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英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神︱居外专栏
近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增，笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然，香港的法律跟英国差不多，但在置业手续上，也有不少是有分别，大家务必小心。 首先，在买卖二手物业的过程中，并没有临时买卖合约。买家透过经纪跟业主议价，大家都是口头上的承诺，一旦达成协议，才找律师草议正式买卖合约。这个过程往往需要几个星期，其中一方反悔的话，交易又要重新商议丶甚至推倒，也是常常发生。 与此同时，在英国物业网站中的物业经纪，都只是代表业主 ，有别於中国香港的双方代理，虽然不会收取买家佣金，但也不保障买家权益。如果物业是二手，当中有任何维修或隐蔽问题，买家也必须找专业人士在成交前验楼，否则随时得不偿失。 业权方法，英国有所谓“Share ownership”，类似香港的居屋。业主当年只买入部份业权，另外部份业权属政府机构（Housing Association, HA）拥有。业主要付租金予 HA，日后出售也有某些限制，例如要先让 HA 回购。 在市场上，也有所谓“House in multiple occupation（HMO）”物业。简单来说，即是中国香港的劏房。将一间 House 分开成多个房间出租，表面回报率当然高，但涉及改建的风险及成本丶转手出售的市场也相对狭窄，大家必须留意！ 最后，一手市场虽然没有上面提及的麻烦及风险，也不需要付佣金，但最大的风险是发展商烂尾。购买现楼，当然是最安全做法。否则，就必须选择历史悠久及信誉良好的发展商及地产代理。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在英国以房养老靠谱吗？
以房养老的话题本身并不新鲜，但在采访过程中感受到华人对以房养老的满怀信心，还是多少有点吃惊。 旅英华人在英国社会起步较低，从早期的海员、洗衣工做起，到最近几十年中餐外卖业遍布英伦，再到最近10年开始向英国中上等行业逐渐渗透并遍布金融财会、学术科研、医疗卫生等行业。随着华人职业的向上发展，旅英华人在财务方面也愈加自由，再加上有经济实力日渐强大的祖国做后盾，在英国购房置业，并投资出租房产的现象变得普遍。 先是购房自住满足生活需要，接下来是投资出租理财开源。华人在房地产投资方面很快就进入状态，并发现英国市场的美妙。于是，在广大华人中，“以房养房，以房养老”的投资观逐渐形成。 通过日常的交流和采访调查，笔者总结出英国“以房养房，以房养老”投资观念的几个基础： 首先，英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品。资金相对富裕的华人总会面对投资理财的问题，在银行利息持续低迷、股市起伏大幅波动的行情下，房地产是不多的保值增值的投资产品。 根据多年来的统计，以伦敦、牛津、剑桥为主的英国房地产投资旺地房产的波动比股市小，收益却比股市高不少；尽管房地产比债券市场波动大，但是房地产的收益率要明显好于债券。 其次，英国房产的出租回报率让人满意。根据英国房地产代理服务机构LSL公司最新的数据显示，在房租快速上涨以及房价飙升的带动下，近些年，买房出租这一投资的获利颇丰。过去一年内房东出租房屋的投资回报率达到12.7%，其中包含8,233英镑的租金收入至和13,066英镑的房价增幅。LSL的统计还显示，在2001年到2007年的房地产黄金时期，出租房的平均收益超过15%。而且伦敦等几大旺地的收益率还要更高。 第三，英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源。在英国，整个房地产行业需求远远大于供应的现象是一个不争的事实，因此，只要业主不对租金的高低斤斤计较，出租房产空置的可能性几乎为零。 在当前按揭利率相对较低的情况下，房租的收益远远能够偿还按揭贷款还款。而租金本身的增幅也要高于通货膨胀率，LSL数据显示，截止今年8月的过去12个月内，英格兰和威尔士地区房屋租金上涨了2.4%，伦敦地区的涨幅超过3%。 如果在40岁购置一套出租房，到65岁法定退休时，以房养房的过程基本完成，意味着房产按揭贷款全部还清。意味着退休后的房产租金收益扣除日常维护成本后即为纯现金收入。按照当前全英国平均月租金761英镑的水平，相当于每月490英镑政府基本养老金的一倍半，将是基本养老金之外一笔不小的额外收入。 第四，从英国房地产的产权和建筑质量等方面看，在英国以房养老绝对地靠谱。绝大部分英国房产是永久产权，即使部分房产不是永久产权，通常也不会低于70年，绝对不会有中国国内70年产权的担忧，也就是国内房产的实际价值随着产权年限的减少越来越低的情况发生。 另外，建筑质量对于房产长期收益非常重要。根据今年8月召开的国际绿色建筑与建筑节能大会的一份报告显示，英国建筑的平均寿命达到132年，远远高于国内建筑平均只能维持30年的寿命。仅从建筑寿命一项来看，在英国以房养老是靠谱的，相对而言，中国爆炒的以房养老仅仅是造梦而已。 或许正是这些原因，越来越多的华人对英国出租房资产趋之若鹜。英国最知名的出租房投资商福格斯和茱迪•威尔森夫妇在9月19日和20日分别接到来自中国投资者的竞购，希望购买他们在英国东南部肯特(Kent)区域阿斯福德(Ashford)和梅登斯栋(Maidstone)的1000套优质出租房资产组合。可见一斑。 浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。
英国养老金“三大支柱”——从退休管到坟墓
作为当代资本主义的鼻祖，英国的社会保障制度最早可以追溯到1601年的《济贫法》，当时主要表现为各种济贫自助机构和教会组织的救济贫民活动。1908年，英国首次通过《养老金法案》，1942年经济学家威廉·贝弗里奇发表了《社会保险及相关服务》（即著名的贝弗利奇报告），二战以后英国逐步成为“从摇篮到坟墓”的福利国家，而养老保险体系就是福利国家的基石。 目前英国的养老金体系主要由“三支柱”构成： 第一支柱：国家养老金计划 第一支柱为国家养老金计划，主要包括对全体符合条件的纳税人提供的国家基本养老金和对雇员提供的与收入相关联的国家第二养老金，两者都采取现收现付制。根据2009年英国相关机构公布的数字，国家基本养老金计划覆盖工作年龄人口3760万人和退休人员1170万人，基本达到全民覆盖，有400万人参加国家第二养老金计划。 第二支柱的职业养老计划和第三支柱的个人养老计划统称为私人养老金计划，这两种养老保险均采取市场运作的模式，约有1580万人参加了职业养老计划，约320万人参加了个人养老计划。国家养老金仅能保证普通职工退休后的基本生活需要，更高的退休待遇主要依靠私人养老金来满足。 国家养老金本着社会福利的普遍性和公平性原则，资金分配向中低收入者倾斜，发挥着社会收入“二次分配”的功能，充分体现出政府在现代社会保障制度中的责任。国家基本养老金以强制性、费率统一和全民覆盖为特征。每位符合领取条件的退休人员都可得到等额的基础年金，所需资金由国家财政、雇主和雇员强制性缴费共同负担。 1.筹资方式 国家基本养老保险通过征收国民保险税的方式实现，由皇家税收总署统一征收，缴费人群面向有雇主的雇员、自营职业者和没有正式职业的自愿缴纳者等群体，实行不同的缴费规则。 2.领取养老金年龄 英国法定退休年龄为男性65岁，女性60岁。根据1995年和2007年立法规定，到2020年女性退休年龄将提高到65岁，到2046年将退休年龄统一提高到68岁。 3.计发办法 2013年度，国家基本养老金为每人每周110.15英镑。缴费年限达到30年可领取满额基本养老金，缴费年限不足30年的，领取的养老金数额相应进行差别调整。而这个年限到了2017年，将调整为35年，而不是现在的30年。也就是说，要具备领取全额政府养老金的资格，退休时间必须推迟。 如果在退休前缴纳国民保险费时间不到10年，就没有资格领政府养老金。 4.养老金调整机制 国家基本养老金计划规定统一的给付标准限额，并根据不同的缴费年限给予差别调整。在现行的制度下，养老金每年给予适当的提高。提高标准根据3个数字：英国每年的平均工资涨幅；通货膨胀率；或者是2.5％。这三个数字中哪一个最高，就按照哪个标准调整养老金标准。 国家第二养老金是国家提供的与收入相关联的一项国家基本养老金附加额。 为应对日益严峻的收入不平等问题,布莱尔政府在2002年开始实施国家第二养老金计划，致力于为中低等收入者、特殊职业者和带有终身疾病或残疾的人提供更加优厚的补充养老保险。 对于普通收入者，国家基本养老金和国家第二养老金形成的第一支柱的最高替代率在35%左右。作为一个完整的老、遗、残制度体系，英国国家养老金制度还包括支付某些丧偶者的丧亲福利金，以及一些不与养老保险缴费条件挂钩，由政府税收支出的补贴，如养老金补贴、对伤残者及看护者的相关津贴、冬季燃气费补助等等。 英国政府周一（1月14日）宣布数十年来最大规模的养老金制度改革计划，简化政府养老金（State Pension）制度。 新的养老金制度取消了现有的基本养老金（Basic State Pension）、辅助养老金（Second State Pension）等类别，而是合并成一笔数额统一的政府养老金，每周144英镑。 新的制度将从2017年4月开始实施。 第二支柱：置业养老金计划 第二支柱的职业养老金计划。由于第一支柱的国家基本养老金替代率较低，仅能保证员工退休后的基本生活需要或者说最低生活需要，大部分人退休后的主要收入来源于第二支柱的职业养老金。“2008 养老金法案”以法律形式确立了个人养老金体系的具体改革措施，该法案规定第二支柱职业养老金自2012年10 月起成为更具强制性的职业年金，所有年收入7475英镑以上、年龄在22岁到法定退休年龄之间、没有参加任何职业养老计划的都将“自动加入”职业养老金计划，届时雇主将缴纳雇员工资的3%，雇员本人缴纳4%，政府以税收让利的形式计入1%，合计8%的缴费注入雇员的个人账户，组成养老金的第二支柱。2012年之前职业养老金计划有待遇确定型、缴费确定型和二者混合型三种计划类型，“2008 养老金法案”于2012 年开始实施之后，所有新雇员都只能选择参加缴费确定型计划。职业养老金计划积累的资金主要投资于以股票为主的资本市场。英国职业养老金参与者占全部人口的45%左右，目前职业年金的平均替代率约为50%左右，已经成为英国养老金体系中最重要的组成部分。 第三支柱：个人养老金计划 第三支柱的个人养老金计划。包括私人养老金、养老储蓄和个人寿险等。私人养老金主要面向众多中小企业，包括大量个体工商业者、自雇人士和非常规就业者，个人可以自愿选择是否加入个人养老金计划，并且待遇水平与个人缴费相关联，体现多缴多得的原则。目前私人养老金存在的主要问题是，高昂的管理成本和销售佣金严重打击了雇员的积极性，也背离了政府推出私人养老金计划旨在提高养老金计划覆盖率的初衷。目前私人养老金每年的管理费率为基金市值的0.8%－1.5%，以1.5%计，40 年的私人养老金供款之后仅管理费就将占基金总市值的30%以上。
阿德莱德：澳洲人自选的最宜居城市
由澳洲房地产委员会进行的全国《我的城市：人民裁决》（My City: The People's Verdict）调查显示，阿德莱德（Adelaide）连续第3年被评为澳洲最宜居城市，因为这里的人们买得起房、生活质量好，而且城市环境干净。在总分100分的宜居分数中，阿德莱德获得63.6分。这次调查由600名当地人对他们所在城市的17个方面进行打分。 就全国来看，共有5842人参与调查，阿德莱德的分数领先于堪培拉、候巴特、纽卡素和吉隆，其他主要首府城市的排名是，布里斯班（第6）、墨尔本（第7）、柏斯（第8）、悉尼（第9）和达尔文（第10）。 阿德莱德市长韦德里（Jay Weatherill）称，阿德莱德该为自己的成就自豪，并立志成为“世界上最好的小城市之一”。 调查询问了参与者对他们所在城市各个方面的看法，其中包括干净度、安全性、医疗和公共交通等。 布里斯班的居民认为他们的城市生活成本适中、天气好、干净而且不受污染，但觉得它的就业、经济机遇、文化娱乐和市容设计较差。 墨尔本自2011年起，排名下降了三位，但在文化娱乐方面的得分依然很高，市民认为它的市容设计吸引人，而且各种族人们相处融洽，不过觉得它的气候、交通和安全性不佳。 悉尼倒数第二，市民认为他们的城市生活成本太高、环境有污染、交通拥挤，但它在就业机会、气候和文化现象方面得分较高。 柏斯的干净度、气候和就业机会都比较好，但在文化现象、可负担性和住房方面较差。 各主要城市排名： 阿德莱德 堪培拉 候巴特 纽卡素 吉隆 布里斯班 墨尔本 柏斯 悉尼 达尔文
加拿大曼省投资移民政策详解
申请条件： 合法获得家庭净资产35 万加币； 有三年以上企业管理经验（股东和高管均可）； EOI评分达到60分； 移民以后在曼省投资不少于15 万加币经营企业； 申请人被提名前必须对曼省进行不少于7 天的商务考察； 获得曼省预提名后，向曼省政府缴纳10 万加币的押金，保证移民加拿大后会在曼省投资至少15 万加币用于创办企业；定居曼省两年之内完成既定投资计划后押金全额退还； 打算在曼省定居和创业。
加拿大PEI投资移民政策详解
申请条件： 合法获得家庭净资产60万加币； 近5年至少3年以上的管理经验（股东和高管均可）； 年龄要求21-59周岁； 高中以上学历； 必须提供雅思4分原件（如果获得国外正规院校的学士学位及以上，可以不考雅思）； 到爱德华王子岛进行至少5天的商务考察； 获得省提名后，向爱德华王子岛政府缴纳15万加币的创业押金及5万加币的居住保证金。
投资英国养老房产的利与弊
所谓养老房，是针对特性的人口群体，通常来说以年龄在55岁以上的退休人员为主，供他们退休后生活居住的房产类型。该类型的住宅需要特殊的开发以迎合这部分年龄段业主的需求。虽然养老房并不一定适合每个退休老人，但对投资者来说的确具有很大的发展潜力。本期我就为各位读者全面解析一下在英国投资养老房产时的优势和劣势。 投资养老社区的优势 理想的生活地点 首先需要考虑的重要因素是气候。大部分养老社区都分布于气候温暖的地区，例如多赛特（Dorset）和索利哈尔（Solihull）。怡人的气候本身也是非常吸引人的卖点。除了投资，还可以在这些地方享受阳光。 此外，除了气候温和，养老社区通常还临近城市和大学校区。这不仅意味着社区周边的生活配套设施完善，还表明该社区有能力为老年人提供高质量的健康护理服务。为了受惠于优质的医疗保障，优质的老年社区通常都紧邻NHS系统的医院。 市场需求大 在庞大的婴儿潮时期出生的人现已进入退休年龄并且都需要一个地方来让他们安享晚年时光。除了这一因素，平均人口寿命的延长也增加了养老社区的需求。对于老年人来说，养老社区是他们安定下来，享受退休生活的最优选择。 日常维护 如果购买或者租住一个养老社区，每月的费用通常会涵盖房屋的维护费用。虽然每个社区都有不同，但这些费用将会覆盖从家政服务到外部园艺工程等方方面面。 目标市场 如果投资一个养老社区，投资者需要锁定一个非常具体的目标市场。因为大部分的养老社区都对居民的年龄加以要求，需要在55岁以上。当在投资项目时，首先需要了解自己的目标客户是谁，并提出一个恰当的方案以吸引这部分人群。 设施便利 养老社区通常会配有很多生活设施。从运动设施，培训课程到娱乐活动，在养老社区居住，业余生活总可以丰富多彩。 环境安静 很多养老社区都是封闭的不允许外部车辆随意进入。此外，每一户最多居住1~2人，因此社区环境十分安静。 磨损少 由于每个房产内一般只居住1~2人，也没有儿童，因此房屋的损耗程度较小。 投资养老社区的劣势 支付月费 虽然有些社区并不要求付月费，但大部分养老社区有要求业主按月缴纳一定费用。针对不同的社区，费用也不尽相同，但是像水电费、院子维修以及家政管理等费用是每个社区都需要付的。作为房东，无论是否有人租用自己的房产，都需要支付这部分费用。 利基市场 如果选择购买养老房进行投资，自己的潜在租客将受到限制，因为租客必须满足55岁以上的年龄条件，这样就将很多人排除在可选范围内。 房产属性限制 并不是每个社区都会有养老房产，就文章前指出的，养老社区通常会分布在特定的区域。此外，在市场中可供选择的投资产品也较为有限，通常是单独的家庭房或单人公寓。 最后建议投资客们，不论投资哪一种类的房产，都需要多方面的考虑或是做一些市场调研，以免“投资不成蚀把米”。 范慧勇专栏全集： 范慧勇解读英国房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件h.fan@ukpropertyweekly.com与范慧勇零距离交流。
投资者的首选──曼谷
泰国首都曼谷，目前正为那些寻觅快速资本增值及可靠租金回报的买家提供极佳的投资机会。 与其他亚洲主要城市如中国香港、新加坡、东京、上海、北京或吉隆坡相比，目前曼谷的房产价格非常廉宜 – 平均每平方米只是 5000美元 。这在北京的每平方米 9,500美元，新加坡的每平方米24,500美元和中国香港的每平方米31,000美元中凸显优势。然而，曼谷的地产市场是如此炙热，价格在低位肯定不会维持太长的时间。至2013年3月底，曼谷的产权公寓价格显著上升9.39％，令曼谷成为东南亚升值最快的市场之一。 由于泰国的经济迅速增长，2012年国内生产总值增长6.44％，而它的持续增速比周边国家更快，所以预计曼谷的房地产热潮仍处于起步阶段。这意味着，泰国的经济增长率比除中国和菲律宾以外的任何其他亚洲国家更高。世界银行因泰国社会和经济发展的进程而将其视为“最伟大的成功发展故事之一”。该国的发展仍然处于上升轨道中。 持续改善的经济令泰国中产阶层的人数急剧增加，他们将新积聚的财富用于提升居住的质素。这相应地导致产权公寓的价格迅速上升，尤其是那些位于市中心黄金地段的房产，因为那些地段几乎没有剩余的优质建筑地块。 当2015年底东盟经济共同体成员国间的免关税自由贸易和免签证生效时，曼谷房地产价格的上升轨更将持续。由于泰国地处东盟地区的中心 – 在交叉十字的中央位置 – 泰国有望比大多数其他成员国更多地受惠于新贸易区的建立。 房地产市场的许多活动是围绕着曼谷集体运输系统可轻易抵达的目的地范围内开发，现在您能轻易地行走于泰国首都经常极为拥挤的街道上。可预见由地铁、城铁、公交车和铁路组成的交通网络在未来几年将大规模扩张，线路的数量将由8条增至15条。当新的站点建成后，城市的新区域将成为更吸引人们居住的地区。 根据2013年4月由环球房地产指南(Global Property Guide)发布的研究报告，曼谷的租金回报率介于3.97％至7.41％之间，这令曼谷成为东亚地区继马尼拉和雅加达后第三个表现最好的首府城市 – 另一个迹象是，公寓地产市场仍然存在大量的资本增值空间。 面积较小公寓的租金回报率比面积较大的公寓高得多。位于曼谷中心位置的一套 50平方米的公寓可享有7.41％的极佳租金回报，而同类位置的一套375平方米的公寓，租金回报率仅为3.97 ％。 中型公寓的租金回报率也相当不错。一套80平方米的公寓享有中等至偏上的6.86％租金回报，高于2011年6.60％的统计数据。同样地，约120平方米的公寓，租金回报率从上年的6.49％增至6.53 ％。 目前外籍买家在曼谷整体公寓市场所占的比例相对较低，但这种情况正在迅速发生变化。消息灵通的投资者意识到，在大多数亚洲主要城市几乎已没有增长空间，他们开始进一步在更远地区为其投资寻求更佳的回报。 在完美地区拥有第二个家 曼谷吸引的不仅是投资者 – 它也吸引外籍人士在充满活力和生活指数较低的城市，在一个以亲切友善和热情好客著称的国家寻觅第二个家。这就是为什么泰国以“微笑之国”闻名世界的原因！ 现今的曼谷高度城市化，欢迎来自全球各地的游客。访客不仅被传说中泰国的好客之道所吸引，而且也着迷于其驰名世界的美味佳肴、常年温暖宜人的热带气候、多姿多彩的夜生活、城中许多大型现代化购物商场的低廉物价以及美丽的庙宇和旅游景点。曼谷拥有庞大的中国华侨人口，英语是其广泛使用的语言。 凭借其现代化的索万那普国际机场(Suvarnabhumi International Airport)，曼谷已成为亚洲的主要交通枢纽之一。事实上，近期由万事达卡进行的一项调查显示，索万那普国际机场最近已超越伦敦的希思罗机场，成为全球最繁忙的国际机场。到访的游客人数正在迅速增加 – 2013年首季的游客人数同比增长18.6％。而大部分的增长来自中国，仅2013年上半年就有超过两百万游客到访，与2012年同期相比增长95.06％。中国游客是迄今为止到访泰国的最大客源，占所有国际游客的21％。 同时来自海湾地区的游客人数正在增加。阿布扎比至曼谷是阿提哈德航空最繁忙的航线，在2012年载客量达70万人次。该航空公司目前每天加开第六班往泰国的班机，以应对持续增加的需求。全新的连接机场的高速铁路令索万那普国际机场至曼谷市中心的行程缩短至30分钟以内。 因此，无论您是在一个令人兴奋和愉悦的城市寻找负担得起的第二个家，还是在寻觅优质稳定租金回报的投资机会，同时获得目前全球范围内可找到的最快的资本增值，曼谷均是理想的选择地点。
高租金回报率 第二个完美家园──芭堤雅
很难在世界上其他角落享受到如泰国般多姿多彩的风情。如果您正在寻找地球上的天堂，那么泰国可能是曾经最接近您所向往的目的地。它温暖的热带气候、友善好客的人们、郁郁葱葱和异国情调的植物、清澈蔚蓝的大海、金色沙粒的海滩、美味的当地佳肴、迎合各种喜好的多项娱乐消遣选择 – 所有均是非常实惠的价格 – 不足为奇，泰国已成为世界上最受欢迎的度假胜地之一，仅在2011年已吸引约两千万游客到访。 除了首都曼谷以外，泰国最吸引游客的是位于泰国湾的海滨度假城市芭堤雅，它已迅速成为世界上热门的乐园之一。芭堤雅在2012年创纪录地吸引820万人次到访，其中包括120多万说中文的客人。当地旅游部门预期到2015年，每年将有超过200万来自中国的游客，这将使中国成为当地旅游业的最大客源。 芭堤雅是投资者的理想选择 虽然房地产价格自2008年以来一直稳步上升，但在芭堤雅价格仍属于令人吃惊地合理。在黄金地段的单元最低价格仅 900,000泰铢（约合31,000美元）- 仍低于相当不错的新车价格。 芭堤雅最近已开始在城市的基础设施上投入巨资，以确保其成为一座真正的世界级度假城市。今天的芭堤雅正成为整个东南亚的里维埃拉，以便为泰国在2015年加入东盟经济共同体做足准备。除了快速扩建当地的乌塔堡(U-Tapao)机场，芭堤雅还将大大受益于2018年起连接曼谷的全新高速铁路，节省从首都到当地的旅途时间，原来的90分钟旅程将只需30分钟。这不仅对外国游客来说意味着休闲生活更为写意，而且也意味着当天往返芭堤雅至曼谷将成为可能。这肯定令曼谷的上班族选择移居度假城市，因为这里的生活指数更低，但生活质量却高得多。 芭堤雅外围的春武里府(Chonburi)正成为东南亚的主要工业重镇之一。新的外资工厂不断涌现，以充分利用该地区在东盟经济共同体中心的优势。这些公司的许多高层管理人员选择居住于芭堤雅，从而确保该地区有稳定的物业出租和物业转售需求。 由于集所有优势于一身，因此芭堤雅并不像当今世界的其他地方，它的房地产市场反而是销情炙热，这并不令人惊讶。对房地产的需求不仅来自世界各地的外籍人士，而且也来自曼谷的泰国中产阶层，他们对芭堤雅的兴趣自2011年首都特大洪水灾害后迅速提升。现今富裕的泰国人视芭堤雅为一处安全的避风港，远离曼谷未来的任何问题，同时也是一个非常愉快的周末休憩胜地。 人们对芭堤雅优质物业的需求是如此的旺盛，以致其中的一些开发项目，例如Sansiri公司开发的项目The Base的全部1,315个单元在不到两个星期的时间内售罄！一些买家在持有物业几个月后已经以高得多的溢价重新出售他们在此的投资。 在芭堤雅实现10％或以上的泰国租金回报率早已成为可能，最抢手的开发项目每年售价的增幅达15％或以上。随着巨额的资金在未来五年涌进这座城市，这些令人印象深刻的资本增值肯定可以持续多年。 芭堤雅是寻找退休居所或度假屋的完美选择 无论您想从理想的度假胜地寻找什么，芭堤雅已经满足了您的许多愿望 – 或者在沙滩上放松，在大海中畅泳；又或者感受其传奇般的夜生活。 有了如此众多的选择，很多游客多次到访芭堤雅也就不足为奇。那些多次往返的游客中许多人有兴趣在这座城市留下一些更持久的印记 – 或者是作为温暖的度假屋，来躲避冬季的忧郁；或者是作为永久的居所。 既然泰国正向任何超过50岁的人士签发特殊退休签证，越来越多的人正在出售其本国的物业而移居芭堤雅。寒冷的冬季和高昂的生活费用在这里将迅速成为一段不愉快的记忆。他们可以享受令人难以置信的每月1,500美元的生活费标准。芭堤雅的医院拥有世界一流的医疗设施，家庭买家可以选择一些优质的国际学校。 那些希望定期到访芭堤雅 – 或者永久移居此地的人士 – 他们中许多人有兴趣购置物业。明显的诱人之处是 – 无需支付更多的租金，并有机会拥有散发个性风格的私人空间。 总的来说，无论您是否正在芭堤雅寻找并购置物业作为投资，期望其回报率远远超过目前世界上所有的其他地方，又或者正在找寻作为您和您的家人在热带天堂的度假屋，芭堤雅肯定是您理想的选购地点。
国内买家到英国该如何办理签证？
中国公民持中国大陆护照赴英需要办理英国签证。英国在北京，武汉，沈阳，济南，重庆，福州，成都，上海，杭州，南京，广州 和深圳都设有领使馆，投资者可到就近的城市的英国使领馆办理所需签证。 持中国香港特区护照的公民享有6个月内非工作性质免签入境待遇（包括赴英留学）；而如果赴英时间超过6个月，则同样需要办理英国签证。这里要强调具体签证要求随个案情况的不同略有差别。 英国移民法中描述的英国签证的划分详细，明目繁多，这里仅挑选涉及中国公民的典型的签证类型列举如下，申请者须根据个人具体情况申请相应类别的签证。 签证类别： 访问签证 学生签证 工作签证 特殊人才签证 企业家签证 投资签证 其他 Tier 1签证 二类技术签证 探亲签证 英国永居 1、访问签证（general visitor）： 针对对英进行短期访问的申请者（签证有效期一般少于6个月），访问目的多为旅游及探亲，而并非学习工作。申请人需要准备材料以证明申请者拥有足够的资金，不需要在英国从事有偿工作即可支持在英期间的所有花费，及往返旅程的费用。英国边境管理局在其网站上详细列出了此类签证申请所需提供的文件。连同这些文件，申请者向签证中心递交填写好的访问签证 申请表 （VAF-1A）即可。访问签证申请表可以在线或者手写填写完成。 如上所述，英国在北京，武汉，沈阳，济南，重庆，福州，成都，上海，杭州，南京，广州 和深圳都设有领使馆，申请者可到就近的城市的英国使领馆办理所需签证。签证所需时间通常不会长于3周，申请者可在行程开始前3个月内向领使馆申请。 如果您作为旅行团的成员（一般5人以上的团），经由通过认证的旅行社组织来英旅游访问，在英停留时间不超过30天。您的签证则可以委托旅行社全权办理，通过这种方式来英国也更方便快捷。 如果需要经常来英，您可以申请多次入境签证。 2、学生签证： 对于年满18岁，且赴英目的为参加课程学习的申请者可以申请‘Tier 4’ 学生签证。签证有效期取决于所学课程长短。申请者除了学校录取通知书外，还需提供资金存款证明等材料，以确保申请者有足够经济实力支持其在英期间的学习。6个月以上的学生签证允许在英合法工作。学期间工作每周不允许超过20个小时，假期及节假日不受限制。这也是吸引外国学生来英国留学的亮点之一，课余时间的有偿工作不但可以增加收入，而且为留学生练习英语，熟悉当地文化提供了很好的途径。 对于未满18岁来英国学习的留学生，例如那些来英就读私立中学的小留学生，应该申请未成年学生签证 （Tier 4 (child) visa）. 申请程序与前面提到的Tier 4 签证类似。最大区别是还需证明小留学生在英国期间享有充分的监护。16岁以下的小留学生在英国完成学业后， 还可以多停留4个月，即他们在英时间最长可达6年。16岁以上的留学生在英最长可停留3年（停留时间可以根据具体情况的改变而延长，例如小留学生准备继续升读大学，就可以重新申请Tier 4学生签证）。但不同于普通学生签证的是小留学生在英学习期间不允许工作。 以上的介绍主要针对在英长期求学的申请人。对于准备在英国进行短期学习的申请者，例如那些在正式课程开始前来英国学习语言的申请人，应该申请学生访问签证 （Tier 4：student visitor’ visa）。申请时需提供学校录取通知书、资金存款证明等材料。此类签证一般为6个月到11个月， 签证持有者不允许在英工作。 3、工作签证： 工作签证针对那些对能够对英国经济发展做出贡献的，有特殊技能且经验丰富的申请者。 除特例，申请工作签证前必须先通过雇主取得工作许可证(Work Permit)（最长期限为五年）。英国目前与新西兰，澳大利亚一样，对工作签证实行积分制。 英国政府已经表示，为吸引高素质的外籍人才和富有人士来英，英国正不断扩充其签证范围，这类签证属于 Tier 1类签证。其中包括特殊人才（Exceptional Talent）类签证，企业家（Entrepreneur）类签证和 投资（investor）类签证。这些类别的签证为中国的专业人士，投资者和商界人士开启了来英国的新窗口。 4、特殊人才签证： 特殊人才签证（Tier 1：Exceptional Talent）是面向那些在其从事的科学界或艺术界里被公认为领域带头人的人群，申请人必须经过相应权威机构例如英国皇家工程学院等的认可 。此签证类别的签发额度是相当有限的，每年只有1000个限额。 5、企业家签证（Tier 1：Entrepreneur）： 企业家签证针对有意在英国投资，从事商业活动的申请人。此类签证实行积分制，总积分达到95分的申请者可以申请此类签证。获取积分的途径各异，例如申请人如能证明其在英投资总额达到20万英镑（2百万人民币）可得积分25分；申请人如果愿意用这 20万英镑（2百万人民币） 投资于英国的金融机构，如银行可再得25分；证明这20万英镑（2百万人民币）可以由其在英国自由支配，再加25分。另外，证明投资人的英语水平达标可加10分， 证明有足够的资金担保其在英国期间的生活费再加10分。 企业家签证长度一般为3年零4个月。持此签证入境英国6个月后，需在英税务机关登记注册为个体企业主，或者是一个新企业/现有企业的所有人。这类签证可以延期，签证的延期也是通过积分制进行。申请人需要出示证明，证明在英的投资金额数目，证明申请人已经是英国个体企业主或企业所有人，并证明申请人的企业为英国当地创造了2个以上的工作机会。同时，这类签证的持有人，如能证明其所有的企业为英国当地创造了10个以上的工作机会，或过去3年间企业创利达到500万英磅（5千万人民币）以上，那么签证持有人在英国满3年后即可申请永居。如不能达到以上标准，则签证持有人在英满5年后可申请永久居留权。 6、投资签证（Tier 1 Investor）： 投资签证适合拥有个人资产（含贷款）1 0 0万镑以上，有意向英国政府发行的债券、英国的注册企业和信托基金投资7 5 万英镑以上的申请者。签证长度一般为3年4个月，申请者不用出示英语水平的证明，也不用出示足够生活资金来源的证明。 持此签证的入境者可能在抵达英国3个月内，受到出境限制。 在这个3个月中， 必须在英国政府债券、英国注册企业和信托基金至少投资75万英镑（750万元）。而 剩余的钱， 投资者可以任意支配，例如投资房地产。 英国内政部于2011年4月6日大幅放宽了对海外投资者来英移民、定居的限制。根据投资的不同金额数量，高资产净值投资者在2，3 或5年后获得永久居住权（例如投资100万英镑的中国公民最长只需要5年后即可获得永久居留权）。 7、其他Tier 1签证类型： 一类技术签证（Tier 1）还包括其它两种类型，可能会受到中国申请者的青睐。 A）多数中国留学生在英国院校毕业后，一般会选择在英国工作一段时间，以积累工作经验。在2012年4月之前，留学生可以通过直接申请 PSW签证（Post-Study-Work）的方式在毕业后获得两年的留英时间。在2012年4月之后， 签证延期寻找工作的时间缩短到4个月。对于已经毕业并且找到工作的留学生，要通过申请 二类技术签证（Tier2）继续在英国工作。 B）英国每年还有一定限额的 一类技术签证 签发给特殊类型的技工，例如作家和艺术家。 其他工作签证类型：二类技术签证（Tier 2 General） 二类技术签证一般签发给可以填补英国本土注册公司岗位职务空缺的非欧盟国家的申请人。此类签证采取积分制，申请者需按照计分标准达到70分。 如果申请人受聘于一家英国注册公司，填补了英国本土劳工无法担当的岗位空缺；或者申请人所受聘的工作年薪超过15万英镑（1百50万人民币）；又或者申请人从PSW(Post-Study-Work)签证转成二类技术签证等等，只要满足上诉任何一项，就可以获得50分。另外，通过英语水平测试合格的加10分，如果申请人可以证明有足够的资金确保其在英国期间的生活费再加10分。 8、探亲签证： 一般情况下，如果您持有英国签证（前面提到的任何签证类型）或英国护照， 您即可邀请您的家庭成员来英国 探亲访问。受邀者既可以以您的家庭成员的身份申请签证，也可以根据自身情况而单独申请，如，夫妻双方都可以单独申请Tier 2工作签证。 9、英国永居： 以上所述的任何一种签证类型持有人在英国逗留一段时间后皆可以申请英国永居身份。申请永居所需时间的长短由申请人所持有的签证类型所决定。例如，前面提到的投资签证（tier1:invester）。 根据投资金额和方式的不同，申请永居的时间分别是在英国居住满2年，3年或5年以后。多数情况下，在英国居住满5年后，即可和家人一起申请永居身份。在获得永居身份一年后根据本人意愿可决定是否要加入英国国籍。获得永居身份后申请英国国籍的标准并不高，例如申请人只需年满18周岁，心智健全，并对英国文化生活有足够的认知即可申请。 中国不承认双重国籍，所以在成为英国公民之后，就不能保留中国国籍。因此，一部分中国人选择只申请永居身份，而不继续申请加入英籍。一旦入英籍后，回中国还需要办理中国签证。 如果您需要更多有关英国移民的详细信息，我们可以帮您与专业的移民手续办理机构取得联系。对于那些需要办理来英签证的客户，您可以咨询中国国内的签证服务中心，或访问英国驻华领事馆网站签证页 http://ukinchina.fco.gov.uk/zh/visiting-the-uk/visas 以获取更多信息。 本文根据英国金鼎置业资料整理而成，在此表示感谢！
