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英国移民:如何为孩子争取英国居留权,并避免成为税务居民?

计划拿取外国国籍以给家人做保障,是现时相当多人在慎重考虑的一个课题。当中一个最大的担忧,是在保障了家人的同时,却又可能要因为成为他国税务居民,而影响到财政收入上的自由度。 英国的个人入息税最高可以达到45%,相对于香港的标准税率只不过是15%实在有相当差别。对于一些高收入的朋友来说,移民到英国即使能够维持原来收入,但打完税后却始终要承受一个大折扣,感觉还是有点难接受。 申请英国居留身份时,只要每个税务年度住满183天,便会成为当地的税务居民。为了避免令自己的收入被纳入税务系统,于是近来开始多了朋友会选择转而移民爱尔兰。 我并不是税务的专家,但作为移民顾问,却很乐意跟你分享一下移民爱尔兰为什么会如此受欢迎。 爱尔兰成选择 与英国一海相隔的爱尔兰,又称英国的姊妹国,两国在生活文化及社会法律上都有着很多相同之处,英国脱欧后,不少跨国企业都把他们的欧洲总部设在爱尔兰,包括Google, Facebook, IBM, Accenture等,由于爱尔兰仍然是欧盟国家,爱尔兰公民及欧盟成员都可以自由在27个欧盟国家读书工作和生活。 而在英国脱欧后,英国与爱尔兰之间的共同旅游区协议(CTA),同样也受到了很大的关注。根据英国与爱尔兰签署的共同旅游区协议,两国的公民仍然可以自由享受共同旅游区的各种福利,简单而言,爱尔兰公民如果想在英国定居,无需要申请任何签证,则可以享有自由定居、工作、读书、社会福利等权利。 根据现时爱尔兰的法例,无论是主申请人、其配偶和子女(可包括18岁以下,或18至24仍然全职在学的子女),只要每历年入境爱尔兰一天,便可于五年后取得永居。在税务方面,爱尔兰跟英国一样,只要每个税务年度住满183天,便会成为当地的税务居民。因此,如果你的目标是取得爱尔兰的永居,根据现时的居住要求,你可以自由选择是否成为爱尔兰的税务居民,不用担心海外的资产需要缴税。 优势中的需知 不过有一点必须要提醒大家的是,刚刚所说拿到爱尔兰永居权听起来容易,但如果要成为爱尔兰公民,即是拿取他们的护照,其条件却相对比永居严谨,首先申请人需要于首4年不离境多于6星期,并在最后一年全年居于爱尔兰。对于很多高资产净值人士而言,由于要考虑到海外的工作及生意,未必能够满足公民的要求。 只是,如果你的孩子于申请公民时已经年满十八岁,他们便可以自己独立成为爱尔兰公民。所以这就很视乎你整个移民计划的目的是在于什么,假使你最紧张的还是孩子的未来,那么爱尔兰的确是个很有弹性的方案。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗? 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?   1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。   i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。   银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 - 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。   ii. 按揭经纪(Broker) 你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。   英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   iii. 贷款金融机构   PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。   服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。   2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。   近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。   3. 合资格申请按揭人士   不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。   英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。   英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。     基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。   如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage) 利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage) 由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage) 借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。   自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。   如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。   PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。  

转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏

由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧,英国投资移民已经于2月宣佈取消外,英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请,有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友,已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰。 我们分析两个国家有关的移民计划,以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较,发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。 在考虑移居地点的时候,除了移民计划本身,不少家长更加注重的,是孩子的教育和成长环境,毕竟,移民都是为了下一代,让孩子们有更好的选择。 到底爱尔兰和英国在生活居住,以至读书工作上有什么相同或分别?今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。 爱尔兰和英国一样,当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后,便可以享用当地的免费中小学教育。 学校制度方面,爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年,要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后,中学课程则是分为三年初中及三年高中。 最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”(Transition Year),这个等于中四的年级,是让学生在进入公开考试阶段之前,给予他们一年的放松时间,让他们有更多时间考虑科目和大学选择。 从高年级课程体验(Senior cycle taster)中,学生在过渡年能够有机会尝试各种科目,以了解他们喜欢的科目,并于中五时选择自己想要的选修课。 到了完成中六时,学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科,其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。 假如你的计划是取得爱尔兰的永居,你和配偶都打算继续留在香港,每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求,此时,你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校,以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。 有关学费方面,这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学,一般寄宿学校每年的费用大约如下: 学费及学校住宿费用 €25,000–€30,000 监护人费用 €3,000 寄宿家庭费用(2个Term Break) €2,000 总支出 €30,000–€35,000   当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后,就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招(UCAS)申请大学。届时,如果你的孩子已经成为爱尔兰公民,就可以免费就读爱尔兰的大学。 又或者,如果你最终的目标是英国,此时,当小孩取得爱尔兰护照后,凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),拥有爱尔兰护照的学生,也可以同样使用本地学费入读英国大学,相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。 后记:图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。 学院在400多年前,由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授,为爱尔兰最古老的大学,并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。 以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯,如果你也想计划让孩子到这国家升学,不妨再做多一点功课,为孩子作出适合的安排。

英国加息对海外买家之按揭,有何影响? l 居外专栏

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息,由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%, 再由2月0.25%加至0.5%,继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀,应对飞涨的物价。在此之前,英国基准利率近乎为零利率,仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加,回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行,三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前,英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%,下半年可能超过8%,将是80年代以来最高水平,远高于英格兰央行2%的目标。此外,家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下,英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加,对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下,贷款方(如银行,贷款机构)会在自身所定按揭利息%之上,加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下,浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」(Fixed-rate mortgage) 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变,一般为2年,3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变,不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」,锁定未来2-5年利息不变,对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时,英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比,以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产,LTV 均为75%,以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例,加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑,约合900及1800港币。   从数字上看,加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家,无论房产自用或投资买家,总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看,英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据,英国平均租金水平相较于往年增加了2%,疫情缓和使得人们重回公司上班,人口逐步流回城市,刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境,海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说,对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说,PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响,但全球进入加息周期,未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主,可尽早进行按揭申请,以锁定当前较低息率,减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性,现时则是个相对较佳时机。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏

灵活移居英国:投资移民以外的途径 l 居外专栏

英国移民局于17/2/2022宣布,即时取消投资移民签证,不再接受任何国籍的申请,并考虑重新审核已成功批出的个案。 自英国投资移民签证计划取消后,而你又希望移居英国,还有什么其他途径可以移居英国呢?以下就和大家分享一下两个以企业和资金为主要条件的签证。 英国海外首席代表签证 移民英国,工作安排都是人们其中一个很关心的课题。如果你或家人本身已有自己的企业,或在公司中担当重要岗位,那么不妨考虑海外首席代表签证,把业务扩展到英国。 过去这一年,英伦移民协助香港及内地的企业,通过这个计划,委派员工作为代表到英国扩展业务并通过这个签证帮助员工及其家人等移居到英国。 值得留意的是,在目前的政策下,申请人不能为公司的大股东,而且一间公司只能够派一个代表到英国,根据移民局上一季的报告,这个签证计划有机会在今年春天改革,届时每个企业有机会委派一位或以上的员工到英国扩展业务,详情有待移民局公布。 英国 vs 爱尔兰投资移民 同样持有一定资金,而又希望可以轻松一点生活,不需太花精神去建立事业,那又有什么选择呢? 如果是英国的话,在投资移民计划取消后,除了创业和工作类型的签证之外,的确暂时就没有其他投资的签证了。然而,如果客户是有兴趣投资海外而取得相关居留身份的话,有一个非常值得考虑的方案,就是爱尔兰投资移民。 要比较英国与爱尔兰投资移民,我们可以从以下几方面看看: 就资产总值而言,与英国投资移民计划相同的是,爱尔兰投资移民也要求申请人有二百万欧元的资产证明,并能够提供详细的资金来源证明,当中可包括房产、投资产品或现金等。 就投资产品而言,英国投资移民计划限定申请人获得签证后,需要全数投资200万英镑到英国公司的股票或债券,为期五年。爱尔兰投资移民的弹性则比较大,申请人可以投资到爱尔兰移民暨归化署(INIS)指定的四种项目,包括企业投资、基金投资、房地产投资信托或捐赠作慈善用途。其中捐赠选择所需的金额最少,为50万欧元;企业投资和投资资金为100万欧元,房地产投资信托为200万欧元。 就居住要求而言,如果申请人的目标是取得永居身份,每年只需入境一天便可以,父母可以选择继续维持香港的事业,小朋友则可以到当地读书。值得留意的是,爱尔兰跟英国一样,如果在指定的税务年度住满183天,便会成为当地的税务居民。由于爱尔兰的投资移民计划只需要申请人每年入境一天,所以申请人不会成为爱尔兰的税务居民,不必太过担心需要两边缴税。 就取得国籍而言,如果小孩在申请入籍的时候已经年满18岁,就可以自己单独申请成为爱尔兰公民。届时,小孩除了可以居住在爱尔兰,更加可以凭英国及爱尔兰订明的共同旅游区(CTA)协议,前往英国定居及继续升学,并享用英国本地生的学费就读大学。由于爱尔兰仍然是欧盟成员,因此成为爱尔兰公民后,更可以自由通行欧盟的27个国家,好处实在不少。   英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

英国移民签证重要消息: 2022年3月最新大变动 l 居外专栏

2022年3月15日,英国移民局公布了最新的《Statement of Changes to the Immigration Rules, HC 1118》修订通知,宣布对多个签证类别进行调整,并推出新的签证途径。 以下为大家节录了几项重要的修订内容: 英国海外首席代表签证将会取消 海外首席代表签证(Sole Representative Visa) 将会在4月11日英国时间上午9时正式取消,此类签证旨在为公司总部在英国境外、并希望拓展英国市场、在英国成立分公司的高级管理人员而设。由于移民局考虑到近年收到不少虚假的申请,决定彻底取消这项签证。 对于已经获得这项签证的签证持有人而言,续签和永居的申请将不会受影响。至于符合这项签证条件的准申请人,如果你仍然有意计划申请这项签证,必须要在4月10号或之前递交网上申请表格,申请才会受理。   3种新的签证类别将会推出 在海外首席代表签证取消后,移民局将会推出三项新的签证类别: 1) 全球商务流动签证 (Global Business Mobility Visa) 这项签证旨在为海外公司在英国设立分公司,并委派有关的雇员到英国而设。计划包括以下五类,将会在4月11日开始接受申请: a) 英国拓展工作者签证(UK Expansion Worker) — 这项签证主要取代了海外首席代表签证,允许海外企业委派员工到英国扩展业务,并可以一次委派多名员工,但此签证不能取得永居。 b) 高级专业工作者签证 (Senior or Specialist Worker) — 这项签证旨在为大型跨国公司的高级管理人员及专业技术人员而设,员工可以通过这项签证到英国分公司工作。此签证主要取代了公司内部调动签证(Intra-Company Transfer)。 c) 毕业实习生签证(Graduate Trainee) — 这项签证旨在为大型跨国公司的实习生而设,这项签证将会取代公司内部实习生签证(Intra-Company Graduate Trainee)。 d) 境外服务供应商签证 (Service Supplier) — 这项签证同时为临时工作签证,主要为一些需要在英国境内提供服务的海外供应商而设,这样签证将会取代现时的Temporary Work – International Agreement route. e) 借调签证 (Secondment) — 这项签证同时为临时工作签证,主要为一些需要在英国履行商业合同或投资的大型跨国公司员工而设。 2)企业扩增签证 (Scale-up visa) 这项签证主要为英国快速增长的企业而设,旨在协助这些企业吸引优质的海外雇员到英国工作。英国的企业需要证明过去三年的收入或员工数目平均增长率超过20%,以及在三年期开始时,至少有10名员工,才可以为海外雇员申请这项签证。计划将会在8月22日开始接受申请。 与工作签证相比,申请人在这项签证首签的两年后,如达到相关的年薪要求,可以在雇主不需要提供担保的情况下续签三年,第五年可以申请永居。 3)高潜力人才签证 (High Potential Individual Visa) 这项签证旨在吸引海外顶尖大学的毕业生到英国而设,适用于最近五年内毕业的申请人,申请人所毕业的大学需要在以下三个指定的Global Universities List中,至少在两个名单上排名全球前50位: a) Times Higher Education World University Rankings b) Quacquarelli Symonds World University Rankings c) The Academic Ranking of World Universities 根据目前的排名,内地及香港的大学中,北京大学、清华大学、香港大学及香港中文大学,最近五年的毕业生符合申请标准,计划将会在5月30日开始接受申请,此项签证并不能取得永居。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏

英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭? 银行不批就没有别的选择吗?   文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 (Buy-to-Live) 与购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 (Broker)申请按揭?   申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 (Broker) 代办,亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。   英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰(HSBC)、中银(BOC)、东亚(BEA) 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是 GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),就申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。   香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批,主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产,而贷款金额要求最少 GBP£200,000。   按揭经纪 (Broker) 你亦可以通过英国按揭经纪 (Broker) 代办,经纪会帮你同时向英国多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。 费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构,为英国自住 (Buy-to-Live) 及购买房产出租 (Buy-to-Let) 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1,700,亦分两期支付,第一期 GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费 (首年 HK $5,000;其后每年 HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额  3%)。   英国自住(Buy-to-Live)与购买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住 (Buy-to-Live) 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭,购买房产出租 (Buy-to-Let) 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住 (Buy-to-Live) 按揭,提供入息文件重新造按揭。   合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外购买家(非BC)可批出75% 按揭,购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可接受申请 ; 又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住 (Buy-to-Live) 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 (Debt Servicing-ratio,DSR)。 例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 (Buy-to-Let) 方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 (Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 (Tracker Mortgage) 是指跟市场变动,利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 最后,还息不还本 (Interest-Only Mortgage),借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。 自住 (Buy-to-Live) 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产,以购买房产出租 (Buy-to-Let) 做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 (Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房地产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 (Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏

有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 | 居外专栏

讲到有关英国按揭时,可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行:Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。今天讲讲介绍一下伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭的不同之处。 英国伊斯兰房产按揭是什么? 穆斯林信徒受制于伊斯兰教义,其中之一是信徒被禁止不劳而获,例如单凭金钱去赚利息、涉及借款去支付利息等,所以传统西方的房产按揭未必合符其教义。他们在信仰的教义下,只有在共同分担风险和收益共享的基础上,才可创造财富。 “伊斯兰房产按揭并不完全是按揭” 为了置业,他们需要符合伊斯兰教法的金融形式,以取代传统的按揭方案。这种按揭方式有时被称为Home Purchase Plan (HPPs),与一般按揭定义不同,实际上是个人与银行或贷款机构之间的商业合作关系。所谓的伊斯兰房产按揭其实不完全是一种按揭。而是银行会代表买家购买房产,买家同意在指定期限内每月向借贷机构交付租金和本金,期限结束时,该房产的合法拥有权就会转移到买家身上。 伊斯兰房产按揭类型 伊斯兰银行都有提供不同的方法帮助买家,以下为三类主要的英国伊斯兰房产按揭。 1. Diminishing Musharaka (Partnership) 这是较常见的伊斯兰房产按揭形式,也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的运作概念。这种是由买家与共同购买银行之间的协议,各自都拥有房产财产的一部分,买家一开始存入其占有的份额,其他份额则属银行。 买家要在指定期限内(一般为25年) 每月支付租金和本金,逐步向贷款方买回其剩余的股份,以完全拥有房产。 举例说,如以20万英镑购入房产,并支付4万英镑做首期,以此方案支付余下16万英镑,即买家一开始所占的份额为2成,而银行或贷款机构则为8成。当买家每月还款金额愈来愈多,所占房产的比例也随之增加,而贷款方的份额则递减。 2. Ijara (Leasing) 这个方案则是反映Lease to Own 的原则,即租单位一段时间后,租客有权买下单位。如果找到心仪单位,可与卖家商议价格,贷款方就会成为买家代表购入单位,有合法业权。买家先向贷款方支付1至2成首期,直至全数余额偿还前都业权都会属于银行,而每月还款包括本金和租金。租金在整个协议期限内保持不变。当期限结束,而本金已完全归还时,就可获得全份合法业权。 3. Murabaha (Profit) 这多数常见于购入商用房产,贷款方代表买家购入该房产,并可以更高价格将房产出售给买家。例如你心仪一个50万英镑房产,用此方案购入,贷款方就会代表你以此价格购入房产,再给予延期付款的方式,以60万英镑的价格将其出售给你。买家可在指定期限内还清欠款,不同的是,这房产由一开始就成为买家的合法财产。 根据伊斯兰教条,贷款方获得的利润是可被接受的,因为这性质是属于公平贸易,而不是用金钱来再赚取钱。 如何获得伊斯兰房产按揭? 目前提供伊斯兰房产按揭机构主要有4个,一些例如Stride Up 、Habib Bank 都表示将会推出与伊斯兰房产按揭相关金融产品。当然另一个做法是,由买家直接找贷款方,惟要联系一些专责于符合伊斯兰教义的按揭经纪。 伊斯兰房产按揭的费用及风险 上段提到,买家的首期可以低至5%至20%不等,主要视乎买家与贷款机构或银行的协议而定,理论上,买家首期比例愈多,每月付款金额也愈少。 一般而言,除了按金之外,跟传统按揭一样,买家还需预算以下费用: 双方律师费、测量费、产权转让费、 印花税(如适用)、房产及财产保险。 相比起传统按揭,伊斯兰房产按揭或会产生更高的管理费,首期也相对地较高,买家宜看清各机构的条款。 虽然在伊斯兰房产按揭上不涉及任何借款,但同理,如买家不准时每月还款,一样有被收回房产的风险,例如如果居住在银行代表你的房产里,你没有依时交租,一样都会采取有关措施。 日后可否转按到其他英国银行的传统按揭? 买家可以按自己需求安排把伊斯兰银行中的按揭转按到英国传统银行。传统银行接受转按的关键准则,房产本身有稳定的每月租金收入,并不会因前期属伊斯兰按揭而拒绝申请。 伊斯兰房产按揭并非只为穆斯林信徒提供英国房产按揭,海外按揭申请人亦可因应自己经济需要作出考量,多元化的按揭产品给予自己灵活使用。 PropCap 平台锐意发展成为全球性海外房产按揭平台,并促进跨国界多样性的客户需求,包括「伊斯兰」金融按揭。 有需要查询更多有关英国按揭资讯?让我们联络你吧! 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏  

英国永居,有关离境180日限制的七大疑问|居外专栏

拿到签证准备开展英国生活,大家都明白是要以“5+1”为目标,希望居住够五年后可以顺利获得永久居民身份,然后再住多一年以后就可以拿取英国护照。 有关住够五年成为永居的条件,相信大家都已经清楚知道,当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算,有些人仍然有疑问如何才计算在内?其计算方式又以甚麽作标准?我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。 1. 入境离境日是否计算在内? 根据英国移民局的指引,一天24小时离开,才算为离开;换句话说,入境和离境这两天都不计算为离开英国。举例说,如果星期一离开英国,星期五回来,实质离开的日子只计作三天。 2. 离开英国的原因和地点有所豁免吗? 常常有申请人问,如果是因为工作原因离开,能否不计算在180日内。答案是不能的,无论离开的原因是什么,例如读书,工作,家庭原因等,都算作离开。只有极罕有的情况,如national or international humanitarian or environmental crisis(国家或国际人道主义或环境危机),移民局才可以行驶豁免权。 3. 什么地区不算离境? 相信大家也知道,英国是由英格兰丶威尔斯丶苏格兰和北爱尔兰等四大区域所组成,只要是离开这四个区域,就算作离开英国国境。即使是在脱欧之前,前往欧盟地区也被计算成离开英国国境。此外Channel Islands(海峡群岛)及Isle of Man也都计算在英国国境之内,去这里度假就不用担心。 4. 180日的计算日期是怎样计算的呢? 如果你想申请永居,在申请前的五年期间,任何12个月内,均不能离开英国超过180天。任何12个月即是什么意思呢?意思即是,计算的周期并不是以每年为计,而是在这五年期间,抽任何的12个月,都不能离开超过180天。因此,申请人在计划行程的时候,每次都要倒数最近12个月计算,看看自己还有多少日子可以离开英国。 5. 居留日期不足将如何影响你的永居申请结果? 居留日期不足,你将无法在五年的签证限期内成为永久居民,在五年后你就需要向移民局申请续签。 6. 五年的居留限制如果在中间断开,是否要重新计算? 以上的居住要求所指的是连续五年,举例说,如果申请人在第三年连续12个月离开了英国,居住要求将会中断,你需要在下一次入境英国之后,重新计算五年的居英要求。 7. 申请永居的居留限制,和申请英国护照的居留限制好像并不一样,可以清楚分享一下吗? 如想申请英籍,每位申请人需在申请入籍前的五年期间,总共不离境超过450天,最后一年不离境超过90天,简单来说,即平均每年不离境超过90天。值得留意的是,申请英籍前的最后一年,申请人必须已持有永久居民身份。 以上,就是有关居住英国并打算以5+1年期拿取护照的居留限制。我明白到现今时代大家生活的流动性相当高,地域限制也低了很多。但如果想要稳妥地拿到英国永居以至英国护照,以上的事项就要多加留意了。   英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务  

英国投资移民计划:常见问题FAQ详解|居外专栏

英国投资移民计划(Investor Visa)是近年其中一个热门的英国移民途径之一,申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品,为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短,对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。 申请对象 主申请人为18岁以上 配偶及18岁以下的子女可随同申请 财务要求 申请人需持有至少200万英镑的现金存款,并提供最近两年的资金来源证明,如最近两年的银行帐单,清楚例明有关的记录。如资金来源为第三方转赠,物业出售,企业利润或遗产等,需提交有关的资金来源文件。 资产审查 主申请人需要在申请前先开立英国投资银行或金融机构的帐户,有关机构需要受英国金融行为监管局(Financial Conduct Authority)监管。主申请人需要向银行提交有关的财富来源,银行需对申请人进行严谨的尽职调查以及背景调查。 可投资的产品 签证获批后,申请人需把200万镑全数投资在英国公司债券或股票。申请人所投资的产品不能与物业投资丶物业管理或物业发展的公司相关。 投资年期 投资200万英镑:主申请人丶配偶和子女家属可在5年后申请永居 投资500万英镑:主申请人3年后可申请永居;配偶和子女家属可以在5年后申请永居 投资1000万英镑:主申请人2年后可申请永居;配偶和子女家属可以在5年后申请永居 居住要求 如想申请永久居留权,申请人及配偶在签证的五年期间,任何12个月不离境超过180天 如想申请英籍,每位申请人需在申请入籍前的五年期间,总共不离境超过450天,即平均每年不离境超过90天,并且最后一年必须已持有永久居民身份。 签证优势 就签证要求而言,投资者签证申请非常简单。对英语水平、工作经验和学历没有具体要求 标准的准备时间大约是2到3个月(如果一切准备就绪可以更快) 英国签证处正常审批时间15个工作天,快证5个工作天 五年签证期间,没有投资保值或补仓要求 申请人和配偶都可以在英国自由工作 子女获批入境签证后可免费享用当地中小学教育 常见问题 1. 此计划对英国投资产品有什么限制吗? 签证获批后,主申请人必须在登陆英国后3个月内将全部200万英镑投资于英国公司债券或股票。申请人可以通过其在英国选择的投资银行分配自己的投资组合。然而,投资产品不能与任何物业投资丶物业管理或物业发展公司有关。 2. 我可以投资英国政府债券吗? 不可以,因为移民规则于2019年3月更新,申请人不能投资英国政府债券。 3. 我是否需要在5年期间投入更多资金或补仓吗? 如果您在5年期间出售您的投资产品,无论盈亏如何,您都需要在下一个报告期之前将出售的全部金额再投资。例如,如果投资的售出价为210万英镑,您必须将全部210万英镑再投资。另一方面,如果售出价为190万英镑,申请人只需将190万英镑再投资,无需补仓。 4. 申请人能否在5年内取回部分投资资金? 不可以,申请人必须在5年内投资全部200万英镑,在此期间只能提取利息或股息。 5. 五年投资期后,我能否取回全部200万英镑? 获得永久居留权后,您可以出售所有投资产品并提取本金和利息。无需进一步投资。 6. 最常见的拒绝理由是什么? 资金来源是整个申请最重要的考虑因素。申请人需要提供详细的资金来源文件,以便开设英国投资银行和申请签证。如果英国签证部门对资金来源有顾虑或怀疑,申请可能会被拒绝。 7. 签证申请流程是怎样的? 提供免费电话初步谘询,评估申请人背景并回答相关问题 安排面对面谘询,讨论申请人的情况丶资格和时间表 协助开设英国投资银行账户(处理时间约为2至4周) 检查所有证明文件和资金来源以确保乎合需要 文件准备好后,我们将提交申请表并预约您到警察局总部申请良民证 英国签证处正常审批时间15个工作天,快证5个工作天 确保在指定的三个月内完成投资,以确保符合内政部的要求 8. 整个处理需时多久? 准备时间主要看申请人的资金和文件是否准备好。一般来说,您可以预期整个申靖需时三个月左右,每个阶段的细分概述如下: 准备文件时间大约是2到3个月(如果一切准备就绪,可以更快) 开设英国投资银行的处理时间约为2至4周 良民证的处理时间约为1个月 英国移民局的正常审批时间15个工作天,快证5个工作天   英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务  

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