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笔者执笔时,刚收到拜登宣布退出竞选连任的消息,并推举副总统贺锦丽为继任候选人。自上周拜登宣布患病并暂停一切选举活动以来,大家对此已有心理准备,因此拜登退选只是时间问题。 与此同时,特朗普在遭遇暗杀未遂后,民望反而有所上升,其胜率高达70%,几乎稳操胜券,迫使民主党不得不调整策略以应对。即便新任候选人最终落败,民主党仍希望能在参众两院保持多数席位,以对特朗普的施政形成制约。 笔者估计,在当前形势下,无论民主党派出哪位候选人,当选机会都甚微。特朗普再次执政已是大势所趋。其施政方向无论在政治上还是经济上,都与现今民主党所推行的政策截然不同。大家需要对此进行深思并做好相应准备。 特朗普这次竞选再次利用了2016年当选时的口号:“让美国再次伟大”(Make America Great Again)。在政治上,他是右翼民粹主义的代表,主张修建边境围墙以阻止非法移民入境,并禁止穆斯林进入美国。他致力于保护传统美国白人的利益,尤其是美国中部的工人阶层,这些摇摆州的选举结果往往是总统选举胜负的关键。如果大家仍有兴趣移民美国,笔者建议务必三思;在右翼思潮的影响下,仇外心理更加严重,加之美国人人持枪,人身安全也成问题。 至于经济政策,特朗普的影响更为全球性,尤其是对中国。特朗普最著名的是他的贸易保护主义,此次竞选中,他更是强调要对全球任何地方的货物征税,尤其对中国征收高达60%的关税。市场上有不少评论担心,高关税会导致物价上升,通货膨胀加剧,使得减息无望,甚至可能再次加息,进而使中国及香港的经济继续面临困境。 但笔者对此持有极大怀疑。首先,特朗普作为一个坚定的生意人,他深知选民对通胀的厌恶,因此不可能重蹈民主党的覆辙。笔者倾向于认为,他的策略可能是通过谈判来交换一些经济利益,从而使关税的增加不会引发严重的通胀。 特朗普还声称台湾“偷走”了美国的晶片生意,要求台湾支付“保护费”,并施压欧洲增加军费支出,否则将退出北约。他非常关注美国的财政赤字,每年国债的利息支出庞大,因此,如何开源节流是他必须处理的首要任务。他可能会逼迫中国购买500亿美元的美国产品,以减少中美之间的贸易逆差。同时,他计划振兴美国的工业,提高白人工人的收入,并通过降低美元汇率来增加美国经济的竞争力。 因此,笔者相信如果特朗普当选,减息的幅度可能会更大,这对中国及香港的经济更为有利。同时,香港的物业市场也有望因此回升。
上周末,在巴黎奥运会上,香港选手江旻憓勇夺女子重剑金牌。比赛过程跌宕起伏,她在决赛中一度以1比7大幅落后,但她没有放弃。赛后,江旻憓表示:“我不想输得那么难看,不想没有展现出香港精神就放弃。” 最终,她将比分追至12比12,并在加时赛中凭借“决一剑”方式漂亮地赢得了比赛。 江旻憓在决赛中的绝地反击固然令人津津乐道,但她背后的辛酸却不为外人所知。她的左右膝盖的十字韧带都曾先后断裂,能够在受伤后坚持训练,复出并再创高峰,展现了无比坚毅的斗志。这充分反映了香港人打不死的精神。 香港目前的经济状况正处于转型期,可以说是面临逆境。笔者也曾听到不少年轻人在诉苦,羡慕上一代人能够赶上香港发展的高速黄金年代,认为成功在当时似乎触手可及,只因时机好。 相反,笔者认为年轻人不了解上一代的辛酸。50至60年代的长辈们连温饱都是问题,只能住在山边的寮屋。70至80年代,笔者第一次坐飞机去外地,还是作为兼职学生领队带团。 即便有外国名牌大学提供奖学金,也因为没有生活费,不敢去就读!毕业后也不敢谈梦想,只希望尽快找到工作,帮补生计。笔者曾羡慕年轻一代有充足资源,有更大的空间去开阔视野及发展潜能,生活上不用为基本生计发愁。然而,事实上,大家都不需要羡慕对方。无论背景如何,面对困难,要成功克服都靠一颗热血的心! 香港也经历了多次转型。50至60年代,香港曾是制造业的生产基地,笔者的父母也是工厂工人。80年代中国改革开放后,香港的大部分工厂都搬到了深圳,香港的经济重心转向贸易、金融和地产。在逆全球化的背景下,香港的角色可能也需要重新定位。 笔者一向对香港的前途保持乐观态度。每一代人都会遇到难关,而克服这些难关靠的正是这一批有斗心、有能力、打不死的香港年轻人!
一直以来,地产业内有一种流行说法!置业方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是买楼位置最重要!重复三次可见其重要性及唯一性!笔者也见到不少买家到外地置业,由于隔山买牛,都以市中心为首选,买市中心靓位置,深信物业位置的重要性,应该错不了。 最近,笔者去了美国西岸-三藩市、拉斯维加斯、盐湖城等,及澳洲几个大城市:悉尼、墨尔本、布里斯本等。发现在疫情后,大家对居住的需求,有根本性的改变,买房方程式,也需要重新思考。 其中一个普遍现象,是居家办公非常盛行,有些工作,尤其是科技行业,可以天天在家工作;即使是会计工作,也只需每周回公司工作一天,同事一起开会聚一聚;以往大家为求上班方便,近市中心的住宅往往需求特别大,不论楼价及租金都特别高,现在有了在家工作模式,可以迁往近郊也不会太麻烦! 在澳洲,布里斯本的房价一向较低。然而,疫情后,许多澳洲人从墨尔本和悉尼迁移至此,尤其是黄金海岸地区。尽管布里斯本的居住环境优越,气候温和,一年有300天阳光普照,以前主要吸引退休人士,因为工作机会有限,难以吸引年轻人定居。但如今,这里却变得人满为患。 笔者在当地拥有物业用于出租,疫情后租金每年上涨超过10%。租客甚至主动提供高于笔者叫价的租金,希望能抢到房源。此外,疫情也加速了餐厅外卖业务的发展。以前住在郊区的人外出就餐非常不便,选择也有限;但现在,外卖完全解决了这个问题,使人们在选择居住地点时考虑的范围更广。而其中,气候是无法改变的,天气好的地方自然更受欢迎。 另外一个关注点是安全问题;当今世界右倾主义盛行,部分西方国家在维持社会秩序和安全方面表现越来越差。笔者上月已经撰文描述了在美国不同城市的经历,尤其是旧金山等大城市,过去是置业的好地方,无论位置还是气候都非常宜居,但近年来却令人望而生畏,迁出的人也越来越多。如果笔者必须离开中国居住,笔者会选择黄金海岸,而绝不会去旧金山。 刚刚上周,特朗普差点被刺杀,之后美国的分裂只会更加严重。法国的左右两派也斗得难分难解,中间派变得两面不是人。世界纷乱,小市民寻找一个安全的地方安居乐业,也是人之常情。
过去三周,笔者前往美国旅行,途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地,只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻! 30年前,笔者首次来到旧金山,觉得这里气候温和,非常适合居住。唐人街规模宏大,能够满足华人的基本生活需求,饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游,感觉完全不一样。首先,出发前就收到朋友的警告,千万不要进入危险地区,晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时,亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫,而在唐人街的超级市场里,许多日常商品都被上锁。顾客若要购买,必须通知店员开锁取出,非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知,由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪,最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而,情况变本加厉,一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠,然后将赃物放上网上商店,以低价转售牟利。 首当其冲,自然是商店的商家,在无计可施的情况下,唯有关门大吉!笔者在最繁盛的商业街,也见到空置率非常高,部份街道甚至十室九空! 由于旧金山生活容易,自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此,街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”,给居民带来了不少恐惧和担忧。结果,不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强,很少有露宿者骚扰,加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后,在这些地方不仅可以买一套房子自住,还可以再买一套或两套用于收租,生活自然就没有什么问题了。 因此,任何一个地方要繁荣,安全必不可缺。庆幸的是,香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限,其他城市的所见所闻留待下次再谈!
笔者在五月的美国之行中,除了三藩市,还在拉斯维加斯停留了一段时间。在那里和一位在当地工作的厨师朋友及其餐馆老板进行了深入交谈。 这位厨师朋友已经在拉斯维加斯工作了十年,但他认为近年来美国的安全状况堪忧。他的车曾被盗窃,家里也有两支手枪用于自卫。他表示,在美国赚够钱后,他计划回香港或大湾区退休。 与此相反,他的老板对当地的前景非常乐观,因为越来越多的中国人从三藩市或洛杉矶迁居到拉斯维加斯。此外,洛杉矶到拉斯维加斯的高铁即将动工,这让他对当地的房地产市场充满信心。 笔者查阅了一些资料,发现去年十二月,拜登总统宣布联邦政府将向两条重要的高铁项目提供US$30亿资助。第一条是长达351公里的“光明西线”(Brightline West),由美国的私营铁路公司负责建设和运营。 同一时间,拜登总统宣布提供US$30亿资助另一条是全长805公里连接三藩市和洛杉矶的高铁线路,这条项目早在2008年就开始动工,但至今已经过去了16年,却依然没有具体的完工日期。 铁路的建设往往依赖于政府的资助,因为仅靠旅客收入很多时候无法覆盖全部成本,尽管铁路却能带来巨大的界外效应。沿线土地因铁路而大幅升值,这种外部效应是显著的。 每个利益相关者都希望铁路能经过自己的土地,但却往往不愿意承担相应的建设成本。美国的文化强调个人利益,这使得处理和平衡各方利益的问题变得非常复杂和困难。 三藩市曾被视为全球最具创新力的地方之一,也曾是美国繁荣的象征。然而,疫情的打击以及最近科技行业裁员潮使得市面显得一片死寂。有美国传媒形容三藩市已经陷入了所谓的「死亡螺旋」。 此次,特意停留两天,感受一下三藩市的脉搏。与十年前相比,变化不大,只是少了一份活力。除了看到无人驾驶的Waymo车辆外,并未见到像香港那样普遍存在的扫地机器人或传菜机。商铺依然使用现金交易和利是,电车的使用比例也很低。 经济方面,消费动力不足,许多商铺倒闭,百货商店的顾客流量有限。街上主要是经济实惠的日本车型,物价高昂,一杯coffee latte售价高达8美元,加上税费和小费后约为10美元。 名牌商店的门口设有橱窗警卫,零售店铺甚至把部分商品锁起来防盗。市区的每条街道都有流浪者,特别是Tenderloin区几乎被流浪者占据。这种个人主义文化能否持续带来美国更长久的繁荣,是一个见仁见智的问题。 笔者曾访问盐湖城,这座城市是犹他州的首府和最大城市。它始建于1847年,由Brigham Young率领的摩门教徒开拓建成。超过半数的居民是摩门教信徒,因此盐湖城也被称为摩门教的中心。 盐湖城整体非常整洁有序,与三藩市形成了鲜明对比。据说摩门教的教义强调秩序,许多信徒愿意为教会和社区的利益放下个人利益。盐湖城恰好展示了这种理念的实际应用,成为一个典范。社会的进步需要在个人利益与大众利益之间找到适当的平衡!
说到泰国,就会想到当地迷人的旅游景点、各种美食、多彩的节庆盛典等,因此吸引许多人到那里旅游。 随着旅游业发达,泰国房地产也因此持续升温,全球各地的投资者都到那里购置房产来出租。 买房投资除了要选择好的地理位置,良好的居住环境和体验,也是引来更多租户的因素。 不过,泰国房地产数不胜数,尤其公寓更是多不胜数,投资者应该要怎么选呢? 与其选房地产,不如选择拥有丰富经验、还能提供全面性服务的发展商,才能让你在海外投资得更安心! 而在泰国被公认为公寓大楼领先开发商的尚思瑞(Sansiri),凭借着40年的经验为客户提供贴心且完善的住宅方案,满足住户的生活方式和居住需求,也能让投资者安心投资没烦恼! 谁是尚思瑞? 尚思瑞(Sansiri)是泰国上市房地产公司,其在1984年成立,在房地产开发已有40年的丰富经验,主要开发公寓和别墅。 尚思瑞在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈、华欣等泰国20个地区,拥有多达483个房地产项目。 “生活不仅是人们看到的表面,更是你的方方面面” 秉持着这个理念,尚思瑞成立至今,致力于通过打造精心设计、优质住宅,并提供全方位服务,以提升住户的生活品质。 他们希望透过了解客户的需求,提供各种生活细节,如同建立家庭那样,来建造永续的社区和环境,帮助住户拥有最好的生活。 1. 为投资者提供专业的建议 在海外投资房地产一定要小心谨慎,必须深入了解当地的情况、居住环境等细节,才决定投资。 而尚思瑞深知这一点,因此他们拥有专业的销售顾问,随时准备好为投资者提供专业咨询和建议。 他们会提供量身定制的专业咨询,了解客户的生活需求、买房目的、提供项目重要信息等,以协助买家挑选合适的居所或投资房产。 凭借着卓越的服务,尚思瑞从2013年至2023年之间,短短10年内共荣获了55个奖项! 2. 提供专属生活体验 无论是自住或是出租,房子附近的设施也是大家非常注重的,只有便利的生活才能提升我们的生活体验。 当然,除了衣食住行,尚思瑞凭借着多年的服务经验,以及对客户的了解,为住户提供各种特殊待遇,让住户享受轻松便捷的居住体验。 从设计服务、搬家服务、清洁服务,再到购物、运动、休闲等,只要透过尚思瑞住宅服务应有程序,住户就能享受到一系列的便捷生活方式。 此外,为了让住户的房子保持最佳状态,尚思瑞还提供房屋维修服务,希望房子能维持犹如刚搬进来第一天的感觉。 3. 提供安全系统 除了便利的生活设施,安全也是许多住户的生活一大考量,才能住的安心,进而提升居住体验。 因此,尚思瑞提供完善的社区安全管理系统,并指派经过尚思瑞物业安保(SSI)专业训练的保安人员,定期巡逻社区,确保住户安全无忧。 不仅如此,尚思瑞还运用创新的安全技术加强社区管制,在社区内设置LIV-24全天候中央安全监控系统,24小时全天候维护社区安全,保障住户的安全,让住户时刻感到安心。 4. 物业托管服务 相信很多海外投资者都很烦恼,要如何打理海外的房地产,让房子保持最佳状态,以及寻找租客? 尚思瑞了解这些投资者的难处,所以他们也特别为海外业主提供租赁管理服务,帮助海外业主解决烦恼! 他们与超过2,000家租赁房地产中介合作,以快和精准的方式协助业主找到租客,他们更曾在2022年创下最高96%的年出租率。 而尚思瑞也会帮助业主准备租赁合约、付款追踪和证明等事宜,同时也会定期检查屋况、代缴各种费用等。 在如此贴心的服务下,尚思瑞能帮助海外业主解决烦恼,让业主们可以安心地投资海外房地产。 尚思瑞提供一系列的服务,为住户带来各种生活上的便利,更解决了海外业主在管理物业上的烦恼,这也为想要在泰国投资的潜在投资者提升投资信心! 因此,为了让更多海外投资者深入了解尚思瑞的贴心服务,他们将于5月29日(星期三)在马来西亚国际贸易展览中心(MITEC)举办的IQI Convention设立展位。 想要进一步了解尚思瑞的服务和房地产,欢迎在当天来到IQI Convention寻找尚思瑞的展位,以了解更多!
上周,国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力(International Housing Affordability)报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首, 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数,本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然,在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼,难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子,在2008年金融海啸前夕,美国不少银行提供超过楼价100%的按揭,入息证明也很宽松。基本上,你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下,又不断上升,升值后卖楼,除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标,方程式太简单,未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区,悉尼的房价收入比为13.8倍,加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港,这些地区的税率远高于香港,个人入息税率通常从30%起,甚至高达50%,而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说,如果按税后收入来计算,悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6,而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ,远低于香港的情况。其实,新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元,与香港的价钱不遑多让;但他们有大量的廉价组屋售予普通大众,令其整体比率大幅下降! 相反,香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同,各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外,香港有超过三分之二的业主已经没有按揭,许多是退休人士,虽然他们没有收入,但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而,这在数字上会大大提升负担比率。因此,笔者强调不要仅凭一个简单的公式,甚至只是看到文章的标题,就轻易接受其结论,需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
最近两年,楼市下跌导致之前高价买入楼花的业主在收楼时面临诸多困难。首先是估价不足,相较于购入价,可能已经折让了20%至30%。 以一个1,000万港元的物业为例,业主原本计划做九成按揭,只需支付100万首期,但现在物业估价仅为700万,最高借贷额度为630万,首期因此大增至370万。 并非每个买家都有能力一次性拿出额外的270万,因此无法完成交易。交易取消后,之前已付的100万首期将被发展商没收。 更严重的是,发展商可能会收回差价,即单位重售后,发展商少收的楼价部分。例如,若发展商以700万成功再出售单位,则有权向原买家追收200万的欠款。 相反,如果以有限公司名义置业,最坏的情况是将公司关掉和取消,发展商无法追究个人责任。当然,持有一间有效公司是有成本的:成立时需付约2万元,每年找会计师核数的费用在2至3万元不等,还需支付每年的商业登记费(2150港元)。 不过,如果物业出租,在计算物业税时,比个人持有更灵活。除了一般的差饷和管理费可以获减免外,银行贷款利息(无论是一层还是两层的利息)也可以扣减,甚至一些装修费或聘请专业人士管理物业的成本,都可以作为扣减项目,因此比个人持有更划算。 当然,利用有效公司的方式比个人持有复杂,尤其在利得税的计算上。如果个人持有物业,只要不是炒家且持有物业超过三年,物业升值部分将被视为房产增值,在香港无需缴税。 但若以有限公司持有,税务局可查找该公司过往的买卖记录,判断公司的本质是否为买卖物业,进而对从中获取的利益征收16.5%的利得税。因此,一般会计师会建议利用一间全新的有限公司持有物业,以减少这种风险。 以往,由于楼市受辣招影响,用有限公司置业需要支付楼价30%的厘印费,卖家自然没有动力去做。但当下所有辣招已经取消,大家不妨考虑利用有限公司置业。尤其是购买远期楼花,单单因为不用被发展商追回差价,已经值回票价了。
上周末香港突然遭遇了倾盆大雨,尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内,这两个地区的降雨量超过了140毫米,打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救,严重的情况下,房子里漏水得快变成了游泳池! 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间,漏水问题往往最严重,但即便在平时,笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询:遇到家中漏水,应该如何处理?如何追究赔偿? 首先,当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化,导致水渗入;这种问题比较容易解决,相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水,尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修,可能会造成室内一片混乱,维修时间也可能很长,费用自然也会比较高昂。 如果是新楼,还可以向开发商汇报,因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用,但在维修期间,房屋的许多地方可能无法使用,这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中,而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟,记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升,那就说明水喉漏水,而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内,那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户,这并不容易,其他业主通常没有动力帮你查找源头,甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要,业主可以向物业管理处寻求帮助,甚至可以打电话给1823,向渗水办投诉!渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构,负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令,强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活,物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象,心中自然感到不快,但在实际操作中,要追究前业主的责任并不容易。 首先,一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易,买家除非能证明前业主故意疏忽,导致漏水损失,否则胜算很低。 此外,如果漏水源头在邻居家,前业主也不一定承担赔偿责任。因此,在购买二手房时,最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实,可能涉及失实陈述,这样追究责任的机会可能会更大。 因此,在看房的过程中,要仔细留意每个地方的细节,并使用可靠的房地产代理协助,这会更加有保障。
上周五,城市领先指数( CCL ) 数值跌至144 ,逼近今年的低位143.02 ,周跌幅达1.4%,延续此前四周下跌趋势,累计跌幅1.97%。其实,自二月底“撤辣”之后的10周, CCL呈五升五跌,累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了!但在同一天内,一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括,赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房,实用面积3304呎,花园1121呎及737呎天台,呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩, 洋房实用面积4326呎,连接891呎平台, 775呎天台,及63尺花园,成交价为1.5亿,呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT,实用面积2169呎,以1.15亿售出,呎价$50,200。 其实,五月份至24号已经有9宗过亿元的成交,而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外,又会多2宗过亿成交,本月估计会有11宗成交案,比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家,大多数都是国内或东南亚买家,如果仍有重税辣招的话,成交量一定大打折扣。由此可见,辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场,截至24号共成交1227宗,相比四月同期的1433宗下跌了15%,情况并不太严重;大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙,占推出154间的17.5%,生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后,暂时只释放了用家的购买力,而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售,成功售出750单,同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推,即使加价也售出210个单位,而沙田珑珀山也在重推,沙田区新盘一向量少,相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后,对投资者的最大障碍已经清除,但仍未观其大量入市,高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息,笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反,租金在需求带动下,仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期,大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年,利息收益跟租金收益会很接近,相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者,第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者,由于市场萎缩及在家工作的改变,无论铺位及写字楼已经出现大量空置,回报欠佳,便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定,他们可以借住宅价格低潮时,大手向发展商购入大批单位,甚至单幢物业,打做成学生宿舍,或高级老人宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不再只买工商物业!投资组合更平衡! 另一款新买家,可能是金融市场的基金,可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品,投资移民便合资格购买,ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家,当中有些条例可能需要配合,但只要有市场,相信政府也乐于配合,令市场出现更多买家! 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却,但其影响却是深远的,仍然会继续影响市场,只要减息落实,市场就会有变化;大家不要对市场看得太淡,对于个别买家,相反人弃我取,别再心灰意冷,可能就是买平货的好机会!