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英国“海外首席代表签证”成功申请攻略及常见问题一览

  英国签证类型种类繁多,规则又错综複杂,很多人都不知道自己到底应该申请哪一种签证。想来英国发展企业、投资,申请的签证类型都有好多种。今天我们为大家讲解一下海外首席代表签证(Representative of an Overseas Business visa),该签证适合想派资深员工来英国成立分公司的海外公司、企业。 什么是海外首席代表签证? 海外首席代表签证(Representative of an Overseas Business),是指英国以外的公司指派公司高管赴英设立代表处或分公司所需获得的签证。如果一个海外企业想派一名资深员工来英国成立和经营分公司或全资子公司,那该资深员工申请的就是海外首席代表签证。持有海外首席代表签证的员工可以在5年后申请永居。 此签证适合那些公司总部设在在英国以外、但有完整的海外发展计划、并期望发展英国市场的企业高管人员。 申请海外首席代表签证的要求是什么? 想要成功申请海外首席代表签证,申请人主要需要满足公司和自身两大类条件。 针对申请人海外总公司的条件: 海外总公司是有活跃贸易的公司; 海外总公司现在和未来的总部和主要的办公场所都要在英国境外; 海外公司在英国没有分公司,子公司或其他的海外代表; 海外总公司有计划在英国设立分公司或全资子公司,分公司或全资子公司从事 与海外总公司相同的业务, 也就是说分公司和全资子公司不能仅仅因为海外代表的 证申请的需要而成立; 海外总公司是公司运营的中心。 除了海外总公司需要满足的要求,申请人自己也要满足自身身份真实性条件: 申请人是海外总公司的现任资深员工; 申请人是为海外总公司的雇员; 申请人具有担任英国分公司首席代表的必要业务技能,经验和知识; 申请人全权代表海外总公司进行谈判并做出公司运作决定; 申请人计划全职担任海外首席代表; 不会在英国从事申请人自己的业务或代表任何其他公司; 不论是以股权,合伙协议,独资经营或其他任何方式,申请人不能拥有海外总公司的多数股权,也不能以其他方式拥有或控制海外总公司; 申请人要具备英足够的英语能力,至少达到CEFR A1级(说和听); 有足够资金支付自己和跟随自己来英国家人的生活费用。 常见申请问题   问:海外总公司要满足什么条件才能在英国设立分公司或子公司? 答:海外总公司必须是活跃从事贸易的海外公司;海外总公司现在和未来的总部和主要办公地点必须在英国境外。 如果海外总公司已经在英国有分公司,子公司或其他代表,那该公司就不能再让其他代表申请海外首席代表签证。如果海外总公司打算在英国成立分公司或子公司之后,把公司运营的中心转移来英国,那该海外总公司的代表也是没有办法申请该签证的。   问:海外首席代表可以是股东吗? 答:《移民规则》要求,海外首席代表不得持有或控制该海外总公司的多数股权。 申请人可以是股东,但在申请时,他们不能拥有海外总公司超过50%的可用股份。如果大股东在申请海外首席代表签证之前减少了持股量,原则上是可以满足海外首席代表的申请要求的。这样做有风险,因为内政部会看本年度和上一年的公司股份分配情况。 申请人,不管是股东还是非股东,都要注意,不能通过任何其他方式控制海外总公司。显然,这一条,是主要防治海外企业利用委派首代的形式将自己的业务转移到英国的那些人。   问:如果被“真实性考核”,面试都会问什么、要怎么准备? 答:在看了新的条例之后,我们为大家归纳为以下几个主要方面:关于母公司的运营历史、分公司的构架、分公司职能、市场定位、财务预测等。 看到这里,你有没有嗅到一丝熟悉的味道?没错,对照一下你就会发现,其实此前的企业家签证的面试题&经验,完全在这里是适用的,只要按照你的商业计划去充分准备可能遇到的问题,就可以了。 另外还有一点是毋庸置疑的:海外代表的英语要求为A1,相当于雅思三分,所以在面试的时候你可以选择说中文,旁边配一位翻译。所以大家不必担心因语言问题造成签证受阻。   问:海外首席代表需要有什么雇佣条件? 答:首先,海外首席代表必须有权在英国设立和运营分公司或子公司,并代表公司在英国做出多数关键业务决策。其次,海外首席代表必须全职为分公司工作。另外,海外首席代表没有最低薪资限制,也没有福利要求,但是他们的薪资需要和资深员工的身份匹配。   问:运营中心必须在海外是什么意思? 答:海外总公司的公司运营中心必须在英国之外,如果海外总公司明确地想把公司运营中心搬来英国,停止其在海外的业务,内政部会拒绝其海外代表的签证申请。 内政部如果怀疑海外总公司有把运营中心移来英国的打算,该公司的海外代表签证申请大概率不会成功。 如果海外首席代表申请人是公司的主要股东,或是海外总公司的发展中坚力量;如果海外总公司的资深员工都没在,或只有极个别在公司所在地;如果公司的成功和申请人的特定才能和表现有关,内政部都有可能会怀疑海外总公司想把运营中心移来英国,从而拒绝海外代表的申请。   问:海外首席代表在英国需要遵守的规则有哪些? 答:海外首席代表需要遵循移民规则,其中最重要的规则是,海外首席代表只能受雇于其海外总公司。海外首席代表不能有任何其他的业务利益,或从事其他的兼职或咨询工作。   问:海外首席代表可以带家人去英国吗? 答:海外首席代表的配偶,民事伴侣,未婚或同性伴侣以及任何18岁以下的子女可以申请陪伴签证来英国和海外首席代表一起生活。但是,父母,兄弟姐妹或其他家庭成员是不行的。 另外注意:来英国陪伴首席代表的配偶,民事伴侣,未婚或同性伴侣也不可以有海外总公司的主要股权,或者海外总公司的控制权。这点很好理解,就是防止夫妻利用他们自己的海外公司以开设分公司名义,全家办理移民。 当然,这个要求并不是很难克服。只不过明显感觉到移民局的“良苦用心”,他们当然心知肚明,很多人此前就是“利用”这个签证这么做的。   问:什么时候能申请? 答:您应该在打算来英国的前三个月之内申请签证。   问:海外首席代表签证的签证费是多少? 答:目前为610英镑。   问:大概多久能拿到签证结果? 答:大多数海外代表签证申请是在3周内出决定的。英国境外的许多签证申请中心还提供优先服务,交钱之后可以在5个工作日内收到申请决定。   问:海外首席代表签证怎么延期? 答:首次海外首席代表签的有效期为3年,三年过后,你需要提交延期签证,延期签证的有效期为2年。申请延期需要满足以下条件: 您依然受雇于同一家海外总公司; 已经在英国建立起了分公司; 海外总公司总部和主要运营地点仍必须在英国境外。 您需要证明您已代表海外总公司开展了业务(主要是与英国公司开展业务),并且海外总公司给您支付薪水。   问:海外首席代表签证怎么申请在英国永居? 答:持海外首席代表签证在英生活5年后,您可以申请永居。您必须满足续签的条件,还要证明您有足够的英语能力、对英国的生活有足够的了解。除此之外,您在英国5年内的离境时间不能超过180天。 最后,如果你不确定自己是否适合海外首席代表签证,或者担心自己达不到相应要求,也可以咨询专业的移民律师,对比考虑一下其它的创业移民方式,比如同样面临改革的 (Start-up Visa)。 商业复苏,正在考虑英国经济的任何投资者,因此现在是投英国企业的绝佳时机。经历过这场疫情,英国的经济势必会迎来反弹并继续彰显它的活力!   延伸阅读 参加MM2H计划,在马来西亚买房尊享多种好处  欧盟公民身份快速通道:葡萄牙35万欧元项目  日本高度人才签证与入籍要求问与答|居外专栏         

英国高铁HS2正式开工!最高速402公里,预计2040年通车

2号高速铁路(英语:High Speed 2),是英国一条计划中的高速铁路路线,以丫字型连接伦敦、伯明翰、曼彻斯特、里兹等英格兰境内的主要城市,设计时速达400公里,预计2026年完成首段伦敦至伯明翰段,2033年全线完工。有可能再延长至苏格兰。路线已于下议院获批。2020年2月11日,约翰逊通过建设计划,成本达到1070亿英镑(1384亿美元)。 中国中铁 也参与英国HS2投标 英国HS2高铁项目是英国国家战略性工程,具有重大的国内政治经济意义,但延误已久。 据2020年初宣布的计划,HS2工程将即刻启动,首期工程将于今年4月正式动工,主要开建伦敦至伯明翰(直线距离约200公里)的第一阶段,并争取将其在2028至2031年之间建成。第二阶段伯明翰分别与曼彻斯特和利兹连接的高铁将于2035年到2040年之间建成。 也就是说第一阶段需要8至11年,第二阶段(从现在开始算)需要15至20年完成。HS2高铁总长大约531公里,目前政府预算仅有不到560亿英镑。但政府目前估计总投资预算可能大约高达1060亿英镑。 中国的国企中铁建表示愿意参与,而且只需要5年大约半价即可完成。这一建议不仅让英国人震惊,还让欧美非常关注。 到2019年底,中国高速铁路营业总里程达到3.5万公里。此外,还有6千多公里的线路仍正在建设中。因此中国工程管理的经验也非常丰富。 此外,随着中国大规模基建和中国经济的迅猛发展,中方资金充足。巨大的中铁建公司从设计规划到施工、建材、人员等大型工程所需方方面面一应俱全,结合上述种种高铁工业优势,中方亦可大幅度降低工程报价。 按世界银行驻中国代表处2014年发表了的一份关于中国高铁建设成本的报告指出,中国高铁的加权平均单位成本是:时速350公里的项目为1.29亿元人民币/公里;时速250公里的项目是0.87亿元人民币/公里。而HS2工程,每建设大约1公里造价近3亿英镑(约26亿人民币),势将成为全球最昂贵的铁路。中铁建申请承包这一工程的价格优势明显。 英国绝大多数公众对中国国企希望承建英国高铁的消息的反应是震惊的。这是因为,一方面,除了很少数的英国人近年去过中国并乘坐过高铁,大多数英国人对中国近10多年的高铁发展并不了解,特别是不知道高铁技术和工程领域中国的崛起。 自从英国政府宣布开建HS2以来,至少就有高铁技术曾经独领世界风骚的德国、法国、西班牙和日本公司纷纷参与竞标。 HS2 开工后,周边房价持续上涨 近日不少持有英国国民海外护照(BNO)的港人正考虑移民到英国,如果考虑生活在伦敦,不但生活节奏急速,消费水平亦高于该国其他城市。曼彻斯特为英格兰西北部城市,亦是2014年英格兰北部振兴计划之中其中一个主要城市。 Anthony Jurenko指出,在过去10年,英国政府投资逾82亿英镑发展当地基建,包括机场、高速铁路及市内地下铁。目前当地机场可以前往255个国家及城市,每年载客量约2200万人次。另外现时已经有英国高铁二号项目(HS2)发展蓝图,铁路总长为530公里,最高时速可达到每小时360公里。 若铁路正式投入服务,前往伦敦仅需67分钟,较目前127分钟快近一倍;前往伯明翰亦只需40分钟。有关当局指,项目将于2022年动工,2026年部分通车,预期最迟于2033年完成,料该计划总投资额为560亿英镑,并为劳动市场创造5.5万个就业职位。 企业进驻 进一步带动住屋需求 Anthony Jurenko解释,在英国政府的北部振兴计划推动下,有不少当地上市企业在曼彻斯特设立分部,当中包括英国广播公司(BBC)已进驻英国媒体城(Media City),市场曾有声音预期,曼彻斯特有可能逐渐取代伦敦媒体中心的地位。 另外,汇丰(HSBC)、毕马威(KPMG)、德勤(Deloitte)等亦已在此设立分行,在2019年,就有超过1万人次由伦敦迁移到曼彻斯特,可见该区发展迅速,楼市升值潜力可见一斑。 根据英国国家土地注册处的数据显示,过去曼彻斯特的楼价平稳上升,平均楼价由2017年初的16万英镑,上升至2020年4月的17.7万英镑。截至今年4月,首都伦敦的平均楼价为48万英镑,全国平均楼价为23.4万英镑,可见曼彻斯特楼市仍处于低水平。 相关内容: 投资英国现良机 伦敦丶曼城是首选︱居外专栏 曼彻斯特丶利物浦等英国二线城市超越伦敦 成为置业者新宠 曼彻斯特:出租收益高,最适合“买房出租” 高! 平均租金回报率 如有意举家移民到当地,教育方面当地有三间知名顶级学府,包括曼彻斯特大学、曼彻斯特都会大学、索尔福德大学。就以曼彻斯特大学为例,该学府在全英国排行第四,如成为当地国民,本地学生平均学费为每年9250英镑,国际学生每年学费为2.1万英镑。不过由于是知名学府,因此费用会相对昂贵,而实际收费亦视乎所就读的科目。 他表示,目前曼彻斯特的平均租金回报平均高,租户大多数是专业人士如会计师、医生、律师、护士及教师等。他们普遍渴望居住在较优越的地理环境,如商业中心Deansgate Castlefield车站、英国高铁二号主要车站Manchester Piccadilly。 Piccadilly车站在未来只需1小时就能前往伦敦,如前往曼彻斯特机场亦只需大约18分钟车程。该区邻近北区(Northern Quarter),是曼彻斯特的苏豪区,聚集不少富特色的服装店、咖啡室及酒吧,弥漫一片文艺、复古氛围,因此吸引不少年轻人聚集。 重新定义 曼彻斯特市中心 凡雅都市是萨博伊(Salboy)地产集团的全新住宅开发项目,集曼彻斯特的工业历史与奢华的现都市生活于一体。优雅、时髦的40层高楼凡雅都市由享誉。 全球的SimpsonHaugh建筑师设计,公寓住宅分为一室和两室户型,品质出众,窗外景色优美,居民可尽享曼彻斯特市中心繁华的天际线。 凡雅都市傲然矗立于Castlefield Locks,与地标性建筑⸺位于曼彻斯特市中心的旧火车站无缝连接,为希望居住在曼彻斯特市中心的人们提供了难得的机会。 住宅楼周围附有咖啡馆、酒吧和餐厅林立,这些场所都能为凡雅都市的业主提供周到的服务。这里拥有最新规划修建的道路,精心管理的公共空间,将缩小凡雅都市与市中心其他区域的距离,大大减少居民出行距离。 此项目还连接诸多人文娱乐地标,例如具有历史意义的公民角(Civic Quarter)、热闹的高端零售大道 Deansgate、文化中心第一大道(地标性建筑HOME)、Tony Wilson Place众多独立餐厅和酒吧,以及其核心地段正在扩建的 Oxford Road Corr。 无论是HS2高铁在全英国的扩建项目,还是其他大型经济发展计划,曼切斯特都是人们热议的议论点。曼彻斯特是英国北部经济发展的开拓者。 来源:明报,BBC 整合:Tommy 编辑:Paul Xu 排版:Zoe Chan 就在9月17日,20:00 - 20:45 英国曼城升值指南 在我们居外网公众号回复【曼切斯特指南】就可以进去直播间,查看如何让您在英国投资升值! 我们准时见

英国房产“期间限定”免印花税 四大重点你要知!

英国买房要付印花税,对买家来说,是房价以外最大支出。庆幸的是,为刺激楼市复苏,英国财相辛伟诚(Rishi Sunak)早前宣布,由7月8日起,调高物业印花税的门槛,由现时12.5万镑,调高至50万镑,直至明年3月31日。若有意到英国置业,就要留意以下四点: 50万镑以下才受惠 若购买50万镑以下的物业,只有首置客才获豁免缴交印花税,若非首置客,则须缴交3%。据英国房地产分析网Hometrack最新公布,今年六月,当地房价按年升2.7%,以平均房价计,伦敦房产最贵,平均房价只约479,300英镑,换言之,伦敦房产也能受惠新政策,惟仍视乎地区。 海外有房不当首置 新政策另一重点是,首置客才能受惠。英国对首置客的定义较为严谨,只是你持有他国物业,即使没有英国物业,也失去首置身分。简单来说,若你在国内持有物业,现时到英国买房,便要根据非首置客的税阶,缴付印花税。 明年3月31日前交房才适用 据官方指引,物业须於明年3月31日前交房,才能受惠新政策,换言之,长楼花(期房)期的物业未能受惠。事实上,英国买房有两个重要日子,第一是签约日,泛指买卖双方签约的日子,若日後其中一方放弃交易,便视为退订。另一是交易完成日,即整个买卖程序完结之时,买家成功收房。若要受惠新政策,紧记交易完成日须於明年3月31日前。 海外买家明年四月起要付辣税 今次的税务减免为“期间限定”,直至明年3月31日,若中国买家其後到英国置业,除了要根据旧有的税阶缴税,更要支付额外印花税,皆因明年四月起,海外买家都须支付相关辣税。 赶紧把握英国“免税”购房好时机,立即浏览居外网上过千套在售的英国好房! 延伸阅读: 英国史无前例印花税减免!持续9个月 错过不再有︱居外专栏 2021年4月起海外买家在英国购房需多加2%印花税 (政策详解)   来源:hket 责编:Zoe Chan

英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神︱居外专栏

近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。 首先,在买卖二手物业的过程中,并没有临时买卖合约。买家透过经纪跟业主议价,大家都是口头上的承诺,一旦达成协议,才找律师草议正式买卖合约。这个过程往往需要几个星期,其中一方反悔的话,交易又要重新商议丶甚至推倒,也是常常发生。 与此同时,在英国物业网站中的物业经纪,都只是代表业主 ,有别於中国香港的双方代理,虽然不会收取买家佣金,但也不保障买家权益。如果物业是二手,当中有任何维修或隐蔽问题,买家也必须找专业人士在成交前验楼,否则随时得不偿失。 业权方法,英国有所谓“Share ownership”,类似香港的居屋。业主当年只买入部份业权,另外部份业权属政府机构(Housing Association, HA)拥有。业主要付租金予 HA,日后出售也有某些限制,例如要先让 HA 回购。 在市场上,也有所谓“House in multiple occupation(HMO)”物业。简单来说,即是中国香港的劏房。将一间 House 分开成多个房间出租,表面回报率当然高,但涉及改建的风险及成本丶转手出售的市场也相对狭窄,大家必须留意! 最后,一手市场虽然没有上面提及的麻烦及风险,也不需要付佣金,但最大的风险是发展商烂尾。购买现楼,当然是最安全做法。否则,就必须选择历史悠久及信誉良好的发展商及地产代理。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国史无前例印花税减免!持续9个月 错过不再有|居外专栏

说故事之前,我们先来关注一下英国新冠的情况。截至写稿时间,英国新冠总确诊人数为286979人,总死亡人数为44517人;单日新增确诊人数为630人,单日新增死亡人数为126人。 下面二话不多说,来看一下英国财相今天的夏季报告。这,就是英国在重启之后恢复经济与民生的政策蓝图,所有已经在英国,或者在未来考虑前来英国的朋友,都应该看一看这个报告。 大力削减增值税 为了刺激英国的餐饮服务业,财相宣布将从事旅游观光娱乐,住宿招待,非酒精类餐饮服务业的增值税从20%下调到5%。 同时,为了刺激消费,财相发起了“你下馆子我打折”(eat out to help out)福利,从八月开始! 具体措施是:加入这个计划的商铺,将在周一到周三给食客5折优惠(优惠价格上限为每人10英镑),不限次数!  这就意味着,很多平常想想就肉疼的高档馆子,现在平民价也可以吃到了! 这里需要注意的,是eat out,不是让你点外卖或者带回去吃。因为这项政策的最终目的,是让那些服务业人员还有工作做。  所以,政策出来之后,惹来不少批评,一方面是因为英国有很多人收入减少生存都成问题了,另一方面则是你懂的,疫情还没有结束... 恢复就业,扶持年轻人 到今年十月,国家给停薪留职人员发工资的史无前例大红包,就要结束了。所以呢,在大红包结束之前,财相推出了给企业主的小红包:你解决就业,我给你钱。  带回一个停薪留职员工,给一千镑 每召回一个停薪留职的员工,企业主就能得到一千镑奖励。 这些重新回归岗位的员工,必须持续工作至少到明年一月,并且在11月,12月和1月的平均月薪要超过520英镑。  要通过这种方式鼓励全英国的企业主召回全部被停薪留职的员工,估计得花上90亿英镑。 而且大家别觉得那个月薪少...这些停薪留职的员工里,有不少是从事服务生这样的低薪工作的。 接受实习生,政府发工资 企业每招收一个16-24岁的年轻人参加为期6个月的实习,就能享受政府的“贴现”:这也就是说,政府将按最低工资,一周25小时的标准,代替企业给实习生发钱。 或者你可以这样理解:政府出钱让没有工作的年轻人到企业里接受培训,以此获得更好的就业前景。 这项计划,预计需要花掉20亿英镑。 招收培训生,政府给奖励 企业每招收一个培训生,就能获得政府1000英镑的奖励;每个公司能够申请奖励的人头上限是10人。 这个计划预计需要花掉1.11亿英镑。 印花税假日:起征点调到50万英镑 在今天的讲话上,财相Sunak表示,为了刺激英国房市,国家将推出一个名为“印花税假日”(stamp duty holiday)的政策,将印花税的起征点从12.5万英镑调整到了50万英镑。 这样一来,税率计算阶梯如下: 价格区间 首套房 二套房/买房出租 0 - £500,000 0% 3% £500,001 - £925,000 5% 8% £925,001 - £1,500,000 10% 13% >£1,500,000 12% 15% 对首套房买家来说: 在这项政策没有颁布之前,国家只帮助预算有限的首套房买家,所以把符合这项红利的房产价值限定在了50万英镑。如果买家的首套房价格超出50万镑,那就不在国家的帮助范围内了。 举个例子: 在旧政策下,小A的首套房价格如果为50万英镑,应缴印花税就是5% x (£500,000-£300,000)=1万英镑。 在新政策下,小A这套房就不需要交印花税,轻松省下1万英镑。 在旧政策下,如果小A打算买60万镑的房,那么即使是第一次买房,也必须按基本税率阶梯走,那就是0% x £125,000 + 2% x (£250,000-£125,000) + 5% x (£600,000-£250,000) = 0 + £ 2,500 + £17,500 = £ 20,000。 在新政策下,由于起征点提高到50万英镑,小A这套房需要缴的印花税是5% x (£600,000-£500,000) = £5000,轻松省下£ 20,000 - £5000 = £ 15,000。 对二套房/投资房买家来说,买同样价位的房子交税就变少了,而且买得越多省的越多。 比如,在旧政策下,如果二套房价格为50万英镑,需要交的印花税就是3% x £125,000 + 5% x (£250,000-125,000) + 8% x (£500,000- £250,000) = £3750 + £6250 + £20000 = £30000。 在新政策下,价格为50万英镑的二套房,只需要交1.5万镑的印花税,轻松省下1.5万磅! 政策生效时间:2020年7月8日 - 2021年3月31日 这也就是说,所有在财相宣布政策之后,以及2021年3月31日之前完成的房产交易,都是“印花税假日”的受益者。 涵盖房产类型:所有房产 涵盖区域:英格兰和北爱尔兰 目前有人已经做出新旧政策下的印花税计算系统,大家可以点击下面的链接自行计算: 新政策下的印花税计算:https://www.telegraph.co.uk/business/2020/07/08/mini-budget-2020-key-points-stamp-duty-government-vouchers/ 旧政策下的印花税计算:https://www.stampdutycalculator.org.uk/ 由于大部分首套买房的单身年轻人已经享受到了政策红利,所以这次的“印花税假期”,受益群体更广。包括想要换大房的家庭,建筑商,房产中介甚至建材供应商,都将从中受益。 从这个角度来讲,这是买方和卖方都欢迎的政策,因此,现在也可以说是赴英国买房的最佳时机。   清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国税种繁多 投资自住宜留神|居外专栏

自从英国宣布考虑将中国香港持有 BNO 人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。 英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。 首先,置业方面,两地都需要支付印花税(Stamp Duty Land Tax)。英国的印花税分三个层次:首次置业最便宜,购买 50 万英镑以下物业,首 30 万免税。不过,当地首置定义,为全球首次购买物业,比香港严格很多。 至於非首置的一般标准交易,则楼盘在 100 万英镑金额以下,印花税在 2 至 5 % 之间,但若是买第二层物业,作收租用途,要额外支付多 3%。另外,海外人士印花税在 2021 年 4 月 1 日开始徵收,税率为额外 2%。 除了印花税,楼宇租金会徵收入息税,税率 20% 起。楼宇卖出则需支付资产增值税(Capital Gains Tax),税率则 28 % 起。如果物业是自住的话,增值税会获得豁免,这些税项大家都会想像得到。 除此之外,大家可能会忽略得是市政府税(Council Tax)——是当地市政府为提供学校丶路灯丶公共场所及设施,向租客收取的税款。税款跟楼宇价值挂钩,30 万镑以上价值的房屋会徵收每年 3,280 镑,一般都是由租客负担! 如果大家真的移居英国,更加要留意是英国实施全球徵税。只要你在同一课税年度中,居留在英国多於 183 天,便会自动定义为税务公民(Tax-Resident)。全球的收入,包括在香港的租金收入丶股息收入丶定期存款收入, 都要徵税。更要命的是在全球的物业升值,也要缴付物业增值税。 所以,大家在移居英国或任何外地之前,也应该跟会计师研究,作出适当的税务安排,免除後患!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国买房投资buy to let…这10点都做到,可以稳赚不亏

现在很多人投资英国房产,都是考虑把房子租出去来赚取现金收益,也就是买房租赁(Buy to Let) 。而选择买英国房子的原因之一就是:租金回报率相对高。 英国土地注册署数据表示,过去五年内(2010-2015),英国地区的平均租金回报率达到了5%左右。(伦敦可能3-4% 其他地区可能7-9%) 相比之下,我们国内的一线城市目前的租金回报率只有2%左右。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 租金回报率有保障,也不代表我们手里的每一套房产都能获得比较可观的租金回报。所以我们今天,就来说说,在英国买房,怎样才能获得比较高的租金回报? 怎么才能稳赚不会亏? 我们推荐十个建议,供大家参考: 首先,如果是新手,别买太旧的房子 你买的是房子,不是情怀。一套年代久远,复古风味十足的房子,的确看起来很美好,听上去住在一个维多利亚时期的房子很浪漫…… 但是,残酷的事实是,旧房子需要的维修费、翻新费、保养费还是挺吓人的。需要大量的时间精力和金钱投入,才好租出去住人。 同时,老房子年代久远,所以在购买之前需要做全面质量检测,仔细参考各个指标,对房屋结构,包括地表情况、地下水和矿物情况都要有相应了解。 “别小看这样的检测,老房子很容易存在地基沉降问题,如果房子下的土地有矿,也有可能出现矿物被开采而导致的地基沉降问题,严重地将引起房屋倾斜。”如果在质量检测中发现重大质量问题,及时抽身,在交易完成前,买家随时可以“反悔”。 所以,这些房子都是“看起来”很美好,一般不会有人真想住在里面的……所以买房投资的时候别带太多情怀,毕竟这是投资。 不过,英国也有专门的一批买破房子的投资者。 他们做着改造翻新的生意。 各种砍价手段买来那些比较破的房,经过全面的装修改造,要么再次出售赚差价,要么继续当buy to let收更高的租金来放租。  这种适用于经验老道的房东。 如果刚入行,这么做容易亏本。 第二,买最适合出租的户型 对于出租房来说,一居室和两居室的户型是最容易租出去的,也是最受欢迎,最抢手的户型。 因为对于需要租房的人群来说,一般来说还没有到成立整个家庭需要去买house的阶段,所以不论是考虑价格因素也好,还是自主的舒适度和便捷度也好,都会青睐一居室和两居室的房型。而到了family的家庭阶段,当家庭需要3-4bed的房子的时候,很多家庭都已经开始买房,而不考虑租房了。 租赁的需求有所下降。 当然大户型也不是不行,你说可以改成我们房产圈之前介绍的合租房HMO,投资回报率也挺好,是的,我们也强调过,HMO需要一些比较复杂的手续,需要你最好在离房子不远的地方可以随时去打理,找租客的时间成本也很高,所以一室一厅和两室一厅是投资出租型房产的优选。 第三,不要把买房的地方限制在你熟悉的区域内/热门城市 伦敦好不好?当然好。曼城好不好?当然也是很好的,但是这些大城市房价也高啊。 著名的房产投资人Graham White举了一个这样的例子: 在他住的城市一套两居室大概25万英镑,租金大概在875英镑每月。但是呢,距离他城市20分钟车程之外的小镇,两居室大概12.5万英镑,租金在680英镑每月。 这样一算,用25万英镑,可以在小镇买两套房子,租金回报是1360英镑每月…… 是不是很划算? 一般来说我们投资房产是一个比较长期的投资行为,不会在一、两年之内马上就卖了,所以争取最大的租金回报永远是首选。 第四,地段,地段,地段 location,location,location。确保买房的地方有充足的租赁需求 交通便捷程度是衡量一个地方是否适合买出租房的好标准。 在上面那个例子里,假如那个小镇的交通也不方便,上班通勤很麻烦,房子买了可能就很难租出去,那么租金回报就低0,而不是理想中的1360英镑每月。 当然,除了交通,我们要考虑的还有便利性,比如有没有商店,到镇中心的距离等等。 第五,不要去买那些经济不好、衰落地区的房子 嗯,在英国一些低洼地区买房,租房的人有时不仅不会让你赚钱,还可能让你亏钱—租这种地区的不富有的人们,要是交不起房租,还赖着不走,甚至要你请律师打官司耗费大半年才能赶走这样的租客,你怎么办? 说到租客,这里给大家一些小建议: ◆签订租约前,要求租客提供三个月的银行存款证明(例如银行户口月结单 3 months payslips); ◆提防伪造身份证明文件,例如护照丶车牌等; ◆确保租客提供有效的工作证明,例如致电租客所属的公司的总机电话,以查询租客是否在此工作; ◆调查租客过往的租务纪录,一般物业管理公司可提供此项服务; ◆根据租客的发放工资日子去订立每月付租金的到期日,付租金的到期日与发放工资日子较接近,可减少租客以没钱为迟付租金的理由。 ◆如果自己做房东的话,这些都要自己查。 如果交给中介全托管的话,中介会帮你做租客的credit check。 第六,别说出你心里的真实想法 嗯,如果买房的话,有中介在的时候,就算你超爱你看上的房子,也别轻易地表露出来。这样你就不会以高价买下一套房子。 Graham举了一个很有意思的例子: “早些年前他和他前妻去看一套房子,然后两个人都很喜欢那套房子,结果买房的时候他前妻就一直在跟中介说这个房子很好呀,自己很喜欢啊……结果,我们出的三个价格,对方都不愿意接受,最后以业主的要价成交了……” 所以,买房的时候,就算你特别中意这套房子,也尽量不要表现出来你多喜欢这套房子。在保持礼貌的同时,合理范围内去挑刺,哪怕你自己内心知道,这一点点小问题其实影响不大,但是到最后谈价钱的时候或许是个很有力的武器。 可以先了解房源进入交易市场的情况,卖了多久,有多少人给过offer,房主是不是急着出手等等,以便在讲价时“知己知彼”,如果房屋上市已久没有人给出offer,不妨可以大胆地将价格要低一点,如果房东拒绝再慢慢提高,以求以最接近房东心里底线的价格拿下房子。 当然卖家除了价格因素外,还会根据买家实力来决定最终卖给谁,他们最主要考虑的问题就是在购买过程中买家会不会中断交易,所以作为买家,要把自己的优势“亮”出来:比如是“现金买家”可以一次性付清;比如自己的首付款将会比较高;比如自己的收入高,在贷款上不会有问题等等,让房东更愿意把房子卖给你。 第七,谈价钱的时候,要耐心,但是也不能软 你要记得,这个房子你只是用来投资用的,并不是你自己去住,那么价钱是第一位,不管房子有多好,只要价格不符合你的预期,就可以不要考虑。 你既然不担心没地方住,就别着急。谈价钱的时候你有时间跟对方去谈,耐心点,但是如果对方就是不让步,你可以综合考虑和评估这个房子值不值得,然后选择出手或者寻找下一个机会。 第八,利用贷款的杠杆,让租金回报更高 如果租金能完全偿还每月的贷款,甚至还有盈余……这简直是一件棒的不能再棒的事情。等于你拿了首付的钱,买了一套房子,坐等升值的同时,还赚取现金回报。 不过在贷款的时候,多找几个贷款中介,货比三家。而且大多数的前期咨询免费,所以拥有多一些选择,你就心中有数:你最大限度可以贷多少款,利率怎样才能拿到最好。 第九,大多数人都会让中介公司来帮忙管理出租房 如果你也想找中介来打理出租房的话,觉得多做点研究。看看谁的中介费比较低,哪家的服务比较好。尤其是在当地的中介,更有一定的优势,不会出现被伦敦中介再外包出去的状态,这样一来就不用担心中介费太高。 第十,注意,有些中介会故意忽视一些附加的优惠条款 举个例子。如果你雇了一个中介,然后房子需要一些定期的维护,像是水电啊之类的小东西。有一些黑心中介会要你出一个“手续费”,他们才请人帮你来做。 请。拒。绝。你给他们的中介费里面就包括了这个钱了。 最好最开始的时候就跟中介协定好一个固定的行政费用,比如要换租客啊,或者之类的一些维修事情,这样他们就没办法“发挥”了。 如果你的房子需要定期的保养,让中介把所有的原始发票都给你一份,这样你能查一下他们有没有找一些很贵的人来做维修。当然,如果你知道哪家比较便宜比较靠谱,你可以跟他们说就用你指定的这家。 以上这些,都是我在这么多年自己投buy to let过程中遵循的准则… 一直没有出现过什么大的问题。 每一套房都在稳定的获益。 我们研究给大家推荐的每一个楼盘,也都必须满足这些标准。 如果你也刚刚开始进入buy to let这个世界,上面的这一些,都要多加注意。 相关资讯:脱欧公投一年,英国房市到底是涨了还是跌了?   资讯来源:英伦乐居

英国房屋产权知多少?当地人也容易被坑︱居外专栏

房屋产权知识是每一位买家需要了解的必修课,英国房产产权和中国的 70 年产权是有很大的区别的,有些住宅可以永久性持有,有些每年则需要支付地租,即使是英国人也有搞不清的时候。近年来,年轻夫妇买房后因产权问题被坑的新闻也见诸于报端。 通常情况下,英国的房产产权主要分为永久产权(Freehold)、土地租借权(Leasehold)、股份产权(Share Ownership)以及共享型永久产权(Share of Freehold)四种类型。 永久产权 (Freehold) 顾名思义,永久产权意味着买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永远性的全部产权,包括所有地下资源。房主可以自由使用、出租、抵押或转让房产,并对房产拥有终生所有权,可以世代相传。在人口密度较大的城市,特别是地少人多的伦敦,永久产权的住房非常稀缺,土地租借产权类房产则越来越普遍。 土地租借权(Leasehold) 土地租借权意味着房屋所有人和土地所有人之间签署了一份长时间的租约。这份租约的年限可以在 1-999 年不等。在这块土地上的房屋拥有权为买家所有,而土地所有权为他人或政府所有。 在英国,房产的价值会随着租约年限减少而降低,如果土地租约到期后无法续租,房产将归土地拥有者所有。这也是买家容易掉进的陷阱之一,如果房产律师没有好好核查产权类型,很可能刚买到手的房子几年后就要拱手送人了。 然而通常来说,只要租约超过 100 年,其市场价值和永久产权是没有太大区别的。在英格兰及威尔士,大部分的公寓房都属于租赁使用权的房产。但不同的地方是承租人每年需要向地主支付地租,以及所有房屋维护及修理费用。 股份产权(Shared Ownership) 英国的共享产权房开始于 1980 年代,是政府为了满足那些买不起房又想拥有长期固定居所的人的需求,所提出的新的低成本住房自有政策。买家通常与某机构(例如房屋协会)各拥有百分比的产权。其特点在于,购房者只拥有比例的产权,仍需按月缴纳占有股份比例金额的房租。待房产出售时,也按照自己拥有的股份比例分得回报。 共享型永久产权(Shared Freehold) 这类产权通常见于小型公寓楼房,意味着建筑内的所有业主平均享有其公寓楼房产权的股份。这种模式保护所有居民的公平合理的掌控权,也确保公寓会被妥善维护。虽然,有一部分公寓楼房项目有这样的产权类型,但并不算英国主流的产权方式。   英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)是一家英国ARLA 认证的伦敦房产经纪公司,专注于代理伦敦优质新建住宅项目,拥有广泛一手房源,致力于为国际买方提供一站式置业服务,包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年,经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益,让您的海外投资更安心。   英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱:info@crownhomebuying.co.uk  

2021年4月起海外买家在英国购房需多加2%印花税 (政策详解)

关注英国房产的朋友都知道,英国政府对海外房产买家还是相当友好的,海外买家购房时的印花税和英国公民一视同仁,但由于近年来房价的持续增长,把越来越多的英国公民排挤在房产圈之外。 相较于外国人在加拿大、澳大利亚等国家购买房产时需要缴纳的印花税,投资英国房产时英国政府收取的税费还是相当温和的,并且外国人和英国本国居民购买房产对比的话可以说是享受了国民待遇。要回答购买英国房产需要缴纳多少税费我们必须首选对英国的房产分一下类。英国房产大致可以分为住宅和商业地产两大类,住宅就是指功能主要用于居住的房产,而商业地产则包括酒店、办公楼、商铺和养老院等用于经营的物业。无论购买哪类房产,投资者交房时需要交纳的税主要是指印花税,英文名Stamp Duty Land Tax, 简称SDLT。 如果购买的是英国商业地产,那么在交房时需要缴纳的印花税的税率如下: 需要注意的是英国采用了阶梯税率而不是一刀切的方式,比如你购买了260,000英镑的办公楼物业,那么应交的印花税不是260,000直接乘于5%得出13,000英镑,正确的计算公式为:(260000-250000)x 5% + (250000 – 150000)x2% = 2500英镑。 如果您购买的是英国的住宅物业,这是您全球首套房并且是用于自住,那么印花税率如下: 同样也阶梯税率,按上述计算公式就可得出购房应该交纳的印花税款。 从2016年4月开始,英国政府为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这个为了解决本国住房问题的政策,对于非全球首套房的购买者并且购买目的是为了投资出租而非自住的,印花税率在原来的基础上每个等级增加了3%,也就是这部分投资者将适用以下税率: 随着今天英国议会2020年度财政预算的颁布,外国人投资英国住宅类物业享受的国民待遇即将从2021年4月开始正式结束,海外投资者从这个时间点以后购入英国住宅房产将在上述每档税率的基础上增加2%,有英国投资打算的朋友可以利用这个一年的时间差来好好规划你的投资计划哦。  

英国经济大衰退对中国留学生有什么影响?

外媒5月7日引述英国央行英格兰银行(Bank of England)的预测,英国面临300年来最严重的经济萎缩,这对留学英国的中国学生会有什么影响呢? 由于新冠肺炎疫情的影响,英格兰银行估计2020年英国经济将同比下降14%,这将是1706年以来英国最严重的经济衰退,失业率也将达到9%。 与此同时,欧盟今年的经济预期也调低到下降7.5%。 英国央行已经投入2000亿英镑购买债券,如果疫情及政府限制措施持续下去,还准备再投入1000亿英镑刺激经济。 真如英格兰银行预测所言,英国的经济将比2008年金融危机时期更萧条。 这对于2020/2021学年入读英国大学的国际学生——特别是中国留英学生——将造成直接影响。 按当前英国移民政策,2020年秋季入学英国的国际学生毕业拿到学位后将享受为期2年的PSW签证,也就是学生工签。 而经济形势不好,工作机会少,毕业后留在英国的意义将大打折扣,基本上就是给英国人白送钱了。包括中国学生在内的国际学生,留在英国吃穿住行的各类教育之外的延伸消费是英国政府重启PSW的初衷。 英国在2012年关闭PSW签证后曾造成印度学生断崖式下降。相比而言,印度学生比中国学生的国际就业能力更强,对PSW签证的需求也更旺盛。 原本准备留学英国的中国学生可以依靠PSW签证为当地就业做缓冲,而且还可以从很大程度上消解英国硕士一年期学制带来的实习机会的丧失或挤压,规避“裸归”风险。 但英国就业市场的低迷会抵销签证政策的利好。 为此,计划留学英国的朋友可以考虑申请英国大学本科的“三明治”课程,一般是在三年本科期间增加一年实习期。研究生阶段则可以申请两年期课程,一年或一年半学习,外加一年或半年实习。 针对上述两种形式,英国大学院系及学生就业中心(Career Centre)会协助学生寻找实习机会,甚至有些英国大学在校内预设商务项目做保底。 这样,中国留英学生在毕业后还可以依托实习时的经验和人脉继续挖掘工作机会,缓解过早直面就业市场的无助。   来源:英国校代聊留学 责编:Zoe Chan

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