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大阪再次荣登“最宜居城市”亚洲榜首｜居外专栏
近日英国经济学人智库（Economist Intelligence Unit, EIU）发布了2021年全球宜居城市调查报告，该报告对全球140座城市的稳定程度、基础建设、教育、医疗保健等进行评分，从而得出“最宜居城市”排名；此次，大阪再次位列亚洲“最宜居城市”之首，同时全球排名第二。 在此次的评选中，新冠疫情对全球宜居城市的排名座次产生了较大影响，受疫情影响较大的欧洲城市，普遍在此次排名中出现下降。而诚如经济学人智库（EIU ）所述：“新西兰严厉的防疫措施，使其社会得以重新开放，奥克兰、惠灵顿等城市的居民能享受到类同於疫情前的生活”，因此，奥克兰是此次位列“最宜居城市“全球首位。 日本虽然也经受了新冠疫情的挑战，但因其“稳定程度”评分持续处於高位，除大阪以外，东京也进入前十行列，也是亚洲唯一进入前十的两个城市。“最宜居城市”全球排名前十的城市为：新西兰奥克兰、日本大坂、澳大利亚阿德莱德、新西兰惠灵顿、日本东京、澳大利亚珀斯、瑞士苏黎世、瑞士日内瓦、澳大利亚墨尔本，以及澳大利亚布里斯班。 相关资讯：日本第二大城市——大阪凭这些特点赢了东京！ 另一方面，日本出口大幅回升，经常项目盈馀超去年同期6倍！据财务省公布的数据显示，得益於汽车、半导体制造设备等出口的大幅回升和良好表现，日本4月的贸易收支顺差达到2895亿日元；而4月的经常项目盈馀为1.3218万亿日元，是去年同期的6.4倍，为2个月的连续增加，且为82个月持续实现盈馀。 延伸阅读：东京奥运在即，日本最新经济数据速报｜居外专栏 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
初来纽约，年轻白领选择住哪里？｜居外专栏
又到一年毕业季，多少全球各地的精英决定来纽约闯一闯！恭喜你，做出了一生中最明智的选择之一！据Accenture在2019年发布的一项调查，全美44%的毕业生将纽约列为毕业之后的首选移居城市。近年来，纽约仅仅私有企业这个版块，每年就新增约10万个就业机会。 "If I can make it there, I can make it anywhere." 这首弗兰克·辛纳特拉（Frank Sinatra）的《纽约，纽约》 提醒着每一位初来乍到的新纽约客—— 如果你赢了纽约，那你必能赢天下。 但现在，你面临着另一个重要的抉择：哪个“纽约”最适合你？ 纽约的五个行政区各有截然不同的个性和节拍，不同的街区会带给你完全不一样的生活体验。作为刚到纽约的新鲜人，如何在通勤、娱乐、价位等因素之间权衡呢？ StreetEasy最近发布了《最适合毕业生居住的纽约街区Top10榜单》，调查考虑了四个主要因素：距离主要办公区的通勤时间、公寓价格的可接受度、年轻人群的聚集度，以及接受担保人的公寓数量。 通勤往往是让职场新人最头疼的问题之一。在美国，从2000年开始，上班族的家与公司之间的距离每年都在增加。纽约上班族每天通勤的平均时间约为75分钟，是全美平均通勤时间最长的城市。这相当于每年约300小时，也就是白白增加了35个工作日！ 但有一个好消息，纽约也是全美公共交通最为发达的城市，纽约地铁全球闻名，它有120年历史，像一张密集的蜘蛛网遍布全城。同时，公交车、渡轮、水上巴士，让纽约五大区任何地方都有公共交通可达。因此纽约也是全美拥车率最低的城市之一。 因此在纽约，地产界的名言：location! location! location! 换成通俗的说法便是，离地铁站越近的住宅就是好地点，房产价格也更高，也更加保值。 Zillow发布的一项通勤调查表明，人们愿意支付更高的房价为代价，换取更短的通勤时间。可见，选择一个离公司近的住所不仅为你减少很多不必要的焦虑，还可以把更多时间花在提高生活品质上。 即将步入职场的精英们可以考虑以下纽约几个居住社区。 01 布鲁克林：Hipsters聚居地，创意孵化器 谁住在这儿： 布鲁克林曾经是纽约的工业区，仓库和工厂遍地，自然引来了很多清贫的艺术家在这里设立工作室，如今仍有许多艺术家和创意人士聚集在这里。今天的布鲁克林是时髦的代名词，随着财富新贵的不断涌入，奢华公寓楼、星巴克、苹果店和Trader Joe's等先后入驻，让生活在布鲁克林变得非常便利而且时尚。 著名公司： 布鲁克林是纽约最有活力的社区，拥有很多媒体与初创公司，吸引了很多才华横溢的年轻人。如果你喜欢在工作中脑洞大开，发挥创意，或者想尝试创业，那么布鲁克林将是最好的选择。这里有著名手工艺品在线销售网站Etsy、众筹平台Kickstarter、以高质量原创内容闻名的媒体公司Vice Media，以及元老级视频直播平台Livestream。 推荐楼盘： Brooklyn Point（平均尺价$1800，租金$2750起） 11 Hoy（平均尺价$1600，租金$2550起） 02 曼哈顿金融区：精英荟萃，气场不凡 谁住在这儿： 住在这里的人大多跟“钱”脱不开关系，基本上是在银行、投行、跨国金融服务机构工作的银领金领们。下午5点以后，整个区域就从白天的沸腾状态平寂下来，住在这里的本地人偏偏喜欢这样的节奏。住在这里的另一个优势是，不管你持有哪家银行的卡，永远不用支付跨行提款费……因为所有的银行都在这里啦！ 著名公司： 华尔街是纽约乃至世界的金融心脏。对于有志闯入投行和资产管理公司的的职场新人来说，它是一个崇高、神圣的地方。高盛、花旗、摩根大通——一块块金字招牌撩拨着金融男女的心弦。 推荐楼盘： One Manhattan Square（平均尺价$1800，租金$2850起） One Wall Street（价格待定） 03 曼哈顿中城：财富在此聚集 谁住在这儿： 曼哈顿中城的特殊磁场吸引了不少超级富豪。而这栋位于亿万富豪大道的公寓楼，充满了创意、活力，以及品味，更是吸引全世界的富豪、金领以及商业大亨们争相入住。戴尔公司创始人Michael Dell曾在这买下一套顶层豪华公寓，刷新了纽约单套公寓的成交价记录。住在这你可能经常有福利，名人、明星以及你的职场偶像，也许哪天一转身、一回头就能偶遇！ 著名公司： 据《财富》杂志2017年的数据，纽约州拥有世界上数量最多的世界500强公司，而Midtown又汇集了一些最著名的公司，比如Johnson & Johnson、CBS、Time Warner、JPMorgan Chase等。 推荐楼盘： The Centrale（平均尺价$2100，租金$3750起） 368 Third Ave.（平均尺价$2080，预估租金$3550起） 04 皇后区长岛市：最具活力的新兴社区 谁住在这儿： 由于与曼哈顿仅一河之隔，同时有着八条地铁线在此交汇，长岛市有着得天独厚的交通便利性和地理优势，这里之前是仓库码头集中地，2000年后被纽约市政府大力开发，将废弃的厂房仓库改建成现代时尚的租赁公寓，将大批在曼哈顿工作的年轻人吸引过来居住。近年一批开发商前来购地，兴建了纽约最多的住宅公寓项目，同时生活配套设施逐步完善，成为纽约最有活力的新兴社区。 著名公司： We Work， 蓝捷航空，以及Macys百货总公司等都入住长岛市。曾经在2018年亚马逊选择此地作为全球第二总部所在地，最终因纽约部分政客反对而泡汤。 推荐楼盘： Skyline Tower（尺价$1500，租金$2450起） 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi
东京住宅入住率回升，这种户型需求激活｜居外专栏
东京的住宅类租金在连续三个季度下滑之后，出现微妙的表现分化现象，23区（23W）的租金目前为4,046日元/每平方米，较上一个季度环比增长1.2％；中端市场公寓租金指数平均入住率提高了0.2个百分点，达到96.1％。中心五区（C5W）的中端市场平均租金为连续第四个季度下降，目前为4,749日元/每平方米，较上个季度下降0.6％；而该区域的入住率开始出现回升，较上一个季度环比增长0.9个百分点，达到95.1％。 中端市场公寓租金指数 在23区（23W）第一季度的租金和入住率较上季度明显提高之际，中心五区（C5W）代表大多数挂牌量的15-30平方米的物业单位的平均租金基本保持稳定，而较大的单位则出现小幅度的调整。值得一提的是，尽管市场之前出现过远离中心地区的现象，但有数据显示这种趋势已经逆转，且在中心地区出现微妙变化，特别是在优质物业资产方面。 春季是日本搬迁的热门时节，公司通常会随着新的财政年度於2021年4月开始后，招收更多新员工；各个大学也在期待中欢迎学生们回到校园，这将在一定程度上支持小户型公寓的需求上升。点击查看东京小型公寓房源 目前日本新冠疫苗的接种速度仍较缓慢，日本各地方政府在4月12日启动了面向65岁以上老年人的疫苗接种，总数约为3600万人，可达到人口的近30%；中央政府已在2月17日起为医务人员率先进行了接种，在此次的老年人接种后，64岁以下且患有慢性心脏病等基础疾病的人，以及老年人相关的从业人员也将可依次进行接种。当新冠疫情得到有效控制后，住房需求和市场走势将会更清晰显示。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
2021年日本大学排名出炉：是谁力压东大稳拿二连冠？｜居外专栏
英国教育杂志《泰晤士高等教育》（THE）近期发布了2021年日本大学排名，东北大学荣登榜首，这也是其连续第二年蝉联日本大学排名首位。 东北大学（Tohoku University），是一所创立於1907年，本部位於日本东北地区宫城县仙台市的国立研究型综合大学，是日本东北地区的最高学府。2017年东北大学入选“指定国立大学法人”顶尖3校。东北大学是世界材料学中心，校友包括若干诺贝尔奖丶拉斯克奖丶IEEE爱迪生奖章等得主。 位於本次排名第二的是东京工业大学，东京大学位列第三；排名第四至第十的依次为京都大学、大阪大学、北海道大学、名古屋大学、九州大学、筑波大学、广岛大学。这是《泰晤士高等教育》第5次发布的日本大学排名，相比其世界版大学排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。 受到为应对新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暂停接纳留学生的影响，2020年外国留学生，在大学和专门学校等高等教育机构拥有学籍数为218,783人，较上一年同期减少9,620人（该统计数据包含了因疫情无法赴日而在线上课的学生）。本次留学生人数的减少，是自2012年以来再次出现减少。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
新加坡全新签证横空出世，更易拿绿卡！您够资格申请吗？
新加坡一直以来都是一个对外国人才接纳度极高的国家，三种工作准证（WP/SP/EP）因收入、工作类型、职位高低的不同而适用于不同等级的外国员工。但它们都有一个共同的特点：需要雇主担保申请。也就是说，先有工作offer，后有工作准证。准证受制于雇主，在您辞职、跳槽时，原雇主为您申请的工作签证将会自动失效。 然而现在，第四种工作准证出现了！为了吸引全世界的科技大神，新加坡经济发展局（EDB）于去年11月推出了全新的“Tech.Pass（科技准证）”——不受制于雇主，可独立申请的超级工作签证！ Tech.Pass到底是何方神圣？ 为了不让这些顶尖人才淹没于EP申请大军的茫茫人海中，“科技准证计划”应运而生。听上去就很高端的Tech.Pass（科技准证）横空出世。事实上，它也的确是专为高精尖科技人才打造的工作签证。 Tech.Pass有什么大不同？ 通俗来讲，Tech.Pass位于工作准证阶级链的最顶端，权限与灵活度都权高于其他三种工作准证。 在获得该“科技准证”后，持有人将可以灵活地参与创办企业或经营企业的活动，也可成为本地公司的投资者、雇员、顾问或董事。不仅如此，他们还可以成为本地创业公司的导师，或受邀去往本地大学授课。 不难预见，拥有如此多特权的新型准证，在申请绿卡、入籍上的优势一定也远高于其他几类工作准证。这样的顶级的准证，申请门槛当然也是顶级的。 Tech.Pass申请门槛有多高？ Tech.Pass的申请者并不局限于企业雇员，他们可以是创业者、投资人、公司董事、或普通管理层。只要满足以下三项条件中的两项，即可提交申请。 条件1：过去一年的固定月薪至少两万新币（约9.7万元人民币）； 条件2：曾在市值至少5亿美元（约32.2亿元人民币）或拥有至少3000万美元（约1.9亿元人民币）资金的科技企业担任领导职位最短五年； 条件3：曾主导科技产品的研发工作，该科技产品的活跃使用者人数至少10万人，或收入至少1亿美元（约6.4亿元人民币）。 Tech.Pass何时正式开启？ 经济发展局表示，科技准证计划将从2021年1月正式开放，首批开设500个名额。也就是说，这项窗口已经正式打开了！ Tech.Pass的续签标准 与所有其他类型的工签相似，科技准证的有效期为两年。两年后，如果满足续签标准，即可再度更新准证。 续签标准有很多：例如在本地落户的两年内，必须至少赚取24万美元（约154.4万元人民币）收入（相当于月薪必须达到至少12万8700元人民币），或者成立的公司每年支出总额达到至少10万美元（约64.3万元人民币），以及公司聘请了多少本地员工。 Tech.Pass为哪些人才量身打造？ 虽然科技准证的申请要求高出天际，但翻翻股市创业板，发现只是在中国满足以上要求的人应该就不算少数。如果放眼全球，符合条件的人才就更多了，500个名额即使对高精尖人才，也可谓竞争激烈。 在Tech.Pass的开幕式上，贸易和工业部长陈振声先生表示，科技行业有望成为新加坡经济增长的主要引擎，新加坡的互联网经济（包括在线业务）有望于2025年达到10亿美元（297亿新元）。该计划旨在使新加坡在全球竞争中领先，以吸引电子商务、人工智能和网络安全等领域的高技能技术专业人员。 这一举措也直接反映出了新加坡期望发展互联网与数码科技，以及进入全球人才争夺大战的决心，难怪去年国内三大互联网巨头：阿里巴巴、字节跳动、腾讯轮番入驻新加坡。加上目前开启的科技准证，吸纳专家、行业大佬、与科技公司创始人，也可以使他们将其资本、网络和专有技术带入新加坡的技术生态系统，从而为新加坡本地人提供更多创造与就业机会。 延伸阅读： 安居新加坡和泰国 迈步成为“全球居民” 无法重启的2020，新加坡房市助您财富升值一臂之力！ 《新加坡安居指南报告》火热上线！ 新加坡正在张开双臂欢迎互联网行业的高级研发人员与管理者们，为此类人才打开了投资移民以外的另一条更加便利而低成本的移民通道。 想要了解Tech.Pass（科技准证）的具体申请方式流程，或希望获得新加坡计算科学专业的留学资讯？欢迎联络居外IQI的资深留学移民顾问。
《居外说》#1 精彩回顾：马来西亚“变天”后如何投资当地房产？
近年来，随着一带一路倡议的深化，东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中，马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号，马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布，也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治，一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税，也表示会对境外投资项目实行更严格的审查，这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内，马来西亚货币与股票均有较大波动，不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知，市场反应开始温和看好。 不过今年4月初，当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功，将严查中国投资者，特别是房地产投资者。在竞选中，他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选，相信许多中国投资者在意外之余，也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响？投资者又该如何行动呢？ 就在上周我们很荣幸为大家请到了两位马来西亚房地产界的精英： 在直播中，两位嘉宾从宏观与微观多角度解答了下面问题，并悉心回答了许多网友的在线提问。 Q：这次大选结果对马来西亚的未来意味着什么？有哪些值得期待的地方？ Q：中国投资者在马投资是否会面临更多限制以及更高的成本？ Q：目前马来西亚什么位置，房型或价格区间会是比较理想的投资选择？ Q：吉隆坡、新山、槟城、马六甲、沙巴等市场未来走势如何？ Q：应该怎么进行尽职调查，以确保开发商的合法性与项目质量？ Q：中资与当地开发商的项目有什么区别？ Q：外国买家如何在马申办房贷？ Q：第二家园怎么申办？有什么好处？ 如果您错过了嘉宾们对这些问题的解答，不要紧！我们特别制作了本期居外说精剪版视频，浓缩了直播中最关键的内容。 欢迎拨打居外热线 400 041 7515，居外网客服会帮助您提供更多全球房源详细信息。 延伸阅读： 居外专栏【向大马法律界骄子陈佐彬轻松创意学置业】 文字：AY 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
华人热捧 威福利谷成墨尔本最大购房地！
中国买家购房热点地区威福利谷（Glen Waverley）成为了墨尔本最大的购房市场，该地的购房总额比其他地方都要高。截至今年九月的十二个月内，威福利谷共产生了近8.86亿澳元的交易，超过了房价昂贵的Brighton 和Toorak，在全国范围内仅次于悉尼的富人区莫士文（Mosman）。CoreLogic RP Data的2015年“Best of the Best”报告还显示，相比于澳大利亚其他地方而言，买房者们更喜欢在墨尔本CBD单元房，交易额高达8.4738亿澳元，St Kilda West的房价增长在全国范围内最高。在报告中，本年度，澳洲卖房交易额最大的前十地区中，墨尔本占了七席。Balwyn North和Mount Waverley，这些亚洲买房者们的热门地区也在其中，交易总额分别为7.9157亿和6.2288亿。Harcourts Glen Waverley的负责人Dexter Prack说，当地的和海外的亚洲买家和房地产开发者使该郊区大获成功。 “在众多澳洲郊区中，威福利谷对中国买家来说知名度很高，他们花200万买房或地块，然后花100万来开发。”他还说，Glen Waverley Secondary College学校、The Glen购物中心和Kingsway餐馆都吸引了买家。首次买房者陈布鲁斯（Bruce Chen，音译）和妻子余幼幼（Yoyo Yu，音译）今年在Hallow St买了一栋价值百万的房子，他们认为威福利谷很适合抚养孩子。陈说：“这里离好学校很近，安全。”查看更多墨尔本精品房源Dingle Partners Melbourne负责人Robert Eggers说，今年，墨尔本已经成为全澳最具价值的单元房市场，CBD供过于求的说法有误。与去年比，墨尔本今年的房产交易额上升了近1.59亿。当地中介说，St Kilda West的靠近CBD和沙滩的地区在本年房价飙升。该地区的房产中价也上升了48.9%，涨到了210万。墨尔本的内东区成为了该市前10大房价增长中的主要地区，Mount Waverley和Brunswick East的房价中值也大增。在过去五年，墨尔本两个新区的房价中值增长最大，Eynesbury上升了163.5个百分点，Williams Landing则是112.1个百分点。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
投资洛杉矶房产 潜利比您想像大！
从1997年到2006的十年间，全美国住房价格平均增加了124%，2007年底，美国爆发了次级房贷危机，房价大幅下跌，不过近年美国房市稳定复苏，且今年因新冠肺炎疫情下，美国房市在资金行情支撑下也转热络，中国人熟悉的加州洛杉矶的置产投报率，也有不错的表现。 经过几年调整，美国的经济好转，2011年开始美国的房地产市场开始复苏，以加州为例，2012全年的房价涨幅有20%～25%，部分热门地区例如旧金山市区丶南湾的帕落阿图市（Palo Alto City）甚至达到了30%以上。 相关资讯：【美国加州房地产还值得投资吗？】 全球居不动产情报室总监陈炳辰指出，以现况来说，在国内大城市买一间100平米大楼约要580万元，出租投资报酬率不到2%。同样的价钱在洛杉矶却可以买上一间还不错的透天别墅带前后院，投资报酬率6%以上。如果投资专门收租的整栋公寓，基本上可以达到10%的租金年回报率。 从长期的统计中，美国加州房产上升期的涨幅每年10%至15%左右，平均起来，扣除所有持有成本例如地产税丶维修保险费等，长期而言持有十年以上的房价增值率在每年5%～6%左右。 美国南加州本是全美房价表现优质区，其中华人人口约50万人，是全美华人人口第二多区域。国人早有创业及求学需求而移居美国，加上由於全球人力已迈入国际村的市场，90年代以后的学子也需要加值自己的国际观，有钱的家长乾脆赴美置产，而赴美教育若能取得“绿卡（永久居留权）”，子女在学龄前至高中是免费的，大学以上取得永久居留权，可享本籍生的资格，本籍生占外州的三分之一，更是当州的五分之一，也成为中国人移居美国的诱因。 了解美国绿卡，阅览【居外美国移民百科】 近年中国景气转弱，让高资产族开始往海外寻求投资管道，从美国开放的投资移民（EB-5），每年1万个名额，中国大陆就占6,000多人。受到政策压抑的大陆房市，因为热钱需要出口，美国也是投资市场焦点。 陈炳辰说明，随着特朗普上任，虽然经济优先，但与中国关系僵持，加州又是最多华人的地区，过去许多房市亮点价码都由中国人创造，如今环境不友善，前仆后继情况趋少。今年的疫情影响下，美国经济更显下挫，零售餐厅营业受限，失业率也大增，又逢美国总统大选在即，房产市场也处在观望，令加州房地产表现稍嫌不若过往，但也可能是个入场的机会。 陈炳辰提醒，目前美国政治弥漫保守排斥外国人的气氛，置产虽不至於有明显危机，但在移民条件申请上也会相对严格，有意於当地买房民众得在准备时顾虑万全。 来源：经济日报 责编：Zoe Chan 美国房产抄底正当时，随手给你10个理由！ 欢迎点击查看居外网上1万多套洛杉矶精彩房源，或留下您的联系方式，让居外为您在后疫情时代的资产保值提供全面丶可靠的支援。
居外看点：东京和大阪有6大条件吸引中国房产投资者
由于不可预测的政治事件和政府持续收紧的房地产行业监管措施，中国人已经对美国、加拿大和英国等传统热点地区感到了厌倦，并开始把日本视为一个理想的房地产投资目的地。 出于以下原因，人们在其他地点寻找分散投资的合理方式时发现，日本似乎是一个不错的选择。我们分析了促使中国买家前往以东京和大阪为首的日本城市购置物业的六大因素。 中国买家的东京和大阪房地产询价量（2018年下半年至2019年上半年） 1. 中日经济联系有所加强 由于中美政府之间的贸易和地区安全冲突仍在持续，日本与中国的外交关系正在经历一个不断改善的过程。2019年G20大阪峰会闭幕之后，中日两国承诺将改善双方的关系，并达成多项贸易和投资协议，从而缓和长期存在的领土争端和战争造成的历史遗留问题。 这让中国买家对日本看法变得更为积极。许多人想在明年夏季举行的东京奥运会和2025年的大阪世博会之前进行投资，因为这两场盛事会将使住宅房地产行业的收入持续增长，租金也会随之上升。大阪还计划于2024年开设第一家赌场。 2. 日本房价颇具吸引力 多年以外，中国置业者深受大城市高昂房价和狭小空间的影响。在他们眼里，日本的房地产可以算得上物美价廉。1990年，日本房地产市场的泡沫破裂后，日本主要城市的房价也大幅下跌，富有的中国人因此可以轻易地买下日本的房地产。 房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，以上海或北京为例，100万美元只能购买面积约为53平方米的优质住宅空间，而在东京，人们花100万美元就可以购买大小至少为76平方米的住宅，其面积比上海和北京的住宅多40%。 2017年底，北京、上海和深圳的平均房价已高达中国人均全年可支配收入的46倍。在这样的背景下，日本的房价对中国买家十分有吸引力。如此低廉的房价甚至促使某些中国投资者放弃了他们之前在其他国家的投资，转而用这些资金在日本置业。还有一些人则认为，日本的公寓在形式上与独立住宅非常相似，但比美国或加拿大的独立住宅更容易管理。 此外，日本政府对跨国外籍置业者的限制也很少。中国海外置业者可以购买永久产权的房产，而不是由政府出租的土地。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 3. 丰厚的回报 对中国买家来说，日本房地产丰厚的收益是一项重要的推动因素。中国公寓的租赁收益率仅为2.6%左右。居外网的数据显示，日本房产的出租收益率可以达到近5%，远高于中国的房产。 据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，东京各区域房价的平均涨幅为7%至10%，而大阪的房价则上涨了12%。多位房地产分析师称，明年房价可能会再上涨10%至20%。 日本统计机构没有发布追踪私人住宅投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据，但中国买家对东京和大阪普通住宅物业的需求似乎十分强劲。 居外网的数据显示，从2018年下半年到今年上半年，中国买家对东京房地产的询价量激增，其上涨幅度高达253%。去年的询价量数据显示，57.4%的中国置业者正在考虑购买价格在5万至25万美元之间的住宅，33.5%的置业者则对价格在25万至50万美元之间的房产比较感兴趣。以投资为主要目的的置业者占了绝大多数，其次是那些打算购买房产用于自住的买家。尽管询价可能无法转化为实际的交易，但它们可以用作评估最终需求的有效指标。 此外，当地房地产经纪公司提供的数据表明，今年1月至3月期间，中国买家在大阪的房地产交易量较去年同期增长了15%至60%。 大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一栋全新的8层高、每层3个单位的高级住宅。单位面积约25平方米。物业位于大阪地标“道顿崛”一线商圈，更有巴士直通机场，是难得的优质住宅地段，为物业提供优质租客保证。 居外物业编号：50515739 点击查看房源详情 4. 免签政策 虽然外籍人士申请居留权的难度颇大，但日本政府已经降低了他国公民进入日本境内的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。 此外，根据新的规定，可多次入境的短期商务签证有效期最长可达10年，而过去只有5年。 对中国买家来说，能够在限制较小的情况下前往邻国日本是一个很大的优势，因为这样他们可以从中国大陆轻松地去到日本查看自己新购置的住宅，或者探望在日本留学的子女。 点击查看居外网上在售近千套日本房源 5. 高等教育 作为对外开放全球战略的一部分，日本计划在2020年前迎来30万名外国留学生。目前有大量的中国留学生已经涌入日本。日本文部科学省今年1月发布的一份报告显示，目前在日本留学的海外学生大约有298980人。其中，亚洲国家的学生占了95%，而中国学生的比例为38.5%。 有越来越多的中国学生选择到日本留学，因此中国家长们正计划在日本购买第二住宅或公寓来安置他们在那里留学的子女。 6. 宜居性 东京在经济学人智库（EIU）评比的世界十大宜居城市年度排名榜单上位列第七，因为人们普遍认为东京是一个便利、舒适而且令人兴奋的城市。在不久的将来，即将开幕的奥运会和东京部分主要站点（尤其是涩谷）周边的大规模再开发工程预计将进一步提升东京的排名。 大阪也跻身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表现要归功于大阪市健全的综合基础设施、低犯罪率和稳定的公共交通条件。 中国人非常欣赏日本的高品质生活、文化和教育，以及日本民众彬彬有礼的态度，而这些优点都是促使人们在日本生活或投资的巨大动力。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房产的投资机会。 来源：居外网 责编：Zoe Chan
【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价？｜居外专栏
概要：纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。 纽约是全球最令人向往的国际大都市，近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉，但实际上和国际一线大都市相比，如香港、伦敦、东京，纽约房价不算最高，甚至北京、上海的房价都超过纽约。 纽约房地产市场有自身的发展规律，基本成曲线发展，经过5、6年的上升期后，进入2、3年的调整期，如果遇上重大危机事件，对房价也会造成较大影响。 那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响？ 与2008年金融危机相比较 尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同，但对两者进行比较，有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。 2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创，随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退，纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位，失业率从2007年的5％上升至2009年的10.3％。 不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前，曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中，曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底，当时房价总体下跌了约15％。租金水平也显著下降，但下降幅度较小，曼哈顿租金平均下降10％。 值得注意的是，那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促，一项分析中显示， 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14％的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中，只有4％亏本出售。 （通常，一年中约有7％的纽约市房屋低于叫价出售。） 与2001年9/11恐怖袭击相比较 还有一种比较，是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是，无论疫情还是恐袭，都是突发意外事件，不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示，从1999年以来的曼哈顿房产价格，2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。 新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业（例如旅游业）遭受了沉重打击，但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业，庆幸的是纽约一些最大的行业，例如金融和技术行业，迄今避免了大规模裁员。 对于现在的潜在买家来说，何时才是最佳的进场时间？ 和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比，目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌，并且已经连续三年下降，换句话说，纽约房价已经在一个低位徘徊，但房价是否继续下降以及下降幅度多大，暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。 我们设想一下最佳情况是，在短时间内（比如五月底，目前预测纽约州将在5月27日解除居家令）一旦纽约市宣布复工，各类经济活动将迅速恢复，疫情期间被冻结的房市能量被激活，房源重返市场，而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来，一二月的房价没有回升太多，但交易已经趋于活跃。 不过，比较悲观的状况是，国际货币基金组织4月14日宣布，新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前，标准普尔全球评级公司（S＆P Global Ratings）表示，全球经济正陷入衰退。 全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响，不仅在金融领域，而且在酒店，服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计，未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位，这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。 以下三个主要因素，会导致房价急剧下跌： 市场仍有大量未售出的库存， 2013年以来建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。 失业导致大量法拍屋进入市场，进一步增加了库存； 股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄，并降低了经济信心。 首先，豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘，开发商都面临建筑贷款的压力，加上这类公寓的库存量大大高于市场需求，因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。 未来一段时间，航空旅行会被限制，对那些世界级富豪来说，也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。 买卖双方入市时机和心理预期 在新冠状病毒之前，纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平，一套房屋停留在市场上的时间更长，并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81％的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售 。 对于二手房的卖家来说，如果不是急于卖房，一般不会在这个时候将房源放入市场，对于确实需要销售房产的屋主，定价的灵活性将是关键，必须要有心理准备承受较低出价。 下面这个图表显示曼哈顿公寓（Condo和Coop）从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录，每平方英尺1,775美元，然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创，价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈顿共有公寓（Condo）的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元，比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。 计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位，因为贷款利率已创下历史新低，而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制，低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺，且降价幅度不大，新楼盘有更大的议价空间。 我们从两个在今年四月成交的案例，了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元，开发商最终的折扣是7%，平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林，纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse，最后打折11%。 不过，判断房价在什么时候触底，就像判断股市何时触底一样，几乎是不可能的，但纽约购房者可以放心，纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰，你也许还可以再等等，但历史经验告诉我们，纽约房市反弹的时机也会随时到来。 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi
