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英国养老金“三大支柱”——从退休管到坟墓
作为当代资本主义的鼻祖，英国的社会保障制度最早可以追溯到1601年的《济贫法》，当时主要表现为各种济贫自助机构和教会组织的救济贫民活动。1908年，英国首次通过《养老金法案》，1942年经济学家威廉·贝弗里奇发表了《社会保险及相关服务》（即著名的贝弗利奇报告），二战以后英国逐步成为“从摇篮到坟墓”的福利国家，而养老保险体系就是福利国家的基石。 目前英国的养老金体系主要由“三支柱”构成： 第一支柱：国家养老金计划 第一支柱为国家养老金计划，主要包括对全体符合条件的纳税人提供的国家基本养老金和对雇员提供的与收入相关联的国家第二养老金，两者都采取现收现付制。根据2009年英国相关机构公布的数字，国家基本养老金计划覆盖工作年龄人口3760万人和退休人员1170万人，基本达到全民覆盖，有400万人参加国家第二养老金计划。 第二支柱的职业养老计划和第三支柱的个人养老计划统称为私人养老金计划，这两种养老保险均采取市场运作的模式，约有1580万人参加了职业养老计划，约320万人参加了个人养老计划。国家养老金仅能保证普通职工退休后的基本生活需要，更高的退休待遇主要依靠私人养老金来满足。 国家养老金本着社会福利的普遍性和公平性原则，资金分配向中低收入者倾斜，发挥着社会收入“二次分配”的功能，充分体现出政府在现代社会保障制度中的责任。国家基本养老金以强制性、费率统一和全民覆盖为特征。每位符合领取条件的退休人员都可得到等额的基础年金，所需资金由国家财政、雇主和雇员强制性缴费共同负担。 1.筹资方式 国家基本养老保险通过征收国民保险税的方式实现，由皇家税收总署统一征收，缴费人群面向有雇主的雇员、自营职业者和没有正式职业的自愿缴纳者等群体，实行不同的缴费规则。 2.领取养老金年龄 英国法定退休年龄为男性65岁，女性60岁。根据1995年和2007年立法规定，到2020年女性退休年龄将提高到65岁，到2046年将退休年龄统一提高到68岁。 3.计发办法 2013年度，国家基本养老金为每人每周110.15英镑。缴费年限达到30年可领取满额基本养老金，缴费年限不足30年的，领取的养老金数额相应进行差别调整。而这个年限到了2017年，将调整为35年，而不是现在的30年。也就是说，要具备领取全额政府养老金的资格，退休时间必须推迟。 如果在退休前缴纳国民保险费时间不到10年，就没有资格领政府养老金。 4.养老金调整机制 国家基本养老金计划规定统一的给付标准限额，并根据不同的缴费年限给予差别调整。在现行的制度下，养老金每年给予适当的提高。提高标准根据3个数字：英国每年的平均工资涨幅；通货膨胀率；或者是2.5％。这三个数字中哪一个最高，就按照哪个标准调整养老金标准。 国家第二养老金是国家提供的与收入相关联的一项国家基本养老金附加额。 为应对日益严峻的收入不平等问题,布莱尔政府在2002年开始实施国家第二养老金计划，致力于为中低等收入者、特殊职业者和带有终身疾病或残疾的人提供更加优厚的补充养老保险。 对于普通收入者，国家基本养老金和国家第二养老金形成的第一支柱的最高替代率在35%左右。作为一个完整的老、遗、残制度体系，英国国家养老金制度还包括支付某些丧偶者的丧亲福利金，以及一些不与养老保险缴费条件挂钩，由政府税收支出的补贴，如养老金补贴、对伤残者及看护者的相关津贴、冬季燃气费补助等等。 英国政府周一（1月14日）宣布数十年来最大规模的养老金制度改革计划，简化政府养老金（State Pension）制度。 新的养老金制度取消了现有的基本养老金（Basic State Pension）、辅助养老金（Second State Pension）等类别，而是合并成一笔数额统一的政府养老金，每周144英镑。 新的制度将从2017年4月开始实施。 第二支柱：置业养老金计划 第二支柱的职业养老金计划。由于第一支柱的国家基本养老金替代率较低，仅能保证员工退休后的基本生活需要或者说最低生活需要，大部分人退休后的主要收入来源于第二支柱的职业养老金。“2008 养老金法案”以法律形式确立了个人养老金体系的具体改革措施，该法案规定第二支柱职业养老金自2012年10 月起成为更具强制性的职业年金，所有年收入7475英镑以上、年龄在22岁到法定退休年龄之间、没有参加任何职业养老计划的都将“自动加入”职业养老金计划，届时雇主将缴纳雇员工资的3%，雇员本人缴纳4%，政府以税收让利的形式计入1%，合计8%的缴费注入雇员的个人账户，组成养老金的第二支柱。2012年之前职业养老金计划有待遇确定型、缴费确定型和二者混合型三种计划类型，“2008 养老金法案”于2012 年开始实施之后，所有新雇员都只能选择参加缴费确定型计划。职业养老金计划积累的资金主要投资于以股票为主的资本市场。英国职业养老金参与者占全部人口的45%左右，目前职业年金的平均替代率约为50%左右，已经成为英国养老金体系中最重要的组成部分。 第三支柱：个人养老金计划 第三支柱的个人养老金计划。包括私人养老金、养老储蓄和个人寿险等。私人养老金主要面向众多中小企业，包括大量个体工商业者、自雇人士和非常规就业者，个人可以自愿选择是否加入个人养老金计划，并且待遇水平与个人缴费相关联，体现多缴多得的原则。目前私人养老金存在的主要问题是，高昂的管理成本和销售佣金严重打击了雇员的积极性，也背离了政府推出私人养老金计划旨在提高养老金计划覆盖率的初衷。目前私人养老金每年的管理费率为基金市值的0.8%－1.5%，以1.5%计，40 年的私人养老金供款之后仅管理费就将占基金总市值的30%以上。
阿德莱德：澳洲人自选的最宜居城市
由澳洲房地产委员会进行的全国《我的城市：人民裁决》（My City: The People's Verdict）调查显示，阿德莱德（Adelaide）连续第3年被评为澳洲最宜居城市，因为这里的人们买得起房、生活质量好，而且城市环境干净。在总分100分的宜居分数中，阿德莱德获得63.6分。这次调查由600名当地人对他们所在城市的17个方面进行打分。 就全国来看，共有5842人参与调查，阿德莱德的分数领先于堪培拉、候巴特、纽卡素和吉隆，其他主要首府城市的排名是，布里斯班（第6）、墨尔本（第7）、柏斯（第8）、悉尼（第9）和达尔文（第10）。 阿德莱德市长韦德里（Jay Weatherill）称，阿德莱德该为自己的成就自豪，并立志成为“世界上最好的小城市之一”。 调查询问了参与者对他们所在城市各个方面的看法，其中包括干净度、安全性、医疗和公共交通等。 布里斯班的居民认为他们的城市生活成本适中、天气好、干净而且不受污染，但觉得它的就业、经济机遇、文化娱乐和市容设计较差。 墨尔本自2011年起，排名下降了三位，但在文化娱乐方面的得分依然很高，市民认为它的市容设计吸引人，而且各种族人们相处融洽，不过觉得它的气候、交通和安全性不佳。 悉尼倒数第二，市民认为他们的城市生活成本太高、环境有污染、交通拥挤，但它在就业机会、气候和文化现象方面得分较高。 柏斯的干净度、气候和就业机会都比较好，但在文化现象、可负担性和住房方面较差。 各主要城市排名： 阿德莱德 堪培拉 候巴特 纽卡素 吉隆 布里斯班 墨尔本 柏斯 悉尼 达尔文
投资伦敦房产必读：三种常见投资方式优劣对比
伦敦房产因环境优美、社会治安良好、投资回报率高而备受全世界投资者青睐。近十年来，来自海外特别是亚洲、中东和俄罗斯的房产投资者争相涌入，为此，自2012年起带动了伦敦房价逐步上涨，涨势一直延续至今。下面，居外网将为大家盘点投资伦敦房产三种常见的方式。 一、坐等房产升值 即在英国买房后自住或空闲，并不靠赚取租金或扩建、翻新，待增值后出售，来主动创造高额投资回报，而是通过等待整个房产市场的大气候上行来带动个体房产的升值。这一方式之所以比较“被动”，不仅是因为投资人在购房后没有或极少主动采取措施以提升投资回报率。 居外分析：由于英国各地区的房市自身升值潜力差别很大，直接影响房产的投资回报率。因此，在投资前需做好充足的考察工作。这类投资方式比较适合资金充足、没有太多精力打理的投资者。 二、出租获利 是指投资者购买房产后采用出租的方式收回成本并赚取利润。在计划周详、操作得力、对出租房产和租户的管理得当的前提下，这一方式的投资回报率相对持久而稳定。同时，投资者在未来还可以将该处房产用为自住或是做其他考虑，属于长期低风险投资。 对于初到英国想从事房产投资的朋友，和那些只做海外房产投资而人不在英国居住的朋友，您可以在买房后将房产委托给经纪人公司或房产中介管理。 居外分析：这种投资方式风险较少，能定期获得稳定的租金收入，是最适合普通投资者的一种投资方式。到热门的租房区域买房与找一家稳妥、放心的物业管理公司是两大要点。 三、目的明确，主动出击 这类投资方式是指投资目的相对明确，买进卖出比较迅速。在各个环节策划、操控得当的情况下，能获得最高的投资回报率。购买这类房产时学问较深，房产的来源除了开发商和中介公司，很多投资人还采用买方经纪人、房源采购公司、房产拍卖会、私人关系网络，甚至到自己感兴趣的街区挨家挨户发“房产求购信”。这些做法的目的都是为了能够拿到最低的出售价格。 一般情况下，由于这些做法在交易过程中只通过律师，不通过普通意义上的房产中介，也就是说卖方省去了交给房产中介的费用，他们相对来说愿意把售价压低一点，把一部分利让给买方。结果是，我们经常会看到买方虽然需要支付给以上机构服务费用，然而成交价加上服务费仍然低于房产的市场价。 这种投资方式的另一个重要特点是，房产多为别墅类二手房，内部比较破旧，常伴有扩建、改建、翻新的余地。正是这样的房产，才有可能通过扩建、改建、翻新和装修为达到大幅度升值。这种投资方式在英国非常多见，已经被老百姓接受和认可。近来，为了刺激英国建筑业的发展，英国政府还放宽了房屋扩建和改建的申请制度，使得更多的这类申请较容易地获得批准。 举例来说，一位客户所购伦敦二手别墅价格为 60 万英镑，现有 3 个卧室。客户又投资8 万英镑将现有房顶改建为一件卧室和一个卫生间。整个改建工程 3个月完成，之后立即重新上市销售，并在上市后的第一个星期就有买主愿意出75万英镑的价格购买。若不计其他小额费用，这处房产的投资回报率为10.29%，且历时仅为几个月。 居外分析：第三种投资方式能获得最高的投资回报率，但需要投资者对当地房市极为了解、且有足够的人脉资源才能操作，比较适合有经验的、有充足资源的投资者。
加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你
2014年11月，随着国际油价的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下调-0.25%）。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率，2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣，同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系，越来越多的新移民，留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此，加拿大6大主要银行迎合市场需求，制定了特殊的新移民房贷项目，留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期，我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本，享受加拿大当前历史低。 新移民房屋贷款项目 （New immigrant Home Ownership Program） 新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民，那一般符合了新移民的身份。 无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是，各大银行还是会尽职审批贷款。所以，充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。 贷款额度 按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定，首付款一般至少在35%，最多可贷款至房产总价的65%，且房屋贷款数额不能超过150万加币。 举例： 注：申请新移民购房贷款首付，需是申请人本人资产 首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行 贷款前需向银行提供首付款到位证明（如加拿大或国内银行出具的存款证明） 新移民房贷最长为30年 可申贷房屋： 一般的独立屋（Single House） 公寓（Condominium） 连体别墅（townhouse） 注：大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时，房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米；其他地区公寓申请贷款时，房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。 新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。 另外，新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产：一处是主要自住物业；另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所购买。 如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件，且位于大多伦多地区和大温哥华地区，贷款总额（包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区，总贷款额不超过175万加币。 国际留学生房贷项目（International Students Mortgage Program) 国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明，比如录取通知书， 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 贷款额度 申请时需居住在加拿大，购买房产时需提供50%或以上的首付款，最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 举例 注：最长房贷期（amortization）为25年 首付款允许学生自身存款或父母资助（父母资助需提供馈赠证明） 贷款发放15个工作日前，首付需存入加拿大主要银行（Canadian major chartered bank） 另外，国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样，但是，只可申请购买1处自住房。 留学生房贷申请要求 财务情况说明（如父母的汇款记录，如果留学生是公司股东需提供红利记录，或者在加拿大的存款证明等） 与房屋相关的收入负债率（GDSR）不超过32% 总收入负债率（TDSR）不超过40% 非居民贷款项目（Non-Immigrant Home Ownership Programme） 非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常，非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。 非居民房屋贷款申请要求 提供财务证明 房屋相关收入负债率不超过32% 总收入负债率不超过40% 现未定居加拿大 无移民身份 提供子女准读证（如果给留学子女购买） 贷款额度 房贷小于100万加币，首付在35%或以上，最高贷款比率为65% 房贷介于100~200万加币，首付至少房款总价的50%，最高贷款比率为房价的50% 举例 注：非居民房屋贷款最长贷款期为30年 非居民贷款的首付款不可为再次贷款（secondary financing) 或者是他人馈赠，非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业，购买房屋保险时会被要求包含地震这项。 【注】：以上3类房贷形式，每家加拿大银行的具体细则可能会有不同， 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能，本文信息仅供参考 附：申请加拿大房屋贷款常见术语与分类 房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和购买物业相关的每月（或每年）开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等）占其每月（或每年）总收入的比率。 总收入负债率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括购买物业需要负担的所有开支（利息，本金，地税，电暖等）及申请人其他所有负债的供款（比如信用卡，个人贷款，汽车贷款等）占其总收入的比率，通常可以按每月的开销，收入计算也可以按每年的开销，收入计算。 前文介绍的加拿大新移民房贷，国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分，享受加拿大银行提供的特殊审核手续，不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。 另外，申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款（Open Mortgage）或者是死期房屋贷款（Closed Mortgage）。 活期房屋贷款（Open Mortgage） ：一 般银行提供六个月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活，可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高，且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高于五年活期的利率。 死期房屋贷款（Closed Mortgage）：银行一般提供一年期，两年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前，如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，会受到合约影响通常需要支付罚款。 还有比较下银行的浮动利率贷款（Variable Rate Mortgage）和固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）看看哪个更合适您。 浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 基于每个银行的最优惠贷款利率（Prime）。 最优惠贷款利率（Prime）：指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。 银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率（Prime）+增加多少个百分点 ／(或者) -减少多少个百分点。合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申请人可以选择五年死期浮动贷款（Variable Rate Closed mortgage）也可以选择五年活期浮动贷款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人会混淆这两个名称，同是五年的浮动利率，五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高，因为客人可以随时付清或者转至他行，无违约金。 固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）利率在贷款合同期内不变，一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款（Fixed-rate open Mortgage），但是还是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）更常见，选择更多。多数银行提供死期：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。 五年固定死期房屋贷款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年，5年浮动利率死期房屋贷款（5 year variable rate closed mortgage）也被越来越多的客人所接受。 Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015： 从 1960年至2015年，加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%，1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录：22.75%，加拿大历史贷款最低的纪录：2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。 加拿大理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
日本有没有学区房？
终于发现日本也有学区房，当然学区房不是说重点学校附近可以划分区域入学。私立小学纯粹自由自愿报名，比起免学杂费、国家补贴伙食费的公立学校，不是钱多得冒油、来不及晒是不可能问津的。 日本小学私立占5%以下，小学生上学不允许家长接送，必须排队步行，所以这里所谓学区房的概念便是有钱交高昂学费的同时，最好在私立学校附近购房，由于私立学校选址不仅在市中心附近且大多靠近名胜古迹、较大公园，环境最佳，造成了房源奇缺贵得惊人。不是普通大众择校范围，包括一些老板也不会特意垂青。倒是医生、律师家长一来收人高且稳定，二来尝到受好的教育的甜头会更在意一些。 因为比例少，小学也择优录取，不像公立学校连智障都不能拒之门外。占95%以上的公立小学，学校确实不教多少文化知识，中午在学校吃完饭打扫教室卫生，一点钟放学、作业可有可无、可做可不做、考试不好不找家长，注重公德教育、培养动手能力、通过体育运动提高身体素质和合作精神。好在日本人没有职业歧视，小朋友的理想很多是做厨师，加上不是独生子女，不必寄所有梦想希望于一人，且子女成人经济独立，跟父母切身利益几乎没有瓜葛。小学生的任务就是玩，愉快的童年大致不会造成长大后的戾气，日本社会显得平和有礼貌，这是原因之一吧。 公立学校老师工资统一标准，不会有地区差和学校差别。所以不会发生教师因待遇或蜂拥而至或避之不及的择校。也会就近上班，儿子有个教日本史的班主任教学水平之高业界公认，因为同事关系差，得罪学生家长被“发配”来外地，倒是绝无怨言继续发挥他特长，也坚持他的较低情商 。举这个例子一是说明不能降低工资奖金作为惩戒，只能调离远的学校受些奔波，二是说明老师不会因教学水平高就抢手，日本社会更估量综合素质、道德品德。 说到我国的天价学区房，上海北京均价四到六万一平方，冠军房价20万一平米，中国人万般皆下品惟有读书高的余毒、人多竞争激烈、对独生子女极端望子成龙、开发商钻政策空子、师资力量薄弱、城乡差别、地区差距、教育经费短缺、学校升学率和教师工资奖金挂钩、家长盲目攀比不因材施教、对自己小孩的智力不做准确评估、贫富差距拉大带动学区房价格呈天文数字。 诸多原因造成学区房这样的怪胎形成，根本原因是不是教育制度?如果教育部门不设重点小学、均衡师资力量、工资待遇不与升学率挂钩，做政府能做到的，让政策改变了客观事实，家长主观观念会作潜移默化的自我调节。而如今的教育制度只会助纣为虐、逼良为娼。 取消择校原为公平竞争，结果出现了学区房，不公平的是小学入学不是考智力、择优录取，而是学区房的比家长钱多，既然学校分档次、师资不匀，学区房奇贵，穷人的教育资源更加匮乏，贫富差距不仅拉大还传代延续，如果说优胜劣汰，则更应该在非义务教育阶段体现，小学初中是普及教育，起点差别是贫富差别，取消择校，择校费的贫富差别几万块，而学区房的差距则是上百万，这样的政策岂不是加重了不公平竞争?许多一般家庭的优异孩子本来可以举债择校有个适合的平台，而天价学区房让普通人想都不敢想，而去一般的学校可能因为没有负责任的老师、正常的学习气氛，而毁了人才。
悉尼买家迎实惠好时机 专家盘点房产投资好区
据Domain报道，随着拍卖清盘率大跌，悉尼有某些地区房价也出现下跌，供应增加，买家减少，看来有些买家能够在圣诞前趁机买到实惠的悉尼房产，但去哪里找这样的房子呢？最好的买卖莫过于卖家买了另一套房产，又急着在假日来临前卖出自己原有的房子来套现。查看更多悉房精品房源Hand McPhee的买家中介Gerry McPhee说，现在买家减少了，而一些卖家如果现在卖不出房子会放到2月再卖，有些卖家很心急，会赶在房市增长消亡前降价来销售，这样就买到好房产。另外一点原因是，很多卖家都急着在年末前安定好，以避免土地税。至于在哪里买，高级经济学家威尔逊（Andrew Wilson）认为，拍卖清盘率在西部和西北部降得最严重，所以那里的卖家可能会变得很紧张并调整房价。人们需做好调查，以求获得实惠价格。如果你对下北岸、内西区、东部和北滩的房产更感兴趣，那里也可能有好房产，因为当地的房产供应大增，威尔逊说。他认为莫士文（Mosman），Balmain East，Strathfield，Marrickville和Leichhardt的房产是不错的选择。Ray White主席Brian White也选择了莫士文和一些内城区，如Glebe，Darlinghurst，Woolloomooloo和Annandale。Propertybuyer的总经理哈维（Rich Harvey）说，也需考虑其他因素，如一些要建新基建的地方将是很好的投资地区，来获得房价收益——车士活（Chatswood）到宾士镇（Bankstown）的地铁线就会带旺周边房价。哈维认为，人口增长较快的地区，如Camden和Campbelltown对投资者尤其吸引，但可能未必会马上导致房价增长。据悉，在新学年到来前，学区房也很热门。拍卖房产如此多，是不是应该在拍卖前出价呢？买家中介Gerry McPhee说，不！他认为现在是买家市场，如果在拍卖前出价只会吃亏，让卖家有升价的可能。社工Janet Lewis认为Glebe将是热门地区，因为这里交通十分便利，步行即可到市中心和达令港，参观、咖啡馆、酒吧一应俱全。她在这里住了20年，非常喜欢当地，也在售出其在Rosebank街的3室房产。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
澳洲置业 悉尼四郊区今年房价增长看好
去年的房市房价增长大，但今年也有一些郊区值得买家和卖家留意。悉尼东南将建起轻轨，一些郊区的房产也会因此被带旺。随着买家越来越往外走，一些靠近海滩、市中心的郊区也会颇受青睐。Kingsford和KensingtonKingsford和Kensington都离新南威尔士大学较近，离悉尼CBD仅8公里，也有公交车前往市中心和Bondi Junction及东南郊区。去年，Kingsford的房价增长了28.3%，中价至186万澳元。Kensington房价中值为191.05万，房价增长率为6.1%。Laing + Simmons Kingsford的负责人Nicholas Efrossynis称，这两个郊区都有增长潜力，有些用户今年得到的土地估值价格几乎是上年的两倍。部分房产的土地税也会提高，这将使租金也提升。同时，他说，当地的轻轨也会带旺房价。Randwick去年，该区卖了151套独栋屋和462套公寓，房价中值为210万，今年估计还会继续延续辉煌。Belle Property Randwick的负责人Shane Vincent说，轻轨的建设将会吸引更多买家。届时人们去医院、大学都更方便了，更多人会愿意前来居住和工作。他说，该区的公寓需求将继续强盛。随着Anzac Pde被划分为高密度住宅区，住宅需求将更大。此外，当地的投资收益也很高。BotanyBotany现在已经从工业城区转变为颇受家庭欢迎的独立屋热门地区。去年，该区的独栋屋房价增长为14.8%，房价中值为120万；单元房为16.7%，中值为77万。据悉，该地离市中心仅11公里。Ray White Green Square/Botany的中介Patrick Byron称，该郊区靠近东区海滩，近年来又得到美化提升，很吸引买家。一些东区的买家也前来这里购房。邻近的郊区，Pagewood和Mascot的房价中值分别是$155万和$119万，两区都是去年悉尼东南部的房价高增长地区。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据澳洲新快网）
英国 | 伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投？12大最具投资潜力高校揭晓！
8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。 8月18日是A-Level成绩放榜日，房姐为大家分享了目前英国19个Buy to Let房产租金回报率最高的城市。虽然由于租金高投资门槛也很高，致使伦敦并没有入选这前二十，但是对于资金比较充裕或者有英伦情节的投资者来说，来伦敦投资仍是首选。因此，如果您准备瞄准伦敦投资BtL房产，在伦敦高校附近以房养学，那么就请看伦敦地区投资潜力最高的12大高校校区。 如果您的孩子在伦敦读本科，若是选择在学校周边租房住，三年（通常）下来光是租金就是一笔很大的支出，再加上越涨越高的学费，教育的投入确实是一件很比较头疼的事哦… 在本次调研中，伦敦政治经济学院（London School of Economics）主校区（Islington）周边房产投资潜力＊是伦敦众学区中最大的，综合评分7.7分（满分10分）。目前该区域房产均价为646,180英镑，如此高的起点近3年的房价增长率还能到45%…而在附近单间房屋（注意仅一间屋子哦！）出租的均价也是众学区最高，为160英镑/周，也就是一年至少8,000英镑，三年就是2.4万英镑。 ＊投资潜力：调研公司Chestertons将高校按各项投资指标排名，考察因素为校区周边房产均价，行政区域房产均价，出租金额，以及毕业生起薪这几项，10分为满分。 当然这还是保守估计，如果是一些设施条件比较好的一居室达到400－600英镑/周简直轻而易举。没办法，地段好就是这么霸气。调研还指出，该地区房屋租金贵还有一个原因就是该校毕业生工作后平均起薪较其他众多高校相比会更高，目前为29,968英镑/年。因此如果在该小区附近持有房产，并且将房屋出租绝对不用愁找不到租客，对，还是那种肯付高价的租客… 居于次席的是位于Tower Hamlets的玛丽皇后学院（Queen Mary, University of London）。投资潜力评分为7.5分。校区附近的平均房价目前为426,684英镑，3年内增长率为47%，月均租金约为150英镑/周。毕业生第一年平均起薪为23,961英镑/年。 位于Lewisham的金史密斯学院（Goldsmiths, University of London）在本次调研中处于第三位，投资潜力评分同为7.5分。由于地段位于泰晤士河南岸，因此校区附近房产均价低于Queen Marry，为357,304英镑，不过三年内增长率达64%！目前单间房屋平均租金为102英镑/周。毕业生第一年平均起薪为25,000英镑/年。 负责此次调研的Caspar Bell表示，在伦敦顶级高校就读，3-4年的话费确实是一笔巨额数目。越好的学校周边房屋租金会越贵，并且该校的学费可能也会更贵。对于一些资金充足准备投资的家庭来说，在房价与租金增长如此迅速的背景下，在校区附近买房是比租房明智的选择。并且高校附近的房产受来自市场的影响会较小，增长也会相对稳定。 以下为伦敦高校完整排名：（排名按投资潜力评分） London School of Economics（伦敦政治经济学院）：7.7 Queen Mary, University of London（伦敦大学玛丽皇后学院）：7.5 Goldsmith, University of London（伦敦大学金史密斯学院）：7.5 Kings College London（国王学院）：7.3 City University（伦敦城市大学）7.2 St George’s University of London（伦敦大学圣乔治学院）：7.1 Imperial College London（帝国理工学院）：6.8 Brunel University London（布鲁内尔大学）：6.7 University College London（伦敦大学学院）：6.6 University of Greenwich（格林威治大学）：6.6 Kingston University London（金士顿大学）6.4 SOAS, University of London（伦敦大学亚非学院）：6.3 最后，房姐祝所有考生都有好成绩！ 魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】 陈新宜专栏全集 跟着资深房地产专家Chloe去英国投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
泰国芭堤雅——最受国人青睐的旅游胜地 投资、度假两相宜
Part 1、去芭堤雅，你不能错过的景点 芭提雅拥有长达3km的白色狭长沙滩，游客来此可以从事各项水上活动，或者乘坐渡船、水翼船，享受悠闲的乐趣。喜欢安静的游客可以前往中天海滩，那里同样拥有金色的阳光、柔软的沙滩和清澈的海水，却比芭提雅清静很多。游客们还可以租一条小船，到芭提雅湾寻幽访胜，只需乘船大约45分钟就可以抵达双胞胎岛的可兰岛和萨岛。除了享受阳光海滩，芭提雅还拥有其他丰富的旅游资源，寺庙、博物馆、游乐园、水上市场一应俱全。（泰国天气） Part 2、 三大要点了解芭堤雅房市 Part 3、芭堤雅房产投资机会——投资度假两用的公寓受关注 1、低房价、高投资回报率 芭堤雅一居室价格在60万元左右，只计算使用面积，不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。出租收益约8%-10%，一些地段好近海的房产可高达15%，芭堤雅旺季租房一天可以租到300元，欧美短租客尤其多。【了解更多信息】 2、气候宜人 旅游资源丰富 芭堤雅的海滩长达40公里，蓝天碧水，沙白如银，海景资源极其丰富，开发商甚至在海滩边上建海景公寓。这些都吸引着世界的游客，每年来芭提雅旅游的人数将近1200万，这在全球都是名列前茅的。【了解更多信息】 3、交通便利 经济发展健康 芭堤雅位于泰国经济最发达的曼谷——罗勇经济走廊，经济健康成长，旅游业发达，房地产业势头凶猛。交通也非常便利，规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁轻轨线预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。【了解更多信息】 4、医疗教育一流水准 畅享悠闲生活 泰国的医疗设施处于世界一流水平，且费用低，仅是欧洲的1/4，有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读，泰国的国际教育非常发达，其中英国排名前三的私立学校regent，在曼谷和芭堤雅都有分校。【了解更多信息】 Part 4、 芭提雅各区买房投资指南：该买在哪个区？ 1、黄艾买提区 (wong Amat) 黄艾买提区是芭提雅最顶级的地段，位于芭提雅北部，人文气息浓厚。该区域分布着多所国际学校，五星级酒店、奢华的海景房，豪车随处可见，被人称为“芭堤雅富人区”。它的主要优势是开发项目有可能兴建在这一区域的海滩上，往往距离仅有几十米。【详细】 2、芭提雅东区(East Pattaya) 芭提雅东区大多数为本地人居住，因为距离海滩较远，所以游客不如中天海滩和芭提雅中区那么多，但这里主要用于开发别墅项目，且极为物超所值，一套三间卧室的别墅价格甚至低于芭提雅其他地区一套双卧室公寓的价格，性价比极高。【详细】 3、芭提雅中心区(Central Pattaya) 中心区是芭提雅的大热门，景点密集，酒店林立，交通便利。这里深受短长租客和外籍人士尤其是欧美白人的喜爱，房子很容易出租，所以租金回报率极高，房产的资本升值潜力相当之高。【详细】 4、帕塔纳克山（Pratumnak Hill） 天然氧吧帕塔纳克山被认为是芭提雅排名第二的投资地段，整片区域宁静优美，又位于芭提雅的正中心位置，距离芭提雅市的商业中心只需几分钟的路程。在这得天独厚的地理位置，深受高端租客的欢迎，租金回报高，资本潜力大。【详细】 5、中天海滩 (Jomtien) 由于北部和中心区地块有限，各大开发商开始向南转战，中天海滩将是房地产开发的最新地点，尤其是中天海滩第二路。在过去的2015年里，中天海滩地区建成的公寓数量已经超过15000套。总份额仍在与时俱进，有望成为芭提雅最大的房地产市场。【详细】 6、纳中天海滩（Na Jomtien） 纳中天海滩也是新兴的地点，被作为主要的开发用地，这将带动无数的因素，这些因素包括改善交通道路，许多新的景点会出现。随着越来越多的项目在这里开发，以及海滩的质量，高端的特性，该区域的资本增值潜力有可能极为巨大。【详细】 点击下文链接，了解更多海外城市的投资价值： 居外特别策划：旅行中的商机 海外那些投资潜力无限的旅游城市 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国 | 【干货】锁定伦敦最好的公立中学 学区房房价全解读
学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算，还是打投资出租用，优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校，许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房。 一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师，希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说，为了进入到一个人人羡慕的中学，许多家庭都要做出很大的努力。 一项独家研究表明，伦敦三房或三房以上的学区房房价差异很大。位于Marylebone的Ark King Solomon学院附近的平均房价为284万英镑。而位于Wallington的一所学校排名相近男子中学Wilson’s boy’s school的平均售价为 则为40.6万英镑。 女子学校 大多数排名比较靠前的中学竞争都非常大。但好处是，一般来说无论学生的家庭住址在哪里，都可以申请秋季入学。所以父母们只要在孩子们通过入学考试后确定搬迁就可以了。 单就女校而言，位于伦敦东南部Bexleyheath的Townley Gramma School周边住宅的价格相对比较低。汉普顿国际研究报告显示，这一区的平均房价在44.7万英镑左右。 Cromwells地产代理总监Peter Waters说，Wilson和Wallington的好学校，（Wallington County Grammar（男校）和Wallington High（女校））常常有开放日和入学考试。当地的四居室独立别墅起价为70万英镑。这一价位对于需要通勤的人士来说Wallington不失为是一个不错的选择。如果乘火车从这里出发，34分钟就能抵达伦敦桥站、不到40分钟就能抵达维多利亚站。 火车年票价格为2,208英镑。 对于预算更多一点的买家来说，Bromley可选择的学校包括St Olave's和St Savior's Grammar School，Orpington，这几所学校的升学率都在96%。而在学校附近的平均房价为48.5万英镑。 如果住户希望居住在地铁站附近， 那么5区的High Barnet是一个入手比较容易的选择。这一区的平均房价在65万英镑左右。或者黑线Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School，这里比5区的High Barnet离市区更近一些，平均房价是76.5万英镑。 许多父母宁愿搬到稍远一点的区域的原因比较一致。对于有一人及上就读于私立中学的家庭来说，每个孩子每年花费大约为15,500英镑，这一费用对一个普通家庭来说还是一笔不小的开支。因此许多家长宁愿搬去较远的地方从而节省开支。 其他的选择还包括3区的Golders Green。该区离市区更近，但同时交通堵塞问题也相对更加严重。然而，这里绿化非常好，有独立的咖啡馆和精品店。所有的学生都获得英语和数学GCSE在C级或以上，升学率也达到了91％。 投资高回报率区域 对于看中投资回报率的家庭来说，Townley是一个不错的选择。 报告显示，Bexleyheath的价格在去年飙升了16％，五年内增长了45％。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子学校的房价一年内上涨了15％，达到508,180英镑，在5年内增长了53％。五年内涨幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子，在那里价格上涨了65％，房屋均价为929,948英镑。 以上数据来自Hamptons研究分析师David Fell。他说，无论经济环境如何，好的学区房对买家的吸引力都是巨大的，而且这些地区的房价不太可能下跌。 放眼伦敦最昂贵的几个区域，房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说，现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。数据显示，虽然整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势，但在脱欧公投后的三个月内，伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了10万英镑！【阅读原文】 张思琪专栏全集 天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
