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韩国楼市急挫租客受累破产

笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」 楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。 香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!

限购松选择多 退休宜居大湾区

自从去年底,国内防疫政策大逆转,全国通关后香港居民对大湾区物业的查询也相当热烈。闭关三年积累了不少购买力,当然是原因之一,但中国房地产受到收紧政策影响,投资热潮已经退却,单靠真实用家为主的购买力仍然强劲,却是始料不及! 以往港人购买大湾区,以中山及珠海为主,除了价钱较便宜之外,限购政策也相对宽松,港人基本上很容易有资格买到,也是原因之一。其实,佛山及广州在疫情前限购令都很严格,除非港人在当地长期工作,否则很难取得购买资格。就以顺德区为例,位置非常接近广州南站,往返香港非常方便,而且又属鱼米之乡,食材也是一流,不少港人籍贯都是顺德,包括笔者,在顺德有不少亲朋戚友,如果退休居住顺德也是首选之列。以往港人在当地只能选购公寓,现在却可以选择真正的住宅了! 除了限购取消带来更多选择之外,楼市冷却都为港人带来更多机会。虽然以往香港居民在深圳可以购买一套房屋,但实际上深圳楼市一向炽热,不少楼盘在开盘当天都会沽清,热门的甚至数小时就沽清了,购买人数远超供应,要抽签决定买家,成功机会往往微乎其微!当今情况稍为好转,大家都有机会选购。 以往内地跟香港接壤的区域,如罗湖、福田都已经发展成熟,新建物业很少,二手物业也较残旧;深圳湾则单靠大桥连接,没有铁路,对没有两地车牌的大部份港人来说不太方便,加上南山区、前海区的房价都不太便宜,在屯门区置业可能更经济! 笔者最近在考虑莲塘新口岸带来的机遇,港牌私家车可直达口岸,步行数分钟可过关至深圳的盐田区,离口岸不远也有地铁站,环境配套听说也不错!房价也远低于福田、南山等区,交通方面往返香港粉岭不用半小时,一小时可到达市中心,远远方便于中山或珠海,笔者也决定去盐田区考察一下! 当今国内银行对楼宇按揭贷款的态度是相当积极,利率也一减再减,基本上跟香港差不少。在香港拥有物业,准备退休的话,不妨考虑沽出香港物业,套回一大笔现金,然后在大湾区置业,在金融市场动荡的背景下,「Cash is king」,进可攻退可守,而且国内环境及配套越来越完善,融入大湾区生活确实是理想的选择。

香港发展商实力足 莫一竹篙打一船人

8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!

美息高高挂 楼市危危乎

自从2008年金融海啸以来,各国央行都利用货币量化宽松政策(QE)来解决问题,2020年全球疫情,央行「放水」规模更大,当市场被大水盈满,有形资产(例如房地产)的价格被抢高,有话说︰「楼价其实没有升,只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算,以2010年12月为起点,美国、香港、加拿大,甚至中国的楼价已经翻了一倍,但自从去年美国开始加息,全球主要大城市的楼价也从高位回落,只有美国楼价仍然维持在高位,抗跌力非常强,但真的能独善其身? 翻查纪录,过去30年美国曾经有6次加息周期,但只有2004年6月至2006年6月那一次,楼价有近10%跌幅,其他周期都没有对楼价造成太大压力!其中首个原因是美国债券市场发展成熟,银行可以为客户提供长年期的定息按揭,10年、15年、20年,甚至30年都有,而美国人也倾向以定息去做按揭,所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响,但随着维持高息的时间越来越长,影响就会逐渐浮现。 除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外,其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息,都相隔大约一年,而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%,而且维持了307日才开始减息,前后接近三年,威力就明显加强!另一方面,息率高自然也是关键,2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多,但利率的高点也只是2.5%,由0%至3%的威力远低于由3%加至6%,而6%加至9%就是飓风级的威力了! 今次的加息期由2022年开始,用了1年多时间升至5.25%,对美国楼市的影响开始逐渐出现,所以究竟下年会否继续加息,何时会完结,即使完结后利息在高位会维持多久,也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结,但也有评论认为美息有可能升至7%,在俄乌战争及逆全球化的背景下,通胀率已经难以下降至2%的目标,现在又爆发以巴战争,一旦扩散至其他中东国家的话,油价若果再爆升,对通胀自然是火上加油,一旦利率又再上升并长期维持,美国的楼市将面临非常严峻的考验!

抗压能力靠累积 企业个人都要识

相信大家都有听过「压力测试」,在申请楼宇按揭时,银行必须假设利率加高三厘,在供款相应提高的情景下,买家是否仍有足够的供款能力。除了个人之外,其实企业也必需进行「压力测试」,量度一下自己的「抗压能力」。   有一些压力来源是可以预先估计到,利率增加只是一例,经济衰弱来临,消费型的生意自然受影响;原料涨价直接影响企业的盈利,也是意料得到!但有一些压力来源可能是无法事前预计,就例如今次COVID令全球不少企业都面临很大的压力,企业又应该如何作出准备?   本周是五一黄金周,国内游客回复,大量游客令企业生意滔滔,有听说单单是酒店房间都已经涨价一倍,但对于未能坚持至今天,已经关门的商店、餐厅或旅行社,却是无福消受了!又例如刚刚公布新一年的米芝莲得主,新获一星的餐厅叠囍居却在同一天结业,如果他有能力挨多一段时间,结局可能又不一样。   抗压能力强在企业层面不外乎两个情况,第一种就是财政实力强,即是大把钱不怕蚀,三年疫情月月蚀、年年蚀都可以挨下去!当然这类公司相信并不少,也不知蚀到何年知月。无可否认,如果企业财政薄弱,短期一年半载的逆景,随时可以摧毁他们!   另外一种情况,就是企业的应变能力,遇到困难市场改变亦不会墨守成规,餐厅不能堂食,可以做外卖;私房菜没有客人光临,就改做到会;客户消费能力减弱就改做两餸饭!当然敏锐的适应能力,不可能无缘无故就能拥有,通常都是以一次一次小改变,慢慢磨练出来。这种「抗压能力」不单企业独有,个人也必需具备,在数十年的岁月里必定有经过起落,一遇逆景就放弃,永远无法建立信心及能力去挑战更大、更高、更难的目标。   不少父母对其小朋友百般呵护,每一件事都替其绸缪,其至越俎代庖,会打击及担搁小朋友的自信心建立,也令小朋友的「抗压能力」变得虚弱,无法自己渡过逆境,建立人生应该有的「抗压能力」

放宽按揭,换楼得益

上周五金管局终于公布其放宽按揭政策的细节,计划的重点应该在银行$1,500万以下的自住住宅按揭放宽至70%。大家要留意这里指的是由银行直接贷款时规限,并不包括经按揭证券公司提供的贷款,$1,000万以下的按揭由60%加至70%,而$1,000万至$1,500万的则由50%加至70%,$1,500万至$3,000万可做60%按揭,超过$3,000万的保持50%按揭。如果采用按揭证券公司的按揭计划,$1,000万以下的仍然是90%,而$1,000万至$1,500万为80%(上限$1,200万),$1,500万至$3,000万上限为70%按揭。 由于市场超过80%都是$1,500万或以下的交易,大家集中讨论对此部份物业的影响,$1,000万以下的上车盘实际得益有限,但$1,000万至$1,500万的中型单位主要是楼换楼市场,则帮助很大。如果采用按保,只需少于20%的首期;而直接同银行贷款,首期也回复辣招前的30%,大大减轻了换楼业主的首期负担,也节省不少保险费! 市场有不少评论对此万众期待的放宽措施感到失望!邵志尧博士在其Facebook中描述︰增加按揭成数等同信用卡增加你的限额,不等同你可以增加你的还款能力,现在是还款能力出问题,不要聚焦在错的枝节上!其实在高息的背景下,加上经济疲弱、移民增加,港楼的购买力相当弱,即使大幅减辣,楼价也不会受刺激而大幅上升,正如之前政府撤去工商物业的双倍印花税,工商物业的价钱仍然稳定。 笔者以往也多次撰文解释换楼业主除了要支付50%的首期,还要支付15%的从价印花税,又要通过两层物业的银行压力测试,对他们来说难关重重,今次可说是迈向正确的一少步。所以笔者估计,今次放宽按揭会对换楼市场有一定帮助,成交量会稍为上升,但楼价不会因为受太大刺激而上升。也希望政府见到效果,可以放心陆续解除对换楼人士的种种难关!

买栏尾楼唔还按揭 内银必会出手免拖累

内地业主买了楼花,发展商却资金链断裂,无法建成物业,变成烂尾楼。业主集体不偿还银行按揭贷款,情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区,涉及的楼盘由最初几十个,慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个,事件亦有越演越烈的趋势。大家要明白,在国内不还贷款,会影响个人的信贷记录,连坐高铁都可能有问题,买家若非迫不得已也未必有此决心。 而内地业主抱有希望可以不还款,是由于内地今年2月在浙江嘉兴出现首宗「业主购买烂尾楼可不还贷」的判决!事主许氏在2014年向银行贷款392万,2018年发展商破产,楼盘未完工成为烂尾楼,许氏因无法收楼而停止供楼,2020年银行将许氏告上法庭,最初一审银行胜诉,而今年2月二审上诉则由许氏获胜,间接鼓励买家不还款。其实,发展商售出楼花获得的资金,应该全部存入专用监管帐户。在完成主体结构前,不得使出总额的50%,竣工前不得使用超过95%,所以烂尾楼事件往往涉及银行是否按规定发放资金的疑问! 自从内地政府严格执行「三条红线」,发展商的资金已经非常紧张,事件一旦扩大,涉及的楼盘可能更多,对社会稳定也可能构成威胁。执笔时,也有报导指政府已经督促内银要承担更大的社会责任,协助烂尾楼地盘重新开工,完成交楼! 国内大部分银行是国营,相信必定会配合,何况一旦更多业主断供对银行也会造成更大的信贷危机。而且,前文也提及银行在资金监管方面,有不到位的地方。所以笔者估计,断供潮在政府介入后,应该不会再大幅扩大,但银行会更严格执行资金监管,内房发展商的资金链也将更为紧张。反之,香港的发展局资金非常充裕,即使有恒大等内房出现财困,也可以将地盘售于香港的同业,相信香港出现烂尾楼的机会很低!

美缓加息联储放水 楼价升势可持续

上周末美国的矽谷银行在48小时内极速爆煲,本周末又轮到瑞士信贷银行(Credit Suisse)出事! 银行创立于1856年,历史悠久,在全球都有业务,管理的资产规模超过14,783亿瑞士法郎,员工人数超过47,000人。由于是「大至不能倒」,结果由瑞士政府出面游说了瑞士银行(UBS),同意以30亿瑞士法郎收购,瑞士银行只承担最多50亿瑞郎的损失,而瑞士政府负责其后90亿的损失,并向两间银行提供1000亿瑞郎的流动资金。简单来说,又是以纳税人的钱来解决问题。至于股东也损失惨重,瑞士信贷的股价在2021年2月份还有15美元,去周已经跌至2美元,今次交易总价30亿瑞郎计,相当于每股0.76瑞郎,股东虽然未至于一无所有,但也所剩无几!瑞士信贷银行的大股东是沙乌地国家银行,所以也有评论认为今次是美国挑起火头,向欧洲及沙地割韭菜,相信与否就见仁见智。 反而,笔者更关心此次银行危机,带来的影响及后遗症。最直接的影响当然是美国的加息效应,原来市场估计本周美国联储局有机会加息0.25%或0.5%,经过此事,为了避免对银行制造更大压力,加息0.25%成为主流,机会率有近八成,也有不加息的可能。更重要是到年中,便会开始减息,未来一年有机会减息1厘! 除了息口加快见顶外,美国联储局正在进行中的「量化紧缩」(QT)相信也会暂停,其实过去一年QT只收了市场近6000亿美元资金,但过去一周联储局为救市,已向市场投入近3000亿,以改善市场流动性。联储局在挽救出事银行时,推出了一项新计划,名为「Bank Term Funding Program (BTFP)」,主要针对银行购买了不少国债及房地产批押债券(MBS),虽然此类资产因利率上升而在帐面上有所损失,但银行仍然可以用帐面价值向联储局借款。换句话,银行可以在市场用$80购入面值$100的国债或MBS,然后向联储局借回$100,买得多借得更多,市场估计会有2000亿美元的资金因而流入市场。 短期而言金融市场仍会有些震荡,但减息及放水的背景下,加上国内在周末也降准0.25%,齐齐加入放水行列,对香港的楼市会带来一些支持力;长远而言,金融投资频频出事,也有助投资者重投买楼投资的行列。

财务自由靠恒心投资物业最安心

转眼间又踏入兔年,在此恭祝各位读者新春愉快,兔年身体健康,投资顺顺利利,满载而归。兔年是笔者的本命年,不经不觉间已经踏入耳顺之年!回顾过去,一个由木屋区长大的穷小子,可以拥有自己的事业,虽然并非大富大贵,但也可以做到财务自由,实在感恩!在此新春时间,笔者希望分享一下自己过往一些体验,及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝,由母亲独力支持生计,从大学开始必须靠兼职赚取生活费,财产由零开始。相信大家都知道,要达至财务自由,第一桶金最关键,也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动,伦敦金、外汇、股票等,通通都参与过。当然,年少无知亳无经验,自然是损手而回,但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富,也可以破产收场,更重要是投入精神时间,即使每天投入一小时,以12小时活动时间计算,就差不多10%,是很大的负担,而且投机是大上大落,情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时,晚上经常未能入睡,明白付出的成本太重以后就放弃了! 经过一轮投机失败后,明白要靠脚踏实地,压缩自己的日常开支,靠储蓄筹集置业首期,加上当年任职银行,利率极低,也是福利一部份,便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业,才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司! 当然条条大路通罗马,笔者并非指出这是唯一途径,笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富,也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金,但这些事例都是冰山一角,对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业,只需10%首期,又可以节省租金,非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险,是一般人的最佳选择! 过去几年,无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币,价钱都是大上大落,笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失,大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利,需要重出江湖,也有名人要前度打救,弄得满城新闻。相反,投资物业尤其是住宅,虽然近年在帐面上也录得贬值,但只要按时供款,银行不会因此迫仓,跟其他金融产品不一样。去到晚年退休,物业已经供满,只要拥有两个物业,一个自住一个收租,生活费基本都解决了!近年政府还推出了退休三宝,将自住物业逆按揭的话,更令业主有一笔额外收入,又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法,但哪条途径适合自己,却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要,笔者在投资市场上打滚了40多年,始终觉得对大部份普罗大众来说,投资住宅物业是最容易操作,最安心的选项!也因此笔者非常喜欢自己的工作,可以令客户安居及致富!

租金升支持英国楼价 曼城一支独秀居首位

过去三年,不少港人移居英国,令物业市场曾掀起一阵置业潮,大家在不同媒体都会发现大量英国物业的展销会,但随着移居热潮走近尾声及利率上升,过去半年英国物业市场也进入低潮!不少专做英国物业的代理行也转型销售东南亚或日本等海外物业。 但踏入9月份,形势又开始转变,英国其中一间最大型的发展商Berkeley在铜锣湾时代广场对面,租用了整幢三层高建筑物作为展销厅,为期一个月,展出超过40个不同发展项目,可谓不惜工本!购买英国物业的买家又再出动,今次却吸引了更多投资者入场!笔者翻查资料,Benham & Reeves 8月的报告指出,海外人士持英国物业的价值达到788亿英镑,而香港业主占整体的13.7%,居于首位,共持有24,759伙,为最大的海外投资者;新加坡则居二位,占9.1%,持有15,725伙,价值72亿英镑;第三位是美国,而阿联酋和中国内地分别位于第四及第五,香港可谓遥遥领先! 其实除了近两年的BNO买家外,因回报而投资英国物业已经存在很久。英国物业过去35年楼价都是稳步上升,整体楼价约15年便升一倍,根据官方数字,1988年7月英国楼价升穿5万镑,13年后的2001年就升破10万镑,翻了一翻,而14年后的2015年又再升破20万镑,再过了8年的今天,整体楼价已经破了29万镑,又差不多升了一倍! 近期利息上升,楼价升幅放缓,却又再度吸引投资者支持的原因是租金狂升,根据Hamptons 8月租金指数,全英国平均每月租金已突破1,300镑,按年升12%,创下历史新高,内伦敦区(Inner London)则升11.8%,外伦敦区更急升18.1%。更夸张的是曼彻斯特(Manchester),根据JLL的报告,去年租金升幅达19.6%。曼彻斯特的一房平均楼价是22.3万镑、两房为30.9万镑、三房为37.4万镑,差不多是伦敦的一半。租金一房每月平均1,225镑、两房1,600镑、三房2,200镑,租金回报全部超过6%。曼彻斯特人口不断增加,过去一年升幅达9.7%,而工作机会也增加了28%,相反楼宇供应却因疫情而减慢了,租金估计升势仍会持续。 所以笔者相信以今天的楼价购入楼花,两年后入伙,租金回报可达8%,也是合理推算,这也自然受到投资者的注意了!

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