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投资缩动工慢 楼价难大跌
上周，政府发布的官方楼市指数显示，7月份住宅楼价为301.8，比上月下跌1.2%，创下8年来的新低；2024年上半年累计跌幅达3.1%。换句话说，2月份撤销楼市调控措施对住宅市场交投的提振效果已经完全消退。 相比2021年的历史高点398.1，楼价平均下跌了24.2%，这一跌幅已超过2008年金融海啸时期的跌幅。此情此景，让人不禁要问，未来跌幅会有多大？是否会重现1997年至2003年间楼价下跌70%的历史？ 毫无疑问，撤销楼市调控措施后，住宅市场一度非常活跃。仅在3月份，一手成交量便达到了4176宗。然而，由于不少发展商面临资金压力，纷纷通过低价促销来吸引买家，不仅抢走了二手市场的客源，也迫使急售的二手业主降价应对。这种情况形成了恶性循环，价格越卖越低，甚至发展商之间也展开了价格战，进一步打击了买家的信心。 不过，如果从数据来看未来几年的供应情况，情况其实并没有那么糟糕。房屋局公布的数据显示，未来3至4年的住宅潜在供应量为10.9万伙，虽然比上一季减少了3000伙，但这仍然是历史上的第二高水平，也是连续7个季度供应量保持在10万伙以上。尽管表面上看不到乐观的迹象，因为存货仍然庞大。 但如果从动态角度分析，未来这些潜在供应量究竟是会增加还是减少呢？首先，我们可以看看可动工但尚未动工的熟地数字。这个数字在本季度已经下降至13,000伙，创下了10年来的新低，原因在于可供开发的熟地越来越少。2023年，政府及相关机构仅售出了三幅住宅用地，分别位于荃湾宝丰路、坚尼地城西宁街及启德地皮。相反，流标的项目却达到了六个。此外，在北部都会区，发展商宁愿让政府收回农地，也不愿自行发展。 进入2024年后，1月至3月，政府宣布暂停出售住宅用地；而在4月至6月期间，仅有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目和7月份的小沥源一幅小型地皮成功出售，以及粉岭北一项补地价项目完成。此外，柴湾首个私人参与居屋项目「乐建居」也以流标告终。因此，大家可以预期，未来三年这个数字将会大幅减少。 笔者大胆假设，如果每年新增的可动工熟地仅为8,000伙，那么未来三年总供应量将仅为24,000伙。在此基础上，假设未来三年售出的单位每年平均为15,000伙，三年总共售出45,000伙，那么潜在供应量将减少21,000伙，降至88,000伙，与房屋局公布的数字形成一定落差。当然，这些数字只是假设，未必完全准确，但趋势应该不会错。在当前市况下，发展商缺乏动力大力发展，因此供应会自然调节。 与1997至2003年的房地产市场相比，现今的情况有一个显著不同。当时住宅空置率从3.7%飙升至近7%，而2024年首季的住宅空置率则仅为4.1%。作为代理中介公司，尽管每月的成交量没有明显减少，但交易类型已从以买卖为主转向以租赁为主。 由此可见，整体居住需求并没有减少，问题主要出在市场信心上。美国经济数据不佳，预计9月份开始利息将会下降。一旦利息下降，投资收租将变得更有吸引力，积压的存货减少，发展商也不再需要通过大幅降价来吸引买家，置业信心便有望恢复。 笔者一向对香港的前景保持乐观，因此最近也鼓励子女抓住当前选择多、价格相对较低的机会，进行楼换楼。从两房换成三房，这是一个不错的时机！
揭晓2024年葡萄牙黄金签证的最新申请条件！
欧盟护照一直以来被誉为功能最强大的护照，从而受到全球各地高净值收入群体的喜欢，不仅能够享受欧盟成员国的医疗，还能够享受教育等其他相关福利。 身为欧盟成员国的葡萄牙，是一个老牌移民国家，它宽松了入籍政策吸引力很多海外人士.受到众多海外人士的青睐。 海外人士申请葡萄牙国籍的成功概率高达92%，因此热捧度非常的高。那葡萄牙入籍申请真的很容易吗？ 1. 葡萄牙黄金签证最新变革（截至2023年10月） 之前，葡萄牙政府允许外籍人士通过投资葡萄牙房产来获取黄金签证 （Residence Permit for Investment，简称ARI）。该签证的主要目的是吸引外资，并允许投资者在葡萄牙居住和自由出入大多数申根国家旅行。 但是，在2023年10月7日起，葡萄牙黄金签证经历了重大变革，取消了房地产投资和150万资本转移作为黄金签证的投资选择。以下是2024年的最新更新： 房地产投资逐步淘汰 最显著的变化是取消了房地产投资作为黄金签证的资格途径。这不仅包括直接购买房地产，还涵盖了对房地产基金的投资。 资本转移不再符合条件 此前，投资者可以通过将资金转移到葡萄牙来获得黄金签证，但这一选项也已被取消。 2. 是否有任何替代投资选择？ 尽管房地产投资不再是一种选择，投资者仍然可以通过以下方式获得葡萄有黄金签证： 基金投资 向基金投资500,000欧元或以上的资金，投资于最短期限为五年，及至少60%的投资于葡萄牙境内的商业公司的基金。 投资公司 投资500,000欧元或以上，用于组建总部设在葡萄牙领土的商业协会，同时创造五个长期工作岗位，或加强总部设在葡萄牙领土的商业协会的股本，同时创造或保留工作至少五个长期工作岗位，并且维持至少三年。 投资艺术和文化遗产 投资250,000欧元或以上，用于投资艺术或文化遗产，通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会、具有公共利益的私人基金会等组织。 从事艺术输出活动，以及国家遗产的重建或维护。 项目必须要事先获得政府批准。 投资研究活动 投资500,000欧元或以上，用于投资参与国家科学或技术系统的公共或私人科研机构开展的研究活动。 创造就业机会 创造至少10个工作岗位。 3. 为什么葡萄牙黄金签证会进行改革？ 葡萄牙政府对黄金签证进行了改革，主要有两个原因。 推动投资多元化 为吸引更多技术、研究和创新领域的投资，葡萄牙政府决定将黄金签证的范围扩大，不再局限于房地产投资。通过引导资金进入其他领域，政府希望缓解当前压力，促进经济的平衡发展。 减轻人民住房负担问题 政府希望通过这些变化回应公众关切，因为房地产投资的激增可能会推高房价，恶化该国的住房负担问题。 葡萄牙黄金签证计划的最新变化标志着投资策略向更多元化的方向转变。虽然房地产投资不再是选项，但对于那些希望在葡萄牙居住并获得潜在公民身份的人而言，仍有可行的替代方案可供选择。 4. 海外人士申请需要满足的条件： 投资申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 投资申请人必须进行一笔对葡萄牙经济有利的重大投资。 投资申请人必须没有犯罪记录的历史记录。 投资申请人必须拥有想要投资的资金。 投资申请人必须承诺将投资至少再维持五年时间。 5. 葡萄牙黄金居留卡续签 第一年的续签 第一年申请人必须在葡萄牙居住满7天及以上，同时要在居留卡到期的前一个月进行续签。续签过程中，申请人必须重新获取生物特征的识别信息，提供最新的犯罪记录情况，并且要支付相关的手续费用。 第二、三年续签 申请人的居留卡有效期为两年，此期间必须要在葡萄牙居住满14天及以上，然后在第三年年底进行另外一个续签的过程。整体续签的过程其实和第一年是差不多的。 第四、五年续签 在葡萄牙持有居留卡满五年，是可以申请永久居留权或者公民身份的。如果两个都不想申请，可以每两年继续更新一次黄金签证。 6. 葡萄牙入籍申请的条件 1、申请人持有的临时居留身份必须达到5年及以上。 2、申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 3、申请人要遵守法律，没有被判决三年及以上的有期徒刑。 4、申请人要拥有葡萄牙语A2语言等级证书。 5、申请人对国家安全没有任何威胁。 入籍葡萄牙相对来说是比较容易的，只要满足基本的条件，基本上都能够成功。如果你有想入籍葡萄牙的想法，同时又对相关的问题不是很了解，可以把您的联系方式留在下方，或者直接与我们联系，我们会跟您详细讲解有关的内容。
挑选代理要小心 操守经验不可缺
近日，消委会公布今年首8个月接获11宗针对地产代理的投诉，涉及未披露物业曾有人堕楼、失实平面图夸大面积、以及村屋花园不入契等问题。香港市场实行双边代理制度，地产中介需同时平衡买卖双方的利益，促成交易的过程中，角色复杂而具有挑战性。 笔者认为问题通常源于两个方面。首先是操守问题：代理可能明知物业是凶宅、平面图有误或花园地契为租借，但仍选择故意隐瞒。另一个可能性则是代理能力和经验不足，甚至连自身也未察觉到这些错误。 上述提到的例子中，代理明显存在过失，买家仍有机会追讨损失。然而，置业陷阱层出不穷，涉及的金额往往巨大。 上个月就有买家因业主隐瞒负债，代理和律师未能及时发现，导致订金损失逾70万，并可能无法追回。消委会的11宗投诉相信只是冰山一角；不少案件由于证据不足，投诉难以成立，令问题更加复杂。 消委会还提醒不要轻信“包租”、“包赚”等存疑的承诺。这类案件往往属于“口说无凭”，客人和代理各执一词，最终只能凭运气和依赖法官的判断来解决。 如今，越来越多人通过网络平台寻找房源，虽然方便快捷，但由于代理与你素未谋面，他们提供的资料可能存在不实，纯粹是为了吸引买家。为了保障自身利益，遇到这种缺乏操守的代理应立即终止交易。不要因为佣金低或房价便宜而冒险，否则可能最终得不偿失。 市场上还有另一种趋势，买家倾向选择销售成绩优异的Top Sales。这类代理往往屡获殊荣，促成交易的能力毋庸置疑。然而，他们是否能够同时保障买家和业主的利益却未必可靠，甚至可能恰恰相反。为了达成交易，他们可能隐瞒了不少关键信息，增加了买家的风险。 市场上也有买家偏好选择一些新人代理，认为他们操守纯真，不会耍手段。然而，笔者并不建议这种做法。毕竟，新人经验不足，面对复杂的交易往往应对不力，难以及时发现潜在风险，反而可能让买家陷入不必要的困境。 事实上，无论是在内地、台湾，还是香港的房地产市场，都有代理公司为买卖双方提供各种保障措施。例如，提供凶宅查询与披露服务、假业主引致的损失赔偿、失实陈述的赔偿，甚至提供冷静期，让买家和业主在交易过程中更加安心。因此，在选择代理公司时，建议买家多做调查研究，以确保选择可靠且有保障的服务。
2024移民美国还有门路吗？居外整理拿绿卡全新指南！
硅谷的创新氛围、华尔街的金融中心、好莱坞的星光熠熠……这些都是吸引全球人才的磁石。而对于那些希望在美国长期发展、实现职业抱负的专业人士来说，美国EB类签证无疑是一条通往梦想的捷径。 本文将带你了解EB类签证的申请全过程，帮助你更好地规划自己的移民之路。 美国的移民签证可大致分为五种类型：家庭、就业/职业移民、领养、特殊移民和多元签证。其中最为热门的是家庭类别和职业移民类别，不同的签证类别有不同的申请条件和步骤。 如果你想移民美国，又没有直系亲属在美国，最好的选择就是EB类职业移民——和人才、雇主、就业相关，包括EB1、EB2、EB3、EB4、EB5，以下是各个称号对应的移民政策。 EB，即Employment-Based的缩写，指以雇佣为基本的职业移民，数字1到5表明了不同类别的优先级。 EB-1 EB1—A： 特殊人才 EB1—B：杰出教授或研究人员 EB1—C： 跨国公司高级管理或行政管理人员 特点是：不需要证明劳工短缺，移民配额充裕， 但要求受益人的成就或能量很大。 EB-2 非常规的国家利益豁免（NIW）：NIW不需要工作承诺，不需要证明劳工短缺，不需要雇主支持。 常规的EB2劳工证PERM：雇主要证明劳工短缺，雇主所承诺的工作应该至少要求硕士以上学历，或者本科加上五年的工作经历。 EB-3 申请绿卡的工作岗位要求本科或至少两年的技能经验 不要求学历技能的工作岗位 EB-4 宗教人士签证。这要求有教会组织出面。受益人应该服务于教会的事工。 EB-5 专门为投资者设立，通过在美投资，外国公民可以获得绿卡。具体的政策要求如下： 申请人年满21周岁，无犯罪记录； 对申请人的学历、语言能力、工作经验和商业背景等没有特别要求； 需要投资至少80万美金到美国政府指定的项目； 创造10个可由美国工人填补的全职工作岗位。 更多EB-5移民投资者计划的最新现行条件，请参阅 美国移民局官网信息。 二、移民美国操作指南 了解完美国移民的最新形势和常见途径后，想必你已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面，头到尾介绍移民美国的大概流程。 1. 移民申请流程 通过EB-5投资移民申请移民，其步骤大体分为以下4步： 第一步：准备资料提交申请 准备全套申请文件，提交美国律师进行审核 汇出投资款至监管账户，完成投资手续 向美国移民局递交 I-526申请 第二步：I-526申请获批后，向国家签证中心（NVC）递交 DS-260申请并进行体检和面试。 第三步：DS-260申请获批，赴美驻外领馆申请移民签证。拿到移民签证后，需在180天内入境美国，领取有条件绿卡。 注：I-526申请获批，如申请人已取得其他美国合法居留身份，则可以在美国境内向移民局递交 I-485申请 转换身份。I-485申请获批后，可领取条件绿卡。 第四步：拿到有条件绿卡21个月后，向美国移民局提交 I-829申请，以解除条件限制以获得永久绿卡。 获取永久绿卡后，任一5年内连续住满30个月，即可申请入籍。 2. 领取绿卡 美国绿卡的申请步骤一般而言分为两个阶段： 第一阶段：称为移民申请，即递交亲属移民I-130或职业移民I-140或I-526以及相应的辅助材料。 第二阶段：称为身份调整，即将非移民身份（比如F-1，H-1，L-1等等）调整为移民身份（即绿卡），这是整个绿卡申请的最后一步。 以上，是美国移民政策、趋势和申请指南的详细介绍。不过，在移居美国之前，你还需要提前做好功课，包括并不限于了解当前的 美国生活费、熟知当地的文化习俗 等。 更多新鲜的美国移民资讯，你也可以从【美国移民百科】上获取，也欢迎你留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
银行避险收信贷 商业住宅应有别
近日，经民联副主席林健锋议员在与地产代理界代表联同会见金管局高层时哽咽落泪，引发广泛关注，反映了香港银行在关键时刻『落雨收遮』的现象。 表面上，银行因抵押品价值下跌而要求借款人补缴差额，属于正常的风险管理，毕竟银行需要保障存户的利益，并对股东负责。然而，事实上，不同的资产类别所面临的风险并不相同。简单来说，商业物业的业主通常是投资者，其投资性质与股票买卖没有太大区别。 坊间也有不少声音认为，投资者在市场繁荣时赚得盆满钵满，不能只赢不输。因此，银行不应因他们的错误决策而让金融系统承担风险。因此，当商业物业借贷人出现欠供或严重资不抵债时，银行进行CALL LOAN（要求提早清还欠款）是合理的。 另一方面，除了商业物业贷款，银行还涉及大量住宅物业按揭业务，其性质大不相同。大多数住宅物业的业主都是自住的小业主，尤其是在辣招实施后，购房收租的比例明显降低。买家大多只是为了拥有一个安乐窝，他们并非专业投资者，即使楼价下跌甚至陷入负资产，只要有能力供款，通常不会贸然断供。 即使在1997年至2003年楼价大跌70%的情况下，住宅坏账比例依然很低，银行面临的风险也有限。因此，金管局要求，只要业主持续供款，银行就不应对贷款人CALL LOAN，这一观点在社会上也已达成共识。 然而，近期银行在新造按揭方面出现了罕见的变化。以往，银行间的竞争十分激烈，如今却呈现出互相推让的局面。对于资料不齐全或收入不稳定的申请者，银行理所当然会拒绝。但即使所有文件齐全且符合审批条件，银行也会以贷款配额用尽为借口拒绝申请。 正如前文所述，住宅按揭的风险相对较低，且楼价已下跌超过25%，风险也相应减少。坊间有一种说法认为，银行拒绝贷款是因为利率过低；如果这是事实，应该会有银行以较高的息率开展业务才对，但现实中并未出现这种情况。因此，利率高低似乎只是一个借口。 无论如何，住宅市场涉及超过100万个小业主，如果银行过度收紧住宅按揭，资金和物业的流通性将进一步受挫，楼价下行压力也会进一步削弱大家的消费能力。 一旦这种恶性循环出现，经济可能陷入长期低迷，甚至引发通缩。因此，银行有责任维持社会的稳定趋势，确保市场有适当的资金流动，保持资产的流通性，不应拒绝符合条件的住宅按揭申请。帮助市民安居乐业也是银行应尽的社会责任。
减息太迟经济衰退 全球资产掀大风暴
上星期日本宣布加息，同时美国失业率上升引发对经济衰退的担忧，导致日圆套息交易持续平仓。受此影响，日圆从低位161升至141，在短短一周内升值了13%，令人惊讶。 星期一，环球股市遭遇严重抛售，其中日股跌幅最为夸张，日经指数在一天内下跌4451点，跌幅达12%。南韩综合指数下跌超过9%，台湾加权指数下跌超过8%，澳洲普通股指数下跌超过3.5%。 美国方面，道指开盘下跌681点，最大跌幅达1237点，标准普尔指数一度下跌超过5%，纳斯达克指数下滑超过6%，AI股王辉达的股价一度急挫超过15%。不仅股票市场风声鹤唳，石油、矿产、加密货币Bitcoin也跌破5万美元，资产市场无一幸免。 这次全球资产风暴的主要触发点之一是对美国经济衰退的担忧。今年笔者在美国停留了两个星期，发现消费市场环境不佳。 然而，美国联储局因通胀数字未达标而迟迟不肯降息，这让市场人士感到非常担心。恐慌情绪一旦被引发，就会愈演愈烈。日股的跌幅尤其不合理，虽然日圆与美元的息差减少导致日圆拆仓，但日圆的上升对持有日股的投资者并没有汇率变换的影响，不应该让他们急于抛售日股。 结果，日股的跌幅最大，拆仓只是导火索，真正原因可能是情绪因素，随后引发了电脑程序的连锁反应，导致卖盘相互踩踏。 实际上，2021年美国通胀已经非常严重，但鲍威尔迟迟不肯加息，结果导致2022年不得不大幅加息以压抑通胀。如今，经济受到了高息的影响，应该及早降息，以实现经济的软着陆。然而，现在又一次错失了时机，可能最终又要被迫加速大幅降息。 不少美国投资银行预计，9月份可能降息0.5厘，11月再降0.5厘，12月再降0.25厘，全年共计降息1.25厘。更有人预测，美国联储局可能会在下星期举行特别会议降息。然而，笔者认为以鲍威尔保守的性格，年内降息1.25%的可能性极低，但降息0.75%至1%的机会却大大增加。 加速降息对香港物业市场无疑是及时的甘露。虽然大家可能认为香港的最优惠利率未必会立即跟随降息，但降息会使发展商的利息支出立即下降，减少他们的资金压力，从而避免他们急于削价出售，对稳定市场有很大的帮助！ 无论如何，金融市场瞬息万变且结构复杂，一不小心就可能血本无归，因此大家在投资时务必谨慎行事。
为什么大家都爱到马来西亚以房养学？4个优势你必看！
根据历年统计的数据可知，前往马来西亚留学的人数在逐渐增加。根据马来西亚教育全球服务中心（EMGS）的数据，在2023年内马来西亚收到了48,199份国际学生申请。其中，中国留学生就占有26507人，是全球国际生的55%。 同时，选择投资购买房产的人也在增加。因为很多人送孩子留学和投资房产在同时进行，所以有了“以房养学”的想法。 近几年以房养学的趋势比较火热，在留学比较盛行的国家尤为显著，比如英国、加拿大、澳大利亚等等。当然每个国家都有以房养学的优势，但大多数情况下都会选择绝对性较高的国家。接下来分析下马来西亚以房养学的优势。 此外，为了吸引更多外国投资者来马买房投资，马来西亚政府推出了“第二家园计划”（MM2H）。同时，为来马投资房产的外国人提供可以自由进出大马境内的签证。 一、马来西亚以房养学的优势 1、在马来西亚实现以房养学能够为孩子提供一个舒适的学习和生活环境。购买的房产能够提供给孩子居住，同时能够把多余的房间出租出去，不仅可以节省孩子的租房费用，还能赚取一笔房租，最主要的是生活环境更加舒适一些。 2、在马来西亚吉隆坡城市实现以房养学获得的收益是比较可观的，获取的租金能够完全当做孩子的生活开支，同时还能够享受房子增值获得的稳定资产回报。建议购买学区房或者地段靠中心、交通便捷的房产。 3、据了解马来西亚吉隆坡的房产在中长期的趋势中是稳定增长的，孩子基本毕业，也能够通过售房或者中长期持有的价值获得一笔可观的收入。吉隆坡的房产价格相较于其他国家首都的房价要实惠很多，并且收益回报稳定且高。 4、马来西亚房产的产权大多数都是永久的，只有很小一部分房产的产权是99年，土地也是私有制，所以不管是投资购买公寓还是别墅，都能够获取利益。 二、关于马来西亚的房价及趋势 马来西亚吉隆坡的人口一直在不断的聚集，并且房产价格也在不断上升。根据CEIC数据，从2000年至今，马来西亚的房产价格从100上升至2024年第一季度的271.4，增长了171.4%。 吉隆坡已经成功跻身国际一线城市，当然能够被评上并不是偶然的机会，归根到底还是相关政策的助力，正是因为吉隆坡的发展变得越来越好，所以留学、房产的热度才会越来越高，以至于现在“以房养学”的城市中，吉隆坡几乎成为首选。 三、马来西亚“以房养学”投资哪里较好？ 1、吉隆坡 — 首选之城 吉隆坡的热度是马来西亚其他城市不能堪比的，该城市的房产市场和租赁市场活跃度非常高。据悉，国内有70%-80%的人在吉隆坡购买房产后通过中介出租获取了丰厚的收益。吉隆坡的租金收益比例是出名的高，并且在全球城市租赁收益排名中位居前列。该城市的整体租金回报率是6%-8%，租客大多是来自欧美国家的临时租客，时间大多为一年半左右。 2、槟城 — 其次选择 槟城是仅次吉隆坡选择的城市，论发展虽然比不上它，但是它是一个自然环境优美、经济发展繁荣以及人口密度较大的城市。槟城的人口数量已经达到200万左右，并且以贸易、旅游业、工业、农业等混合产业发展的经济城市，论前景没有城市能够比上它。槟城的房价远远低于吉隆坡的房价，想要投资房产靠近市中心或者旅游景点区是较好的选择，因为这些区域人口密度大，房产获得回报的价值高。 以上就是关于马来西亚以房养学优势的分析，如果您也有此类想法，或者想要了解马来西亚房市的情况，可以直接联系我们，或者将联系方式留在下方，我们会为您制定详细的方案，让您择优选择。
泰国置产没烦恼！尚思瑞（Sansiri）提供房屋管理和租赁服务，海外业主投资省心省力！
说到泰国，就会想到当地迷人的旅游景点、各种美食、多彩的节庆盛典等，因此吸引许多人到那里旅游。 随着旅游业发达，泰国房地产也因此持续升温，全球各地的投资者都到那里购置房产来出租。 买房投资除了要选择好的地理位置，良好的居住环境和体验，也是引来更多租户的因素。 不过，泰国房地产数不胜数，尤其公寓更是多不胜数，投资者应该要怎么选呢？ 与其选房地产，不如选择拥有丰富经验、还能提供全面性服务的发展商，才能让你在海外投资得更安心！ 而在泰国被公认为公寓大楼领先开发商的尚思瑞（Sansiri），凭借着40年的经验为客户提供贴心且完善的住宅方案，满足住户的生活方式和居住需求，也能让投资者安心投资没烦恼！ 谁是尚思瑞？ 尚思瑞（Sansiri）是泰国上市房地产公司，其在1984年成立，在房地产开发已有40年的丰富经验，主要开发公寓和别墅。 尚思瑞在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈、华欣等泰国20个地区，拥有多达483个房地产项目。 “生活不仅是人们看到的表面，更是你的方方面面” 秉持着这个理念，尚思瑞成立至今，致力于通过打造精心设计、优质住宅，并提供全方位服务，以提升住户的生活品质。 他们希望透过了解客户的需求，提供各种生活细节，如同建立家庭那样，来建造永续的社区和环境，帮助住户拥有最好的生活。 1. 为投资者提供专业的建议 在海外投资房地产一定要小心谨慎，必须深入了解当地的情况、居住环境等细节，才决定投资。 而尚思瑞深知这一点，因此他们拥有专业的销售顾问，随时准备好为投资者提供专业咨询和建议。 他们会提供量身定制的专业咨询，了解客户的生活需求、买房目的、提供项目重要信息等，以协助买家挑选合适的居所或投资房产。 凭借着卓越的服务，尚思瑞从2013年至2023年之间，短短10年内共荣获了55个奖项！ 2. 提供专属生活体验 无论是自住或是出租，房子附近的设施也是大家非常注重的，只有便利的生活才能提升我们的生活体验。 当然，除了衣食住行，尚思瑞凭借着多年的服务经验，以及对客户的了解，为住户提供各种特殊待遇，让住户享受轻松便捷的居住体验。 从设计服务、搬家服务、清洁服务，再到购物、运动、休闲等，只要透过尚思瑞住宅服务应有程序，住户就能享受到一系列的便捷生活方式。 此外，为了让住户的房子保持最佳状态，尚思瑞还提供房屋维修服务，希望房子能维持犹如刚搬进来第一天的感觉。 3. 提供安全系统 除了便利的生活设施，安全也是许多住户的生活一大考量，才能住的安心，进而提升居住体验。 因此，尚思瑞提供完善的社区安全管理系统，并指派经过尚思瑞物业安保（SSI）专业训练的保安人员，定期巡逻社区，确保住户安全无忧。 不仅如此，尚思瑞还运用创新的安全技术加强社区管制，在社区内设置LIV-24全天候中央安全监控系统，24小时全天候维护社区安全，保障住户的安全，让住户时刻感到安心。 4. 物业托管服务 相信很多海外投资者都很烦恼，要如何打理海外的房地产，让房子保持最佳状态，以及寻找租客？ 尚思瑞了解这些投资者的难处，所以他们也特别为海外业主提供租赁管理服务，帮助海外业主解决烦恼！ 他们与超过2,000家租赁房地产中介合作，以快和精准的方式协助业主找到租客，他们更曾在2022年创下最高96%的年出租率。 而尚思瑞也会帮助业主准备租赁合约、付款追踪和证明等事宜，同时也会定期检查屋况、代缴各种费用等。 在如此贴心的服务下，尚思瑞能帮助海外业主解决烦恼，让业主们可以安心地投资海外房地产。 尚思瑞提供一系列的服务，为住户带来各种生活上的便利，更解决了海外业主在管理物业上的烦恼，这也为想要在泰国投资的潜在投资者提升投资信心！ 因此，为了让更多海外投资者深入了解尚思瑞的贴心服务，他们将于5月29日（星期三）在马来西亚国际贸易展览中心（MITEC）举办的IQI Convention设立展位。 想要进一步了解尚思瑞的服务和房地产，欢迎在当天来到IQI Convention寻找尚思瑞的展位，以了解更多！
个人主义太浓烈 社会团结进步难
笔者在五月的美国之行中，除了三藩市，还在拉斯维加斯停留了一段时间。在那里和一位在当地工作的厨师朋友及其餐馆老板进行了深入交谈。 这位厨师朋友已经在拉斯维加斯工作了十年，但他认为近年来美国的安全状况堪忧。他的车曾被盗窃，家里也有两支手枪用于自卫。他表示，在美国赚够钱后，他计划回香港或大湾区退休。 与此相反，他的老板对当地的前景非常乐观，因为越来越多的中国人从三藩市或洛杉矶迁居到拉斯维加斯。此外，洛杉矶到拉斯维加斯的高铁即将动工，这让他对当地的房地产市场充满信心。 笔者查阅了一些资料，发现去年十二月，拜登总统宣布联邦政府将向两条重要的高铁项目提供US$30亿资助。第一条是长达351公里的“光明西线”（Brightline West），由美国的私营铁路公司负责建设和运营。 同一时间，拜登总统宣布提供US$30亿资助另一条是全长805公里连接三藩市和洛杉矶的高铁线路，这条项目早在2008年就开始动工，但至今已经过去了16年，却依然没有具体的完工日期。 铁路的建设往往依赖于政府的资助，因为仅靠旅客收入很多时候无法覆盖全部成本，尽管铁路却能带来巨大的界外效应。沿线土地因铁路而大幅升值，这种外部效应是显著的。 每个利益相关者都希望铁路能经过自己的土地，但却往往不愿意承担相应的建设成本。美国的文化强调个人利益，这使得处理和平衡各方利益的问题变得非常复杂和困难。 三藩市曾被视为全球最具创新力的地方之一，也曾是美国繁荣的象征。然而，疫情的打击以及最近科技行业裁员潮使得市面显得一片死寂。有美国传媒形容三藩市已经陷入了所谓的「死亡螺旋」。 此次，特意停留两天，感受一下三藩市的脉搏。与十年前相比，变化不大，只是少了一份活力。除了看到无人驾驶的Waymo车辆外，并未见到像香港那样普遍存在的扫地机器人或传菜机。商铺依然使用现金交易和利是，电车的使用比例也很低。 经济方面，消费动力不足，许多商铺倒闭，百货商店的顾客流量有限。街上主要是经济实惠的日本车型，物价高昂，一杯coffee latte售价高达8美元，加上税费和小费后约为10美元。 名牌商店的门口设有橱窗警卫，零售店铺甚至把部分商品锁起来防盗。市区的每条街道都有流浪者，特别是Tenderloin区几乎被流浪者占据。这种个人主义文化能否持续带来美国更长久的繁荣，是一个见仁见智的问题。 笔者曾访问盐湖城，这座城市是犹他州的首府和最大城市。它始建于1847年，由Brigham Young率领的摩门教徒开拓建成。超过半数的居民是摩门教信徒，因此盐湖城也被称为摩门教的中心。 盐湖城整体非常整洁有序，与三藩市形成了鲜明对比。据说摩门教的教义强调秩序，许多信徒愿意为教会和社区的利益放下个人利益。盐湖城恰好展示了这种理念的实际应用，成为一个典范。社会的进步需要在个人利益与大众利益之间找到适当的平衡！
2024年：如何准备加拿大蒙特利尔顶级私校的申请｜居外专栏
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 为什么选择加拿大私立学校？ 加拿大私立学校注重学生的全方面发展，不单单是学术成就，他们也重点关注个人发展、道德教育和全球视野，像是培养领导力和进取心。 私校聘请的都是高学历、经验丰富的教师，以确保学生在学术上能够打好基础。实行小班制教学让学生容易专心学习，并享有量身定制的学习体验。 他们也提供多种课程选择，让学生有机会探索IB、AP课程以及各种文艺、体育和科技兴趣班。 顶级私校会招什么样的学生？ 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。 那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下四点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
