，吸引了不少香港资金及人才移居，楼价租金都有显著升幅。上周，笔者有机会跟一位已经移居新加坡三十多年的香港人，谈谈新加坡物业近况！ 根据他的描述，新加坡市面真的很兴旺，除了香港人外，东南亚也有不少资金及人才，原先可能会考虑香港，现在也转移至新加坡，另外国内也有不少家长以往会将子女送到欧、美、澳等国家留学，并会申请居留，但在中美角力背景下，新加坡成为他们的首选，反而成为受益者。 笔者常听说新加坡的房子也是非常抢手，优秀地段变成一房难求，私人物业租金在今年已经上涨了近三成，由于一般劳工大众都会居住在新加坡的公营房屋，私人物业租金上升，对他们影响不大，但是原来新加坡有不少东南亚籍的外地输入劳工，由于没有房屋福利，对他们的影响最为直接！ 结果，马来西亚的新山由于连接新加坡，就变成抢手货。情况就像20年前的深圳跟香港，两地只是一桥之隔，每天有大量香港人在香港工作，放工后返回深圳居住。根据资料，星马的新山口岸，每天都有30-40万人流通，新山覆盖的面积很大，中央市中心区，地段位置最优越、最接近新加坡，是最值得投资的地区！ 新加坡的楼价由最平每平方呎港币5000元至市中心豪宅区最贵可达每呎港币20,000元，而新山市中心地段的价钱每呎在港币2000元以下，跟新加坡有一大段距离，所以也吸引不少新加坡人在这里置业，作渡假之用！ 当然，香港人也喜欢在马来西亚置业，因为除了价钱平之外，饮食、语言、气候、时区等等都有优势，之前的MM2H第二家园暂停，加上疫情令热潮退却，现在往返交通及检疫方便得多，而MM2H也开始重启，虽然要求条件比之前严格，相信也会吸引港人投资或移居新山。 谈到投资前景的最大亮点，就是新加坡的地铁将延长至新山，工程已经展开，预计2026年底完成，地铁落成后两地的交通将大大改善，两地的楼价将进一步拉近。在新加坡物业前景看涨的背景下，新山的投资气象自然也会热闹起来！
交投显著回升！楼市大阳春再现？
2022年香港楼市经历了凄惨的一年，楼价下跌了15%，而交投量也大跌了40%，令不少代理行罕有地在年底减铺减人，但随着国内突然彻底地改变防疫政策及全面对外开放，为香港楼市打入一支强心针。 翻看成交资料，在2023年1月份的注册量为4,427宗，虽然这数字也属偏低水平，但已经比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的注册宗数为3,695宗，上升幅度就非常明显，只是半个月已经超过去年12月全月的成交数量。大家更要明白，从签署临时合约成交至签正式合约，会有大约14天时间的延后，2月1日至16日的成交期正好是春节假期，以往一般都是全年交投最淡静的月份，但今年2月份将打破惯例，笔者估计2月份全月将有超过7,000宗成交，楼市可说是已经完全复常了！ 楼价方面，指数回升只有2-3%，但市场上的「超笋价」、「超跌盘」已经完全消化了，去年底笔者在专栏中不断提醒对楼市不要太悲观，自住买家应趁机入市，希望读者能把握执平货的机会。虽然超平价的笋盘短期内都不会再现，但市场价格仍然比去年有近10%的差距，楼价会否延续升势，相信是大家关心的问题，发展商动态亦是举足轻重！ 虽然二手市场已经回复畅旺，但一手市场未有大型新盘出售，发展商仍然静观其变，2023年以来一直只是卖货尾，截至2月16日也只有717宗注册成交，笔者相信在2月尾，各大发展商会开始推售新盘，市场反应良好的话将会进一步推升楼市气氛。 另外，香港政府推出的「抢人才」计划，也有不错的成绩，据报导「高端人才」计划在推出不足2个月时间，已经有近万人申请，7,000人获批，这计划的人数并没有上限，只要反应好，每年为香港增加5-10万人不足为奇，对香港的高端住宅市场，将有不错的支持作用！ 当然，美国加息幅度、俄乌战争等等外围因素，仍会对香港楼市产生一定的影响。但影响力已经下降，只要不太负面，相信无碍香港楼市的动力。长远来说香港楼市的动力必须看经济，经济繁荣收入增加才能令楼市更上一层楼。在中美交恶的年代，香港中介人的角色无可避免受到影响，所以必须另谋出路，特首李家超出访中东，推动中东油企资金来港投资及上市集资，有利香港的金融市场更多元化，都是正确的方向。笔者也冀望香港政府及商界一同努力，多加利用香港背靠祖国的优势，为香港开出新路，经济好，楼市自然好！
租金平过供楼 租楼？买楼？
笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章，认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业，即使经纪佣金及厘印费不算，30年的总利息支出便达到$684万（以3.5厘计算），买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算，如果租金不变的话，总成本为$720万，即使以每年4%通帐计算，加租30年的总租金为$1,346万，也比买楼便宜！ 这位股评人似乎忘记了，经过30年后，买楼业主仍然拥有物业可以继续自住，继续节省租金，甚至可以做逆按揭，每月收取年金直至终老，成为业主能安享晚年的重要资产；或者将物业出售或出租，物业价值长期跟通帐挂勾，是抗通帐的最佳手段。相反作为租客，付出了30年的租金后，仍然是一无所有，过去支付的租金都是纯支出。其实，除了用30年后作比较外，拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便！ 作为业主，不怕物业两年的租约到期，随时可能被业主要求迁出，拥有物业会为家庭带来更高的安全感，尤其是女性，这不是金钱能计算的。实质上，也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上，令其更适合自己的个人喜好，更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外，物业也会为业主带来更多机会，笔者年轻时为了创业，也是靠卖出自住物业套现，才能实现自己的创业梦！在过去30多年的营商环境里，笔者也明白到跟银行贷款时，往往根据贷款人有多少物业，不抵押也好，抵押也好，即使是有政府保证的贷款，有物业的话银行就容易商量多了！ 当然，赞同租楼的，往往认为租楼可保留更多现金在手，可以进行股票或其他金融产品投资，灵活好多，不需要硬性规定每月供款，有被绑死一世的感觉！对于真正精于投资的专家来说，可能是真的，但对于很大部份普罗大众来说，投资并不是一件容易掌握的事，往往「损手烂脚」，随时得不偿失！ 而且没有固定的负担，年轻人更容易倾向过度消费，长辈作为过来人深明此理，所以往往会为子女付首期，变相迫子女有一定责任感去供款，也是「强迫储蓄（Forced Savings）」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录，按揭大多在10年左右便供满，趁年轻收入容易提升的背景下，买楼就变相令其储蓄上升，对日后创业也好，或将来退休也好，也有一定的倚靠了！ 所以在香港生活，有一套自住的物业，是利多于弊的，始终比租楼好！
政治社会现混乱 西方楼市有隐忧
过去一周，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世！安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」；实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随着俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应！ 至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例！更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例！笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心！
香港养老好地方物业在手更休悠
笔者最近出席一个朋友的生日会，朋友刚刚登陆（60岁），参加者年龄也差不多，分享如何退休，在哪里退休养老最好！ 其中一位朋友分享，其亲戚在加拿大的体验，大家一向以为加拿大属先进国家，医疗又免费，居住环境又优美，地方又大，应该是理想退休之地。但根据朋友分享，由于当地医疗属公营免费，医生每天诊症数量有限，超出的诊金大部分都去了税局，医生自然不会多做！疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天，其余都变成视像。如果你有急病需看专科，又必须经家庭医生转介，即使你愿意付出更高诊金，也找不到私家医生，病情一拖再拖。相反，在香港可以先用私家医生诊症，做各式检查，政府医院转介仲有七折，一旦不幸确定有急病，公立医院是会立即安排入院，不少私家医生也同意，在公立医院做大型手术，不会比私家医院逊色，甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外，平时老人家需要起居饮食照料，在香港只需要付出少于港币5000元，已可以聘请一位留宿外佣，专职照顾老人家。在国内珠海，笔者朋友也需用人民币10,000元，才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家，在外国就更没可能了，唯一办法就是送去老人院，即使能够自行照顾，吃什么做什么，都要跟时间表，不及在家由专人照料般幸福了。 当然，有朋友质疑留在香港楼价高，消费贵，退休没收入，谈何容易？这也是事实，在香港生活拥有一个自住物业是很重要，除了解决居住问题，政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出，对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施，如果你有一个800万的物业，年龄70岁，逆按揭每月可以派$31,120予业主，直至去世为止，业主在生时仍然可以住在物业内，既不影响其居所，每月额外的收入，可请外佣照顾，更可以吃到世界各地入口的食物，作为一个退休长者，只要有安稳居所，安全便捷的医疗，又有专人照顾，要吃什么类型的食物都可以，而且香港是土生土长，有朋友吹水谈心事，在世界上也很难再找到更理想之地！ 所以不少年轻人，在置业时只计算每月租金便宜于供款，而断定买楼不化算，又不愿挨供款的压力，要放弃短期吃喝玩乐的消费，实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄，为自己的将来累积财富，不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来，对有楼一族，香港是养老的好地方！
楼市曙光初现反弹约在春季
2022年踏入最后一个月，楼价指数正不断寻底，估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据，当指数出现反弹时，反映市场的即时成交价已经上扬，买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了！ 估计楼市是否见底，首先要看大户动向！楼市大户当然是发展商，在1997年亚洲金融风暴时，发展商是毫不吝啬地劈价，甚至破例地发佣金让代理散货，代理的一手楼销售业务，也是从那个时代开始。相反，今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼，众多发展商异常地齐心，宁愿货尾团积至超过15,000伙，也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限，待楼市复常才卖楼也不迟！ 这也说明发展商也在等！等到何时？形势似乎越来越好！美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐，市场估计美国明年再加息1厘便到顶！当美国明年真的进入衰退，2024年又有望减息推动经济复苏！ 国内的防疫政策，对香港这个代理人角色影响很大，无论是人才及资金都很难进入市场，结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变，大家必须留意发展动向，2023年复常应该是务实的想法。一旦复常，香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底，那么楼市还会远吗？ 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因，但卖海外物业的同事反映，大部分移民已经离开香港，高峰期已过，可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港，居住及投资需求也会迅速到位，笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵，加上年尾又碰上世界杯，利好消息会在农历年后，陆续被市场认同及确认！ 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数，自高位会有15%-20%的跌幅，触动政府的神经，撤回辣招税的机会颇大！而且，重推投资移民以填补人才流失也是当务之急，若一并将置业纳入投资计划之内，必定能够让楼市重新加入动力！所以笔者估计在明年春季，多项利好消息刺激之下，楼市可以摆脱当前的悲观情绪，回复较正常的市况！ 如果大家想执「超笋价」的物业，就要好好把握当前的良机了！
以巴冲突 经济影响有利有弊
10月7日以来，以色利与巴勒斯坦再次发生冲突，自二次世界大战之后他们之间的斗争也是断断续续，从来没有停止过，只是在远方的香港要辨清事实究竟如何？到底谁是谁非？很多时也是难以分出对错！ 笔者幸运地在9月份到访以色利，有一位犹太籍的导游同行，因而对巴勒斯坦这片土地的历史有进一步的认识，也对犹太人的想法及取态有更深的体会！先从历史讲起，从犹太人的角度，他们是上帝的选民，整片巴勒斯坦土地也是上帝给予他们的，这些都记载在旧约圣经里。但从2000年前犹太人就被当时的罗马人驱逐出这片土地，被迫在世界各地流散，没有自己的国家及土地，而这片巴勒斯坦地区却成为阿拉伯人的家园。 自二次世界大战，犹太人被德国人屠杀，犹太复国主义兴起，犹太人也兴起回到此地重建以色列国土，自然与居住在此地的阿拉伯人发生冲突，联合国为了平息冲突推出所谓「两国方案」 ，将这片土地一分为二，以色列人口虽然占比不足20%，却被分配超过一半以上的土地，这安排自然不为巴方接受，从此战争不断。不过以色列有美国支持，拥有精良的武器，成功不断扩大以色列的控制范围，当今只余下加沙地带及约旦河西岸在阿拉伯人手中。在巴勒斯坦人眼中，这片土地他们已经居住了超过2000年，以色列不断在其土地上设立定居点，建立犹太人社区，是以色列的另类「殖民地」，也是不断在蚕食巴勒斯坦人的土地！ 今次控制加沙的哈玛斯对以色列发起袭击行动，源于2022年11月内塔尼亚胡再次当选以色列总理，他以强硬见称，在过去十多个月也加强了对加沙地带的骚扰及攻势，引起哈玛斯的不满，进行以暴易暴的报复及反击！笔者从导游口中得知，以色列人是很自负的，对此报复行动以牙还牙、血洗加沙的可能性非常高，但其他阿拉伯国家包括沙地、伊朗等等大国，自然会同情巴勒斯坦人的遭遇。 50年前的石油危机，也是因为以巴冲突引发全球石油恐慌，使油价疯狂上升。 以往美国国力如日中天时，尚有能力控制战局不至太失控，但当今美国对中东的影响力大不如前，以巴冲突进一步升级的机会颇大，石油价格难免会进一步升高，推高欧美国家的通胀率，利息的下降速度自然减慢，对全球经济复苏自然不利！不过美国已经要应付俄乌战争，若再加上中东战争的话，对围堵中国的策略很不利，中国的前景却可以看高一线。 话虽如此，笔者也希望以巴冲突能够缓和，减少伤亡，事情未来发展如何值得大家留心！
