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城市要繁荣 安全不可少
过去三周，笔者前往美国旅行，途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地，只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻！ 30年前，笔者首次来到旧金山，觉得这里气候温和，非常适合居住。唐人街规模宏大，能够满足华人的基本生活需求，饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游，感觉完全不一样。首先，出发前就收到朋友的警告，千万不要进入危险地区，晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时，亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫，而在唐人街的超级市场里，许多日常商品都被上锁。顾客若要购买，必须通知店员开锁取出，非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知，由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪，最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而，情况变本加厉，一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠，然后将赃物放上网上商店，以低价转售牟利。 首当其冲，自然是商店的商家，在无计可施的情况下，唯有关门大吉！笔者在最繁盛的商业街，也见到空置率非常高，部份街道甚至十室九空！ 由于旧金山生活容易，自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此，街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”，给居民带来了不少恐惧和担忧。结果，不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强，很少有露宿者骚扰，加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后，在这些地方不仅可以买一套房子自住，还可以再买一套或两套用于收租，生活自然就没有什么问题了。 因此，任何一个地方要繁荣，安全必不可缺。庆幸的是，香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限，其他城市的所见所闻留待下次再谈！
个人主义太浓烈 社会团结进步难
笔者在五月的美国之行中，除了三藩市，还在拉斯维加斯停留了一段时间。在那里和一位在当地工作的厨师朋友及其餐馆老板进行了深入交谈。 这位厨师朋友已经在拉斯维加斯工作了十年，但他认为近年来美国的安全状况堪忧。他的车曾被盗窃，家里也有两支手枪用于自卫。他表示，在美国赚够钱后，他计划回香港或大湾区退休。 与此相反，他的老板对当地的前景非常乐观，因为越来越多的中国人从三藩市或洛杉矶迁居到拉斯维加斯。此外，洛杉矶到拉斯维加斯的高铁即将动工，这让他对当地的房地产市场充满信心。 笔者查阅了一些资料，发现去年十二月，拜登总统宣布联邦政府将向两条重要的高铁项目提供US$30亿资助。第一条是长达351公里的“光明西线”（Brightline West），由美国的私营铁路公司负责建设和运营。 同一时间，拜登总统宣布提供US$30亿资助另一条是全长805公里连接三藩市和洛杉矶的高铁线路，这条项目早在2008年就开始动工，但至今已经过去了16年，却依然没有具体的完工日期。 铁路的建设往往依赖于政府的资助，因为仅靠旅客收入很多时候无法覆盖全部成本，尽管铁路却能带来巨大的界外效应。沿线土地因铁路而大幅升值，这种外部效应是显著的。 每个利益相关者都希望铁路能经过自己的土地，但却往往不愿意承担相应的建设成本。美国的文化强调个人利益，这使得处理和平衡各方利益的问题变得非常复杂和困难。 三藩市曾被视为全球最具创新力的地方之一，也曾是美国繁荣的象征。然而，疫情的打击以及最近科技行业裁员潮使得市面显得一片死寂。有美国传媒形容三藩市已经陷入了所谓的「死亡螺旋」。 此次，特意停留两天，感受一下三藩市的脉搏。与十年前相比，变化不大，只是少了一份活力。除了看到无人驾驶的Waymo车辆外，并未见到像香港那样普遍存在的扫地机器人或传菜机。商铺依然使用现金交易和利是，电车的使用比例也很低。 经济方面，消费动力不足，许多商铺倒闭，百货商店的顾客流量有限。街上主要是经济实惠的日本车型，物价高昂，一杯coffee latte售价高达8美元，加上税费和小费后约为10美元。 名牌商店的门口设有橱窗警卫，零售店铺甚至把部分商品锁起来防盗。市区的每条街道都有流浪者，特别是Tenderloin区几乎被流浪者占据。这种个人主义文化能否持续带来美国更长久的繁荣，是一个见仁见智的问题。 笔者曾访问盐湖城，这座城市是犹他州的首府和最大城市。它始建于1847年，由Brigham Young率领的摩门教徒开拓建成。超过半数的居民是摩门教信徒，因此盐湖城也被称为摩门教的中心。 盐湖城整体非常整洁有序，与三藩市形成了鲜明对比。据说摩门教的教义强调秩序，许多信徒愿意为教会和社区的利益放下个人利益。盐湖城恰好展示了这种理念的实际应用，成为一个典范。社会的进步需要在个人利益与大众利益之间找到适当的平衡！
楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信
上周，国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力（International Housing Affordability）报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首， 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数，本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然，在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼，难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子，在2008年金融海啸前夕，美国不少银行提供超过楼价100%的按揭，入息证明也很宽松。基本上，你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下，又不断上升，升值后卖楼，除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标，方程式太简单，未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区，悉尼的房价收入比为13.8倍，加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港，这些地区的税率远高于香港，个人入息税率通常从30%起，甚至高达50%，而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说，如果按税后收入来计算，悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6，而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ，远低于香港的情况。其实，新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元，与香港的价钱不遑多让；但他们有大量的廉价组屋售予普通大众，令其整体比率大幅下降！ 相反，香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同，各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外，香港有超过三分之二的业主已经没有按揭，许多是退休人士，虽然他们没有收入，但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而，这在数字上会大大提升负担比率。因此，笔者强调不要仅凭一个简单的公式，甚至只是看到文章的标题，就轻易接受其结论，需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
泰国置产没烦恼！尚思瑞（Sansiri）提供房屋管理和租赁服务，海外业主投资省心省力！
说到泰国，就会想到当地迷人的旅游景点、各种美食、多彩的节庆盛典等，因此吸引许多人到那里旅游。 随着旅游业发达，泰国房地产也因此持续升温，全球各地的投资者都到那里购置房产来出租。 买房投资除了要选择好的地理位置，良好的居住环境和体验，也是引来更多租户的因素。 不过，泰国房地产数不胜数，尤其公寓更是多不胜数，投资者应该要怎么选呢？ 与其选房地产，不如选择拥有丰富经验、还能提供全面性服务的发展商，才能让你在海外投资得更安心！ 而在泰国被公认为公寓大楼领先开发商的尚思瑞（Sansiri），凭借着40年的经验为客户提供贴心且完善的住宅方案，满足住户的生活方式和居住需求，也能让投资者安心投资没烦恼！ 谁是尚思瑞？ 尚思瑞（Sansiri）是泰国上市房地产公司，其在1984年成立，在房地产开发已有40年的丰富经验，主要开发公寓和别墅。 尚思瑞在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈、华欣等泰国20个地区，拥有多达483个房地产项目。 “生活不仅是人们看到的表面，更是你的方方面面” 秉持着这个理念，尚思瑞成立至今，致力于通过打造精心设计、优质住宅，并提供全方位服务，以提升住户的生活品质。 他们希望透过了解客户的需求，提供各种生活细节，如同建立家庭那样，来建造永续的社区和环境，帮助住户拥有最好的生活。 1. 为投资者提供专业的建议 在海外投资房地产一定要小心谨慎，必须深入了解当地的情况、居住环境等细节，才决定投资。 而尚思瑞深知这一点，因此他们拥有专业的销售顾问，随时准备好为投资者提供专业咨询和建议。 他们会提供量身定制的专业咨询，了解客户的生活需求、买房目的、提供项目重要信息等，以协助买家挑选合适的居所或投资房产。 凭借着卓越的服务，尚思瑞从2013年至2023年之间，短短10年内共荣获了55个奖项！ 2. 提供专属生活体验 无论是自住或是出租，房子附近的设施也是大家非常注重的，只有便利的生活才能提升我们的生活体验。 当然，除了衣食住行，尚思瑞凭借着多年的服务经验，以及对客户的了解，为住户提供各种特殊待遇，让住户享受轻松便捷的居住体验。 从设计服务、搬家服务、清洁服务，再到购物、运动、休闲等，只要透过尚思瑞住宅服务应有程序，住户就能享受到一系列的便捷生活方式。 此外，为了让住户的房子保持最佳状态，尚思瑞还提供房屋维修服务，希望房子能维持犹如刚搬进来第一天的感觉。 3. 提供安全系统 除了便利的生活设施，安全也是许多住户的生活一大考量，才能住的安心，进而提升居住体验。 因此，尚思瑞提供完善的社区安全管理系统，并指派经过尚思瑞物业安保（SSI）专业训练的保安人员，定期巡逻社区，确保住户安全无忧。 不仅如此，尚思瑞还运用创新的安全技术加强社区管制，在社区内设置LIV-24全天候中央安全监控系统，24小时全天候维护社区安全，保障住户的安全，让住户时刻感到安心。 4. 物业托管服务 相信很多海外投资者都很烦恼，要如何打理海外的房地产，让房子保持最佳状态，以及寻找租客？ 尚思瑞了解这些投资者的难处，所以他们也特别为海外业主提供租赁管理服务，帮助海外业主解决烦恼！ 他们与超过2,000家租赁房地产中介合作，以快和精准的方式协助业主找到租客，他们更曾在2022年创下最高96%的年出租率。 而尚思瑞也会帮助业主准备租赁合约、付款追踪和证明等事宜，同时也会定期检查屋况、代缴各种费用等。 在如此贴心的服务下，尚思瑞能帮助海外业主解决烦恼，让业主们可以安心地投资海外房地产。 尚思瑞提供一系列的服务，为住户带来各种生活上的便利，更解决了海外业主在管理物业上的烦恼，这也为想要在泰国投资的潜在投资者提升投资信心！ 因此，为了让更多海外投资者深入了解尚思瑞的贴心服务，他们将于5月29日（星期三）在马来西亚国际贸易展览中心（MITEC）举办的IQI Convention设立展位。 想要进一步了解尚思瑞的服务和房地产，欢迎在当天来到IQI Convention寻找尚思瑞的展位，以了解更多！
活用有限公司 置业安心好处多
最近两年，楼市下跌导致之前高价买入楼花的业主在收楼时面临诸多困难。首先是估价不足，相较于购入价，可能已经折让了20%至30%。 以一个1,000万港元的物业为例，业主原本计划做九成按揭，只需支付100万首期，但现在物业估价仅为700万，最高借贷额度为630万，首期因此大增至370万。 并非每个买家都有能力一次性拿出额外的270万，因此无法完成交易。交易取消后，之前已付的100万首期将被发展商没收。 更严重的是，发展商可能会收回差价，即单位重售后，发展商少收的楼价部分。例如，若发展商以700万成功再出售单位，则有权向原买家追收200万的欠款。 相反，如果以有限公司名义置业，最坏的情况是将公司关掉和取消，发展商无法追究个人责任。当然，持有一间有效公司是有成本的：成立时需付约2万元，每年找会计师核数的费用在2至3万元不等，还需支付每年的商业登记费（2150港元）。 不过，如果物业出租，在计算物业税时，比个人持有更灵活。除了一般的差饷和管理费可以获减免外，银行贷款利息（无论是一层还是两层的利息）也可以扣减，甚至一些装修费或聘请专业人士管理物业的成本，都可以作为扣减项目，因此比个人持有更划算。 当然，利用有效公司的方式比个人持有复杂，尤其在利得税的计算上。如果个人持有物业，只要不是炒家且持有物业超过三年，物业升值部分将被视为房产增值，在香港无需缴税。 但若以有限公司持有，税务局可查找该公司过往的买卖记录，判断公司的本质是否为买卖物业，进而对从中获取的利益征收16.5%的利得税。因此，一般会计师会建议利用一间全新的有限公司持有物业，以减少这种风险。 以往，由于楼市受辣招影响，用有限公司置业需要支付楼价30%的厘印费，卖家自然没有动力去做。但当下所有辣招已经取消，大家不妨考虑利用有限公司置业。尤其是购买远期楼花，单单因为不用被发展商追回差价，已经值回票价了。
雨水多常见渗漏 责任难分对与错
上周末香港突然遭遇了倾盆大雨，尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内，这两个地区的降雨量超过了140毫米，打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救，严重的情况下，房子里漏水得快变成了游泳池！ 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间，漏水问题往往最严重，但即便在平时，笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询：遇到家中漏水，应该如何处理？如何追究赔偿？ 首先，当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化，导致水渗入；这种问题比较容易解决，相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水，尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修，可能会造成室内一片混乱，维修时间也可能很长，费用自然也会比较高昂。 如果是新楼，还可以向开发商汇报，因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用，但在维修期间，房屋的许多地方可能无法使用，这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中，而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟，记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升，那就说明水喉漏水，而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内，那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户，这并不容易，其他业主通常没有动力帮你查找源头，甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要，业主可以向物业管理处寻求帮助，甚至可以打电话给1823，向渗水办投诉！渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构，负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令，强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活，物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象，心中自然感到不快，但在实际操作中，要追究前业主的责任并不容易。 首先，一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易，买家除非能证明前业主故意疏忽，导致漏水损失，否则胜算很低。 此外，如果漏水源头在邻居家，前业主也不一定承担赔偿责任。因此，在购买二手房时，最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实，可能涉及失实陈述，这样追究责任的机会可能会更大。 因此，在看房的过程中，要仔细留意每个地方的细节，并使用可靠的房地产代理协助，这会更加有保障。
市场兴奋退却 买货寻宝好时机
上周五，城市领先指数（ CCL ） 数值跌至144 ，逼近今年的低位143.02 ，周跌幅达1.4%，延续此前四周下跌趋势，累计跌幅1.97%。其实，自二月底“撤辣”之后的10周， CCL呈五升五跌，累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了！但在同一天内，一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括，赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房，实用面积3304呎，花园1121呎及737呎天台，呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩， 洋房实用面积4326呎，连接891呎平台， 775呎天台，及63尺花园，成交价为1.5亿，呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT，实用面积2169呎，以1.15亿售出，呎价$50,200。 其实，五月份至24号已经有9宗过亿元的成交，而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外，又会多2宗过亿成交，本月估计会有11宗成交案，比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家，大多数都是国内或东南亚买家，如果仍有重税辣招的话，成交量一定大打折扣。由此可见，辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场，截至24号共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%，情况并不太严重；大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙，占推出154间的17.5%，生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后，暂时只释放了用家的购买力，而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售，成功售出750单，同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推，即使加价也售出210个单位，而沙田珑珀山也在重推，沙田区新盘一向量少，相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后，对投资者的最大障碍已经清除，但仍未观其大量入市，高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息，笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反，租金在需求带动下，仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期，大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年，利息收益跟租金收益会很接近，相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者，第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者，由于市场萎缩及在家工作的改变，无论铺位及写字楼已经出现大量空置，回报欠佳，便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定，他们可以借住宅价格低潮时，大手向发展商购入大批单位，甚至单幢物业，打做成学生宿舍，或高级老人宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不再只买工商物业！投资组合更平衡！ 另一款新买家，可能是金融市场的基金，可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品，投资移民便合资格购买，ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家，当中有些条例可能需要配合，但只要有市场，相信政府也乐于配合，令市场出现更多买家！ 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却，但其影响却是深远的，仍然会继续影响市场，只要减息落实，市场就会有变化；大家不要对市场看得太淡，对于个别买家，相反人弃我取，别再心灰意冷，可能就是买平货的好机会！
通胀居高难下 减息步伐暂缓
上周末，美国公布的消费物价指数（CPI）和工业生产价格指数（PPI）均高于市场预期，这导致了对6月份减息可能性的大幅下调。 普遍预期认为，今年美国可能只会进行两次降息，但也有更激进的观点认为，美国下一次调整利率可能是加息而不是减息，这使得人们对利率走势感到困惑不解。 笔者在夏威夷的亲身经历确实反映了美国物价上涨的情况。旅游相关的门票价格近年来普遍上涨了几倍。以恐龙湾和钻石山观景台为例，两年前的入场费分别是7美元和1美元，而现在已分别上涨到了25美元和5美元。 即使在景点内享用便餐，比如大蒜虾饭，在疫情前价格是每份10美元，两年前已上涨至每份14美元，而现在又再次上涨至每份18美元！ 除了旅游相关费用上涨之外，笔者在超市购物时也发现物价相当高昂。夏威夷最著名的农产品之一是木瓜和菠萝，笔者各购买一个，合共需要支付14美元。这些都是本地生产的产品，而对于外来商品，价格更是不言而喻。 除了物价本身之外，美国的消费还涉及其他支出，其中税收是不可避免的。此外，小费也是一个让人吃惊的高额开支。在餐厅用餐，支付15-20%的小费是常规，但即使是买外卖咖啡也需要额外支付1美元到2美元的小费，这使得一杯咖啡的价格高达7美元，贵得令人乍舌！ 另外，在入住酒店时，除了支付房费和税金之外，还可能需要额外支付所谓的休闲设施费。一些酒店会收取26美元，甚至40美元不等的费用，理由是提供了健身房、房内水、夹克、以及上网服务等设施。美国的收费方式多种多样，让人叹为观止！ 笔者向导游先生了解到，目前当地的最低工资是每小时12.5美元，但在服务性行业，要吸引到员工，往往需要支付每小时20美元的工资。 另外，汽油价格也在不断上涨，2020年前每公升的价格不到0.5美元，而现在已经涨至0.9美元/公升。老板面临着不断上升的成本压力，导致物价也在持续上涨，通货膨胀的势头似乎没有逆转的迹象。 美国的通胀问题确实受到多方因素的影响。除了俄乌战争导致油价居高不下外，中美脱钩也减少了美国消费者购买廉价中国商品的机会。在这样的背景下，降息的步伐自然变得更加困难。 然而，考虑到今年是大选年，政策上升的机会依然存在，笔者仍然相信会出现1-2次的降息。至于明年的通胀走势，则需要进一步观察。
阿联酋投资签证指南：一次掌握所有信息！
阿联酋，坐落于阿拉伯半岛东南部，以其蓬勃发展的经济、奢华的生活方式和多元文化的社会而闻名。近年来，该国已成为吸引外国投资者和企业家的热门目的地。 得天独厚的地理位置、完善的基础设施、稳定的政治环境以及一系列的优惠政策，使阿联酋成为全球资产配置的理想目的地。 为了进一步促进经济增长和多元化，阿联酋推出了多项投资者签证计划，为符合条件的海外人士提供获得居留权的机会。 1. 房地产投资者签证 阿联酋的房地产投资者签证允许外国投资者通过投资阿联酋房地产获得居留权。购买的房产类型可以包括住宅、商业或其他类型。 此类型签证主要分为两种类型： 房地产投资最低金额 可续约次数 2年房地产投资者签证 75万迪拉姆（约150万人民币） 可以续约两次，每次续签两年 5年房地产投资者签证 200万迪拉姆（约400万人民币） 可以续约一次，续签后可获得三年居留权 需要注意的是，投资者必须投资位于阿联酋境内已竣工的住宅物业，并支付至少50%的房产款项或全额支付。 2. 黄金投资者签证 投资者可以通过投资基金或公司的公开投资获得黄金居留权，该渠道包括： 将多达200万迪拉姆（约400万人民币）存入认证的投资基金。 拥有价值200万迪拉姆（约400万人民币）的阿联酋公司或公司股份。 拥有一家每年缴纳税款不少于25万迪拉姆（约49万人民币）的阿联酋公司。 拥有一家阿联酋公司的股份，但持股比例不得低于该公司每年缴纳的税款总额，至少25万迪拉姆（约49万人民币）。 需要注意的是，你必须要证明用于进行合格投资的资本完全属于自己，而不是来自借贷或抵押。 阿联酋投资者签证的资格要求 年满21岁以上 拥有有效护照 无犯罪记录 具备足够的资金来支持自己和家人在阿联酋生活 投资符合条件的资产 必须在阿联酋拥有至少一年有效的健康保险，并且可以续保 家庭成员的资格要求 这两种签证允许申请人将家庭成员纳入申请，其中包括： 配偶 子女（不限年龄） 父母 兄弟姐妹 （适用于学生类别下的申请人，前提是这些兄弟姐妹是学生父母的受抚养家属并且在阿联酋居住） 阿联酋居留权所需文件 所需的文件将根据申请人的具体情况和所属的具体申请类别而有所不同。但，以下这些文件是基本上所有申请人都需自备的必要文件： 有效的护照复印本（有效期不能低于6个月） 近期拍摄的白底护照照片 主申请人以及其一起申请签证的所有家庭有效健康保险 证明家庭关系的文件，例如：孩子的出生证明和配偶的婚姻契约证件 阿联酋投资者签证为有意在阿联酋投资和生活的海外人士提供了一个具有吸引力的选择。通过该计划，投资者可以获得居留权，享受阿联酋提供的各种便利和优势，并为其家庭创造一个充满活力的未来。
撤辣小阳春 会否昙花一现？
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示，指数已升至305.2，结束了持续10个月的跌势，并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份，香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份，一手住宅成交量达到4176宗，而截至4月28日，3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外，4月份十大屋苑的成交量也显著下降，从3月的370宗降至173宗，下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策（即“撤辣措施”）的持续效果。最近，何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出，平均每平方尺售价接近20,000港元，比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄，但开盘时购房者反应热烈，特别是三房单位很快售罄，买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此，朗贤峰计划加推更多单位，并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型，预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测，总计达到历史新高的112,000伙。 这其中，21,000伙已经竣工但尚未售出，已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是，这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着，到2025年前，这40,000伙住宅预计大部分将完成建设，成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测，2024年将有22,300伙住宅落成，而2025年的数字预计为25,500伙，两年合计达47,800伙。 然而，根据过往经验，差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此，作者更倾向于相信房屋局的估计，即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年，香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售，给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前，售价上涨将面临挑战。 从需求角度看，美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而，我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底，利率通常超过5厘，并在12月20日达到5.63%，但进入2024年后，利率开始下降至约4厘左右。到4月25日，同业拆息更是跌破4厘，降至3.98%。 在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款 ，年增长5%，不少港人移民，资金应该减少流走才对。结果，资金反而有易增长，究竟是什么样的资金流入香港？ 港股走强，外资的流入是其中一个原因，但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%，而美国则达到5%，相较之下，国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势，国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制，但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些类似于沪深港通的配额，允许国内资金合法进入香港房地产市场，那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此，不必对香港楼价过度悲观，我相信下跌的风险已经相当有限。
