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2017全球城市安全指数报告发布 日本第一中国香港入围前十

经济学人智库(The EIU)在上月底发布了《2017年全球城市安全指数(Safe Cities Index 2017)》报告。日本东京以89.8的最高分位居安全城市排行榜的第一,新加坡和大阪紧随其后。澳大利亚的悉尼和墨尔本也成绩亮眼,双双入围前十,墨尔本以87.3分排名第五,悉尼以微弱差距的86.74分位居第七。中国中国香港也表现不俗,排名第九。 这份《2017年全球城市安全指数》报告分别从健康安全、基础设施安全、个人安全以及网络信息安全四个方面,经过核实考证,归纳各方意见,对全球60个城市进行了评比,从而得出了所有城市的总体安全指数,可以说是目前世界上最权威的分析报告。 悉尼和墨尔本一直是澳大利亚最具有知名度和最繁华的两大城市。有趣的是,两大城市均不是澳大利亚的首都。虽然悉尼和墨尔本各自为新南威尔士州和维多利亚州的首府,但两大城市之间的“明争暗斗”一直没有间断过。此次,2017年全球城市安全指数排名,两大城市的比分也咬得很紧,不相上下。由于悉尼无缘“个人安全”单项评比的前十,而墨尔本又在过去两年里加强了网络信息安全的管制,使其在这一指标的排名上升了十位,导致墨尔本在总排名以微弱的优势略胜悉尼一筹。 前不久,墨尔本连续第七年荣获“世界最宜居城市”的称号。三个月后,墨尔本又在“全球城市安全指数”排名前10,由此可见,墨尔本这座城市的发展与潜力不容小觑。墨尔本之所以长期受到广大留学生和移民家庭的喜爱,主要是因为其新鲜的空气、和谐稳定的社会环境、良好的医疗服务、出色的教育体系以及世界一流的基础设施。 墨尔本虽不及悉尼繁华热闹,但却比悉尼更有文化底蕴。墨尔本至今保留着城市的铁轨,而悉尼著名的轻轨早在几年前就已全部拆除。与悉尼相比,墨尔本的物价更为合理,房价也不像悉尼那样令人乍舌,相对还有增长空间。同时,墨尔本的人口增长比悉尼更快。过去10年,墨尔本的新迁入居民远远多于澳大利亚其他任何城市,照这种趋势发展,最快到2030年,墨尔本就将超越悉尼,成为澳大利亚最大的城市。庞大的人口增长势必会带来消费和就业的需求,发展前景可观。综合来看,墨尔本相对恬静,更适宜留学生和移民家庭居住,而悉尼则更适宜出游和度假。查找墨尔本房源   来源:环球网 责任编辑:Shelly Du

多伦多房地产新年战情室:趋势、洼地、涨幅、展望|居外专栏

欢迎来到2020新年战情室… 今天Daisy黄岚要向各位汇报的是一年一度的汇总分析和展望,这对我们建立投资自住买卖的参照坐标系至关重要。我们把展望留到最后,先把时间轴拉回两年前,Daisy黄岚曾于2017年底预测“综合均价将回归25年基础线,并继续平稳成长”。事实证明这条基础线和当初的判断是准确的,大家可以从下图看到近两年来,大多伦多的房产均价自2017年底回归基础线以来,就一直围绕基础线稳步上升,而且加拿大自自由党连任后继续其鼓励吸纳移民的政策,这样的平稳上升趋势没有理由改变。 大多伦多地区2019年综合均价 $ 819,319,同比上升4% 大多伦多地区2019年独立屋均价 $ 1,016,776,同比上升1% 多伦多及临近城市2019年公寓Condo均价 $ 587,959,同比上升7% 再来看看均价战情图:【2019年大多伦多地区房屋均价及三甲】 三甲排名和去年一样,没有变动。 【2019年大多伦多地区独立屋均价及三甲】 三甲排名和去年一样,没有变动。 King——老牌大地块豪华独立屋地区 Richmond Hill——学区普遍较好,华人喜欢 Oakville——学区好,近安大略湖,西人较多,族裔比例较均匀 【2019年多伦多及周边公寓Condo均价及三甲】 三甲排名和去年一样,没有变动,依旧是中城区三大传统豪宅区C09(含玫瑰谷Rosedale),C02(含森林山 Forest Hill),C12(含跑马径Bridle Path) 值得注意的是,以上无论是综合均价、独立屋均价、还是Condo均价的三甲排名和去年的排名相比,顺序和名次没有任何变化。这也说明好的地区自有它的价值积淀,在正常健康的市场上,各个地区房价相对高低都有规律可循。 我们再来看看涨幅战情图:【2019年大多伦多地区房屋均价涨幅及三甲】 密市去年的均价涨幅拔得头筹,其次是多伦多西区和多伦多东区,Daisy黄岚认为原因是这几个地区房价前几年涨幅不大,特别是多伦多西区和密市,华裔比例相对不大,如今位列涨幅三甲也是市场基本面真实综合需求的体现。 【2019年大多伦多地区独立屋均价涨幅及三甲】 大多地区市郊的NewTecumseth,Uxbridge,以及有加拿大的新德里之称的Brampton,取得涨幅三甲。由此可以看出房价偏低的区域的独立屋还是受到许多成家有小孩家庭的刚性需求的影响,在去年一年上升较快。 【2019年多伦多及周边公寓Condo均价涨幅及三甲】 Condo的话,我们仅将范围缩小到多伦多及邻近的城市,再远的话Condo的升值保值能力和抗风险水平都和市区有不小差距。我们看到多伦多的W07(西07),W10(西10),和E02(东02)区,排在了前三位。这和市中心价格高企的外溢效应有关,许多西人由于受本身财力和贷款限制的影响,不得不选择相对偏一点位置的Condo,而且这几个区的价格上涨也和去年有不少新房入市拉高了街区内的均价有关。而且如果这区域成交量不大,那均价就很容易被拉高,因此看着会觉得涨幅很突兀(例如Condo价格涨幅榜第一的W07区,2019整一年的Condo成交量也就区区33套),正因为如此,Daisy黄岚想要提醒投资者不要被某几个成交量较小的区域的涨幅给蒙蔽了,如果投资这里的话要有更大的价格起伏的心里准备和更长的出售时间的心里准备。 Daisy黄岚的结论和预测 大多地区2020年楼市将进入板块各自发展的态势。从基本面来说,加拿大由于特鲁多政府的连任,5年100万新移民的宽松移民政策不会改变,再加上大多地区是加拿大的经济引擎,吸引了大量的新移民和留学生。人口的大量流入保证了大多地区房产的长期看涨。微观层面,由于加拿大贷款方面的压力测试并未解除。所以大多数工薪阶层能够得到批准的贷款,可能只能承担100万左右价格的房产。所以,DAISY 黄岚认为,大多地区2020年楼市各个价值区间的房产,将不会出现一刀切的均衡发展。 刚需的要求再加上独立屋2年的回调,2020年度将会推高120万以内别墅的刚需价格门槛,DAISY 黄岚预测这一板块2020年将会有一波上升。公寓已经连续上涨3年,2020年仍将保持温和上涨,但购入的地点及性价比将考验买家的智慧(欢迎和Daisy个案讨论)。而对于200万以上的豪宅,由于贷款比较严格,过去3年,这个价位的别墅性价比已经非常高了,如果买家有雄厚的资金,从长远投资角度,2020年将是非常好的捡漏机会。 如有有关大多地区房产,您还有什么需咨询或者交流的,欢迎联系Daisy黄岚团队。   律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

高铁2号(HS2)带动英国多地房价上涨,下一波我们买在哪?

在经历了一连串的延期和预算调整之后,英国二号高速铁路(HS2)的建设现在正式开始。这个耗资1060亿英镑的铁路网是目前欧洲最大的基础设施项目,它将对英国上下产生重大影响。未来几年,HS2所经过地区的房价将受到影响——其实在一定程度上,这种影响已经开始浮现了。那么,HS2对英国房产投资会产生怎样的影响呢? 什么是HS2? HS2是一条贯通伦敦、英国中北部和苏格兰的高速铁路线。HS是High Speed的缩写,因为火车的预计时速将到达 320公里每小时,跻身欧洲最快列车阵营。高铁服务超过25个站点,包括英国十大城市中的八个,连接约3000万人口,几乎占英国人口的一半。全面运营后,它每天将运送30万名乘客,即每年运送1亿名乘客。 这条最先进的铁路线被认为对英国“绿色低碳”交通发展的未来至关重要。它将为全国提极亟需的铁路运力,是北部和中部地区铁路项目的组成部分,有助于英国经济的再平衡。HS2更可能会提升整个北部地区的房价。 相关资讯:英国高铁HS2正式开工!最高速402公里,预计2040年通车 HS2将路经何处? 新铁路的建设分为三期进行,一共组成一个Y型的路径。 HS2的第一阶段是直线的主干,从伦敦的尤斯顿(Euston)到伯明翰(Birmingham)北部,在那里它将与现有的西海岸主线重新连接。这条线路沿线的车站计划设在Old Oak Common,以提供与帕丁顿(Paddington)、Crossrail(贯通伦敦东西的铁路线)、希思罗快线(Heathrow Express)的连接,也可能与伦敦地铁连接。第一阶段将在2029年至2033年之间开通。 第二阶段将线路分为两段。第2a期线路将在西米德兰兹(West Midlands)的弗雷德利(Fradley)和柴郡(Cheshire)的克鲁(Crewe)之间运行,在那里将与现有的高速服务连接,在伦敦和克鲁之间运送乘客。2b阶段的线路是Y型上面的分支,分为东段和西段。西段将与克鲁的高速线连接,并贯穿至曼彻斯特(Manchester)。东段将与西米德兰的高速线连接,并贯穿至利兹(Leeds)。第二阶段将分阶段完成,预计于2035-2040年全部完成。然后,在以后的几年里还会有其他线路通往利物浦(Liverpool)、纽卡斯尔(Newcastle)和苏格兰(Scotland)。 HS2计划新建的车站效果图: HS2可以大幅节省伦敦和中北部城市、以及伯明翰和中北部城市的行车时间: HS2沿线房价会涨多少? HS2项目对房价的影响将取决于房产与新路线的位置。归根究柢,一个地区交通的任何重大升级都有可能提高其对潜在投资者和居民的吸引力,从而推高房价。 仅仅是未来铁路线的承诺就足以产生广泛的影响。在伯明翰,目前正在进行好几个重大的重建和房地产投资项目,许多投资者都视HS2为支持这些项目的动机之一。根据莱坊的数据,“HS2效应”在短短两年内推动伯明翰的房价上涨了14%。随着HS2的建成,现在投资的人有望坐享未来几年房价的大幅升值。 延伸阅读:英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心? 伦敦的Crossrail是一个很好的例子,说明过去的基础设施项目如何影响房价。即使经历了金融危机,沿线房产的价值自2008年以来已经翻了一番,并且在2021年之前还能再增长4.7%。据《卫报》报道,Crossrail沿线车站步行10至15分钟范围内的房产,在施工期间房价可能会飙升30%至60%。 反之,根据Property Road的数据,距离新线太近的房产却可能会出现贬值。它显示,由于施工期间建筑工程的破坏性以及地区交通变得拥挤,距离线路500米以内的房屋可能会在短期内出现房价下跌。居外提醒您,在选择靠近HS2的房产时需要注意这一点。 HS2房产投资良机何处寻? HS2计划的初衷之一是缩小南北之间的差距,为除伦敦以外的城市创造就业、居所、投资和经济增长。“北方经济引擎”(Northern Powerhouse),尤其是曼彻斯特,与利物浦、利兹、纽卡斯尔和谢菲尔德(Sheffield)一起成为北方复兴的核心城市。 近年来,曼彻斯特进行了一些重大的更新计划,现在已经取代伯明翰登上了英国第二大城市的宝座。曼彻斯特拥有世界上最大的两家足球俱乐部,一所世界顶级大学,以及英国最大的购物中心之一——这座城市无疑有着巨大的吸引力。 众所周知,曼彻斯特是一个备受热捧的居住地,繁华的市内公寓和乡村别墅的价格均只有伦敦的一小部分。根据土地登记处的数据,今年4月,新房主平均要掏出163356英镑(约142.5万元人民币)来买房。这个价格对于首次购房者和年轻的专业人士来说极具吸引力。 曼彻斯特的房价上涨速度是全国平均水平的两倍。随着高效的HS2连接,曼彻斯特见证了商业和房地产投资,吸引了大量的人和居民涌入,预计HS2通车后增长将进一步加速。此外,曼彻斯特市议会公布,大曼彻斯特的生产力提升价值每年高达13亿英镑,相当于2037年当地经济总量增长的1.7%。同时,该议会在曼彻斯特指定了6个与HS2车站相邻的新兴区域,预计其中3个区域将带来大量的住宅物业。 曼彻斯特是一个繁荣的国际大都市,可以与世界上最大的城市竞争。随着交通便利性提升的承诺(将从伦敦到曼彻斯特的行程时间缩短至1小时8分钟,节省1小时),越来越多的人将前来生活和工作将大力推升该地区的房价。对于房产投资者和购房者来说,越早投资曼彻斯特,随着HS2项目的推进,您就越有可能从房价增长中获利。 资讯推荐:认识英国房产:6大种类 2大投资方式,您要怎麽选? 责编:Zoe Chan 居外网为您提供曼彻斯特的各类型优质房源。马上登记,我们将为您提供HS2新线附近项目的最新信息。

怎样在美国实现“以房养学”

“中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感,近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。”中国海外美国公司的CEO李荣升在第七届投资美国高峰论坛北京站预测称,未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。 根据仲量联行研究报告显示,2016年第三季度,中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者;前三个季度中国中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元,超过2015年全年创记录的历史最高水平。其中,美国成为中国投资者的主要投资目的地之一。 外联出国北京公司总经理顾瑞珩先生表示,2016年,中国对美投资创下新高,达到了460亿美元,相比2015年度增长200%以上。对美投资的主力军中,除了昂首阔步“走出去”的中国企业家,还有希望在美国拓展事业和生活版图的个人投资者。 在中国的投资家庭中,置业美国以房养学的概念深入人心,逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露,自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子,现在已经涨到18万美金,每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来,再把房子卖了,学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来,正确的以房养学之道,并非投资豪宅,而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资,建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。 李荣升介绍,以房养学优势很明显,它与良莠不齐的出租屋比,家长购置的房产往往给孩子提供一个非常舒适的居住环境,不用跟租介打交道,又省去了搬家的苦恼,孩子有志同道合的朋友需要解决住房问题,适当租出去可以获得稳定的收益,有些家长趁这个机会让孩子学习理财,美国房产适合长期投资,孩子在外苦读十年毕业学成回国,多数房子增长不少,转手出去还是出租都会让你觉得这个投资是值得的。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 点击查看美国房源 不过他也同时提醒广大投资者,有很多细节需要谨慎考虑的: 要做好充分的市场调查选择好地段。房子好坏直接决定出租转手的难以程度,进而决定能否保值或者增值; 汇率的波动起伏不定,美元来说近十年汇率一涨一跌差异不小,利用汇率的杠杆实现利益最大化也是非常重要的; 如果有出租的打算,最好选择配套设施比较齐全的公寓、物业,服务比较到位的,方便日后把房子租出去; 提前了解税费问题,买房可以获得土地所有权,却忽略了房产税,这是日后不小的开支,这些投资之前要考虑清楚考虑周全; 投资者在既有信息支持下做决策要非常谨慎,咨询专业人士和机构建议,充分了解所投资的市场,避免不必要的麻烦。 他认为,在经济条件允许和大环境合适的前提下,以房养老是增加投资回报的好方法,对于资金充裕的投资者来说,子女离开上学的地方,也可以不着急转手,继续收取房租,作为去美国度假的栖息之所。 (据新华网)

去美国买房 公寓还是独立房 | 居外课堂

去美国买房的时候,由于没有在美国生活过的经验,都会有这样的问题:美国有house和condo两种房屋类型,我应该买什么样的房子最合适?下面,居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势,看看到底哪种类型更适合你。 独立房 HOUSE  美国的House,也称独立房,简单的类比就是国内的别墅,与国内最大的区别是分布在城市各处,并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房,楼下有厨房,家庭房、餐厅、客厅,大的还会有书房。地下室有全地下、半地下的,也有步出式几乎相当与三层楼房的。车库一般是两车位。House都有自己的后院,前面通常也有小片绿地。 点击查看美国精品实例房源 公寓CONDO 美国的公寓和国内的公寓差不多。不过,美国没有毛坯房,所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房,厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱,俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房,配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱(Closet),通常带一个地下车位。 点击查看美国精品实例房源 去美国买房 公寓VS独立房大PK  我们列举了一系列投资House和Condo的主要差异,但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。作为投资者一定想要最大化自己的投资收益,那么美国的Condo和House哪一类房屋更适合国内的买家买房或投资呢? 总而言之,买HOUSE还是买CONDO,要理性分析,根据个人需求和资金实力来决定,买房者应结合自身的具体情况做出明智的决定,抓住最佳投资时机,相信无论你投资House还是Condo都会有不小的财富回报。   居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章   本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

新西兰颁房产“限购令”逾一年 难阻中国买家兴趣重燃!

尽管禁止外国人在新西兰购买房产的禁令影响了住宅的销售情况,但据居外网 Juwai.com的数据显示,在2019年的最后9个月里,人们的购房兴趣再次升温。 新西兰颁布的《海外投资修正案》(Overseas Investment Amendment Bill)于2018年10月生效,正式禁止不打算在新西兰定居的外国人购买现有住房。其目标是让更多的当地人买得起住房,因为政府指责外国买家推高了房价,超出了当地人的承受能力。 据新西兰统计局(Statistics New Zealand)的数据显示,这令中国买家感到恐慌,2019年3月,向没有新西兰公民身份或居民签证的人进行房屋转让的比例与去年同期相比下降了81%。面向中国买家的房产销售额也暴跌了80%。 在出台禁令之前,新西兰曾是中国买家购房的热点地区。 但是,情况可能正在好转。据居外网最新数据显示,2019年前三季度的询价量与去年同期相比小幅增加了14%,可能有某些原因正促使人们重新燃起兴趣。 一、该禁令并未完全禁止外国买家购房 虽然外国人被禁止购买大多数类型的住房,但他们仍然可以购买拥有20套或20套以上住宅单元的大型开发项目中的全新公寓期房。尽管不允许买家将这些公寓用于自住,但是他们可以把公寓租出去。 持有新西兰居民身份的外国人、澳大利亚和新加坡的非居民公民不受禁令的影响。 只要持有新西兰居民签证的中国人在新西兰居住满一年,包括过去一年中的至少183天,仍然可以购买住宅。 二、避开香港抗议活动 随着香港继续受到反政府抗议活动的干扰,询价者可能主要是住在香港的中国富人和香港投资者,他们拥有澳大利亚或新西兰的居民身份。他们越来越担心,如果动乱持续下去,会对香港经济造成长期损害。 去年早些时候,一项拟议的引渡法案引发了抗议活动。最近几个月以来,抗议活动变得更加暴力,没有缓和的迹象。这导致许多投资者开始计划离开香港。 许多房地产专家表示,中国买家历来认为在香港置业是一种安全的投资,但现在由于动荡不安而士气低落,他们开始寻找其他目的地来转移资金。而新西兰可能是其中一个选择。 三、投资者计划 新西兰有一个百万富翁专用签证计划,被称为投资移民II类签证(Investor 2 Category visa)。该签证允许经验丰富的商人获得永久居留权,他们需要在四年内最少投资300万新西兰元(即1372万元人民币)。 富裕的中国人和香港居民可能会利用这一计划搬家,并把新西兰视为香港政治动荡中的一处“避风港”。 中国人在寻求什么?——新西兰购房者动机 四、对美好生活方式的向往 对于通过购房资格测试的中国购房者来说,出于生活方式的考虑,新西兰仍将是他们最喜欢的投资目的地之一。 中国人在寻找什么? 新西兰是世界上最幸福的国家之一。它的生活节奏更加轻松,这与中国的高压生活方式形成了鲜明的对比。中国的污染则是另一方面。许多中国人渴望干净的空气、优质的水源、安全的食品和没有污染的环境。新西兰能够很好地满足这些要求。 因此,即使新西兰对外国买家出台了新的禁令,那些渴望安全健康的高品质生活的中国买家依旧会被新西兰吸引。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新西兰房源,或致电 400-041-7515 谘询新西兰留学丶移民或房产投资的机会。 责编:Zoe Chan

期房贷款难度加大!买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

内容摘要银行在审批墨尔本和布里斯班的期房贷款时非常保守约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款,但利率大幅提高我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难,尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实】Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》(The Australian)透露,自那时起,约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。主要问题在于,由于新出台的借贷政策非常严格,因此,外国投资者没有资格申请抵押贷款。银行认为,布里斯班和墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高,因此,对于贷款申请的审批非常谨慎。虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月,但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同,并转售公寓。然而,转售公寓本身也有困难,那么有没有第三种选择呢?是否仍有可能获得贷款,并完成期房的购买呢?是什么引发了这场完美风暴?我们不过多分析宏观经济状况,而是从两方面来看待这一问题。一方面,中国政府正在打击资本外流,其中大部分资金正是流向(显然)包括澳大利亚在内的海外房地产市场。另一方面,澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资,从而迫使银行限制其借贷政策并提高税收。基本上,如果你在过去6到12个月内购买了期房的话,将无法申请抵押贷款,除非结算期还有3个月。此前,如果结算期还有18个月的话,也会有借贷机构考虑你的申请!这一政策上的变化清楚表明,银行变得越来越担心未来的房产估值。如果银行拒绝我的贷款申请怎么办?除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外,非银行借贷机构可以提供帮助。不过,利率通常高达8%,并且会向你收取高额开户费。你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。私人借贷机构的年利率通常为12%,但可以考虑特殊情况,如果你拥有海外收入或者职业特殊的话,这点非常重要。这一类型的贷款通常为短期贷款(一般为1至3年),不过,如果你能找到合适的借贷机构的话,也可能申请到30年的长期贷款。最重要的是,贷款受限的原因在于,大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局(APRA)的监管。它们必须遵守特定的风险限制,以便将其贷款额保持在控制范围之内,因此,它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。如果这部分资金用光,申请就很容易被拒绝。这就是现在的普遍情况!转售我的期房如何?如果你已经支付了10%的订金,但现在发现自己不符合贷款条件的话,转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。如果时机把握得好的话,你甚至还能赚上一笔。不过,这并不意味着这是一个轻松的选择!首先,你签订的合同可能有转售限制,因此,务必确保与律师商议,避免违反这些条件。其次,你必须切记,你将会与开发商形成竞争,因为开发商仍在出售剩余房源(虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的)。最后,你将需要负担资本利得税(CGT)、印花税和房地产经纪商中介费。仍考虑购买期房吗?作为中国投资者,你可能会考虑购买标准住宅(房产)。你将能够向更多借贷机构贷款,并且有资格申请更具竞争力的利率。期房和高密度住宅的估值通常较低,因此,如果你仍然希望走这条路的话,务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。最后,务必向抵押贷款经纪商咨询,与其探讨你的情况以及你的投资计划。确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。向恰当的借贷机构提供令人信服的证明,是通过贷款审批的关键。关于Home Loan ExpertsHome Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立,专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款,以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元,并荣获多项行业和客户大奖,包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度(非专营)优秀经纪商”。 澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居外投资报告:马来西亚(九)中国买家带来的经济效益

2018年,中国大陆买家购买的马来西亚住宅总价值为84亿林吉特(约合20亿美元),约占总销售额的12.1%。 在中国大陆买家的强劲需求推动下,马来西亚启动了总价超过43亿林吉特(约合10亿美元)的新房产开发项目。 中国大陆买家的置业需求也直接支持了当地就业市场 ——超过37800名马来西亚当地民众及外籍工人参与了新房产项目的建设。 新房产开发项目对经济具有显著的“拉动”效应,因为这些投资会逐步扩展到零售、酒店、制造业、银行、保险和交通等其他行业。因此,中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响还将持续扩大。 住宅交易额 据居外网估计,2018年中国大陆买家购买了价值超过84亿林吉特(约20亿美元)的马来西亚住宅物业。 马来西亚政府数据显示,2018年其住宅物业的交易总额为688亿林吉特(合165亿美元)。因此,按交易总额计算,中国大陆买家贡献了交易总量的12.1%。 与交易额相比,中国大陆买家完成的交易笔数在总交易笔数中所占的比例可能要小得多——这是因为当地市场的平均成交价格远低于中国及其他外国买家支付的平均价格。 根据《2020年预算方案》,马来西亚政府将实施一项新的促销措施——降低积压房产的价格门槛。即便外国买家的购房价格门槛降至60万林吉特(约14.5万美元),仍然显著高于马来西亚的整体高层公寓的均价。 因此,虽然2018年中国大陆买家购房的交易总额占整体的12.1%(约20亿美元),但从交易笔数来看,远低于12%。对当地建筑业的贡献2018年,马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特(合348亿美元),其中住宅项目约占24.2%,即352亿林吉特(合84亿美元)。  对当地建筑业的贡献 2018年,马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特(合348亿美元),其中住宅项目约占24.2%,即352亿林吉特(合84亿美元)。 通常,中国买家更喜欢新建住宅,而不是二手房或转售房产。过去五年内,据居外网数据显示,中国买家查询次数最多的就是新建住宅——居外网月度活跃用户数量超过330万,其数据展示了中国买家的置业偏好。其他渠道的观察结果同样确认了这一点。 2018年,马来西亚已建成的住宅物业总值再次达到352亿林吉特(约84亿美元),同期中国大陆买家的购房交易总额占12.1%。因此,在352亿林吉特已完工项目中,至少12.1%(相当于43亿林吉特,约10亿美元)可以看作是由中国买家购房需求而催生的,实际的份额极有可能更高。 对当地就业的贡献 马来西亚正面临青年就业危机,在年龄15-24岁的马来西亚青年中,有11.2%的人找不到工作。与此同时,同为东盟国家的泰国失业率却仅有3.54%,与马来西亚形成了鲜明的对比。 据我们了解,通常建筑行业的许多工人都是外来人口,但对马来西亚的劳动人口来说,仍然是一个理想的就业领域——对于熟练技术工人、管理人员和其他从事高价值工作的群体来说更是如此。2018年,建筑业的总产值占马来西亚国内生产总值(GDP)的10%,并吸收了10.2%的本地劳动力。2019年第二季度,马来西亚新创造就业岗位的20.8%都来自建筑业。 8 数据显示,2018年马来西亚的国内生产总值为14469亿林吉特,而建筑业创造的产值为1455亿林吉特。 对马来西亚经济来说,任何可以显著提升已完工建筑项目价值,增加有偿就业人数的因素都极为重要。考虑到在过去三年半的时间里,当地住宅项目的开工数一直在下降,因此,上述结论显得格外合理。 2019年上半年,马来西亚竣工的住宅数量骤降了33.0%,从上年同期的40710套减至27281套。同期,开工住宅数量从59589套缩减为47413套,下降了20.4%;拟新建住宅从55548套减至36727套,降幅达33.9%。  为了计算中国大陆买家购房需求对马来西亚建筑行业就业岗位的贡献,我们以当地建筑领域就业的总人数129.2万为基础进行统计。假设,建设住宅的就业人数在整个建筑行业就业总数中所占的比例,与已完工住宅在所有完工项目的价值比例一致(24.2%),则可以推算出,大约有312,664名马来西亚人参与了住宅建设。 考虑到中国大陆买家购买的住宅总价占交易量的 12.1%,因此,我们可得出这样的结论:中国买家的购房需求为当地创建了超过3.78万个就业岗位! 对经济增长的综合贡献 住宅建设对经济发展具有显著的拉动作用(倍增效应),因为房产领域的投资会扩散到其他经济领域,类似零售、制造、金融、保险和交通运输等其他行业。 在其他国家,住宅投资对经济拉动的倍增效益通常可以达到4倍,即每投资1林吉特的资金可以增加相当于4林吉特的经济效益。然而,我们在马来西亚尚未发现任何建筑行业投资对当地经济拉动效益的研究和资料。因此,我们无法对中国大陆买家在马来西亚购房投资对当地经济的积极影响进行有效的评估。 出于这一原因,虽然中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响可能比这份报告的估计值高出数倍,但我们目前不会草率地估算总体影响。     关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源,或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。  

美国主要城市洛杉矶(Los Angeles)热门区域介绍|居外百科

洛杉矶华人主要聚居在洛杉矶东部市郊的圣盖博谷地区 (San Gabriel Valley),其中以蒙特利公园市(Monterey Park)、阿罕布拉市(Alhambra)、圣盖博市(San Gabriel)、柔似蜜市(Rosemead)、天普市(Temple City)、亚凯迪亚市(Arcadia)、圣马力诺市(San Marino),南帕萨迪纳市(South Pasadena),哈仙达岗(Hacienda Heights),罗兰岗(Rowland Heights),钻石吧市(Diamond Bar),核桃市(Walnut)这些地区为主。 大量华资企业随着中美贸易的不断增加,而涌入美国西海岸的最重要港口洛杉矶,并在圣盖博谷地区的南爱尔蒙地市(South El Monte)、工业市(City of Industry)落户。这也使得这两个常住人口极少的城市,成为华裔企业的主要集中地,表现出鲜明的华人商业特色。 特别值得一提是蒙特利公园市(Monterey Park),中文多简称为“蒙市”,当地的居民超过一半是华裔,目前全市5位市议员当中有4位是华裔,1983年全美首位华裔女市长在此诞生,因此蒙市也成为美国有史以来华人特色最浓厚、华人自主权最强的城市。所以“蒙市”顺理成章成为了华人小区的中心,并已取代了传统中国城(China Town)的地位。 2018年洛杉矶房市走势 房价中位数:68.6万美元 每平方米售价:5662美元 租金中位数:3500美元 2018年房价走势:上涨2.2% 2019年房价走势预测:下跌0.1% 居外投资分析 自从2007年美国由于次级信贷房地产泡沫崩溃后,洛杉矶的房价也相应受到了影响。在有些地区,房价跌幅甚至超过了50%。但是,一些华人聚集的高等社区,房价还是坚挺的。所以说,洛杉矶房价取决于供需。而华人社区基本上由于需求高,供应少,房价保持了较好的价位。 一般来说,洛杉矶的房价取决于房地产所在的城市。对于学区较好的城市,房价就比较高。举例来说,在2013年,洛杉矶房价最贵,学区最好的城市之一圣马里诺市(San Marino)的房子最低也要100万美元,其次的阿凯迪亚市(Arcadia)房价也要在70万美元以上。但是,在比较偏远的地方,可以买到15万美元以下的房子。由于美国房地产市场的复苏,洛杉矶的房价也有所上涨,涨幅最高的是洛杉矶的富人区。洛杉矶县房市之昂贵在全美排名第三,仅次于旧金山和橙县。 洛杉矶有哪些涨幅较高的热门区域呢? 圣马利诺(San Marino) 房价中位数:$2,257,000 10年增值:52% 圣马利诺(San Marino)是一个位于美国加利福尼亚州洛杉矶县,富裕的小城市。亚裔人口占当地人口的一半左右,而且以华人为主。据资料显示圣马利诺的家庭年收入中位数达到$15.6万美元。 早先该市居民多为律师丶会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人,近二丶三十年开始有许多富裕的亚裔家庭移居,圣玛利诺更因此有“小比佛利山庄”的美名。 圣玛利诺在加州学区中排名第一,这也是很多华人选择居住这裡的主要原因。 这裡的房价中位数高的惊人,为$225.7万美元。这裡大多数房子是建于1920-1950年代。这裡的房子91%左右是房主自住的,8%左右是出租的房屋,0.5% 是用于度假的房屋。这裡房屋的空置率是6.5%左右。 圣马利诺房子的占地从4,500平方英尺(420平方米)开始,很多房子的地是大概在30,000平方英尺(2,800平方米)左右。因为San Marino市的居民很具有保护历史的意识,这裡的房子要想翻建和改建是很难通过审批的。所以这个城市保留了历史的风貌,没有到处新建的和周围环境不符的别墅。这个城市都是以独立屋组成,没有联排和公寓楼。所以可以说是居家的好环境。 圣马利诺还以它的一流学区着称。这是学区的四所学校。其中两所小学,一所初中,一所高中。圣马利诺高中有部分资金来自国家教育资金,但是私人捐赠的部分也是很多。自1980年以来,圣马利诺已经得到 $18,268,485 美元的私人捐款。 圣马利诺高中是加州API成绩最高的学校之一。2004-2010年,圣马利诺高中API连续7年在加州328所高中裡排名第一。2006年授予全美蓝色丝带学校。圣马利诺的两所小学也是蓝色丝带学校。 亚凯迪亚(Arcadia) 房价中位数:$1,099,200 10年增值:44% 亚凯迪亚是美国加利福尼亚州洛杉矶县的一座城市,位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。这个30年前几乎一致是白人的城市,现在有45%的亚裔。这种转型与台湾、中国、韩国和日本等亚洲国家的财富迅速增加并且移民美国有密不可分的关係。 亚凯迪亚已经有相当规模的亚裔移民社区和相对周边较高的生活品质,这些也对其他地区的亚洲新移民家庭有吸引力。富裕的亚裔移民也搬离移民第一站蒙特利公园市而迁往较富裕的阿凯迪亚和附近的北圣盖博、圣马利诺、南帕萨迪纳、及天普市。由于现在来自中国大陆移民也日益增加,加入台湾移民人口在阿凯迪亚的行列,使华裔人口日益成长。 1990年代初以来,越来越多的台湾及其它亚洲移民企业-如大华超市、光华超市以及广受欢迎的台湾鼎泰丰皆陆续在亨廷顿大道以南、沿着鲍德温街的一些小型商场和店面中出现。 亚凯迪亚有很好的公立学校,这是许多年轻的上层中产阶级亚裔移民家庭所追求的。他们希望他们的子女在美国能接受好的教育,将来进入好大学,并有理想的职业。该学区亚裔已成为多数,几乎达到三分之二,在2005-2006学年,阿凯迪亚高中的学生中63-65 %是亚裔,远高于亚裔在市民中的比率,非西裔白人只占阿凯迪亚高中学生的24-26 %,这是因为阿凯迪亚市的白人人口平均年龄较高,许多人小孩早已毕业。 南帕萨迪纳(South Pasadena) 房价中位数:$904,900 10年增值:24% 南帕萨迪纳(South Pasadena,又译南巴沙迪那)位于美国加利福尼亚州南部、洛杉矶东北郊,是美国加州洛杉矶郡的一个社区城市,面积8.9平方公里,常住人口约2.5万人。她北面靠山,风景秀丽,四季如春;几乎全年都阳光明媚,是休养胜地。再南面距离附近的华人社区众多,华人超市和餐馆云集,生活便利得让你不禁怀疑自己是否是在异国他乡。 对于美国人而言,南帕萨迪纳是座气质一流、风景优美、保守而富裕的小城市。该地区学区优质,是老牌白人社区,距离洛杉矶市中心10分钟,华人区5分钟,极佳的地段。周边顶级学区配备,帕萨迪纳城市学院(PCC),加州理工大学等均在10分钟车程之内。 南帕萨迪纳以其绿树成荫的街道,历史悠久的加州工匠风格的住宅,其独特的小型企业和优秀的公立学校, 使它成为加州最理想的居住城市之一。 该市有两大特色,第一是拥有相当多的树木,因此有“树木之城”(the City of Trees)的美名;另外是特别重视保护文物古迹,曾于2009年被非营利的“洛杉矶文物保护”组织(The Los Angeles Conservancy)列为A级城市(洛杉矶县的88个城市中仅6个得A)。 天普市(Temple City) 房价中位数:$681,000 10年增值:14% 天普市是位于美国加利福尼亚州洛杉矶郡、中上阶层聚居的小城市。紧邻阿凯迪亚(Arcadia)、圣玛利诺(San Marino)、圣盖博(San Gabriel)、柔似密(Rosemead)。总人口约4万人,其中亚裔占一半还多。该地区人口稀少,房价逐年稳健上升。 天普市大部分地区属于天普市联合校区(TCUSD),该学区包括7所学校:La Rosa小学、Cloverly小学、Emperor小学以及Longden小学。还有橡树大道初级中学,天普市高中,以及道格·西尔斯学习中心。   想了解更多关于洛杉矶(Los Angeles)的信息,请移步这里 https://www.juwai.com/usproperty/r-165_c-3910/

英国脱欧对房产市场有哪些影响?海外买家依旧在收割!

事实上,尽管近几年英国面临“脱欧”的诸多不确定性,但并未影响其成为最受中国资本青睐的投资地之一。而恰恰相反,受“脱欧”影响逐渐走低的英镑汇率、美国和欧盟愈加复杂的投资环境,都增加了在英投资的吸引力。 联合国贸易和发展组织发布最新《全球投资趋势监测报告》显示,2018年全球外国直接投资总量约为1.2万亿美元,同比下降19%,其中发达国家吸收外资仅共4510亿美元。而英国2018年外资规模竟达到1220亿美元,同比增长20%,在全球排名第三。 根据调查显示,高净值人群投资英国的理由主要由如下几个方面: 1、英国市场稳定、投资风险低 虽然国际紧张局势未见缓解,但英国稳定的经济与政治环境,良好的国际联系与交通网络,稳健的法律和法规体系以及便捷的速效环境。数据显示,北美和亚太地区企业在欧洲总部设在英国的就近450家,而德国只有280家左右。 此外,伦敦作为世界金融中心,有占全球41%市场大份额的外汇市场,共251家外资银行总部设立在伦敦。在美国指数编制公司MSCI的历年调查中,伦敦已连续超过10年维持在10%甚至更高的回报率(综合房价涨幅和租金收益)。 2、英国房地产收益高、产权长 实际上,英国房产长期处于供不应求的状态,其绝大部分房产属于永久性产权,这笔固定资产祖祖辈辈都将属于买家,直到卖掉它。而且当地建筑质量一直较好,目前在英国流传下来的维多利亚,乔治时期的老房子都还坚挺屹立,这种房子已有几百年的历史。 3、低利率贷款 就中国、澳大利亚等国高贷款利率(7%左右)而言,英国贷款利率大约在3%-4%的区间;作为海外投资者,可申请到最高70%的贷款,并且可在一定时间内可以只还息不还本。 4、英国税收优惠 英国公司的税率在欧处最低之列,因此也是欧最具竞争力和吸引力的外商投资对象国之一。在个人所得税方面,英国以40%属中低水平,税后工资比例为66.5%属中高档。据美国劳工统计局报告统计,以美国成本指标为100,制造业每小时人工成本指标中,英国为93。 5、语言文化和教育优势 英语是全球最普及的通用语言,作为全球高等教育最发达的国家之一,英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平,对于想让孩子来英国留学的中国家长,最佳的选择就是在英国投资买房置业。 点击查看居外网上的英国在售房源 不过近几年中国的孩子去英国留学,也已经是一种比较长期普遍的现象。英国金融时报此前一次关于海外投资的调查结果表明,超过50%的受访者表示海外投资的目的是为了子女的教育问题。 据中国侨网数据显示,自2011年以来中国留学生人数增长89.6%,稳居海外留学生榜首。其中以伦敦最为突出,就读于伦敦的中国留学生人数目前已达到21350人,无疑成为了英国留学市场的主力军。 不仅人数稳居第一,影响力也在不断增加。为了吸引更多中国留学生,越来越多的英国大学直接来中国举行毕业典礼。 脱欧让英国房价增长放缓 随后可能会迎来反弹 近日,Rightmove网站公布了英国三月份房价指数报告,原本应该处于销售旺季的英国春季房市,果不其然受到了英国脱欧不确定性的影响,本月投入市场的平均房价仅上涨了0.4%(+ 1287英镑)。这是英国房价自2011年以来最低的月度平均涨幅,不过数据显示,出现增长疲软的主要原因是伦敦房价的“不给力”,伦敦以外地区的房价仍较为活跃,11个地区中有9个地区的新上市卖家定价在持续稳定增长。 Rightmove网站称,三月份英国房市疲软,伦敦是主要拖累因素。因为除了伦敦和东北部地区以外,其他9个地区的新房定价仍在稳定增长中。伦敦房价环比下降1.1%,东北部地区则环比下降了1.3%。然而,即使房价出现了短时下降,伦敦的房价仍比10年前高出68%,一些买家要么被高昂的房价排除在市场之外,要么还在持价观望,希望房价能在他们认为的公允价值水平上稳定下来。数据显示,今年2月,伦敦房产经纪人达成的销售协议比2018年同期下降了9.6%,这既表明部分买家犹豫不决,也表明有些买家在高昂的房价面前缺乏购房能力。 尽管随着脱欧最后期限的临近,英国房市尤其是伦敦房市受到了一些冲击,但专家认为这是遵循市场规律的正常波动。纵观近些年英国房市的发展,房价总体上仍然呈现稳定上升的趋势。伦敦作为世界上政治、经济、文化、高等教育等综合发展的国际化大都市,发展潜力和吸引力在与日俱增,从其租房市场的火爆程度可见一斑。有专家认为,英国房市的“反弹”将随着脱欧尘埃落定而正式开启,被压抑的购房需求会引起一波抢房热潮。 事实上,作为世界一流的高等教育城市,伦敦也成为海外购房者最偏爱的城市之一。房地产公司汉普顿国际(Hampton International)的研究表明,2018年下半年,受弱势英镑吸引,伦敦市中心被交易的房产中,超过半数都被国际买家收入囊中。 而中国的富豪们,也早已盯准了这块蛋糕。 2018年李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿元),收购了伦敦金融城地标写字楼5Broadgate,也即瑞银(UBS)伦敦总部所在地。过去几年,李嘉诚已在英国砸下超过300亿英镑。除了房地产,他还控制了英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场,几乎买下了半个英国。 海外房产中文平台居外网提供的数据也显示,去年下半年,中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升,第三、第四季度分别同比上涨52.5%和104.2%,已接近历史峰值。 居外推荐伦敦莉莉广场(Lillie Square),是泰瑞·法雷尔(Terry Farrell)及其合伙人开发的伯爵宫(Earls Court)总体规划中的第一个开发项目,提供一流的一居室、两居室或三居室公寓及高品质的花园双层公寓,更有迷人的顶层公寓。住宅区位于伦敦西部黄金地段,可为居民提供前往伦敦各地学校、学院、大学和工作场所的良好交通连接,潜在投资者可以预期有限的空置期并得到可观的租金收益。 居外物业编号:41130328 点击查看房源信息 调查还指出,尽管韩国、新加坡和以色列等国也加速了在英国的投资,中国仍是英国最大的海外投资者,由于都看好英国,当地房地产的买方市场竞争越来越激烈。JLL(纽约证券交易所代码)的调查显示,伦敦在2017年被评为全球房地产投资的首要城市。 实际上,过去英国房价平均每7年翻一倍,每年以平均10%的速度增长,而伦敦的房价过去十年涨了86%!据第一太平戴维斯2018年Q4伦敦住宅租赁市场报告显示,其通勤区的一居室或两居室租金增长1.9%,在过去5年中增长达11.3%。 租金方面,最新调查指出伦敦已经连续第3年当选欧洲租房最贵的城市。据ECA International的数据,在伦敦市区好地段租赁一套没有家具的三居室公寓,每月的成本为5398欧元,而欧洲平均值为1705欧元,巴黎的租金差不多只有伦敦的一半。 房地产咨询公司Capital Economics的经济学家卢(Hansen Lu)对此则比较乐观,他表示,即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟,房价也不太可能发生崩溃:“因此,我们预计今年的房价增速将保持当前速度,到2019年结束时上涨1%。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源:时讯网 责编:Zoe Chan

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