外国人在柬埔寨买房的产权问题
买家和投资者最关心的问题无非是，怎么在柬埔寨买房/买地？柬埔寨买房/买地需要什么条件？
据2010年《外国人持有产权法案》，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。但是，这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。
根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。
尽管如此，外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。
一、产权的区分
土地产权和房屋产权只能二择一
1、当地人购置排屋（连地），只有土地产权没有建筑物产权。
2、外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。
房产证即完整产权，外国人之权利与本国人完全一致，未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。
产权证明的种类
柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。
1、硬产权
硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。
硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。
硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。
转让硬产权需交付4%的转让税。
硬卡的种类
- 不动产持有证书（或称土地使用证书）
- 不动产所有权证书（房屋使用证书）
两者都是依土地法在地政机关登录的凭证，并以官方良好硬质纸张印制，可抵押给银行进行贷款。
2、软产权
软产权是最常见的所有权形式。土地法在2001年通过已过了18年了，由于柬埔寨大部分土地仍没有在政府机关登陆，所以软卡文件在柬埔寨这个社会算是非常普遍的。本地人通过村长或自己的关系在地方政府备案一下就开始交易了。但是如果想要转换成硬卡需有法律裁定以及确认才能认定为合法所有人。
软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权，即以实际登记年限为准。为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。
但是，大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行，因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。
3、分契式产权
分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。
是购买高层建筑第二层以上的房屋产权，这种产权在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增长中。
2010年5月24日柬埔寨颁布了《外国人持有产权法案》。
这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但，外国人依然不能拥有土地产权。
这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。
分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。
LMAP产权
LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。这是最安全的产权类型。
二、外国人房产所有权时间限制
- 由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。
- 由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。
了解以上信息，相信你对柬埔寨房产的相关法律法规有了清晰的轮廓，那么在当地的实际的房产买卖中，还有哪些需要注意的呢？
产权证明办理
1、开发商有义务为购房者负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件（软卡）。
2、在房屋交屋后购房者需要办理产权登记（硬卡） 时，购房者应缴交纳柬埔寨政府规定之各项相关证件及税费4%。
来源：忠泰地产
