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美国宜居城市有哪些
《美国新闻与世界报导》（US News & World Report）新闻杂志公布了美国最宜居的100个城市，去年屈居老二的德州奥斯汀踹下榜首科罗拉多州丹佛市拔得头筹，加州湾区圣荷西上升7个名次拿下第三，旧金山也进入了前20名，排第16。（全球最宜居城市） 排行榜考虑城市的居住成本可负担程度丶就业机会和生活水准等多个范畴。圣荷西因为科技进步和位於矽谷心脏地带而获得高名次。 《美国新闻与世界报导》的当地专家Jennifer Lin这样形容圣荷西：“圣荷西邻近矽谷其他科技公司总部，包括山景市的Google和库帕提诺（Cupertino）的苹果公司，巩固了圣荷西在高科技中心的地位。” 报告也强调宜居城市需要具备多元化因素和大型就业市场。不过Lin提到，圣荷西的生活成本属於全美最高水平，而市内员工的年收入也是在美国最高的一群。 纽约市和洛杉矶则因为高房价和高生活成本而分别排第80名和第88名。 宜居城市前10名： 1. 德州奥斯汀市（Austin） 2. 科罗拉多州丹佛市（Denver） 3. 加州圣荷西市（San Jose） 4. 华盛顿特区（Washington D.C） 5. 阿肯色州费耶特维尔市（Fayetteville） 6. 华盛顿州西雅图市（Seattle） 7. 北卡罗莱纳州罗利德罕都会区（Raleigh-Durham） 8. 麻州波士顿市（Boston） 9. 爱荷华州狄蒙市（Des Moines） 10. 犹他州盐湖城（Salt Lake City） 互联网资讯综合整理
澳洲买房流程详解
澳洲房贷流程 | 澳洲房产税费 美国 | 英国 | 加拿大 相关阅读：居外课堂：五大海外热门国家买房流程汇总 点击查看各州最新的印花税：维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲 据澳大利亚统计局公布的数据，2016年第3季度澳大利亚八大城市综合房价涨幅继续降缓，同比增长3.5%，较2016年第2季度上涨1.5%；悉尼与墨尔本同比增幅分别为3.2%与6.9%，与上一季度相比涨幅为2.6%与1.7%。>>>详细 澳洲最新房价走势>>> 澳洲房产竞拍指南：知道了这些，你才能成为房产拍卖会上的赢家！ 在国内，买房子通常是直接与开发商交易或通过房产中介与卖家交易。而在澳洲，除了通过房产中介进行房产交易外，还有一种在澳洲十分流行，在国内却十分陌生的房产交易形式——拍卖，即在房产中介组织的拍卖会上当场喊价购买。【阅读原文】 澳洲法律讲堂：在澳洲买房，你不得不了解的法律知识 澳大利亚的土地所有权制度经过上百年的发展后，十分的完善健全，但同时这也导致了其土地转让时法律流程的复杂繁琐和专业化。在澳洲买房的过程中，通常会涉及到许多法律问题，如果不是法律专业人士往往很难解答，因此在澳洲买房，请一名专业的律师就非常有必要。【阅读原文】 签订澳洲房产合同需要注意哪些事儿？ 买房时所签定的合同，是维护自己合法权益的必要手段，可以避免很多不必要的麻烦和经济损失。因此，无论是在国内还是在澳洲买房，购房合同的签订都需要十分谨慎。那么，签订澳洲房产合同需要注意哪些事项呢？【阅读原文】 外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？ 外国投资者是否有权在澳洲买房？是大家去澳洲买房第一个想知道的问题。简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的，不过与澳洲本国常住居民相比，又有一定的政策限制。【阅读原文】 澳洲房贷严峻 楼花到期交付如何转卖？ 自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。【阅读原文】 婚前在澳洲买的房子，离婚后如何分配？ 近些年，许多国人到澳洲买房。一些在澳洲留学工作的年轻人，在父母的支持下也将购房计划提前了几年。但困扰许多父母的问题是：如果今后孩子在澳洲结婚了，婚前由父母出资（部分、全部或首付）购买的房产是否算婚前财产？离婚的话又怎么分配呢？【阅读原文】 在悉尼买房时，如何选个更安全的社区？ 近期，在澳中国留学生失踪、遭遇暴力、被抢劫等安全事故新闻频繁的出现在人们的视野中，引发了中国学生和家长的担忧。据统计，2016年已有近14万名中国留学生来澳学习，当一系列留学生安全问题被曝出后，人们普遍担心在澳洲的居住安全问题。【阅读原文】 澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？ 2016年以来，澳洲政府和银行业可谓动作不断：先是自12月1日起，提高FIRE的申请费用；随后3、4月份，澳洲4大银行纷纷将海外收入的房贷比例从最高80%降到70%；而到了5月份之后，澳洲多家银行和多家非银行放贷人则相继宣布，进一步收紧或暂停向海外买家发放房屋贷款。【阅读原文】 海外买家如何在澳洲办理买房贷款？ 在澳洲，政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持，其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产，以此作为个人投资组合的一部分。那么，海外买家在澳洲申请买房贷款可以得到哪些政策支持？贷款的注意事项？贷款的具体流程如何？如何还贷？【阅读原文】 了解更多澳洲买房知识，点击：居外网海外置业系列——澳洲买房百科>>> 掌握澳洲最新房市动态，点击：澳洲房闻速递>>>
蒙特利尔热门学区介绍（一）
上世纪80年代中期起，投资移民到魁北克省开始风行于中国香港和中国台湾，到后来很多内地的投资移民和企业家移民以及技术移民也纷至沓来，而其中大多数人选择定居在魁省最大的的城市——蒙特利尔。 居住在魁北克的华人移民往往非常重视子女的教育。因为这里是英语、法语双语区，对孩子的教育更有意义。一位在1989年移民的中国台湾投资人，其6个孩子几乎都能说4种以上的语言，现在旅居世界各地，无论是工作还是经商，都得心应手。加拿大的官方语言是英法两种语言，所以在渥太华为政府工作的人相当多的来自魁省。对于魁北克的英裔家庭，他们也非常重视子女的法语教育，因为法语不但是一门优美的语言，也是国际上流社会人士彰显身份的通用语言。当联合国五种工作语言的文件发生歧义时，均以法语文本为准。 一般说来，富裕地区的学校教学质量相对较高，蒙特利尔也不例外。因为教育的投资很多来源于所在地的房地产税。本文将对蒙特利尔市区华人居住率较高、相对高收入地区的居住环境，特别是该区的学校做一个简单的介绍。希望有助于您对蒙特利尔所有的区有个宏观的认识： 蒙特利尔各区一览 Westmount 西山区 座落在蒙城山顶，离市中心咫尺的西山区是加拿大有名的富有地区，财产占有度排加拿大第五名。与其它前4名不同的地方是西山区除了商界富豪；还受到政界高层的青睐——很多顶级官员如总理等都在此拥有府邸；同时西山区也是最富有的知识分子的集中地。过去5年来，其独立屋地产升值居蒙特利尔首位，达65%。优美的居住环境和高雅的社区是西山区的最大特点。其表现之一是该区既拥有国际星级的私立学校，也有星级的公立小学和中学。由于公立学校是以住居地为录取标准，所以西山区的居民能享受星级公立学校教育培养子女。 有名的公立学校是： Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山圣里昂法语小学 Westmount Park Elementary School 西山公园英语小学 Ecole International de Montreal 蒙特利尔国际法语中学 Westmount High School 西山英语中学 西山区更有国际知名的私立学校，如： Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格兰普女子学校 Villa Sainte-Marcellines 圣马尔塞琳英法西三语学校 Selwyn House 塞尔文男子学校 St-George School of Montreal 圣-乔治小学及中学 就读这些私立学校的往往是家族和家族社区的孩子，他们从学前班开始在这里读书一直到大学预科。由于这些家族都是豪门、政客和高级知识分子，子女从小在一起学习，自然形成了一个同学网。孩子们成年工作后，这些“校友”往往形成一个可以互相照应的社群。 2、Mont-Royal 皇家山区 皇家山区是离市中心不远的在蒙城大岛北部的一个豪华区域。该区独立屋5年以来，价格上涨了59%。从历史上来说这个区的居民主要是英国贵族。随着蒙城移民的增加，该地区是富有移民首选之一。皇家山区并不座落在山上，但确实一个地地道道的花园城。高雅的建筑、满眼绿荫和周到的市政服务，以及它在蒙城优越的地理位置，使该区成为蒙城最具房地产投资的区域。 皇家山区的学校不负该区的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利尔著名的5星级小学；公立中学Pierre Laporte不但为大学输出了大量的科技专业学生，该校的音乐人才在北美也排得上名次。还有该区的公立中学Ecole Secondaire de Mont-Royal，大学升学率达98%。 3、West Island 西岛 西岛指的是指蒙特利尔市中心以西的地区，上图中的蓝线左边的各个小的市政区域合称为西岛。蒙特利尔西岛居民的经济状况比较好。有些区域非常小，但极为富有，如Baie-d'Urfé，Beaconsfield等。由于是近郊，房价相对便宜，几十万加币就能享受靠近湖边的独栋别墅了。西岛交通方便、环境优美，优秀的学校也很多，因此有许多华人选择了在西岛定居。 西岛以英语为主，但由于魁北克的移民法律，非英语国家来的新移民只能就读公立法语学校，这一点在上次关于法语欢迎班的文章中有详细的阐释。在西岛，有两个公立学校委员会分管着当地的法语学校和英语学校。法语公立学校委员会名为：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英语学校委员会是Lester B. Pearson School Board。网上可以根据居住地点的邮政编码找到相应的公立中小学。同时西岛这一片区域也有非常多的优秀学校，如法语公立小学École Primaire Saint-Rémi, 英法语私立小学Academie Marie-Claire，知名英语私校Kuper Academy、Collège Charlemagne等。 4、St-Laurent 圣劳伦区 St-Laurent圣劳伦区是蒙城北部偏西的一个比较大的区域。其南部地区居住着较多的中东及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人开发出来的Bois Franc公寓及连体房是新中产阶级的首选，很多华人都在此区置业。在Bois Franc西边，有着梦幻般的高档独立房区。最贵的高达1700万。业主多数来自意大利（如魁北克法拉利老总）、中东石油国及部分亚洲高级自由职业者，如医生等。 这个区最近的一个极具盛名的学校是Ecole Pasteur, 全省统考第一名。而附近的公立中学Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省统考中排名第五，该校的学生来源于公立小学Ecole Primaire de St-Laurent. 篇幅所限，本次先为大家介绍四个学区。在择校方面如有任何问题，欢迎透过居外咨询天绮移民。 相关文章：蒙特利尔热门学区介绍（二） 加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国留学贷款的申请及办理须知
英国留学费用虽然昂贵但可以选择贷款。英国留学贷款是大多贫困的留学生选择的一种方式，用这种方式不仅解决了昂贵的学费，而且也实现了很多人的英国留学梦。下面为大家整理收集的关于英国留学贷款的申请及办理须知，仅供大家参考。 一、贷款对象 留学贷款的申请对象为拟留学人员或其直系亲属或其配偶。 二、贷款条件 要办理留学贷款，借款人必须要有完全民事行为能力，在贷款到期日时的年龄不得超过55岁。申请人还应持有拟留学人员的国外留学学校的入学通知或其他有效入学证明和已办妥拟留学人员留学学校所在国内入境签证的护照。应具有可控制区域内的常住户口或其他有效居住身份，有固定住所、稳定职业和收入来源。 申请人可以根据自身的需求，可以选择学生本人作为借款人，也可以选择父母或法定监护人作为借款人，如实际用款人未年满18周岁，应由其法定监护人作为借款人，借款人需要信用良好。而且，何老师在这里提醒大家，借款人一定要与良好的信用，无任何违法乱纪行为。 当然，借款人还需提供贷款人认可的财产抵押、质押或第三方保证。抵押财产仅限于可设定抵押权利的房产;质押品仅限于国债、本行存单、企业债券等有价证券;保证人应为具有代偿能力的法人或自然人，并愿意承担连带还款责任; 三、英国留学贷款额度和年限的规定 英国留学贷款额度，不超过英国学校录取通知书或其他有效入学证明上写明的报名费，一年内学费、生活费及其他必需费用的等值人民币总和，最高不超过50万元人民币，最长期限不超过6年(含6年)。 四、出国留学贷款申请资料 1.您的有效身份证明，出示本人的护照原件并提供其复印件存档; 2.就读学校的《录取通知书》，所读学校开出的学生学习期内所需学杂费总额的证明资料;如按学年度发放的贷款，您应于每个学年结束前出示下一年度学杂费证明。 3.以财产作抵押或质押的，应提供抵押物、质物清单和有处分权人(包括财产共有人)签署的同意抵押、质押的承诺或声明。对抵押物须提交由有关部门出具的价值评估报告和保险部门的保险文件，对质押物须提供权利证明文件。 （据学优网）
魁省投资移民外流情况突变！是什么吸引移民留了下来？
差不多九成的魁省投资移民违背了他们敷衍的承诺，此前宣称这个讲法语的身份是他们的“理想目的地”，这一现象一直都是倍受争议，尤其是在卑诗省和安大略省，这两个省是大部分投资移民事实上的目的地。 为什么很少有魁省投资移民定居该省，理由很多，众说纷纭，有的认为魁省与温哥华和多伦多相比缺乏移民元素，有的认为亚洲人听不懂法语（说得好像魁省人民只讲法语一样），还有的认为和温哥华温暖的海滨气候相比，魁省有着苦寒的冬天。 鉴于经常有呼声要求魁省政府和位于渥太华的联邦政府执行移民的宣誓书，但是两个政府都没有政治手段来做。 这是因为在加拿大境内的迁徙权，定居权，工作权是得到了《加拿大人权利和自由宪章》（Canada’s Charter of Rights and Freedoms）的保护，这一权利是联邦政府——更别提任何省政府——是没有权力改变的（对《宪章》或者宪法的任何修正都需要众议院，参议院，以及2/3的省份的批准，并要求这些省份至少要以全省总人口的半数赞成）。 新不伦瑞克省就是少数找到办法“执行”无法兑现的承诺的省份之一，手段是要求移民购买债券，这种债券的清算要求购买人出具在本省的居住证明，就像税单那样。 但是，魁省——通过魁省投资移民项目享有100%的投资资金，同时投资移民90%以上的个人支出（教育，医疗等等）都流向了诸如卑诗省的温哥华和安大略省的多伦多——却没什么动力效仿新不伦瑞克省。 2014年到2018年间，表示自己主要地址在魁省的主申请人比例在7%到8%之间徘徊，但是2019年这一比例上升很快。 2019年1月到10月之间，13%的主申请人和15%的家属表示，他们的主要居住地就是在魁省。比例突升，作何解释？ “这和安大略省以及其卑诗省某些城市对非本地居民征收的税务有一些关系，”在加拿大出生的移民律师DavidLesperance说道。这些措施近年出台的原因是为应对越来越多的中国购房者，这些人推高了房价，但是自己的房子却没人住。 “很多‘幽灵投资者’（也就是，这些名义上的居民实际上大部分时间都在加拿大境外）已经意识到了这样一个事实——那就是在温和华和多伦多买房近年来不仅更贵了，税比魁省还高，”他解释道。 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan
英国2020年第一季度移民数据发布：创新类签证成绩亮眼！︱居外专栏
2020年5月21日，英国内政部发布了最新2020年第一季度的移民数据报告。 根据报告统计，2020年第一季度，200万镑投资移民签证全球投资移民递交申请（主申请人）官方数据如下： 中国申请人获批情况如下： 可以看出，今年第一季度（1-3月），投资移民签证全球递交申请量为48份，中国申请人递交总数23份，获批22份。其中中国内地申请递交的7份全部获批，0拒签，签证通过率100%。 下面是英国移民局针对创新类移民（Innovator Visa）官方数据。2020年第一季度，创新类移民签证全球递交申请（主申请人）官方数据如下： 中国申请人获批情况如下： 根据数据，全球范围内2020年第一季度英国创新类移民总申请数44份，中国申请者递交数量为9份，获批7份申请。 外联解析 数据趋势分析 众所周知，第一季度时期正处于1月新年假期以及全球疫情影响期，多地签证中心处于关闭状态，英国多类签证如工签、首席代表签证、投资移民签证的申请人数均出现不同程度的下滑，这也是预料之中的情况。从现实情况分析来看，4-6月份英国疫情处于中后期，目前中国大陆的所有英国签证中心仍未开放，外联大胆推测第二季度的各类移民申请数可能不高。 但值得注意的是，相比之下，创新签证是少有的申请人数不降反增的签证类别，保持了强劲的势头。 并且5月14日，英国政府也发布了移民法的最新修正案，对创新类签证的法案也进行完善，其中移民局不仅放宽了对于申请人的“创始者身份”的判定，更将增加背书机构的数量和领域，这一系列的调整，无疑对申请人来说都是利好消息。 修正案发布后，政策将继续向好，创新签证也将继续成为最受欢迎的移民英国的方式之一。外联预计，疫情一过、签证中心放开后，签证递交数量上可能会有增长，并且获批数量也会迎来爆发式增长。 话题总结 作为一个新的签证类别，2019年上半年无论是对申请人、背书机构还是英国移民局来说都是“政策消化期”，不过从2019年下半年至今，创新者签证的数据呈倍数递增。值得一提的是，由于有了背书机构的担保，全球的获签率也有了大幅的提高。在申请人的国籍方面，中国也逐渐成为主流申请国家。 对于脱欧后的英国，近期也通过了新的积分制工签移民体系，预计明年也将正式启用，新的积分制度虽然在一定程度上保证了公平性，但是面对全球的申请人其实是加剧了竞争的压力，所以，对于想要继续留在英国的中国申请人来说，创新签证对于未来的发展也更具优势。 综上所述，随着申请人的增多、法案的完善也将带来政策的收紧，所以外联提醒有意移民英国的申请人，在当下政策宽松的背景下，抓住机会，尽快申请才为上上策！ 官方数据查看地址：https://www.gov.uk/government/statistical-data-sets/managed-migration-datasets 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
第一年高度人才，第二年获永久居住权——怎样快速移居日本？｜居外专栏
日本通行无阻 定居无忧 对于经济宽裕，思想活跃的亚洲高净值人群来说，白人主导的欧美社会已不再是其移民地唯一选择。主因是欧美国家的不断退化使其渐渐失去魅力，其次是欧美文化，饮食习俗等多方面与亚洲差距甚大，距离太远带来的回国探亲等诸多不便。因此在选择移民目的地时，不少人将眼光投放在亚洲首选移民国日本。 随着日本教育免费化、医疗的领先、福利的完善，加上日本有奥运会、世博会等利好因素，近年日本已经成为移民首选国家。移民到日本生活还有很多好处，绝对超出你的想象。 日本绿卡优势 1、医疗补贴，至少报销70%，大病补充医疗保险可以100%报销； 2、子女享受免费公立教育； 3、产育儿补贴等，子女初中毕业前每月都有至少1万日元补贴； 4、贷款利率低至0.6-0.8%，买房0首付；外国人贷款利率为2.6%； 5、离中国最近的发达国家；环境、语言、饮食、生活方式相近，交通便捷； 6、无移民监； 7、享有除日本投票权的一切国民待遇。 8、日本法律健全，治安亚洲首位。 人身安全永远是第一位，财产安全同样重要。国民素养高，社会健康和谐，贫富差距小，社会结构单纯稳定等也是重要原因。法制健全确实保证个人财产神圣不受侵犯，政治稳定，社会和谐，让居住者有较强的安全感。 法律健全，治安安全，生活安心，福利完善，社会和谐文明，是推荐日本的重要原因。 9、子女可进北大清华（入籍后） 持日本国籍后，子女可作为留学生报考北大清华等国内名校，且相对较容易地被录取。 10、合法转移国内财产（入籍或永居后） 按中国外汇管理规定，中国公民在海外国家、包括港澳台地区取得了永居权或国籍，既拥有合法转移大额资产的资格，而不受每年5万美元换汇及国外汇款额度限制。个人财产对外转移包括移民财产转移和继承财产转移。 11、超国民待遇（入籍后） 12、空间距离近 人在国外也能与国内亲友保持很近的心理距离，维系好国内的亲情友情，从而进一步提高人生的充实感和幸福度。 日本的医疗和教育优势 日本医疗 只要获得了日本的在留卡，就可加入日本的国民健康体系，类似于国内的社保体系。每个月缴纳一定的资金就可享受当地的医疗保险。 去医院看病，本人只需承担30%，15岁以下的孩子药费全免。 根据世界卫生组织（WHO）的统计数据，日本的医疗技术水平排名全球第一。其次，日本是全球成年人三大疾病（癌症、心血管疾病、糖尿病）存活率最高的国家。 第三个也是日本远超其他国家的优势——医疗服务。日本医院的病床数远高于世界平均病床数。日本是分散就医预约制，全日本有无数的小诊所，诊所内设备齐全。 日常生病，首先去诊所内就医检查，若有更严重的问题，诊所会写介绍信，推荐到某大医院就医。 日本的教育 伴随着大家对生活质量和医疗水平的要求提高，移民已成为身边的平常事。我们追求的不仅是完善的社会制度、健全的法律，更是要给孩子创造一个更加灿烂的未来。 日本的学校有公立、私立、国立之分，教育制度也是六三三四，小学六年，中学、高中三年，大学四年，与国内一样。那么日本的教育与国内有什么区别呢？ 日本很重视情商教育。日本学校不太注重成绩排名，例如每个班贴成绩表、排名次，日本老师从不给小朋友增加压力。 如果家长想让小孩子取的好成绩，可以上私塾，也就是国内的补习班，日本的私塾机构非常多，可根据孩子的学习情况来挑选。注重自身的独立性和自理能力教育。 日本移民政策 经营管理签证 技术/人文知识/国际业务签证 高度人才签证 家族滞在签证 日本人配偶签证 留学签证 研修技能签证等 推荐移民项目：创业移民项目 普通创业移民 → 经营管理签证 高级创业移民 → 经营管理领域的高级人才签证 为什么选择高级人才签证的人多？ 时间短 最快3个月可获批5年长期居留签证，一年可获永住，节省等待的时间成本。 费用少 相对于美、加、澳等发达国家移民所投资的费用，日本移民成本低。 便捷性 日本是邻国，飞行时间2小时左右，子女读书，生意洽谈来回都是很方便的。 安全性 可选择半签（长期居留签证）和全保签（绿卡），风险系数低。 福利好 老牌的高度发达资本主义国家，国民医疗，教育，养老等福利非常优质。 申请要素（2种情况） A： 35岁以上 （含35岁） 1年经营公司的职历 工作经验7年 未满足上述条件者，可扫描文末微信二维码详细咨询； B： 35岁以下学士学位的证明 PS：入境具体的要求，时间分配，公司业绩要求，持有资产金额等均根据个人情况而定，欢迎垂询微信ID mizukawa0412。 申请流程，代办及相关资料的准备，我司提供一站式服务！ 若有侵权内容，请及时联系瑞川株式会社删除。 【瑞川株式会社】社长杨旭 带你深入了解日本移民、投资、置业的那些事儿 联系邮箱：a.tonton.h@gmail.com 微信号：mizukawa0412
希腊房地产所有者居留许可证简明指南（二）签发程序和必需资料
希腊政府面向在希腊拥有价值超过25万欧元房地产的第三国公民，出台了一项获取居留许可证的程序，此类许可证每五（5）年续签一次，此举表明希腊政府对有意在希腊拥有房地产的人士秉持更友善的立场。本指南介绍有关获得这类居留许可证所必需的先决条件、流程和支持性材料。同时，针对此类面向房地产所有者的新型居留许可证，本指南还解答了相关的重要问题。 二、房地产所有者居留许可证的签发程序和必需资料 房地产所有者居留许可证的签发程序 第1步：签发希腊领土的入境签证 申请人必须向其户籍国的希腊领事馆递交入境签证申请。 第2步：准备居留许可证签发所需的资料 房地产所有者（房地产价值不低于 250,000 欧元）居留许可证的申请人必需提供下述材料： • 两份申请文件； • 四张彩色近照（护照类、印刷版和光盘格式） • 有效护照或希腊认可的旅行证件的经认证副本以及相关的有效入境签证（如需）； • 依据第 4546/2018 号法律第 38 条第 8 段的规定，通过 “e-paravolo”平台支付和获取的收费，有效期最长五年的居留许可证，房地产所有者缴纳2000 欧元（代码 2112），家庭成员缴纳 150 欧元（代码 2107）。未成年子女（18岁以下）免缴这项费用。 • 依据第 4018/2011 号法第 1 条的规定，通过“e-paravolo”平台支付和获取的收费，金额为 16 欧元，用于打印各份证件（电子居留证）。 • 保险代理公司的证书，证明保险金涵盖住院治疗和医疗护理的费用。可呈交下述文件以证明上述条件已满足： - 在希腊境外签署的保险合同，前提是此类合同明确提及保险范围包含申请人 在希腊逗留的期间。 - 在希腊境内签署的保险合同。 • 如果出售方是第三国公民，他必须呈递分权当局外国人与移民部门出具的证明，而无论该房产是否已被用于签发房地产所有者居留许可证。 上述情况也适用于法人实体出售房产。 视具体情况而定，除上述材料外，可能还需要递交以下材料： 1. 在希腊拥有和占有（独有或共有）房产的第三国公民，申请居留许可证需提供： • 购置合同，说明房产购销合同未受制于任何条件或免责事由，总价格为…..，该款项已经用划线银行支票全额支付到受益人在某家于希腊运营的信贷机构开立的银行账户，或通过信贷转账（定义见第4537/2018号法律第4条第24段（官方政府公报Α΄ 84））支付到受益人在某家于希腊运营的支付服务提供商（定义见第4537/2018号法律第4条第11段）处开立的银行账户。 • 由主管地政局出具的合同转让证明，以及地政局或国家地籍署出具的证书，证实不存在任何产权负担。 2. 通过申请人全资拥有的法人实体在希腊拥有房产的第三国公民，申请居留许可证需提供： • 购置合同，说明房产购销合同未受制于任何条件或免责事由，总价格为…..，该款项已经用划线银行支票全额支付到受益人在某家于希腊运营的信贷机构开立的银行账户，或通过信贷转账（定义见第4537/2018号法律第4条第24段（官方政府公报Α΄ 84））支付到受益人在某家于希腊运营的支付服务提供商（定义见第4537/2018号法律第4条第11段）处开立的银行账户。 • 由主管地政局出具的合同记录证明，以及地政局或国家地籍署出具的证书，证实不存在任何产权负担。 3. 签署酒店住宿或综合性旅游胜地内带家私旅游住所租约（为期不短于10年）的第三国公民，申请居留许可证需提供： • 酒店住宿或综合性旅游胜地内带家私旅游住所租约的公证副本，证明申请人已一次性支付 250,000 欧元，并提及 GNTO（希腊国家旅游组织）授予的相关营运执照 • 转让相关租赁合同的地政局发出的权利转让证据 4. 第 4146/2013 号法律生效前在希腊购置房地产的第三国公民，申请居留许可证需提供： • 对于第 4146/2013 号法律生效之前购置的房地产，若支付金额低于二十五万(250,000) 欧元，但房地产的目前客观（评估）价值大于或等于该金额，那么呈递的文件中必须包含公证人作出的证明，说明：“依据对第…….号房地产购置合同的核查，可以断定房地产价款的全额支付已经完成，不再附带任何条件、免责事由或截止日期，且迄今为止房地产的客观（评估）价值相当于……”。 • 在此情况下，还有必要呈递价值不低于 250,000 欧元的房地产购置合同，由转让相关合同的地政局发出的权利转让证明，以及地政局或国家地籍署出具的证书，证实不存在任何产权负担。 5. 购置地皮或面积并修建房屋的第三国公民，申请居留许可证必须另外呈递下述文件： i. 购置地皮或面积的合同，以及 ii. 与建筑公司签订的住宅建造/修复合同，该合同已经依法呈递至税务局 iii. 申请人名下的建筑许可证 iv. 承包商的发票和相应的付款证据。 6. 已依据第 1652/1986 号法律的规定签订分时享用协议（租约）、且租住地为酒店住宿和在希腊旅游组织允许下经营的一般旅游设施的第三国公民，申请居留许可证必须另外提交下述文件： i) 为期不短于五年的分时享用合同，合同应写明每年的相应价格； ii) 主管地政局签发的转让登记证明； iii) 国家旅游组织出具的证书，证实其已知晓分时享用合同的订立。 7. 第三国公民的家庭成员，申请居留许可证需呈递下述文件： • 由外国当局出具的近期家庭状况证明，用以证明家庭关系 第3步：呈递材料 根据第 9907/3-4-2019 号部长决定（政府公报 B’ 1106），居留许可证申请可呈递至希腊分权当局外国人与移民部门的任何一站式服务点。 第4步：许可证最终签发前的程序 抵达时 计划在希腊拥有房地产或计划租住酒店住宿或带家私旅游住所（具备必需的支持性资料）且已合法入境希腊的第三国公民，必需在入境签证到期之前完成居留许可证申请的所有步骤。在此情况下，潜在申请人能够使用其入境签证在主管当局履行法律行为并办理各项事宜。 申请过程 欧共体委员会第 380/2008 号条例规定，所有欧盟成员国将签发电子居留许可证，取代通常贴在有效护照上的贴纸。根据这一规定，自 2017 年 2 月 20 日起，希腊启动了向非欧盟/欧洲经济区国民授予居留许可证的新程序。 (a) 如果投资者亲自提交申请或在律师陪同下提交申请，除了申请书和法律规定的相关特定材料（31399/2018 号联合部长级决定 - C类3.2）外，还需提交以下材料： • 4张印好的数码护照照片，另以数码形式（光盘）存储 • 其数字签名样本 • 16欧元的费用，通过“e-paravolo”在线支付平台支付，用来支付电子卡的供应、打印和安全处理成本 • 完成指纹提取程序（两根手指） (b) 如果在相关投资者缺席的情况下由指定的律师提交申请，则会发出书面通知，要求申请人与其律师协商，确定一个对申请人方便的日子提交其生物特征数据，以满足签发居留许可证的要求。 如果申请人的出行安排发生变更，因而无法在预约的日子提交生物特征数据，则应及时通过其律师通知主管机关，重新预约日期。无论何种情况，由于必须快速处理申请，而不应长期悬而不决，申请人应自申请之日起六个月内完成生物特征数据的提交，在任何情况下不得超过一年。 永久投资者居留许可证的持有人享有一个主要优势，即：继初次入境希腊后，他们没有在希腊逗留一段时间的义务，这不会在任何方面影响其居留许可证。由于投资者在签订房产购置合同后，甚至在提交投资者永久居留许可证申请之后，就可以离开希腊，因此有必要将其律师的信息告知接收申请的有关部门，必要时，该部门与居留许可证持有人的沟通可通过该律师进行。 资料核对 接收申请的当局会发出一张证实申请已递交的确认书，前提是所有必需资料已随申请一同呈递。这份确认书有效期为一年，是居留许可证签发之前的证明文件。 申请处理时间表 从申请递交至相关当局直到分权当局秘书长就居留许可证作出相关决定的这段时间，房地产所有者不受其申请处理时间的影响。递交申请之后，申请人会收到一张确认其申请已递交的收据，此确认收据的有效期为一年。处理申请所需时间取决于申请是在何处递交的，但可在所有必需资料递交至主管当局之后两个月内办妥。 申请处理期间的规定 已递交申请且收到上述确认收据的第三国公民，可在确认收据有效期内（一年）合法居住在希腊境内。确认收据的持有人有权享受其申请之居留许可证所赋有的福利。因此，他们可以处理关于其投资的任何法律事务，可以到所有相关当局办理各种事宜。 签发决定 一旦分权当局外国人与移民部门核实申请满足所有必需条件后，依据分权当局秘书长的决定，他们将签发为期五年的居留许可证。 家庭成员居留许可证申请程序 根据上述信息，第三国公民可由家庭成员陪伴同行，家庭成员会获发适当的入境签证。家庭成员包括： a. 配偶 b. 在希腊与第三国国民有同居协议的另一配偶或伴侣 c. 配偶的未婚直系后代（未满21岁） d. 赡养人的或另一配偶/伴侣的未婚直系后代（未满 21 岁），前提是担保人以及另一配偶均已分别合法获得各自子女的监护权 e. 配偶的直系上代亲属。 家庭成员没有义务与投资者同时提交初次居留许可证申请，而可以选择以后在入境希腊时提交该申请。 这类家庭成员会获发居留许可证，有效期与申请人相同，但同样不含就业资格。 根据房产所有者居留许可证的条款与要求而在最初获准入境希腊的申请人子女，21 岁前可以家庭团聚为由获发居留许可证。21 岁以后、24 岁以前，可以续签受养人居留许可证。24 岁以后，依据相关移民法律有可能进一步续签。 家庭成员同样有义务采集生物特征数据。提供指纹的要求适用于所有六 (6) 岁以上的第三国国民，数字签名要求适用于所有十二 (12) 岁以上的公民。 续签居留许可证所需的材料和证明 续签居留许可证需要的材料不同，其中包括： 在所有情况下： • 一份填妥的申请表 • 四张彩色近照（护照类、印刷版和光盘格式） • 有效护照或希腊认可的旅行证件的真实副本 • 上一本居留许可证的经认证副本，仅当呈交的护照中未附上居留许可证时 • 保险代理公司的证书，证实保险金涵盖住院治疗和医疗护理的费用。可呈交下述文件以证明上述条件已满足： - 签署于希腊境外的保险合同，前提是此类合同明确写明承保范围包含申请人停留希腊的期间。 - 签署于希腊境内的保险合同。 此外，视具体情况而定，续签居留许可证需要提供下述材料，前提是已经购置了价值不低于 250,000 欧元的房地产： 1. 在希腊拥有和占有（独有或共有）房产的第三国公民，续签居留许可证需证明： • 申请人仍占有及拥有该房地产；或 • 相关租约仍然有效。 2. 通过申请人全资拥有的法人实体在希腊拥有房产的第三国公民，续签居留许可证需证明： • 申请人仍占有及拥有该房地产；或 • 相关租约仍然有效。 3. 签署酒店住宿或综合性旅游胜地内带家私旅游住所租约（为期不短于10年）的第三国公民，续签居留许可证需证明： • 申请人仍占有及拥有该房地产；或 • 相关租约仍然有效。 4. 依据第 4251/2014 号法律第 20 条案例 B 第 4 段的规定，第三国公民的家庭成员续签居留许可证需提供： • 保险代理公司的证书，证实保险金涵盖住院治疗和医疗护理的费用 • 证明家庭状况未有改变的担保人声明 • 在希腊出生的子女的出生证明副本 根据移民法，续签所有类别的居留许可证都必须在其有效居留许可证期满前至少两个月提交申请。可以逾期提交续签申请，但需缴纳 100 欧元罚款，并在有效许可证到期后一个月内提交申请。 在居留许可证续签期间，申请人必须通过上述程序再次提供其生物特征数据（数码照片和指纹）。如果并非亲自提交请求，则会与其律师协商后确定一个日期，要求相关人员及其家属在该日出席并完成上述程序。 更换居留许可证 已经以护照贴纸形式获得居留许可证的第三国国民无需换成电子居留许可证，因为该居留许可证可以在希腊和其他欧盟成员国用于办理所有事宜，直至到期为止。居留许可证续签或因贴有居留许可证的护照遗失而需换发居留许可证时，将会换成电子居留许可证。 指明申请人的出生地 在提交居留许可证申请时，必须填写出生地。如果护照上没有提及出生地，申请人必须提交其出生国或户籍国的正式公开文件，文件上明确列出出生地，并经官方翻译和法定认证。在该文件的译文中，即使户籍国的语言不使用拉丁字母，也务必要用拉丁字母写出地名。 材料的语言要求 – 翻译当局 申请居留许可证所需文件必须用希腊语呈交，外国当局发出的文件除外，但需经过认证。存在两种认证方式： a. 《海牙公约》缔约国的认证 (Apostille) 盖章 b. 领事馆发出的证书 认证 (Apostille) 盖章：对于希腊未曾发出警示的《海牙公约》缔约国，公共行政 (Public Administration) 机构承认相关外国官方机构在外国文件上的认证(Apostille) 盖章。 领事馆发出的证书：对于未签订《海牙公约》的国家，需提供文件原籍国的希腊领事馆发出的证书。 外国公共文件的翻译可由下述方式完成： a. 外交部的翻译服务，或 b. 由身为希腊律师协会成员的律师完成，其签名需有律师协会认证。 房地产所有者居留许可证申请过程中产生的费用 申请人需支付五年期居留许可证的签发费用 2000 欧元。 在申请居留许可证时需支付一项费用，用于支付电子居留许可证的供应、印刷和安全处理成本，每张卡 16 欧元。这项收费独立于各自的申请费，并以电子收费（e-paravolo）形式收取。即便申请人免缴申请费（如未成年人），也仍需缴纳这项收费。支付该收费的义务适用于所有成功申请居留许可证并最终导致许可证签发的第三国公民，包括 6 岁以下的儿童，不过 6 岁以下儿童无需采集指纹。 如果您想了解更多信息或需要澄清疑问，请联系移民和庇护部移民政策、接待和庇护总秘书处（电话：+ 30 213 136 1029 – 30 - 31，传真：+30 213 136 1239，电子邮件：GRinvestors@immigration.gov.gr，网站：http://www.immigration.gov.gr/idioktites-akiniton）
日本房产投资终极指南（四）关西购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到，在对日本的分析中，我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力，人口迅速减少，再加上地缘政治和自然灾害的风险，是我们最担心的问题。 不过，如果你已经决定投资日本房产，大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样，如果在大阪/神户地区购买房地产，您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资，限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市，但300万人口也不是小数目，当然，京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产，它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此，你更有可能找到短期游客作为租客，而不是长期商人或退休人员。 诚然，自2018年以来，日本的爱彼迎（Airbnb）租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人，这不是一个不可能完成的过程，但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈（Airbnb投资是一个完全独立的话题），京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引，您可以考虑在这里拥有房地产。否则，关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。 编译自Invest Asian
日本房产投资终极指南（五）札幌、名古屋购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 札幌 作为日本最北端的大城市，札幌与本州岛之间隔着一条15公里长的海峡。虽说如此，但海洋并不能阻止一条通往札幌的新干线的建设。 这条日本新干线主线的延续线目前正在建设中，应该在2030年完工。到这个十年末，你终于可以从札幌一路走到东京、京都和日本其他大部分地区了。 我们认为，这将在短期至中期内提升札幌（乃至整个北海道岛）的房价。诚然，人口减少加上房地产需求下降是日本二线城市长期内的一大隐忧。 事实上，北海道的人口已经在锐减，而且是日本四大岛中速度最快的。 札幌有一些小众的房地产机会，特别是在旅游领域，因为中国游客成为当地经济越来越重要的一部分。否则，你在东京或大阪投资肯定会更好。 名古屋 名古屋虽然本身只是一个拥有300万人口的中等城市，但却位于日本第三大都市圈的中心。以名古屋为中心，加上小牧、东海等几个城市，总共约有1000万人口，因此被称为中京地区。 遗憾的是，名古屋及其都市圈也存在着与北海道相同的问题——虽然可能还没有达到日本北部岛屿的程度，名古屋的人口正在不断减少。 投资名古屋的房地产市场最糟糕的部分是什么？在投资潜力更大的大阪，每平方米的价格也是差不多的。 因此，我们不建议以投资为目的在名古屋购买房地产。名古屋没有东京、大阪那样的长期发展动力......也没有札幌那样强大的旅游吸引力。 编译自Invest Asian
