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日本房产投资终极指南(三)东京购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 东京 东京拥有3000多万人口,是目前世界上最大的都市圈。因此,东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。 坦率地说,在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的,而不仅仅是东京,你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。 如果我们把东京的所有信息都写出来,那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。 以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。 同样,东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成,东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。 虽然横滨严格来说是独立的城市,不是东京的一部分,但也包括在这里。毕竟,它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场,横滨更接近东京的中心地带。 新宿/涩谷/港湾/千代田(东京都中心) 东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。 关于在东京市中心拥有房产的好消息是:无论是商业、住宅还是其他,你可能不会受到任何需求不足的影响。 日本整体人口减少,对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说,这不是问题。像新宿和千代田这样的地方,后者包括六本木山(东京的 "比佛利山"),永远不会缺少租客。 坏消息是什么?东京市中心豪宅的租金收益率很低,你要支付每平方米1万美元以上的房价。 在东京市中心购买房产,虽然可能是一个不错的“战利品资产”,但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐,这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。 中野/杉并/西区 如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合,东京西区可能是购买房地产的好地方。 例如,中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而,这里的房价却只有东京内区的一半左右。 国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区,房价更便宜。 这些地区基本上是东京都内的通勤城市,让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元(每平方米)。 不过,从投资者的角度来看,在东京市中心以外的地方购买房产,是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少,“卧室社区”的入住率将首先受到影响。 中央/台东/东区 严格来说,中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是,与新宿和涩谷相比,这两个地区的交通同样便利。 特别是中央区和台东区,如果您经常往返于东京成田机场,那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。 从位于台东区的上野站出日本,比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。 江户川区虽然距离稍远,但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比,江户川区的房产价值仍然较低。 点击查看日本在售精品房源 品川区、太田区、南区 南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样,在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。 此外,值得一提的是,如果您经常出差或离开日本,东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。 羽田机场是都市圈第二大机场,比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。 在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性,以及其相对较低的房产价值。 横滨 虽然横滨在几十年前就被同化为 "大东京都市圈",但横滨绝对是自己的城市。事实上,它是日本“”真正的”第二大都市圈,而不是大阪。 横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨,土地价值平均徘徊在每平方米25万日元(约合2500美元)左右。相比之下,许多东京郊区的土地价格都在50万日元(约5000美元)以上。 面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵,也不会比东京好。同样,即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产,而不是影响东京中心或大阪。 无论如何,在整个2020年代,你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区,升值潜力很大。 尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有,房地产价格仍然是其两倍。相比之下,横滨价格便宜,如果你是中国人,更容易交到朋友。   编译自Invest Asian

东京哪些地区对中国买家最具吸引力?

在多种因素的推动下,东京房地产在过去几年内出现了反弹。这些因素包括:即将召开的东京奥运会,来自日本国境内外、迁入日本首都的移民,以及处于历史低点的利率。 对于有意在东京进行投资的中国买家来说,其可选择的投资方案多种多样。我们对吸引中国买家的领域以及原因进行了调查,并得出了一些结论。 地段,地段,地段! 在购买任何房产时,流动性和便利性都是人们考虑的关键因素,在日本购买房产时尤其如此,因为许多日本城市都非常重视步行环境和公共交通设施。 在日本,列车是最受欢迎、最基本的出行方式之一,因此大多数当地人都更喜欢住在离附近列车站不远的地方,其中步行时间仅为10分钟或更短的地段格外抢手。列车构成了大多数日本城市的生命线,而且充当了连接人们工作、生活和娱乐场所的重要纽带。 在日本首都兼世界最大城市之一——东京,列车具有特殊的意义。东京有几个列车站规模庞大,有时人们甚至会觉得这些列车站本身就像一座座城市。无论其大小如何,每个站点在支持附近社区时都会展现其独特的风格。此外,列车站附近的区域通常都会配备医疗设施、餐饮店、便利店和超市。 因此,列车站附近的便利区域很受日本人欢迎,这反过来又为当地的房地产增添了一大优势:在非自用的情况下,业主可以轻易地出售或出租这些房产,或者提高租金。 山手铁路环线 日本铁路(JR)山手铁路环线包含29个车站。它环绕着东京市中心,是通勤者出行的关键路线。东京辖区由23个特别区(23W)组成,其中5大中心区(5CW,即新宿,涩谷,港区,千代田和中央区)不是完全位于这条环线所划出的范围内(被视为东京市中心),就是有部分边缘区域位于环线外侧。 出于上述原因,山手铁路环线内部或其附近地区受到了大多数日本投资者和外国投资者的青睐。这些地段可以为东京居民提供极大的便利,而且声名远扬,因此人们普遍认为这些地段的房产入住率可以达到东京最高水平。 5CW房产的平均租金收入也相当可观,比另外18个特别区高了18.1%。此外,日本国土交通省的数据显示,5CW地区的地价在全日本位居前列,在过去几年内还出现了明显的上涨。 希望房地产可以长期升值的投资者,尤其是计划在未来几年内进行多次重新开发的投资者可以优先考虑投资5CW的房地产。 点击查看居外网上在售的东京房源 郊区 有多篇媒体报导称,中国买家在日本郊区——东京郊区或附近的县(千叶、神奈川、埼玉等地)郊区购买了多处物业。从这些郊区出发,人们乘列车前往东京市中心时大约需要花费1至1.5小时的时间。 郊区可以提供较大的空间(甚至附带花园和免费停车位),而且价格远低于东京市中心的房产。在某些情况下,山手铁路环线以外地区的优质房地产可以实现5%至7%的税后投资回报率——比市中心房地产的回报率高一倍,因为这里的土地要便宜得多。 物业类型 正如各国举办大型体育赛事时所常做的那样,东京在筹备2020年奥运会的过程中一直在进行城市再开发项目,试图满足新增加的房地产需求。 为了迎合东京越来越多的国内亿万富翁以及国际高净值买家的偏好,许多新建成的豪华高端楼盘已经纷纷进入市场。近期,高价公寓的价格可能在9.1万美元/平方米至3.6万美元/平方米之间变动,其具体售价取决于面积大小。 二手住宅市场可能对中产阶级的买家更具吸引力,而这类物业的需求也在提升。翻新二手房的吸引力尤其大,因为它们在保持资产价值的同时为买家省去了室内装修的额外费用。出于安全考虑,人们还倾向于选择位于二层或更高楼层的房产。居外网表示,价格在23.8万美元和24万美元之间的物业收到了最多的询价。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源,或致电 400-041-7515 谘询日本留学、移民或房产投资的机会。 责编:Zoe Chan

日本房产投资终极指南(五)札幌、名古屋购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 札幌 作为日本最北端的大城市,札幌与本州岛之间隔着一条15公里长的海峡。虽说如此,但海洋并不能阻止一条通往札幌的新干线的建设。 这条日本新干线主线的延续线目前正在建设中,应该在2030年完工。到这个十年末,你终于可以从札幌一路走到东京、京都和日本其他大部分地区了。 我们认为,这将在短期至中期内提升札幌(乃至整个北海道岛)的房价。诚然,人口减少加上房地产需求下降是日本二线城市长期内的一大隐忧。 事实上,北海道的人口已经在锐减,而且是日本四大岛中速度最快的。 札幌有一些小众的房地产机会,特别是在旅游领域,因为中国游客成为当地经济越来越重要的一部分。否则,你在东京或大阪投资肯定会更好。 名古屋 名古屋虽然本身只是一个拥有300万人口的中等城市,但却位于日本第三大都市圈的中心。以名古屋为中心,加上小牧、东海等几个城市,总共约有1000万人口,因此被称为中京地区。 遗憾的是,名古屋及其都市圈也存在着与北海道相同的问题——虽然可能还没有达到日本北部岛屿的程度,名古屋的人口正在不断减少。 投资名古屋的房地产市场最糟糕的部分是什么?在投资潜力更大的大阪,每平方米的价格也是差不多的。 因此,我们不建议以投资为目的在名古屋购买房地产。名古屋没有东京、大阪那样的长期发展动力......也没有札幌那样强大的旅游吸引力。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(四)关西购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到,在对日本的分析中,我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力,人口迅速减少,再加上地缘政治和自然灾害的风险,是我们最担心的问题。 不过,如果你已经决定投资日本房产,大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样,如果在大阪/神户地区购买房地产,您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资,限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市,但300万人口也不是小数目,当然,京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产,它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此,你更有可能找到短期游客作为租客,而不是长期商人或退休人员。 诚然,自2018年以来,日本的爱彼迎(Airbnb)租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人,这不是一个不可能完成的过程,但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈(Airbnb投资是一个完全独立的话题),京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引,您可以考虑在这里拥有房地产。否则,关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(二)房产税要交多少?

如果从全球范围来看,日本的房地产税是适度的。但请记住,亚洲的一些国家根本没有房产税。如果你想获得更低的持有成本,可以考虑泰国、柬埔寨、甚至马来西亚,而不是日本。 抛开这个话题,任何在日本拥有房地产的人都必须根据其资产的价值每年缴纳税款。你要缴纳统一的1.4%房产税,还有0.3%的 "城市规划税",相当于每年总共要缴纳1.7%的税。 每年1.7%是一个永久的、相当可观的持有成本。在日本购买房产之前,尤其是如果你不是全职居住在这里,值得考虑。 每年的税金是按照房产的政府评估价值来缴纳的。也可能有一些减免,然而这些减免额往往不大。 如果您在日本将您的房产出租,那么您也必须支付租金收入税。租金税的数额取决于你是否在日本居住。 如果不在日本居住,租金收入的计算方法很简单。无论是外国人还是日本公民,非居民的租金收入都要按15%的税率缴纳。 日本居民则要少得多。如果你在这里生活,租金收入税是基于阶梯制的。无论哪种方式,税率都会大大降低——最低税率只有3.4%,最高税率为5.88%。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(六)在日本买房是好的投资吗?

日本的问题也不少。21世纪的日本,GDP增长率停滞不前,地缘政治问题层出不穷,这对日本来说是个沉重的负担。当然,如前所述,日本也正在经历长期的人口危机。这种趋势最起码还将持续一代人的时间,对日本房地产市场的影响比什么都大。 那么,在日本购买房产是一项好的投资吗?这完全取决于您在哪里购买,以及您的投资目的和动机。 如果您是在东京的中心区之一购买房产,那么人口减少对您的影响不会太大。在可预见的未来,大量的外籍人士和本地人都会继续想在东京生活,以获得工作机会。 点击查看日本东京在售精品房源 另一方面,在北海道拥有土地,即使最低入手价也较低,风险也大得多。即使是在广岛、和歌山这样的二线城市,您也可能会受到诱惑,以少于10万美元的价格“拥有日本的一部分”。要知道,这也很可能是一个升值潜力有限的价值陷阱——潜在的租客很少,如果您需要出售您的资产,也可能没有人愿意购买。 很多外国人也喜欢日本的文化,除了投资潜力外,他们也想拥有房产,这样就可以轻松地在这里生活。如果您的主要目的只是因为喜欢日本而想在日本长期生活的话,不要让我们告诉您在哪里买房。 您要明白,在这种情况下,您主要是买一个在日本生活的地方,而不是投资。可以说是购置第二居所、追求一种生活方式,一个小天地,但并不是实现高收益的上乘方法。特别是与您在亚洲的其他投资选择相比,甚至与日本国内的其他地方相比,更是如此。当您在海外投资时,机会成本始终是一个因素。   编译自Invest Asian

2020年日本公示地价公布 东京23区重新洗牌了吗?|居外专栏

3月18日,日本国土交通省发布了一年一度的公示地价调查。据日经新闻报道,截至2020年1月1日的公示地价显示,商业、工业和住宅等全部用途平均(全国)上涨1.4%,连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1%,时隔28年转为上涨。 公示地价 指日本国土交通省所公告的「标准地」价格。从日本全国各选出代表此地区「标准地」的三千多个地点中,于每年的1月1日由不动产鉴定士进行评估,再由土地鉴定委员会评定,并在每年的3月下旬公布。 公示地价在各个住宅地、商业地、工业地等用地里,公告出标准地每平方公尺的单价。公示地价会成为土地交易的指针价格,也是算出公共用地的价格的标准。此外,每块土地在每年都会有公示地价,也可由此看出土地价格的涨跌变化,是很重要的指针数字。 基准地价 正式名称叫做「都道府县基准地标准价格」,是以7月1日当天的土地价格调查为基准,在日本国内各都道府县进行调查,于9月下旬公布的地价指标之一。与国土交通省所公布的公示地价一样属于官方指标。 基准地价是了解合理地价的指标之一,也是用来掌握地价动向的重要指标。与公示地价相同,会针对住宅区、商业区、工业区等各种不同用途区域,遴选出各地区的基准地,以每平方米单价价格的方式标示。 东京23区の台东区势头最猛 宏观数据能帮助我们了解总体市场趋势,个人投资者最关心的还是具体地区的表现,哪些区域最有投资潜力,地价是最简便、直观的判断指标。 以东京地价排名前十的地区来看,时隔半年,有进有退。其中最亮眼的属台东区,2019年7月台东区平均地价上涨率为13.81%,是全东京地价上涨幅度最大的。2020年1月台东区从第七升至第六,超过了池袋所在的丰岛区,仅次于核心六区。上涨率13.98%,目前势头正旺! 2019年7月基准地价: 2020年1月公示地价: 涩谷区超过港区荣登第三,目黑区从第十升至第九。东京大热居住区吉祥寺所在的武藏野市跌出前十,品川区替而代之。 品川区坐拥东京重要中转站品川站,是连接东京和日本其他城市的关键枢纽。山手线时隔半个世纪新设的高轮gateway站前几天刚刚开业,与品川站一站之隔。品川区的磁悬浮列车也在开发中.....交通是城市的血液,随着近几年品川区不断注入新的血液,未来潜力不容小觑。 最关键的是,像台东区、品川区这样的潜力股目前均价还算人性,不似核心三区的均价那么任性。虽说日本房产投资以租金收入为主,地价上涨也并不是马上就能直接关系到投资者的利益,但是长远来看,保值基础上有所增值,未来转手也是乐见其成的。 “顶流”周边地区值得关注 日本全国地价最高的地点是「東京都中央区銀座4-5-6」,东京赫赫有名的“山野乐器银座总店”。但增长幅度从19年的3.1%放缓至基本持平的0.9%。单价达5770万日元/㎡(人民币约371万元/㎡),已经超过泡沫时期的最高价格。商业地价排名第二的「東京都中央区銀座5-4-3」“对鹤馆”涨幅也从4.5%放缓至1.2%,平单价为4970万日元/㎡(人民币约320万元/㎡)。 不愧是金字塔顶端的土地,一平方米的价格能在中央区其他地方买一套一室或两室房了! 地价最高的“山野乐器银座总店”位于东京银座四丁目,与日比谷公园相邻,周围的有乐町、京桥、新富町、筑地、八丁崛、新桥都是值得关注与投资的一等一地段。 地价与房价总体上呈正相关,地价的变动会在一定时间内反映在房价上。不仅是因为它们“本是同根生”,而是因为它们背后的变化动因和内在逻辑是一致的。 投资的逻辑亦是如此。为什么强调看该地区地价涨幅,因为一个简单的数字变动,背后是人口、交通、交易活跃度等综合因素在做支撑。如果无法全面掌握到这些参考因素,地价其实不失为一种直观的参考方式。   日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

日本房产投资终极指南(一)永久产权,还可买地!

日本是世界第三大经济体,是亚洲的主要增长引擎之一。在这里购买房产意味着你在这个星球上最密集的城市化和最发达的国家之一投资。 不过从经济上来说,日本目前并不是最亮眼的地方。在过去的30年里,日本的GDP增长几乎都保持在3%以下。此外,快速下降的人口将使日本现有的债务困境继续承受压力。日本的公共债务现已超过GDP的200%。美国人抱怨“20万亿美元”,但从比例上看,日本的债务问题要严重得多。 然而,尽管日本长期存在债务问题,人口减少,经济普遍停滞,但日本还是一如既往地在重塑自己。自动化虽然最近才成为西方世界的主流讨论话题,但从上世纪80年代开始,自动化在日本已经很普遍。每个街角都有自动售货机,在餐厅通过机器点餐是标准配置。日本的工厂也是机器人和自动化的先锋,毋庸置疑。这里的劳动效率比世界上任何一个国家都高。 同时,在日本旅游和购买房产的外国人比以往任何时候都多。这个国家曾经是出了名的难以移居的国家。但是,随着日本长期的人口问题的加剧,他们已经向世界开放了。日本现在是亚洲第二大以外国人身份购买房产的国家,仅次于泰国。最近在东京的房地产市场上,富有的中国买家尤为突出。这部分归功于旅游业的繁荣,因为需求上升。当然,人们以旅游者的身份来过之后,更容易在海外购买房产。 日本的签证法更简单,举办包括2020年奥运会(尽管推迟了)在内的重大活动,再加上人们对全球化的接受程度不断提高,这将有助于他们赶上21世纪的发展步伐。即使日本在未来100年内也未能真正繁荣起来,不过也请放心——在可预见的未来,日本将继续保持世界顶级文化、经济、政治中心的地位。 日本的房地产仍然是一种相对稳定和安全的投资......如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律宾那样,有7%以上的升值或租金收益率。日本是亚洲少数几个外国人可以拥有土地和房屋的国家之一。因此,作为外国人,在日本购买和维持房屋是非常困难的,特别是如果你不是全职住在这里的话。 外国人可以投资日本的房地产吗? 日本不仅允许外国人购买永久产权的房产,还允许拥有土地。当涉及到拥有任何类型的房地产时,您将拥有与日本公民相同的权利——无论是东京的房子还是大阪的公寓。 这在亚洲市场上是一个罕见的情况。该地区的大多数国家只允许外国人购买公寓单位。事实上,大多数地方根本不会让你真正拥有房地产。例如,中国和越南,除了长期租赁各类房产外,不允许其他任何东西。 正因为如此,日本是亚洲以外国人身份购买房地产最安全的国家之一——至少从法律的角度来看是这样。当涉及到拥有任何类型的房产时,外国人和日本公民之间几乎没有区别。如果你需要注意什么的话,那就是日本的房地产中介公司。而不是政府或任何与土地所有权保障有关的事情。   编译自Invest Asian

柬埔寨房产投资最强攻略(一)外国人产权与房产类型

在外国投资的世界里,柬埔寨往往不受关注。许多人倾向于视它为一个饱受战争蹂躏的小国,在人口、财富和发展方面落后于邻国。然而,这个前沿市场实际上是亚洲最适合房地产投资者的地方之一。它的经济规模虽小,但很有弹性,而且这个国家20多年来没有经历过经济衰退。 金边位于这一惊人增长的中心,吸引了国际商业的关注。许多人将其与30年前的曼谷相提并论。鉴于曼谷的爆炸性增长,投资者应该注意。这座城市还以其热闹的街头市场、令人惊叹的法式建筑和历史悠久的寺庙吸引着外籍人士。鉴于这种吸引力,精明的投资者开始涌向金边,以惊人的低价购买有利可图的房地产。 外国人通常购买两种类型的房产——商铺公寓(店屋)和住宅公寓。铺面公寓通常可以进行装修、出租和转售以获得丰厚的回报。而公寓住宅则没有那么高的利润,但它们更容易拥有和维护。因此,本指南的重点是公寓住宅单元,而不是其他类型的房产。 外国人在柬埔寨的房产所有权 柬埔寨是东南亚少数几个让外国人拥有财产相对简单的国家之一。事实上,它可以说是整个地区最国际投资者欢迎的国家。 进入柬埔寨并在那里建立一个企业是简单而有效的。一年的签证只需要250美元和几天的时间,而且柬埔寨的企业可以有100%的外资所有权。 购买房地产可能会比较复杂,这要看您要找什么。外国人可以很容易地购买公寓单位的分层产权,所以许多人倾向于这些发展项目。 对于其他类型的房产,法规变得更加复杂。外籍人士必须通过柬埔寨的土地控股公司或公民购买这些房地产。 此外,柬埔寨对土地和建筑物使用“硬”和“软”的混合产权。硬产权是正式进入国家政府土地登记处的。另一方面,软产权则在地方政府登记。 应该购买住宅公寓还是商铺公寓? 想投资金边房产的外国人通常会考虑两种选择——标准公寓或商铺公寓。 接下来我会详细说明,金边公寓的价格可能过高。在某些地区,市场甚至已经过饱和。公寓的回报率并不总是最好的——尤其是与装修商铺公寓的收益相比。 旧殖民建筑中未装修的单位可能是新公寓价格的一半,面积的两倍。如果您愿意投入一些额外的工作(法律和其他方面),您可以从出租或出售翻新的商铺公寓获得高额回报。 然而,柬埔寨的外国人所有权法律使得购买商铺比公寓更困难。外国人可以直接拥有公寓,但要想拥有其他房产,他们必须拥有一家土地控股公司。 鉴于这种繁文缛节,你应该考虑你是在寻找一个住宅还是投资。店屋的购买和装修都需要时间、精力和投入;公寓的回报率可能较低,但作为外国人,他们更容易购买和拥有。   编译自Invest Asian

美国加州房产常见的持有形式(Ways to Hold Title in California)

在加州,人们通过购买或继承可以获得房子的拥有权(Ownership),而Title则是对房产拥有权的一种证明,一般它是以文件(Deed or Title Report)的形式存在。 这有点类似于中国房产证上的名字,在Title上有名字的人(或公司)对该房产都拥有相应的权利,下面简单介绍一下几种比较常用的持有方式: 一、单独占有(Sole Ownership) 顾名思义,此种持有方式是指title上只有一个人,房子产权归单独一人所有,此类别可分为以下三类: (1)独身、离异、丧偶 在产权报告(title report)上,此类单身人士持有房产体现为 : A Single Man or Woman An Unmarried Man or Woman A Widow or Widower (2)异性婚姻关系中某一方的独立财产 在异性婚姻关系中,夫妻中的某一方仍可以拥有单独属于自己的房产,在产权报告中体现为:A Married Man (or Woman) as His (or Her) Sole and Separate Property 在办理登记时,产权保险公司(title insurance company)会要求夫妻中非房产所有人(Non-title holder)签署文件证明Ta认同另一半的这种独立持有方式,放弃其将来对房产的追索。 【注意】即使房产是某一方在婚前购买且title上只有一人的名字,在婚后办理重新贷款(Refinance)时,产权保险公司仍会要求其配偶签署相关文件以证明Ta认可此种分配并放弃自己在该房产上的权利(为了明确房屋产权、规避将来夫妻双方在该房产归属权上的纠纷) (3)同性婚姻关系中某一方的独立财产: 此类独立财产出现在同性婚姻关系中,跟第二类方式雷同,房产仅归一方单独拥有,在产权报告中体现为: A Domestic Partner as His (or Her) Sole and Separate Property 在落实产权归属方面的规定和相关处理方式也跟第二类相同。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 二、共同拥有(Co-ownership) 共同拥有是很常见的持有方式,它是指产权人大于一人的情形,按照产权人之间关系的不同,持有方式也很有讲究: (1) 联合权利共有产权 Joint Tenancy 要建立联合权利共同拥有房子的产权,所有权利人必须同时满足以下四个条件:  权利各方要通过同一份产权(Title)文件获得房产的所有权; 权利各方要在同一时间(Time)获得房产权利; 权利各方对房产享有相同比例的权益(Interest); 权利各方对房产拥有相互对等的占有权(Possession). 此类持有方式有一个条款叫Right of Survivorship : 即联合权利人中如果有某人不幸身故,那么属于Ta的房产权益平均分配给剩下的(Surviving)联合权利人,同时身故一方的所有债务都将与该房产剥离,跟其他联合权利人无任何瓜葛。 此条款的优点是:身故人在房产中的权益无需经过遗产认证(Probate)便转移到其他权利人身上,若其他权利人是身故人的亲属则可起到避免遗产认证和延后缴纳遗产税之功效;其缺点是:随着身故人权益的丧失,Ta的法定继承人中,除了联合权利人之外,其他的法定继承人都无法从该房产上得到任何好处。 基于此条款的以上特性,此种持有方式往往用于至亲之间,比如夫妻、父子、爷孙等,极少会用到外人身上,毕竟谁都不想把自己辛苦打拼得来的果实拱手让给别人。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (2) 夫妻共有产权 Community Property 这种持有方式源于西班牙法系,由于加州是1848年美墨战争中墨西哥战败割让给美国的,原本墨西哥在加州这片土地上使用的是西班牙法系里面的夫妻共有产权制度,于是后来美国在加州也沿袭了这一制度。 依据夫妻共有产权制度,婚后任何一方购买的不动产,除经一方同意将房产作为另一方的单独财产之外,双方默认是各占50%权益。即使在购房过程中某一方完全不知情,Ta仍然拥有该合法权益。 该持有方式既可用于异性婚姻,也适用于同性婚姻。 异性婚姻在产权报告中体现为:A and B, husband and wife, as community property 同性婚姻在产权报告中体现为:A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property 这种持有方式仅限夫妻使用,如果其中一方不幸亡故,Ta的权益要按照遗产认证(Probate)的流程进行分配,先归还所欠债务,然后对继承人利益进行分配并被政府征收遗产税,过程往往比较漫长(8个月到2年不等)。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (3) 带幸存者权利条款的夫妻共同产权 Community Property with Right of Survivorship 这种持有方式是在夫妻共有产权Community Property上添加了 Right of Survivorship 条款,使其既能用于夫妻之间,又避免了一方去世后的遗产认定过程。 若一方不幸离世,则房子所有的权益都归幸存的另一方单独所有;在产权报告中,只需要在原来“as Community Property”后面添加“with Right of Survivorship”,虽然看似只有几个字只差,但在遇到遗产问题时,这几个字会显得意义非凡,现阶段此种持有方式在夫妻共同持有房产上颇为流行。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (4)分权共有产权 Tenancy in Common 此类产权方式主要适用于合伙买房子,不论是家人、亲属之间还是投资伙伴之间都可以使用,它的特点如下: <1>它可以按照出资比例来划分每个投资方在房子产权上所占权益,比如,合买50万的房子,A出30万,B出15万,C出5万,那么三方比例为:60%、30% 和 10%,这个比例既会体现在房屋产权报告中,也是未来几个投资方分配投资收益的比例依据; <2>任何一方都有权将自己的权益转让给其他人,受让的一方(或多方)会加入到产权人列表中,并按照相应比例持有房子产权;一般来说,某一方转让自己的权益之前会先跟其他权利人打招呼,问他们是否愿意收购自己这部分权益,如果能够在内部消化则最好,毕竟不会引入外部不熟悉的投资方,以避免未来在对房产作出重大决策时某一方产生异议; <3>由于这类持有方式没有 Right of Survivorship 条款,若任何一方不幸身故,他们的权益将走遗产认证流程(还债、继承、交税等),最终权益将归属于其继承人,这保障了投资人的权益在离世后不会丢失,而是被自己人接管;由于遗产认证的流程往往时间比较久,在办理认证的过程中,该套房产会因产权归属不清晰而无法上市交易,对于逝者之外的其他投资方来说可能会造成损失(比如:无法在市场行情较好时卖出房产),所以,有些时候其他投资方会买下(或引入第三方投资人买下)逝者的股份,将其所占权益替换出来,这样更有利于他们将来对该房产的投资操作,避免错失良机; <4>虽然几方在房子产权中持股比例不同,但在房子的占有权上(Possession)大家都是均等的,不存在某一方占60%股份就可以使用60%的室内面积一说; <5>因房产的所有权掌控在两个或多个投资方手中,当要对房产做出重大决定的时候(比如:出售房产、抵押贷款等),必须得到全体权利人的一致同意,如一方有异议,则相关操作就无法进行,同时,如果投资方中的某一方不能按比例支付自己所应担负的房贷,则其他人要先行为其垫付,以免造成贷款违约,导致所有人的利益受损。 故而,在建立和变更合作关系时投资各方必须谨慎考虑,以免日后碰到问题无法妥善处理。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 三、可撤销生前信托 Revocable Living Trust 美国在处理遗产问题上甚是繁琐、周期长且花费大,还要被政府征收高比例的遗产税,越来越多的家庭为了规避遗产认证(Probate)选择使用可撤销生前信托来持有房产。 顾名思义,可撤销生前信托是委托人在生前建立并可以撤销的信托,我们可以把这种信托看作一个“盒子”,委托人把自己的各种资产(房产、股票、银行账户、存单、保单等)像放“文件”一样放入“盒子”里,同时,Ta也可以把各种“文件”从“盒子”里取出,甚至撤销该信托,可见,委托人对可撤销生前信托拥有完全的控制力和支配权,与遗嘱相比,可撤销信托还具有更强的私密性。 当委托人去世或完全失去行为能力时,信托将由委托人指定的后续执行人(Successor Trustee)来接管控制权。可撤消信托中设立人、管理人和受益人既可以设定为不同人,也可以是同一个人。 可撤销生前信托在办理贷款期间有两点注意事项: (1)由于有些贷款机构不允许办理贷款的房产是由信托持有的,故而在申请办理贷款时要有一段时间要把房子先从信托中“拿出来”(deed out),办理好贷款手续后再"放回去"(deed in)。在拿出来的这段时间内,该房产是不受信托框架保护的,如果在此期间有任何意外发生,该房产是无法按照信托安排来处置; (2)在把房子从信托中“拿出来”并办理好贷款手续之后,一定要再三落实是否有把该房产“放回”信托中,因为有很多产权公司不负责“放回去”,另外也有一些贷款机构不允许办理完贷款手续后立即把房子放回信托中,会要求推迟一段时间才可以放回。这就可能导致一些借款人自以为已经放回去了,结果时隔多年才发现原来房子一直没在信托之中,在这个环节上一定大意不得!   来源:COSMO'S MINI HUB