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海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
一张英国房产验房报告看清房产估价？｜居外专栏
在英、美等国家投资买楼时，仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report，即是验房报告。报告内容包括房产的结构（Structure）、状况 （Condition），环境（Environment），能源（Energy）和房价（Valuation）等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容： 大部份中国买家看过验房报告（Home Report）都未必太了解报告内容，例如能源 （Energy）、环境（Environment）等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 （Valuation），可知道房产值多少钱，有没有买贵？ 在外国买楼投资，并不如在国内那么方便，用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法，不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据，但不完整，亦不代表现在楼价的公平市价（Fair value）。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点，房产类型由几百至一千英镑不等，需时约2～3个星期完成。 而在中国买房产，较少人会安排做验房（Inspection）。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以，不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色，需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖，美国楼是用木造，寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋（House）经验的人士来说，许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15～20年就需要做防水维修，30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时，也应考虑维修费用在内。因此，旧楼总回报一般比新楼高，但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解，可以联络我咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
日元“至暗时刻”，投资买日元还是尝试新方法？| 居外专栏
日元跌至20年新低 早前，日元跌穿至20年低位，期间“至暗时刻” 日元人民币汇率跌破5。很多人已经借此机会换多些日元等开关作报复式消费。同时，亦有些人入货投资，等日元升值赚汇价。 日元存款 众所周知，日元利息低，放银行就差不多零息。根据以下银行A的资料，你可收到0.00001%. 即是存放在10,000,000 日元，一年可收到1日元。而银行B就较为慷慨，多100倍付0.001%，即收100日元。 日本资产投资 因此，不少人都选择买日本房产投资，租金回报可达3%~5%，减去所需费用后都可实收2%~3%。这比银行存款多出几千倍。除了查询日本房产投资以外，亦发现有客户研究其他日本资产投资，例如日股和基金。以前日元汇价下跌，一般日股都会上升。 因当时出口比入口多，对日本公司盈利有利。外资亦可借日元买日股，没有汇率风险。可惜，现在刚好相反，入口比出口多，贸易赤字，对盈利有压力，所以现在投资日股未必有利而且风险高，市场并没有能提供合理回报而低风险的产品。 另类日元投资选择 日元持续低位，除了考虑投资日本房产外，PropCap作为海外房产按揭配对平台，亦为专业投资者开放海外房贷项目，让投资人士成为本平台的放贷人（Loan Funder）角色，可以参与海外房贷业务，可谓是另一种崭新的稳定回报及低风险另类投资，在市场上提供多一项日元投资选择。 PropCap 利用金融科技和人工智能（AI）计算以管理贷款风险，从而增加放贷人风险调整后回报（Risk Adjusted Return）。如借款人风险愈高，所要求的利率亦会相对提高。放贷人一般可得到年回报5.5%~10%。 放贷人可根据国家地区、贷款金额、利率回报、借贷人收入背景、房产资料等条件自选海外房贷项目，作出放款决定。 PropCap并不是基金，不会管理放贷人资金，而是为放贷人及借贷人一对一配对及代放贷人做好各项海外物业及借贷人的审查，作出风险评估，提供合适贷款计划，让放贷人按自己所需选择项目。 海外房贷项目实例 大阪Studio单位（26平方米） 市值：16,000,000日元 | 月租收入：70,000 日元 借贷人：香港银行职员| 月薪：HKD $35,000 根据借贷人的收入背景及物业条件等项目，得出以下贷款计划。 贷款额：10,000,000 日元 年期：2年 年利率：5% LTV：5% 放贷人回报 10,000,000 日元x 6.5% = 650,000 日元/年 两年总回报 按两年年期，两年总回报为1,300,000 日元。第24个月收回本金。 这个放贷方案的收入是固定利息，在香港如果用个人名义的参与海外房贷业务，收取利息回报并不需报税。平台除了提供日本房产，亦有英国房产项目可作选择，而放贷货币亦可选用日元、英镑、美元及港币等。 免责声明: 此处包含的材料仅用于资讯目的。这些资讯是从被认为可靠的来源获得的，但我们并不代表或保证（明确或暗示）其准确性、完整性或可靠性。环球房产科技明确声明不为阁下特定目的提供任何可商性或可用性保证，以及不应被解释为要约或招揽买卖任何相关投资产品。投资涉及风险。一般而言，阁下应投资在阁下熟悉及了解其有关风险的投资产品。本内容有关投资产品的风险警告并非详尽，阁下应在投资前，考虑阁下的投资经验、财政状况、投资目标、风险承受程度及向独立投资顾问咨询，按阁下的目前情况进行投资的合适性建议，并寻求独立法律意见。环球房产科技对因使用全部或任何部分资讯或与之相关的其他资讯而产生的任何损失（直接或间接）或损损不承担任何责任或全部责任。 想了解更多有关海外房贷放贷项目？ 欢迎留下联络方式或直接与我们联系！ inquiry@propcap.com.hk +852 5518 7806 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏
最近两星期的新闻，除了俄乌战争和新冠疫情外，每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策，继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。 对大部分人来说，去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食，购物，滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前，许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是，以后就不再需要每次换钱也可在日消费。 如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产，比较难做房贷，大部分投资者都是用现金投资。 要成功跟金融机构做贷款，需要符合房价，地点，收入等要求，而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外，有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过，其他国家就没见过。 PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。 这样做不需要卖楼，可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌，投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期，2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。 日本房产按揭贷款计划 PropCap提供日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan），针对海外买家对日本楼按揭需求，减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响，让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现（Refinance），亦设新楼贷款。 此产品主要协助客户进行日本房产贷款，客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。 只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼，不论是做物业按揭或现楼现金套现，PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产，而贷款由房产价格1000万日元起，视具体情况可以再作商讨，受理楼龄超过三十年的房产。 PropCap的日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan）利率为6%，视具体情况而定，按揭年期可短至1至2年（注意这是可更新的，记得先向PropCap查询清楚），设每6个月还款周期，手续费为贷款额的2%，如是香港或日本公司名义申请，均可受理。 还有“还息不还本”还款计划，贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币，提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。 想了解更多这个计划如何帮你买日本楼？不妨联络PropCap客服微信。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏
投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？ 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？ 1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。 i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 - 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。 ii. 按揭经纪（Broker） 你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 iii. 贷款金融机构 PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。 2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。 3. 合资格申请按揭人士 不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage） 利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage） 由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage） 借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。
英国加息对海外买家之按揭，有何影响? l 居外专栏
英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%， 再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀，应对飞涨的物价。在此之前，英国基准利率近乎为零利率，仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加，回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行，三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前，英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%，下半年可能超过8%，将是80年代以来最高水平，远高于英格兰央行2%的目标。此外，家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下，英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加，对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下，贷款方（如银行，贷款机构）会在自身所定按揭利息%之上，加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下，浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」（Fixed-rate mortgage） 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变，一般为2年，3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变，不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」，锁定未来2-5年利息不变，对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时，英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比，以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产，LTV 均为75%，以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例，加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑，约合900及1800港币。 从数字上看，加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家，无论房产自用或投资买家，总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看，英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据，英国平均租金水平相较于往年增加了2%，疫情缓和使得人们重回公司上班，人口逐步流回城市，刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境，海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说，对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说，PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响，但全球进入加息周期，未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主，可尽早进行按揭申请，以锁定当前较低息率，减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性，现时则是个相对较佳时机。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。 投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？ 文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。 英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 - GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。 香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。 按揭经纪 （Broker） 你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 - GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额 3%)。 英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。 合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 - GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 | 居外专栏
讲到有关英国按揭时，可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行：Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。今天讲讲介绍一下伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭的不同之处。 英国伊斯兰房产按揭是什么? 穆斯林信徒受制于伊斯兰教义，其中之一是信徒被禁止不劳而获，例如单凭金钱去赚利息、涉及借款去支付利息等，所以传统西方的房产按揭未必合符其教义。他们在信仰的教义下，只有在共同分担风险和收益共享的基础上，才可创造财富。 “伊斯兰房产按揭并不完全是按揭” 为了置业，他们需要符合伊斯兰教法的金融形式，以取代传统的按揭方案。这种按揭方式有时被称为Home Purchase Plan (HPPs)，与一般按揭定义不同，实际上是个人与银行或贷款机构之间的商业合作关系。所谓的伊斯兰房产按揭其实不完全是一种按揭。而是银行会代表买家购买房产，买家同意在指定期限内每月向借贷机构交付租金和本金，期限结束时，该房产的合法拥有权就会转移到买家身上。 伊斯兰房产按揭类型 伊斯兰银行都有提供不同的方法帮助买家，以下为三类主要的英国伊斯兰房产按揭。 1. Diminishing Musharaka (Partnership) 这是较常见的伊斯兰房产按揭形式，也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的运作概念。这种是由买家与共同购买银行之间的协议，各自都拥有房产财产的一部分，买家一开始存入其占有的份额，其他份额则属银行。 买家要在指定期限内(一般为25年) 每月支付租金和本金，逐步向贷款方买回其剩余的股份，以完全拥有房产。 举例说，如以20万英镑购入房产，并支付4万英镑做首期，以此方案支付余下16万英镑，即买家一开始所占的份额为2成，而银行或贷款机构则为8成。当买家每月还款金额愈来愈多，所占房产的比例也随之增加，而贷款方的份额则递减。 2. Ijara (Leasing) 这个方案则是反映Lease to Own 的原则，即租单位一段时间后，租客有权买下单位。如果找到心仪单位，可与卖家商议价格，贷款方就会成为买家代表购入单位，有合法业权。买家先向贷款方支付1至2成首期，直至全数余额偿还前都业权都会属于银行，而每月还款包括本金和租金。租金在整个协议期限内保持不变。当期限结束，而本金已完全归还时，就可获得全份合法业权。 3. Murabaha (Profit) 这多数常见于购入商用房产，贷款方代表买家购入该房产，并可以更高价格将房产出售给买家。例如你心仪一个50万英镑房产，用此方案购入，贷款方就会代表你以此价格购入房产，再给予延期付款的方式，以60万英镑的价格将其出售给你。买家可在指定期限内还清欠款，不同的是，这房产由一开始就成为买家的合法财产。 根据伊斯兰教条，贷款方获得的利润是可被接受的，因为这性质是属于公平贸易，而不是用金钱来再赚取钱。 如何获得伊斯兰房产按揭？ 目前提供伊斯兰房产按揭机构主要有4个，一些例如Stride Up 、Habib Bank 都表示将会推出与伊斯兰房产按揭相关金融产品。当然另一个做法是，由买家直接找贷款方，惟要联系一些专责于符合伊斯兰教义的按揭经纪。 伊斯兰房产按揭的费用及风险 上段提到，买家的首期可以低至5%至20%不等，主要视乎买家与贷款机构或银行的协议而定，理论上，买家首期比例愈多，每月付款金额也愈少。 一般而言，除了按金之外，跟传统按揭一样，买家还需预算以下费用: 双方律师费、测量费、产权转让费、 印花税（如适用）、房产及财产保险。 相比起传统按揭，伊斯兰房产按揭或会产生更高的管理费，首期也相对地较高，买家宜看清各机构的条款。 虽然在伊斯兰房产按揭上不涉及任何借款，但同理，如买家不准时每月还款，一样有被收回房产的风险，例如如果居住在银行代表你的房产里，你没有依时交租，一样都会采取有关措施。 日后可否转按到其他英国银行的传统按揭？ 买家可以按自己需求安排把伊斯兰银行中的按揭转按到英国传统银行。传统银行接受转按的关键准则，房产本身有稳定的每月租金收入，并不会因前期属伊斯兰按揭而拒绝申请。 伊斯兰房产按揭并非只为穆斯林信徒提供英国房产按揭，海外按揭申请人亦可因应自己经济需要作出考量，多元化的按揭产品给予自己灵活使用。 PropCap 平台锐意发展成为全球性海外房产按揭平台，并促进跨国界多样性的客户需求，包括「伊斯兰」金融按揭。 有需要查询更多有关英国按揭资讯？让我们联络你吧！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
如何快速查到日本房产最新房价？｜居外专栏
如这几年有留意有关日本地价新闻消息，都会发现数字一直维持上升。而由于日本比较着重保护个人私隐，不动产的交易数据并不公开。一般做法都只能向仲介查询，不然很难知道房价现值多少。那身为日本业主的您，如何靠自己得知持有房产升幅多少？当前房产价又值多少呢？ 现在，就提供一些简单方法给大家参考估算房产价格现值！ 方法一：根据政府部门公布资料推算 日本不同的政府部门每年都会分阶段公布地价资料﹐我们可以根据资料数据去推算房产价。 地价名称 公示地価 固定资产税评価额 相続税路线価 基准地価 时间 3月 4月 7月 9月 公布机构 国土交通省 各市村 国税庁 各省市 要注意的是，由于评估价是根据全国2万多个地点评估得出，并非所有地区都有公布地价作参考。因此需要找出最近自己投资房产的地点。 方法二：在网站中查看地价走势 大家可以按所属或最近距离的日本房产地址在以下网站找到地价走势：https://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/ 例如，您所属的日本房产地址：东京都渋谷区恵比寿１丁目 最近地址：东京都渋谷区恵比寿3-21-2 通过数据纪录计算不同年间地价差价，从而推算出您的房产在这此年间的差价。例如： 2015年买入，至今大概计算出地价上升了31.1%（JPY 1280K / JPY 976K）。 此方法免费简单知道房产价走势，但只可用作参考及计算现价和当年买入的差价。 方法三：AI评估最新价值 我们最新发布了AI智能计算日本房产Fair Value市价，只需要提供基本房产信息，如地址、房产层、房产龄等，便可为您估算日本房产价。系统根据大量日本房产及交易真实资料进行最接近真实情况的职能推算。只需24小时内便可得到评估报告，方便快捷，准确率高，且可预约专门评估人员进行电话讲解，推荐海外投资者使用。 如需了解更多，可以微信我们咨询详情。 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
申请英国房贷，这个审批因素您万万没想到！｜居外专栏
气候变化问题日益严峻，各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标，各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售，出租或按揭都需要备有能源性能证书（EPC），有效让买家或租户知道房屋的能源效率，也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。 什么是能源性能证书（Energy Performance Certificate, EPC）？ 英国早在2007年已设立 能源性能证书 Energy Performance Certificate（简称EPC），作为房屋的能源效益指标。指标级别由A级最高节能效率，至G级最低节能效率。证书有效期为10年。业主在出售或出租时，应出示有效期内的EPC能源性能证书给买家或租客。 EPC能源性能证书由当地能源评估员或合资格的评估小组为房屋审查，主要以房屋的窗户、屋顶、地板、墙身、暖气、热水、照明等方面评分。分数愈高，代表能源效益愈高，房产耗电量相对较低，也因如此，住户所付的能源费用开支都相对低。 英国政府利用EPC能源性能证书去规范房屋须达到一定的级别，才准许出售或出租。 2008年时规定房屋须达F级或以上的EPC级别才可以把房屋出租。2020年，再把要求提升至E级或以上。英国政府将进一步收紧要求，2025年起出租的房屋EPC级别须达C级或以上，政府将分阶段实施，首阶段范围涵盖由2025年起的租约，随后扩至2028年的所有租约。 只有业主才需要理会EPC吗？ EPC能源性能证书是反映房屋的节能分数，当地金融机构也会参考报告。无论您是英国房产业主，打算购入或租住，都需要知道各身份需留意的事项。 英国房产按揭贷款如何受EPC级别影响？ 英国银行配合政府政策，提倡Green Building概念，就似中国香港的绿色按揭贷款。当准业主向英国银行或财务机构申请按揭时，EPC能源性能证书也是必须的申请文件。EPC级别较高级别的，英国银行可为准买家提供更多按揭贷款优惠，例如延长定息按揭年期、按揭成数、享有更高优惠利率等等。对 BLT（Buy-to-Let，买房租赁） 按揭贷款尤其影响，因银行也会考虑房屋出租能力，若然EPC评级太低，则有机会不获批按揭贷款。 有关英国Buy-to-Let房产按揭贷款，详情欢迎向我们咨询。 业主需要留意什么？ 按政府要求，业主如打算把房屋出售或出租，就须达一定级别的EPC级别。如房屋本身未达到要求，就必须把房屋修葺，改善屋内家电、增加节能系统，以提升当中EPC级别。自住为长远日后节能及节省更多电费，都建议业主提升房屋节能效益。 业主想知道如何提升EPC级别，有效节能，可到以下英国政府认可网站了解。如需为房屋申请EPC，可到此网站参考。 买家 / 租户又需要留意什么？ 身为买家或租客，EPC等级绝对是其中重要参考指标。因影响入住后所需付的能源费用开支。在地产网站有列出EPC等级，作买家或租客参考。也可自行到英国政府网站查搜查或向业主查询。 查核时，最好知道EPC申请日期，如EPC证书日期已太久远，需衡量房屋的节能效益是否能达当初般效能。否则，买家日后有可能需要另外花一大笔金钱去改善屋企节能系统。 结语 海外买家无论是自用或是Buy-to-let投资，建议前瞻性地将EPC影响因素考虑在内，为日后无论是在英国按揭贷款申请、买卖或租赁均做好完全的准备。如对此有相关疑问，欢迎向我们咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
