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楼市格局变 代理要变通

今天想先跟大家讲一个故事,沙田第一城有位资深的代理A君,他是区内数一数二好生意的经纪,主力做第一城的二手买卖。 楼市撤辣后他在与一位买家跟业主签买卖合约时,业主临场反价,结果不欢而散! A君虽然少做一单,但也无可奈何地将客人带到九龙区一个正在热卖的新盘示范单位。 结果客人一见钟情立即成交,还非常感谢A君的介绍。因为价钱差不多,由原来买40年 楼龄的旧楼,变成买新楼。而且,不但不用付佣金,经纪还有现金回赠,明言以后会再介绍更多亲朋好友予A君。 原先业主只同意支付一半的佣金,导致与买家的总佣金仅为6万多,与此相比,新盘的实际佣金收入却高达16万多,存在巨大差距。A君威胁称将会把更多的二手客户引导至新盘。 撤销限购政策后,二手房业主对于反价封盘的现象较为普遍,但实际上,急售情况并不多见。相反,对于不急于出售的业主来说,他们更倾向于维持价格或稍作调整后再封盘。 与此形成对比的是,一手房源的供应仍然十分充裕,且价格相对较低,选择范围广泛。在当前的市场形势下,这种情况不太可能改变。 仅在三月上半月,一手房交易量就已超过了2,000套,这清楚地显示了市场对于一手房的高度需求。据市场消息透露,上半个月一手房的佣金收益已接近3亿,相较去年某些月份仅为1亿左右的佣金收入,可谓收益丰厚。 因此,那些仍然专注于二手房交易的代理人可能会遭遇较大的挑战。此外,近十年来加入行业的代理人更多地专注于为居住者提供服务,而不是处理投资者或投机者的交易。 他们对于一些问题,如客户购买多个单位、如何通过有限公司购买房产来降低风险、以及应该选择哪种类型的物业等等,可能会感到一头雾水。 除了投资客,国内买家也将成为未来的主要客户群体之一。如何吸引他们?如何跟进?这是另一门学问。国内流行微信、小红书等社交媒体,与Facebook或YouTube等平台的操作方式有所不同。 作为代理人,必须紧跟时代的变化。客户来源已经改变,购房程序也在改变,不能仅局限于熟悉的小区。扩大业务范围,可能需要与其他地区的同行合作。 数字化转型的改变使得新人更容易被认可,过去成功需要多年经验,而现在新人懂得利用各种数字化平台和社交媒体,可以更轻松地脱颖而出。然 而,有经验的从业者们必须紧跟时代步伐,快速适应新环境的变化,利用新的手段,否则就会被时代淘汰。因此,他们必须加快脚步,迎头赶上,否则只会被淘汰在后头!

撤辣带动成交 炒风重现欠条件

自从政府在二月底取消一切楼市的需求控制措施之后,成交量大幅提升,尤其是一手新盘,由2月28日至3月10日,共12天时间,市场新盘成交已经有1,702宗。 而且,不是集中在个别新盘,而是百花齐放。 其中位于石硖尾的Belgravia Place有超过300宗成交,另外就是港岛区的The Holborn、九龙区的Baker Circle. Greenwich及维港1号、新界区的星凯堤岸都有近百宗成交,其余分散在各区的货尾单位都有成交! 最新数据显示,周末在只卖货尾的情况下,一手房源依然吸引力十足,单日成交达到301宗,销售势头持续攀升。若这一趋势持续下去,预计三月份的总成交量将超过3,500宗。 回顾2023年全年一手成交仅为10,650宗。相比之下,这数字已经超过了过去两年平均水平的1/3。根据分析,2024年全年的一手成交预计将突破20,000宗,远超过过去10年平均每年的15,900宗。 至于二手市场,尽管上周末十大屋苑成交仅有10宗,但其活跃程度仍不及新盘的火爆。预计整个三月份的成交量将回升至4,000宗以上,而全年二手成交预计将达到约50,000宗。 成交量上升的一个现象是“一客多食”,即一位客户购入多个单位。最新消息显示,Belgravia Place有一位客户一次性购入了24个单位,这很可能是市场上单笔成交最大的案例! 这些购买者往往是投资客甚至是投机者,他们利用有限公司购买房产,以享受长期的楼花期或者成交期。由于物业只需支付较低的首期款,这些投资者可以在接近成交期时以更高的价格转手,从中获利。 炒风再起已成为人们担心的焦点议题。银行业立即表态拒绝提供“摸货”按揭,这使得投机者不太容易在中途转售房产。 这种情况下,大家都明白,如果楼市完全没有投资者和投机者,将会导致市场陷入一潭死水。这对于急于出售房产的业主来说非常不利,同时也对政府的财政收入造成重大影响。 然而,市场炒风若太过猛烈,可能会重现类似1997年楼市崩溃的情况,这将对经济和民生造成影响。 笔者回顾了97年和98年楼市的情况,当时银行的借贷资料并不完备,买家可以利用一份税单向不同银行借款。结果是,一些炒家可以轻易地拥有十套甚至更多的物业。笔者亲眼见过不少拥有超过百套物业的炒家! 当时,楼市一旦逆转,情况就变得难以应对。许多炒家被迫急于抛售物业。然而,现在银行受到金融监管机构的严格监管,在中央信贷资料齐全的情况下,炒家只能利用一手长期成交来炒卖。只要市场情况好转,开发商自然会收紧付款方式,这样炒风就不会无限放大,大家可以放心。

雨水多常见渗漏 责任难分对与错

上周末香港突然遭遇了倾盆大雨,尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内,这两个地区的降雨量超过了140毫米,打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救,严重的情况下,房子里漏水得快变成了游泳池! 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间,漏水问题往往最严重,但即便在平时,笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询:遇到家中漏水,应该如何处理?如何追究赔偿? 首先,当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化,导致水渗入;这种问题比较容易解决,相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水,尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修,可能会造成室内一片混乱,维修时间也可能很长,费用自然也会比较高昂。 如果是新楼,还可以向开发商汇报,因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用,但在维修期间,房屋的许多地方可能无法使用,这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中,而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟,记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升,那就说明水喉漏水,而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内,那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户,这并不容易,其他业主通常没有动力帮你查找源头,甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要,业主可以向物业管理处寻求帮助,甚至可以打电话给1823,向渗水办投诉!渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构,负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令,强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活,物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象,心中自然感到不快,但在实际操作中,要追究前业主的责任并不容易。 首先,一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易,买家除非能证明前业主故意疏忽,导致漏水损失,否则胜算很低。 此外,如果漏水源头在邻居家,前业主也不一定承担赔偿责任。因此,在购买二手房时,最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实,可能涉及失实陈述,这样追究责任的机会可能会更大。 因此,在看房的过程中,要仔细留意每个地方的细节,并使用可靠的房地产代理协助,这会更加有保障。

2024年槟城还是理想的房地产投资地吗?

槟城州位于马来西亚北部,分为槟岛和威省两部分,是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地,槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢? 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧! 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代,靠近马六甲海峡,是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分,分别是:槟榔屿(首都——乔治市所在处)和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月,苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤,南部与霹雳州接壤,是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一,截至2023年,槟城估计有1771万馀人口,是马来西亚人口密度第三高的州属(不包括吉隆坡和布城),约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外,槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此,槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城,是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州,也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此,当地的房地产总是很受欢迎,市场前景乐观。 另外,槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后,位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高,截至2020年,该州的青年识字率为99.5%。另外,截至2022年,槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入(FDI)中,槟城州的外资投入占了总数的近0.4%,占比最大。 此外,当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中,超过了吉隆坡,成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间,当地外资投入不曾中断,在2020年第一季度达到了第二高的投资水平,印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多,特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士,藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族:马来人、华人、印度人与其他民族,是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会; 在沟通方面,英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值(GDP)46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业,进而给当地人民和社会提供了大量就业机会,有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前,槟城服务业的国内生产总值可达到49%,甚至超过了制造业。 2008年,联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起,每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外,槟城也有着许多充满魅力的城市景观,例如:从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼,以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月,涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活(International Living)将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名,仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛,在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里,规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁,是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外,也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年,该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率(99.82%)。同时,为了提高槟城的互联网普及率,州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年,乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响,居家办公(WFH)的文化逐渐深入人心,合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括:公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了:联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的,是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等,可能只需经济实惠的30万马币,也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此,这些房地产的起始价可能会低於马币20万,之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光,如:槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点,就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段,东北区涵盖了多种生活之中必备的设施,通往威省的槟城大桥也就在不远处,交通便利,非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情: 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海,除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外,还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心,如:酒店丶银行丶餐馆等的设施,非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利,不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远,距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部,被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区,使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目,预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象,有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括:Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年,乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上,可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外,这里的交通便捷,学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处,毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼,其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建,获得了数项殊荣,是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施,其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮? 填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资,最贴切的建议和帮助!

香港上车置业 未必如报导难

在香港置业,尤其是年轻人购房,绝对不是一件轻松的事,这现象在全世界的大城市都属于常态,并不罕见!  笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道,当中会引用不少指标去证明这种现象,部份指标可谓相当吓人,例如置业负担指数达72%,看似非常严重!   首先,此指数是根据一个面积45平方米(约480平方呎)单位的楼价,以7成按揭,20年供款计算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。   现时全港平均楼价约每呎$15,000,480呎的单位即是约$720万,每月供款以3.75%计算,平均每月供款约$29,000,而相关家庭入息中位数为$40,200,所以计算出来便是约72%。  这个数字表面上看似合理! 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先,全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭,这指数是假设大家都有70%按揭,已经是没有反映大多数的情况。   大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况,但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭,也能反映他们的困难! 但是$720万的楼价,也是个全港的平均数。如果年轻人上车,多数会选择较易负担的新界楼。  根据2023年底差饷物业估价署的资料,45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300,总价在$500万左右,如果用此楼价计算出来的负担指数,就下降至50%左右,相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况!  另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年,成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍,即香港人要不吃不喝约19年,才可以成功置业。  这比率远高于第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美国三藩市(12)。 这种直接比较很容易发生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高,高收入人士的入息税往往超过40%;反过来,香港的税率最高也只是15%。  香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入,香港的指标会变为22倍,而悉尼也是22倍,三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋,比率也是远高于欧美等国家,用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解!  笔者提醒各位,在阅读各类指标时,必须小心了解其背后的定义,才能完全避免以偏概全,真正了解事实的全部! 

“香港已玩完” 说法太夸张 

此前,前摩根士丹利亚洲区主席——史蒂芬·罗奇(Stephen Roach)在金融时报发文「香港已玩完」(引起社会上热烈的讨论。 西方人士对中国及香港发表恶意批评其实见怪不怪,当中不少人,根本对中国及香港没有深入认识,但罗奇一向被视为「中国大好友」,1980年代初便在香港和中国经济研究有30多年,一直看好中国及香港的发展! 此次立场倒转,因此更令人关注!  罗奇在其文章中是用恒生指数的表现认定「香港已死」。他说从2019年至今,恒生指数由3万点下跌至现在16000点,跌幅近半。从1997年回归至今,恒生指只涨了5%。   恒生指数只是金融市场内几十只股票的股价表现,何以能够反映香港的盛衰,股价不升长跌,涉及多种因素,美国股票屡创新高。  依罗奇的思维,岂不是美国的国力应该如日中天? 实际情况正好相反,美国的两党政治内耗严重,国内分裂也很明显,对外债台高筑,美之地位岌岌可危。   今年尾大选,特朗普一旦未能当选,其支持者可能不服从选举结果,要求推翻结果,发生动乱也有可能,「美国已玩完」的机会似乎比「香港已玩完」更见说服力。  虽然不同意其结论,但也研究了他提出的三大因素,借此理解西方人如何看香港,也有价值!  罗奇认为第一个因素是本地政治,由2019年的「逃犯条倒」引发大规模示威活动,令中央实施「国安法」削弱了香港的自治,令「五十年不变」的承诺腰斩!   笔者持截然相反的观点。若没有国安法和23条,外国机构(包括间谍组织)在香港和中国境内的活动,香港政府没有足够的法律基础去监管及制裁。这与“一国两制”和50年不变的承诺毫不相干!笔者也寄望在爱国者治港的环境下,中央有信心让香港有机会进一步普选特首,让外国人明白香港的高度自治,并没有改变!  第二个因素是国内经济的困局,特别是「三个D」,即高债务、通货紧缩和人口结构老化(Debt, Deflation and Demography),笔者同意国内经济短期面临的一些困难,也令香港受到影响!  中国过往过份依赖房地产的发展模式,转向消费型,寻求高质量发展,No Pain No Gain,经过艰难日子,相信好日子会重临。  至于第三点是中美之间的竞争令香港这个「超级联系人」的角色受到影响,这无异令香港与欧美的贸易减少了,但其他地区的机遇却不少,例如中东及东南亚。重点是香港能够转型,适应世界的改变。   任何一个地方,墨守成规不求进步,自然会被淘汰,香港也不例外。 罗奇的言论正好警剔我们要加倍努力,不要被人家看低!   

澳大利亚悉尼目前的房价是多少?

由于更严格的贷款条件和投资者激励措施的不确定性,悉尼房市遭受的打击最为严重。 现在悉尼的房价已从峰值下跌6.7%,今年上半年可能再下跌5%。虽然悉尼继续拥有澳大利亚价格最高的郊区,但许多人都看到了该国最大的跌幅。 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年1月,悉尼住宅的房价中位数为84万澳元(折合约402万元人民币),较去年同期下跌5.9%,也较上一季度下降1%。 来源:realestate.com.au 悉尼的别墅和公寓房价中位数分别为95.5万和72万澳元(折合约456万元和344万元人民币): 来源:realestate.com.au 悉尼各个地区的房价中位数及其年度与季度变化: 来源:realestate.com.au 以悉尼现时的房价中位数,可以买到下面这套悉尼Botania公寓。位于奥林匹克公园中心旺地Bennelong Parkway,距悉尼CBD仅15公里,地理位置绝佳,坐享悉尼北面及东面的无双美景,其五星级度假式设施为业主提供尽善尽美的生活体验。2卧2卫1车库房型,建筑面积98平方米,售价仅约¥400万。 居外房源编号:32443589 点击查看房源信息 点击查看居外网上5,400多套悉尼在售房源

政策影响大 投资物业必关注

关于征收资产增值税一事,上周在专栏中有提到,笔者相信财政司司长陈茂波在收到社会各界讨论意见后,会做出明智的决定。 在这段时间里,媒体上普遍看到的意见几乎一致反对,除了对楼市产生直接影响外,还对香港一贯简单税制的长期优势造成了严重打击。 这正如预期的那样,尽管陈茂波先生目前人在瑞士,但他还是迅速向媒体表示,香港在可预见的未来不会具备开征资产增值税的条件。令人意外的是,这决定的时间比我之前的预期更早、更快! 实际上,影响楼市的因素多种多样,有些是短期的,有些是长期的,而政府政策在其中始终占据着至关重要的地位。政府官员的一句话足以引发楼市的风波。 另外,上周发生了一项重要的政策改变,即暂停卖住宅用地。去年售出的房屋许可证数量仅约一万套,为20年来新住宅销售条例推出以来的最低水平。已开售但尚未售出的房屋许可证已累积超过两万套,而已获批准但尚未进入市场的楼盘也接近一万套。 在2024年,预计这三万套待售期房中将有许多套变成现房。发展商积压的资金越来越多,市场上流传着银行可能对一些负债较高的开发商实施资金限制的消息。考虑到这种资金压力,发展商又怎么可能再将资金用于土地投资呢? 事实上,在上一个楼市周期中,面对楼价大幅下跌的情况,政府曾在2002年宣布停止定期卖地,而改为实行用地预申请机制。 政府将可供出售的土地列入售卖土地表 ,发展商若对某块土地感兴趣,就可以向政府申请勾出土地进行拍卖或招标。这种用地预申请制政策确保了获得土地使用权的土地总会有买家,避免了“流标”对市场信心的进一步打击,同时变相加强了对土地供应的控制,这也是帮助楼市在2003年后回升的重要因素之一。 尽管此次政府并未具体说明住宅土地停售的时长,但一旦采用这种机制,如果发展商的资金状况没有改善,这一政策可能会一直延续下去。 过去,香港政府虽然口头上表示没有高地价政策,但在政策制定上仍不得不考虑地价收入、政府财政状况,以及香港整体经济的影响。土地政策经常因应时局而变动,呈现不断摇摆的状态。 当前政府在土地政策上的走向,需要我们关注政府的言论和实际行动。在进行物业投资时,通过密切关注政策动向,我们能更好地把握大方向,使投资更为得心应手。

2023年澳洲购房,哪些地区与关键字高踞年度热搜榜?

2023年澳洲房产市场表现不俗,Domain房地产集团新近发布的2023年终报告总结了买家找房的位置偏好和所寻找的房产特征,显示了海外投资者最关注的地区所在。 报告发现,澳洲各首府城市的房价达到了70万澳元的高峰。 然而,随着近来房价的上涨势头持续放缓,预计2024年买家将会感到轻松一些。 报告说,澳洲各地售出的房产数量创下新高,包括312,579套独立房和115,893套公寓房。 以下为澳洲各州最受买家青睐的8个地区: 卡伦湾 Cullen Bay 布鲁克菲尔德 Brookfield 克洛韦利 Clovelly 福雷斯特 Forrest 百特立角 Battery Point 东汉普顿 Hampton East 安利 Unley 贝德福代尔 Bedfordale 报告发现,最受买家欢迎的独立房一般拥有四间卧室、两个卫浴间和两个车位;最受欢迎的公寓房一般拥有两间卧室,一个卫浴间和一个车位。 至于购房者们喜爱与追求的房产特征,从关键字搜索方面可以体现出来。 “学习”的搜索由2020年的第五位上升到现在的第二位,由此可见“学习”也越累越重要生活方式和位置成为更多的焦点,人们对“游泳池”、“庭院”和“水景”的搜索也在上升。而“庭院”的搜索词也逐渐在代替“阳台”。 随着 "老奶奶公寓 "的兴起,租房市场的紧俏以及人们希望有一份被动、更多的工作空间或跨代居住的需求也在增加。   以下为2023年找房时搜索量最高的9个词汇: 游泳池 学习 景观 水景 新房 庭院 车房 棚屋 老奶奶公寓 照片取自 Domain.com.au Domain认为海外移民人数已经达到了顶峰,预计将在2025年恢复正常。近期的移民人数将继续影响澳洲的房地产市场。经过Domain的分析发现,人口增长对房价具有长期累积效应。 因此,在2024年及以后,人口增加将继续对澳洲房地产市场起到推动的作用。再加上紧张的租凭市场,这使得购房更有吸引力,并可能在面对租凭的挑战下,有一些人可能会选择购房。 作为享有盛誉的房产科技集团,居外IQI一直致力于为华人在海外建立梦想之家。 我们对澳洲不同社区有着深入了解。如果您有任何关于澳洲买房的问题,请随时联系我们,我们将为您提供专业的意见和建议。

通胀居高难下 减息步伐暂缓

上周末,美国公布的消费物价指数(CPI)和工业生产价格指数(PPI)均高于市场预期,这导致了对6月份减息可能性的大幅下调。 普遍预期认为,今年美国可能只会进行两次降息,但也有更激进的观点认为,美国下一次调整利率可能是加息而不是减息,这使得人们对利率走势感到困惑不解。 笔者在夏威夷的亲身经历确实反映了美国物价上涨的情况。旅游相关的门票价格近年来普遍上涨了几倍。以恐龙湾和钻石山观景台为例,两年前的入场费分别是7美元和1美元,而现在已分别上涨到了25美元和5美元。 即使在景点内享用便餐,比如大蒜虾饭,在疫情前价格是每份10美元,两年前已上涨至每份14美元,而现在又再次上涨至每份18美元! 除了旅游相关费用上涨之外,笔者在超市购物时也发现物价相当高昂。夏威夷最著名的农产品之一是木瓜和菠萝,笔者各购买一个,合共需要支付14美元。这些都是本地生产的产品,而对于外来商品,价格更是不言而喻。 除了物价本身之外,美国的消费还涉及其他支出,其中税收是不可避免的。此外,小费也是一个让人吃惊的高额开支。在餐厅用餐,支付15-20%的小费是常规,但即使是买外卖咖啡也需要额外支付1美元到2美元的小费,这使得一杯咖啡的价格高达7美元,贵得令人乍舌! 另外,在入住酒店时,除了支付房费和税金之外,还可能需要额外支付所谓的休闲设施费。一些酒店会收取26美元,甚至40美元不等的费用,理由是提供了健身房、房内水、夹克、以及上网服务等设施。美国的收费方式多种多样,让人叹为观止! 笔者向导游先生了解到,目前当地的最低工资是每小时12.5美元,但在服务性行业,要吸引到员工,往往需要支付每小时20美元的工资。 另外,汽油价格也在不断上涨,2020年前每公升的价格不到0.5美元,而现在已经涨至0.9美元/公升。老板面临着不断上升的成本压力,导致物价也在持续上涨,通货膨胀的势头似乎没有逆转的迹象。 美国的通胀问题确实受到多方因素的影响。除了俄乌战争导致油价居高不下外,中美脱钩也减少了美国消费者购买廉价中国商品的机会。在这样的背景下,降息的步伐自然变得更加困难。 然而,考虑到今年是大选年,政策上升的机会依然存在,笔者仍然相信会出现1-2次的降息。至于明年的通胀走势,则需要进一步观察。

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