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减辣不足,楼价难升 人口增加利长远需求

上星期三,万众期待的施政报告出台,对于急于售楼的业主来说,并未有带来足够的好消息,由于财爷事先已扬言会有所行动,大众的期望越高,自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」,并非完全「撤辣」,其实并不奇怪!为官之道自然求安全为先,失撤一半,再看形势,如有需要再减辣也可。 不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减,而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐,现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」,根本没有作用,当今的情况是在高利率年代,存款有5%的收益,买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租,可供出租的单位自然越来越少,租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租,配合「抢人才」,大量人口将会移民香港,居住的需求有增无减,租盘现在变成奇货可居。当然,政府也有顺应民意,将合资格人才的印花税,由过去「先征后退」改为「先免后征」,大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。 施政报告中,另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期,由以往的30年延长至50年,目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高,按揭年期变得很短,经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭,让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择,而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋,也有助居屋第二市场的楼价更合理化! 另一个施政报告的亮点,是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」,虽然数目微不足道,但反映政府增加人口的立的立场,加上其他的辅助设施,连上楼也优先,可见政府在面对香港老龄化的问题下,开始下功夫认真地处理! 除了「谷生育」外,更有效的方法自然是吸引外地移民,所以推出了投资移民政策,虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内,但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会,所以也推出及加强各种「抢人才」计划,包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港/回港就业安排」,计划五花八门,相信移民也会越来越多,所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减,楼价短期可能会受高利率影响,但利率有升有降,笔者对香港的物业前景仍然是乐观的!

政治社会现混乱 西方楼市有隐忧

过去一周,英国、美国,甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺,胸部中枪,送院后救治无效去世!安倍晋三虽然已经卸任,但在政坛仍有非常大的影响力,行凶动机跟其施政是否有关,仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职,背景就跟施政有莫大关系,近半年他身陷政治丑闻,一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上,派对门以及副党魁「咸猪手」事件,是压垮约翰逊的「最后一根稻草」;实际上,脱欧后的效果强差人意,跟欧盟的关系固然越走越远,跟美国的贸易条约也未能签署,随着俄乌战争爆发,不惜跟欧盟唱对台,力撑乌克兰继续抗战。相反,英国国民则面对油价高涨,生活日用品短缺,约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国,告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件,已经涨价至几万镑,而新车更是短缺,不知何时有货供应! 至于美国的情况,也很糟糕,国内的枪击事件,固然是无日无之,最近最高法院更否决了女性的堕胎权,推翻了过去50年的法例!更要命的是堕胎权只是表面的争议,事实上却是两个政党利用此话题,作为政治上的表态,类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统,竟然公开批评最高法院的共和党法官,呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党,以求改变法例!笔者有位已经移民美国25年的朋友,已在当地成家立室,他感到现在的美国没有安全感,若情况进一步恶化,会再移民至加拿大,只求安稳的生活,不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下,近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响,大都大幅上升。今年利息趋升,楼市会受到真正考验,尤其是美国,有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌,会否是楼市大跌的先兆,大家在海外置业时,务必更加小心!

楼市曙光初现反弹约在春季

2022年踏入最后一个月,楼价指数正不断寻底,估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据,当指数出现反弹时,反映市场的即时成交价已经上扬,买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了! 估计楼市是否见底,首先要看大户动向!楼市大户当然是发展商,在1997年亚洲金融风暴时,发展商是毫不吝啬地劈价,甚至破例地发佣金让代理散货,代理的一手楼销售业务,也是从那个时代开始。相反,今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼,众多发展商异常地齐心,宁愿货尾团积至超过15,000伙,也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限,待楼市复常才卖楼也不迟! 这也说明发展商也在等!等到何时?形势似乎越来越好!美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐,市场估计美国明年再加息1厘便到顶!当美国明年真的进入衰退,2024年又有望减息推动经济复苏! 国内的防疫政策,对香港这个代理人角色影响很大,无论是人才及资金都很难进入市场,结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变,大家必须留意发展动向,2023年复常应该是务实的想法。一旦复常,香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底,那么楼市还会远吗? 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因,但卖海外物业的同事反映,大部分移民已经离开香港,高峰期已过,可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港,居住及投资需求也会迅速到位,笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵,加上年尾又碰上世界杯,利好消息会在农历年后,陆续被市场认同及确认! 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数,自高位会有15%-20%的跌幅,触动政府的神经,撤回辣招税的机会颇大!而且,重推投资移民以填补人才流失也是当务之急,若一并将置业纳入投资计划之内,必定能够让楼市重新加入动力!所以笔者估计在明年春季,多项利好消息刺激之下,楼市可以摆脱当前的悲观情绪,回复较正常的市况! 如果大家想执「超笋价」的物业,就要好好把握当前的良机了!

楼价跌不停 谷底何时见

  差饷物业估价最新公布10月住宅售价指数已经跌至自2017年3月以来的逾6年半新低,中原城市指数自最高位也下跌了超过20%,跌幅之大已超过2008年金融风暴时的跌幅,仅次于1997年的大崩盘,在技术走势而言已经跌破支持位,可谓无险可守,令大家也非常忧虑! 笔者亲身经历过97年的情况,跟今天不可同日而语,当时全民炒楼,亚洲金融风暴一刮起,大家只能尽快出售物业还债,情况有如雪崩一样,大家都无法幸免。今天住宅楼按的借贷都很低,60%以上没有按揭,急售物业的只是两种人,第一种是移民的业主,但笔者在市场发现这类业主越来越少,移民的高峰期已过去;另一种则是银主盘或是被银行Call Loan的生意人,银行对商用物业并不看好,并大幅收缩此类贷款!例如笔者有一位朋友,持有估价一亿元港币的商用物业,在银行贷款$5,500万,但银行在进行每年的例行检讨时,要求该业主即时偿还$2,000万,将贷款额减至$3,500万,市场上有部份杠杆高的业主,也就唯有急售物业还债,包括住宅物业,一旦未能及时还钱,随时变成银主盘!当然,这种情况未致于太普遍,银主盘数量也只维持低于三位数,不致于引发楼价大崩盘,但商家在此气氛下只会保留现金,不会贸然再入市买住宅物业了! 至于一般投资者,在5%以上定期存款利率下,已经没有多大动力去买楼收租,收取3%或以下的回报,加上政府只「减辣」一半,继续收取7.5%的印花税,买楼投资更加乏人问津,2024年的住宅买家,就只余下用家了!换楼客也是受限于「辣招」,只余下上车客,一向以来这类买家很受市场气氛推动,市旺时争相抢购,市淡时就宁愿租楼暂住,至于另一类新香港人,相信是未来入市的主力,但移民是大事,始终需要时间才能成事,效果相信也在2024年中以后才会慢慢显著起来。 最后,笔者相信要楼价见底,起码大家要见到减息半厘以上,加上发展商大幅减价,令成交大幅回升,才能增强买家信心。一、二手物业合共每月成交超过4,000宗以上,并连续出现三个月的话,楼价才有机会见底。当然,若果政府加快取消「辣招」或美国减息的速度加快的话,香港楼价见底之时也会随之加快!

2024澳洲高中/本科/研究生申请条件一览

澳洲高中申请条件 1. 基本条件 申请澳洲高中留学,完成国内初中教育是必需的。澳大利亚实行12年国民义务教育,小学六年,中学六年(7到12年级)。其中最后两年,11、12年级算是高中,为考大学作准备。 也就是4年初中,2年高中。 需要说明的是澳洲政府要求在澳洲高中的学习时间必须超过16个月,因此,直接入读12年级是不允许的。 同时,入读澳洲高中对你的年龄也有一定的要求,比如读12年级年龄不能超过20岁,读11年级不能超过19岁,读10年级不能超过18岁。一般来说,初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读,则可以入读11年级。 2. 语言准备 入读澳洲高中根据学生年龄对语言要求也是不同的,在留学之前先了解语言要求,才能更好的安排留学计划。 对于16岁以下的国际学生申请澳洲高中可以免雅思成绩,16岁的学生,如果初中的英文成绩或高中英文成绩在75%以上,也免雅思。 如果学生年龄超过16岁,学校英语成绩不能达到相应要求且IELTS成绩达不到5.0,那么就需要一份IELTS 4.0的成绩单并且在入读高中主课前加读不超过30周的语言课程。读完后语言后再进入高中主课的学习。 但是,如果你的雅思成绩达到5.0分就可以直接进入澳洲高中10年级就读,如果雅思成绩能达到5.5分的话,则可以直接进入11年级就读。 3. 澳洲高中申请材料 申请表 高中在读证明和高中成绩单 初中成绩单和初中毕业证 雅思成绩单原件或公证件(如学校要求) 中学老师的推荐信(如学校要求) 出生公证 护照照片(按申请学校要求提交) 澳洲本科申请条件 去澳大利亚留学读本科,申请者需要认真确认自己的资格,那么你知道留学申请需要满足自己的要求呢?一起看看2024澳大利亚本科申请条件。 1. 利用国际类考试直接申请澳洲大学本科大一 A-level,IB,SAT,AP,ACT等,澳洲接受各个国家的主流国际高等水平考试,学生通过备考各自选择的考试形式,根据各个考试的成绩标准对应申请对应的院校。 2. 利用高考成绩直接申请澳洲大学本科大一 澳大利亚39所公立大学中接受中国高考成绩的学校有28所,包括八大中的7所。相比于国内高考填报志愿录取的不确定性,澳洲高考直录的标准相对更加灵活和人性化,学生可凭借当地较高一本线的成绩申请比如悉尼大学、澳洲国立大学、新南威尔士大学等。 成绩在二本线以上的学生同样有机会进入悉尼科技大学、皇家墨尔本理工大学、麦考瑞大学等仅次于澳洲八大的ATN联盟四院校。 3. 利用预科的方式申请澳洲大学 澳大利亚预科一般要读8个月到1年,要求雅思成绩达到5.5;如果没有语言成绩,要先读语言班,然后进入预科。 部分八大还可根据具体的高考分数进行评估,成绩达标的同学可减免半年的预科课程。 适合人群:至少完成高二学习,平均成绩70分以上。如果雅思成绩达到5.5-6分可以直接入读预科。 4. 利用高中三年成绩 / 高考成绩申请澳洲大学 国际大一课程 针对学生在高三结束后放弃国内高考或者针对高考结束后,想要去澳洲大学的学生而又想尽快进入大学课程学习,这种选择在澳洲提供这样项目的院校不如预科的选择广泛,而且只是部分的专业项目。所以需要结合具体的院校情况来选择合适的项目。 比如:澳洲国立大学只是有部分计算机相关项目以及社会科学类的项目设置国际大一。此外,国际大一对于部分学生也是一个缓冲适应澳洲学习的一种选择方式,大一阶段课程容量会增加部分专业课程的语言适应课程,大二阶段并入正常的课程体系。 澳洲研究生申请条件 澳洲硕士大多是1.5年制到2年制,少量是1年制和3年制课程,一般有移民计划的同学多会选择2年制的专业进行学习(2年以下的专业在澳洲技术移民打分里面是拿不到学习经历那5分的),而且完成2年的学习后可以申请2年PSW工签,继续留在澳洲工作,积累工作经验。 1. 学术要求 去澳大利亚读研究生首先要满足学历方面的要求,申请者必须是国内全日制本科毕业生,并且拥有毕业证以及学位证,还需要提供大学4年或者是最后两年的平均成绩,均分建议达到80或以上。 2. 语言要求 比起托福,澳大利亚大部分学校科研科雅思成绩,大家只要参加雅思考试就可以从目前情况来看学生雅思总分必须达到6.5以上,个别热门专业比如法学,医学以及翻译类专业,要求雅思总分必须达到7.0以上。 如果学生语言成绩不合格或者是因为各种各样的原因没有参加语言考试,也可以走双录取这条路,学校一般会在审核申请者的学术背景之后发放有条件录取通知书,只要在入学前1~2个月内达到相关要求就可以。 3. 学校背景 澳大利亚很多研究生院非常看重学生的院校背景,也就是说曾经就读的院校是否是重点大学。 如果曾经被重点大学录取并且顺利毕业,那么在申请澳大利亚研究生院的时候是非常有利的。举个简单的例子,假如学生毕业于国内985院校,想要申请悉尼大学会计学硕士,那么学生的平均成绩只要达到75分以上就可以,而毕业于非985,院校的学生平均成绩至少要达到80分就是85以上。 4. 专业背景 想要顺利去澳大利亚读研,学生们申请的专业必须和本科阶段所学专业相符或相关;与此同时还需要有申请者的导师提供推荐信或其他辅助材料,比如作品及职业资格证书等等。 5. 工作经验 一些商科类课程或管理类硕士课程,虽然不要求申请人必须有相关的专业背景,但要求其具备一定的工作经验,例如MBA等课程。  

香港物业贵得有道理!?

今年香港的住宅物业售价终于有显著回调!物业指数今年下跌了约10%,估计至年底仍会继续下跌的趋势,虽然如此,香港的楼价仍然是非常昂贵!每一年国际调查机构Demographia会公布全球城市楼价负担能力报告,香港已经连续12年蝉联全球最难负担的冠军!楼价中位数对家庭收入中位数比率为23.2倍,即家庭要不吃不喝23.2年才能买到一个住宅单位! 为什么香港的楼价可以长期都保持昂贵?最近,笔者从一个移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案!典型香港中产家庭,两夫妻育有一对子女,在香港从事I.T.工作,夫妻二人合共每月有10万收入,也有一层自置物业,有工人照顾子女及做家务。几年前移民,由于没有工人及税率高,只有丈夫出外工作,收入只余一半即约5万,加上税率高,实际除税后收入只余下3万左右,由于供楼觉得有压力,故一直租住物业。但近年美国物业受低息影响,楼价升幅很大,遂决定卖出香港物业,在美国置业。不幸地,美国经过多次加息,息率升了近4%,供款金额大增,加上通货膨胀,单靠丈夫收入不足够维持支出,结果妻子也被迫外出工作,小朋友唯有交由托儿中心照顾。现在两夫妻表示最可怕的危机,是美国各大科网公司都在裁员,恐怕有一天发生在他们身上的话,物业也可能会断供。 大家可以想像,若他们继续在港生活,I.T.行业可谓天之骄子,在疫情下工资也不断攀升!加上香港的低税率,又有工人姐姐照顾令两夫妻可以安心外出工作,支付楼价及供款的能力自然远高于三藩市! 除此之外,笔者作为地产代理,经常发现香港不少单位都是长期空置,或只是间中有人居住!在豪宅区情况更为普遍,香港作为世界金融中心之一,不少外地买家,包括东南亚、欧美,甚至国内买家都会在香港置业,作为储存财富的工具,却很少入住,正如伦敦及纽约一样。资讯透明、交投量大、货币自由流通等等,加上普通法的保护,都是香港物业的优势,尤其是国内的中产人士越来越多,香港物业的潜在买家只会有增无减,更加不可以只单凭香港家庭的收入去计算购买力。保守估计,全国人口已有2亿成为中产,香港的供应又怎会追得上,所以香港的楼价长期昂贵,是有其道理!

一手销情未达目标 放手减辣难掀炒风

上周有新界洪水桥的汇都及港岛黄竹坑站上盖的海盈山两个全新盘开售,前者是上车盘,绝大部份都是$700万以下的楼价;相反港岛区楼价由$1,000万至$3,000万不等,以往相同位置的楼盘都是换楼客及投资者为主。这两个新盘受到市场的特别关注,因为是财爷放宽楼按的首次大型新盘开售。结果销情并不理想,汇都只出售64间,约占推出单位的1/3,而黄竹坑的海盈山也只售出48个单位,占推出的40%左右。一般来说,首次推盘发展商也会克制定价,以求「一Q清袋」,制造抢购气氛,有利再推售余下的单位! 今次反应未达目标,其实笔者不太意外,虽然有放宽楼按政策,但对上车盘汇都来说实际帮助有限,最高仍然是可按九成,只是保险按揭由30%改为20 %,保险费便宜了。自从上一次财爷将九成按揭扩展至$1000万,$600万以下细价楼的优势就已经减少了,买家开始倾向买$600万以上的物业,因首期相差不大,而地点及面积却有更多的选择,今次汇都正正受到此影响销情。至于海盈山的主要客群之一是投资者,但在高息及高税的背景下,放宽楼按对其帮助有限,至于另一种主要客群是换楼人士,虽然受益于放宽楼按,但15%的印花税仍需预先支付,要通过两间物业的压力测试仍然是困难重重! 今次售楼结果,充份反映当前香港住宅购买力的瘦弱,市场上的投资者在当下投资市场连一般定期存款都有4厘以上的利息,更不要说一些年期较长的投资债券,也很容易有5厘以上的回报。笔者也刚刚购入达6厘的汇丰银行债券,相对于2厘左右回报的物业租金收益,大部份投资者都不会轻易出手买楼收租。另一方面,香港近年有大量年轻人的移民,他们都是上车盘的主力买家,刚刚上月加拿大又放宽对香港年轻人的移民资格,令近十年大专毕业生只要在加拿大工作一年,便可获得永久居民资格,这种「抢人才」计划,又不知将会抢去香港多少年青人。 相反,外地来港的「专才」、「优才」,却要支付30%印花税,对吸引他们来港落地生根,无疑是一种阻碍。财爷应放心减辣,首先应对此等「人才」,暂缓缴付印花税,若七年内卖楼才征收额外税项,才能补充离港的购买力,也间接令人才愿意留港发展,收一石二鸟之效! 在购买力疲弱的背景下,笔者大胆预测,即使财爷取消全部辣招,也难掀起炒风!相反若不及时行动,楼市信心再进一步下跌的话,要挽回却是非常困难!

一文了解英国留学

一、最新英国留学趋势 英国与加拿大在2020年首度超过美国,成为留学生的首选之地 。 为何英国能“一跃而起”? 答案在于“毕业后的就业机会”越来越受留学生的关注,而英国这几年正好公布了一系列与留学相关的新政策,一起了解下。 |新学生签证政策 英国正式脱欧后,欧盟学生将和非欧盟学生一样都被视为国际学生身份,都必须申请学生签证,才能去英国学习。而针对国际生赴英留学的存款证明上调,赴英学生存款证明的数额不得低于学费加9个月的预估生活费的总和。 |英国院校在全球排名新变化 英国成为最热烈留学国家,而英国各大名校也极为争气,从QS / THE等权威大学排名来看,英国大学的最新排名都有不错的表现。 |2024QS世界大学排名 在QS大学今年的榜单中,英国共有17所院校进入世界前100。总体来说,英国大学表现优异,整体排名均有所上升。而世界TOP 10学校中,英国G5院校居然占了4所!分别是剑桥大学、牛津大学、帝国理工学院和伦敦大学学院,相较去年均有所提高。 THE排名世界TOP20院校,英国占了3所:牛津大学连续多年蝉联世界第 1 位,剑桥大学排名第3位,帝国理工学院排名第10位。 二、英国留学必读 |留学要求 想去英国留学,语言与高考成绩重要吗? 这是很多学生最想了解的问题。简单说,由于中英两国教育体制不一样,当地的学校并不看重国内的高考成绩,所以如果在高考前就已经决定要出国,那就不必参加高考,英国院校一般只要求提供高中成绩单和语言成绩,点击查看完整解读。 相关阅读:英国签证处承认的六大英语语言考试  除了语言要求,不同起点的留学要求也有很大区别,本科、研究生是最受欢迎的留学选择,当前留学低龄化也开始盛行,因此,到英国读高中的学生也越来越多。 |留学费用 出国留学去英国的准备,已经可以开始了,其中费用的确认是需要大家提前进行的内容,那么你知道要多少钱吗?今天为大家带来英国自费留学一览表,看看高中留学、本科留学、研究生留学三类常见留学选择都有哪些必须的支出,顺便了解英国当地的生活费、学费 ,便于大家提前准备,点击查看完整费用列表。 由于英镑的强势,英国的留学费用在众多热门留学国家中是较贵的。新冠疫情下,英国已超过美国,成为最受中国学生向往的留学目的地,这与 英国最新推出的降学费、免费疫苗等福利 是分不开的。关注的英国留学费用的同学,还可以 了解下英国奖学金。 相关阅读:赴英留学太贵?7大妙招帮你省钱 |英国名校 英国的高等教育有着悠久的历史,享有较高的声誉。英国目前有大学90所,高等院校60多所。此外,理工科历来是国内学子海外留学时最热门的选择之一,那么 英国的理工科最强的名校都有哪些,你知道吗? 延伸阅读: 英国留学贷款的申请及办理须知 英国名校:伦敦大学有哪些 三、英国留学申请指南 |留学城市选择 众所周知,对于留学生来说,除了学校和专业之外,还有一个重要的择校因素,那就是地理位置,毕竟这不仅关系到未来学习生活,还有就业发展。全球高等教育和商科教育研究机构QS(Quacquarelli Symonds)发布了2024年世界最佳留学城市排名——伦敦名列榜首,成为全球最佳留学城市! 相关阅读:全英留学性价比最高的城市居然是它! |三大申请时段 申请英国留学,时间把握很重要,只要把握好了时间,就等于成功了一大半。英国留学的申请,一般可以把时间划分为三个阶段,从每年10月到来年9月份,点击查看英国留学申请三大时间段。 |有利就业的10大专业 !虽然国际学生毕业后留在英国找工作的时间由4个月延长至24个月,但并不意味着更容易找到就业机会,因为竞争变得更激烈。为此,选择有利于在英就业的专业变得十分重要。一起看看有利就业的十大专业! |申请文书材料 英国留学申请所需的材料并没有美国那么多,但基本的材料还是必不可少的,尤其是文书方面,英国大学会特别看重,比如:简历 、PS(personal statement)、推荐信,这些是英国大学是否录取你的关键,学生也还是需要了解怎么书写文书,以及书写文书时需要注意的地方和关键点,这样不仅申请时占有更多的主动权,同时与申请老师的配合也会更加融洽。一起看看 专家对写好留学申请文书都有哪些建议。 |最强申请经验分享 每年的英国留学申请旺季学生们都会提出很多的英国留学问题,包括如何选择学校、专业、学校的申请条件等。今天将为大家整理、分享实用的英国留学申请技巧,看看已从英国留学回来的同学们是怎样去英国留学的?查看全文 相关链接:【收藏】英国留学申请避坑指南(附最新教育部认可大学名单)  四、“以房养学”让英国留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用,近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说,一来提早为孩子的留学做打算,二来对资产进行了妥善的全球配置,一举多得! 要想实现“以房养学”有两个前提条件:当地房产收益高、海外名校多,而被评为“2024全球最佳留学城市”,且有着“全球资本避风港”美誉的英国伦敦,自然是大家以房养学的最佳选择。我们特意为大家选择了 伦敦周围通勤方便的十大学区房区域——既是通勤热点,也有好学校。 相关阅读:上海学区房不吃香了?英美学区房火爆内幕揭秘 以上对留学英国做了大概介绍,限于篇幅,更多留学相关的内容,如到英国留学该了解的 生活文化习俗 、 当地物价 和 必备紧急联系号码 等生活细节就不一一展开。更多、更完整的关于留学英国的干货内容 ,你可以到 居外留学百科 上查看。 之后我们会逐篇介绍英国基本概况、购房、移民、生活的详细内容,更完整、更系统的英国介绍,您还可以点击 英国居外百科 查看。 需要更全面的、个人化的英国移民置业咨询吗?立即致电或线上向我们免费查询吧!

2024葡萄牙的投资热点在哪里?

葡萄牙的购房移民政策一直深受海外人士欢迎,在该政策的影响下,越来越多的海外人士比较喜欢在葡萄牙进行投资。转眼2021年就要结束了,很多海外人士比较关心2024年葡萄牙的投资热点在哪里。 2024年葡萄牙的投资热点其实还是在房产上面,葡萄牙房产市场的发展趋势是相当不错的,有一些城市是极其热门的,同时也是大多是投资者频繁选择的。关于具体选择在哪里投资,一起来详细了解下吧! 2024年葡萄牙的投资热点城市 一、养老圣地阿尔加维 阿尔加维这座城市在葡萄牙的南端,是欧洲阳光最充裕的地方,也是葡萄牙的最 佳旅游地点之一。作为葡萄牙的沿海城市,它的经济实力和优越的地理位置决定了该城市房产的升值空间。根据相关数据可知,阿尔加维房产的收益稳定在5%-6%,是房产投资的较佳选择。 阿尔加维还是欧洲非常有名的养老圣地,每年有很多退休的人士都会选择在这座城市生活,所以该城市的房产需求量很大,并且拥有很高的升值空间。该城市除了交通条件便捷以外,医疗水平也非常的高,在世界排名中位居前十二,所以在这座城市生活是非常有保障的。 近几年阿尔加维的房产价格一直都是稳定上升的趋势,郊区的房价相对来说便宜些,但是市中心的住宅房价已经上涨到3000-3500欧元/平米,黄金地段的房产价格目前已经突破均价的两倍多。这座城市的房产价值还有很大的上升空间,是2024年房产热门投资的较佳选择。 二、事业佳选波尔图 波尔图是葡萄牙的第二大城市,因为盛产波特酒,所以拥有酒都的美誉。该城市的交通非常的便利,拥有欧洲最先进的机场,同时也是欧洲第二繁忙的机场。在近几年的发展中,波尔图的经济势头不容小觑,其GDP的增长率高于全国两倍左右。 在经济和其他条件的优势下,波尔图这些年来的房产价格也在不断增长。从2011-1018年,其市中心的房产价格增值了146%,这种喷井式的上涨吸引了大量的海外人士。波尔图房产市场的热度一直很高,毕竟它的增值状况最高有达到9.8%。 波尔图不仅房产价值高,而且房产价格还比较便宜,即便这两年在不断的上涨,但仍是大多数投资人的心头好,其市中心的均价只有2700-3300欧元/平米。不过波尔图的租赁市场非常活跃,期租金也很高,每月大约为1300欧元。因此选择投资波尔图的房产还是拥有比较广阔的前景的。 三、自住投资里斯本 里斯本是葡萄牙最大的都市和海港,特殊的地形让它拥有非常靓丽的风景线,该城市每年的游客人数接待在100万人,酒店入住率高达80%。同时该城市的房产投资收益回报率和房产出租年收益率都是全欧洲的领先水平。 里斯本的GDP占全国GDP的45%以上,并且人均GDP要远远高于欧洲其他国家。里斯本的核心产业是科技也和金融业,所以在这边工作的人很多。目前里斯本政府对企业实施了10年免税等激励政策,已经成为南欧创意产业和科技初创企业的重要中心。 里斯本的物价和房产价格还是比较高的,其市中心的公寓平均价格达到4300-5000欧元/平米,其每月的租金在1800-2000欧元,是整个葡萄牙区房价的以上。当然里斯本房价和租金高不是盲目的,有一部分的原因是房源不租和租赁资源短缺所致。 总的来说,目前葡萄牙处于经济发展的黄金期,进行房产投资是有很不错的回报的。如果想在葡萄牙投资,房产市场依然是很不错的选择,以上几个城市仍然是未来房市的热点区。如果您对葡萄牙房产市场的相关信息不是很了解,可以把联系方式留在下方,也可以直接和我们联系,我们会针对您的问题进行详细的解答,给您推荐最合理的方案。

放宽按揭,换楼得益

上周五金管局终于公布其放宽按揭政策的细节,计划的重点应该在银行$1,500万以下的自住住宅按揭放宽至70%。大家要留意这里指的是由银行直接贷款时规限,并不包括经按揭证券公司提供的贷款,$1,000万以下的按揭由60%加至70%,而$1,000万至$1,500万的则由50%加至70%,$1,500万至$3,000万可做60%按揭,超过$3,000万的保持50%按揭。如果采用按揭证券公司的按揭计划,$1,000万以下的仍然是90%,而$1,000万至$1,500万为80%(上限$1,200万),$1,500万至$3,000万上限为70%按揭。 由于市场超过80%都是$1,500万或以下的交易,大家集中讨论对此部份物业的影响,$1,000万以下的上车盘实际得益有限,但$1,000万至$1,500万的中型单位主要是楼换楼市场,则帮助很大。如果采用按保,只需少于20%的首期;而直接同银行贷款,首期也回复辣招前的30%,大大减轻了换楼业主的首期负担,也节省不少保险费! 市场有不少评论对此万众期待的放宽措施感到失望!邵志尧博士在其Facebook中描述︰增加按揭成数等同信用卡增加你的限额,不等同你可以增加你的还款能力,现在是还款能力出问题,不要聚焦在错的枝节上!其实在高息的背景下,加上经济疲弱、移民增加,港楼的购买力相当弱,即使大幅减辣,楼价也不会受刺激而大幅上升,正如之前政府撤去工商物业的双倍印花税,工商物业的价钱仍然稳定。 笔者以往也多次撰文解释换楼业主除了要支付50%的首期,还要支付15%的从价印花税,又要通过两层物业的银行压力测试,对他们来说难关重重,今次可说是迈向正确的一少步。所以笔者估计,今次放宽按揭会对换楼市场有一定帮助,成交量会稍为上升,但楼价不会因为受太大刺激而上升。也希望政府见到效果,可以放心陆续解除对换楼人士的种种难关!

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