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财务自由靠恒心投资物业最安心
转眼间又踏入兔年，在此恭祝各位读者新春愉快，兔年身体健康，投资顺顺利利，满载而归。兔年是笔者的本命年，不经不觉间已经踏入耳顺之年！回顾过去，一个由木屋区长大的穷小子，可以拥有自己的事业，虽然并非大富大贵，但也可以做到财务自由，实在感恩！在此新春时间，笔者希望分享一下自己过往一些体验，及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝，由母亲独力支持生计，从大学开始必须靠兼职赚取生活费，财产由零开始。相信大家都知道，要达至财务自由，第一桶金最关键，也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动，伦敦金、外汇、股票等，通通都参与过。当然，年少无知亳无经验，自然是损手而回，但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富，也可以破产收场，更重要是投入精神时间，即使每天投入一小时，以12小时活动时间计算，就差不多10%，是很大的负担，而且投机是大上大落，情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时，晚上经常未能入睡，明白付出的成本太重以后就放弃了！ 经过一轮投机失败后，明白要靠脚踏实地，压缩自己的日常开支，靠储蓄筹集置业首期，加上当年任职银行，利率极低，也是福利一部份，便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业，才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司！ 当然条条大路通罗马，笔者并非指出这是唯一途径，笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富，也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金，但这些事例都是冰山一角，对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业，只需10%首期，又可以节省租金，非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险，是一般人的最佳选择！ 过去几年，无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币，价钱都是大上大落，笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失，大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利，需要重出江湖，也有名人要前度打救，弄得满城新闻。相反，投资物业尤其是住宅，虽然近年在帐面上也录得贬值，但只要按时供款，银行不会因此迫仓，跟其他金融产品不一样。去到晚年退休，物业已经供满，只要拥有两个物业，一个自住一个收租，生活费基本都解决了！近年政府还推出了退休三宝，将自住物业逆按揭的话，更令业主有一笔额外收入，又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法，但哪条途径适合自己，却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要，笔者在投资市场上打滚了40多年，始终觉得对大部份普罗大众来说，投资住宅物业是最容易操作，最安心的选项！也因此笔者非常喜欢自己的工作，可以令客户安居及致富！
撤辣时机未至 调整却属必要
国际货币基金组织（IMF）最近访问香港，发表了一些关于香港楼市的言论，IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退，港府可分阶段取消买家印花税（BSD）及税率达15 %的住宅从价印花税（DSD），房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下，毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府，当然不希望楼价大升或大跌，在今年年初楼价自高位下跌了15%以上，当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施！但国内一通关，形势岂即大逆转，楼价也迅速反弹，所以政府很害怕一旦撤辣或减辣，都会为市场带来额外需求，形成炒风，所以就一动不如一静！ 但这些楼市辣招，已经实施了超过13年，有部份的确有赶绝炒风的作用，例如SSD（额外印花税）就令到炒家绝迹，适宜保留；但15%的住宅从价印花税，就会令长线投资者成本大增，也退出市场，尤其是中价物业业（楼价在1500 万至5000万之间），市场少了投资者，租客的选择少了，租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼，令到上车盘的需求更加大，间接也推高了上车盘的价位！ 至于买家印花税，笔者也不建议完全取消，避免太多境外资金涌入，但若是用专才身份来港定居，希望有一所自置居所是合情合理之事，理应受到豁免，而且有名额限制，对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时，政府可以考虑增加供应以平衡需求，除了觅地、加快兴建等等远水之外，其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字，2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间，数量多过一年的落成量，相比10年前2013年，此类空置物业只有4,000个，增幅可谓非常惊人！ 其实，2019年9月，政府曾经就订立空置税刊宪，但始终无法三读通过，在2020年11月政府宣布撤回法案，令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭，路有冻死骨」，香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」，天天见到大量空置的新楼在丢空，这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为，只是辣招增加了投资的成本，令新楼去货困难，只要政府适当调整辣招，重燃市场的投资及换楼意欲，货尾单位自然可以较易放售，在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住，不是用来炒的」，自然更加不应该让房子空置，浪费是固然，也容易令人误解是囤积居奇，政府也是责无旁贷！
日本白马旅游淡季长收益?
经过三年的疫情影响，笔者终于在2022年底出外旅行，由于爱好滑雪，便选择到日本长野的白马村滑雪。笔者是取道东京前往，可能近年底，在东京上野区的街上人流拥挤，迫得水泄不通，比香港花市的挤迫情况不惶多让！晚上食肆也是繁忙，希望香港复常后情况也一样！ 抵达白马后，挤拥情况更甚，餐厅全部高朋满座，一位难求，更有客人在零下温度于户外排队等位。笔者所订的普普通通日式酒店，相信有超过30年历史，除了滑雪用具的储物室外，什么设备也没有，但每晚房租也需要超过3,000港元，笔者与酒店东主闲谈聊天，恭喜他生意终于回复正常，今年一定赚大钱！他反而大吐苦水，三年疫情固然令他们的生意大受打击，但即使正常时期生意也是飘忽不定。由于白马的标高只有约700米，高度不足令雪量一般在1月才足够滑雪，直至3月底又因雪量不足而令游客减少，换言之整年只有三个月是旺季，其余九个月都是淡季，夏天又缺乏景点及游玩设备，游客量极低。 白马情况与北海道二世古相差极远！二世古12月开始雪季，直至4月中才完，足足有五个月旺季，加上夏天都有山有水，有一定数量的游客，这也解释了二世古楼价高昂的原因！所以单看旺季的情况，会变成以偏概全，白马旅游业的收益并非想像中理想！ 回看笔者的本行，客户也很容易得出类似结论，代理是不成功不收费，结果付佣的客户觉得代理工作很容易轻松就赚取丰厚佣金，但失败的个案远比成功的多！其实，大家翻看美联物业的年报，就看到整体情况。 2022年首十一个月已经蚀了5亿港元，而过去5年的盈利总和也没有5亿。美联平均每年有近50亿营业额，但平均每年盈利也没有1亿，盈利率只有不足2%。可见代理行业是本大利小，风险高。 笔者也深深体会到白马酒店老板的感慨，也唯有寄望香港及国内都在放宽防疫，与世界接轨后生意会回复过来！
在家工作恒常化 写字楼前景黯淡
在疫情期间，不少公司的雇员都被迫在家工作，当初当然不适应，工作流程及设备都要作出相应的配合。但经过三年的实施，在家工作逐渐成为一种潮流，即使疫情过去了，不少公司仍然实施在家工作的模式。 在家工作恒常化，自然影响对写字楼的需求，笔者翻查政府在年初公布的《香港物业报告2023》，报告内指出香港的写字楼在2022年底空置面积超过2000万平方呎，相当于10幢IFC2 ，空置率已经达到14.4%，创出1998年后的新高纪录，相当惊人！空置面积大增主因是供应增加，单是2022年便有超过370万平方呎的写字楼落成，为2021年落成量的7倍，而展望2023年落成量则是287万平方呎，而2024年则是114万平方呎，如果需求不增加的话，空置面积则会继续上升至超过2400万平方呎。根据专门做写字楼的代理朋友透露，高危期在2024年至2025年，他们估计会有大量外资银行的租约到期，银行是喜欢实施在家工作的行业之一，可以预期当租约到期，自然会大量缩减写字楼的租赁面积，空置率可能会进一步上升。 香港其实已经较为幸运，相比外国，在家工作更为流行。笔者有两位女儿在工作，一位在澳洲，她每星期只有一天回写字楼，其余日子都是在家工作；相反，在香港工作的女儿则是每星期有一天在家工作而已。而笔者有亲戚也在英国工作，他在新公司工作了九个月，只有三天回公司工作，其余时间都是在家工作。可见在外国写字楼面对的困境，比起香港更加困难！ 香港的写字楼业主，尤其是甲级，大部份都是大财团或是身经百战的投资者，借贷杠杆一般不高，被迫贱卖的机会很小，再加上国内经济一旦复常，人民币国际化持续，香港作为全球最主要的离岸交易中心，对写字楼的需求是有增无减，危机较低。 相反，外国的写字楼不少是由基金或ETF形式持有，过去几年利用低息进行借贷入市，杠杆比例高，一旦空置率上升，租金收益下跌，在利息上升的背景下，供款也可能出现问题，一旦违约银行就会收楼迫仓，贱卖物业，新一波的信贷危机由写字楼引发，一点也不出奇！ 作为投资者，宜减低同类物业或金融产品的投资，若利用杠杆借贷的话更宜及早行动，减低风险！
「去美元化」利人民币内 房资产增魅力
中美大国互相竞争，由美国挑起贸易战争加关税开始进入白热化，为了针对华为进行封锁，限制出售晶片，甚至强迫禁止盟国出售光刻机，是活生生的保护主义。为求进一步「去中国化」更要求供应商离开中国生产，转移至美国认为安全的地方，台湾台积电被迫在美国设厂就是一例！ 随着俄乌战争爆发，美国也利用其「美元霸权」制裁俄罗斯及其认为有关的俄罗斯个体，连中立的瑞士也被牵涉其中，冻结俄罗斯人的私人财产！利用美元作为武器有深远的影响，俄罗斯固然被迫放弃美元，利用人民币进行中俄之间的贸易结算，其他国家看在眼内，自然作出相应行动回应，怕一旦被美国制裁会带来风险！ 今年3月29日，中国和巴西达成协议，同意未来可以直接使用人民币和巴西货币进行结算，免除美元作为中间货币，同时巴西也会成立人民币结算行，在未来的交易中可见人民币才是主角。其实在同月10日，沙地跟伊朗在中国协调下达成协议，恢复外交关系，化解了多年来的敌对关系。沙地跟伊朗都是原油出口大国，而中国则是进口大国，可以预期在「去美元化」的背景下，中国可以加快使用人民币进口石油，将是合理的推论。上星期沙特阿美斥资243亿人民币，以溢价近亿入股国内的荣盛石化（002493.S2）。另一方面，东盟十国（ASEAN）也在讨论通过本币交易，以减少对美元、欧罗等依赖。 近期，欧美银行相继出事，加重打击各国对美元的信心！加上美债息不断上升，环球政治不稳，战争频生，都令美元地位削弱，在「去美元化」的过程中绝对有利人民币的国际化。香港在这方面也有重要角色，作为全球最大的离岸人民币中心，大家可以在香港利用人民币投资各式各样的资产，包括股票、债券、基金、保单，甚至外商可利用合格境外机构投资人（简称RQFII）直接用人民投资大陆股票式债市。 人民币日趋国际化，变相也令人民币资产更具吸引力，作为一个普通投资者，除了金融产品，内地房地产也是非常普及的资产。近年内房受到政策影响，楼价作出显著调整，「住房不炒」也是国家一贯政策，所以大家投资国内房地产，也必须选择有国家支持的城市，站在长远的角度考虑，北京、上海、深圳、广州等中国一线大城市，升值潜力远比其他二、三线城市为佳！由3月的成交量所见，一线城市按月升幅达7成，远超二、三线城市的升幅。 过往在旺市时，四大一线城市的物业都有严格的限购令，香港人想买也不容易，现在疫情刚过，放贷政策又在放宽中，利率已降至4厘以下，一线城市房地产的吸引力也越来越大了！
楼市用家主导 危中有机莫悲观
2023年转眼间又到了7月份，虽然只是6个月时间，楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌，跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观，笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现，反弹约在春季」，幸运地估中国内放宽防疫措施，香港楼市也借中港通关，成交数量大幅上升，高峰在2月至3月间，3月的田土厅成交登记达8,599宗，相对于2022年下半年平均每月的4,465宗，上升了92%。根据城市领先楼价指数，楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。 可惜乐观的情绪只维持了3个月左右，踏入4月份成交却明显下降，5月及6月的成交量继续萎缩，6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗，这主要反映5月份的市况，6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例，6月份只有90宗，创五年新低，而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后，5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素，令楼市在半年间由冷变热，再由热变冷，转变之快也是非常罕见！当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中！ 笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况，也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版，大量投机活动令楼价疯狂快速上升，结果当息口上升打破了楼市神话后，换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击，但大量移民在疫后涌入，令需求大增，租金大幅上升，吸引的回报令租金大幅缓和，相信再下跌的风险有限！ 笔者估计香港的情况较接近澳洲，过去几年政府辣招及银行的压力测试，令投机活动绝迹之余，连投资物业也越来越少，楼价没有大升的背景下，大跌的机率就自然减少。何况，官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰，连续4个月上升，租金反映实质需求，这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请，相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下，短线投资变得无利可图，可供出租单位变得买少见少，租金向上相信是无法逆转。 「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」，笔者又再次大胆估计，辣招即将放宽，只要措施放宽得宜，换楼活动一旦被再次启动，将会为楼市注入新动力，大家不用太悲观！香港作为中西方的交汇点，仍然有不少的优势，只要大家好好把握，笔者仍然相信香港的明天会更好！
经济差，楼市成交少增值自强免淘汰
自从香港的防疫措施改为”0+3”之后，不少亲朋戚友都去外地旅游。笔者也跟朋友计划下年一齐前往西班牙。英航飞机旧、服务差，口碑一向一般，大家不想乘搭并不奇怪，惊讶的是国泰并非大家首选！首选竟然是卡塔尔（Qatar） 航空。尤其是它的商务座，在座位硬件等设备已达到国泰头等水平，食物及服务水平更胜国泰。虽然国泰是直航，但对友人的吸引力竟然远不及要转机的卡塔尔。 当然席间也有朋友反驳，去西班牙没有廉航，如果去东南亚或日本等航线，价钱平的廉航才是首选！朋友不是经济能力问题，而是觉得飞机带他到达目的地已足够，不欣赏也不需要其他额外服务，所以认为不值得为此付钞！ 另外，朋友也在讨论到哪些餐馆吃饭，有人提议米芝莲餐厅，也有人认为不值，普通酒楼就已经不错，因为根本吃不出当中的分别，何必额外花费呢！这又跟喝一支价值10万元的红酒，跟几千元的红酒一样，除了身份象征外，能否分别出当中不同也是关键！ 地产代理的吸客方法也有类似的争论，笔者一向相信真盘源的重要性，但也有圈内行家反驳笔者，认为假盘更能吸引客户，客户只求买到笋盘，其他都是次要！笔者认为假盘无疑能够获得更多接触客户的机会，但假盘令客户的体验很差，又失去了信任，生意很难做得成。不过，经过反覆讨论，真盘源对于买卖楼宇经验丰富的买家，更显其重要性，因为除了楼盘要笋之外，信任亦是买卖过程中重要的一环，有真盘源便不需浪费他的时间。但笔者也需承认，对于冇买楼经验的上车一族，未必人人都懂得当中的分别。不过遇到假盘，浪费了时间，更很有可能错失找到真正笋盘的机会，而且委托操守有问题的代理去处理人生的最大决定之一，当中的风险更大！ 当然，航空公司或餐厅都有其定位，回应客户不同的需求。而地产代理除了要有良好操守外，也必需为自己定位，为目标客户提供更贴心的增值服务，要客户明白你服务的优胜之处！例如，最近经济差，市场成交也大减，居屋买家是自住，成交影响最少，由于手续较繁复，因此笔者公司也制作不少居屋上车的锦囊，免费在网络上供有兴趣人仕下载, 为潜在客户提供价值, 生意机会自然来！
日元“至暗时刻”，投资买日元还是尝试新方法？| 居外专栏
日元跌至20年新低 早前，日元跌穿至20年低位，期间“至暗时刻” 日元人民币汇率跌破5。很多人已经借此机会换多些日元等开关作报复式消费。同时，亦有些人入货投资，等日元升值赚汇价。 日元存款 众所周知，日元利息低，放银行就差不多零息。根据以下银行A的资料，你可收到0.00001%. 即是存放在10,000,000 日元，一年可收到1日元。而银行B就较为慷慨，多100倍付0.001%，即收100日元。 日本资产投资 因此，不少人都选择买日本房产投资，租金回报可达3%~5%，减去所需费用后都可实收2%~3%。这比银行存款多出几千倍。除了查询日本房产投资以外，亦发现有客户研究其他日本资产投资，例如日股和基金。以前日元汇价下跌，一般日股都会上升。 因当时出口比入口多，对日本公司盈利有利。外资亦可借日元买日股，没有汇率风险。可惜，现在刚好相反，入口比出口多，贸易赤字，对盈利有压力，所以现在投资日股未必有利而且风险高，市场并没有能提供合理回报而低风险的产品。 另类日元投资选择 日元持续低位，除了考虑投资日本房产外，PropCap作为海外房产按揭配对平台，亦为专业投资者开放海外房贷项目，让投资人士成为本平台的放贷人（Loan Funder）角色，可以参与海外房贷业务，可谓是另一种崭新的稳定回报及低风险另类投资，在市场上提供多一项日元投资选择。 PropCap 利用金融科技和人工智能（AI）计算以管理贷款风险，从而增加放贷人风险调整后回报（Risk Adjusted Return）。如借款人风险愈高，所要求的利率亦会相对提高。放贷人一般可得到年回报5.5%~10%。 放贷人可根据国家地区、贷款金额、利率回报、借贷人收入背景、房产资料等条件自选海外房贷项目，作出放款决定。 PropCap并不是基金，不会管理放贷人资金，而是为放贷人及借贷人一对一配对及代放贷人做好各项海外物业及借贷人的审查，作出风险评估，提供合适贷款计划，让放贷人按自己所需选择项目。 海外房贷项目实例 大阪Studio单位（26平方米） 市值：16,000,000日元 | 月租收入：70,000 日元 借贷人：香港银行职员| 月薪：HKD $35,000 根据借贷人的收入背景及物业条件等项目，得出以下贷款计划。 贷款额：10,000,000 日元 年期：2年 年利率：5% LTV：5% 放贷人回报 10,000,000 日元x 6.5% = 650,000 日元/年 两年总回报 按两年年期，两年总回报为1,300,000 日元。第24个月收回本金。 这个放贷方案的收入是固定利息，在香港如果用个人名义的参与海外房贷业务，收取利息回报并不需报税。平台除了提供日本房产，亦有英国房产项目可作选择，而放贷货币亦可选用日元、英镑、美元及港币等。 免责声明: 此处包含的材料仅用于资讯目的。这些资讯是从被认为可靠的来源获得的，但我们并不代表或保证（明确或暗示）其准确性、完整性或可靠性。环球房产科技明确声明不为阁下特定目的提供任何可商性或可用性保证，以及不应被解释为要约或招揽买卖任何相关投资产品。投资涉及风险。一般而言，阁下应投资在阁下熟悉及了解其有关风险的投资产品。本内容有关投资产品的风险警告并非详尽，阁下应在投资前，考虑阁下的投资经验、财政状况、投资目标、风险承受程度及向独立投资顾问咨询，按阁下的目前情况进行投资的合适性建议，并寻求独立法律意见。环球房产科技对因使用全部或任何部分资讯或与之相关的其他资讯而产生的任何损失（直接或间接）或损损不承担任何责任或全部责任。 想了解更多有关海外房贷放贷项目？ 欢迎留下联络方式或直接与我们联系！ inquiry@propcap.com.hk +852 5518 7806 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
日元持续走弱，是利是弊？| 居外专栏
日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注，日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。 此次日元的大幅贬值，不仅让不少投资者措手不及，也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落？疲软的日元究竟对经济，是利是弊？ 美债和日美利率，是决定日美汇率方向的重要原因 首先，美联储和日本央行对于利率政策的不同走向，是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下，美国正式进入加息週期。 但相对于美国，日本的消费者物价指数虽也连月上升，但上涨幅度明显偏低，日本央行仍维持著宽鬆政策；两大央行的利率政策分歧，促使美元兑日元表现强势，而日元出现了被抛售的情况。 受美联储升息加速，以及今年内高达6次加息的预期影响，美国10年期债券收益率走高至2.5%左右，这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率；而二国的短期收益率差异更为显著，相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平，美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异，显然持有美元的回报率将远远超越日元。 弱势日元或推高通胀，好处有限 日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者，他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁，因此，自他2013年执掌日本央行以来，一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。 现时，能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战，日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出，日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。 虽然，日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担，但日元贬值还是会很大概率地推升通胀，届时，日本央行将面对更大的抉择压力。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地産市场等情况和分析，幷非以发行的産品爲参考，只旨在提供信息给投资者以瞭解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作爲任何特定投资産品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏
最近两星期的新闻，除了俄乌战争和新冠疫情外，每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策，继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。 对大部分人来说，去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食，购物，滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前，许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是，以后就不再需要每次换钱也可在日消费。 如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产，比较难做房贷，大部分投资者都是用现金投资。 要成功跟金融机构做贷款，需要符合房价，地点，收入等要求，而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外，有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过，其他国家就没见过。 PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。 这样做不需要卖楼，可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌，投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期，2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。 日本房产按揭贷款计划 PropCap提供日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan），针对海外买家对日本楼按揭需求，减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响，让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现（Refinance），亦设新楼贷款。 此产品主要协助客户进行日本房产贷款，客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。 只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼，不论是做物业按揭或现楼现金套现，PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产，而贷款由房产价格1000万日元起，视具体情况可以再作商讨，受理楼龄超过三十年的房产。 PropCap的日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan）利率为6%，视具体情况而定，按揭年期可短至1至2年（注意这是可更新的，记得先向PropCap查询清楚），设每6个月还款周期，手续费为贷款额的2%，如是香港或日本公司名义申请，均可受理。 还有“还息不还本”还款计划，贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币，提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。 想了解更多这个计划如何帮你买日本楼？不妨联络PropCap客服微信。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
