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新加坡楼价升势急 马来西亚新山水涨船高

最近市场已有不少评论指由于新加坡已经复常,吸引了不少香港资金及人才移居,楼价租金都有显著升幅。上周,笔者有机会跟一位已经移居新加坡三十多年的香港人,谈谈新加坡物业近况! 根据他的描述,新加坡市面真的很兴旺,除了香港人外,东南亚也有不少资金及人才,原先可能会考虑香港,现在也转移至新加坡,另外国内也有不少家长以往会将子女送到欧、美、澳等国家留学,并会申请居留,但在中美角力背景下,新加坡成为他们的首选,反而成为受益者。 笔者常听说新加坡的房子也是非常抢手,优秀地段变成一房难求,私人物业租金在今年已经上涨了近三成,由于一般劳工大众都会居住在新加坡的公营房屋,私人物业租金上升,对他们影响不大,但是原来新加坡有不少东南亚籍的外地输入劳工,由于没有房屋福利,对他们的影响最为直接! 结果,马来西亚的新山由于连接新加坡,就变成抢手货。情况就像20年前的深圳跟香港,两地只是一桥之隔,每天有大量香港人在香港工作,放工后返回深圳居住。根据资料,星马的新山口岸,每天都有30-40万人流通,新山覆盖的面积很大,中央市中心区,地段位置最优越、最接近新加坡,是最值得投资的地区! 新加坡的楼价由最平每平方呎港币5000元至市中心豪宅区最贵可达每呎港币20,000元,而新山市中心地段的价钱每呎在港币2000元以下,跟新加坡有一大段距离,所以也吸引不少新加坡人在这里置业,作渡假之用! 当然,香港人也喜欢在马来西亚置业,因为除了价钱平之外,饮食、语言、气候、时区等等都有优势,之前的MM2H第二家园暂停,加上疫情令热潮退却,现在往返交通及检疫方便得多,而MM2H也开始重启,虽然要求条件比之前严格,相信也会吸引港人投资或移居新山。 谈到投资前景的最大亮点,就是新加坡的地铁将延长至新山,工程已经展开,预计2026年底完成,地铁落成后两地的交通将大大改善,两地的楼价将进一步拉近。在新加坡物业前景看涨的背景下,新山的投资气象自然也会热闹起来!

楼市用家主导 危中有机莫悲观

2023年转眼间又到了7月份,虽然只是6个月时间,楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌,跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观,笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现,反弹约在春季」,幸运地估中国内放宽防疫措施,香港楼市也借中港通关,成交数量大幅上升,高峰在2月至3月间,3月的田土厅成交登记达8,599宗,相对于2022年下半年平均每月的4,465宗,上升了92%。根据城市领先楼价指数,楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。 可惜乐观的情绪只维持了3个月左右,踏入4月份成交却明显下降,5月及6月的成交量继续萎缩,6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗,这主要反映5月份的市况,6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例,6月份只有90宗,创五年新低,而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后,5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素,令楼市在半年间由冷变热,再由热变冷,转变之快也是非常罕见!当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中! 笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况,也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版,大量投机活动令楼价疯狂快速上升,结果当息口上升打破了楼市神话后,换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击,但大量移民在疫后涌入,令需求大增,租金大幅上升,吸引的回报令租金大幅缓和,相信再下跌的风险有限! 笔者估计香港的情况较接近澳洲,过去几年政府辣招及银行的压力测试,令投机活动绝迹之余,连投资物业也越来越少,楼价没有大升的背景下,大跌的机率就自然减少。何况,官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰,连续4个月上升,租金反映实质需求,这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请,相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下,短线投资变得无利可图,可供出租单位变得买少见少,租金向上相信是无法逆转。 「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」,笔者又再次大胆估计,辣招即将放宽,只要措施放宽得宜,换楼活动一旦被再次启动,将会为楼市注入新动力,大家不用太悲观!香港作为中西方的交汇点,仍然有不少的优势,只要大家好好把握,笔者仍然相信香港的明天会更好!

投资策略,知易行难,物业长线,安居致富

笔者最近被问及最多的问题,莫过于是否买楼入市良机?不少是上车的年轻人,或是想改善居住环境的换楼客!背景当然是近期经济气氛欠住,俄乌战争及疫情令全球通胀升温,利息趋升。又有不少报导指美国政府可能出现衰退,跟着美股大跌,美元狂升,令日圆及其他货币大跌,金融风暴又若隐若现? 香港因英国推出BNO移民计划,令大家身边不少亲友离开香港,一下子令全港的物业市场盖上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每个人置业都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置业肯定是首选。 1000万以下物业只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是还本金,即是储蓄。虽然少了钱消费,但对年轻人来说肯定是好事。对于换楼人士,或多或少都有投资成份,但相比其他投资领域,也绝对安全很多。 在外汇市场,一个消息已经可以使汇价大上大落,所以外汇交易从来都只是适合年轻人,股市、债市、贵金属等等,也是经常大幅波动,笔者也交过不少学费。在不同的投资领域中,物业投资未必是获利最多的,近年炒卖Bitcon等加密货币,可以获利的幅度及速度,肯定比物业投资快,但随之而来的风险也非常高。一般人都只会将部份资金投入这类高风险投资产品。物业投资却拥有长线保值抗通胀的特性,一般投资者都可以放心投资。 投资必定涉及风险,物业投资也不例外,笔者一向认为,若要买楼香港是首选,但若在香港已有一定资产,就必须考虑分散投资,尤其是在当今局势,欧美会否制裁中国或香港,也非绝无可能。但买海外楼如隔山买牛,风险也不少,「唔熟唔买」,所以笔者暂时只买澳洲及英国物业。对笔者来说,物业升值当然好,更重要是租金的现金流,这有助平稳未来香港收入的不确定性! 所以,每位读者都有不同背景,为不同原因而置业,长远都有助大家安居致富,而且买楼可说是睡觉也不用担心的投资,相比其他领域安心又安全!

韩国楼市急挫租客受累破产

笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」 楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。 香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!

北上生活体验佳 移居深圳变可能

北上深圳消费已经成为城中热门话题,单在10月份北上消费的港人已有53.5万人次,笔者上月也因公事前往珠海,亲身体验内地当今的服务水平。 首先在餐厅的饮食方面,价钱便宜香港约40-50%,这当然是其中一个受欢迎的重要因素,但笔者从80年代已经有在国内不同地方行走,价钱一向都比香港便宜,但以往笔者都不太敢随便在街上的餐厅进食,大家应该都记得「地沟油」事件,食物安全往往令人却步,所以当时只敢在大酒店内用餐。随着时代的进步,中国的中产阶级不断壮大,国内对食物安全也注重起来,现在除了路边小贩外,对国内餐厅的食品安全都不至太担心,当然食物的多样化及服务员的质素,远胜香港也是关键因素! 再举一例,笔者经过珠海的华发商都,商场固然是美轮美奂,设计追上时代外,更重要的是销售的服务态度。经过「DJI大疆」无人机专门店,只是随便问一下,服务员却殷勤地解释,令笔者这位门外汉也能略懂一二,再立即拉笔者到门外广场试飞,经过一番努力笔者也乐于付款购买!更令笔者感动的是销售人员愿意花了近一小时,帮助笔者完成很多起飞前的预备功夫,相反在香港著名的电器连锁店购买,除了收钱就没有任何服务,就连收钱往往也要排长龙! 除此之外,如果大家在国内有物业,大部份管理公司都会为业主建立群组,或管理员也会有微信直接联络个别业主,一旦业主有要求,例如公众地方有杂物或邻居深夜嘈吵,都可以立即通知管理员处理,但管理费往往只是香港的1/10,甚至是1/20!笔者相信北上热潮将会越演越烈,先是饮食、购物为主,其他生活配套也会随着国内的生活要求上升而改善,吸引越来越多香港人移居。 笔者公司也有年轻人最近移居深圳,每天经口岸由福田坐地铁到沙田上班,往返两小时至两个半小时,比居住在大西北往返的时间差不多,但租金只需要2,000元左右,节省最少8,000元的租金,加上饮食便宜,购买淘宝也较香港方便,相信非常适合没有家庭的年轻人居住!再过10年,北部都会区开始成形,居住在深圳,往返中港两地可能比在九龙或港岛居住更方便快捷。 移居深圳,令香港更进一步融入大湾区,有助降低香港的经营成本,无异也是一件美事,但香港政府在规划土地发展及投资土地的收益计划上,可能也需要留意有关的影响!

中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑

上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向,以往一再强调的「房住不炒」消失了!取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出,之后自2019年起,每年的政治局会议都有此声明,今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门,限贷、限购、限价,每个城市都有所不同,当然以一线城市最为严格。用香港的术语,即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景,其中一个主要原因是经济不佳,自新冠疫情消退,经济没有像预期一般有强劲的复苏!房地产业能带动上下游的很多产业,包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等,房地产兴旺必定能更有效带动经济! 其实内地经济欠佳,香港的金融及贸易生意也是乏善可陈,不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境,加上物业价格下跌,正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口,房价下跌不单是地产商或地产代理的事,而是整个社会的事! 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策,笔者认同要保留部份辣招,以防止投机炒卖,但针对上车客、换楼客及投资者的措施,却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等,对上车客的照顾较多,但仍有可改善之处,例如可以延长政府对居屋的担保期,令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客,15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性!结果,发展商为了卖楼,又直接向换楼业主提供贷款,免压力测试,九成按揭,甚至定期按揭,花样百出,当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手,又是合理及健康吗? 在香港买楼自住,落地生根,对「留人才」是最有效的手段,是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税,然而租金回报只率只有2-3%,高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲!可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少!疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港,今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区,当中十间屋有八间都是外国人居住,在疫情高涨时有五间都是吉的,今天已经住满回流的外国人,再没有吉屋了!每月租金也逆市不断上升,一旦更多「专才」到港,一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招,在高息的大背景下,正是减辣的好时机,估计对楼价的刺激有限,反而更能让房地产回复活力,健康发展,推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步!

疫情、移民、滞胀、战争 楼市淡静,买楼良机?

过去周末两天,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上周减少6宗,零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事,整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是两年半以来的按月新低。 其实,本港物业市场去年非常活跃,成交金额更突破1997年水平,创历史新高,唯主要倚靠成交宗数带动,楼价升幅其实有限!踏入2022年,成交宗数大逆转,连中原施永青,也宣布上半年罕有地录得亏蚀,要节省开支,而且强调成交量不足以支持行内从业员数目,人数可能会减少20-30%,施生更估计2022年下半年情况不会改善太多,预料中原全年都会亏蚀! 对于广大的置业人士或业主,代理行的盈亏,关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系,而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年,全球主要大城市楼价都大升,主要是QE低息发挥了效果,香港受疫情影响,购买力固然受到一定影响,但移民潮令放盘量大增,缓和了楼价的升幅。去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海战争的阴霾,令购买力进一步减弱,减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮,发生在97年,当时按揭借款比率是70%,即三成首期,但关键是没有中央借贷资料库,买家可以利用一份的入息证明,向不同银行借款,一个业主有三个物业是很平常的事,但收入并不足够供三个物业,而租金收入大约有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转,业主除了沽出物业,别无选择。与今天的情况截然不同,中央资料库加上金管局的压力测试措施,令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主,主要是移民及换楼业主,除非台海真的出现战争情况,上述业主出售的压力有限,跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的楼市调整也在10%左右,今次调整自去年中开始大约已跌5%,所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下,遇到业主要移民急让,大家不妨大胆还价,减幅超过10%也非难事,静市随时变成买到笋盘的良机!

楼市辣招调整之我见

财爷陈茂波已预告在十月施政报告会对楼市辣招进行调整,在楼市成交整度疏落,楼市大幅下跌的背景下,迟到好过冇到!只希望其调整到位,大刀阔斧进行改革,为奄奄一息的楼市打加强针,为香港经济重振旗鼓打好基础! 在提出笔者的建议前,先回顾所谓的辣招。首先一直以来香港置业都需要支付印花税(Stamp duty),印花税应付的金额是根据楼价而征收,由港币$100至楼价的4.25%不等,这税项就是从价印花税(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)。自2010年起,不同阶段增设额外印花税(Special Stamp Duty, SSD)、买家印花税(Buyer Stamp Duty, BSD)及双倍印花税(Double Stamp Duty, DSD),通过上面三种税收来压抑住宅物业的投机及投资需求,防止楼价急升。其实投机活动已经绝迹多时,而投资活动也大幅减少,令租盘供应越来越少,租金也自然被提高,而楼价自去年高位下跌已达15%,在这种背景下调整辣招已经是无可避免。各界人士都在呼吁减辣的情况下,港府仍坚持不减辣只令大家觉得反应过于保守及缓慢! 无论如何,财爷预告减辣,希望今次调整措施能够一步到位,不要只做少修少补,对香港并无好处。首先,笔者建议SSD并不需要撤销,持有物业少于6个月需缴交的SSD是20%楼价、6个月至12个月是15%、12个月至36个月是10% ,SSD对压抑投机炒风等影响是正面的,值得维持。不过业主如果能提出若干特殊情况下必需卖楼的原因,例如陷入财困、需债务重组,或业主及直属亲属不幸患上重病等等,需庞大医药费,经有关政府部门核实及批准,可以在特殊情况下获得豁免,就增加了辣招的灵活性,也令辣招更人性化! 第二,当今只要买家并非香港永久性居民及首次置业的话,都需要支付15%楼价的DSD,对买楼投资者来说15%的税费需要超过5年的租金收益才能收回成本,吸引力自然大打折扣。其实买楼收租是一项长期而稳定的正当投资,在市场稳定下来的背景下,容许香港市民购买第二个物业作投资收租,是值得鼓励!所以建议港人购买第二个物业,应可免付DSD,只需支付正常的AVD就可以;至于非港人或有限公司,支付的税率也可以减半。 第三,BSD是非永久居民购买住宅时需缴付15%的楼价,连同DSD合共要付30%楼价的税金,金额非常惊人,与「抢人才」、「抢企业」的政策背道而驰。笔者建议可取消BSD,只收取DSD以防止外地人士抢高上车盘,损害首置客的上车机会,免税可规定只适用于1,000万以上的住宅物业,另外也可以参考澳洲对外地人的置业限制,只准购买新盘,不准外地人买二手物业,既可以保护二手楼盘免被抢高,照顾本地需求,也同时让发展商有客源保证,投标地皮时也自然更积极,间接提高库房收入,香港市民也自然有所裨益。

征收资产增值税 楼市股市雪上加霜

上周,财政司司长陈茂波参与了一档广播节目,对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况,并提出增加税种的建议。  陈茂波回应称,资本增值税已在研究范围内,他表示在实施前必须进行充分的社会讨论,以避免发生“因增而减”的情况。  笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下,今年财政赤字可能会超过1000亿港币。  然而,土地招标不断流标,甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地,也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。  可以预见,如果楼市不迅速活跃起来,房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金(至少6210亿港币)将从何而来?  问题的关键在于,资产增值税可能带来多少收益?又可能带来什么副作用呢?  笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时,可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家,都有类似的安排,例如在日本,如果业主在出售持有不超过5年的物业时,就需要缴纳净收益的30%作为税金。  与“辣招”特别印花随税(SSD)相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收,无论物业交易是否获利,都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时,即使业主在交易中亏本,他们仍  这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言,资本增值税仅在他们实现利润的部分征税,这似乎更为合理!  然而,一旦采取这种做法,投资者很可能会感到担忧,因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。  今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主,而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下,这一措施只会促使业主加速出售投资物业,进一步打击房价,同时在市场上减少可供租赁的房源。  另一方面,政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下,这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来,房屋租金很可能继续上升,因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。  目前政府需采取措施来稳定楼市,上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心,政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。  过去的减税政策似乎未见明显效果,因此需要更为有力的举措,以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。  政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市,这将有助于提高市场流动性。反之,若实施资产增值税,可能导致资金进一步流出楼市,使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续,补地价的案例也会减少,这对政府财政将产生负面影响,实际上是一种得不偿失的做法。  在此时,笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下,实施资产增值税可能并不适合,因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。

日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业

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