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投资伦敦房产必读：三种常见投资方式优劣对比
伦敦房产因环境优美、社会治安良好、投资回报率高而备受全世界投资者青睐。近十年来，来自海外特别是亚洲、中东和俄罗斯的房产投资者争相涌入，为此，自2012年起带动了伦敦房价逐步上涨，涨势一直延续至今。下面，居外网将为大家盘点投资伦敦房产三种常见的方式。 一、坐等房产升值 即在英国买房后自住或空闲，并不靠赚取租金或扩建、翻新，待增值后出售，来主动创造高额投资回报，而是通过等待整个房产市场的大气候上行来带动个体房产的升值。这一方式之所以比较“被动”，不仅是因为投资人在购房后没有或极少主动采取措施以提升投资回报率。 居外分析：由于英国各地区的房市自身升值潜力差别很大，直接影响房产的投资回报率。因此，在投资前需做好充足的考察工作。这类投资方式比较适合资金充足、没有太多精力打理的投资者。 二、出租获利 是指投资者购买房产后采用出租的方式收回成本并赚取利润。在计划周详、操作得力、对出租房产和租户的管理得当的前提下，这一方式的投资回报率相对持久而稳定。同时，投资者在未来还可以将该处房产用为自住或是做其他考虑，属于长期低风险投资。 对于初到英国想从事房产投资的朋友，和那些只做海外房产投资而人不在英国居住的朋友，您可以在买房后将房产委托给经纪人公司或房产中介管理。 居外分析：这种投资方式风险较少，能定期获得稳定的租金收入，是最适合普通投资者的一种投资方式。到热门的租房区域买房与找一家稳妥、放心的物业管理公司是两大要点。 三、目的明确，主动出击 这类投资方式是指投资目的相对明确，买进卖出比较迅速。在各个环节策划、操控得当的情况下，能获得最高的投资回报率。购买这类房产时学问较深，房产的来源除了开发商和中介公司，很多投资人还采用买方经纪人、房源采购公司、房产拍卖会、私人关系网络，甚至到自己感兴趣的街区挨家挨户发“房产求购信”。这些做法的目的都是为了能够拿到最低的出售价格。 一般情况下，由于这些做法在交易过程中只通过律师，不通过普通意义上的房产中介，也就是说卖方省去了交给房产中介的费用，他们相对来说愿意把售价压低一点，把一部分利让给买方。结果是，我们经常会看到买方虽然需要支付给以上机构服务费用，然而成交价加上服务费仍然低于房产的市场价。 这种投资方式的另一个重要特点是，房产多为别墅类二手房，内部比较破旧，常伴有扩建、改建、翻新的余地。正是这样的房产，才有可能通过扩建、改建、翻新和装修为达到大幅度升值。这种投资方式在英国非常多见，已经被老百姓接受和认可。近来，为了刺激英国建筑业的发展，英国政府还放宽了房屋扩建和改建的申请制度，使得更多的这类申请较容易地获得批准。 举例来说，一位客户所购伦敦二手别墅价格为 60 万英镑，现有 3 个卧室。客户又投资8 万英镑将现有房顶改建为一件卧室和一个卫生间。整个改建工程 3个月完成，之后立即重新上市销售，并在上市后的第一个星期就有买主愿意出75万英镑的价格购买。若不计其他小额费用，这处房产的投资回报率为10.29%，且历时仅为几个月。 居外分析：第三种投资方式能获得最高的投资回报率，但需要投资者对当地房市极为了解、且有足够的人脉资源才能操作，比较适合有经验的、有充足资源的投资者。
英国买房常见问题Q&A
1、在英国买房用不用出示相关文件证明财产来源？ 这不是必要的。但是在英国，所有的执照律师都必须按照法律确保他们的客户未通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须“了解他们的客户”，确保私人买主的合法身份，并审查他们的公司章程和经营状况。私人购买者同时需要出示带有永久居留地址的银行对账单。律师也可能会问及购买房产的财产的来源。如果在交易的任何阶段财产来源的合法性遭到质疑，律师都有义务通知相关法律主管机关。否则，他们将可能被吊销律师执照，甚至承担法律刑事责任。 2.在英国购买房地产，用不用拥有一个英国的银行账户？ 如果是现金购买房产，就不需要。只有当涉及到按揭贷款购房的时候，购买者才需要有一个英国的银行账户。 3、在伦敦购买古老的“受保护建筑物”有什么优缺点？ 有投资者起初担心位于伦敦的一些有历史的古老建筑物，担心它们的结构安全没有保障，因此只倾向于那些新型公寓。其实，英国政府对他们建筑遗产的保护极为谨慎，他们总是更倾向于对旧房子的翻新整修、而不愿把他们推翻再建造新的建筑。同时，也有投资者担心历史长久的住房没有足够的停车空间。实际上来到英国您就会发现，这里高度发达的公共交通根本用不上私家车。另外，伦敦市政府推出进入市中心要交“交通拥挤费”的政策也鼓励了人们尽量使用公共交通和出租车。古老的受保护建筑物恰恰代表了这个城市的历史、性格和它独有的魅力。站在房产价值和投资的角度，受保护建筑物往往都有较高的市场价值，同时提供相对较大的升值空间。 4、在伦敦购房后，其水、电、煤气的费用是多少？ 很显然，这和住在房产内的人数和日常使用这些资源的习惯都有关。在这里给出一个例子，这是一个典型拥有三个卧室的四口之家的日常消费： 煤气--30-60英镑每月 电--30-60英镑每月 水--200-400镑一年 财产保险--30英镑（或以上）每月 互联网（ADSL）--12英镑每月 电话--12英镑每月基本租金+通话费用 电视执照（强制性）--130英镑一年 卫星/有线电视--15英镑每月，打包服务 此外还有市政物业税（各地高低不等） 6. 非英国籍人士能否购买英国物业？ 可以。英国政府对购买者既没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。 7. 在中国可否对英国房产进行买卖或出租？ 可以。99％的英国房产买卖通常需通过律师办理交接及相关手续。投资者可选择在中国委托律师，也可亲自前往英国委托律师办理买卖手续。关于租赁，投资者可自行选择房产持牌中介代理出租和管理。 8. 购买英国物业可以移民到英国吗？ 目前英国的移民申请手续是通过计分制来完成的。英国移民局不会只因为非英国籍人士在英国购置房产而给予签证或批准入籍移民。但是在签证／移民的申请表中，申请人需向移民局提供本人的居住情况，其中包括是否有购入房产等。购入英国房产将有助于向移民局证明申请人对于英国的居住意愿，经济实力，以及移民后无需向英国政府申请政府救济房等，从而对签证，永居及入籍的批准起帮助作用。个人购入英国房产并进行出租，其出租收入可作为个人收入，获得移民计分制申请的分数。
在英国买房是否可以移民英国？
目前移民英国需通过特定的移民项目实现，购买英国房产不能直接实现移民。不过购买英国房产有助于移民后证明您的居住意愿。 此外，尽管英国的移民政策已大幅收紧，新的英国联合政府对于投资移民还是持开放态度。新的投资移民从2011年4月开始实施，根据新的规定，海外移民如果在英国投资1000万英镑，只需要两年就可拿到永久居留权（绿卡），而投资500万英镑的人，则可在3年后获得永久居留资格。 而在欧洲其他国家如葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等经济稍差的国家，则实行“买房移民”政策，即购买对应总额（最少的是希腊25万欧元，葡萄牙、西班牙都是50万欧元）的房产后，即可获得该国永久居留权。
国内买家到英国该如何办理签证？
中国公民持中国大陆护照赴英需要办理英国签证。英国在北京，武汉，沈阳，济南，重庆，福州，成都，上海，杭州，南京，广州 和深圳都设有领使馆，投资者可到就近的城市的英国使领馆办理所需签证。 持中国香港特区护照的公民享有6个月内非工作性质免签入境待遇（包括赴英留学）；而如果赴英时间超过6个月，则同样需要办理英国签证。这里要强调具体签证要求随个案情况的不同略有差别。 英国移民法中描述的英国签证的划分详细，明目繁多，这里仅挑选涉及中国公民的典型的签证类型列举如下，申请者须根据个人具体情况申请相应类别的签证。 签证类别： 访问签证 学生签证 工作签证 特殊人才签证 企业家签证 投资签证 其他 Tier 1签证 二类技术签证 探亲签证 英国永居 1、访问签证（general visitor）： 针对对英进行短期访问的申请者（签证有效期一般少于6个月），访问目的多为旅游及探亲，而并非学习工作。申请人需要准备材料以证明申请者拥有足够的资金，不需要在英国从事有偿工作即可支持在英期间的所有花费，及往返旅程的费用。英国边境管理局在其网站上详细列出了此类签证申请所需提供的文件。连同这些文件，申请者向签证中心递交填写好的访问签证 申请表 （VAF-1A）即可。访问签证申请表可以在线或者手写填写完成。 如上所述，英国在北京，武汉，沈阳，济南，重庆，福州，成都，上海，杭州，南京，广州 和深圳都设有领使馆，申请者可到就近的城市的英国使领馆办理所需签证。签证所需时间通常不会长于3周，申请者可在行程开始前3个月内向领使馆申请。 如果您作为旅行团的成员（一般5人以上的团），经由通过认证的旅行社组织来英旅游访问，在英停留时间不超过30天。您的签证则可以委托旅行社全权办理，通过这种方式来英国也更方便快捷。 如果需要经常来英，您可以申请多次入境签证。 2、学生签证： 对于年满18岁，且赴英目的为参加课程学习的申请者可以申请‘Tier 4’ 学生签证。签证有效期取决于所学课程长短。申请者除了学校录取通知书外，还需提供资金存款证明等材料，以确保申请者有足够经济实力支持其在英期间的学习。6个月以上的学生签证允许在英合法工作。学期间工作每周不允许超过20个小时，假期及节假日不受限制。这也是吸引外国学生来英国留学的亮点之一，课余时间的有偿工作不但可以增加收入，而且为留学生练习英语，熟悉当地文化提供了很好的途径。 对于未满18岁来英国学习的留学生，例如那些来英就读私立中学的小留学生，应该申请未成年学生签证 （Tier 4 (child) visa）. 申请程序与前面提到的Tier 4 签证类似。最大区别是还需证明小留学生在英国期间享有充分的监护。16岁以下的小留学生在英国完成学业后， 还可以多停留4个月，即他们在英时间最长可达6年。16岁以上的留学生在英最长可停留3年（停留时间可以根据具体情况的改变而延长，例如小留学生准备继续升读大学，就可以重新申请Tier 4学生签证）。但不同于普通学生签证的是小留学生在英学习期间不允许工作。 以上的介绍主要针对在英长期求学的申请人。对于准备在英国进行短期学习的申请者，例如那些在正式课程开始前来英国学习语言的申请人，应该申请学生访问签证 （Tier 4：student visitor’ visa）。申请时需提供学校录取通知书、资金存款证明等材料。此类签证一般为6个月到11个月， 签证持有者不允许在英工作。 3、工作签证： 工作签证针对那些对能够对英国经济发展做出贡献的，有特殊技能且经验丰富的申请者。 除特例，申请工作签证前必须先通过雇主取得工作许可证(Work Permit)（最长期限为五年）。英国目前与新西兰，澳大利亚一样，对工作签证实行积分制。 英国政府已经表示，为吸引高素质的外籍人才和富有人士来英，英国正不断扩充其签证范围，这类签证属于 Tier 1类签证。其中包括特殊人才（Exceptional Talent）类签证，企业家（Entrepreneur）类签证和 投资（investor）类签证。这些类别的签证为中国的专业人士，投资者和商界人士开启了来英国的新窗口。 4、特殊人才签证： 特殊人才签证（Tier 1：Exceptional Talent）是面向那些在其从事的科学界或艺术界里被公认为领域带头人的人群，申请人必须经过相应权威机构例如英国皇家工程学院等的认可 。此签证类别的签发额度是相当有限的，每年只有1000个限额。 5、企业家签证（Tier 1：Entrepreneur）： 企业家签证针对有意在英国投资，从事商业活动的申请人。此类签证实行积分制，总积分达到95分的申请者可以申请此类签证。获取积分的途径各异，例如申请人如能证明其在英投资总额达到20万英镑（2百万人民币）可得积分25分；申请人如果愿意用这 20万英镑（2百万人民币） 投资于英国的金融机构，如银行可再得25分；证明这20万英镑（2百万人民币）可以由其在英国自由支配，再加25分。另外，证明投资人的英语水平达标可加10分， 证明有足够的资金担保其在英国期间的生活费再加10分。 企业家签证长度一般为3年零4个月。持此签证入境英国6个月后，需在英税务机关登记注册为个体企业主，或者是一个新企业/现有企业的所有人。这类签证可以延期，签证的延期也是通过积分制进行。申请人需要出示证明，证明在英的投资金额数目，证明申请人已经是英国个体企业主或企业所有人，并证明申请人的企业为英国当地创造了2个以上的工作机会。同时，这类签证的持有人，如能证明其所有的企业为英国当地创造了10个以上的工作机会，或过去3年间企业创利达到500万英磅（5千万人民币）以上，那么签证持有人在英国满3年后即可申请永居。如不能达到以上标准，则签证持有人在英满5年后可申请永久居留权。 6、投资签证（Tier 1 Investor）： 投资签证适合拥有个人资产（含贷款）1 0 0万镑以上，有意向英国政府发行的债券、英国的注册企业和信托基金投资7 5 万英镑以上的申请者。签证长度一般为3年4个月，申请者不用出示英语水平的证明，也不用出示足够生活资金来源的证明。 持此签证的入境者可能在抵达英国3个月内，受到出境限制。 在这个3个月中， 必须在英国政府债券、英国注册企业和信托基金至少投资75万英镑（750万元）。而 剩余的钱， 投资者可以任意支配，例如投资房地产。 英国内政部于2011年4月6日大幅放宽了对海外投资者来英移民、定居的限制。根据投资的不同金额数量，高资产净值投资者在2，3 或5年后获得永久居住权（例如投资100万英镑的中国公民最长只需要5年后即可获得永久居留权）。 7、其他Tier 1签证类型： 一类技术签证（Tier 1）还包括其它两种类型，可能会受到中国申请者的青睐。 A）多数中国留学生在英国院校毕业后，一般会选择在英国工作一段时间，以积累工作经验。在2012年4月之前，留学生可以通过直接申请 PSW签证（Post-Study-Work）的方式在毕业后获得两年的留英时间。在2012年4月之后， 签证延期寻找工作的时间缩短到4个月。对于已经毕业并且找到工作的留学生，要通过申请 二类技术签证（Tier2）继续在英国工作。 B）英国每年还有一定限额的 一类技术签证 签发给特殊类型的技工，例如作家和艺术家。 其他工作签证类型：二类技术签证（Tier 2 General） 二类技术签证一般签发给可以填补英国本土注册公司岗位职务空缺的非欧盟国家的申请人。此类签证采取积分制，申请者需按照计分标准达到70分。 如果申请人受聘于一家英国注册公司，填补了英国本土劳工无法担当的岗位空缺；或者申请人所受聘的工作年薪超过15万英镑（1百50万人民币）；又或者申请人从PSW(Post-Study-Work)签证转成二类技术签证等等，只要满足上诉任何一项，就可以获得50分。另外，通过英语水平测试合格的加10分，如果申请人可以证明有足够的资金确保其在英国期间的生活费再加10分。 8、探亲签证： 一般情况下，如果您持有英国签证（前面提到的任何签证类型）或英国护照， 您即可邀请您的家庭成员来英国 探亲访问。受邀者既可以以您的家庭成员的身份申请签证，也可以根据自身情况而单独申请，如，夫妻双方都可以单独申请Tier 2工作签证。 9、英国永居： 以上所述的任何一种签证类型持有人在英国逗留一段时间后皆可以申请英国永居身份。申请永居所需时间的长短由申请人所持有的签证类型所决定。例如，前面提到的投资签证（tier1:invester）。 根据投资金额和方式的不同，申请永居的时间分别是在英国居住满2年，3年或5年以后。多数情况下，在英国居住满5年后，即可和家人一起申请永居身份。在获得永居身份一年后根据本人意愿可决定是否要加入英国国籍。获得永居身份后申请英国国籍的标准并不高，例如申请人只需年满18周岁，心智健全，并对英国文化生活有足够的认知即可申请。 中国不承认双重国籍，所以在成为英国公民之后，就不能保留中国国籍。因此，一部分中国人选择只申请永居身份，而不继续申请加入英籍。一旦入英籍后，回中国还需要办理中国签证。 如果您需要更多有关英国移民的详细信息，我们可以帮您与专业的移民手续办理机构取得联系。对于那些需要办理来英签证的客户，您可以咨询中国国内的签证服务中心，或访问英国驻华领事馆网站签证页 http://ukinchina.fco.gov.uk/zh/visiting-the-uk/visas 以获取更多信息。 本文根据英国金鼎置业资料整理而成，在此表示感谢！
在新加坡购买期房的流程图解
要查看完整的期房购买流程，请点击大图 要查看在新加坡购买现房的流程图，请点击
在英国买房必读常识：英国邮区划分图
大家在英国买房时，首要的事情就了解当地的区域、地理划分。与国内不同的是，在英国通常以邮区编号（Postcode）来区分区域，如大家熟知的伦敦黄金地段威斯敏斯特（Westminster）、切尔西（Chealsea）、梅费尔（Mayfair）对应的邮区编码是SW1、SW3、W1 。到底这是根据什么原则来划分的呢，居外将为大家一一讲解。 一、英国邮区编号的规律 大体来讲是开头的字幕代表城市缩写或地区方向，有两组编码构成，比如G1 9XT，G1是第一部分，G代表格拉斯哥，是城市缩写，9XT是第二部分，为了让邮局更方便的找到地址，专门编制的地域号，通常很多户都会享用一个邮编，但是门牌号码不同。 二、伦敦各区域邮区编号大全 咱们先从伦敦的邮编规律说起吧！很简单，一讲就明白。 上图是伦敦的邮编分布图，E代表East（东），SE代表South East（东南），SW代表South West（西南），W代表West（西），NW代表North West（西北），N代表North（北），WC代表West Central（中心西），EC代表East Central（中心东）。举例说明：如果有人说他家邮编是NW3 4ST，那么他住的就是North West地区，3号就是具体在NW的哪个地方。 外伦敦呢，就不按方向取决邮编的第一部分了，而是城市缩写： AB – Aberdeen， AL – St Albans B – Birmingham BA – Bath BD – Bradford BH – Bournemouth BN – Brighton BS – Bristol BT – Belfast CB – Cambridge CR – Croydon DD – Dundee DE – Derby DH – Durham • LS Leeds • LU Luton • M Manchester • ME Medway • MK Milton Keynes • ML Motherwell • N London N • NE Newcastle Upon Tyne • NG Nottingham • NN Northampton • NP Newport • NR Norwich • NW London NW • OL Oldham • OX Oxford • PA Paisley • PE Peterborough • PH Perth • PL Plymouth • PO Portsmouth • PR Preston • RG Reading • RH Redhill • RM Romford • S Sheffield • SA Swansea • SE London SE • SG Stevenage • SK Stockport • SL Slough • SM Sutton • SN Swindon • SO Southampton • SP Salisbury • SR Sunderland • SS Southend on Sea • ST Stoke on Trent • SW London SW • SY Shrewsbury • TA Taunton • TD Galashiels • TF Telford • TN Tonbridge • TQ Torquay • TR Truro • TS Cleveland • TW Twickenham • UB Southall • W London W • WA Warrington • WC London WC • WD Watford • WF Wakefield • WN Wigan • WR Worcester • WS Walsall • WV Wolverhampton • YO York • ZE Lerwick
投资英国养老房产的利与弊
所谓养老房，是针对特性的人口群体，通常来说以年龄在55岁以上的退休人员为主，供他们退休后生活居住的房产类型。该类型的住宅需要特殊的开发以迎合这部分年龄段业主的需求。虽然养老房并不一定适合每个退休老人，但对投资者来说的确具有很大的发展潜力。本期我就为各位读者全面解析一下在英国投资养老房产时的优势和劣势。 投资养老社区的优势 理想的生活地点 首先需要考虑的重要因素是气候。大部分养老社区都分布于气候温暖的地区，例如多赛特（Dorset）和索利哈尔（Solihull）。怡人的气候本身也是非常吸引人的卖点。除了投资，还可以在这些地方享受阳光。 此外，除了气候温和，养老社区通常还临近城市和大学校区。这不仅意味着社区周边的生活配套设施完善，还表明该社区有能力为老年人提供高质量的健康护理服务。为了受惠于优质的医疗保障，优质的老年社区通常都紧邻NHS系统的医院。 市场需求大 在庞大的婴儿潮时期出生的人现已进入退休年龄并且都需要一个地方来让他们安享晚年时光。除了这一因素，平均人口寿命的延长也增加了养老社区的需求。对于老年人来说，养老社区是他们安定下来，享受退休生活的最优选择。 日常维护 如果购买或者租住一个养老社区，每月的费用通常会涵盖房屋的维护费用。虽然每个社区都有不同，但这些费用将会覆盖从家政服务到外部园艺工程等方方面面。 目标市场 如果投资一个养老社区，投资者需要锁定一个非常具体的目标市场。因为大部分的养老社区都对居民的年龄加以要求，需要在55岁以上。当在投资项目时，首先需要了解自己的目标客户是谁，并提出一个恰当的方案以吸引这部分人群。 设施便利 养老社区通常会配有很多生活设施。从运动设施，培训课程到娱乐活动，在养老社区居住，业余生活总可以丰富多彩。 环境安静 很多养老社区都是封闭的不允许外部车辆随意进入。此外，每一户最多居住1~2人，因此社区环境十分安静。 磨损少 由于每个房产内一般只居住1~2人，也没有儿童，因此房屋的损耗程度较小。 投资养老社区的劣势 支付月费 虽然有些社区并不要求付月费，但大部分养老社区有要求业主按月缴纳一定费用。针对不同的社区，费用也不尽相同，但是像水电费、院子维修以及家政管理等费用是每个社区都需要付的。作为房东，无论是否有人租用自己的房产，都需要支付这部分费用。 利基市场 如果选择购买养老房进行投资，自己的潜在租客将受到限制，因为租客必须满足55岁以上的年龄条件，这样就将很多人排除在可选范围内。 房产属性限制 并不是每个社区都会有养老房产，就文章前指出的，养老社区通常会分布在特定的区域。此外，在市场中可供选择的投资产品也较为有限，通常是单独的家庭房或单人公寓。 最后建议投资客们，不论投资哪一种类的房产，都需要多方面的考虑或是做一些市场调研，以免“投资不成蚀把米”。 范慧勇专栏全集： 范慧勇解读英国房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件h.fan@ukpropertyweekly.com与范慧勇零距离交流。
葡萄牙买房移民的绿卡和入籍问题详解
1、 申请成功后，是否能马上拿到绿卡？如果不是，如何获取绿卡？ 葡萄牙买房移民申请成功后，不会马上拿到绿卡，而是会先获得有效期为1年的居留卡，满1年后可申请续期，续期的居留卡有效期为两年。在葡萄牙保持投资满5年后，就可以申请永久居留。 获得居留要满足居住要求，第一年必须在葡萄牙呆满7天，第二年和第三年必须呆满14天，第四年和第五年必须呆满14天。 2、 申请成功后的绿卡有效期多久，如何办理入籍？ 葡萄牙的永居证有效期为5年，期间每两年登陆一次即可，无资产或移民监要求。 获得葡萄牙永居权一年后，就可以申请入籍。入籍要求为：持有居留卡满6年；每年住满7天；无犯罪记录；生活保障金（6000欧元/人）；葡萄牙语语言成绩（A2水平，大概100 学时；如果可以用葡萄牙语面谈，可不提供。子女如果在葡萄牙就读，在读证明等同于语言成绩。） 申请葡萄牙国籍的必要材料包括：出生公证，无犯罪公证，以及语言能力证明。还须提交一份申请书，如果是由他人代理申请各项事务，还必须提交相关的委托书。 移民葡萄牙的整个国籍申请的过程简洁明了，国家登记处承诺在接受申请后30个工作日内进行个案审查分析，如需申请人补交任何补充说明材料，也将在20个工作日内发出通知；材料审查完毕后，在60个工作日内进行各项登记手续，同时通知申请人，授予其葡萄牙国籍。如果申请被拒绝，登记中心有义务在30个工作日内向申请人说明拒绝申请的理由。
加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你
2014年11月，随着国际油价的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下调-0.25%）。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率，2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣，同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系，越来越多的新移民，留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此，加拿大6大主要银行迎合市场需求，制定了特殊的新移民房贷项目，留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期，我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本，享受加拿大当前历史低。 新移民房屋贷款项目 （New immigrant Home Ownership Program） 新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民，那一般符合了新移民的身份。 无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是，各大银行还是会尽职审批贷款。所以，充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。 贷款额度 按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定，首付款一般至少在35%，最多可贷款至房产总价的65%，且房屋贷款数额不能超过150万加币。 举例： 注：申请新移民购房贷款首付，需是申请人本人资产 首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行 贷款前需向银行提供首付款到位证明（如加拿大或国内银行出具的存款证明） 新移民房贷最长为30年 可申贷房屋： 一般的独立屋（Single House） 公寓（Condominium） 连体别墅（townhouse） 注：大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时，房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米；其他地区公寓申请贷款时，房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。 新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。 另外，新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产：一处是主要自住物业；另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所购买。 如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件，且位于大多伦多地区和大温哥华地区，贷款总额（包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区，总贷款额不超过175万加币。 国际留学生房贷项目（International Students Mortgage Program) 国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明，比如录取通知书， 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 贷款额度 申请时需居住在加拿大，购买房产时需提供50%或以上的首付款，最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 举例 注：最长房贷期（amortization）为25年 首付款允许学生自身存款或父母资助（父母资助需提供馈赠证明） 贷款发放15个工作日前，首付需存入加拿大主要银行（Canadian major chartered bank） 另外，国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样，但是，只可申请购买1处自住房。 留学生房贷申请要求 财务情况说明（如父母的汇款记录，如果留学生是公司股东需提供红利记录，或者在加拿大的存款证明等） 与房屋相关的收入负债率（GDSR）不超过32% 总收入负债率（TDSR）不超过40% 非居民贷款项目（Non-Immigrant Home Ownership Programme） 非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常，非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。 非居民房屋贷款申请要求 提供财务证明 房屋相关收入负债率不超过32% 总收入负债率不超过40% 现未定居加拿大 无移民身份 提供子女准读证（如果给留学子女购买） 贷款额度 房贷小于100万加币，首付在35%或以上，最高贷款比率为65% 房贷介于100~200万加币，首付至少房款总价的50%，最高贷款比率为房价的50% 举例 注：非居民房屋贷款最长贷款期为30年 非居民贷款的首付款不可为再次贷款（secondary financing) 或者是他人馈赠，非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业，购买房屋保险时会被要求包含地震这项。 【注】：以上3类房贷形式，每家加拿大银行的具体细则可能会有不同， 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能，本文信息仅供参考 附：申请加拿大房屋贷款常见术语与分类 房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和购买物业相关的每月（或每年）开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等）占其每月（或每年）总收入的比率。 总收入负债率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括购买物业需要负担的所有开支（利息，本金，地税，电暖等）及申请人其他所有负债的供款（比如信用卡，个人贷款，汽车贷款等）占其总收入的比率，通常可以按每月的开销，收入计算也可以按每年的开销，收入计算。 前文介绍的加拿大新移民房贷，国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分，享受加拿大银行提供的特殊审核手续，不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。 另外，申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款（Open Mortgage）或者是死期房屋贷款（Closed Mortgage）。 活期房屋贷款（Open Mortgage） ：一 般银行提供六个月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活，可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高，且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高于五年活期的利率。 死期房屋贷款（Closed Mortgage）：银行一般提供一年期，两年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前，如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，会受到合约影响通常需要支付罚款。 还有比较下银行的浮动利率贷款（Variable Rate Mortgage）和固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）看看哪个更合适您。 浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 基于每个银行的最优惠贷款利率（Prime）。 最优惠贷款利率（Prime）：指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。 银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率（Prime）+增加多少个百分点 ／(或者) -减少多少个百分点。合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申请人可以选择五年死期浮动贷款（Variable Rate Closed mortgage）也可以选择五年活期浮动贷款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人会混淆这两个名称，同是五年的浮动利率，五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高，因为客人可以随时付清或者转至他行，无违约金。 固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）利率在贷款合同期内不变，一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款（Fixed-rate open Mortgage），但是还是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）更常见，选择更多。多数银行提供死期：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。 五年固定死期房屋贷款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年，5年浮动利率死期房屋贷款（5 year variable rate closed mortgage）也被越来越多的客人所接受。 Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015： 从 1960年至2015年，加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%，1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录：22.75%，加拿大历史贷款最低的纪录：2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。 加拿大理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
日本有没有学区房？
终于发现日本也有学区房，当然学区房不是说重点学校附近可以划分区域入学。私立小学纯粹自由自愿报名，比起免学杂费、国家补贴伙食费的公立学校，不是钱多得冒油、来不及晒是不可能问津的。 日本小学私立占5%以下，小学生上学不允许家长接送，必须排队步行，所以这里所谓学区房的概念便是有钱交高昂学费的同时，最好在私立学校附近购房，由于私立学校选址不仅在市中心附近且大多靠近名胜古迹、较大公园，环境最佳，造成了房源奇缺贵得惊人。不是普通大众择校范围，包括一些老板也不会特意垂青。倒是医生、律师家长一来收人高且稳定，二来尝到受好的教育的甜头会更在意一些。 因为比例少，小学也择优录取，不像公立学校连智障都不能拒之门外。占95%以上的公立小学，学校确实不教多少文化知识，中午在学校吃完饭打扫教室卫生，一点钟放学、作业可有可无、可做可不做、考试不好不找家长，注重公德教育、培养动手能力、通过体育运动提高身体素质和合作精神。好在日本人没有职业歧视，小朋友的理想很多是做厨师，加上不是独生子女，不必寄所有梦想希望于一人，且子女成人经济独立，跟父母切身利益几乎没有瓜葛。小学生的任务就是玩，愉快的童年大致不会造成长大后的戾气，日本社会显得平和有礼貌，这是原因之一吧。 公立学校老师工资统一标准，不会有地区差和学校差别。所以不会发生教师因待遇或蜂拥而至或避之不及的择校。也会就近上班，儿子有个教日本史的班主任教学水平之高业界公认，因为同事关系差，得罪学生家长被“发配”来外地，倒是绝无怨言继续发挥他特长，也坚持他的较低情商 。举这个例子一是说明不能降低工资奖金作为惩戒，只能调离远的学校受些奔波，二是说明老师不会因教学水平高就抢手，日本社会更估量综合素质、道德品德。 说到我国的天价学区房，上海北京均价四到六万一平方，冠军房价20万一平米，中国人万般皆下品惟有读书高的余毒、人多竞争激烈、对独生子女极端望子成龙、开发商钻政策空子、师资力量薄弱、城乡差别、地区差距、教育经费短缺、学校升学率和教师工资奖金挂钩、家长盲目攀比不因材施教、对自己小孩的智力不做准确评估、贫富差距拉大带动学区房价格呈天文数字。 诸多原因造成学区房这样的怪胎形成，根本原因是不是教育制度?如果教育部门不设重点小学、均衡师资力量、工资待遇不与升学率挂钩，做政府能做到的，让政策改变了客观事实，家长主观观念会作潜移默化的自我调节。而如今的教育制度只会助纣为虐、逼良为娼。 取消择校原为公平竞争，结果出现了学区房，不公平的是小学入学不是考智力、择优录取，而是学区房的比家长钱多，既然学校分档次、师资不匀，学区房奇贵，穷人的教育资源更加匮乏，贫富差距不仅拉大还传代延续，如果说优胜劣汰，则更应该在非义务教育阶段体现，小学初中是普及教育，起点差别是贫富差别，取消择校，择校费的贫富差别几万块，而学区房的差距则是上百万，这样的政策岂不是加重了不公平竞争?许多一般家庭的优异孩子本来可以举债择校有个适合的平台，而天价学区房让普通人想都不敢想，而去一般的学校可能因为没有负责任的老师、正常的学习气氛，而毁了人才。
