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定存息高过按息 垄断按揭显手段
过去一年，美国利率提高已经超过5厘，而香港的港元定期存款也普遍在4厘以上，甚至个别VIP客户可以达到5厘。然而香港物业的按揭利率仍然处于3.625至3.75厘之间，主要受益于有封顶的机制，一般封顶利率(最优惠利率)P-2.25%，在过去一年大银行的P利率只由5%加至5.875%，换句话即是升了一厘也没有。相反，银行间的同业拆息(HIBOR) 已经升至近年高位，一个月的利率已经超过5厘，令不少缺乏存款基础的银行要提高定期存款的利率去吸引资金。 这不禁令人奇怪，银行是否在做蚀本生意？客户有钱存入银行，银行要付出4至5厘的利息，而银行借钱给客户买楼则只收取4厘以下的利息。当然银行是不会做赔本生意！首先银行的贷款除了楼宇按揭之外，也有不少工商贸易贷款，大部份都没有封顶的机制，换句话说银行收取的利息是随着HIBOR而提高。而银行获得资金的途径，除了定期存款之外，活期存款也有不少，而活期存款的利率一般与最优惠利率(P)挂钩，所以现在还没有1厘！ 最近，某大银行公布中期业绩，在2022年定期存款只占其总存款的7%，而2023年因定存利率提升，不少存户将资金由活期转至定期，比率也只是提升至25% ，可见大银行在此拥有非常好的优势，此类低息存款提供了足够的资金，让此大银行可以将按揭利率保持在较低的水平，提高最优惠利率(P)虽然可以收取较高的按揭利息，但活期储蓄也相应提高，对他们来说并不化算。查看其中期业绩，今年的香港净息差为1.83%，比去年同期的1.32%高出了半个百分点，因此大银行也因利率提升而获利更丰。 除此之外，由于其他缺乏低息存款的细银行，过往都是倚靠同业借资金，当大银行刻意将按揭息率保持低于同业拆息，令此类细银行的资金成本大增，无法与大银行竞争按揭生意，部份银行已经自行提升比大银行更高的按揭利率及取消现金回赠等等，以减少按揭生意成本，但变相放弃市占率。其实，近两年的楼宇买卖大减，银行之间竞争生意也更激烈，大银行掌握了大量低息存款的优势，及刻意保持按揭息率低位，相信会进一步扩大其市场占有率，令按揭业务垄断在少数大银行的手里！
楼价跌不停 谷底何时见
差饷物业估价最新公布10月住宅售价指数已经跌至自2017年3月以来的逾6年半新低，中原城市指数自最高位也下跌了超过20%，跌幅之大已超过2008年金融风暴时的跌幅，仅次于1997年的大崩盘，在技术走势而言已经跌破支持位，可谓无险可守，令大家也非常忧虑！ 笔者亲身经历过97年的情况，跟今天不可同日而语，当时全民炒楼，亚洲金融风暴一刮起，大家只能尽快出售物业还债，情况有如雪崩一样，大家都无法幸免。今天住宅楼按的借贷都很低，60%以上没有按揭，急售物业的只是两种人，第一种是移民的业主，但笔者在市场发现这类业主越来越少，移民的高峰期已过去；另一种则是银主盘或是被银行Call Loan的生意人，银行对商用物业并不看好，并大幅收缩此类贷款！例如笔者有一位朋友，持有估价一亿元港币的商用物业，在银行贷款$5,500万，但银行在进行每年的例行检讨时，要求该业主即时偿还$2,000万，将贷款额减至$3,500万，市场上有部份杠杆高的业主，也就唯有急售物业还债，包括住宅物业，一旦未能及时还钱，随时变成银主盘！当然，这种情况未致于太普遍，银主盘数量也只维持低于三位数，不致于引发楼价大崩盘，但商家在此气氛下只会保留现金，不会贸然再入市买住宅物业了！ 至于一般投资者，在5%以上定期存款利率下，已经没有多大动力去买楼收租，收取3%或以下的回报，加上政府只「减辣」一半，继续收取7.5%的印花税，买楼投资更加乏人问津，2024年的住宅买家，就只余下用家了！换楼客也是受限于「辣招」，只余下上车客，一向以来这类买家很受市场气氛推动，市旺时争相抢购，市淡时就宁愿租楼暂住，至于另一类新香港人，相信是未来入市的主力，但移民是大事，始终需要时间才能成事，效果相信也在2024年中以后才会慢慢显著起来。 最后，笔者相信要楼价见底，起码大家要见到减息半厘以上，加上发展商大幅减价，令成交大幅回升，才能增强买家信心。一、二手物业合共每月成交超过4,000宗以上，并连续出现三个月的话，楼价才有机会见底。当然，若果政府加快取消「辣招」或美国减息的速度加快的话，香港楼价见底之时也会随之加快！
韩国楼市急挫租客受累破产
笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行，以资鼓励，可惜三年疫情令大家无法成行，今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此，笔者也为此行作准备，搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次，楼价大幅下滑，首尔地区急跌了30%-40%，成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快，令笔者感到惊讶，查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼，有一种独有的「全租房」制度，即房客不需要交租金，但需要支付业主一大笔押金，一般是房价的50%-80%不等，租约完成后租客退回物业，业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后，韩国也随美国将利率降至0.5%，业主只要找到租客便会有大笔现金，可以再买新物业，加上银行按揭的话，一间可以变两间。随着楼价急升，收到的押金又变得更多，又可以再买入更多的物业，令首尔楼市进入疯狂状态，2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱，租客为了支付庞大的押金，便向银行进行贷款，一旦业主不退还押金，租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下，向银行支付的利息远低于正常的租金，令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息，韩国也跟随加息后问题就来了，在利息支出越来越大的时候，租客便开始退租，业主的资金链开始出现问题，唯有出售物业来应付，去到2023年市场的卖盘越来越多，买家及租客就越来越少，一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业，根本无法应付押金的退还，唯有「走佬」逃避，而租客也变成代罪羔羊，韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀，在其遗书上写上「失去工作的我没有收入，存款早就用光了，9000万韩元的押金一直拖着不还给我，我曾经去投诉也报过警，但政府对『全租客』诈骗的对策，让人非常失望，我无法再坚持下去了，最后希望我的死能推动这个问题尽快解决，再见。」 楼市一旦出现崩塌，经济必定会再受重创，问题似乎只是开始，情况未许乐观。其实这种独有的制度出现，与政府政策有莫大关系。根据网上资料，自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力，所以限制银行为发展商及买家提供贷款，自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错，但当后遗症出现却未能及时调整，就会产生严重后果。 香港的楼市辣招，也有类似情况，若不及时调整，令楼市变成一潭死水的话，业主唯有大幅减价才能承接，信心一旦摧毁，就不容易再恢复，对香港经济百害而无一利！
租金平过供楼 租楼？买楼？
笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章，认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业，即使经纪佣金及厘印费不算，30年的总利息支出便达到$684万（以3.5厘计算），买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算，如果租金不变的话，总成本为$720万，即使以每年4%通帐计算，加租30年的总租金为$1,346万，也比买楼便宜！ 这位股评人似乎忘记了，经过30年后，买楼业主仍然拥有物业可以继续自住，继续节省租金，甚至可以做逆按揭，每月收取年金直至终老，成为业主能安享晚年的重要资产；或者将物业出售或出租，物业价值长期跟通帐挂勾，是抗通帐的最佳手段。相反作为租客，付出了30年的租金后，仍然是一无所有，过去支付的租金都是纯支出。其实，除了用30年后作比较外，拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便！ 作为业主，不怕物业两年的租约到期，随时可能被业主要求迁出，拥有物业会为家庭带来更高的安全感，尤其是女性，这不是金钱能计算的。实质上，也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上，令其更适合自己的个人喜好，更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外，物业也会为业主带来更多机会，笔者年轻时为了创业，也是靠卖出自住物业套现，才能实现自己的创业梦！在过去30多年的营商环境里，笔者也明白到跟银行贷款时，往往根据贷款人有多少物业，不抵押也好，抵押也好，即使是有政府保证的贷款，有物业的话银行就容易商量多了！ 当然，赞同租楼的，往往认为租楼可保留更多现金在手，可以进行股票或其他金融产品投资，灵活好多，不需要硬性规定每月供款，有被绑死一世的感觉！对于真正精于投资的专家来说，可能是真的，但对于很大部份普罗大众来说，投资并不是一件容易掌握的事，往往「损手烂脚」，随时得不偿失！ 而且没有固定的负担，年轻人更容易倾向过度消费，长辈作为过来人深明此理，所以往往会为子女付首期，变相迫子女有一定责任感去供款，也是「强迫储蓄（Forced Savings）」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录，按揭大多在10年左右便供满，趁年轻收入容易提升的背景下，买楼就变相令其储蓄上升，对日后创业也好，或将来退休也好，也有一定的倚靠了！ 所以在香港生活，有一套自住的物业，是利多于弊的，始终比租楼好！
中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向，以往一再强调的「房住不炒」消失了！取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出，之后自2019年起，每年的政治局会议都有此声明，今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门，限贷、限购、限价，每个城市都有所不同，当然以一线城市最为严格。用香港的术语，即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景，其中一个主要原因是经济不佳，自新冠疫情消退，经济没有像预期一般有强劲的复苏！房地产业能带动上下游的很多产业，包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等，房地产兴旺必定能更有效带动经济！ 其实内地经济欠佳，香港的金融及贸易生意也是乏善可陈，不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境，加上物业价格下跌，正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口，房价下跌不单是地产商或地产代理的事，而是整个社会的事！ 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策，笔者认同要保留部份辣招，以防止投机炒卖，但针对上车客、换楼客及投资者的措施，却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等，对上车客的照顾较多，但仍有可改善之处，例如可以延长政府对居屋的担保期，令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客，15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性！结果，发展商为了卖楼，又直接向换楼业主提供贷款，免压力测试，九成按揭，甚至定期按揭，花样百出，当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手，又是合理及健康吗？ 在香港买楼自住，落地生根，对「留人才」是最有效的手段，是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税，然而租金回报只率只有2-3%，高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲！可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少！疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港，今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区，当中十间屋有八间都是外国人居住，在疫情高涨时有五间都是吉的，今天已经住满回流的外国人，再没有吉屋了！每月租金也逆市不断上升，一旦更多「专才」到港，一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招，在高息的大背景下，正是减辣的好时机，估计对楼价的刺激有限，反而更能让房地产回复活力，健康发展，推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步！
2024年槟城还是理想的房地产投资地吗？
槟城州位于马来西亚北部，分为槟岛和威省两部分，是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地，槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢？ 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧！ 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代，靠近马六甲海峡，是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分，分别是：槟榔屿（首都——乔治市所在处）和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月，苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤，南部与霹雳州接壤，是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一，截至2023年，槟城估计有1771万馀人口，是马来西亚人口密度第三高的州属（不包括吉隆坡和布城），约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外，槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此，槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城，是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州，也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此，当地的房地产总是很受欢迎，市场前景乐观。 另外，槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后，位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高，截至2020年，该州的青年识字率为99.5%。另外，截至2022年，槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入（FDI）中，槟城州的外资投入占了总数的近0.4%，占比最大。 此外，当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中，超过了吉隆坡，成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间，当地外资投入不曾中断，在2020年第一季度达到了第二高的投资水平，印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多，特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士，藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族：马来人、华人、印度人与其他民族，是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会； 在沟通方面，英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值（GDP）46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业，进而给当地人民和社会提供了大量就业机会，有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前，槟城服务业的国内生产总值可达到49%，甚至超过了制造业。 2008年，联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起，每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外，槟城也有着许多充满魅力的城市景观，例如：从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼，以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月，涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活（International Living）将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名，仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛，在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里，规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁，是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外，也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年，该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率（99.82%）。同时，为了提高槟城的互联网普及率，州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年，乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响，居家办公（WFH）的文化逐渐深入人心，合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括：公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了：联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的，是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等，可能只需经济实惠的30万马币，也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此，这些房地产的起始价可能会低於马币20万，之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光，如：槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点，就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段，东北区涵盖了多种生活之中必备的设施，通往威省的槟城大桥也就在不远处，交通便利，非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情： 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海，除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外，还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心，如：酒店丶银行丶餐馆等的设施，非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利，不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远，距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部，被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区，使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目，预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象，有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括：Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年，乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上，可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外，这里的交通便捷，学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处，毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼，其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建，获得了数项殊荣，是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施，其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资，最贴切的建议和帮助！
马来西亚第二家园常见的37个问题
马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低，申请方便吸引了众多国人的目光，很多人对该政策并不是很了解，下面针对一些常见问题为您解答： 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗？ 答：严格来说，“第二家园”并不是完全的移民计划，而是一个长期免签证的有条件永居计划，或者说是一种侨居特权及身份。因为，它不需要在国外接受移民监，不需在国内上报备案。可以不去居住，也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕，为何还要移民到马来西亚？ 答：欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕，但是生活费用较高，距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕，人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家，日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗？ 答：马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会，马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活，相处得非常融洽与和睦。而且，占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位，在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位，甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗？为什么选择退休或居住在马来西亚？ 答：适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美，气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份？ 答：其实，这些身份都是虚幻的，一旦政策变动，都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗？为什么？ 答：是；因为按照马来西亚的规定，50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币（第一年60万）就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划，对我有什么好处？如果我不想出国也适合申请吗？ 答：好处很多。对小孩来说，方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育，方便以华侨生身份参加中高考，方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说，可以方便出国签证，方便国外旅游度假，方便回避国内各种风险，方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等，方便开展东盟贸易，方便资金转移到国外存取，获取高额利息避险，方便到国外购买永久产权住房，方便移民第三国等。对老年人来说，马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻，就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此，可以说，只要够条件，几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益，不出国侨居也可以获得上述的权益，同样好处多多。 8、不用移民，你就可以随时到海外定居，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表，符合条件的话，2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息，不需付钱给移民局，就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了，仅需从银行取回资金就可以了，不会有任何损失。 10、有哪个国家，可以对中国公民出国无须办理签证？ 答：马来西亚，只要你办理了我的第二家园计划，仍然是中国公民，但是可获得10年期无限次的免签证自由出入，终身可续签。对于去第三国的签证，在签证方面的优势就是，世界上有120多个国家对马来西亚实行免签，第二家园人士到第三国签证可以不回国办理，直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理，另外，就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份，又不影响国内的身份呢？ 答：加入马来西亚第二家园计划后，你就拥有了在大马的特殊身份，享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划，我的英语水平不行怎么办，到了国外不会成为哑巴吧？ 答：语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家，华人在马来西亚占30％，除英语和普通话外，福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份，每次去马来西亚还要再办理签证吗？ 答：不需要。在马来西亚国际机场，有专门的第二家园贵宾通道，你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家，有多快？ 答：马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别？ 答：有区别，下面为您介绍。 美国绿卡：办理时长 (12-24个月) ；资金要求 53万美元=362万元； 申请费用20万人民币；有居住要求 加拿大枫叶卡：办理时长 (24-36个月) ；资金要求 80万加币=533万元；申请费用20万人民币；有居住要求 新加坡绿卡：办理时长 (6-12个月)；资金要求100万新币=498万元；申请费用10万人民币；有居住要求 大马MM2H卡：办理时长 (2-3个月) ；资金要求30/15万马币=60/30万元 ；申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活，会有孤独的异乡感吗？ 答：没有。本身华人占了全国人数的1/3，况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌，以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗？ 答：以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划，使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民！” 18、参与了马来西亚第二家园计划，是不是意味着就不好再移民其它国家了？有影响吗？ 答：不是。对你移民其它国家没有任何影响，反而有帮助。因为，你拥有马来西亚第二家园计划身份，国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度，会为你加分的。从我们操作的经验看，很多拥有第二家园身份的，在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗？ 答：所有的移民项目都会有移民监，也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去，你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚，那要花多少钱？ 答：只要主申请者一个人办理了第二家园计划，全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民，马来西亚也是一样吗？ 答：不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园，全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适，为什么还要考虑移民呢？ 答：也许目前你感觉很好，但难免将来需要！没有人对自己的未来不关心，没有人对自己的子女不关心，没有人对自己的父母不关心，没有人对自己的财富不关心！而只要取得第二家园的身份，就可以回避很多风险，增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加，你相信么？ 答：是的。以前到这些国家留学，是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后，你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”，只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说，现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划，对你的孩子越有利？ 答：因为，你的孩子从小可以进入马国的学校学习，接受中英文国际化教育，长大后直接读双联课程，轻松留学英澳美。如回国，还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上，你的孩子已经比别人的跑在前头，在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱，赚取去海外留学节省2/3费用，你愿意吗？ 答：当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业，获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱，赚取在国内高考成绩再加十分，你愿意吗？ 答：当然愿意。加入第二家园，你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划，你的身份就比人高了一等？ 答：拥有着第二家园身份地位，日后在马国将享有各方面的优惠，包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国，你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚，生活成本不是变得比国内更高了吗？ 答：不会。马来西亚的生活质量虽然高，但价格比较低廉，很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划，对我在东盟国家开辟事业有利吗？ 答：有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零，投资免税等政策。第三，方便你开拓国际视野，在各国建立你的业务总部。第四，方便你的产品进入欧美市场，开展转口贸易。 30、你的钱，存在国内安全吗？ 答：不安全。第一国内通货膨胀严重，存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询，甚至冻结。第三信息的保密性太差，隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行，即可稳步增值，坐享高于国内的利率，又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策，全世界银行都在此地竞争，服务水平高，因此，对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划，就算移民马来西亚了吗？ 答：不算。但如果你加入了第二家园计划，再想移民到大马，申请起来就很容易了。正是因为这点，你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后，可以享受哪些政策方面的福利待遇？ 答：主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇，大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇，医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划，从马来西亚转签其它国家容易办理吗？ 答：马来西亚与120余个国家实行互免签协议，没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗？ 答：是的。房价跌，股价跌，日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低，投资矿产被压缩。总之，属于投下去的资产都在跌，而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期，一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划，就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下，你现在还敢在国内购买房子吗？ 答：逆势而为，无异于鸡蛋碰石头！不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房，不如去国外买房划算一些呢？ 答：国内房价处在历史高位，况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后，目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价，均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来，到目前为止，房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人，我怎么可以让我的资产稳定升值？ 答：参与第二家园计划当中来，我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内，什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人，是首选。 来源：瑞投咨网 责任编辑：Shelly Du
限购松选择多 退休宜居大湾区
自从去年底，国内防疫政策大逆转，全国通关后香港居民对大湾区物业的查询也相当热烈。闭关三年积累了不少购买力，当然是原因之一，但中国房地产受到收紧政策影响，投资热潮已经退却，单靠真实用家为主的购买力仍然强劲，却是始料不及！ 以往港人购买大湾区，以中山及珠海为主，除了价钱较便宜之外，限购政策也相对宽松，港人基本上很容易有资格买到，也是原因之一。其实，佛山及广州在疫情前限购令都很严格，除非港人在当地长期工作，否则很难取得购买资格。就以顺德区为例，位置非常接近广州南站，往返香港非常方便，而且又属鱼米之乡，食材也是一流，不少港人籍贯都是顺德，包括笔者，在顺德有不少亲朋戚友，如果退休居住顺德也是首选之列。以往港人在当地只能选购公寓，现在却可以选择真正的住宅了！ 除了限购取消带来更多选择之外，楼市冷却都为港人带来更多机会。虽然以往香港居民在深圳可以购买一套房屋，但实际上深圳楼市一向炽热，不少楼盘在开盘当天都会沽清，热门的甚至数小时就沽清了，购买人数远超供应，要抽签决定买家，成功机会往往微乎其微！当今情况稍为好转，大家都有机会选购。 以往内地跟香港接壤的区域，如罗湖、福田都已经发展成熟，新建物业很少，二手物业也较残旧；深圳湾则单靠大桥连接，没有铁路，对没有两地车牌的大部份港人来说不太方便，加上南山区、前海区的房价都不太便宜，在屯门区置业可能更经济！ 笔者最近在考虑莲塘新口岸带来的机遇，港牌私家车可直达口岸，步行数分钟可过关至深圳的盐田区，离口岸不远也有地铁站，环境配套听说也不错！房价也远低于福田、南山等区，交通方面往返香港粉岭不用半小时，一小时可到达市中心，远远方便于中山或珠海，笔者也决定去盐田区考察一下！ 当今国内银行对楼宇按揭贷款的态度是相当积极，利率也一减再减，基本上跟香港差不少。在香港拥有物业，准备退休的话，不妨考虑沽出香港物业，套回一大笔现金，然后在大湾区置业，在金融市场动荡的背景下，「Cash is king」，进可攻退可守，而且国内环境及配套越来越完善，融入大湾区生活确实是理想的选择。
辣招全撤按揭松 信心恢复胜预期
上周，财政司司长陈茂波宣布楼市辣招全面取消，市场原本也有不少人估计可能会保留额外印花税，一方面防炒风，另一方面担心这会令8万多个单位变成随时可以推出市场，令放盘量大增为楼市添加压力。 但财政司司长表示，根据去年由三年改两年的经验，相信机会不高！ 令人感到惊喜的不只是全面撤辣，而是金管局全力配合，同时放宽按揭，$3000万以下住宅物业都可以从银行按揭达到70%，压力测试也取消了，可谓锦上添花。 财政司司长在记者会上表示，一旦措施没有成效，将会继续出招，全力挽救楼市，显出政府对救市的决心！ 另一个重要的政策，政府决定优先发展北部都会区，而明日大屿则会延迟，暂时不会动工填海。有评论甚至认为明日大屿最终都会消失，无论如何未来的新增土地将会减少。 此外，未来一年的土地出售计划将主要推出一些优质地块，地理位置优越，流标的可能性较低，开发商也不会承受太大的资金压力。 在新房定价方面，也不太可能出现大幅度的降价。 政府从上次未能达到预期效果的教训中吸取经验，这次可以说是采取了更为有力的措施，旨在恢复市场对房地产的信心，效果将会立竿见影！ 撤辣首四天，一手新盘的尾货已经售出超过200宗，而周日开售的长沙湾新盘共有138单位，吸引了大量购房者，售楼处人潮涌动，预计能够一举清空库存。加上其他尾货，预计周日将售出超过300单位。 此外，新盘也再次吸引到了大宗购买者的关注，例如在红磡一个新盘，有一位购房者一口气购买了十个单位，而在西营盘也有购房者一次性购买了六个单位。 据了解，这些购房者多利用有限公司购买，只需支付较低的首期款，并利用长达720天的成交期。由于是现楼，还可以出租，实际支付仅相当于楼价的4%就可以持有两年，相当于购入了两年期权，期间还能够转售，风险低回报高，成功吸引了投机者的眼球。 另外，根据同事反映，在新盘的售楼处，说普通话的买家比说广东话的更多，国内买家似乎对新政策更受落，国内流行的社交媒体也有大幅报导。 过去十多年国内人的财富累积了不少，若能成功启动这群买家的购买力，香港楼市又再有一番新景象！
非加拿大公民不能在加拿大买房了？这些群体享有豁免权！
为了提高加拿大人民的房产购买能力，加拿大总理特鲁多（Trudeau ）于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。 本该于2025年1月1日结束的买房禁令，却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年，以增加当地的住宅供应，并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此，自2023年起，非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内，购买加拿大非休闲住宅物业。 所有非法购房者将被罚款高达1万加元（约合5.75万港元），而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。 哪个群体将被影响？ 所有非加拿大公民将涉及在内，无法在加拿大购买住宅房屋。 但是，以下群体享有豁免权，仍可在加拿大买房： 加拿大公民和永久居民 未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司 由非加拿大公民控管的公司 国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人（之前的纳税申报表和工作经验已被废除） 已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员 具有临时居民许可证的外国人（包括难民） 实施限制令后，哪些房屋不能被购买？ 限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。 然而，非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。 加拿大公民和永久居民买房的好机会 虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性，但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。 随着延长外籍买家的买房禁令，加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋，为增加自己的房屋资产。 政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住，不会成为投资用途的资产类别。 加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策，对外籍买家来说，无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。 可是，禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令，可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。 无论如何，这项新政策对加拿大公民和永久居民而言，会是个投资房地产市场的绝佳机会。
