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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买 | 马来西亚
生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。（马来西亚楼价） 仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是：工作、企业、专业、及投资；而我的四分法包括了四种房产投资策略，分别是“买”（Buy）、“卖”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。 首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。 1、提供“先租后买”配套 近年来，马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。 在此计划下，投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家，而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来，买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力，也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫，也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业，且能为业主和买家达成双赢局面。 2、结合群众的力量 房产投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动，如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。 多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，也能提供更多的担保人，从而降低借贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅物业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。 当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。 若想要更深一步用群众筹资来投资，投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资，不再是不可能任务了。 3、善用不同的名义买房 随着马来西亚法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。 这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业（LLP）混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益；而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近，也提高人民的竞争力以吸引更多投资。 这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。 查看更多居外网上的马来西亚精品房源 4、多元化投资组合 “别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。 大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅物业，但切记不要以为所有物业都是一样的，因为住宅房屋是所有物业类型当中，最基础和简单的。 此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。 5、考虑竞标法拍屋 法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。 通过这个方式买房的管道之一，就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，目前已被展延推介。 6、流动现金比资本增值重要 目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬，目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。 因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大留学条件及所需材料
加拿大是很多学生首选的留学国家，想要顺利的前往加拿大留学一定要提前了解好加拿大留学条件和申请所需材料，今天居外就给大家介绍一下加拿大留学条件! 2018去加拿大留学条件盘点： 语言成绩 去国外读大学，语言是入门栏。去加拿大留学IELTS成绩不低于6.5分或IBT成绩不低于不低于80分，读名校成绩要求更高。 学术成绩 学术成绩是指一个学生在学习过程期间的个人完整成绩，核算出平均成绩(GPA)以此来判断你这个学生的学术水平。比如所如果你是高中毕业生应提供高中三年的绝大部分个人真实成绩;对于一个本科毕业生来说，相应的应提供大学四年的成绩，而如果应届毕业生申请时提供不了最后一学期的成绩的话可以在申请受理后再补交也是可以的。 留学签证 (1)真实合理的留学计划 (2)经济能力，足够的资金是通过签证非常重要的首要条件。签证使馆将要求申请人提交十八个月甚至以上的存单、银行出具的存款证明以及一份资金来源说明并要求申请人能提供70万人民币左右的担保金：在加拿大一年的费用大约在17~20万人民币左右(已经包含食宿费、医疗保险等其他生活开支)。 社会活动 想要申请加拿大各所名校丰富的社会活动经历有利于在众多的申请者中脱颖而出。如：UBC大学的商学院就会要求学生提供社会活动经历来证明其是一个优秀的领导者。 申请文书 留学文书是出国留学申请中的重要材料。学生在申请海外名校时绝大多数的学校都要求申请人提交申请文书。这里所提交的留学文书主要以个人陈述、推荐信、个人简历及Essay短文材料等资料构成。 毕业证书或学位证书 是指高中毕业证书、大专毕业证书、本科毕业证书及学士学位证书——应届毕业生在申请时可先提交在读证明。 资金累积历史证明 至少十二个月资金累积历史的证明，我们要求如下： (1) 日期为最近两个月内的显示现有可用资金的存款证明原件; (2) 存单原件及/或存折原件; (3) 资金来源的书面说明; 其它形式资产的相关文件如股市账户、商业交易文件及房地产交易文件;若无法提供文件证明申请人也可以提供一份书面说明。 其他材料 如有些大学对硕士学位的申请者要求提供 GRE/GMAT 成绩;有些特殊专业(如艺术)需要提供作品等。
美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识
买房是很多中国人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。（美国买房首付最低多少？） 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢？ ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率？ 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；一般来说： FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验（流程参见这裡），房贷公司通常会使用最保守的model，他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。 5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424100。这是什麽意思呢？ 总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424100，黄色部分为$424100-500000；粉色部分为$500001-636149；橙色部分为$636150；红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150，这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的NOVA 为例，总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法： 打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格，包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。 重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单： 假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。 另外，小型Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年，这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有著落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷，F/J/M/B等签证一般银行不接受。
加州尔湾——离梦想最近的地方｜居外专栏
她在这个叫尔湾（Irvine）的城市毫不起眼。如果化了妆，她无疑也会成为一个人们眼中的美女。不知道是不是到加州久了，她也像很多加州的女人一样属于自然派，有妆容的时候也是淡淡的。她也不是那种霸气侧漏的女人，虽然在国内的时候，她也在500强位居高位。她甚至并没有想到美国来的，她和先生最先是移民加拿大的。他们一家三口在加拿大待了几年，又生了个老二，由于工作的原因，来到了美国。加拿大是个养老的地方，她还没有那么老。而且加拿大一年有大半年冰雪天气，只能窝在家里，对于好动的男孩子们，崇尚体育的加州可是说是天堂了。一晃一家四口在尔湾这个俨然华人城市的地方居然住了快十年了。 她的工作是和中国仍然有很多联系的，可以说是中国公司在美国的延伸吧。虽然她并不指着这份工作挣大钱，或者养家糊口，有份工作总是好的：两个孩子渐渐大了，在学校和课外活动的时候多过在家，她也需要找些成就感，所以就又和国内联系上，做了这份找钱买花戴的工作。她老公看起来好像很闲，其实家里主要进项是指着他。他们来的时候毕竟在国内稍有积蓄，借着老公是基金经理的经验，在家里买卖股票，收入颇为可观，一年交税也得交几万，在美国算得上相当中上了。除去早期置办房产，有个安居的地方，现在基本的花销就是吃饭交通水电等日常开销、孩子的教育和每年的娱乐旅游的费用了。所以，比起一些华人，他们虽然不是大富大贵，也是富裕有余；比起大多数那些寅吃卯粮的本地美国人，他们更是不知道好太多。 点击查看居外网上更多兰登湾地产的加州房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 尔湾位于南加州富裕的橙县，是个亚裔占一半以上的城市，自2016年以来也成为美国最大的亚裔城市。这里说的亚裔，所说包括华人、日裔、韩裔、越南裔等，更多的是中国人。早期以台湾和一些香港移民为主，近年来由于城市的发展，以及餐厅、日常购物的配套，已经成为以大陆移民为主体的中国人的天下了。最早她来这里，就是朋友推荐的。日常采买，华人超市里基本也是应有尽有了。不夸张的说，很多时候大概只会说中文在这里生活也可以活下去的。 不同于旧金山那样的老华人移民城市，尔湾俨然是新兴富裕华人落脚美国的首选：气候宜人，商业发达，华人购物方便，餐饮配合中国胃，科技公司林立。除了老牌的微软、谷歌，还有最大的游戏公司Blizzard、生化公司Allergan、通讯公司Verizon、芯片公司Broadcom、全球领先的航空科技公司 Parker Hannifin等。加州大学尔湾分校（UCI）也有很多亚裔留学生主攻CS （Computer Science）的，他们有很好的机会在这些公司找到好的职位，尔湾因而也被称为南硅谷。也因为接近硅谷腹地，USI也是硅谷非常喜欢招聘的学校之一。很多中国留学生也是因为这个缘故，来到这个学校留学。当然她的孩子们会怎么样，现在还不知道，不过，显然他们是很喜欢这个城市的。这个城市已经是他们的了。留学生和新移民把房价一再地抬起来。房价坚挺，也算是个好事吧。她不由得这样地想。 虽然她和先生都不是搞科技的，不过在这样一个崭新而随着热钱不断涌入的日益繁华的亚裔为主的城市，相对于橙县别的城市，他们生活得更加自在。有时候，尔湾像某个中国大城市的迷你版，有时候，它又是个典型的美国城市。它这样中西结合的混血风格让她着迷和心安。她的中国心和中国胃也暂时得到安抚。春天的周末，她也会用自己顺手腌的咸肉加大华超市新上市的春笋，烧一锅腌笃鲜，来慰籍自己的乡愁。更多的时候，匆忙的日程已经让她完全忘记自己是身处异乡。这个城市已经是她孩子的故乡了，孩子们说英文比中文利索很多。慢慢地，它也似乎已一点点成为她和她先生的故乡。心安处即故乡吧。她是这么想。 她其实并没有非离开故乡上海的理由。她和先生一直过着典型的中国白领或金领的生活。在繁忙的工作喘息之间，一个朦朦胧胧的梦想始终萦绕在她心头，而且随着年岁的增长越来越清晰，一个对于未来的想象终于导致一个移民的决定。然后不知不觉，已经漂泊在海外十多年了。她找到了梦想中的地方吗？她不知道。但她知道，她在的这个城市：安全，繁荣，文明，美丽，风情，富饶，友善。即使不是梦想，也应该是离梦想最近的地方。 由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产依靠高科技，高度注重客户的个性化要求，对新兴发展的房市了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。 责编：Zoe Chan 兰登湾地产罗文专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
拿到加拿大移民枫叶卡有什么好处？
根据加拿大移民局明文规定，对于无法满足居住时间限制的枫叶卡持有者,可以直接取消其永久居民的身份，这个居住时间限制就是我们通常所说的"移民监"，加拿大政府对移民监的相关规定是：从签发枫叶卡起每个5年内累计住满2年可以保住永久居民身份。那拿到加拿大移民枫叶卡有什么好处？ 一、拥有良好的教育条件 加拿大拥有世界上最好大学,且是教育投资占主要国家之一，作为拿到加拿大移民枫叶卡的永久居民，从小学到高中免去所有的费用,对于贫困的家庭子女,可以领取政府提供给的儿童福利金，而且大学学费比国际学生要低很多,还拥有各种奖学金和助学金等等。 二、拥有最高的生活质量 从政治和经济和福利还有环境以及风景和物价全方位来看,加拿大曾多次被评选最适合人类生存居住的城市。从经济上对于失业人员去政府申请失业保险金,并且还会进行再就业的培训，如果一直处于失业,并且银行的存款低于一定的数额,政府则会发放救济金. 三、可以获得全球通行的加拿大身份 作为属于加拿大的公民可以在世界100多个国家进行免签，并且可以申请往返美国10年期的签证。 四、拥有更多的发展空间和机会 北美市场拥有最好的资本和最完美的商品还有最先进的技术以及最全能的人才和最现代化的管理,是世界上最大的经济体.所以很多的商业企业家把进入北美市场为最终的目标.所以拥有其国民待遇则是成功的第一步. 五、拥有安全的社会治安 加拿大健全完善的法制体系，与其邻国的美国相比更加的完善，社会的稳定发展也是国民安居乐业的保障，在加拿大不存在种族歧视，也没有办事请客送礼的习俗,能为你节省了一大笔人情钱. 六、鼓励生育 如果你不想工作但又想有很多的钱的话，可以在加拿大多生几个小宝宝,因为加拿大国家幅员辽阔地广人稀，人口只有3628万人,如果你生一个小宝宝的话,加拿大政府会给你补助,多生几个的话政府给你的钱就足够你和家人的花销。
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚
“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。 产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。 此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。 所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？ 具有良好财务背景的人 你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。 这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。 这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。 年龄比你小的人 有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。 这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。 产业再融资 要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。 今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。 你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。 在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。 此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。 继续供期 简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。 其他金融机构 想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。 有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。 如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。 支付更多头期 如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。 至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心？
城市概述 英国第二大城市，人口与面积仅次于伦敦 连续3年被评为“英国最佳生活质量城市” 2018年房价中位数：公寓2万英镑 独立房20.1万英镑 随着伯明翰基础设施、商场、娱乐和住宅区的升级，这个英国第二大的城市开始崭露头角，因其可承担的房价成为伦敦的替代选择，也因此成为投资者投资英国的第二选择。本文为《南华早报》相关报道，内有居外网提供的独家数据，为此刊发全文，作为投资参考。 伦敦，伯明翰可是要赶超你了。 租房中介称，原本倾心于伦敦房市的中国香港和大陆投资者现在将投资兴趣转向英国第二大人口城市伯明翰，给该城市带来了一股投资热潮。 伯明翰位于伦敦西北部约202千米（126英里）处。全新的高级基础设施、可承担的房价以及更可观的租金收益为该城市吸引了越来越多的中国香港和大陆投资者。 低总价高租金 70%买房为投资 第一太平戴维斯香港负责人Gavin She表示，“香港购房者对伯明翰的兴趣始于两年前……此前，他们主要感兴趣的是伦敦。但这几年来，伦敦的房价越来越贵。”去年，Gavin She的团队迈出了100所伦敦的公寓。 这些购房者中的一部分人将伯明翰视为更好的租金收入来源。 他表示，“这些人只是希望拥有一栋房产并获得租金收益，因此他们会考虑伯明翰，因为伯明翰的房价区间在其可承受范围内。该城市一间公寓的价格在200万港币（约174.4万元人民币）到300万港币（约261.6万元人民币）之间。香港的公寓需要花费1,000万到1,300万港币（约872万-1,133万元人民币）。伦敦的公寓则需要700万到1,000万港币（约610万-872万元人民币）。” 伯明翰的房价也处于增长之中：英国土地注册局数据显示，今年5月，住宅房产的平均价格相比去年同期增加了6.9%，达到180,032英镑（约158.8万元人民币）。同期，伦敦住宅房产平均下跌了0.4%，达到478,853英镑（约422.3万元人民币）。 全球最大的中文海外房源门户网站居外网的总裁罗雪欣（Carrie Law）表示，今年前五个月，公司接收到的伯明翰房产询价数量同比增加了65%。该公司建立了一个网络平台，旨在向中国大陆购房者出售世界各地的房产。 她指出，“我们公司三分之二的伦敦购房者在伦敦买房是用来自己居住。但伯明翰购房者中仅有四分之一是出于这个目的购房的。”她补充表示，这反映了购房者对伯明翰作为投资市场的期待。 总部位于香港的房地产中介和开发商FMI公司面向香港人出售伯明翰“The Curve”项目下的1卧至3卧公寓。该公司的销售负责人Stanley Cheung表示，过去一年，该项目公寓的房价增长了5%左右。 他表示，“这与该城市去年4%左右的年均增长趋势相近。这些购房者中70%是出于投资购房，而其余的则主要是为其孩子在伯明翰读书而置房。” 全面升级 从工业城市到潜力之都 伯明翰是18世纪世界上第一台蒸汽机的诞生地，享有深厚的工业文化底蕴。投资者对其兴趣的增加得益于政府对老区的振兴发展，以及大公司认识到其降低办公成本的潜力。 第一太平戴维斯国际住宅部负责人马克·艾略特（Mark Elliott）表示，“一直以来，伯明翰都给人的印象都是一个惨淡的工业城市。但现在政府对其进行大规模的内部重建升级，对大型火车站及进行维修，并建设了全新的购物中心。” 艾略特补充道，“预计在基础设施、餐饮、购物、娱乐和住宅区等方面还将投入更多资金，投资金额可达数十亿英镑。” 2016年底，伯明翰市政厅颁发了一份发展蓝图，旨在对市中心14英亩的土地进行再开发，预计将建成建筑面积达30万平方米（323万平方英尺）的新建筑以及2000栋住房。该项目的投资金额约达5亿欧元。 另一增强伯明翰投资吸引力的主要原因是该城市在建的高铁项目。 这条伦敦-伯明翰高铁快线计划于2026年底建成，届时伦敦与伯明翰之间的往返时间将从81分钟大大缩短至49分钟。第二期项目计划在2033年将线路拓展至曼彻斯特，以将曼彻斯特和伯明翰的往返时间从128分钟缩短至68分钟。 高素质人口迁移 首选伯明翰 2015年，汇丰国际银行宣布在2019年年初将其英国非投资银行业务的总部从伦敦移至伯明翰。新总部将落户伯明翰市区21万平方英尺的新建筑中，可容纳2500名员工。 艾略特表示，“企业及其员工在伯明翰工作和生活的成本更易承担。”他补充表示，汇丰银行的这一举动和花旗银行在2016年将其在香港的总部从市中心移至东九龙一样，是旨在降低成本，提高员工的工作环境。 18个月前，会计和咨询公司普华永道也宣布在2019年年中落户伯明翰市中心在建中的全新One Chamberlain Square大楼，一举拿下该大楼共15万平方英尺的面积，以作为其1400名员工的工作场所，并可能另接受1000名新员工。 BBC和卫报在对英国国家统计局的数据进行分析后得出，2014年中期至2015年中期，约6000人从伦敦搬至伯明翰。2015年中期至2016年中期，这一数据增加至6400人。 这两大时期，离开伦敦而移居其他英国城市的人口中，选择伯明翰的人数最多。 艾略特表示，“对我们而言，伯明翰比曼彻斯特更具有吸引力，因为其房价要低得多……伯明翰尚未得到完全发展，而且还靠近伦敦。这个城市颇具潜力，且房价出于可承受范围内……而伦敦虽然美丽而独特，但房价却很贵。” 原文：南华早报 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国置业常见问题Q&A｜居外专栏
1. 在英国购房对海外投资者有何限制？ 英国对海外投资者没有限制，只要年满⼗⼋岁，不论国籍和签证类别，都可以在英国买房。 2. 在英国买房可以移民吗？ 不可以的。在英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作，如果您需要在移民英国事宜上进行咨询，我们可以为您推荐专业的移民律师。 3. 没有英国账户可以购房吗？ 可以。如果是现⾦购买房产，则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师，由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款，需要在英国开一个账户。（中国海外汇款的额度为每人每年5万美元） 4. 没有英国⾝份可以贷款吗？ 可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。 5. 如果人不在英国，可以买房吗？ 可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的，所有事宜皆可通过线上操作完成，无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强，允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程，并接受您的委托进行房产交易。交房后，您可以委托房产中介帮您跟进购房流程（代表您与律师及开发商保持沟通）、验房，并安排入住、出租管理等各项事宜。 6. 在英国购房需要准备哪些材料？ 1. 身份证明：护照（个人信息页彩色扫描件），身份证（正反面彩色扫描件） 2. 住址证明：最近三个月的地址证明一份（国内/外长期住址，标注全名，用于接收来往信件），包括但不限于：近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单，物管费账单等 3. 资金证明：买家本人最近三个月到一年的银行账单；根据个人资金状况会要求提交补充材料，如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等 7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗？如何汇款？ 根据目前的国家外汇管理制度，每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。 8. 购房的资金转款程序安全吗？ 英国房产市场是一个法律健全的市场，一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金（￡2000-￡10000) 要直接交给开发商，其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里，在买卖双方确定交换合同时，再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后，在完成整个交易过程后，买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记，您可以上网查询登记结果。 9. 在英国买房需不需要出示相关文件，以证明财产来源？ 这不是必要的。但是在英国，所有的律师都必须按照法律要求，确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须了解他们的客户，确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源，必要情况下，购房者需要出示资金来源证明，证明包括但不限于以下几类： 1. 工资收入证明（至少提供一种材料）：工作存款（工资、奖金）；工资单或奖金款项；雇主信；如果是自雇人士，请提供公司审计过的银行单 2. 股票投资或投资组合（至少提供一种材料）：认证过的投资或存款证明，合约和投资账户现金证明；银行单能显示投资款项；会计师出信证明 3. 物业出售（至少提供一种材料）：认证过的合约；中介出信证明；律师函 10. 在英国购房流程中，律师的职责有哪些？ 1. 尽职调查：律师会代表您展开尽职调查，与卖方律师以及地方政府部门沟通，尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素，还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素，询问地方政府及其他法律部门，例如，附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施，是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应，并证实房产获得相应的规划许可。 2. 法律文件：律师将审核对方律师拟定的合同，并进行必要的修改以保护客户利益。 3. 房产报告：拿到调查及问询结果后，律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点，并将合同一并交予您签署，报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。（此调查结果会影响贷款机构的决策） 4. 消费明细：律师还会出具缴费明细表，列清花费项目及每一项的费用，一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。 11. 在英国买房要交税吗？需要缴纳哪些税？ 是的，在英置业一共需要缴纳两种税： 买房时：在注册房产时要交印花税（SDLT） 持有房产时：如果是自住，需要交市政税（Council Tax）。市政税是根据您所住的区域而定，收费范围在每年￡1100-￡3000，学生免税。如果是出租，市政税则由租客来支付。 12. 印花税是什么？需要缴纳多少？什么时候需要缴纳？ Stamp Duty Land Tax（SDLT）又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑（自住房），15万英镑（非自住房产和土地）。在伦敦地区，如果购买的是全球首套自住房，总房价在50万英镑以下，则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内，由指定律师代表您把印花税交给税务局。 Hampstead Manor所在区域非常著名，邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程，附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型，购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限，仅有156套单元房待售。 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 13. 购房时还需交纳哪些费用？ 律师费：根据总房价而定，约在￡1500-￡3000之间，不包括20%的增值税 杂费：包括房屋调查费、房屋注册费等，约需￡1000（律师会提供详细的缴费明细） ＊在英国购置新房不需要支付任何中介费用 14. 入住时需要缴纳哪些费用？ 物业费（Service Charge）：根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。 地租（Ground Rent）：根据户型而定，一般为￡350-￡800每年 15. 交房后，如何安排房屋出租和管理？ 关于租赁管理，建议找一家能提供中英双语服务的中介，代表您安排租赁及房屋管理事宜，并且与您保持联络。根据服务内容，收费大约是每月租金的10％－12%（不包括20%的增值税）。 16. 转售房产的手续时什么，需要支付哪些费用和税金？ 在英国出售房产时，您可以亲自转售，也可以委托中介来寻找买家，但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为：中介费（房产总价的1%－1.5%）、律师费（依据售出的房价而定，通常为￡1500-￡4000）、资本利得税（Capital Gain Tax）只针对出售投资租房获得的增值收益而言，通常是净利润的18%。如出售的是自住房，则不需要缴纳资本利得税。 17. 在英国买房必须要通过中介吗？ 在英国购买一手房，您可以直接和开发商联系，也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括：推荐项目、安排看房、商议价格（争取最大折扣）、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜，交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理，不会从买方处收取任何费用，而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
2019年U.S.News世界大学排名出炉
2019年U.S.News世界大学排名新鲜出炉！至此，高等教育界的“四大排名”今年的排名任务已经完成，这是对各国大学一个“综合性”年度KPI考核。据悉，这是该机构连续第五年对全球知名大学进行排名，具体指标权重如下： 全球研究声誉 Global research reputation 12.5% 地区性研究声誉 Regional research reputation12.5% 发表论文 Publications 10% 出版书籍 Books 2.5% 学术会议 Conferences 2.5% 标准化引用影响 Normalized citation impact10% 总被引用次数 Total citations 7.5% 高频被引文献数量（在引用最多文献的前10%）Number of publications that are among the 10 percent most cited 12.5% 高频被引文献百分比（在引用最多文献的前10%）Percentage of total publications that are among the 10 percent most cited 10% 国际合作 International collaboration 5% 发表的论文中国际合作者比例（显示论文质量）Percentage of total publications with international collaboration 5% 高频被引文献数量（在各自领域被引次数最多的前1%）Number of highly cited papers that are among the top 1 percent most cited in their respective field 5% 高频被引文献百分比（在各自领域被引次数最多的前1%）Percentage of total publications that are among the top 1 percent most highly cited papers 5% 本次，U.S.News对74个国家的1250所高等学府进行了排名。排名和去年相比变化不大，哈佛、MIT依然位居冠亚军，前十依然由英美高校包揽，其中八所是美国院校，而且前九名的学校名次没有变化。 Top 100中美国院校46所，英国院校12所，中国大陆的清华大学排名第50，北京大学排名第68位。然而百强中，中国香港与中国台湾都没有院校上榜，表现最好的香港大学，第103位，国立台湾大学则排名第174。11—100排名如下： 完整排名请查看U.S.News官网。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的250万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：新浪教育 责编：Zoe Chan
我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏
随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？ 人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。 转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？ ｜如果判断自己是不是要转贷？ 如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你： 新银行的利率/产品比就银行好 不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等 如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。 负债合并，比如：还清信用卡 用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。 调整贷款还款 比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划 调整贷款结构 如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。 物业产权变更 即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整 ｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人 我们会帮你一起判断是否有转贷的必要： 物业刚成交不久 这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格 信用不高，比如有欠款等 在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品 没有收入，或收入不稳定 收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额 通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。 ｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？ 我们为大家整理了以下几点： 贷款规划 是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。 房屋价值 想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。 财务状况 你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？ 信用分数 在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。 旧银行 在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久 时间安排 我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。 ｜非居民海外客户 要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。 如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。 通过转贷同样达到减少利息还款 或选择更好的还款方式 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务 Meriton Vendor Finance到期转贷调整 责任编辑：Zoe Chan 澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
