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投资缩动工慢 楼价难大跌
上周，政府发布的官方楼市指数显示，7月份住宅楼价为301.8，比上月下跌1.2%，创下8年来的新低；2024年上半年累计跌幅达3.1%。换句话说，2月份撤销楼市调控措施对住宅市场交投的提振效果已经完全消退。 相比2021年的历史高点398.1，楼价平均下跌了24.2%，这一跌幅已超过2008年金融海啸时期的跌幅。此情此景，让人不禁要问，未来跌幅会有多大？是否会重现1997年至2003年间楼价下跌70%的历史？ 毫无疑问，撤销楼市调控措施后，住宅市场一度非常活跃。仅在3月份，一手成交量便达到了4176宗。然而，由于不少发展商面临资金压力，纷纷通过低价促销来吸引买家，不仅抢走了二手市场的客源，也迫使急售的二手业主降价应对。这种情况形成了恶性循环，价格越卖越低，甚至发展商之间也展开了价格战，进一步打击了买家的信心。 不过，如果从数据来看未来几年的供应情况，情况其实并没有那么糟糕。房屋局公布的数据显示，未来3至4年的住宅潜在供应量为10.9万伙，虽然比上一季减少了3000伙，但这仍然是历史上的第二高水平，也是连续7个季度供应量保持在10万伙以上。尽管表面上看不到乐观的迹象，因为存货仍然庞大。 但如果从动态角度分析，未来这些潜在供应量究竟是会增加还是减少呢？首先，我们可以看看可动工但尚未动工的熟地数字。这个数字在本季度已经下降至13,000伙，创下了10年来的新低，原因在于可供开发的熟地越来越少。2023年，政府及相关机构仅售出了三幅住宅用地，分别位于荃湾宝丰路、坚尼地城西宁街及启德地皮。相反，流标的项目却达到了六个。此外，在北部都会区，发展商宁愿让政府收回农地，也不愿自行发展。 进入2024年后，1月至3月，政府宣布暂停出售住宅用地；而在4月至6月期间，仅有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目和7月份的小沥源一幅小型地皮成功出售，以及粉岭北一项补地价项目完成。此外，柴湾首个私人参与居屋项目「乐建居」也以流标告终。因此，大家可以预期，未来三年这个数字将会大幅减少。 笔者大胆假设，如果每年新增的可动工熟地仅为8,000伙，那么未来三年总供应量将仅为24,000伙。在此基础上，假设未来三年售出的单位每年平均为15,000伙，三年总共售出45,000伙，那么潜在供应量将减少21,000伙，降至88,000伙，与房屋局公布的数字形成一定落差。当然，这些数字只是假设，未必完全准确，但趋势应该不会错。在当前市况下，发展商缺乏动力大力发展，因此供应会自然调节。 与1997至2003年的房地产市场相比，现今的情况有一个显著不同。当时住宅空置率从3.7%飙升至近7%，而2024年首季的住宅空置率则仅为4.1%。作为代理中介公司，尽管每月的成交量没有明显减少，但交易类型已从以买卖为主转向以租赁为主。 由此可见，整体居住需求并没有减少，问题主要出在市场信心上。美国经济数据不佳，预计9月份开始利息将会下降。一旦利息下降，投资收租将变得更有吸引力，积压的存货减少，发展商也不再需要通过大幅降价来吸引买家，置业信心便有望恢复。 笔者一向对香港的前景保持乐观，因此最近也鼓励子女抓住当前选择多、价格相对较低的机会，进行楼换楼。从两房换成三房，这是一个不错的时机！
市场兴奋退却 买货寻宝好时机
上周五，城市领先指数（ CCL ） 数值跌至144 ，逼近今年的低位143.02 ，周跌幅达1.4%，延续此前四周下跌趋势，累计跌幅1.97%。其实，自二月底“撤辣”之后的10周， CCL呈五升五跌，累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了！但在同一天内，一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括，赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房，实用面积3304呎，花园1121呎及737呎天台，呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩， 洋房实用面积4326呎，连接891呎平台， 775呎天台，及63尺花园，成交价为1.5亿，呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT，实用面积2169呎，以1.15亿售出，呎价$50,200。 其实，五月份至24号已经有9宗过亿元的成交，而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外，又会多2宗过亿成交，本月估计会有11宗成交案，比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家，大多数都是国内或东南亚买家，如果仍有重税辣招的话，成交量一定大打折扣。由此可见，辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场，截至24号共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%，情况并不太严重；大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙，占推出154间的17.5%，生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后，暂时只释放了用家的购买力，而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售，成功售出750单，同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推，即使加价也售出210个单位，而沙田珑珀山也在重推，沙田区新盘一向量少，相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后，对投资者的最大障碍已经清除，但仍未观其大量入市，高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息，笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反，租金在需求带动下，仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期，大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年，利息收益跟租金收益会很接近，相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者，第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者，由于市场萎缩及在家工作的改变，无论铺位及写字楼已经出现大量空置，回报欠佳，便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定，他们可以借住宅价格低潮时，大手向发展商购入大批单位，甚至单幢物业，打做成学生宿舍，或高级老人宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不再只买工商物业！投资组合更平衡！ 另一款新买家，可能是金融市场的基金，可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品，投资移民便合资格购买，ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家，当中有些条例可能需要配合，但只要有市场，相信政府也乐于配合，令市场出现更多买家！ 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却，但其影响却是深远的，仍然会继续影响市场，只要减息落实，市场就会有变化；大家不要对市场看得太淡，对于个别买家，相反人弃我取，别再心灰意冷，可能就是买平货的好机会！
2024年：如何准备加拿大蒙特利尔顶级私校的申请｜居外专栏
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 为什么选择加拿大私立学校？ 加拿大私立学校注重学生的全方面发展，不单单是学术成就，他们也重点关注个人发展、道德教育和全球视野，像是培养领导力和进取心。 私校聘请的都是高学历、经验丰富的教师，以确保学生在学术上能够打好基础。实行小班制教学让学生容易专心学习，并享有量身定制的学习体验。 他们也提供多种课程选择，让学生有机会探索IB、AP课程以及各种文艺、体育和科技兴趣班。 顶级私校会招什么样的学生？ 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。 那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下四点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新版买楼方程式 位置+气候+安全
一直以来，地产业内有一种流行说法！置业方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是买楼位置最重要！重复三次可见其重要性及唯一性！笔者也见到不少买家到外地置业，由于隔山买牛，都以市中心为首选，买市中心靓位置，深信物业位置的重要性，应该错不了。 最近，笔者去了美国西岸-三藩市、拉斯维加斯、盐湖城等，及澳洲几个大城市：悉尼、墨尔本、布里斯本等。发现在疫情后，大家对居住的需求，有根本性的改变，买房方程式，也需要重新思考。 其中一个普遍现象，是居家办公非常盛行，有些工作，尤其是科技行业，可以天天在家工作；即使是会计工作，也只需每周回公司工作一天，同事一起开会聚一聚；以往大家为求上班方便，近市中心的住宅往往需求特别大，不论楼价及租金都特别高，现在有了在家工作模式，可以迁往近郊也不会太麻烦！ 在澳洲，布里斯本的房价一向较低。然而，疫情后，许多澳洲人从墨尔本和悉尼迁移至此，尤其是黄金海岸地区。尽管布里斯本的居住环境优越，气候温和，一年有300天阳光普照，以前主要吸引退休人士，因为工作机会有限，难以吸引年轻人定居。但如今，这里却变得人满为患。 笔者在当地拥有物业用于出租，疫情后租金每年上涨超过10%。租客甚至主动提供高于笔者叫价的租金，希望能抢到房源。此外，疫情也加速了餐厅外卖业务的发展。以前住在郊区的人外出就餐非常不便，选择也有限；但现在，外卖完全解决了这个问题，使人们在选择居住地点时考虑的范围更广。而其中，气候是无法改变的，天气好的地方自然更受欢迎。 另外一个关注点是安全问题；当今世界右倾主义盛行，部分西方国家在维持社会秩序和安全方面表现越来越差。笔者上月已经撰文描述了在美国不同城市的经历，尤其是旧金山等大城市，过去是置业的好地方，无论位置还是气候都非常宜居，但近年来却令人望而生畏，迁出的人也越来越多。如果笔者必须离开中国居住，笔者会选择黄金海岸，而绝不会去旧金山。 刚刚上周，特朗普差点被刺杀，之后美国的分裂只会更加严重。法国的左右两派也斗得难分难解，中间派变得两面不是人。世界纷乱，小市民寻找一个安全的地方安居乐业，也是人之常情。
香港地位靠变通 须适应时代变迁
最近，国内经济状况不佳，房价下跌，从事金融业的高薪人士也面临减薪。双重打击之下，甚至有人选择了自杀，实在令人惋惜。 在当前的负面氛围下，有一种说法流传：如果拜登在2025年大选中落败，而新总统尚未上任，区域经济和金融市场可能会动荡，香港也难以幸免，可能遭受封锁，资金流动受限。因此，建议尽快出售香港的物业，将资金转移到国外以确保安全。 若美国限制香港资金自由流通，相当于对中国全面发动金融战，这将引发全球经济和贸易的连锁反应，后果难以预估。美国冻结俄罗斯美元资产的举措已让中东、印度等国家对美元体系产生警觉，若再打击香港，美元体系将面临严重倒退和破坏。这样一来，美国可能得不偿失。 笔者也理解，近年来香港的楼市大跌，消费力减弱，进出口贸易不景气，各个环节都在倒退。这使人怀疑香港是否会因此失去过去作为中间人的地位和功能，从而一蹶不振。 回想60年代，父母都在工厂里工作，那时香港以制造业为主。随着中国的改革开放，香港的许多工厂北迁，制造业逐渐衰落，香港转向贸易、金融和设计领域，服务于更大的市场。 如今，中国中产阶级大量涌现，自然会提供高质量的服务吸引港人北上消费。虽然价廉物美的竞争确实对香港的餐厅和相关商户带来冲击，但整体上却为香港人带来了更高的生活享受。 香港必须适应时代的变迁，并在角色上做出相应调整。优秀的高等教育已经成为香港的一大强项；中大、港大及科大能够吸引大量国内学生前来就读，许多毕业生留在香港发展，补充了年轻人不足的问题，减轻了香港的老龄化压力。 除此之外，香港结合了先进的西方医疗和中医诊疗，这也是其独特的优势。香港的年轻人只要能够灵活应变，利用这些优势，自然能抓住中国庞大的发展机遇。有祖国庞大的市场作为后盾，笔者对香港的未来发展依然非常乐观！
个人主义太浓烈 社会团结进步难
笔者在五月的美国之行中，除了三藩市，还在拉斯维加斯停留了一段时间。在那里和一位在当地工作的厨师朋友及其餐馆老板进行了深入交谈。 这位厨师朋友已经在拉斯维加斯工作了十年，但他认为近年来美国的安全状况堪忧。他的车曾被盗窃，家里也有两支手枪用于自卫。他表示，在美国赚够钱后，他计划回香港或大湾区退休。 与此相反，他的老板对当地的前景非常乐观，因为越来越多的中国人从三藩市或洛杉矶迁居到拉斯维加斯。此外，洛杉矶到拉斯维加斯的高铁即将动工，这让他对当地的房地产市场充满信心。 笔者查阅了一些资料，发现去年十二月，拜登总统宣布联邦政府将向两条重要的高铁项目提供US$30亿资助。第一条是长达351公里的“光明西线”（Brightline West），由美国的私营铁路公司负责建设和运营。 同一时间，拜登总统宣布提供US$30亿资助另一条是全长805公里连接三藩市和洛杉矶的高铁线路，这条项目早在2008年就开始动工，但至今已经过去了16年，却依然没有具体的完工日期。 铁路的建设往往依赖于政府的资助，因为仅靠旅客收入很多时候无法覆盖全部成本，尽管铁路却能带来巨大的界外效应。沿线土地因铁路而大幅升值，这种外部效应是显著的。 每个利益相关者都希望铁路能经过自己的土地，但却往往不愿意承担相应的建设成本。美国的文化强调个人利益，这使得处理和平衡各方利益的问题变得非常复杂和困难。 三藩市曾被视为全球最具创新力的地方之一，也曾是美国繁荣的象征。然而，疫情的打击以及最近科技行业裁员潮使得市面显得一片死寂。有美国传媒形容三藩市已经陷入了所谓的「死亡螺旋」。 此次，特意停留两天，感受一下三藩市的脉搏。与十年前相比，变化不大，只是少了一份活力。除了看到无人驾驶的Waymo车辆外，并未见到像香港那样普遍存在的扫地机器人或传菜机。商铺依然使用现金交易和利是，电车的使用比例也很低。 经济方面，消费动力不足，许多商铺倒闭，百货商店的顾客流量有限。街上主要是经济实惠的日本车型，物价高昂，一杯coffee latte售价高达8美元，加上税费和小费后约为10美元。 名牌商店的门口设有橱窗警卫，零售店铺甚至把部分商品锁起来防盗。市区的每条街道都有流浪者，特别是Tenderloin区几乎被流浪者占据。这种个人主义文化能否持续带来美国更长久的繁荣，是一个见仁见智的问题。 笔者曾访问盐湖城，这座城市是犹他州的首府和最大城市。它始建于1847年，由Brigham Young率领的摩门教徒开拓建成。超过半数的居民是摩门教信徒，因此盐湖城也被称为摩门教的中心。 盐湖城整体非常整洁有序，与三藩市形成了鲜明对比。据说摩门教的教义强调秩序，许多信徒愿意为教会和社区的利益放下个人利益。盐湖城恰好展示了这种理念的实际应用，成为一个典范。社会的进步需要在个人利益与大众利益之间找到适当的平衡！
楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信
上周，国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力（International Housing Affordability）报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首， 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数，本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然，在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼，难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子，在2008年金融海啸前夕，美国不少银行提供超过楼价100%的按揭，入息证明也很宽松。基本上，你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下，又不断上升，升值后卖楼，除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标，方程式太简单，未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区，悉尼的房价收入比为13.8倍，加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港，这些地区的税率远高于香港，个人入息税率通常从30%起，甚至高达50%，而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说，如果按税后收入来计算，悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6，而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ，远低于香港的情况。其实，新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元，与香港的价钱不遑多让；但他们有大量的廉价组屋售予普通大众，令其整体比率大幅下降！ 相反，香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同，各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外，香港有超过三分之二的业主已经没有按揭，许多是退休人士，虽然他们没有收入，但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而，这在数字上会大大提升负担比率。因此，笔者强调不要仅凭一个简单的公式，甚至只是看到文章的标题，就轻易接受其结论，需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
城市要繁荣 安全不可少
过去三周，笔者前往美国旅行，途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地，只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻！ 30年前，笔者首次来到旧金山，觉得这里气候温和，非常适合居住。唐人街规模宏大，能够满足华人的基本生活需求，饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游，感觉完全不一样。首先，出发前就收到朋友的警告，千万不要进入危险地区，晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时，亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫，而在唐人街的超级市场里，许多日常商品都被上锁。顾客若要购买，必须通知店员开锁取出，非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知，由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪，最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而，情况变本加厉，一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠，然后将赃物放上网上商店，以低价转售牟利。 首当其冲，自然是商店的商家，在无计可施的情况下，唯有关门大吉！笔者在最繁盛的商业街，也见到空置率非常高，部份街道甚至十室九空！ 由于旧金山生活容易，自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此，街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”，给居民带来了不少恐惧和担忧。结果，不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强，很少有露宿者骚扰，加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后，在这些地方不仅可以买一套房子自住，还可以再买一套或两套用于收租，生活自然就没有什么问题了。 因此，任何一个地方要繁荣，安全必不可缺。庆幸的是，香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限，其他城市的所见所闻留待下次再谈！
中央重招救楼市 置业信心可挽回
4月30日，中国召开了政治局会议，强调需要“统筹研究消化存量房屋和优化增量住房的政策措施”。这是国家最高层罕见地发文，明确表示要解决房地产问题。正当大家猜测研究结果何时会出台时，国务院副总理何立峰于上周五5月17日公布了相关结果。 具体措施包括四点，首先设立3,000亿再贷款额度，鼓励银行等金融机构借款与国有企业。以合理价格收购已建成的未出售商品房，并改为保障性住房。以60%在贷款比率推算 ，可带动5,000亿的银行资金去收购发展商手上的房屋。 这3,000亿也是国家真金白银拿出来支持房地产复苏，对重振大家的购房信心有莫大帮助；尤其是今次出招非常快 ，此次政策从提出到落实仅用了17天时间，坊间就有人估计这主意必须来自中国最高层。 既然如此，中央救市的决心已定。尽管有人认为3,000亿的金额对于超过7万亿市值的待售商品房来说只是杯水车薪，但笔者认为这只是一个引子。配合另外三项措施，可以有效带动市场的购买力。如果计划效果良好，不排除进一步追加资金的可能性。 拯救市场还有额外三招： （一）降低全国个人住房贷款的最低首付比率，首套房降至15%，第二套房降至25% （二）取消个人住房贷款利率下限，贷款利率由市场自由竞争决定 （三）下调住房公积金贷款利率0.25%，五年以上利率为2.85% 这些措施结合起来，成功传递了楼价“触底”的讯息。买家的首付和利息支出大大降低，使得购房变得更加轻松，入市更加容易。 反观香港，情况也有些相似，大量房产积压需要消化。笔者认为香港政府可能会跟随国内的步伐。一旦取消所有限制措施后，若未能达到预期效果，香港政府实际上还有很多对策可用。 例如，笔者在五月初曾建议类似于沪深港通的措施，与内地人士开通一些配额，或允许通过高才通或优才计划入境香港的人才合法调动资金来港置业，这样楼市的库存问题自然可以解决。 因此，随着中央推出重磅措施，香港官员也会大胆效法，大家不用太担心。
楼市格局变 代理要变通
今天想先跟大家讲一个故事，沙田第一城有位资深的代理A君，他是区内数一数二好生意的经纪，主力做第一城的二手买卖。 楼市撤辣后他在与一位买家跟业主签买卖合约时，业主临场反价，结果不欢而散！ A君虽然少做一单，但也无可奈何地将客人带到九龙区一个正在热卖的新盘示范单位。 结果客人一见钟情立即成交，还非常感谢A君的介绍。因为价钱差不多，由原来买40年 楼龄的旧楼，变成买新楼。而且，不但不用付佣金，经纪还有现金回赠，明言以后会再介绍更多亲朋好友予A君。 原先业主只同意支付一半的佣金，导致与买家的总佣金仅为6万多，与此相比，新盘的实际佣金收入却高达16万多，存在巨大差距。A君威胁称将会把更多的二手客户引导至新盘。 撤销限购政策后，二手房业主对于反价封盘的现象较为普遍，但实际上，急售情况并不多见。相反，对于不急于出售的业主来说，他们更倾向于维持价格或稍作调整后再封盘。 与此形成对比的是，一手房源的供应仍然十分充裕，且价格相对较低，选择范围广泛。在当前的市场形势下，这种情况不太可能改变。 仅在三月上半月，一手房交易量就已超过了2,000套，这清楚地显示了市场对于一手房的高度需求。据市场消息透露，上半个月一手房的佣金收益已接近3亿，相较去年某些月份仅为1亿左右的佣金收入，可谓收益丰厚。 因此，那些仍然专注于二手房交易的代理人可能会遭遇较大的挑战。此外，近十年来加入行业的代理人更多地专注于为居住者提供服务，而不是处理投资者或投机者的交易。 他们对于一些问题，如客户购买多个单位、如何通过有限公司购买房产来降低风险、以及应该选择哪种类型的物业等等，可能会感到一头雾水。 除了投资客，国内买家也将成为未来的主要客户群体之一。如何吸引他们？如何跟进？这是另一门学问。国内流行微信、小红书等社交媒体，与Facebook或YouTube等平台的操作方式有所不同。 作为代理人，必须紧跟时代的变化。客户来源已经改变，购房程序也在改变，不能仅局限于熟悉的小区。扩大业务范围，可能需要与其他地区的同行合作。 数字化转型的改变使得新人更容易被认可，过去成功需要多年经验，而现在新人懂得利用各种数字化平台和社交媒体，可以更轻松地脱颖而出。然 而，有经验的从业者们必须紧跟时代步伐，快速适应新环境的变化，利用新的手段，否则就会被时代淘汰。因此，他们必须加快脚步，迎头赶上，否则只会被淘汰在后头！
