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美国公立常春藤一览(一)——美国八所顶级公立大学|美国留学指南

本资讯由美国留学专业咨询机构“途西教育”提供 “公立常青藤”(Public Ivy League)这一概念最早是由当时的耶鲁校友及耶鲁招生官理查德·摩尔(Richard Moll)于1985年提出。当年的公立藤校包括加州大学、弗吉尼亚大学、迈阿密大学牛津分校等八所。 发展至今,由于大学资源、排名、口碑等因素的变动,人们对顶尖公立大学的认识也发生了变化。如今,“公立常青藤”这一概念已经不严格局限于30几年前的那几所,而是特指一些无论学术还是教学水平都可以与常春藤盟校匹敌的公立大学。 今天介绍的这八所美国公立大学,代表了美国最顶尖的公立教学和研究水平。下一期将介绍加州大学系统的十所顶级名校。 美国8所顶级公立大学一览 1. 弗吉尼亚大学 University of Virginia 弗吉尼亚大学,是由美国第三任总统托马斯·杰斐逊于1819年创建的美国历史上首个独立于教会的高校,是美国最顶尖、世界最著名公立大学之一,在学术界享有盛誉。 弗吉尼亚大学为最初的8所“公立常青藤”成员之一,25所“新常春藤”成员之一,也是北美地区唯一被联合国教科文组织列为是世界遗产的高等院校。 自U.S. News开始颁布全美大学排名以来,弗吉尼亚大学始终名列全美最佳公立大学的第一或第二名,与加利福尼亚大学伯克利分校齐名;同时稳居全美25所最佳综合性大学之列。 查看弗吉尼亚大学周边房源 2. 密歇根大学安娜堡 University of Michigan Ann Arbor 密歇根大学安娜堡分校有70%的专业排在全美前10名,被誉为“公立常青藤”,与加州大学伯克利分校以及威斯康星大学麦迪逊分校素有“公立大学典范”之称。因为高质量的教育,该校的学术水平和校友质量都很高。 其校友中包括1位美国总统、22位诺贝尔奖得主、8位美国国家航空航天局宇航员、18位普利策奖得主、25名罗兹学术奖得主、30多位各个大学的校长、上百位文艺娱乐界明星、上千位著名运动员以及不可计数的各行业的精英。 3. 北卡罗来纳大学教堂山 University of North Carolina at Chapel Hill 北卡罗来纳大学教堂山分校,创建于1789年。北卡罗来纳大学教堂山分校的医学与公共卫生领域学科享有极高的学术声誉,六位诺贝尔获得者为该校校友。 除医学领域以外,北卡罗来纳大学教堂山分校下属的Kenan-Flagler商学院作为全世界顶尖商学院之一,在美国商界、学术界都享有很高声誉。 4. 威廉玛丽学院 College of William & Mary  威廉玛丽学院,创立于1693年,是全美历史第一悠久的高等院校,建校时间仅次于1636年建立的哈佛大学。威廉玛丽学院得名于英国国王威廉三世和玛丽二世,是一所有着“美国母校”美誉的一流高等学府,以精英教育著称,自美国建国以来一直享有非常高的名望。 5. 伊利诺伊大学香槟分校 University of Illinois at Urbana–Champaign 伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校,创建于1867年,是一所享有世界声望的顶尖研究型大学。校友和教授中有30位获得诺贝尔奖、25位获得普利策奖。 该校很多学科素负盛名,其工程学院在全美乃至世界堪称至尊级的地位,始终位于美国大学工程院排名前五,计算机专业排名全美第二,商学院也具有极强的实力,其会计、金融等专业为全美一流水平,其中会计专业排名全美前二。 该校计算机专业校友创建(或参与创建)了特斯拉、甲骨文(Oracle)、Youtube、Paypal、AMD、Yelp等世界知名的公司和IT产品,以及JavaScript、Swift等编程语言。 6. 得克萨斯大学奥斯汀 University of Texas at Austin 得克萨斯大学奥斯汀分校是一所世界著名的顶尖公立研究型大学,在学术界享有盛誉。UT-Austin的历届校友、教授及研究人员中,共有11位诺贝尔奖得主、1位菲尔兹奖得主、2位图灵奖得主,3位国家科学奖章得主。 现任教授中有13位美国国家科学院院士、32位美国国家工程院院士。德克萨斯大学奥斯汀分校素以顶尖的自然科学,工程技术和商学而闻名。工程学院全美第10,其中,计算机工程全美第7,电子信息工程全美第9。商学院会计学全美第1, 信息系统学全美第4,金融学全美第13,工商管理学全美第17。法学院全美第15,心理学全美第8,教育学全美第10。 查看得克萨斯大学奥斯汀周边房源 7. 威斯康星大学麦迪逊分校 University of Wisconsin–Madison 威斯康星大学麦迪逊分校,创建于1848年,在各个学科和领域均享有盛誉,产生了25位诺贝尔奖获得者,38位普利策奖获得者,12位美国国家科学奖章获得者。 该校拥有87位美国国家科学院院士,26位美国国家工程院院士,61位美国艺术与科学院院士,8位美国国家医学院院士。威斯康星大学麦迪逊分校的研究经费常年高居全美前四,近几年来每年更是高达11亿美元。 8. 西雅图华盛顿大学 University of Washington Seattle 华盛顿大学,始建于1861年,位于美国西海岸名城西雅图,是著名的世界顶尖研究型大学。建校157年来,华盛顿大学有20位诺贝尔奖 、1位菲尔茨奖和2位图灵奖得主,167位美国科学委员会学部委员,252位美国院士华盛顿大学及其校友创造出无数造福全人类的重大发明。 发明了乙肝疫苗、肾透析术,主持设计了世界上最大的波音747客机、月球轨道飞船和哥伦比亚航天飞机,培养了11位太空宇航员,参与了NASA宇宙飞船探月研究项目,开发了计算机DOS操作系统等等。 查看西雅图华盛顿大学周边房源   本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

马来西亚第二家园常见的37个问题

马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策,目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低,申请方便吸引了众多国人的目光,很多人对该政策并不是很了解,下面针对一些常见问题为您解答: 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗? 答:严格来说,“第二家园”并不是完全的移民计划,而是一个长期免签证的有条件永居计划,或者说是一种侨居特权及身份。因为,它不需要在国外接受移民监,不需在国内上报备案。可以不去居住,也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕,为何还要移民到马来西亚? 答:欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕,但是生活费用较高,距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕,人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家,日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗? 答:马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会,马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活,相处得非常融洽与和睦。而且,占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位,在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位,甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗?为什么选择退休或居住在马来西亚? 答:适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美,气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份? 答:其实,这些身份都是虚幻的,一旦政策变动,都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗?为什么? 答:是;因为按照马来西亚的规定,50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币(第一年60万)就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划,对我有什么好处?如果我不想出国也适合申请吗? 答:好处很多。对小孩来说,方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育,方便以华侨生身份参加中高考,方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说,可以方便出国签证,方便国外旅游度假,方便回避国内各种风险,方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等,方便开展东盟贸易,方便资金转移到国外存取,获取高额利息避险,方便到国外购买永久产权住房,方便移民第三国等。对老年人来说,马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻,就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此,可以说,只要够条件,几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益,不出国侨居也可以获得上述的权益,同样好处多多。 8、不用移民,你就可以随时到海外定居,你相信吗? 答:相信;据马来西亚第二家园计划,拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表,符合条件的话,2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民,你相信吗? 答:相信;据马来西亚第二家园计划,你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息,不需付钱给移民局,就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了,仅需从银行取回资金就可以了,不会有任何损失。 10、有哪个国家,可以对中国公民出国无须办理签证? 答:马来西亚,只要你办理了我的第二家园计划,仍然是中国公民,但是可获得10年期无限次的免签证自由出入,终身可续签。对于去第三国的签证,在签证方面的优势就是,世界上有120多个国家对马来西亚实行免签,第二家园人士到第三国签证可以不回国办理,直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理,另外,就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份,又不影响国内的身份呢? 答:加入马来西亚第二家园计划后,你就拥有了在大马的特殊身份,享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划,我的英语水平不行怎么办,到了国外不会成为哑巴吧? 答:语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家,华人在马来西亚占30%,除英语和普通话外,福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份,每次去马来西亚还要再办理签证吗? 答:不需要。在马来西亚国际机场,有专门的第二家园贵宾通道,你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家,有多快? 答:马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别? 答:有区别,下面为您介绍。 美国绿卡:办理时长 (12-24个月)  ;资金要求 53万美元=362万元; 申请费用20万人民币;有居住要求 加拿大枫叶卡:办理时长 (24-36个月) ;资金要求 80万加币=533万元;申请费用20万人民币;有居住要求    新加坡绿卡:办理时长 (6-12个月);资金要求100万新币=498万元;申请费用10万人民币;有居住要求 大马MM2H卡:办理时长 (2-3个月) ;资金要求30/15万马币=60/30万元 ;申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活,会有孤独的异乡感吗? 答:没有。本身华人占了全国人数的1/3,况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌,以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗? 答:以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划,使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民!” 18、参与了马来西亚第二家园计划,是不是意味着就不好再移民其它国家了?有影响吗? 答:不是。对你移民其它国家没有任何影响,反而有帮助。因为,你拥有马来西亚第二家园计划身份,国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度,会为你加分的。从我们操作的经验看,很多拥有第二家园身份的,在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗? 答:所有的移民项目都会有移民监,也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去,你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚,那要花多少钱? 答:只要主申请者一个人办理了第二家园计划,全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民,马来西亚也是一样吗? 答:不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园,全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适,为什么还要考虑移民呢? 答:也许目前你感觉很好,但难免将来需要!没有人对自己的未来不关心,没有人对自己的子女不关心,没有人对自己的父母不关心,没有人对自己的财富不关心!而只要取得第二家园的身份,就可以回避很多风险,增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加,你相信么? 答:是的。以前到这些国家留学,是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后,你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”,只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说,现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划,对你的孩子越有利? 答:因为,你的孩子从小可以进入马国的学校学习,接受中英文国际化教育,长大后直接读双联课程,轻松留学英澳美。如回国,还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上,你的孩子已经比别人的跑在前头,在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱,赚取去海外留学节省2/3费用,你愿意吗? 答:当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业,获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱,赚取在国内高考成绩再加十分,你愿意吗? 答:当然愿意。加入第二家园,你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划,你的身份就比人高了一等? 答:拥有着第二家园身份地位,日后在马国将享有各方面的优惠,包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国,你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚,生活成本不是变得比国内更高了吗? 答:不会。马来西亚的生活质量虽然高,但价格比较低廉,很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划,对我在东盟国家开辟事业有利吗? 答:有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零,投资免税等政策。第三,方便你开拓国际视野,在各国建立你的业务总部。第四,方便你的产品进入欧美市场,开展转口贸易。 30、你的钱,存在国内安全吗? 答:不安全。第一国内通货膨胀严重,存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询,甚至冻结。第三信息的保密性太差,隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行,即可稳步增值,坐享高于国内的利率,又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策,全世界银行都在此地竞争,服务水平高,因此,对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划,就算移民马来西亚了吗? 答:不算。但如果你加入了第二家园计划,再想移民到大马,申请起来就很容易了。正是因为这点,你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后,可以享受哪些政策方面的福利待遇? 答:主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇,大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇,医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划,从马来西亚转签其它国家容易办理吗? 答:马来西亚与120余个国家实行互免签协议,没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗? 答:是的。房价跌,股价跌,日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低,投资矿产被压缩。总之,属于投下去的资产都在跌,而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期,一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划,就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下,你现在还敢在国内购买房子吗? 答:逆势而为,无异于鸡蛋碰石头!不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房,不如去国外买房划算一些呢? 答:国内房价处在历史高位,况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后,目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价,均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来,到目前为止,房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人,我怎么可以让我的资产稳定升值? 答:参与第二家园计划当中来,我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内,什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人,是首选。   来源:瑞投咨网 责任编辑:Shelly Du

葡萄牙购房移民关停?来了解2023年葡萄牙黄金签证新政

许多人都因为葡萄牙的温和气候,以及当地的海鲜吸引,甚至想要在这个国家置业移民,好好享受生活。不过,葡萄牙最诱人的,应该就是该国政府推出的“黄金签证”,其门槛极低的投资移民计划,对许多投资者或移民者来说,可是一个潜力股。 如果有意申请到葡萄牙置业移民的人,相信都对葡萄牙的黄金签证不陌生。葡萄牙政府为了吸引外资以刺激当地经济,而公布这项政策,允许非欧盟成员国的公民,透过置业或投资企业取得葡萄牙国籍。 自黄金签证在2012年推出以来,就吸引许多海外人民申请投资,并移民到葡萄牙。根据2020年黄金签证推出8周年,葡萄牙政府公开的历年获批的申请数量显示,8年间共有9,254名申请人成功获得黄金居留卡,其中4,728人来自中国,而随行家属则高达15,864人;投资金额方面,则吸引多达56亿欧元(折合人民币约430亿元)。 为何说葡萄牙黄金签证是潜力股? 1. 获得居留签证自由进出欧洲国家 首先,葡萄牙是欧盟和《申根公约》的成员国,如果持有葡萄牙居留签证,就可以自由出入欧洲26个申根成员国。 这些国家包括奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、冰岛、义大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛维尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马尔他、瑞士和列支敦斯登。 不仅如此,透过置业移民,你只要平均每年在葡萄牙居住7日,便可维持居留身份,再取得葡萄牙国籍。接着,当你持有葡萄牙护照,你更能享有全球158个国家免签证或落地签证。 2. 黄金签证申请门槛低,投资方法简单 比起其他国家的移民签证,葡萄牙的黄金签证申请门槛非常低,对申请者没有语言、学历和资金来源证明等资格要求。简单而言,只要你想要到葡萄牙移民生活,任何人都可以申请。 既然是投资移民,当然是要购房才能移民葡萄牙。不过,葡萄牙黄金签证的投资方法也是相对简单,只要购买50万欧元(折合人民币约384万元)以上、没有任何债务或抵押的房地产,或35万欧元(折合人民币约269万元)的高龄物业,即可申请,而且不限数量。 当然,如果你觉得一个人购买房产很辛苦,也可以与其他人共同购买房地产;或者,如果该房产的售价超过50万欧元,超出了你的投资预算,超出的部分也可以向银行申请贷款完成投资。 换言之,只要你有投资的意愿,相信就能轻松投资葡萄牙房产,获得葡萄牙居留身份。 免“移民监” 为海外投资者提供便利 当你购买了葡萄牙房地产后,只要向有关当局提供购买物业的证明后,就能想葡萄牙移民局提出移民申请。 同时,你可以带着以下家属一起申请移民,实现“三代移民”的愿望: 配偶 18岁以下未婚子女 18岁以上未婚并全日制在读,经济上依赖于父母的子女 申请者父母 申请者配偶的父母 另外,一旦你的申请获批后,你将获得为期1年的黄金居留许可计划(简称为ARI签证),成为葡萄牙的临时居民。 与其他国家不同,葡萄牙的临时居民只需要平均每年在葡萄牙居住7日,便可以维持居留身份。居留者不需要为了保留其移民身份,而被迫在移民目的国长时间居住。 接着,一旦持有临时居留证年满5年后,你就能申请“黄金签证”获得永久居留。同时,申请黄金签证的整个过程非常快速,从提交表格到获批只需要1至3个月的时间。 获批后就能像葡萄牙人民一样,自由进出欧洲26个申根成员国了。就如上述所提到的,如果成为葡萄牙国民后,你便能享有欧盟成员国的所有福利。 2023年葡萄牙黄金签证新政策 2023年是葡萄牙黄金签证充满波折的一年,该国政府曾在2月宣布停止发放黄金签证。 葡萄牙总统在9月30日重新批准并签署了《Mais Habitação法案》,原本打算关停的葡萄牙黄金签证得以延续。 然而,新的立法终止了根据新的黄金签证计划进行的所有房地产投资,部分投资选项的最低投资额增加到50万欧元。 这次新法案在2023年10月生效,政策如下: 创造10个或更多的全国性就业机会 投资50 万欧元或以上投资在参与国家科学或技术体系的公共或私营科学研究机构 投资25万欧元或以上用于通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会等投资于艺术产出或支持艺术,重建或翻新国家遗产 投资50万欧元或以上专门用于购买根据葡萄牙法律成立的特定集体投资组织的股份(这些基金必须至少有五年的到期日,并将至少 60% 的投资分配给设在葡萄牙境内的商业公司) 投资50欧元或以上用于成立商业公司,并在本国境内设立注册办事处,同时创造 5 个永久性工作岗位 值得关注的是,修订后的葡萄牙黄金签证禁止任何房地产直接和间接投资。 了解葡萄牙内陆地区和群岛环境 里斯本、波尔图等沿海地区,都是葡萄牙的热门移民城市,即将在2022年排除在黄金签证的申请范围外,对许多投资者而言实属可惜。 不过,葡萄牙本身就因受到不同地形因素、纬度因素和海洋因素的影响,各个地区之间除了气候不同,风景也有各自的独特魅力。 亚速尔群岛有“大西洋上的9个女儿”的称号,因为它是葡萄牙的海外领土,由9个火山岛屿组成,孤悬于大西洋中的9个岛之间。这9个岛距离遥远,也有自己的特色,可谓是一岛一世界。 就如西部的弗洛雷斯有火山蚀刻出的天然瀑布;中部的特尔塞拉以世界遗产之城英雄港著称;皮库火山是葡萄牙最高峰;“蓝岛”法亚尔每年夏天遍山开满蓝色绣花求;东南角的圣玛丽亚有亚速尔的白沙海滩。 这里全年气候温和,无论在夏季或冬季,都让人感到十分舒适。 马德拉群岛位于大西洋正中间,是由马德拉岛和圣港两个岛屿和其他一些尚未被开发的岛屿组成,所以植被厚密,大部分面积属于保护区,是自然美丽的避风港。 虽然自然环境带来宁静的生活,但是这里全年会举办各种流行的节庆活动,如狂欢游行、鲜花节(Festa da Flor)、大西洋节(Festival Atlantico),以及年底的烟花表演,好不热闹! 由于纬度和山地地形的影响,马德拉群岛的气候异常温和,夏季平均气温在24度,冬季平均气温为19度。这里还受到墨西哥暖流的影响,海水全年保持在宜人的温度,夏季平均温度为22度,冬季平均温度为18度。 葡萄牙东北部和阿连特茹都属于内陆地区,与中部和北部的地方相比,内陆地区在夏季时炎热干燥。众所周知,葡萄牙是欧洲气温最温暖的国家之一,但是内陆地区因融合了地中海和大西洋的气候,所以夏天时的气温超过30度,可是非常炎热。 除了里斯本、波尔图等热门城市,其实葡萄牙其他地区都富有特色和魅力,只是等待大家深入发掘。如果在内陆地区或群岛投资房产,或许还能真正地感受到葡萄牙的人文风情。 这篇文章由Sarah Chan撰写。

沙中线通港岛,哪区楼价最受惠?| 居外专栏

沙中线通往港岛湾仔会展的延伸线,终于在今年5月15日通车。这条铁路线由70年代开始计划,前前后后经历50年才完工。期间宋皇台车站曾发现古迹,红磡站也曾爆出造假及偷工减料等丑闻,可谓一波三折。无论如何,这条铁路是香港第四条过海隧道,大大改善繁忙时间地铁过海段的挤迫情况。   当然,站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠。 有部份评论认为对红磡站附近物业有帮助,但该区住宅数量也有限,铁路上盖物业只有都会轩,而步行距离十分钟内的只有半岛豪庭及海滨南岸,其余的都以酒店及办公楼为主。   以笔者的观察及判断,反而东铁线上的新界东住宅,得益可能更大。以往新界东住宅,由于交通不便,往返港岛商业中心的工作地点需时长,大大影响楼价。   当新铁路线通车后,由大围至会展只需四个站,需时大约15分钟,有同事发现比乘搭屯马线,由大围去马鞍山站的时间更短更快捷,即使大埔也不用30分钟可到达中环,由边境罗湖站或皇岗站,40分钟也可直达。   根据历史数据,西铁在2009年连通尖东站时,大大减少元朗区至市区的行车时间,有利在市区工作的年青人迁入元朗区,车站上盖物业更是直接受惠。   当年2009年12月Yoho Town平均呎价为5,147,到2022年4月呎价已升至17,174,涨幅达到333%。参考全港楼价指数则由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅为283%,可见元朗Yoho Town的楼价跑赢大市近两成。   所以笔者建议大家不妨多留意东铁沿线物业,加上政府大力推动北部都会计划,此区的升值潜力不容忽视。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

爱尔兰的经济与生活.接轨英国的灵活机遇 | 居外专栏

上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门,并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份,凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人,如果也想一起到爱尔兰生活,在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢?   首先讲一讲大家都很关心的楼价方面。根据伦敦的独立物业顾问公司Knight Frank就2021年第二季度的调查研究,如果以同一笔金额100万欧元来做计算,可以在爱尔兰的首都都柏林(Dublin)买到的单位面积,大约会是香港的5倍。而相比纽约及伦敦,也分别可以达到3.2及3.7倍。   大家可能会有个概念,觉得楼价低也许是因为人民平均收入也低,然而你或者不知道的,是根据爱尔兰于2022年1月1日开始实行的法例规定,其最低工资达到每小时 €10.50。而在2019年,爱尔兰就已经是全欧盟内,最低工资第二高的地方,数字仅次于卢森堡。   其他商业发展方面,爱尔兰在国际间的竞争力其实也非常之高,不少国际超级企业都将这地方定为基地。例如科技界的巨头Apple、Microsoft及Google,其总部就是全部位于爱尔兰。     还有世界25大中的18家医药科技公司、全球头50名中一半的银行,与及超过250间全球性的金融机构,都将总部设在这国家。可想而知,如果讲商业环境,爱尔兰绝对是世界举足轻重的一个地方。   根据Trading Economics统计,爱尔兰于2021年的国民生产总值(GDP)数字达到4400亿美元,位居全球第28位。人均收入方面,爱尔兰的人均收入则是4.9万欧罗。当然,赚钱多少只是衡量生活品质的其中一个数字参考,但有个数字相信同样值得留意的,那就是快乐指数。     说了以上种种,相信你对于爱尔兰或者都会有了进一步的认识。无论你是计画过来发展自己的事业、想在商界大展拳脚,又或者只是希望寻找一种新的生活体验,相信爱尔兰能给予你的机会都相当多。   英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

日元持续走弱,是利是弊?| 居外专栏

日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注,日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上,创下自2015年12月以来的6年多新低。 此次日元的大幅贬值,不仅让不少投资者措手不及,也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落?疲软的日元究竟对经济,是利是弊? 美债和日美利率,是决定日美汇率方向的重要原因 首先,美联储和日本央行对于利率政策的不同走向,是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下,美国正式进入加息週期。 但相对于美国,日本的消费者物价指数虽也连月上升,但上涨幅度明显偏低,日本央行仍维持著宽鬆政策;两大央行的利率政策分歧,促使美元兑日元表现强势,而日元出现了被抛售的情况。 受美联储升息加速,以及今年内高达6次加息的预期影响,美国10年期债券收益率走高至2.5%左右,这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率;而二国的短期收益率差异更为显著,相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平,美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异,显然持有美元的回报率将远远超越日元。 弱势日元或推高通胀,好处有限 日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者,他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁,因此,自他2013年执掌日本央行以来,一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。   现时,能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战,日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出,日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。 虽然,日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担,但日元贬值还是会很大概率地推升通胀,届时,日本央行将面对更大的抉择压力。   风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地産市场等情况和分析,幷非以发行的産品爲参考,只旨在提供信息给投资者以瞭解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作爲任何特定投资産品,策略,计划的建议或推荐。   资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏

最近两星期的新闻,除了俄乌战争和新冠疫情外,每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策,继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。 对大部分人来说,去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食,购物,滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前,许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是,以后就不再需要每次换钱也可在日消费。 如果你已拥有日本房产,你只能看着自己的资产继续缩水,无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度,二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产,比较难做房贷,大部分投资者都是用现金投资。 要成功跟金融机构做贷款,需要符合房价,地点,收入等要求,而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外,有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过,其他国家就没见过。 PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。 这样做不需要卖楼,可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌,投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期,2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。 日本房产按揭贷款计划 PropCap提供日本房产按揭贷款计划(Japan Property Mortgage Plan),针对海外买家对日本楼按揭需求,减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响,让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现(Refinance),亦设新楼贷款。 此产品主要协助客户进行日本房产贷款,客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。 只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼,不论是做物业按揭或现楼现金套现,PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产,而贷款由房产价格1000万日元起,视具体情况可以再作商讨,受理楼龄超过三十年的房产。 PropCap的日本房产按揭贷款计划(Japan Property Mortgage Plan)利率为6%,视具体情况而定,按揭年期可短至1至2年(注意这是可更新的,记得先向PropCap查询清楚),设每6个月还款周期,手续费为贷款额的2%,如是香港或日本公司名义申请,均可受理。 还有“还息不还本”还款计划,贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币,提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。 想了解更多这个计划如何帮你买日本楼?不妨联络PropCap客服微信。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏

英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗? 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?   1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。   i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。   银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 - 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。   ii. 按揭经纪(Broker) 你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。   英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   iii. 贷款金融机构   PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。   服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。   2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。   近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。   3. 合资格申请按揭人士   不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。   英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。   英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。     基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。   如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage) 利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage) 由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage) 借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。   自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。   如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。   PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。  

英国加息对海外买家之按揭,有何影响? l 居外专栏

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息,由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%, 再由2月0.25%加至0.5%,继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀,应对飞涨的物价。在此之前,英国基准利率近乎为零利率,仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加,回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行,三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前,英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%,下半年可能超过8%,将是80年代以来最高水平,远高于英格兰央行2%的目标。此外,家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下,英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加,对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下,贷款方(如银行,贷款机构)会在自身所定按揭利息%之上,加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下,浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」(Fixed-rate mortgage) 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变,一般为2年,3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变,不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」,锁定未来2-5年利息不变,对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时,英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比,以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产,LTV 均为75%,以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例,加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑,约合900及1800港币。   从数字上看,加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家,无论房产自用或投资买家,总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看,英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据,英国平均租金水平相较于往年增加了2%,疫情缓和使得人们重回公司上班,人口逐步流回城市,刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境,海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说,对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说,PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响,但全球进入加息周期,未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主,可尽早进行按揭申请,以锁定当前较低息率,减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性,现时则是个相对较佳时机。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏

英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏

英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭? 银行不批就没有别的选择吗?   文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 (Buy-to-Live) 与购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 (Broker)申请按揭?   申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 (Broker) 代办,亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。   英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰(HSBC)、中银(BOC)、东亚(BEA) 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是 GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),就申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。   香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批,主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产,而贷款金额要求最少 GBP£200,000。   按揭经纪 (Broker) 你亦可以通过英国按揭经纪 (Broker) 代办,经纪会帮你同时向英国多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。 费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构,为英国自住 (Buy-to-Live) 及购买房产出租 (Buy-to-Let) 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1,700,亦分两期支付,第一期 GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费 (首年 HK $5,000;其后每年 HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额  3%)。   英国自住(Buy-to-Live)与购买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住 (Buy-to-Live) 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭,购买房产出租 (Buy-to-Let) 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住 (Buy-to-Live) 按揭,提供入息文件重新造按揭。   合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外购买家(非BC)可批出75% 按揭,购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可接受申请 ; 又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住 (Buy-to-Live) 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 (Debt Servicing-ratio,DSR)。 例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 (Buy-to-Let) 方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 (Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 (Tracker Mortgage) 是指跟市场变动,利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 最后,还息不还本 (Interest-Only Mortgage),借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。 自住 (Buy-to-Live) 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产,以购买房产出租 (Buy-to-Let) 做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 (Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房地产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 (Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏

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