共有735个相关内容

楼市曙光初现反弹约在春季

2022年踏入最后一个月,楼价指数正不断寻底,估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据,当指数出现反弹时,反映市场的即时成交价已经上扬,买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了! 估计楼市是否见底,首先要看大户动向!楼市大户当然是发展商,在1997年亚洲金融风暴时,发展商是毫不吝啬地劈价,甚至破例地发佣金让代理散货,代理的一手楼销售业务,也是从那个时代开始。相反,今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼,众多发展商异常地齐心,宁愿货尾团积至超过15,000伙,也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限,待楼市复常才卖楼也不迟! 这也说明发展商也在等!等到何时?形势似乎越来越好!美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐,市场估计美国明年再加息1厘便到顶!当美国明年真的进入衰退,2024年又有望减息推动经济复苏! 国内的防疫政策,对香港这个代理人角色影响很大,无论是人才及资金都很难进入市场,结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变,大家必须留意发展动向,2023年复常应该是务实的想法。一旦复常,香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底,那么楼市还会远吗? 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因,但卖海外物业的同事反映,大部分移民已经离开香港,高峰期已过,可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港,居住及投资需求也会迅速到位,笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵,加上年尾又碰上世界杯,利好消息会在农历年后,陆续被市场认同及确认! 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数,自高位会有15%-20%的跌幅,触动政府的神经,撤回辣招税的机会颇大!而且,重推投资移民以填补人才流失也是当务之急,若一并将置业纳入投资计划之内,必定能够让楼市重新加入动力!所以笔者估计在明年春季,多项利好消息刺激之下,楼市可以摆脱当前的悲观情绪,回复较正常的市况! 如果大家想执「超笋价」的物业,就要好好把握当前的良机了!

美息高高挂 楼市危危乎

自从2008年金融海啸以来,各国央行都利用货币量化宽松政策(QE)来解决问题,2020年全球疫情,央行「放水」规模更大,当市场被大水盈满,有形资产(例如房地产)的价格被抢高,有话说︰「楼价其实没有升,只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算,以2010年12月为起点,美国、香港、加拿大,甚至中国的楼价已经翻了一倍,但自从去年美国开始加息,全球主要大城市的楼价也从高位回落,只有美国楼价仍然维持在高位,抗跌力非常强,但真的能独善其身? 翻查纪录,过去30年美国曾经有6次加息周期,但只有2004年6月至2006年6月那一次,楼价有近10%跌幅,其他周期都没有对楼价造成太大压力!其中首个原因是美国债券市场发展成熟,银行可以为客户提供长年期的定息按揭,10年、15年、20年,甚至30年都有,而美国人也倾向以定息去做按揭,所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响,但随着维持高息的时间越来越长,影响就会逐渐浮现。 除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外,其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息,都相隔大约一年,而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%,而且维持了307日才开始减息,前后接近三年,威力就明显加强!另一方面,息率高自然也是关键,2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多,但利率的高点也只是2.5%,由0%至3%的威力远低于由3%加至6%,而6%加至9%就是飓风级的威力了! 今次的加息期由2022年开始,用了1年多时间升至5.25%,对美国楼市的影响开始逐渐出现,所以究竟下年会否继续加息,何时会完结,即使完结后利息在高位会维持多久,也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结,但也有评论认为美息有可能升至7%,在俄乌战争及逆全球化的背景下,通胀率已经难以下降至2%的目标,现在又爆发以巴战争,一旦扩散至其他中东国家的话,油价若果再爆升,对通胀自然是火上加油,一旦利率又再上升并长期维持,美国的楼市将面临非常严峻的考验!

坏消息已尽出楼市曙光初现

上周美国公布其9月份消费物价指数(CPI)增幅为7.7%,比市场预计的8%低,也连续3个月下跌!市场认为是通胀见顶的讯号,再加上部份美国联储局官员表示加息幅度可以减慢的言论,令市场预期美国息口会在明年上半年见顶!过去一年各大央行要大幅加息来压抑通胀,如果一旦通胀真的继续回落,加上停止加息的话,楼市摆除了其中一个负面因素! 除了息口因素,中国的防疫政策也在调整当中,上周宣布取消航班溶断机制,也宣布隔离政策由「7+3」改为「5+3」,虽然短期内不会改变「动态清零」的政策,但要求各地要更精准防疫,尽量避免对民生带来困扰及经济带来不必要损失!政策方向正确,相信随着病毒的减弱,中国会循序渐进地复常,跟香港通关的日子会越来越近! 当然,逆全球化、中美角力、俄乌战争等等负面因素,也非短时间可以全部消除,但中美元首终于可以在会议上当面会谈,德国总理也亲身来到中国与习近平主席见面。外交活动频繁,笔者当然不知道细节内容,但有接触、有沟通,肯定比没有好,也减低了擦枪走火的机会。 由于过去几个月,市场坏消息不绝,一致看淡,连行内地产代理的大行,也因生意淡薄而计划减200间分行及大幅裁员,大家其实不要太认真,这只是计划,落实执行的话,也非一朝一夕可以完成,只要楼市有起色,计划就会立即改变!作为业主,更加不要贱卖物业。 在市场上,每月都有些超跌盘出现,刚刚笔者留意到沙田第一城,有一低层单位成交价竟然是350万,同面积的历史高位是640万。虽然同层是凶宅单位,笔者觉得仍然是超跌价。另外,九龙凯帆轩一个两房单位以690万售出,银行估价却为930万,相信也是业主急于套现,加上看淡前景而大幅降价。淡市对买家来说,其实非常有利,现在买楼虽然加息,但实际支出更少!不用拿上面这么极端的例子,就以正常2021年9月份第一城1座高层H室为例,去年成交价为618万,息口2.4%,借款80%,分30年还款计算,每月需还款$19,754,今年最近成交为488万,楼价跌130万,供款利息即使升至2.925%,也只需每月还款$16,652,即使再加息至3.425%,每月供款也只是$17,741,仍比上年每月供少$2,013元。 笔者想强调,淡市买楼有优势,不要被淡市气氛影响而搁置,必须留意市场负面因素是否改变,要买到「超跌笋盘」,就必须紧贴市场,不要走宝!

二手盘价量齐升新盘大手客再现

上周笔者在本栏提到,中港正式通关,楼市会回复正常,并预计二手笋盘会在未来1-2个月消化完成,但经过一周的时间,楼市复常的速度比笔者估计更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交录得164宗,比同期上升88%,海怡花园升幅最高,达16倍;屋苑呎价也全面上升,以将军澳新都城升14%称霸,可谓价量齐升,近年罕见! 至于新盘市场,在没有新盘开售的背景下,也出现百花齐放的现象。以量计算粉岭ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上车盘外,豪宅表现也一样出色,当中位于启德跑道区的沄璟,本月已有15宗成交,此盘全属2,000呎以上大单位,呎价近5万元,每单成交都近亿元以上。除此之外,九龙区St. George's Mansions也有5宗成交,呎价也有超过5万元,总价也是亿元成交;至于新界区也是不惶多让,马鞍山Silversands顶层连天台特色户以$5,600万成交,成交呎价超过$35,000,创项目成交价及呎价新高!更令笔者意外的是新盘大手客再现,九龙区Grand Victoria II有客人一口气买入8个单位,每个单位成交价都超过$2,000万,总价超过1亿6千万元。 笔者原先估计,通关初期由于签证等手续所限,人流应该有限,南下的会以「新香港人」为主,从政府的入境数字来看,应该与事实符合,但对楼市的刺激,却似乎比预期中更正面!笔者也有留意到网上有不少评论认为,国内近年经济及楼市不振,通关未必带来购买力,反而令国内业主方便南下沽货,令香港楼市反而会进一步下跌。在理论上,这种说法合符推理的逻辑,但实情却并没有这么简单及直接! 对于物业的买家来说,买楼始终是重大决定,会倾向保守,喜欢实地考察,封关期间不会贸然出击,而是倾向等待时机,所以购买力是可以累积!相反,如果国内业主遇到财困,一般都是急于套现,即使隔离措施麻烦也不会等待,何况通关时间是未知数,只会尽快行动,所以沽货的压力是不会累积的! 而且,据笔者在市场上的了解,国内业主为求尽快套现,会倾向先向财务公司加按。买入物业时银行一般只能按楼价的3~4成,财务公司乐于加按至七成,加按套现后业主同时会在市场放售,卖出物业的款项用作还款!如果迟迟未能成功放售便会成为银主盘。笔者从财务公司或银行的银主盘名单中,发现豪宅物业数量极之有限,所以笔者相信国内业主在通关后,会大举沽货的数量也有限! 加上美国的通胀率又再下降至6.5%,加息压力下调,香港楼市春节后,相信会进一步向好。有需要的买家宜尽早留意当中的变化,作出符合自己需要的决定。

中港正式通关楼市复常之年

踏入2023年,第一个好消息便是中国在1月8日跟香港恢复「通关」。自去年底中国政府大幅调整防疫政策,放松各项防疫措施,不再强制核酸及封控以尽快让经济「复常」,便期待尽快「通关」的日子! 中国好,香港自然好,疫情期间中国经济受挫,香港当然不会好。 2022年香港GDP收缩了3.2%,令买家担心经济前景,不敢贸然入市,成交量创自1996年有纪录以来最低,楼价也回落15%,加上环球息口上升,股市、汇市及债市全面下挫,「负财富效应」进一步摧毁市民的置业信心! 中港通关不代表立即有大量国内买家入市买楼,但是极具「复常」的象征意义,广大市民对今后的经济展望立即会转为乐观!再者,美国加息因素也似乎接近尾段,市场估计可能加多半厘便到达顶峰,而在明年上半年更有机会减息!相对于欧美及英澳等国家,香港加息幅度有限,三次累加少于1%,实质影响较微,只是加息打击了信心而已! 所以自去年12月中旬,买家的信心已经渐渐回复,无论成交量及睇楼量都节节上升,暂时只有少量业主封盘加价,幅度也是很少,但随著成交增加,楼市升温,估计笋盘在未来1-2个月会被市场消化。买家是否愿意追价,楼价回升的力度如何,值得大家留意! 当然,发展商的取态也很重要。 2022年一手住宅成交量少于一万宗,也是近年新低,令累积未售的楼花接近三万伙。去年发展商见到购买力弱,未有大举出货,今年购买力转佳,就有很大的动机推售!基于未来几年新楼供应有限,笔者估计发展商会待二手市场的笋盘消化后,在农历新年后才大举出击,但售价只会稍为调整,不会大幅减价求卖! 而楼市能否扭转去年跌势为升,就很倚赖「抢人才」的成效。人才年薪要求达$250万以上,居住单位估计将会是高档的私人屋苑,而且人数每年会超过3万5千人,对中价物业的需求帮助很大,这也是过往几年香港各类物业中,最疲弱的一个种类!踏入下半年,这些「人才」会陆续到港,而移民人士也走得七七八八,此消彼长下笔者估计下半年楼价才有显著回升! 但由于俄乌战争仍然胶着,不知会扩大抑或结束,这直接影响欧美的经济情况,2023年欧洲及英国差不多可以肯定会衰退,而美国则是一半一半,香港楼市虽然会复常,但相信楼价难以大幅飙升。中间变数仍有很多,自住的买家不妨尽早入市,及时抢购笋盘;而投资者不宜过于急进,可以再观察多项变数的发展,方为稳妥!

楼市惨淡终会完通关迎来新商机

2022年尚余数天便会结束,对于楼市来说,这一年可以说是非常惨淡。先说成交量,截至12月22日为止,整体成交宗数只有58,823宗,成交金额只有5,489亿,比2021年的96,133宗及9,178亿的成交,无论是数量及金额都下跌了40%;至于楼价,参考城市领先指数由去年底的186.19跌至上周的156.37,下跌了16%,2021年楼市成交异常炽热,成交金额甚至突破1997年的8,680亿,可惜踏入2022年,香港疫情爆发第五波,医疗系统不胜负荷,由于染疫人数众多,工商活动也大受影响,最严重阶段,餐厅堂食也只能维持至下午六时,在此背景下睇楼也变成高危活动,成交量自然大受影响! 除了疫情外,俄乌战争爆发,也令世界的供应键产生巨变,石油及天然气价格大幅上升,令欧美的通货膨胀加剧,为了压抑物价各大经济体的央行都大幅加息,美国加息超过4厘,对于投资市场带来了灾难性的冲击。罕有地债市及股市同时大幅下跌,连香港的外汇基金在首3季累积亏蚀了2,655亿,香港楼市自然也不能幸免,置业信心受到严重打击。楼市成交只有集中在上车盘,换楼客在观望中暂缓出手,而投资客受到楼市辣招影响已经退出市场很久了。 在年底,国内的防疫措施传来颠覆性改变,大幅放宽各项管制措施。国家卫健委更在12月26日公布免隔离通关消息,在2023年1月8日起,取消入境核酸测试及集中隔离措施,大大减低港人北上的障碍,亦自然吸引国内人士放心出外!由于这是全国性措施转向,有助国内经济的恢复,中国及香港在2023年将会是复常之年。其实自从消息公布后,换楼客也开始积极起来,交投量已经回升。加上美国加息在2023年也将有望见顶,香港楼市有望重获生机,楼市将进入「转角市」,有需要置业自住或换楼人士,应尽快留意楼市走向,笋盘可能很快会被市场消化,而家是八折买楼,相信是置业良机!

放宽按揭,换楼得益

上周五金管局终于公布其放宽按揭政策的细节,计划的重点应该在银行$1,500万以下的自住住宅按揭放宽至70%。大家要留意这里指的是由银行直接贷款时规限,并不包括经按揭证券公司提供的贷款,$1,000万以下的按揭由60%加至70%,而$1,000万至$1,500万的则由50%加至70%,$1,500万至$3,000万可做60%按揭,超过$3,000万的保持50%按揭。如果采用按揭证券公司的按揭计划,$1,000万以下的仍然是90%,而$1,000万至$1,500万为80%(上限$1,200万),$1,500万至$3,000万上限为70%按揭。 由于市场超过80%都是$1,500万或以下的交易,大家集中讨论对此部份物业的影响,$1,000万以下的上车盘实际得益有限,但$1,000万至$1,500万的中型单位主要是楼换楼市场,则帮助很大。如果采用按保,只需少于20%的首期;而直接同银行贷款,首期也回复辣招前的30%,大大减轻了换楼业主的首期负担,也节省不少保险费! 市场有不少评论对此万众期待的放宽措施感到失望!邵志尧博士在其Facebook中描述︰增加按揭成数等同信用卡增加你的限额,不等同你可以增加你的还款能力,现在是还款能力出问题,不要聚焦在错的枝节上!其实在高息的背景下,加上经济疲弱、移民增加,港楼的购买力相当弱,即使大幅减辣,楼价也不会受刺激而大幅上升,正如之前政府撤去工商物业的双倍印花税,工商物业的价钱仍然稳定。 笔者以往也多次撰文解释换楼业主除了要支付50%的首期,还要支付15%的从价印花税,又要通过两层物业的银行压力测试,对他们来说难关重重,今次可说是迈向正确的一少步。所以笔者估计,今次放宽按揭会对换楼市场有一定帮助,成交量会稍为上升,但楼价不会因为受太大刺激而上升。也希望政府见到效果,可以放心陆续解除对换楼人士的种种难关!

楼市短期受压 长远前景乐观

香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响,在2023年第一季有好表现,价格比去年底反弹近7%,成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%,纷纷改变过去一年的观望态度,抢闸入市!但经过首三个月的反弹后,业主见形势有转纷纷反价,而心急出售的业主,包括移民客户已经在首季出售了物业,二手市场上的业主叫价都是「企硬」,买家见楼价已经迅速反弹,又不急于再加价追货,形成二手市场出现拉锯形势;一手方面发展商也不停部署出货,始终现楼待售单位已超过18,000伙,发展商也是用同区二手市价推盘为主,换句话可以用旧楼价买得到新货,理应反应不俗,但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可,其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳,但是要大规模去货,就必须外间因素配合。 由于豪宅的买卖,不少是与国内买家有关,中国的疫后经济仍然疲弱,楼市销情一路未回复,现楼楼价不振,财富效应影响下,连消费力也需要政府大力刺激!另外,美国联储局六月加息的机会率又上升至40%,令港元按揭息口有上升压力,再加上债务危机,令买家选择按兵不动,所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气,二手市场了个别笋盘外,大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强,都会考虑长远的因素。 大家都相信美国债务危机,国院二院始终会妥协解决,而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施,除了新设的高端专才计划,连原先正在实施的优才计划,其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业,政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才,这类人才必会带动房屋需求,笔者估计这类大都是中产阶级,对香港中价物业的租赁市场带来实质需求! 另外,政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划,这里主力发展创科行业,面积等于14个大埔科学园,笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻!以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心,北部都会区一旦形成,新界的物业可能会跑赢大市,甚至在深圳的物业也连带受到刺激,大家不妨多加留意未来发展的走向! 总括而言,笔者对香港住宅物业的长远前景,仍然是乐观的!

交投显著回升!楼市大阳春再现?

2022年香港楼市经历了凄惨的一年,楼价下跌了15%,而交投量也大跌了40%,令不少代理行罕有地在年底减铺减人,但随着国内突然彻底地改变防疫政策及全面对外开放,为香港楼市打入一支强心针。 翻看成交资料,在2023年1月份的注册量为4,427宗,虽然这数字也属偏低水平,但已经比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的注册宗数为3,695宗,上升幅度就非常明显,只是半个月已经超过去年12月全月的成交数量。大家更要明白,从签署临时合约成交至签正式合约,会有大约14天时间的延后,2月1日至16日的成交期正好是春节假期,以往一般都是全年交投最淡静的月份,但今年2月份将打破惯例,笔者估计2月份全月将有超过7,000宗成交,楼市可说是已经完全复常了! 楼价方面,指数回升只有2-3%,但市场上的「超笋价」、「超跌盘」已经完全消化了,去年底笔者在专栏中不断提醒对楼市不要太悲观,自住买家应趁机入市,希望读者能把握执平货的机会。虽然超平价的笋盘短期内都不会再现,但市场价格仍然比去年有近10%的差距,楼价会否延续升势,相信是大家关心的问题,发展商动态亦是举足轻重! 虽然二手市场已经回复畅旺,但一手市场未有大型新盘出售,发展商仍然静观其变,2023年以来一直只是卖货尾,截至2月16日也只有717宗注册成交,笔者相信在2月尾,各大发展商会开始推售新盘,市场反应良好的话将会进一步推升楼市气氛。 另外,香港政府推出的「抢人才」计划,也有不错的成绩,据报导「高端人才」计划在推出不足2个月时间,已经有近万人申请,7,000人获批,这计划的人数并没有上限,只要反应好,每年为香港增加5-10万人不足为奇,对香港的高端住宅市场,将有不错的支持作用! 当然,美国加息幅度、俄乌战争等等外围因素,仍会对香港楼市产生一定的影响。但影响力已经下降,只要不太负面,相信无碍香港楼市的动力。长远来说香港楼市的动力必须看经济,经济繁荣收入增加才能令楼市更上一层楼。在中美交恶的年代,香港中介人的角色无可避免受到影响,所以必须另谋出路,特首李家超出访中东,推动中东油企资金来港投资及上市集资,有利香港的金融市场更多元化,都是正确的方向。笔者也冀望香港政府及商界一同努力,多加利用香港背靠祖国的优势,为香港开出新路,经济好,楼市自然好!

期待「习拜会」成果 舒缓全球紧张形势

此文见报时,全球瞩目的「习拜会」- 中美元首面对面会议,刚刚于11月15日举行。两个超级大国在正处于高度竞争的背景下举行会议,以往都会视为好消息,因为在会议前两国政务官员都会落实了大量工作,在某于议题上应该已经有些共识,令元首见面不致于一事无成。但大家可能也会反驳去年11月的「习拜会」也曾在峇里岛会面,但之后却没有什么实质成效!坊间不少评论认为,本来在该次会议已经谈到一些共识,而美国也随之派国务卿布林肯到中国落实细节。可惜,一个气象气球事件,被美国传媒描绘成为间谍气球,作为非法摄取美国人民的机密资料之用,结果中美关系又回复紧张,布林肯之旅及元首的共识也随之而泡汤了! 今次的「习拜会」笔者是有所期待的,背景是现今美国总统拜登连任的形势相当不利,经济上所谓的「拜登经济学」已经一败涂地,去全球化、供应链断裂、油价飙升,都会令通胀率高企,美国的贫富悬殊加剧,拜登已经连续在五个州份输了支持,必须获得中国经济上的配合,例如加强购买美国的农产品,以压制特朗普的支持率进一步上升,挽回颓势! 美国的债务又是另一项因素,美国极之需要中国这位买家配合,今季美国又要发行8千多亿美元新债,但在联储局将收水的背景下,30年长债息率也升至5%,如果中国再沽出其手上的大量美债,有评论估计美国长债息率可能升至7%,对美国的经济必然有进一步打击,拜登想再连任就更加渺茫。 最后在军事上,俄乌战争加上以巴冲突,已经令美军疲于奔命,根本无力再应付第三线战线,一旦北韩趁此乱局仿效哈马斯,向南韩发动一些突击,拜登就更加头痛,要压抑北韩自然也需要中国政府配合! 在此种种背景下,中美关系在短期内有机会缓和一下,中国也可借此宝贵时间,调整一个下国内疲弱的经济,一旦中美「习拜会」有成果,对中国及香港也带来新希望,无论股市或楼市都会带来新动力,大家不妨多加留意!

我们对 《居外用户使用协议》《居外个人信息保护政策》 进行了重大变更,敬请关注。 在您使用居外产品或服务前,请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容。 由于协议的变更,原注册用户将无法登录,需要重新注册。对此造成的不便,敬请谅解。
  • 我们对 《居外用户使用协议》《居外个人信息保护政策》 进行了重大变更,敬请关注。
  • 在您使用居外产品或服务前,请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容。
  • 由于协议的变更,原注册用户将无法登录,需要重新注册。对此造成的不便,敬请谅解。