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楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信
上周，国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力（International Housing Affordability）报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首， 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数，本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然，在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼，难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子，在2008年金融海啸前夕，美国不少银行提供超过楼价100%的按揭，入息证明也很宽松。基本上，你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下，又不断上升，升值后卖楼，除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标，方程式太简单，未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区，悉尼的房价收入比为13.8倍，加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港，这些地区的税率远高于香港，个人入息税率通常从30%起，甚至高达50%，而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说，如果按税后收入来计算，悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6，而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ，远低于香港的情况。其实，新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元，与香港的价钱不遑多让；但他们有大量的廉价组屋售予普通大众，令其整体比率大幅下降！ 相反，香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同，各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外，香港有超过三分之二的业主已经没有按揭，许多是退休人士，虽然他们没有收入，但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而，这在数字上会大大提升负担比率。因此，笔者强调不要仅凭一个简单的公式，甚至只是看到文章的标题，就轻易接受其结论，需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
中央重招救楼市 置业信心可挽回
4月30日，中国召开了政治局会议，强调需要“统筹研究消化存量房屋和优化增量住房的政策措施”。这是国家最高层罕见地发文，明确表示要解决房地产问题。正当大家猜测研究结果何时会出台时，国务院副总理何立峰于上周五5月17日公布了相关结果。 具体措施包括四点，首先设立3,000亿再贷款额度，鼓励银行等金融机构借款与国有企业。以合理价格收购已建成的未出售商品房，并改为保障性住房。以60%在贷款比率推算 ，可带动5,000亿的银行资金去收购发展商手上的房屋。 这3,000亿也是国家真金白银拿出来支持房地产复苏，对重振大家的购房信心有莫大帮助；尤其是今次出招非常快 ，此次政策从提出到落实仅用了17天时间，坊间就有人估计这主意必须来自中国最高层。 既然如此，中央救市的决心已定。尽管有人认为3,000亿的金额对于超过7万亿市值的待售商品房来说只是杯水车薪，但笔者认为这只是一个引子。配合另外三项措施，可以有效带动市场的购买力。如果计划效果良好，不排除进一步追加资金的可能性。 拯救市场还有额外三招： （一）降低全国个人住房贷款的最低首付比率，首套房降至15%，第二套房降至25% （二）取消个人住房贷款利率下限，贷款利率由市场自由竞争决定 （三）下调住房公积金贷款利率0.25%，五年以上利率为2.85% 这些措施结合起来，成功传递了楼价“触底”的讯息。买家的首付和利息支出大大降低，使得购房变得更加轻松，入市更加容易。 反观香港，情况也有些相似，大量房产积压需要消化。笔者认为香港政府可能会跟随国内的步伐。一旦取消所有限制措施后，若未能达到预期效果，香港政府实际上还有很多对策可用。 例如，笔者在五月初曾建议类似于沪深港通的措施，与内地人士开通一些配额，或允许通过高才通或优才计划入境香港的人才合法调动资金来港置业，这样楼市的库存问题自然可以解决。 因此，随着中央推出重磅措施，香港官员也会大胆效法，大家不用太担心。
马来西亚第二家园常见的37个问题
马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低，申请方便吸引了众多国人的目光，很多人对该政策并不是很了解，下面针对一些常见问题为您解答： 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗？ 答：严格来说，“第二家园”并不是完全的移民计划，而是一个长期免签证的有条件永居计划，或者说是一种侨居特权及身份。因为，它不需要在国外接受移民监，不需在国内上报备案。可以不去居住，也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕，为何还要移民到马来西亚？ 答：欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕，但是生活费用较高，距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕，人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家，日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗？ 答：马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会，马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活，相处得非常融洽与和睦。而且，占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位，在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位，甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗？为什么选择退休或居住在马来西亚？ 答：适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美，气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份？ 答：其实，这些身份都是虚幻的，一旦政策变动，都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗？为什么？ 答：是；因为按照马来西亚的规定，50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币（第一年60万）就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划，对我有什么好处？如果我不想出国也适合申请吗？ 答：好处很多。对小孩来说，方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育，方便以华侨生身份参加中高考，方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说，可以方便出国签证，方便国外旅游度假，方便回避国内各种风险，方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等，方便开展东盟贸易，方便资金转移到国外存取，获取高额利息避险，方便到国外购买永久产权住房，方便移民第三国等。对老年人来说，马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻，就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此，可以说，只要够条件，几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益，不出国侨居也可以获得上述的权益，同样好处多多。 8、不用移民，你就可以随时到海外定居，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表，符合条件的话，2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息，不需付钱给移民局，就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了，仅需从银行取回资金就可以了，不会有任何损失。 10、有哪个国家，可以对中国公民出国无须办理签证？ 答：马来西亚，只要你办理了我的第二家园计划，仍然是中国公民，但是可获得10年期无限次的免签证自由出入，终身可续签。对于去第三国的签证，在签证方面的优势就是，世界上有120多个国家对马来西亚实行免签，第二家园人士到第三国签证可以不回国办理，直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理，另外，就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份，又不影响国内的身份呢？ 答：加入马来西亚第二家园计划后，你就拥有了在大马的特殊身份，享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划，我的英语水平不行怎么办，到了国外不会成为哑巴吧？ 答：语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家，华人在马来西亚占30％，除英语和普通话外，福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份，每次去马来西亚还要再办理签证吗？ 答：不需要。在马来西亚国际机场，有专门的第二家园贵宾通道，你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家，有多快？ 答：马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别？ 答：有区别，下面为您介绍。 美国绿卡：办理时长 (12-24个月) ；资金要求 53万美元=362万元； 申请费用20万人民币；有居住要求 加拿大枫叶卡：办理时长 (24-36个月) ；资金要求 80万加币=533万元；申请费用20万人民币；有居住要求 新加坡绿卡：办理时长 (6-12个月)；资金要求100万新币=498万元；申请费用10万人民币；有居住要求 大马MM2H卡：办理时长 (2-3个月) ；资金要求30/15万马币=60/30万元 ；申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活，会有孤独的异乡感吗？ 答：没有。本身华人占了全国人数的1/3，况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌，以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗？ 答：以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划，使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民！” 18、参与了马来西亚第二家园计划，是不是意味着就不好再移民其它国家了？有影响吗？ 答：不是。对你移民其它国家没有任何影响，反而有帮助。因为，你拥有马来西亚第二家园计划身份，国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度，会为你加分的。从我们操作的经验看，很多拥有第二家园身份的，在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗？ 答：所有的移民项目都会有移民监，也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去，你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚，那要花多少钱？ 答：只要主申请者一个人办理了第二家园计划，全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民，马来西亚也是一样吗？ 答：不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园，全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适，为什么还要考虑移民呢？ 答：也许目前你感觉很好，但难免将来需要！没有人对自己的未来不关心，没有人对自己的子女不关心，没有人对自己的父母不关心，没有人对自己的财富不关心！而只要取得第二家园的身份，就可以回避很多风险，增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加，你相信么？ 答：是的。以前到这些国家留学，是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后，你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”，只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说，现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划，对你的孩子越有利？ 答：因为，你的孩子从小可以进入马国的学校学习，接受中英文国际化教育，长大后直接读双联课程，轻松留学英澳美。如回国，还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上，你的孩子已经比别人的跑在前头，在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱，赚取去海外留学节省2/3费用，你愿意吗？ 答：当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业，获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱，赚取在国内高考成绩再加十分，你愿意吗？ 答：当然愿意。加入第二家园，你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划，你的身份就比人高了一等？ 答：拥有着第二家园身份地位，日后在马国将享有各方面的优惠，包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国，你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚，生活成本不是变得比国内更高了吗？ 答：不会。马来西亚的生活质量虽然高，但价格比较低廉，很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划，对我在东盟国家开辟事业有利吗？ 答：有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零，投资免税等政策。第三，方便你开拓国际视野，在各国建立你的业务总部。第四，方便你的产品进入欧美市场，开展转口贸易。 30、你的钱，存在国内安全吗？ 答：不安全。第一国内通货膨胀严重，存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询，甚至冻结。第三信息的保密性太差，隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行，即可稳步增值，坐享高于国内的利率，又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策，全世界银行都在此地竞争，服务水平高，因此，对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划，就算移民马来西亚了吗？ 答：不算。但如果你加入了第二家园计划，再想移民到大马，申请起来就很容易了。正是因为这点，你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后，可以享受哪些政策方面的福利待遇？ 答：主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇，大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇，医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划，从马来西亚转签其它国家容易办理吗？ 答：马来西亚与120余个国家实行互免签协议，没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗？ 答：是的。房价跌，股价跌，日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低，投资矿产被压缩。总之，属于投下去的资产都在跌，而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期，一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划，就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下，你现在还敢在国内购买房子吗？ 答：逆势而为，无异于鸡蛋碰石头！不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房，不如去国外买房划算一些呢？ 答：国内房价处在历史高位，况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后，目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价，均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来，到目前为止，房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人，我怎么可以让我的资产稳定升值？ 答：参与第二家园计划当中来，我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内，什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人，是首选。 来源：瑞投咨网 责任编辑：Shelly Du
非加拿大公民不能在加拿大买房了？这些群体享有豁免权！
为了提高加拿大人民的房产购买能力，加拿大总理特鲁多（Trudeau ）于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。 本该于2025年1月1日结束的买房禁令，却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年，以增加当地的住宅供应，并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此，自2023年起，非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内，购买加拿大非休闲住宅物业。 所有非法购房者将被罚款高达1万加元（约合5.75万港元），而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。 哪个群体将被影响？ 所有非加拿大公民将涉及在内，无法在加拿大购买住宅房屋。 但是，以下群体享有豁免权，仍可在加拿大买房： 加拿大公民和永久居民 未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司 由非加拿大公民控管的公司 国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人（之前的纳税申报表和工作经验已被废除） 已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员 具有临时居民许可证的外国人（包括难民） 实施限制令后，哪些房屋不能被购买？ 限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。 然而，非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。 加拿大公民和永久居民买房的好机会 虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性，但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。 随着延长外籍买家的买房禁令，加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋，为增加自己的房屋资产。 政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住，不会成为投资用途的资产类别。 加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策，对外籍买家来说，无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。 可是，禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令，可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。 无论如何，这项新政策对加拿大公民和永久居民而言，会是个投资房地产市场的绝佳机会。
2024年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
在之前的内容中，我们对澳大利亚这个国家做了 简单介绍，并介绍 怎样在澳洲进行置业投资、如何快速移民澳洲、以及 赴澳洲留学指南，现在讲为大家介绍澳洲百科的最后一部分——澳洲生活指南。 一、澳洲福利待遇一览 福利1：护照含金量世界第6 日前，亨利护照指数 (The Henley Passport Index) 公布了2024年最强护照名单，其中，澳洲的护照排名第6名。此排名包括了 199 种不同的护照和 227 个不同的旅行目的地，并通过对各国护照可免签的国家和地区数量以获得最终得出结果。 福利2：完善的高福利补贴 澳洲是发达国家中福利最高的移民国家，社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳洲绿卡身份居民和公民，都可享受其应有的福利待遇。常见的福利补贴包括育儿补贴（牛奶金）、首次购房补贴、失业补助金、4周带薪假期、丰厚的养老金等，大家可以通过【澳洲移民福利一览】了解详情。 福利3：全民健康医保Medicare 澳洲建立了完善的全民医疗保障制度，包括医疗保险制度、药品津贴计划、医疗费用支出安全网三部分。Medicare基本上提供了公民日常生活中所要用到的一切，其中包括：日常基本医疗保健、住院的相关治疗以及药品福利当中，确保让你在进行重大医疗事件时，不会因为费用而欠下巨款。点击查看【澳洲医疗保险介绍】。 福利4：贴钱补假 澳洲生育补贴多 澳洲家庭生一个孩子，一次性可以得到4000澳元的生育补助。孩子出生之后，还会根据每个家庭的不同状况获得政府的相关补助金。此外，为鼓励多生，澳洲相关政策规定，符合标准的女性可享受18周的带薪产假和12个月的无薪育儿假；2013年1月后，父亲在12个月的无薪陪产假的基础上，可享受两周的有薪“父亲与配偶津贴”。 福利5：澳洲护照隐藏福利多多 除了以上福利，持有澳洲护照还能享受到一些大家平时注意不到的隐藏福利。首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了新西兰的永居身份，可以自由往返、不受签证约束！同时，澳洲和世界上11个国家签订了医疗互助协议，澳洲公民在这11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 相关链接：这些澳洲移民福利政策让你心动了吗？ 二、189个免签国家 海外出行说走就走 189个免签国家 走遍全球说走就走 Henley & Partners顾问公司2024年1月的研究表明，澳洲公民享有免事先申请签证进入189个国家和地区 进行短期旅游访问的权利。澳洲护照的自由权利排在世界各国中的第6位。 澳洲入境签证 办理三步走 要申请澳洲签证，大概可以分成了解签证类型、递交申请、跟踪申请进度3大步骤，一起看看具体的需求： 1、了解签证类型 大家必须先决定好签证的种类。常见的澳洲签证类型 可分成学生签证和访客签证两大类，访客签证包括旅游、商务、探亲、团体签证四大类，每种签证对应的要求不一样。大家可以通过 Find a Visa工具 来找到适合自己需求的签证种类。 2、递交申请 针对每种不同签证，备齐对应文件、表格、材料，就可以提交签证申请，费用包括签证申请费和服务费。 3、跟踪申请进度 递交签证申请之后，大家可以通过VLN号码和出生日期来 跟踪申请进度。 相关阅读：手把手教你办理澳洲旅游签证 常见签证申请材料 不管哪类签证，有些材料时必备的，包括： 护照原件 身份证 户口本 存款证明 银行卡使用流水 相关阅读：澳洲签证好办吗？三个要避免的雷区 三、全球最宜居 + 最 佳养老地相关介绍 澳洲领衔全球最宜居城市 英国经济杂志《经济学人》（The Economist）公布了 2021年最宜居的城市TOP 10 ，本次的评量标准在稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件之外，还特别关注了对疫情的应对措施。澳洲城市依然表现突出（括号内为排名），阿德莱德（3）、珀斯（6）、墨尔本（9）、布里斯班（10）4个城市入选Top 10，澳洲成为全球公认的宜居之地！ 澳洲人自选的最宜居城市 以上是外界对澳洲城市的宜居程度的认可，但澳洲当地人却有着不一样的看法。那么，在澳洲人眼里，哪些城市最宜居呢？ 答案或许出乎大家的意料之外——阿德莱德连续3年被澳洲人选为最宜居城市 ，因为这里的人买得起房，生活质量更高！ 最适合养老的国度之一 澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右，并且很多人退休之后都选择在澳洲养老，这与澳洲生活环境与完善的福利制度密切相关，尤其是养老金和退休金。目前，澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。生活环境、福利待遇及养老模式，使得澳洲成为全球最适合养老的地方之一！ 澳洲十大退休居住地 当地媒体根据生活环境、消费水平、医疗设施和房价等因素，选出了最受欢迎的澳洲十大退休养老居住地： 新南威尔士州：Tweed Heads、Port Macquarie 昆士兰州：阳光海岸（The Sunshine Coast）、Coolangatta 维多利亚州：Echuca、Mornington半岛 南澳：阿德雷德岗（Adelaide Hills）、Yankalilla 西澳：Esperance 塔斯曼尼亚州：休恩峡谷（Huon Valley） 四、了解当地习俗 让您的移居生活更美好 澳洲一个月生活费要多少钱？ 澳洲物价最贵的城市是悉尼，生活成本指数比上海高62%！在悉尼生活，你将要预备大约3000澳元（约人民币1.5万元）的生活费；如果是一家三口的家庭，则要准备约4600澳元（约人民币2.2万元）。 主要支出分类 每月平均费用（澳元） 膳食 外食：$300 – $400（每人） 自煮：$250 – $300（每人） 住房 租房：$1600 – $2100 通用開支：$250 – 350 交通 公共交通：$200 开车：$1000 – $1200（含汽车供款） 娱乐及生活杂费 $300 – $500 合计（大约） 单人：$3000（約人民币1.5万元） 二人家庭：$4200（約人民币2万元） 三人家庭：$4600（約人民币2.2万元） 相关阅读：全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首 悉尼前10 外汇相关那些事 出国旅行、留学、移民等等，离不开购汇，有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士，更关心结汇，外汇那些事儿，在日常生活、投资中必不可少。朋友们，如果你还是个外汇傻白甜，是时候升级你的知识储备了，让我们带你升级打怪，快速通关外汇那些事！ 必须了解的澳洲文化习俗 抱着留学或移居澳洲的念头，必须先搞清 当地的生活文化。本篇将从澳洲的地理、社会和交通方面，剖析当地文化。澳洲居民的人际交往方式较为随和，打招呼的方式以称呼对方名字与握手为主。需要注意的是，若在澳洲被邀请到别人家里做客，大家大多会选择带上一些酒类饮料上门，以示亲切，查看全文。 必须知道的紧急援助号码 初移居到澳洲，大家应存上当地的紧急援助号码，例如：驻澳洲联邦大使馆、紧急热线、警方帮助热线、风暴洪灾热线、生命求助热线等部门与相关机构的联系方式，以备不时之需。点击查看【移居澳洲必须了解的紧急号码】。 以上内容，对移居澳洲后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在 澳洲生活 的相关内容，大家可以在【移居澳洲手册】找到，该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容，欢迎点击查看。 更欢迎关注【居外百科︱生活移民】频道—— 只有你想不到，没有找不到的！
撤辣小阳春 会否昙花一现？
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示，指数已升至305.2，结束了持续10个月的跌势，并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份，香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份，一手住宅成交量达到4176宗，而截至4月28日，3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外，4月份十大屋苑的成交量也显著下降，从3月的370宗降至173宗，下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策（即“撤辣措施”）的持续效果。最近，何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出，平均每平方尺售价接近20,000港元，比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄，但开盘时购房者反应热烈，特别是三房单位很快售罄，买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此，朗贤峰计划加推更多单位，并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型，预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测，总计达到历史新高的112,000伙。 这其中，21,000伙已经竣工但尚未售出，已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是，这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着，到2025年前，这40,000伙住宅预计大部分将完成建设，成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测，2024年将有22,300伙住宅落成，而2025年的数字预计为25,500伙，两年合计达47,800伙。 然而，根据过往经验，差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此，作者更倾向于相信房屋局的估计，即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年，香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售，给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前，售价上涨将面临挑战。 从需求角度看，美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而，我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底，利率通常超过5厘，并在12月20日达到5.63%，但进入2024年后，利率开始下降至约4厘左右。到4月25日，同业拆息更是跌破4厘，降至3.98%。 在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款 ，年增长5%，不少港人移民，资金应该减少流走才对。结果，资金反而有易增长，究竟是什么样的资金流入香港？ 港股走强，外资的流入是其中一个原因，但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%，而美国则达到5%，相较之下，国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势，国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制，但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些类似于沪深港通的配额，允许国内资金合法进入香港房地产市场，那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此，不必对香港楼价过度悲观，我相信下跌的风险已经相当有限。
BLUE COAST热卖 楼市见曙光
自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来，楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场，在三月份总成交量达到4,123宗；不过，成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place，共售出540套单位；其次是恒基在深水埗的Belgravia Place，售出410套单位；泰峰位于坪石区，成交324套单位，排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主，售价在700万以下的单位普遍畅销，一旦售价超过1,000万，需求就显得相对疲软。 上周，长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST，首轮发售422个单位。该物业以大户型为主，起价1,000万，平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元，相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣，此举在市场上造成了不小的震动。 然而，在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下，对于BLUE COAST能否迅速售罄，市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩，成功售出413个单位，占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元，创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来，单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天，人潮涌动，售楼处人满为患，排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站，场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现，项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家，共有15组客人登记，其中3组各购买了8套，其余12组各购买了5套，F组总计售出84套，约占总销售量的20%。 前线同事报告，几乎所有F组买家都是普通话使用者，其中一些已持有香港身份证，而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位，此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套，占所有可售单位的72%；这两组中，内地客户的比例同样非常高。 由此可见，在「撤辣」政策的影响下，不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上，全球很多受国内人士欢迎的大城市，都对外国买家征收相关税项：英国为2%，澳大利亚在6%到10%之间，新加坡高达60%，而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下，香港对外国人购房并没有特别的征税措施，买卖自由且没有限售政策，这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示：只要价格和份量吸引人，即使平均楼价高达1,850万，也能吸引投资者的眼球，促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心！ 笔者认为，本地的购买力无疑受信心影响，目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少，降价促销的压力减轻，市场信心将逐渐恢复。这种情况下，楼市有望展现出一线曙光。
这些澳洲护照的隐藏福利，你都了解吗？
在刚刚出炉的“2024全球最强护照排行榜”中澳大利亚表现突出！ 根据最新的“Henley护照指数”排行榜（根据免签国家的数量对护照进行排名），意大利、日本、新加坡和西班牙再位居榜首，这些国家的公民可免签访问194个国家，紧随其后的是芬兰、韩国和瑞典（均为193个），奥地利、丹麦、爱尔兰和荷兰（均为192个），澳大利亚、捷克、新西兰和波兰并列第六，可免签进入189个国家！ 世界最强大护照Top 10： 意大利、日本、新加坡、西班牙（194个免签国） 芬兰、韩国、瑞典（193） 奥地利、丹麦、爱尔兰、荷兰（192） 比利时、卢森堡、挪威、葡萄牙、英国（191） 希腊、马耳他共和国、瑞士（190） 澳大利亚、捷克、新西兰、波兰（189） 加拿大、匈牙利、美国（188） 爱沙尼亚、立陶宛（187） 拉脱维亚、斯洛伐克、斯洛文尼亚（186） 冰岛（185） 澳洲护照的影响力可不仅体现在免签国家的数量上，更在于一些大家了解不多的“隐藏福利”上！ 首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了临国“好兄弟”新西兰的永居身份，可以在这两个国家之间自由往返、不受签证约束！ 此外，拥有澳洲护照的公民最大的优势之一，是可以享受优厚的医疗福利，澳大利亚和世界上11个国家签订了医疗互助协议：澳大利亚公民在下列11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 这11个国家分别是：比利时、芬兰、意大利、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、爱尔兰、斯洛文尼亚、瑞典和英国。 最后，澳大利亚还和30个国家签订了社会福利互惠协定，澳洲公民得以去这些国家度假休闲的同时，还能享受领取澳洲养老金的福利。 这30个国家分别是：奥地利、比利时、加拿大、智利、克罗地亚、塞浦路斯、捷克共和国、丹麦、芬兰、德国、希腊、匈牙利、印度、爱尔兰、意大利、日本、韩国、拉脱维亚、马其顿共和国、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克共和国、斯洛文尼亚、西班牙、瑞士和美国。
通胀居高难下 减息步伐暂缓
上周末，美国公布的消费物价指数（CPI）和工业生产价格指数（PPI）均高于市场预期，这导致了对6月份减息可能性的大幅下调。 普遍预期认为，今年美国可能只会进行两次降息，但也有更激进的观点认为，美国下一次调整利率可能是加息而不是减息，这使得人们对利率走势感到困惑不解。 笔者在夏威夷的亲身经历确实反映了美国物价上涨的情况。旅游相关的门票价格近年来普遍上涨了几倍。以恐龙湾和钻石山观景台为例，两年前的入场费分别是7美元和1美元，而现在已分别上涨到了25美元和5美元。 即使在景点内享用便餐，比如大蒜虾饭，在疫情前价格是每份10美元，两年前已上涨至每份14美元，而现在又再次上涨至每份18美元！ 除了旅游相关费用上涨之外，笔者在超市购物时也发现物价相当高昂。夏威夷最著名的农产品之一是木瓜和菠萝，笔者各购买一个，合共需要支付14美元。这些都是本地生产的产品，而对于外来商品，价格更是不言而喻。 除了物价本身之外，美国的消费还涉及其他支出，其中税收是不可避免的。此外，小费也是一个让人吃惊的高额开支。在餐厅用餐，支付15-20%的小费是常规，但即使是买外卖咖啡也需要额外支付1美元到2美元的小费，这使得一杯咖啡的价格高达7美元，贵得令人乍舌！ 另外，在入住酒店时，除了支付房费和税金之外，还可能需要额外支付所谓的休闲设施费。一些酒店会收取26美元，甚至40美元不等的费用，理由是提供了健身房、房内水、夹克、以及上网服务等设施。美国的收费方式多种多样，让人叹为观止！ 笔者向导游先生了解到，目前当地的最低工资是每小时12.5美元，但在服务性行业，要吸引到员工，往往需要支付每小时20美元的工资。 另外，汽油价格也在不断上涨，2020年前每公升的价格不到0.5美元，而现在已经涨至0.9美元/公升。老板面临着不断上升的成本压力，导致物价也在持续上涨，通货膨胀的势头似乎没有逆转的迹象。 美国的通胀问题确实受到多方因素的影响。除了俄乌战争导致油价居高不下外，中美脱钩也减少了美国消费者购买廉价中国商品的机会。在这样的背景下，降息的步伐自然变得更加困难。 然而，考虑到今年是大选年，政策上升的机会依然存在，笔者仍然相信会出现1-2次的降息。至于明年的通胀走势，则需要进一步观察。
政策影响大 投资物业必关注
关于征收资产增值税一事，上周在专栏中有提到，笔者相信财政司司长陈茂波在收到社会各界讨论意见后，会做出明智的决定。 在这段时间里，媒体上普遍看到的意见几乎一致反对，除了对楼市产生直接影响外，还对香港一贯简单税制的长期优势造成了严重打击。 这正如预期的那样，尽管陈茂波先生目前人在瑞士，但他还是迅速向媒体表示，香港在可预见的未来不会具备开征资产增值税的条件。令人意外的是，这决定的时间比我之前的预期更早、更快！ 实际上，影响楼市的因素多种多样，有些是短期的，有些是长期的，而政府政策在其中始终占据着至关重要的地位。政府官员的一句话足以引发楼市的风波。 另外，上周发生了一项重要的政策改变，即暂停卖住宅用地。去年售出的房屋许可证数量仅约一万套，为20年来新住宅销售条例推出以来的最低水平。已开售但尚未售出的房屋许可证已累积超过两万套，而已获批准但尚未进入市场的楼盘也接近一万套。 在2024年，预计这三万套待售期房中将有许多套变成现房。发展商积压的资金越来越多，市场上流传着银行可能对一些负债较高的开发商实施资金限制的消息。考虑到这种资金压力，发展商又怎么可能再将资金用于土地投资呢？ 事实上，在上一个楼市周期中，面对楼价大幅下跌的情况，政府曾在2002年宣布停止定期卖地，而改为实行用地预申请机制。 政府将可供出售的土地列入售卖土地表 ，发展商若对某块土地感兴趣，就可以向政府申请勾出土地进行拍卖或招标。这种用地预申请制政策确保了获得土地使用权的土地总会有买家，避免了“流标”对市场信心的进一步打击，同时变相加强了对土地供应的控制，这也是帮助楼市在2003年后回升的重要因素之一。 尽管此次政府并未具体说明住宅土地停售的时长，但一旦采用这种机制，如果发展商的资金状况没有改善，这一政策可能会一直延续下去。 过去，香港政府虽然口头上表示没有高地价政策，但在政策制定上仍不得不考虑地价收入、政府财政状况，以及香港整体经济的影响。土地政策经常因应时局而变动，呈现不断摇摆的状态。 当前政府在土地政策上的走向，需要我们关注政府的言论和实际行动。在进行物业投资时，通过密切关注政策动向，我们能更好地把握大方向，使投资更为得心应手。
