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日本白马旅游淡季长收益?

经过三年的疫情影响,笔者终于在2022年底出外旅行,由于爱好滑雪,便选择到日本长野的白马村滑雪。笔者是取道东京前往,可能近年底,在东京上野区的街上人流拥挤,迫得水泄不通,比香港花市的挤迫情况不惶多让!晚上食肆也是繁忙,希望香港复常后情况也一样! 抵达白马后,挤拥情况更甚,餐厅全部高朋满座,一位难求,更有客人在零下温度于户外排队等位。笔者所订的普普通通日式酒店,相信有超过30年历史,除了滑雪用具的储物室外,什么设备也没有,但每晚房租也需要超过3,000港元,笔者与酒店东主闲谈聊天,恭喜他生意终于回复正常,今年一定赚大钱!他反而大吐苦水,三年疫情固然令他们的生意大受打击,但即使正常时期生意也是飘忽不定。由于白马的标高只有约700米,高度不足令雪量一般在1月才足够滑雪,直至3月底又因雪量不足而令游客减少,换言之整年只有三个月是旺季,其余九个月都是淡季,夏天又缺乏景点及游玩设备,游客量极低。 白马情况与北海道二世古相差极远!二世古12月开始雪季,直至4月中才完,足足有五个月旺季,加上夏天都有山有水,有一定数量的游客,这也解释了二世古楼价高昂的原因!所以单看旺季的情况,会变成以偏概全,白马旅游业的收益并非想像中理想! 回看笔者的本行,客户也很容易得出类似结论,代理是不成功不收费,结果付佣的客户觉得代理工作很容易轻松就赚取丰厚佣金,但失败的个案远比成功的多!其实,大家翻看美联物业的年报,就看到整体情况。 2022年首十一个月已经蚀了5亿港元,而过去5年的盈利总和也没有5亿。美联平均每年有近50亿营业额,但平均每年盈利也没有1亿,盈利率只有不足2%。可见代理行业是本大利小,风险高。 笔者也深深体会到白马酒店老板的感慨,也唯有寄望香港及国内都在放宽防疫,与世界接轨后生意会回复过来!

美缓加息联储放水 楼价升势可持续

上周末美国的矽谷银行在48小时内极速爆煲,本周末又轮到瑞士信贷银行(Credit Suisse)出事! 银行创立于1856年,历史悠久,在全球都有业务,管理的资产规模超过14,783亿瑞士法郎,员工人数超过47,000人。由于是「大至不能倒」,结果由瑞士政府出面游说了瑞士银行(UBS),同意以30亿瑞士法郎收购,瑞士银行只承担最多50亿瑞郎的损失,而瑞士政府负责其后90亿的损失,并向两间银行提供1000亿瑞郎的流动资金。简单来说,又是以纳税人的钱来解决问题。至于股东也损失惨重,瑞士信贷的股价在2021年2月份还有15美元,去周已经跌至2美元,今次交易总价30亿瑞郎计,相当于每股0.76瑞郎,股东虽然未至于一无所有,但也所剩无几!瑞士信贷银行的大股东是沙乌地国家银行,所以也有评论认为今次是美国挑起火头,向欧洲及沙地割韭菜,相信与否就见仁见智。 反而,笔者更关心此次银行危机,带来的影响及后遗症。最直接的影响当然是美国的加息效应,原来市场估计本周美国联储局有机会加息0.25%或0.5%,经过此事,为了避免对银行制造更大压力,加息0.25%成为主流,机会率有近八成,也有不加息的可能。更重要是到年中,便会开始减息,未来一年有机会减息1厘! 除了息口加快见顶外,美国联储局正在进行中的「量化紧缩」(QT)相信也会暂停,其实过去一年QT只收了市场近6000亿美元资金,但过去一周联储局为救市,已向市场投入近3000亿,以改善市场流动性。联储局在挽救出事银行时,推出了一项新计划,名为「Bank Term Funding Program (BTFP)」,主要针对银行购买了不少国债及房地产批押债券(MBS),虽然此类资产因利率上升而在帐面上有所损失,但银行仍然可以用帐面价值向联储局借款。换句话,银行可以在市场用$80购入面值$100的国债或MBS,然后向联储局借回$100,买得多借得更多,市场估计会有2000亿美元的资金因而流入市场。 短期而言金融市场仍会有些震荡,但减息及放水的背景下,加上国内在周末也降准0.25%,齐齐加入放水行列,对香港的楼市会带来一些支持力;长远而言,金融投资频频出事,也有助投资者重投买楼投资的行列。

财务自由靠恒心投资物业最安心

转眼间又踏入兔年,在此恭祝各位读者新春愉快,兔年身体健康,投资顺顺利利,满载而归。兔年是笔者的本命年,不经不觉间已经踏入耳顺之年!回顾过去,一个由木屋区长大的穷小子,可以拥有自己的事业,虽然并非大富大贵,但也可以做到财务自由,实在感恩!在此新春时间,笔者希望分享一下自己过往一些体验,及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝,由母亲独力支持生计,从大学开始必须靠兼职赚取生活费,财产由零开始。相信大家都知道,要达至财务自由,第一桶金最关键,也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动,伦敦金、外汇、股票等,通通都参与过。当然,年少无知亳无经验,自然是损手而回,但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富,也可以破产收场,更重要是投入精神时间,即使每天投入一小时,以12小时活动时间计算,就差不多10%,是很大的负担,而且投机是大上大落,情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时,晚上经常未能入睡,明白付出的成本太重以后就放弃了! 经过一轮投机失败后,明白要靠脚踏实地,压缩自己的日常开支,靠储蓄筹集置业首期,加上当年任职银行,利率极低,也是福利一部份,便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业,才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司! 当然条条大路通罗马,笔者并非指出这是唯一途径,笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富,也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金,但这些事例都是冰山一角,对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业,只需10%首期,又可以节省租金,非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险,是一般人的最佳选择! 过去几年,无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币,价钱都是大上大落,笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失,大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利,需要重出江湖,也有名人要前度打救,弄得满城新闻。相反,投资物业尤其是住宅,虽然近年在帐面上也录得贬值,但只要按时供款,银行不会因此迫仓,跟其他金融产品不一样。去到晚年退休,物业已经供满,只要拥有两个物业,一个自住一个收租,生活费基本都解决了!近年政府还推出了退休三宝,将自住物业逆按揭的话,更令业主有一笔额外收入,又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法,但哪条途径适合自己,却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要,笔者在投资市场上打滚了40多年,始终觉得对大部份普罗大众来说,投资住宅物业是最容易操作,最安心的选项!也因此笔者非常喜欢自己的工作,可以令客户安居及致富!

楼市短期受压 长远前景乐观

香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响,在2023年第一季有好表现,价格比去年底反弹近7%,成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%,纷纷改变过去一年的观望态度,抢闸入市!但经过首三个月的反弹后,业主见形势有转纷纷反价,而心急出售的业主,包括移民客户已经在首季出售了物业,二手市场上的业主叫价都是「企硬」,买家见楼价已经迅速反弹,又不急于再加价追货,形成二手市场出现拉锯形势;一手方面发展商也不停部署出货,始终现楼待售单位已超过18,000伙,发展商也是用同区二手市价推盘为主,换句话可以用旧楼价买得到新货,理应反应不俗,但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可,其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳,但是要大规模去货,就必须外间因素配合。 由于豪宅的买卖,不少是与国内买家有关,中国的疫后经济仍然疲弱,楼市销情一路未回复,现楼楼价不振,财富效应影响下,连消费力也需要政府大力刺激!另外,美国联储局六月加息的机会率又上升至40%,令港元按揭息口有上升压力,再加上债务危机,令买家选择按兵不动,所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气,二手市场了个别笋盘外,大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强,都会考虑长远的因素。 大家都相信美国债务危机,国院二院始终会妥协解决,而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施,除了新设的高端专才计划,连原先正在实施的优才计划,其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业,政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才,这类人才必会带动房屋需求,笔者估计这类大都是中产阶级,对香港中价物业的租赁市场带来实质需求! 另外,政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划,这里主力发展创科行业,面积等于14个大埔科学园,笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻!以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心,北部都会区一旦形成,新界的物业可能会跑赢大市,甚至在深圳的物业也连带受到刺激,大家不妨多加留意未来发展的走向! 总括而言,笔者对香港住宅物业的长远前景,仍然是乐观的!

减辣不足,楼价难升 人口增加利长远需求

上星期三,万众期待的施政报告出台,对于急于售楼的业主来说,并未有带来足够的好消息,由于财爷事先已扬言会有所行动,大众的期望越高,自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」,并非完全「撤辣」,其实并不奇怪!为官之道自然求安全为先,失撤一半,再看形势,如有需要再减辣也可。 不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减,而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐,现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」,根本没有作用,当今的情况是在高利率年代,存款有5%的收益,买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租,可供出租的单位自然越来越少,租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租,配合「抢人才」,大量人口将会移民香港,居住的需求有增无减,租盘现在变成奇货可居。当然,政府也有顺应民意,将合资格人才的印花税,由过去「先征后退」改为「先免后征」,大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。 施政报告中,另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期,由以往的30年延长至50年,目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高,按揭年期变得很短,经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭,让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择,而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋,也有助居屋第二市场的楼价更合理化! 另一个施政报告的亮点,是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」,虽然数目微不足道,但反映政府增加人口的立的立场,加上其他的辅助设施,连上楼也优先,可见政府在面对香港老龄化的问题下,开始下功夫认真地处理! 除了「谷生育」外,更有效的方法自然是吸引外地移民,所以推出了投资移民政策,虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内,但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会,所以也推出及加强各种「抢人才」计划,包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港/回港就业安排」,计划五花八门,相信移民也会越来越多,所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减,楼价短期可能会受高利率影响,但利率有升有降,笔者对香港的物业前景仍然是乐观的!

香港发展商实力足 莫一竹篙打一船人

8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!

矽谷银行极速爆煲金融投资陷阱处处

美国矽谷银行倒闭的新闻占据了本周财经版的主要篇幅,由3月9日其出售投资组合中的210亿美元债券,导致18亿美元亏损,公司随即公布集资遂引起存户恐慌挤提,结果翌日美国存款保险公司接管了银行,成为自2008年金融危机以来最大的银行倒闭事件。 在周末,事件再发酵至另一间美国第一共和银行(First Republic Bank)也传出限制资金提取的消息,引致不少存户在门外通宵排队,希望能够赶及在周一银行开门时,第一时间提取存款,避免损失。美国联储局及有关财金官员见形势非常恶劣,若不及时处理存户心态,将有机会波及其他银行掀起新一波金融风暴。于是在周一上午(香港时间),美国财政部宣布向矽谷银行Silvergate Bank 及Signature Bankg的全部存款户提供存款百分百保证,防止信心进一步崩溃,去到中午汇控宣布以1英镑收购矽谷银行英国支部。笔者希望今次事件能够暂时落幕,不会再引发连串的金融风暴。 今次事件的起因背景,是矽谷银行的主要客户大部分是初创的科技公司,以往低息年代,集资容易,水喉充足,矽谷银行的存款以极高速增长,银行便购买了大量美国国库债券作为资金出路,以赚取息差!不幸的是上年美国接连加息,令初创科技公司集资困难,再没有新资金存入银行之外,也不断提款以支持经营。当银行发现有危机,唯有出售债券以套现,在高息背景下自然会带来亏损,所以只好集资以应对亏损,不过一旦集资又将银行不利的形势宣传开去,令存户成为惊弓之鸟,一齐走去「提款」,挤提一旦出现就唯有靠政府打救了! 今次恐怖之处是表面上矽谷银行有40年历史,是美国16大银行,经营上循规蹈矩,批押品也是美国国债,结果也可以在48小时内极速恶化,存款要由政府包底,公司价值化为乌有!换句话说,股东将成为牺牲品,随时变成一无所有! 在香港,笔者一向接触到不少投资者,以往都倾向置业收租保值,但自从政府为楼市设置辣招,令他们唯有将资金转至金融产品,而银行也很乐意提供杠杆融资,结果过去几年不少业主都录得颇大损失,真是爱你变成害你!

救经济,撑楼市 撤辣招,莫迟疑

上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止,主力墙莫轻拆」,文章中指出楼市是支柱产业,等如物业的「主力墙」,一旦让其「凌迟式」崩毁,有机会重演香港1998年至2003年的危机。 大家都知道房地产有很长的产业链,除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具,间接影响银行、律师行等等众多行业,楼价下跌也会带来财富效应,令消费减少。笔者认识不少饮食业老板,也在叫苦连天!银行为了竞争,按揭回赠不断提升,部份更创新高至3%,部份银行则提供大湾区港币按揭,可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩,去年已经亏蚀了5亿元,是过去5年盈利的总和,今年首季成绩好转,全港有近13,000宗二手成交,平均每月近4,000宗,比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%,不过踏入4月份,成交又显著回落,估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交,过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交,大部份代理相信又回复亏蚀状态,更严重的是这也只是冰山一角,其他相关行业也在面对艰难岁月! 笔者从前线了解到,不少业主是有能力、有需要换楼的,问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修,搬入后才卖出现住物业,在交接上是最方便的,问题是要先付巨额首期外(五成至六成楼价),还要先付15%的「辣招税」,待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期,绝对不是一个小数目,即使换楼业主有能力负担,银行又会否提供按揭?要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易,结果只能被迫选择先卖后买,但当楼市淡静,沽出物业已经不容易,又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力,令楼价进一步下跌,恶性循环一旦形成,神仙也难救! 刚好在同一天的信报头版头条,新闻是「内地振经济,研放宽买楼助购车」,内地首季经济明显回升,主要受防疫措施放宽影响,踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市,以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下,也要想办法为楼市加入动力,否则经济在欠缺「主力墙」下,随时有倒塌危机,经济就更难有起色! 香港比内地幸运,只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药,固然能够控制短炒投机,防止外来的抢购潮,但也有后遗症,一旦长期服用令物业市场变成一潭死水,经济只会更雪上加霜,也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动,检讨及取消不合时宜的「辣招」,令经济重获活力!

中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑

上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向,以往一再强调的「房住不炒」消失了!取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出,之后自2019年起,每年的政治局会议都有此声明,今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门,限贷、限购、限价,每个城市都有所不同,当然以一线城市最为严格。用香港的术语,即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景,其中一个主要原因是经济不佳,自新冠疫情消退,经济没有像预期一般有强劲的复苏!房地产业能带动上下游的很多产业,包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等,房地产兴旺必定能更有效带动经济! 其实内地经济欠佳,香港的金融及贸易生意也是乏善可陈,不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境,加上物业价格下跌,正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口,房价下跌不单是地产商或地产代理的事,而是整个社会的事! 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策,笔者认同要保留部份辣招,以防止投机炒卖,但针对上车客、换楼客及投资者的措施,却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等,对上车客的照顾较多,但仍有可改善之处,例如可以延长政府对居屋的担保期,令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客,15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性!结果,发展商为了卖楼,又直接向换楼业主提供贷款,免压力测试,九成按揭,甚至定期按揭,花样百出,当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手,又是合理及健康吗? 在香港买楼自住,落地生根,对「留人才」是最有效的手段,是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税,然而租金回报只率只有2-3%,高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲!可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少!疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港,今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区,当中十间屋有八间都是外国人居住,在疫情高涨时有五间都是吉的,今天已经住满回流的外国人,再没有吉屋了!每月租金也逆市不断上升,一旦更多「专才」到港,一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招,在高息的大背景下,正是减辣的好时机,估计对楼价的刺激有限,反而更能让房地产回复活力,健康发展,推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步!

经济差,楼市成交少增值自强免淘汰

自从香港的防疫措施改为”0+3”之后,不少亲朋戚友都去外地旅游。笔者也跟朋友计划下年一齐前往西班牙。英航飞机旧、服务差,口碑一向一般,大家不想乘搭并不奇怪,惊讶的是国泰并非大家首选!首选竟然是卡塔尔(Qatar) 航空。尤其是它的商务座,在座位硬件等设备已达到国泰头等水平,食物及服务水平更胜国泰。虽然国泰是直航,但对友人的吸引力竟然远不及要转机的卡塔尔。 当然席间也有朋友反驳,去西班牙没有廉航,如果去东南亚或日本等航线,价钱平的廉航才是首选!朋友不是经济能力问题,而是觉得飞机带他到达目的地已足够,不欣赏也不需要其他额外服务,所以认为不值得为此付钞! 另外,朋友也在讨论到哪些餐馆吃饭,有人提议米芝莲餐厅,也有人认为不值,普通酒楼就已经不错,因为根本吃不出当中的分别,何必额外花费呢!这又跟喝一支价值10万元的红酒,跟几千元的红酒一样,除了身份象征外,能否分别出当中不同也是关键! 地产代理的吸客方法也有类似的争论,笔者一向相信真盘源的重要性,但也有圈内行家反驳笔者,认为假盘更能吸引客户,客户只求买到笋盘,其他都是次要!笔者认为假盘无疑能够获得更多接触客户的机会,但假盘令客户的体验很差,又失去了信任,生意很难做得成。不过,经过反覆讨论,真盘源对于买卖楼宇经验丰富的买家,更显其重要性,因为除了楼盘要笋之外,信任亦是买卖过程中重要的一环,有真盘源便不需浪费他的时间。但笔者也需承认,对于冇买楼经验的上车一族,未必人人都懂得当中的分别。不过遇到假盘,浪费了时间,更很有可能错失找到真正笋盘的机会,而且委托操守有问题的代理去处理人生的最大决定之一,当中的风险更大! 当然,航空公司或餐厅都有其定位,回应客户不同的需求。而地产代理除了要有良好操守外,也必需为自己定位,为目标客户提供更贴心的增值服务,要客户明白你服务的优胜之处!例如,最近经济差,市场成交也大减,居屋买家是自住,成交影响最少,由于手续较繁复,因此笔者公司也制作不少居屋上车的锦囊,免费在网络上供有兴趣人仕下载, 为潜在客户提供价值, 生意机会自然来!

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