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利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏
最近两星期的新闻，除了俄乌战争和新冠疫情外，每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策，继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。 对大部分人来说，去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食，购物，滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前，许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是，以后就不再需要每次换钱也可在日消费。 如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产，比较难做房贷，大部分投资者都是用现金投资。 要成功跟金融机构做贷款，需要符合房价，地点，收入等要求，而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外，有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过，其他国家就没见过。 PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。 这样做不需要卖楼，可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌，投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期，2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。 日本房产按揭贷款计划 PropCap提供日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan），针对海外买家对日本楼按揭需求，减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响，让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现（Refinance），亦设新楼贷款。 此产品主要协助客户进行日本房产贷款，客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。 只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼，不论是做物业按揭或现楼现金套现，PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产，而贷款由房产价格1000万日元起，视具体情况可以再作商讨，受理楼龄超过三十年的房产。 PropCap的日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan）利率为6%，视具体情况而定，按揭年期可短至1至2年（注意这是可更新的，记得先向PropCap查询清楚），设每6个月还款周期，手续费为贷款额的2%，如是香港或日本公司名义申请，均可受理。 还有“还息不还本”还款计划，贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币，提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。 想了解更多这个计划如何帮你买日本楼？不妨联络PropCap客服微信。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
疫情+波叔Plan，新界三房升值之王 | 居外专栏
自从疫情缓和，香港政府开始放宽社交距离限制，物业市场又活跃起来。疫情改变世界，在疫情期间工作会议只能以线上形式举行，初初觉得很不习惯，无法面对面跟同事沟通，感觉始终有所欠缺。 但随着时间过去，大家又习惯这种模式，既节省大量的交通时间，也令与外国同事及客户的沟通方便多了。即使疫情缓和，不少会议也沿用线上形式进行。由于多了人在家工作，对房间及厕所数目的需求上升，需要更大空间面积的单位也是自然不过的事。 在上周末开售的启德 MONACO MARINE，售出近80%，三房余下9伙未卖，其余的都是1房及2房，1房占的比例更大。这情况跟以往几年细单位热卖的情况刚刚相反。 当然「波叔Plan」（放宽按揭保险的楼价上限措施）实施以来，令1000万以上物业的首期大减，也是功不可没。 在二手市场，也见证这种变化，1000万以上的交易比例也越来越高。由于需求者众睇楼还价的情况热烈，也令3房单位更受欢迎，反价的机会自然就更普遍。 本周另一瞩目新盘，座落于元朗锦上路站上盖，发展商刚公布本周五（29号）发售首轮388伙，笔者估计此盘食正铁路上盖之余，又有理想的家居环境配套，应该可以一Q清袋。问题只是1房及2房细单位抢手，或者3房大户更受市场欢迎。 其实香港的住宅超过八成都是700呎以下的单位，在实施楼市辣招之前，大单位的呎价比细单位高，而发展商也倾向兴建大单位，供二手业主换楼之用。发展商在确认买家喜好转变之后，也会兴建更多大单位，以满足市场需要。 新特首的施政大纲即将出炉，房策肯定是重中之重，笔者大胆估计，北部都会区将会是重点，香港北部将会重点发展科技。新界无论在环境、价格、发展产业、工作机会都趋向完善，3房单位就更加会成为明日之星，升值之王。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
英国加息对海外买家之按揭，有何影响? l 居外专栏
英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%， 再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀，应对飞涨的物价。在此之前，英国基准利率近乎为零利率，仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加，回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行，三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前，英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%，下半年可能超过8%，将是80年代以来最高水平，远高于英格兰央行2%的目标。此外，家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下，英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加，对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下，贷款方（如银行，贷款机构）会在自身所定按揭利息%之上，加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下，浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」（Fixed-rate mortgage） 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变，一般为2年，3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变，不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」，锁定未来2-5年利息不变，对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时，英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比，以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产，LTV 均为75%，以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例，加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑，约合900及1800港币。 从数字上看，加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家，无论房产自用或投资买家，总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看，英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据，英国平均租金水平相较于往年增加了2%，疫情缓和使得人们重回公司上班，人口逐步流回城市，刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境，海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说，对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说，PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响，但全球进入加息周期，未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主，可尽早进行按揭申请，以锁定当前较低息率，减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性，现时则是个相对较佳时机。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
新特首新房策，告别㓥房有办法 | 居外专栏
李家超将成为新一任特首，相信已无疑问，由于他是武官出身，过往很少就房屋政策发表意见，大家都在关注他的房屋政策，如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾。 虽然政纲仍未发表，但他多次强调施政方向 ：「以结果为目标」，明显是针对过往AI文官体系，施政往往重视程序，而牺牲效率，削弱效果的丑习。这也是香港房屋问题多年来未能解决的根本原因之一。 根据笔者的观察，李家超在会见房地产业务相关的选委后见记者时透露，他听到业界就房屋短缺，有不少中长期的解决方案，但能快速解决的短期方案则欠奉。 明显地，他的作风跟林郑截然不同，回顾2017年林郑上台，就先揽个土地供应事务小组，进行全港土地供应大辩论，报告在2018年12月发表，而政府发展局则在2019年2月20日接纳报告内8大建议，其中应该优先处理的三项，即发展棕地、新界私人农地及收回粉岭高球场，林郑5年任期即满，具体行动有多少？效果又有多少？大家心里有数。 笔者也有留意李家超竞选阵营中，其中一位副主任是黄元山，他被媒体认为是未来特首就房屋政策的智囊。黄元山在2022年1月发表了一份土地房屋政策研究报告︰拆墙松绑精简程序，速解「十二万伙急」短缺。 根据该报告，自2013年《长远房屋策略》以来，过去8年内没有一年房屋落成量能达标，累计拖欠12万个公私营单位。要填补供应缺口，就要简化现有的官僚程序，令原先在2026年至2030年间才能落成的房屋提前至2025年前建好。 报告中很详细列明那些项目已经在较后期阶段，如拆墙松绑，就能实现提早于2025年前落成的目标！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
英国移民：如何为孩子争取英国居留权，并避免成为税务居民？
计划拿取外国国籍以给家人做保障，是现时相当多人在慎重考虑的一个课题。当中一个最大的担忧，是在保障了家人的同时，却又可能要因为成为他国税务居民，而影响到财政收入上的自由度。 英国的个人入息税最高可以达到45%，相对于香港的标准税率只不过是15%实在有相当差别。对于一些高收入的朋友来说，移民到英国即使能够维持原来收入，但打完税后却始终要承受一个大折扣，感觉还是有点难接受。 申请英国居留身份时，只要每个税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。为了避免令自己的收入被纳入税务系统，于是近来开始多了朋友会选择转而移民爱尔兰。 我并不是税务的专家，但作为移民顾问，却很乐意跟你分享一下移民爱尔兰为什么会如此受欢迎。 爱尔兰成选择 与英国一海相隔的爱尔兰，又称英国的姊妹国，两国在生活文化及社会法律上都有着很多相同之处，英国脱欧后，不少跨国企业都把他们的欧洲总部设在爱尔兰，包括Google, Facebook, IBM, Accenture等，由于爱尔兰仍然是欧盟国家，爱尔兰公民及欧盟成员都可以自由在27个欧盟国家读书工作和生活。 而在英国脱欧后，英国与爱尔兰之间的共同旅游区协议(CTA)，同样也受到了很大的关注。根据英国与爱尔兰签署的共同旅游区协议，两国的公民仍然可以自由享受共同旅游区的各种福利，简单而言，爱尔兰公民如果想在英国定居，无需要申请任何签证，则可以享有自由定居、工作、读书、社会福利等权利。 根据现时爱尔兰的法例，无论是主申请人、其配偶和子女(可包括18岁以下，或18至24仍然全职在学的子女)，只要每历年入境爱尔兰一天，便可于五年后取得永居。在税务方面，爱尔兰跟英国一样，只要每个税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。因此，如果你的目标是取得爱尔兰的永居，根据现时的居住要求，你可以自由选择是否成为爱尔兰的税务居民，不用担心海外的资产需要缴税。 优势中的需知 不过有一点必须要提醒大家的是，刚刚所说拿到爱尔兰永居权听起来容易，但如果要成为爱尔兰公民，即是拿取他们的护照，其条件却相对比永居严谨，首先申请人需要于首4年不离境多于6星期，并在最后一年全年居于爱尔兰。对于很多高资产净值人士而言，由于要考虑到海外的工作及生意，未必能够满足公民的要求。 只是，如果你的孩子于申请公民时已经年满十八岁，他们便可以自己独立成为爱尔兰公民。所以这就很视乎你整个移民计划的目的是在于什么，假使你最紧张的还是孩子的未来，那么爱尔兰的确是个很有弹性的方案。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏
由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧，英国投资移民已经于2月宣佈取消外，英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请，有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友，已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰。 我们分析两个国家有关的移民计划，以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较，发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。 在考虑移居地点的时候，除了移民计划本身，不少家长更加注重的，是孩子的教育和成长环境，毕竟，移民都是为了下一代，让孩子们有更好的选择。 到底爱尔兰和英国在生活居住，以至读书工作上有什么相同或分别？今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。 爱尔兰和英国一样，当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后，便可以享用当地的免费中小学教育。 学校制度方面，爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年，要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后，中学课程则是分为三年初中及三年高中。 最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”（Transition Year），这个等于中四的年级，是让学生在进入公开考试阶段之前，给予他们一年的放松时间，让他们有更多时间考虑科目和大学选择。 从高年级课程体验（Senior cycle taster）中，学生在过渡年能够有机会尝试各种科目，以了解他们喜欢的科目，并于中五时选择自己想要的选修课。 到了完成中六时，学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科，其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。 假如你的计划是取得爱尔兰的永居，你和配偶都打算继续留在香港，每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求，此时，你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校，以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。 有关学费方面，这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学，一般寄宿学校每年的费用大约如下： 学费及学校住宿费用 €25，000–€30，000 监护人费用 €3，000 寄宿家庭费用（2个Term Break） €2，000 总支出 €30，000–€35，000 当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后，就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招（UCAS）申请大学。届时，如果你的孩子已经成为爱尔兰公民，就可以免费就读爱尔兰的大学。 又或者，如果你最终的目标是英国，此时，当小孩取得爱尔兰护照后，凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议（CTA），拥有爱尔兰护照的学生，也可以同样使用本地学费入读英国大学，相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。 后记：图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。 学院在400多年前，由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授，为爱尔兰最古老的大学，并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。 以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯，如果你也想计划让孩子到这国家升学，不妨再做多一点功课，为孩子作出适合的安排。
英国移民签证重要消息： 2022年3月最新大变动 l 居外专栏
2022年3月15日，英国移民局公布了最新的《Statement of Changes to the Immigration Rules, HC 1118》修订通知，宣布对多个签证类别进行调整，并推出新的签证途径。 以下为大家节录了几项重要的修订内容： 英国海外首席代表签证将会取消 海外首席代表签证(Sole Representative Visa) 将会在4月11日英国时间上午9时正式取消，此类签证旨在为公司总部在英国境外、并希望拓展英国市场、在英国成立分公司的高级管理人员而设。由于移民局考虑到近年收到不少虚假的申请，决定彻底取消这项签证。 对于已经获得这项签证的签证持有人而言，续签和永居的申请将不会受影响。至于符合这项签证条件的准申请人，如果你仍然有意计划申请这项签证，必须要在4月10号或之前递交网上申请表格，申请才会受理。 3种新的签证类别将会推出 在海外首席代表签证取消后，移民局将会推出三项新的签证类别： 1) 全球商务流动签证 (Global Business Mobility Visa) 这项签证旨在为海外公司在英国设立分公司，并委派有关的雇员到英国而设。计划包括以下五类，将会在4月11日开始接受申请： a) 英国拓展工作者签证(UK Expansion Worker) — 这项签证主要取代了海外首席代表签证，允许海外企业委派员工到英国扩展业务，并可以一次委派多名员工，但此签证不能取得永居。 b) 高级专业工作者签证 (Senior or Specialist Worker) — 这项签证旨在为大型跨国公司的高级管理人员及专业技术人员而设，员工可以通过这项签证到英国分公司工作。此签证主要取代了公司内部调动签证(Intra-Company Transfer)。 c) 毕业实习生签证(Graduate Trainee) — 这项签证旨在为大型跨国公司的实习生而设，这项签证将会取代公司内部实习生签证(Intra-Company Graduate Trainee)。 d) 境外服务供应商签证 (Service Supplier) — 这项签证同时为临时工作签证，主要为一些需要在英国境内提供服务的海外供应商而设，这样签证将会取代现时的Temporary Work – International Agreement route. e) 借调签证 (Secondment) — 这项签证同时为临时工作签证，主要为一些需要在英国履行商业合同或投资的大型跨国公司员工而设。 2）企业扩增签证 (Scale-up visa) 这项签证主要为英国快速增长的企业而设，旨在协助这些企业吸引优质的海外雇员到英国工作。英国的企业需要证明过去三年的收入或员工数目平均增长率超过20%，以及在三年期开始时，至少有10名员工，才可以为海外雇员申请这项签证。计划将会在8月22日开始接受申请。 与工作签证相比，申请人在这项签证首签的两年后，如达到相关的年薪要求，可以在雇主不需要提供担保的情况下续签三年，第五年可以申请永居。 3）高潜力人才签证 (High Potential Individual Visa) 这项签证旨在吸引海外顶尖大学的毕业生到英国而设，适用于最近五年内毕业的申请人，申请人所毕业的大学需要在以下三个指定的Global Universities List中，至少在两个名单上排名全球前50位： a) Times Higher Education World University Rankings b) Quacquarelli Symonds World University Rankings c) The Academic Ranking of World Universities 根据目前的排名，内地及香港的大学中，北京大学、清华大学、香港大学及香港中文大学，最近五年的毕业生符合申请标准，计划将会在5月30日开始接受申请，此项签证并不能取得永居。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
投资市场 风高浪急? l 居外专栏
上周五，美国十年期债息迫近2.5厘，为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接，笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时，2年债息却冲上2.28%，而30年期债息最新也是2.59厘，令不同年期的孳息曲线趋向平坦，一旦情况继续恶化，2年债息比10年债息还要高，而10年债息又比30年债息要高的话，就出现「债息倒挂」。 一般而言，债息年期越长，意味风险越高，需要付出更高的债息，「债息倒挂」意味投资者对短期经济缺乏信心，预期经济即将陷入衰退。由80年代石油危机，2000年科网股泡沫爆破，2008年金融海啸；以及2020年疫情经济萎缩，都有出现债息倒挂现象。 美国联储局今年会将利息推升1%-1.5%，短期债息继续上升的可能性很大，「债息倒挂」似乎只是时间性的问题！ 当今美国经济仍然强劲，失业率低企，消费者信心及商业活动指标也很高，预计美国会进入衰退可能遥不可及，但危机可能已经迫在眉睫。最近笔者见有评论美国失业率低企的原因，就像香港1997年的情况，股市、楼市火红，不少投资者宁愿放弃正职，全力投入股市，天天鱼翅捞饭，当年也想不到会出现98年的金融风暴。 俄乌战争进一步破坏供应链，战争令小麦及玉米等食品、石油天然气等能源及各式商品价格大幅提升，通胀率不会轻易被息率上升而受抑制，一旦美国经济短期内大幅加息，衰退的风险就升温。 经济衰退，股市暴跌，加上过度负债，流动性不足，联储局收水救市一招，效力越来越弱。在衰退逼近及通胀高企的背景下，拿现金又会蚕食购买力，唯有采取保守的投资策略。 投资股市，宜考虑稳健的派息股，例如中移动是笔者今年的首选，物业投资也只选住宅，并要预留部份现金在手，一旦股市大平卖，可以低吸一些优质股份！总括而言，今年投资市场风高浪急，不应过份乐观，及避免借贷过高，小心驶得万年船！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
灵活移居英国：投资移民以外的途径 l 居外专栏
英国移民局于17/2/2022宣布，即时取消投资移民签证，不再接受任何国籍的申请，并考虑重新审核已成功批出的个案。 自英国投资移民签证计划取消后，而你又希望移居英国，还有什么其他途径可以移居英国呢？以下就和大家分享一下两个以企业和资金为主要条件的签证。 英国海外首席代表签证 移民英国，工作安排都是人们其中一个很关心的课题。如果你或家人本身已有自己的企业，或在公司中担当重要岗位，那么不妨考虑海外首席代表签证，把业务扩展到英国。 过去这一年，英伦移民协助香港及内地的企业，通过这个计划，委派员工作为代表到英国扩展业务并通过这个签证帮助员工及其家人等移居到英国。 值得留意的是，在目前的政策下，申请人不能为公司的大股东，而且一间公司只能够派一个代表到英国，根据移民局上一季的报告，这个签证计划有机会在今年春天改革，届时每个企业有机会委派一位或以上的员工到英国扩展业务，详情有待移民局公布。 英国 vs 爱尔兰投资移民 同样持有一定资金，而又希望可以轻松一点生活，不需太花精神去建立事业，那又有什么选择呢？ 如果是英国的话，在投资移民计划取消后，除了创业和工作类型的签证之外，的确暂时就没有其他投资的签证了。然而，如果客户是有兴趣投资海外而取得相关居留身份的话，有一个非常值得考虑的方案，就是爱尔兰投资移民。 要比较英国与爱尔兰投资移民，我们可以从以下几方面看看： 就资产总值而言，与英国投资移民计划相同的是，爱尔兰投资移民也要求申请人有二百万欧元的资产证明，并能够提供详细的资金来源证明，当中可包括房产、投资产品或现金等。 就投资产品而言，英国投资移民计划限定申请人获得签证后，需要全数投资200万英镑到英国公司的股票或债券，为期五年。爱尔兰投资移民的弹性则比较大，申请人可以投资到爱尔兰移民暨归化署(INIS)指定的四种项目，包括企业投资、基金投资、房地产投资信托或捐赠作慈善用途。其中捐赠选择所需的金额最少，为50万欧元；企业投资和投资资金为100万欧元，房地产投资信托为200万欧元。 就居住要求而言，如果申请人的目标是取得永居身份，每年只需入境一天便可以，父母可以选择继续维持香港的事业，小朋友则可以到当地读书。值得留意的是，爱尔兰跟英国一样，如果在指定的税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。由于爱尔兰的投资移民计划只需要申请人每年入境一天，所以申请人不会成为爱尔兰的税务居民，不必太过担心需要两边缴税。 就取得国籍而言，如果小孩在申请入籍的时候已经年满18岁，就可以自己单独申请成为爱尔兰公民。届时，小孩除了可以居住在爱尔兰，更加可以凭英国及爱尔兰订明的共同旅游区(CTA)协议，前往英国定居及继续升学，并享用英国本地生的学费就读大学。由于爱尔兰仍然是欧盟成员，因此成为爱尔兰公民后，更可以自由通行欧盟的27个国家，好处实在不少。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。 投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？ 文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。 英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 - GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。 香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。 按揭经纪 （Broker） 你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 - GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额 3%)。 英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。 合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 - GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
