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2025年投资展望
回顾2024年，回报最高的资产依然是比特币。2023年，比特币价格从16,670美元涨至42,288美元，涨幅超过150%。2024年，比特币更有可能突破10万美元，连续两年成为回报冠军。 与此同时，美股也表现强劲，标准普尔500指数（S&P500）从年初的4,700点上涨至突破6,000点，涨幅超过28%。虽然结果看似与2023年相似，变化不大，但2024年却发生了许多全球重大事件，投资市场也因此波动剧烈。 最引人关注的事件，莫过于特朗普再度当选美国总统。虽然他的胜选并不意外，但令人惊讶的是他竟然以压倒性优势获胜，不仅拿下所有摇摆州，普选票也超过了民主党对手，最终更是在参众两院同时获得过半数支持。这让外界相信，待他明年正式上任后，将不再受到反对派的掣肘，几乎能够完全贯彻其政策。然而，特朗普的政策充满争议，且部分措施互相矛盾，效果难以预测，使2025年的投资环境充满更多不确定性。 他经常提到的大幅加征关税，必然会推高通胀，进而限制利率下调的空间。然而，持续高企的利率不仅会对本已处于高位的美股造成压力，也不利于削减贸易赤字，更难以吸引企业回流美国。因此，特朗普最终会推行强美元还是弱美元政策，将成为决定利率走势的关键因素，自然也会对香港的房地产价格产生重大影响。 2024年，香港政府多次出招救楼市。3月全面撤辣，一度带动楼市出现“小阳春”，但好景不长，楼价在7月后再次回落。10月的施政报告进一步放宽楼宇按揭成数，允许投资移民购买住宅物业等措施，然而成效依然有限。 展望2025年，香港政府将面临巨额财政赤字，若楼价无法回升，卖地收入及相关厘印税不足以扭转赤字困局，政府恐怕还需加码推出更多救市措施。 另一方面，中央政府也频频推出组合拳，旨在稳住房价，提振消费。12月的政治局会议透露，2025年中国将实施较为宽松的财政政策，这将是自2008年以来的首次。笔者相信，中央的这些措施将于2025年逐步显现效果，推动市场逐步回稳。 笔者对香港住宅物业市场持审慎乐观态度，预计上半年楼价仍会下跌约5%，但下半年有望收复失地，全年或录得2-3%的升幅。相比之下，商业物业的挑战更大，受大湾区融合、北上消费兴起及网上购物普及等多重因素影响，商铺租金将继续下跌，售价自然难以回升。至于写字楼市场，在供应过剩的背景下，加上在家工作模式持续流行，需求进一步减弱，预计要等待内地经济重拾升势，才值得投资者重新考虑入市。
摆脱财赤续蔓延 釜底抽薪救楼市
财政司司长陈茂波日前在立法会会议上表示，初步估算2024/25年度的综合赤字将达约1,000亿元，远高于今年《财政预算案》估计的481亿元。这将是连续三年赤字超过千亿，财政储备预计仅剩约7,000亿元。 赤字扩大与卖地收入大幅减少密切相关。在2016至2022年期间，每年卖地收入接近千亿元，但之后逐年下降：2022/23年为700亿元，2023/24年降至200亿元，2024/25年初步预算估计为330亿元。然而，由于多幅地皮流标，截至11月底，卖地收入仍未达到50亿元。 除了卖地收入的直接减少外，楼宇买卖交易所涉及的印花税收入也随之下降。2023/24年印花税收入仅为491亿元，仅为原预算850亿元的58%。 随着特朗普将在明年初正式上任，中国香港将面临更多挑战，除了贸易战外，金融战也可能随时展开，使港府的形势更加严峻。 目前，中国香港赤字不断累积，且最近发债认购不足，评级机构可能会下调香港的信用评级。这不仅会提高港府、公营机构，甚至香港私人企业的发债成本，还可能对本港营商环境带来负面影响。更令人担忧的是，届时可能有人借机狙击港元，动摇联系汇率，进而将香港推入危机。 不过，要解决财政赤字及相关风险，关键在于刺激楼市复苏。这一道理并不复杂，香港政府高官们也一直在采取措施救市。 今年初，全面撤销楼市调控政策，吸引了大量新香港人入市，但效果仅是昙花一现。之后，施政报告中再次提出放宽楼宇按揭政策，但在利息走势不明朗的背景下，投资者入市依然稀少，因此效果并不显著。 近期，金管局也宣布将为2021至2023年购买楼花的买家提供一次性特别安排，按揭成数最高可达八成，入息占供款比率提升至六成，旨在防止大规模挞订事件，并避免进一步打击买家信心。 虽然港府已采取一系列措施，政策方向正确，但在时机把握上并不理想，因此未能产生显著效果，甚至动摇了市民对政府救市能力的信心。因此，下一步必须采取更具冲击力的举措，迅速见效。 事实上，不少内地同胞通过高才、优才等计划移居香港，旨在为香港的繁荣作出贡献，这不仅符合中央的方针，也有利于香港的长远发展。然而，在外汇管制的框架下，他们往往面临从内地调动资金到香港置业的困难。 在笔者执笔时，跨境理财通2.0正式落地，这一计划使大湾区的合资格投资者能够通过资金闭环安排，投资对方的投资产品。因此，合资格的移居人士也可以通过闭环方式将资金汇入香港用于置业，未来若出售物业，则需通过闭环方式将资金汇回内地。 笔者相信，如果香港政府向中央提出申请，获得批准的机会较高。此项措施能够显著增加购买港楼的潜在买家，而他们往往倾向购买新楼，这有助于缓解发展商的存货压力，进而激励他们更加积极入市买地。这样一来，香港的财政赤字将能得到迅速解决，香港经济也将看到曙光。
奥苏利云优才移居 突显香港独有优势
英国桌球名将、绰号「火箭」的奥苏利云 (Ronnie O'Sullivan) 透过优才计划获批成为香港人。被问及为何选择香港作为居住地，奥苏利云表示，香港有良好的税制，桌球在香港亦很受欢迎，加上美食和文化，令香港成为一个理想居住地。 笔者认为，税制是各项原因中最具说服力的！香港薪俸税的标准税率仅为15%，公司利得税也只是16.5%；至于英国个人入息税，只要年收入超过12,570英镑，便要缴付20%税款。如果年收入超过12.5万英镑以上，税率更达45%！而且英国还有增值税（VAT）、市政税、遗产税等等，林林总总的税项令收入者负担非常重，怪不得香港一向被称为税务天堂。举个例子，明年「LIV 高球2025 香港站」的奖金高达2,500万美元，获奖球手少交30%税款，相当于节省了750万美元，即是5,830万港元，这就不难理解球手为何选择香港成为居住地的原因！ 不过大家不要忽略一点，奥苏利云表示他有70-80%的工作都在中国及亚洲地区。据报章报道，今季冠军最高的10场赛事，有5埸就在中国举行。 另外，香港的地理位置四通八达，香港人持有的香港永久性居民身份证，以及办理容易的「回乡证」，对于往来国内工作及旅游都非常方便。特区护照有135个免签国家，连俄罗斯及不少中东国也是免签，同样方便。 由此可见，香港仍然存在不少优势。正如奥苏利云说：「如果想拥有美好的生活，那一定要来香港」。
组合拳，拳拳到肉，股市飞升，楼市又几时
上星期，香港股市大幅上涨，从约18300点飙升至20632点，涨幅超过12%。周五的成交额更是达到4457亿，创下历史新高！这一切的背后是中央政府采取了一系列刺激经济的措施。 首先，出场的是金融系统的三位主要领导：人行行长潘功胜、国家金融总局局长李云泽和中证监主席吴清。他们宣布降准0.25%、降息0.5%，以及第二套房的首付比例降低至15%。这些措施虽然在预期之中，但起初大家对其效果并不抱太大希望。 然而，紧接着又公布了8000亿的货币政策工具，其中5000亿将提供给证券公司、基金和保险公司，允许他们将债券、股票ETF和沪深300成份股等资产转换为国债或央行票据等流动性高的资产，以便快速变现，但这些资金只能用于再投资于股票。另有3000亿用于支持上市公司及主要股东回购，利率则定在1.75%。 三位领导还表示，若这些措施有效，资金没有上限，后续可以继续增加投入。最后，他们还透露，中国人民银行将推出类似香港盈富基金的平准基金，直接买入股票并长期持有。如果上述措施顺利实施，将对疲弱的中国股市提供强有力的支持。 国内经济形势不佳，股市疲软的同时，楼市的复苏更是重中之重。单纯救助股市，对整体经济的帮助有限。正当市场逐渐冷静之际，星期四政治局突然召开会议，明确提出要“促进房地产市场止跌回稳”和“实施有力度的减息”，表态非常坚决且清晰。本周一，深圳、广州和上海等地相继宣布取消限购政策，这一系列措施有望为楼市注入新的活力。 此外，市场上还传出消息，中国计划推出2万亿的财政刺激措施，其中1万亿将用于对消费品以旧换新和设备升级提供补贴。同时，政府还将向有两个或以上孩子的家庭每月发放每名孩子800元的补贴。剩下的1万亿则用于帮助地方政府解决债务问题。上海和四川等地也传出将发放消费券，以刺激当地消费。这一系列举措旨在提振经济，促进消费，缓解市场压力。 同时推出多项强有力的金融政策和财政政策，这在历史上是前所未有的，市场清楚地感受到中央救市的决心。因此，外资纷纷转向，抢购中港股票，推动股市屡创新高。 那么，楼市的走势又会如何呢？股市和楼市一样，关键在于市场信心！香港楼市的发展将取决于政府在10月施政报告中是否会推出进一步的措施，以提振购买力并吸引投资者入市。由于篇幅有限，我们下周再深入讨论这个话题。
为什么大家都爱到马来西亚以房养学？4个优势你必看！
根据历年统计的数据可知，前往马来西亚留学的人数在逐渐增加。根据马来西亚教育全球服务中心（EMGS）的数据，在2023年内马来西亚收到了48,199份国际学生申请。其中，中国留学生就占有26507人，是全球国际生的55%。 同时，选择投资购买房产的人也在增加。因为很多人送孩子留学和投资房产在同时进行，所以有了“以房养学”的想法。 近几年以房养学的趋势比较火热，在留学比较盛行的国家尤为显著，比如英国、加拿大、澳大利亚等等。当然每个国家都有以房养学的优势，但大多数情况下都会选择绝对性较高的国家。接下来分析下马来西亚以房养学的优势。 此外，为了吸引更多外国投资者来马买房投资，马来西亚政府推出了“第二家园计划”（MM2H）。同时，为来马投资房产的外国人提供可以自由进出大马境内的签证。 一、马来西亚以房养学的优势 1、在马来西亚实现以房养学能够为孩子提供一个舒适的学习和生活环境。购买的房产能够提供给孩子居住，同时能够把多余的房间出租出去，不仅可以节省孩子的租房费用，还能赚取一笔房租，最主要的是生活环境更加舒适一些。 2、在马来西亚吉隆坡城市实现以房养学获得的收益是比较可观的，获取的租金能够完全当做孩子的生活开支，同时还能够享受房子增值获得的稳定资产回报。建议购买学区房或者地段靠中心、交通便捷的房产。 3、据了解马来西亚吉隆坡的房产在中长期的趋势中是稳定增长的，孩子基本毕业，也能够通过售房或者中长期持有的价值获得一笔可观的收入。吉隆坡的房产价格相较于其他国家首都的房价要实惠很多，并且收益回报稳定且高。 4、马来西亚房产的产权大多数都是永久的，只有很小一部分房产的产权是99年，土地也是私有制，所以不管是投资购买公寓还是别墅，都能够获取利益。 二、关于马来西亚的房价及趋势 马来西亚吉隆坡的人口一直在不断的聚集，并且房产价格也在不断上升。根据CEIC数据，从2000年至今，马来西亚的房产价格从100上升至2024年第一季度的271.4，增长了171.4%。 吉隆坡已经成功跻身国际一线城市，当然能够被评上并不是偶然的机会，归根到底还是相关政策的助力，正是因为吉隆坡的发展变得越来越好，所以留学、房产的热度才会越来越高，以至于现在“以房养学”的城市中，吉隆坡几乎成为首选。 三、马来西亚“以房养学”投资哪里较好？ 1、吉隆坡 — 首选之城 吉隆坡的热度是马来西亚其他城市不能堪比的，该城市的房产市场和租赁市场活跃度非常高。据悉，国内有70%-80%的人在吉隆坡购买房产后通过中介出租获取了丰厚的收益。吉隆坡的租金收益比例是出名的高，并且在全球城市租赁收益排名中位居前列。该城市的整体租金回报率是6%-8%，租客大多是来自欧美国家的临时租客，时间大多为一年半左右。 2、槟城 — 其次选择 槟城是仅次吉隆坡选择的城市，论发展虽然比不上它，但是它是一个自然环境优美、经济发展繁荣以及人口密度较大的城市。槟城的人口数量已经达到200万左右，并且以贸易、旅游业、工业、农业等混合产业发展的经济城市，论前景没有城市能够比上它。槟城的房价远远低于吉隆坡的房价，想要投资房产靠近市中心或者旅游景点区是较好的选择，因为这些区域人口密度大，房产获得回报的价值高。 以上就是关于马来西亚以房养学优势的分析，如果您也有此类想法，或者想要了解马来西亚房市的情况，可以直接联系我们，或者将联系方式留在下方，我们会为您制定详细的方案，让您择优选择。
金管局出手快 按揭重回正轨
上周，笔者在专栏中提到银行在审批按揭贷款时的延误，给市场带来了负面影响。金管局在接到代理业界和立法会议员的投诉后，迅速采取行动，财政司司长也与银行进行了沟通。 上周五，金管局联合中银、汇丰和渣打召开了记者会，银行承诺在收到完整文件后，会在两周内通知买家结果。 笔者认为这个承诺是合理的，笔者从未要求银行放松审批标准，毕竟各银行有自己的经营策略，不同的风险承受能力也是理所当然的。 然而，银行一旦拖延审批，整个物业市场就会因此增加额外的不确定性，导致成交量减少，业主的套现能力降低，不得不降价出售物业，这直接影响到物业估值，进而促使银行进一步收紧贷款，形成恶性循环。金管局显然理解其中的利害关系，出手速度比预期更快，这一点值得赞扬。 上周五，另一项重要消息是美国联储局主席鲍威尔在全球央行年会上发表的言论。他明确表示“是时候调整政策，提振就业市场”，这一言论强烈暗示九月可能启动降息。 市场分析指出，鲍威尔没有再使用“循序渐进”或“观望数据”等字眼来形容降息步伐，因此预计九月的降息幅度可能达到0.5个百分点。 笔者认为，九月降息的幅度本身并不是最重要的，关键在于联储局的焦点从通胀转向就业市场，这意味着未来一年的降息幅度可能会更大。 美国劳工统计局公布了截至今年三月的非农业就业数据（2023年4月-2024年3月），结果显示，过去一年实际创造的就业岗位比最初报告的少了81.8万个，平均每月少了6.8万个。 此前，每月公布的新增就业数据通常在10万到20万之间，这意味着这些数字被高估了35%至70%。此外，最新的7月非农业新增就业人数也降至11.4万人，创下2020年12月以来的新低，而6月公布的20.6万人也大幅下调至17.9万人。 美国就业市场表现不佳，从上市公司频繁裁员中可以看出，这种情况不会在短时间内得到改善。市场预计，从9月开始到2025年6月，美联储的降息幅度可能会达到2%至2.5%。 虽然，香港的最优惠利率不太可能完全跟随美国的降幅，但银行同业拆息（HIBOR）将会随大市波动。目前一个月的拆息率为4%，如果降至2%，以住宅物业按揭为H+1.3%计算，实际利率将为3.3%，相比当前封顶息率的4.125%，利率有望下调0.825%。 对于贷款者来说，这当然是个好消息，而对于银行来说，按揭业务也将重新变得有利可图。随着利率下降，按揭市场可能会再次活跃起来，各银行之间会为争夺优质客户展开激烈竞争，市场将呈现出百家争鸣的局面。
阿联酋投资签证指南：一次掌握所有信息！
阿联酋，坐落于阿拉伯半岛东南部，以其蓬勃发展的经济、奢华的生活方式和多元文化的社会而闻名。近年来，该国已成为吸引外国投资者和企业家的热门目的地。 得天独厚的地理位置、完善的基础设施、稳定的政治环境以及一系列的优惠政策，使阿联酋成为全球资产配置的理想目的地。 为了进一步促进经济增长和多元化，阿联酋推出了多项投资者签证计划，为符合条件的海外人士提供获得居留权的机会。 1. 房地产投资者签证 阿联酋的房地产投资者签证允许外国投资者通过投资阿联酋房地产获得居留权。购买的房产类型可以包括住宅、商业或其他类型。 此类型签证主要分为两种类型： 房地产投资最低金额 可续约次数 2年房地产投资者签证 75万迪拉姆（约150万人民币） 可以续约两次，每次续签两年 5年房地产投资者签证 200万迪拉姆（约400万人民币） 可以续约一次，续签后可获得三年居留权 需要注意的是，投资者必须投资位于阿联酋境内已竣工的住宅物业，并支付至少50%的房产款项或全额支付。 2. 黄金投资者签证 投资者可以通过投资基金或公司的公开投资获得黄金居留权，该渠道包括： 将多达200万迪拉姆（约400万人民币）存入认证的投资基金。 拥有价值200万迪拉姆（约400万人民币）的阿联酋公司或公司股份。 拥有一家每年缴纳税款不少于25万迪拉姆（约49万人民币）的阿联酋公司。 拥有一家阿联酋公司的股份，但持股比例不得低于该公司每年缴纳的税款总额，至少25万迪拉姆（约49万人民币）。 需要注意的是，你必须要证明用于进行合格投资的资本完全属于自己，而不是来自借贷或抵押。 阿联酋投资者签证的资格要求 年满21岁以上 拥有有效护照 无犯罪记录 具备足够的资金来支持自己和家人在阿联酋生活 投资符合条件的资产 必须在阿联酋拥有至少一年有效的健康保险，并且可以续保 家庭成员的资格要求 这两种签证允许申请人将家庭成员纳入申请，其中包括： 配偶 子女（不限年龄） 父母 兄弟姐妹 （适用于学生类别下的申请人，前提是这些兄弟姐妹是学生父母的受抚养家属并且在阿联酋居住） 阿联酋居留权所需文件 所需的文件将根据申请人的具体情况和所属的具体申请类别而有所不同。但，以下这些文件是基本上所有申请人都需自备的必要文件： 有效的护照复印本（有效期不能低于6个月） 近期拍摄的白底护照照片 主申请人以及其一起申请签证的所有家庭有效健康保险 证明家庭关系的文件，例如：孩子的出生证明和配偶的婚姻契约证件 阿联酋投资者签证为有意在阿联酋投资和生活的海外人士提供了一个具有吸引力的选择。通过该计划，投资者可以获得居留权，享受阿联酋提供的各种便利和优势，并为其家庭创造一个充满活力的未来。
投资缩动工慢 楼价难大跌
上周，政府发布的官方楼市指数显示，7月份住宅楼价为301.8，比上月下跌1.2%，创下8年来的新低；2024年上半年累计跌幅达3.1%。换句话说，2月份撤销楼市调控措施对住宅市场交投的提振效果已经完全消退。 相比2021年的历史高点398.1，楼价平均下跌了24.2%，这一跌幅已超过2008年金融海啸时期的跌幅。此情此景，让人不禁要问，未来跌幅会有多大？是否会重现1997年至2003年间楼价下跌70%的历史？ 毫无疑问，撤销楼市调控措施后，住宅市场一度非常活跃。仅在3月份，一手成交量便达到了4176宗。然而，由于不少发展商面临资金压力，纷纷通过低价促销来吸引买家，不仅抢走了二手市场的客源，也迫使急售的二手业主降价应对。这种情况形成了恶性循环，价格越卖越低，甚至发展商之间也展开了价格战，进一步打击了买家的信心。 不过，如果从数据来看未来几年的供应情况，情况其实并没有那么糟糕。房屋局公布的数据显示，未来3至4年的住宅潜在供应量为10.9万伙，虽然比上一季减少了3000伙，但这仍然是历史上的第二高水平，也是连续7个季度供应量保持在10万伙以上。尽管表面上看不到乐观的迹象，因为存货仍然庞大。 但如果从动态角度分析，未来这些潜在供应量究竟是会增加还是减少呢？首先，我们可以看看可动工但尚未动工的熟地数字。这个数字在本季度已经下降至13,000伙，创下了10年来的新低，原因在于可供开发的熟地越来越少。2023年，政府及相关机构仅售出了三幅住宅用地，分别位于荃湾宝丰路、坚尼地城西宁街及启德地皮。相反，流标的项目却达到了六个。此外，在北部都会区，发展商宁愿让政府收回农地，也不愿自行发展。 进入2024年后，1月至3月，政府宣布暂停出售住宅用地；而在4月至6月期间，仅有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目和7月份的小沥源一幅小型地皮成功出售，以及粉岭北一项补地价项目完成。此外，柴湾首个私人参与居屋项目「乐建居」也以流标告终。因此，大家可以预期，未来三年这个数字将会大幅减少。 笔者大胆假设，如果每年新增的可动工熟地仅为8,000伙，那么未来三年总供应量将仅为24,000伙。在此基础上，假设未来三年售出的单位每年平均为15,000伙，三年总共售出45,000伙，那么潜在供应量将减少21,000伙，降至88,000伙，与房屋局公布的数字形成一定落差。当然，这些数字只是假设，未必完全准确，但趋势应该不会错。在当前市况下，发展商缺乏动力大力发展，因此供应会自然调节。 与1997至2003年的房地产市场相比，现今的情况有一个显著不同。当时住宅空置率从3.7%飙升至近7%，而2024年首季的住宅空置率则仅为4.1%。作为代理中介公司，尽管每月的成交量没有明显减少，但交易类型已从以买卖为主转向以租赁为主。 由此可见，整体居住需求并没有减少，问题主要出在市场信心上。美国经济数据不佳，预计9月份开始利息将会下降。一旦利息下降，投资收租将变得更有吸引力，积压的存货减少，发展商也不再需要通过大幅降价来吸引买家，置业信心便有望恢复。 笔者一向对香港的前景保持乐观，因此最近也鼓励子女抓住当前选择多、价格相对较低的机会，进行楼换楼。从两房换成三房，这是一个不错的时机！
2024年：如何准备加拿大蒙特利尔顶级私校的申请｜居外专栏
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 为什么选择加拿大私立学校？ 加拿大私立学校注重学生的全方面发展，不单单是学术成就，他们也重点关注个人发展、道德教育和全球视野，像是培养领导力和进取心。 私校聘请的都是高学历、经验丰富的教师，以确保学生在学术上能够打好基础。实行小班制教学让学生容易专心学习，并享有量身定制的学习体验。 他们也提供多种课程选择，让学生有机会探索IB、AP课程以及各种文艺、体育和科技兴趣班。 顶级私校会招什么样的学生？ 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。 那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下四点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
非加拿大公民不能在加拿大买房了？这些群体享有豁免权！
为了提高加拿大人民的房产购买能力，加拿大总理特鲁多（Trudeau ）于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。 本该于2025年1月1日结束的买房禁令，却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年，以增加当地的住宅供应，并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此，自2023年起，非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内，购买加拿大非休闲住宅物业。 所有非法购房者将被罚款高达1万加元（约合5.75万港元），而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。 哪个群体将被影响？ 所有非加拿大公民将涉及在内，无法在加拿大购买住宅房屋。 但是，以下群体享有豁免权，仍可在加拿大买房： 加拿大公民和永久居民 未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司 由非加拿大公民控管的公司 国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人（之前的纳税申报表和工作经验已被废除） 已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员 具有临时居民许可证的外国人（包括难民） 实施限制令后，哪些房屋不能被购买？ 限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。 然而，非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。 加拿大公民和永久居民买房的好机会 虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性，但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。 随着延长外籍买家的买房禁令，加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋，为增加自己的房屋资产。 政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住，不会成为投资用途的资产类别。 加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策，对外籍买家来说，无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。 可是，禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令，可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。 无论如何，这项新政策对加拿大公民和永久居民而言，会是个投资房地产市场的绝佳机会。
