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在英、美等国家投资买楼时,仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report,即是验房报告。报告内容包括房产的结构(Structure)、状况 (Condition),环境(Environment),能源(Energy)和房价(Valuation)等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容: 大部份中国买家看过验房报告(Home Report)都未必太了解报告内容,例如能源 (Energy)、环境(Environment)等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 (Valuation),可知道房产值多少钱,有没有买贵? 在外国买楼投资,并不如在国内那么方便,用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法,不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据,但不完整,亦不代表现在楼价的公平市价(Fair value)。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点,房产类型由几百至一千英镑不等,需时约2~3个星期完成。 而在中国买房产,较少人会安排做验房(Inspection)。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以,不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色,需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖,美国楼是用木造,寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋(House)经验的人士来说,许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15~20年就需要做防水维修,30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时,也应考虑维修费用在内。因此,旧楼总回报一般比新楼高,但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解,可以联络我咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
每年前往新加坡的留学生还是比较多的,毕竟一些出名的大学,在国际上的排名非常高。对于想要前往新加坡留学的学生,还是比较想知道新加坡大学的排名状况。 关于新加坡比较出名大学的排名状况,通过以下内容进行详细解析。如果您有留学的想法,且对有关事项不清楚,可以把联系方式留在下方或者直接和我们联系,我们会根据您的具体情况整理合理的方案,让您对海外留学有更加全面的了解。 新加坡大学的排名 一、新加坡国立大学(NUS) 这所大学是新加坡首屈一指的世界顶级大学,该学校的教育框架非常国际化,具备高深优质教育、科研教育等方面的突出优势,同时也是众多高校联盟的成员,该商学院获有AACSB和EQUIS认证。 新加坡国立大学在QS世界排名中位居第8名,全亚洲第一,它的教学质量是有目共睹的,每年慕名而去的留学生居多。该大学最出名分别是医学、工程和生命科学领域。新加坡国立大学一共有三个校区,分布在新加坡不同的城市,地理位置还是非常大的。 留学生想要前往留学,其语言成绩要求比较高,雅思需要达到6.5分,托福要达到90分,每年支出的学费大概在12万元左右。 二、南洋理工大学(NTU) 该大学是新加坡非常著名的研究型大学,是全球高效人工智能学术联盟的创始成员,同时享誉多个认证。因为是一所科研密集型大学,所以它在生物材料、纳米材料、高分子材料等多个领域享受盛名,同时是工商科并重的综合性大学。 南洋理工大学在QS世界排名中位居第26名。该大学和新加坡国立大学并列亚洲第一,其整体实力也是不容小觑的。目前共有两个学区,最出色的专业是商科和工科,对这方面比较感兴趣的学生可以考虑这所学校。 该大学的语言成绩要求和新加坡国立大学是一样的,雅思需要达到6.5分,托福要达到90分,每年支出的学费大概在10万元左右。 三、新加坡科技与设计大学(SUTD) 新加坡科技与设计大学在QS世界排名中位居第429名。该大学是新加坡第四所公立大学,也是全世界第一所集设计与创新于研究与工程中的大学。这所大学比较出名的领域已经在名称中告知。 因为学校的热门学科是工科,所以被评为“全球十大工程教育新秀”,申请这所学校雅思需要达到6.5分,托福要达到90分,每年支出的学费大概在13万元左右。 四、新加坡管理大学(SMU) 这所大学是亚洲乃至世界顶级的财经类院校和计算机信息技术强校,并且和美国卡内基梅隆大学、宾夕法尼亚大学有着密切的联系。该院校拥有“三皇冠”认证,位于世界前1%顶尖商学院系列。 该大学在新加坡国内商科排名中位居第一,是亚洲一流的财经学院。目前在QS世界排名中位居第545名。申请学校的热门专业要求不低,雅思需要达到6.5分,托福要达到90分,每年支出的学费大概在10万元左右。 以上就是新加坡最著名的四所大学和排名情况,同时也是国际上的一流大学。每一所大学都有各自的热门专业和特色,有学生想要留学新加坡,四个中的任何一个都是非常不错的。
关于征收资产增值税一事,上周在专栏中有提到,笔者相信财政司司长陈茂波在收到社会各界讨论意见后,会做出明智的决定。 在这段时间里,媒体上普遍看到的意见几乎一致反对,除了对楼市产生直接影响外,还对香港一贯简单税制的长期优势造成了严重打击。 这正如预期的那样,尽管陈茂波先生目前人在瑞士,但他还是迅速向媒体表示,香港在可预见的未来不会具备开征资产增值税的条件。令人意外的是,这决定的时间比我之前的预期更早、更快! 实际上,影响楼市的因素多种多样,有些是短期的,有些是长期的,而政府政策在其中始终占据着至关重要的地位。政府官员的一句话足以引发楼市的风波。 另外,上周发生了一项重要的政策改变,即暂停卖住宅用地。去年售出的房屋许可证数量仅约一万套,为20年来新住宅销售条例推出以来的最低水平。已开售但尚未售出的房屋许可证已累积超过两万套,而已获批准但尚未进入市场的楼盘也接近一万套。 在2024年,预计这三万套待售期房中将有许多套变成现房。发展商积压的资金越来越多,市场上流传着银行可能对一些负债较高的开发商实施资金限制的消息。考虑到这种资金压力,发展商又怎么可能再将资金用于土地投资呢? 事实上,在上一个楼市周期中,面对楼价大幅下跌的情况,政府曾在2002年宣布停止定期卖地,而改为实行用地预申请机制。 政府将可供出售的土地列入售卖土地表 ,发展商若对某块土地感兴趣,就可以向政府申请勾出土地进行拍卖或招标。这种用地预申请制政策确保了获得土地使用权的土地总会有买家,避免了“流标”对市场信心的进一步打击,同时变相加强了对土地供应的控制,这也是帮助楼市在2003年后回升的重要因素之一。 尽管此次政府并未具体说明住宅土地停售的时长,但一旦采用这种机制,如果发展商的资金状况没有改善,这一政策可能会一直延续下去。 过去,香港政府虽然口头上表示没有高地价政策,但在政策制定上仍不得不考虑地价收入、政府财政状况,以及香港整体经济的影响。土地政策经常因应时局而变动,呈现不断摇摆的状态。 当前政府在土地政策上的走向,需要我们关注政府的言论和实际行动。在进行物业投资时,通过密切关注政策动向,我们能更好地把握大方向,使投资更为得心应手。
一、澳洲移民途径 / 政策详解 澳洲因优美风光、宜人环境,受到众多境外人士的青睐。同时,澳洲政府为了吸引有才华、资金、管理经验的海外人士在该国定居和工作,推出了众多利好的移民政策,如技术移民、雇主担保移民、商业投资签证、亲属团聚移民等等。总体而言,当前移民澳洲最为常见的三大途径是: 移民澳洲的三大途径 技术移民 满足年龄、工作经历和英语语言能力等要求,适用于国内有专业技能的技术人才和在澳留学生。 要求:需通过职业评估、最低分数标准为65分 常见签证:189技术移民签证/190州担保技术移民/489偏远地区技术移民 雇主担保移民 由澳洲雇主提名,作为技术人才引进移民。与技术移民相比,不需要EOI评分 要求:熟练的专业人才(技能认定、执照等)、雅思成绩需要达到4个6(成绩三年内有效) 常见签证:186雇主担保移民/187雇主担保移民 投资移民 申请人通过在澳洲创业、或投资,从而获得绿卡,是移民澳洲的快速通道。 要求:对申请人净资产、经商经历及投资额有一定要求 常见签证:188A商业创新签证、188B投资者签证、188C重大投资者签证 相关阅读:澳洲持牌律师为你讲解移民澳洲的方式和要求 以上是最常见的移民澳洲的三大途径,每个途径又对应不同的签证类型,其中澳洲商业投资移民签证一直供不应求,澳洲政府也对此进行重大改革:精简类别、提高门槛。当前,澳洲政府为网罗全球高端人才、吸引外部资金,对以下几种签证类型在配额、办理速度上有所倾斜。为此,这几种签证类型成为移民澳洲的快速通道! 1. GTI全球人才项目 旨在吸引未来重点领域的技术移民到澳洲。通过转移技能、促进创新和创造就业机会为澳洲人创造更多机遇。该项目要求申请人在资源,先进制造业,循环经济,数字科技,基建,金融服务等领域具有高度熟练技能、并能获得满足要求的薪酬。通过该项目获得澳洲身份,并全家享受对应的福利。 项目优势:无需投资,优先审批,通过率99.5%。 2. 188A商业创新签证 主要面向中小企业的股东,至少拥有125万澳元的生意和个人净资产,有总体成功的商业经验。获得邀请前4个财政年度中至少有2个财政年度在营业额至少75万澳元的生意里占主要股份并日常管理。 项目优势:对投资金额要求相对低,投资方式可灵活变通。 相关阅读:澳洲拟提高投资移民签证门槛!率先掌握最新改革方向 3. 188B投资者签证 专门为那些从事投资活动(如:股票、期货、基金、外汇等)的投资者而设立的一种4年期的临居签证。要求申请人有突出的投资经历和经验,通过州政府担保,可选择将投资资金转到澳洲政府指定的债券持有4年, 即可转888永居签证。 项目优势:无商业背景或创业要求,申请及转永居条件简单。 4. 188C重大投资者签证(SIV) 为了吸引全球范围内的投资人以促进澳洲经济发展而特别设立的移民类别,适合高资产、高收入人士,只要在政策规定的领域内投资至少500万澳元5年,并证明资金合法来源,投资期满即可转为888永久居民签证,无需通过技能和语言评分测试,也不用在当地经商。更多细节可参见 重大投资者签证最常见3大问题。 项目优势:无商业背景要求,资金来源证明宽松,对居住要求不高。 相关阅读:澳洲移民局对188C签证再度审核,绿卡捷径即将关门? 二、移民澳洲操作指南 了解完澳洲移民的最新形势和常见途径后,想必您已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面,头到尾介绍移民澳洲的大概流程。 移民申请流程 澳洲移民的流程大同小异,我们以最常见的188B投资者签证为例,看看完整的移民申请流程都包括哪些步骤。 第一步:评估并签约 评估个人信息,签署相关协议 第二步:递交相关申请 整理相关资料,拟商业计划书,向移民局递交EOI申请,同时向澳大利亚州政府申请担保 第三步:准备网申材料 获得州担保邀请后,企业审计,资产评估,准备所有网申材料 第四步:递交签证申请 支付签证申请费,递交签证申请 第五步:收到移民局确认信 收到移民局发来的确认信及档案号 第六步:进行体检 全家进行体检及做无犯罪记录公证书 第七步:面试 进行面试(如有) 第八步:签证获批 支付语言学习费,签证申请获得批准 第九步:登陆 登陆澳洲,启动签证 移民费用一览 澳洲常见投资移民签证资金需求 项目 资产要求 投资额 188A商业创新签证 至少125万澳元的个人和公司净资产 - 188B投资者签证 至少250万澳元的商业或家庭净资产 250万澳元/10%以上企业股份 188C重大投资者签证(SIV) 至少500万澳元的净资产 500万澳元 100万投到风投/150万投到新兴公司基金/250万投到管理基金或上市公司 澳洲移民申请常见费用一览 项目 收费机构 金额 收费时间 退费标准 中介服务费 移民机构 5-10万人民币 签约时 拒签可退 境外律师费 律师事务所 维州(墨尔本):15,000澳元 南澳(阿德莱德):15,000澳元 西澳(珀斯):15,000澳元 北领地:15,000澳元 首都领地:15,000澳元 新州(悉尼):20,000澳元 昆州:20,000澳元 签约时支付 州担保申请不成功,可退; 如州担保申请成功,签证拒签,退一半 州担保费 州政府 维州:0 澳元 新州(悉尼):820 澳元 昆州(布里斯班):500 澳元 南澳(阿德莱德):550 澳元 西澳(珀斯):750 澳元 首都领地:600 澳元 递交州担保申请前 不退 审计费 会计事务所 45000人民币 审计前付清 不退 公证费 公证处 2000人民币 获得邀请函后 不退 翻译费 翻译公司 8000人民币 获得邀请函后 不退 签证申请费 澳洲移民局 主申请人:6,085澳元 ≤17周岁子女:1,520 澳元 ≥18周岁子女:3,045 澳元 配偶:2,685 澳元 递交签证申请前 不退 英语培训费 澳洲移民局 主申请人:9,795 澳元 ≥18周岁周岁子女:4,890 澳元 配偶:4,890 澳元 原则性批准后 不退 体检费 体检中心 主申请人:约2,000 人民币 ≤17周岁子女:约1,500 人民币 ≥18周岁子女:约2,000 人民币 收到澳洲移民局体检通知 不退 澳洲绿卡 申请移民的第一个目标就是获得绿卡(永久居留签证),毕竟这与大家移居澳洲后的福利待遇密切相关。那么,你知道拿到澳洲绿卡后,能享受哪些待遇吗? 简单来说,除了政治权利(选举/参军)外,其余与澳洲本地居民已经没啥区别了,含金量十足!需要特别注意的是,“永居居留”并不永久有效,也会过期,通常需要5年一续,即俗称的“PR续签”或“PR回头签”。 相关阅读:绿卡不等于入籍 澳洲绿卡VS澳洲国籍浅析 申请入籍 拿到澳洲绿卡后,下一步是申请入籍。当然,这一步并非必需。对于打算入籍的人来说,可以使用澳洲官方提供的 分数计算器 来确定是否有资格申请入籍,之后进行面试并参加公民身份考试,通过后参加“入籍仪式”,即可完成澳洲PR加入澳籍的整个流程。 相关阅读:澳洲移民入籍条件和优缺点 终于,完成了移民澳洲的全程!不过,在开启崭新的澳洲生活之前,你还需要提前做好很多功课,包括并不限于 了解澳洲最新的生活费水平、熟知当地的文化习俗 等等。还好我们特意为大家准备了“移居澳洲手册”,囊括了移居澳洲需要的方方面面,一册在手,万事无忧! 当然,澳洲入境、移民政策仍有可能随时调整,为此你可以访问【居外百科︱澳洲移民】频道,获取最新的澳洲移民资讯。
在刚刚出炉的“2024全球最强护照排行榜”中澳大利亚表现突出! 根据最新的“Henley护照指数”排行榜(根据免签国家的数量对护照进行排名),意大利、日本、新加坡和西班牙再位居榜首,这些国家的公民可免签访问194个国家,紧随其后的是芬兰、韩国和瑞典(均为193个),奥地利、丹麦、爱尔兰和荷兰(均为192个),澳大利亚、捷克、新西兰和波兰并列第六,可免签进入189个国家! 世界最强大护照Top 10: 意大利、日本、新加坡、西班牙(194个免签国) 芬兰、韩国、瑞典(193) 奥地利、丹麦、爱尔兰、荷兰(192) 比利时、卢森堡、挪威、葡萄牙、英国(191) 希腊、马耳他共和国、瑞士(190) 澳大利亚、捷克、新西兰、波兰(189) 加拿大、匈牙利、美国(188) 爱沙尼亚、立陶宛(187) 拉脱维亚、斯洛伐克、斯洛文尼亚(186) 冰岛(185) 澳洲护照的影响力可不仅体现在免签国家的数量上,更在于一些大家了解不多的“隐藏福利”上! 首先,澳洲护照“买一送一”,有了澳洲护照就等于也拥有了临国“好兄弟”新西兰的永居身份,可以在这两个国家之间自由往返、不受签证约束! 此外,拥有澳洲护照的公民最大的优势之一,是可以享受优厚的医疗福利,澳大利亚和世界上11个国家签订了医疗互助协议:澳大利亚公民在下列11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇! 这11个国家分别是:比利时、芬兰、意大利、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、爱尔兰、斯洛文尼亚、瑞典和英国。 最后,澳大利亚还和30个国家签订了社会福利互惠协定,澳洲公民得以去这些国家度假休闲的同时,还能享受领取澳洲养老金的福利。 这30个国家分别是:奥地利、比利时、加拿大、智利、克罗地亚、塞浦路斯、捷克共和国、丹麦、芬兰、德国、希腊、匈牙利、印度、爱尔兰、意大利、日本、韩国、拉脱维亚、马其顿共和国、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克共和国、斯洛文尼亚、西班牙、瑞士和美国。
根据2024年QS世界大学排名,澳洲顶尖的10所大学分别是:墨尔本大学、悉尼大学、新南威尔士大学、澳大利亚国立大学、莫纳什大学、昆士兰大学、西澳大学、阿德莱德大学、悉尼科技大学和麦考瑞大学。 澳大利亚共有43所大学,其中40所是由当地政府资助的国立大学,开办的课程包括文凭,学士,硕士及博士课程。 学士课程一般为时3年至4年,成绩优异者可申请继续修读一年,以考取荣誉学士学位。澳洲大专通常采用双学期制,即每年2月到6月为第一学期,7月到11月为第二学期;学期之间有个短假和年底长达两个多月的暑假。 以下是澳洲10大大学(根据2024QS全球排名的排名): 1. 墨尔本大学 The University of Melbourne(2024QS世界大学排行14) 位于澳大利亚维多利亚州墨尔本,建校于1853年,为澳大利亚历史第二悠久的大学、维多利亚州最古老的大学。墨尔本大学在许多学术领域都累积了优异的学术声望,尤其于医学、社会科学、教育学、法学、商学、艺术与人文领域。 学校官网:墨尔本大学 2. 悉尼大学 The University of Sydney(2024QS世界大学排行19) 位于澳大利亚悉尼的公立研究型大学。学校创立于1850年,是澳大利亚历史最悠久的大学。悉尼大学历史上培养了一系列著名及重要的人物,包括七位澳大利亚总理、两位澳大利亚总督、23位澳大利亚联邦高等法院法官等等,此外有七位校友获得诺贝尔奖和克拉福德奖。 学校官网:悉尼大学 3. 新南威尔士大学 The University of New South Wales(2024QS世界大学排行19) 新南威尔士大学成立于1949年,其主校区位于新南威尔士州首府悉尼。 新南威尔士大学工程学院是澳大利亚规模最大的工程学院,其工程系以学士的电机工程学专业的名气最响亮,紧随其后的是博士研究阶段的太阳能光伏专业。 学校官网:UNSW官网 4. 澳洲国立大学 The Australian National University(2024QS世界大学排行34) 位于澳大利亚首都特区堪培拉的研究型国立大学,被认为是澳大利亚和南半球的学术殿堂;在全球约两万所大学之中,ANU于各主流大学排行榜皆稳居世界前一百大。ANU各学术领域皆属世界一流,达全球前五十名;其中人文学科、社会科学和自然科学领域更是堪称世界顶尖。 学校官网:ANU官网 5. 莫纳什大学 Monash University(2024QS世界大学排行42) 位于澳大利亚墨尔本,创校于1958年,校名以澳大利亚著名的工程师、军官、公共行政人员约翰· 蒙纳士爵士(Sir John Monash)命名。 虽然说大学位于澳洲,但莫纳什大学在中国和马来西亚均设有分校,更方便国际学生入读这家闻名遐迩的大学。 学校官网:莫纳什大学、东南大学-蒙纳士大学苏州联合研究生院 、莫纳什大学马来西亚分校 6. 昆士兰大学 The University of Queensland(2024QS世界大学排行43) 1909年12月10日成立于昆士兰州首府布里斯班,为昆士兰的第一所大学。 UQ的强势专业包括运动科学和矿业工程、工商管理、心理学、教育学、农林学以及环境科学等。昆士兰大学也以注重学生思辨能力闻名,其辩论队实力雄厚。 学校官网:昆士兰大学 7. 西澳大学 The University of Western Australia (2024QS世界大学排行72) 1911年创校,是澳大利亚著名高等学府。 它位于澳大利亚联邦西澳的首府珀斯,是西澳第一所大学,加上特殊的沙岩建筑和壮观的植物园,在澳大利亚被归为6所砂岩学府(Sandstone universities)之一。 学校官网:西澳大学 8. 阿德莱德大学 The University of Adelaide (2024QS世界大学排行89) 1874年创校,位于南澳大利亚州首府阿德莱德市中心,一直是澳大利亚具历史和代表性的研究型学府之一。阿德莱德大学的生物技术、信息技术、红酒管理课程在国际间有代表性,除此以外,其商业、会计、经济等多门学科被留学生视为热门选择。 学校官网:阿德莱德大学-中文官网 9. 悉尼科技大学 University of Technology Sydney (2024QS世界大学排行90) 是澳大利亚的公立大学。创立于1988年,位于新南威尔士州之首府悉尼。由于校名和#2的悉尼大学只差了一个字,老是被人搞混,有些人甚至认为悉尼科技大学是家名不见经传的野鸡大学。 但其实,悉尼科技大学最著名的人类学和社会科学系很注重实用,特别注重在批判理论方面的研究,系中设有澳大利亚独立记者协会。 此外,悉尼科技大学在电影制作研究方面闻名于世,许多好莱坞、迪士尼的大型科技制作电影,UTS的IT科系学生都深入参与,包括魔戒三部曲、黑客帝国系列、加勒比海盗系列等等。 学校官网:悉尼科技大学-中文官网 10. 麦考瑞大学 Macquarie University(2024QS世界大学排行130) 创立于1964年,该校为于悉尼大都会区的麦考瑞公园郊区,是一所享有四星级声誉的大型公立研究型大学。作为悉尼大都会区第三所成立的大学,同时也是该地区规模第四的大学。麦考瑞大学在研究和学术领域的卓越表现使其成为该地区重要的教育机构之一。 学校设有五个学院,提供87个本科课程和124个研究生课程。其海外交流项目在全澳范围内居领先地位。在研究实力方面,麦考瑞大学与众多研究中心、学校以及学术机构保持着紧密的合作关系。 学校官网:麦考瑞大学 远赴澳洲留学,想寻找理想房屋?或是正打算拓展投资组合,进军潜力十足的澳洲房市? 让我们的专业团队,为您寻找最理想的房子!留下您的联系资讯,咨询团队将尽快联系您。
2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
多年来,海外住宅房产市场因为机遇处处,一直是一个热门话题。另一方面,商业地产比较独特,这也让商业房产市场充满了机会,而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较,商业投资者需要做更多的研究,对经济有更深入的了解,因为商业房产的需求更加多变。就此,居外比较了其中的差异,让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别? 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长,而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多,这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户,商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大,但商业租约的相互差异却很大,几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%,住宅房产的收益率为3%至4%,所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同,大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率,这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同,商业租户更普遍签署净租赁合同,让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然,商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样,这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务,他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高,所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%,比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏,所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧,但大多数人认为,商业房产的资本增长慢于住房类,因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵? 不一定,商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如,在澳洲可以用8万澳元买一个停车场,也可以用40万澳元买一个位置好的办公室,这与一套普通的三居室住房相当。但是,如果有一个可靠的租户,办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值? 以澳洲为例,确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如,假设评估一个125平方米的商铺,其年净租金为50,000澳元。根据您的研究,类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款? 要购买商业房产,您需要申请商业贷款,并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%,而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产? 房产投资新手可能最好先购买住宅房产,因为这不涉及那么多风险,也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说,商业投资可能是有意义的选择,他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益,还可以利用较高的租金收益来改善现金流,同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产,亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系,获取免费海外置产专业咨询!
美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易,吸引了更多外来外资,2016年日本经济弱复苏,不过,日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年,东京公寓二手房均价涨9.1%,明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说,了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作,知道了这些基本的信息后,开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说,能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外,既要找到能对外国人提供房贷的银行,又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同,外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时,除了购房款外,购房者还需要缴纳哪些费用?后期的维护管理阶段需要缴哪些费用?出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用?居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
过去三年,不少港人移居英国,令物业市场曾掀起一阵置业潮,大家在不同媒体都会发现大量英国物业的展销会,但随着移居热潮走近尾声及利率上升,过去半年英国物业市场也进入低潮!不少专做英国物业的代理行也转型销售东南亚或日本等海外物业。 但踏入9月份,形势又开始转变,英国其中一间最大型的发展商Berkeley在铜锣湾时代广场对面,租用了整幢三层高建筑物作为展销厅,为期一个月,展出超过40个不同发展项目,可谓不惜工本!购买英国物业的买家又再出动,今次却吸引了更多投资者入场!笔者翻查资料,Benham & Reeves 8月的报告指出,海外人士持英国物业的价值达到788亿英镑,而香港业主占整体的13.7%,居于首位,共持有24,759伙,为最大的海外投资者;新加坡则居二位,占9.1%,持有15,725伙,价值72亿英镑;第三位是美国,而阿联酋和中国内地分别位于第四及第五,香港可谓遥遥领先! 其实除了近两年的BNO买家外,因回报而投资英国物业已经存在很久。英国物业过去35年楼价都是稳步上升,整体楼价约15年便升一倍,根据官方数字,1988年7月英国楼价升穿5万镑,13年后的2001年就升破10万镑,翻了一翻,而14年后的2015年又再升破20万镑,再过了8年的今天,整体楼价已经破了29万镑,又差不多升了一倍! 近期利息上升,楼价升幅放缓,却又再度吸引投资者支持的原因是租金狂升,根据Hamptons 8月租金指数,全英国平均每月租金已突破1,300镑,按年升12%,创下历史新高,内伦敦区(Inner London)则升11.8%,外伦敦区更急升18.1%。更夸张的是曼彻斯特(Manchester),根据JLL的报告,去年租金升幅达19.6%。曼彻斯特的一房平均楼价是22.3万镑、两房为30.9万镑、三房为37.4万镑,差不多是伦敦的一半。租金一房每月平均1,225镑、两房1,600镑、三房2,200镑,租金回报全部超过6%。曼彻斯特人口不断增加,过去一年升幅达9.7%,而工作机会也增加了28%,相反楼宇供应却因疫情而减慢了,租金估计升势仍会持续。 所以笔者相信以今天的楼价购入楼花,两年后入伙,租金回报可达8%,也是合理推算,这也自然受到投资者的注意了!