注册制度大落后 楼宇业权争议多
最近市场上有一个备受关注的二手住宅买卖案件。由于卖方隐藏了债务,导致买家最终损失了全部70万订金,案件复杂至极。
律师楼在卖方债务未解决的情况下为何仍将订金交给卖方?
注册文件上出现了第三按揭——邓小姐的身份是什么?
邓小姐所贷出的270万借款为何现在只要求收回60万?
市场传言称,最终交易未成交的真正原因是买方无法获得按揭,导致订金被卖方没收,而非因卖方破产或债务问题未能成交。此事可能会引发警方介入,笔者在此不便对此案件做进一步评论。
假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话,那就是个人职业操守问题,论点及解决方案就在于如何加强监管而已。
相反,若整件事的流程操作都是合法合规,但却都未能保障买家的订金或权益,问题反而更大,涉及整个制度!
笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度,发现其确实显得相当落后。虽然在土地注册处可以查到物业的拥有人,但这并不法律上保障其拥有真正无瑕的业权。
法律上也未规定所有文件必须注册。任何新文件的出现或现有文件的错漏都可能影响业主的业权。
因此,每次买卖时,律师事务所都需重新审查所有契约文件,一旦发现文件有错漏或因法规变更,可能会导致业权出现瑕疵。
最经典的案例莫过于《小巴司机案》。在这个案件中,小巴司机通过妻子的名字购买了物业,土地注册处显示的业主名字是妻子的名字。由于妻子隐瞒了丈夫并在未告知他的情况下出售了物业,法律最终判定真正的业主是小巴司机,因此妻子无权出售该物业,买卖被宣布无效。结果,新买家虽然已支付了首期并申请了按揭,但最终却一无所有!
政府对这些情况早有察觉。早在1988年,政府就成立了工作小组,并于2004年7月7日通过了《土地业权条例》。根据新条例,只要在土地注册处成功登记的业主,将获得物业不可推翻的业权。
这一制度已经在中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地区广泛运用。遗憾的是,自立法以来已超过20年,政府仍未能有效落实法例,制度上的缺陷依旧存在,交易风险也因此持续存在。
在选择地产代理和律师事务所时,大家必须更加小心谨慎。不要仅仅依据费用的高低做决定,信任和服务质量同样是重要的考量因素。