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在英国买什么样的房屋值钱?英国房地产产权全攻略有答案!

在国内购买过房产的投资者都比较熟悉房屋产权为70年的房产,到了英国之后,就会发现这儿房地产的产权类型很多,有的是永久产权(Freehold),有的是租赁产权(Leasehold)。在租赁产权中,年份的长短也很不一样,新建的公寓,产权有125年,也有999年的。二手的房产,产权长度更是多种多样,那么产权的长短到底有多重要?《英国地产投资》将带领投资者们去了解英国房地产产权的基本常识以及购买房地产时所需注意的产权要点。

英国的产权登记

在中国,证明业主拥有房产物业的文件是房产证,而在英国,证明房屋和土地产权的证明为“土地登记”。值得注意的是,英国的土地登记也同大多数其他国家一样,也叫作土地登记,实际上是土地及其建筑物的登记,即房地产或不动产登记。对于承载建筑物的土地,英国政府本着房从属地、房随地走的原则,房子和土地都会一并登记,不另外发放单独的房屋产权证书,而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中,用文字和图形载明其所承载的建筑物(房产)。

中国的土地管理法规定,城市地区的土地完全属国家所有,也就是说开发商只是具有土地使用权,而英国完全不一样,英国的土地属于法人,可以是个人、学校、地方政府、公司等。英国土地登记局(Land Registry)是负责英格兰地区和威尔士地区房屋、土地登记事宜的唯一房屋权属管理部门。还有一个很大区别是,在英国土地、房屋的产权证是一个证(土地登记)而不是两个证。

对于海外投资的国人来说,不管您是从个人或者开发商那里购买房产,您不仅要对地产的卖家(公司情况)做一定的了解,而且需要明确您有意购买的房产产权是否在此卖家名下.想要查清楚您有意购买的房产的土地产权,投资者到底应该从哪里入手呢?因为在英国所有房产都在土地登记局有电子注册,所以最简单快捷的方式就是委托律师在土地登记局查询开发商的注册登记档案。即便是开发商未完成房屋的开发建设,登记局依然可以向您出示该开发商对该块土地的合法使用权,包括他们的开发费用等。而一旦您的房产完成投资,您将成为该房产的法定拥有者,即使您丢失了纸质的房产证书,也不对您的所有权产生任何影响。

12万英镑买伦敦骑士桥的一房?

在伦敦住过的人们都知道,伦敦的骑士桥(Knightsbridge)是全球房价最贵的地段之一,那儿的一房一厅的售价至少需要100万镑。但是最近,市场上出现了骑士桥的一套一房一厅,要价仅为12万镑。在同一条街,有一套一房一厅也正在地出售中,要价是129.5万英镑。这样的房子您敢不敢买? 

这套看起来很漂亮的、维多利亚风格的红砖外墙房子,价格居然比达格南(Degenham)、普拉姆斯特德(Plumstead)一带的破旧的同等面积的房产还便宜。

听起来非常有吸引力是吧?可是这套房子的产权(Lease)只剩下了10周,到期日为今年的9月19日,按拥有的天数计算的话,到产权到期日,每夜的成本为1500镑,这个价格足以支付在梅费尔的五星级酒店克拉里奇(Clarideg’s)的星级套房的费用了。

只有80天的产权,这是伦敦房产市场史上产权最短的一套房屋。代理这套房屋的中介说,买家仍然有机会将这套房屋的产权延至99年,关键是怎么谈判。据悉,该房产现有的业主已经提交了要有延长产权的申请,这意味着新买家可以获得99年产权的延长,但需要交纳大约100万英镑的费用。在这个最中心的区域,续一个99年的产权的价格一般在112万镑左右。

了解这些背景资料之后,您会明白,12万英镑买一套伦敦骑士桥的房产,也许并不是一件非常划算的买卖。

在很多时候,产权的长短是决定伦敦房产价格的关键因素。

比如,一套看起来很漂亮的、位于贝克街(Baker Street)的三房二卫公寓在市场上出售,要价低于40万镑,而其它类似的房产的市场价为200万镑,原因是这套房产的产权只留下了5年。

同样的,在大理石拱门(Marble Arch)附近的一套一房一厅要价22.5万镑,因为只有17年的产权。而正常的一房一厅,在同样的地段,刚刚以36.5万镑的价格成交。

永久产权VS租赁产权

所谓租赁产权(Leasehold)的房产所有人,意味着您拥有一个房产,但却不享有它的土地所有权,拥有该土地所有权的业主称为永久产权执有者(Freeholder),对房屋及房屋所占范围内的土地拥有永久性的所有权,可以自由使用、租赁、抵押等,所有权随房产转让而易主。如果您的产权租赁期到期,那么房产的所有权也会回到永久产权执有者的手中。

公寓一般都是租赁产权,落地房及别墅大多数是永久产权。如果一个租赁产权物业的所有人想要对自己的房产进行改变,必须得到永久产权所有人的许可。另外,租赁产权房的所有人,通常要给物业管理公司交纳年费,这与完全拥有土地所有权的业主是不同的。

如果您希望申请贷款购买租赁产权房,那么更要特别注意产权的长短了。

产权少于几年的房产不能买?

租赁产权是一个法律文件,它决定了物业的业主可以在该房产里居住多少年。当您购买一个租产权的物业时,剩余的租赁产权期越长,就越好。大部分租赁产权物业在市场上出售时,仍然拥有数十年的剩余产权。然而,一旦剩余的产权少于80年,您就要特别警惕了,因为续租产权会变得非常昂贵,而且潜在买家很难申请到抵押贷款。

为了避免掏出成千上万的英镑去延租产权,购房者应寻找剩余产权不低于80年的房产。

如何延长租赁产权?

如果您想购买一套租赁产权的房产,但是该房产留下来的产权年限却不够长,最好在成交之前要求业主把租赁产权延长,因为这会帮您节约成千上万镑的费用。

如果您自己就是租赁产权物业的业主,并且在该物业时里居住了2年以上,您可以依据Section 42 notice法条要求延续您的产权租期。一旦申请被成功递交,您就有权在现在的租期上再增加90年的产权。

您也可以非正式地与土地所有人协商延租产权的事宜,如果双方对延租的费用产生争议,可以去租赁产权估价法庭(LVT,Leasehold Valuation Tribunal)。另外,租赁产权从业者协会(Association of Leasehold Enfranchisement Practitioners )里也有许多专业的工作人员,可以帮助公寓房产的业主们申请延长他们的租赁产权。

租赁产权咨询服务(LEASE

有关租赁产权的相关事务,投资者也可以去LEASE寻求帮助,LEASE的全称是租赁产权咨询服务(The Leasehold Advisory Service),它是一个非政府部门的公共机构(NDPB)。经费由政府(社区、地方政府及威尔士政府)提供,向英格兰和威尔士的承租人、业主、专业顾问、经理人等提供关于民用住宅租赁产权的免费法律咨询服务。

如果您需要相关的咨询服务,可以写信、邮件,或者打电话给LEASE(租赁产权咨询服务),也可以通过预约申请面对面咨询服务。必要时,LEASE还可以安排研讨会和小组会议,LEASE也在网上放了一个计算器,您可以通过这个计算器自动计算延长租赁产权大约需要多少费用。

 

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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