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泰国房产中国人可以买吗？
现在国家出台了各种房子的限购政策，所以很多人都会选择去国外买房，用于投资或者居住，但是泰国并不属于移民国家，所以无法获得国籍的。那么在这样的条件下中国人还可以在泰国买房吗？不妨和居外小编一起来看看吧。 中国人可以在泰国买房吗？ 可以，但是不是所有类型的房子都能购买。在泰国外国人只能购买该国家的部分公寓，其他类型的房子无法购买，虽然泰国也可以贷款买房，但是中国人贷款非常麻烦，很难审批下来，基本要付全款；而且用于投资出租的话也会比较难出租。 中国人在泰国买房的条件有哪些？ 1、没有泰国国籍的人就无法购买泰国的土地，也就是中国人去购买泰国的房子无法购买永久性产权的防止，特别是别墅类的。 2、中国人可以在泰国买公寓，虽然有产权但是，大部分公寓的产权都是属于泰国人都，外国人口只能购买49%的公寓。 3、除泰籍人口其他人要在泰国买别墅土地，想要有产权那就需要在该国家注册泰国公司，虽然不要实际经营，但是需要支付公司报账费用。 4、在泰国买房可以贷款，首付和国内差不多，但是利率比较高，而且通过率比较低。 马上一键检索泰国好房 在泰国买房的风险有哪些？ 1、在泰国买房的流程相对复杂，而且当地银行很可能不会给外国人贷款，还需要把房款兑换成泰铢才可以交易。 2、泰国的产权比较复杂，绝大部分的置业都是没有产权的，即便在比较热门的吉普岛地区的产权率也才只有10%左右。 3、在泰国买房要缴纳的税收非常高，非泰国籍人口在泰国买房税收高达37%左右。 泰国房地产税费一览表 延伸阅读： 日本泰国房地产：似冰火两重天 恰“钱”程无限 泰国房产投资火爆，哪些人最适合泰国买房？ 泰国买房攻略【2021版】 泰国购房换精英签证，实际怎么操作？｜居外专栏 如果有朋友想要在泰国买房的话，一定要提前了解当地的行情和购买条件，避免带来经济损失。更多关于这方面的内容可以关注居外网。 欢迎注册一对一咨询，了解泰国投资热区的最新项目，与居外IQI携手实现财富增长。
2020年葡萄牙黄金签证 中国人获批最多｜居外专栏
鉴于2020年的情况，葡萄牙黄金签证表现还是很不错的；尽管项目投资额经历了13%的下滑，但是去年的申请量（1,182）只比2019年少了5%。2020年总投资额达到6.47亿欧，与2019年的7.42亿欧相比略微下降。投资额下滑比申请量下滑还快是因为替代性投资选项的逐渐走红，很多人认为这些替代性投资选项是经济上更划算的投资类别，主要是需要翻新的房产和投资基金。 葡萄牙黄金签证：签证签发量 葡萄牙黄金签证各年度投资额 诚然，选择我们称之为“替代性”资产类别（除传统50万欧买房的其它任何投资选项）的申请人的份额从2019年的24%升至2020年的33%。相对来说，增长最强劲的是35万欧投资基金类别（第7类），尽管选择这个选项的申请人数量只占总申请人数量的4%，但是其2020年申请人数量是2019年的6倍。 葡萄牙黄金签证替代性投资选项在总投资中比例 葡萄牙投资居留计划——各资产类别的投资额 但是，以绝对数字来看，增长最强劲的则是35万欧需要翻新的房产类别；305名主申请人选择需要翻新的房产，比2019年多出91名。从去年7月1日开始，投资者在房产热点城市，比如里斯本、波尔图、还有阿尔加维，购置房产再也不具备申请葡萄牙黄金签证的资格了。所以，需要翻新的房产投资选项有望在2021年提升其份额。 但是，2020年相较于2019年最大的变化则是美国人对项目兴趣的急剧增加——这一现象肯定不是葡萄牙黄金签证所独有的，而是市场上各项目中普遍存在的。 欢迎点击查看葡萄牙精品房源 全年贡献了75名主申请人的美国人——史上头一次进入了前5申请人来源地。但是这确实是一个强劲的首秀；只有中国人（296名）和巴西人（126名）比它更多。南非和土耳其分别占74人和72人。 葡萄牙黄金签证按月度和申请人来源地排列的主申请人数量 来自里斯本律所VCA Valadas Coriel & Associados的Patricia Valadas Coriel把美国人对欧洲居留许可的兴趣归结为一系列因素的叠加，认为美国人的动机就像它这个国家本身一样多样化：“对一些人来说，他们对特朗普不满意；另一些人则不看好拜登。美国对疫情的处理相对较差、政治不稳定、还有骚乱。” “这些因素都有负面影响，” Patricia指出。“但是去年真正的大事则是几乎全世界都对美国人关上了大门。所以美国人对于无法去欧洲旅行感觉很挫败，于是最终决定拿一个欧盟国家的居留许可。” 投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn
越南大学排名
根据网络资源，越南目前有超过二百所中高等教育机构，其中大学（即university）有112所。一般来说，中国留学生到越南留学都是为了更好地掌握越南语这一小语种，根据近年来东南亚国家越来越快的发展趋势，也有很多中国学生抱着提前投资的心态前往越南。 越南的大学教育质量并不是很好，甚至美国排名大社U.S.News上都没有越南大学的排名情况（特指其所列举的丶有排名的亚洲国家中并没有越南），而QS亚洲大学排名中有两所，分别为越南国立大学—河内，以及越南国立大学—胡志明市。 但以下还是提供网络上最全的有关越南的大学排名中的前十大学名单，以供参考： Webmetrics越南大学最新排名： 越南国立大学，河内（Vietnam National University, Hanoi），本国排名：1，世界排名：894 芹苴大学（Can Tho University），本国排名：2，世界排名：1790 河内国立教育大学（Hanoi National University of Education），本国排名：3，世界排名：2154 岘港大学（University of Da Nang），本国排名：4，世界排名：2222 越南农林大学（Ho Chi Minh City University of Agriculture and Forestry, or Nong Lam University），本国排名：5，世界排名：2781 Duy Tan University（位于岘港，暂无可靠中文译名），本国排名：6，世界排名：3008 顺化大学（Hue University），本国排名：7，世界排名：3253 胡志明市科技大学（Ho Chi Minh City University of Technology），本国排名：8，世界排名：3279 越南国立大学胡志明市国际大学（International University, National University HCM City），本国排名：9，世界排名：3527 越南国立大学胡志明市（Vietnam National University Ho Chi Minh City），本国排名：10，世界排名：3536 附注：据本人考据，此排名中本国排名第8、9、10的三所院校实际上都为本国排名第十的学校的组成部分，故这所学校在QS的排名远比在Webometrics高。
2021年最新泰国买房流程全解析
一直以来，泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷，是一个充满活力的大都市，拥有引人入胜的历史，让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处，也是一个令人神往的居住地。 据《曼谷邮报》2020年1月的报道，蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选，占全国国内生产总值（GDP）的12%。旅游和体育部（Tourism and Sports Ministry）的数据显示，2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上！同年游客收入增长3%，达到1.93万亿泰铢。 2020年居外客户兴趣热度排行，泰国高踞榜首，成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际，泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪，叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期，以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策，都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约215万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。 那么，2021年我们应该如何投资泰国房产呢？上回居外IQI探讨海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理物业4个方面，今天我们再来了解在“微笑之国”买房所需的主要步骤。 步骤1：房产中介 如果不了解泰国的市场和要求，在泰国找房是相对困难的；所有权的规则、语言和文化的障碍以及操作的差异都是您需要房产中介公司帮助的原因。此外，代理佣金将由卖方支付。许多原因都证明了房地产中介公司的作用很重要。所以，让居外IQI协助您选择一家最合适的吧！ 步骤2：前期研究 一旦您确定好需求，研究就是您购买旅程中的重要一步。您将完善条件和其他要素，这些因素将决定您的选择。 虽然您可能已经对您想在泰国购买的房产类型有所了解，但您必须确保已经考虑到所有正确的问题： 您想要一套新房或是二手房？ 公寓还是别墅？ 房间数量、面积、希望看到的景色、楼层、希望包含的电器等。 您的目的是自住、投资、度假，还是养老？ 您希望位置附近有什么设施——靠近高速公路、公共交通或学校？ 我们充分意识到，如果不了解当地市场，可能很难定义您的标准。因此，请随时与居外IQI的房地产专家联系，我们很乐意协助并指导您实现您的购房目标。 马上一键检索泰国好房 研究期间需要考虑的重要因素：精确预算 与中国一样，在泰国有很多类型的房产，价格也不尽相同。确定精确的预算至关重要，因为这将允许您微调您的物业搜索。 请注意，在泰国，转售房地产的公布价格，总是包括其售价以及与交易有关的税费和成本。只有转让费，一般占房产价值的1%，不包括在内。此外，泰国没有针对买方的中介费，这费用由卖方承担。 房源广告 房源挂牌的价格、建筑面积和房产的供应情况都是需要仔细考虑的要素，以免失望。在泰国的用法中，住宅的面积会以卧室的数量来呈现，而不是以房间的数量；换句话说，客厅是不计算在内的。另外，广告上的单位面积一般都是近似值。在谈判的时候，最好先索要产权证，以获得准确的单位面积——产权证显然是用泰文写的。 在互联网上有很多房地产门户网站，但许多广告是过时或无效。事实上，独家授权在泰国是非常罕见的，这导致了同一物业会以不同的价格重复打广告，因为它们是在不同的时期被挂牌出售，甚至有可能已经售出！ 想接收定期更新的优惠，您可以访问居外网联系我们的双语代理。 步骤3：实地看房 在选择好房产后，接下来就是实地看房。对于买家来说，这是一个机会让您想象未来的住房。居外IQI致力于为您提供您所期望的服务：我们可以为您安排交通，并确保在同一天或一周内根据您的日程尽可能安排看房，当地经纪人亦将随时为您效劳。 成功看房小提示：参观房产可以让您了解它与您的搜索条件的匹配程度。对于公寓，不要忘记考虑周围的社区和公共区域，例如电梯、设施的状况、大楼的维护等。进入物业后，请考虑检查物业的朝向、材料的质量（隔音和隔热）、设备的运作（空调丶水龙头等）以及家具的质量（如果是带家具的住宅）。 步骤4：出价议价 您已作出决定了吗？我们经验丰富的经纪人将协助您向卖家出价和议价。要知道，90%的业主都是泰国人，议价方式与中国人截然不同。在泰国，接受报价的下一步便是签署买房协议。 步骤5：买房协议 销售协议采取销售合同的形式，卖方同意将其房产出售给买方，以换取买方支付相当于房价5-10%的定金。在这个阶段，所有权的转移日期将由土地局确定。泰国没有公证处，所以我们会与当地政府一起办理整个法律程序（见下文）。 销售协议确认了您对卖方的承诺。此外，如果交易失败，除非双方有规定并接受，否则所付定金仍将委托给后者。反之，如果卖方因销售协议条款中没有规定的原因而退出，后者必须向买方提供相当于定金两倍的赔偿。 步骤6：融资汇款 对于外国买家来说，资金转移仍然是泰国房地产最普遍的融资方式。买家有义务将他们的外币资金从国外账户转移到泰国银行账户。如果您有需要，居外IQI可以协助您在泰国开设账户。 房产贷款 抵押贷款是外国人在泰国房地产最不受欢迎的融资方式。事实上，外国人在泰国获得贷款是相当困难的，因为条件非常严格，所要求的出资额可以占到贷款的50%。此外，利率也很高，一般在5-7%左右。对于外国人来说，最有利的解决方案仍然是在买方的原籍国借款，并将资金转到泰国。当然，银行会要求提供抵押担保。 支付条款 付款条件根据您购买的房产类型而不同。 如果是二手房，在您签署销售协议时，通过银行转账或泰国银行支票支付定金。余款的支付应在所有权转移当天在土地局进行，并始终以泰国银行支票支付。 作为购置期房的一部分，付款通常会在工程完成后分期支付。根据开发商的情况，付款也可以在交付钥匙的时候进行。 步骤7：交易手续 如前所述，泰国没有公证处，不像很多西方国家。居外IQI的房地产代理和行政部门都有丰富的经验，并且对房地产交易方面的法规有深入的了解。因此，我们将为您办理与国土部门的所有必要手续。在所有权转让之前，任何交易均需经过土地局的批准，而房产交易的平均时间约为1个月。 步骤8：买房合同 流程的最后一步，在销售契约上签字，标志着您正式成为业主。这一步是在泰国土地部门进行的。 出售契约和产权证将在所有权转移的当天由土地局交给您，并允许您行使您作为所有者的权利。专业的经纪人会在房产转让当天和您一起去国土部门，以便向泰国当局办理所有必要的行政手续。 延伸阅读： 泰国赠签证 日本收益厚：2021亚洲购房惊喜不绝！ 泰国房产中国人可以买吗？ 泰国购房换精英签证，实际怎么操作？｜居外专栏 立即注册一对一咨询，先由了解泰国投资热区的最新项目开始，居外IQI助您轻松完成购房流程，与您携手实现财富增长。
金丝雀码头将变伦敦一区！最新规划全曝光
在2021年1月11日发布的政府报告《财务可持续性计划（Financial Sustainability Plan）》中，伦敦交通局（TfL）表示正在重新规划伦敦通勤区域，计划将原本隶属于伦敦二区（Zone 2）的金丝雀码头（Canary Wharf）划入伦敦一区（Zone 1）。 英媒分析称，伦敦交通局TfL之所以打算将金丝雀码头划入一区，主要是为了增加交通收入，从而改善受疫情影响的财务状况。相比往返二区，往返伦敦一区的地铁票价明显更贵，一旦金丝雀码头被划入一区，将显著增加伦敦交通局的收入。举例来说，3区到1区的高峰期单程票价为£3.30/人，3区到2区就只用£1.70/人。 除了提高财政收入的考量，政府这次考虑把金丝雀码头划入一区，也该区域近年来快速发展、不断拓宽版图有很大的关系。借着金丝雀码头可能变一区的新闻，今天的文章我们就来详细介绍一下这片区域和其未来发展规划。 即将建成的金丝雀码头2.0 金丝雀码头一期大家再熟悉不过，以汇丰、巴克莱、摩根大通大楼为标志的建筑集群，早已成为伦敦的地标名片。但大家可能不知道的是，金丝雀码头集团之前悄悄打造的二期（下图黄框），目前也已经初具规模。 从现场实景图来看，在金丝雀码头地标建筑群东侧，新的商业楼、住宅楼正拔地而起。 金丝雀码头二期名为伍德码头（Wood Wharf），目前正在紧锣密鼓的施工中。 根据金丝雀码头集团提供的数据，二期总开发面积高达500万平方英尺，包括3400套新房（其中25%为经济适用房）、200万平方英尺的商业办公空间和38万平方英尺的零售空间。 完工时间表方面，伍德码头第一阶段已于2020年正式完工，整体将于2023年全部落成。二期伍德码头完工后，金丝雀码头将增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。 跟第一期不同的是，伍德码头目标打造一个文化和创造力兼具的综合性社区，并将配备精心设计的零售和居住空间。在伍德码头的“15分钟生活圈”，居民不但可以在当地进行便捷的日常购物、运动休闲， 还能轻松欣赏到现场音乐和戏剧表演。在寸土寸金的新金融城，金丝雀码头集团还打造了高达9英亩的城市公共绿地，由一系列广场、栈道和公园组成。 此外，金丝雀码头集团还引入了Third Space Health Club健身中心，占地约3700平方米。 为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头集团还在二期里特别规划了一部分中小学，比如已经建成的Canary Wharf College - Glenworth Primary；在建中的Wood Wharf Primary School。 伦敦新金融城的前世今生 别看金丝雀码头现在连二期都已经有模有样，早在上个世纪80年代前，这片土地还百废待兴。 金丝雀码头地处伦敦东二区狗岛（Isle of Dogs），在十九至二十世纪中以船坞林立见称。二战之后，随着船坞业衰落，这片土地也因此被荒废。从1980开始，伦敦市政府决定将其打造成商业区，于是各种高楼大厦在短短30年间拔地而起。 金丝雀码头金融城也因此成为了英国近年来最成功的城市重建项目，一手打造金丝雀码头的金丝雀码头集团近年来还受邀参与建设中国的雄安新区。目前，金丝雀码头已经汇聚了50%以上的英国百强公司和100多家欧洲500强企业： 英国脱欧之后，欧洲复兴开发银行（EBRD）也已确认将于2022年正式入驻金丝雀码头5 Bank St，预计为当地增加3000名就业人口。根据统计，金丝雀码头金融城人均年薪高达10万英镑，在全伦敦排名第一。此外，金丝雀码头当地住户的平均年龄为32岁。金丝雀码头53%的人口年龄范围在20-39岁之间，远超伦敦市中心的40%。 疫情冲击线下办公，金丝雀码头如何应对？ 作为伦敦的重要金融中心和CBD，金丝雀码头在2020年遭遇了巨大打击。新冠疫情席卷全球，居家办公成了新常态，这对伦敦两大金融城里的白领来说也不例外。 值得注意的是，坐落于City of London的老金融城由于开发时间较早，1平方英里内99%的大楼为商业写字楼，几乎没有住宅。因此在疫情期间，这个往日人潮涌动的闹市区摇身变成了一座空城。当然这个情况平时在周末也很常见，一到周末，老金融城就没人了。 为了避免这样的情况在新金融城再次上演，金丝雀码头集团在开发二期时，就专门规划了一部分住宅区，其用意就是在周末和节假日增加当地的人气。疫情期间大部分人居家办公，之前金丝雀码头规划的大量住宅，在这个时候反而为这个区域带来了难得的活力。 比如，金丝雀码头集团自己就开发了多个住宅项目，包括One Park Drive等。举例来说，10 Park Drive目前已经是现房，很多之前买了这个项目的买家，现在很多已经搬入金丝雀码头居住了。根据金丝雀码头集团发布在其官网的销售信息，10 Park Drive一室一厅起价在63.5万英镑（约554万人民币），产权999年。 除此之外，为了应对疫情对金融公司的冲击，金丝雀码头还准备转型科技和大健康。2020年7月16日， 金丝雀码头集团 宣布扩建金丝雀码头金融城，重点向北拓宽。根据新计划，金丝雀码头集团将在狗岛北部新建多栋办公、住宅、商业大楼，总建筑面积将超过35.5万平方米。 其中办公与商业面积约占24万平方米。 规划显示，此次扩建地点为金丝雀码头的北码头（North Quay），是该地段最大一块未开发的土地。北码头（North Quay）地块占地面积高达3.28公顷，旁边就是金丝雀码头Crossrail站。根据规划，该地块将新建八座大型建筑，包括写字楼、零售空间以及700套住宅公寓。 对于这个雄心勃勃的新计划，金丝雀码头集团执行主席乔治·伊科贝斯库爵士表示：“我们为这个项目的定位是大健康、科技、传媒、金融和商业服务，以期为这些行业的公司提供一个完美的办公环境。”他多次强调了大健康和科技，这意味着金丝雀码头希望吸引疫情期间受益的大健康产业，并期望从金融中心逐步向科技中心转型。 短短30年间，金丝雀码头从一片废墟发展成了高楼林立的新金融城，让人不禁感慨在伦敦这样慢节奏的城市，建设者也能快速造出一个新城，同时还规划得恰到好处。面对疫情的冲击，金丝雀码头显然受到了很大影响，但作为其最大地主，金丝雀码头集团也在持续谋求改变，比如建更多的绿地，比如吸引更多疫情中受益的企业入驻等。 有对金丝雀码头当地房产项目感兴趣的读者，欢迎留下联络方式咨询居外IQI。 原文来源：英伦投资客
业主佳音！英国将延长房屋租赁产权至990年
近日，英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。 房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子。英国政府自从2017年开始就在调查现有的租赁权制度，近日决定会按照去年7月法律委员会（Law Commission）的建议采取行动。 永久产权 vs 租赁产权 在全面解读官宣改革内容之前，我们先看一下英国永久产权（freehold）和租赁（leasehold）的区别： 永久产权（freehold）是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。简单来说，永久产权房主既是业主，也是地主。值得注意的是，地主如果选择出售租赁产权（leasehold）但保留土地的话，则可以向租赁产权业主收取地租（ground rent）。 租赁产权（leasehold）是指买家对房屋本身拥有所有权，但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有（比如中国住房为70年产权，就属于租赁产权）。英国绝大部分公寓都属于租赁产权，一般产权年限为999年、250年，125年。简单来说，租赁产权房主只是业主，不是地主。 租赁权问题成患 据估计，英格兰和威尔士目前有大约450万户家庭只拥有住房的租赁权，租赁权问题让一些业主苦不堪言。一些开发商会在房产开发完成几年后，把房子的产权出售给投资商，投资商会大幅增加购买产权的费用。 2011年，一对夫妇在利物浦附近购买了一栋只出售租赁权的三卧室房产，花了15.3万镑。他们最初一年支付295镑的地租。他们在即将迎来第三个孩子的时候决定搬家，这时他们才知道，地租会每十年翻一番。他们想要出售房子很难，希望可以联合同一开发项目的其他屋主一起购买房屋的产权，据估计需要花费8000至1.2万镑，取决于参加的屋主人数。 另有住在Cheshire的一位儿科护士披露，她当初购买房子的时候，开发商说她可以在两年后花2000至4000镑购买产权，但是后来产权被出售给一家投资公司，费用增加至超过1.3万镑。 改革1. 990年租期、取消地租 根据英国的现行法例，房子的租赁权只能延期一次，每次只能延长50年，而且屋主还要给产权所有者支付地租。而公寓可以延期多次，每次延期90年，而且不用支付地租。通常情况下，地租不多，但是近些年开发的一些新的房产却规定，地租每十年翻一番，这让许多房主面临高额地租，也无法出售房产。 根据法律委员会的建议，现在无论是房子还是公寓，租赁期都应该延长至990年，同时取消地租；新建的退休老人公寓出售的时候也不应该收取地租。英国政府表示，今年春季议会重开的时候就会提出有关地租的立法。英国政府此前承诺，会禁止将来出售的房子只出售租赁权。 改革2. 降低延租费用 延长房产的租赁权需要支付费用。英国政府表示会修改计算延期费用的方法，将会由政府决定计算的方法，而不是由租赁权所有者和产权所有者协商。 目前延期收费的计算方法中，拥有租赁权一方需要支付较多的费用，因为租赁期延长，房产价值会增加，拥有租赁权的一方也会受益，因此需要支付一笔费用，大约相当于房产价值增加的50%。新的计算方法将取消这部分收费。 改革3. 引进“产权共有制” 英国政府将会建立一个新的名为“产权共有制委员会”（Commonhold Council）的机构，其中将包括代表房屋租赁权所有者的团体和房地产行业的代表。 产权共有制是指购买公寓的人拥有对公寓的产权，这些业主组成房产的管理公司，这样公寓的业主就可以自己决定服务费的收费，不需要有第三方产权所有者和管理公司的参与。将公寓转为共有制是法律委员会最主要的改革提议之一。 相关报导： 2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨 法兰克福成新宠 英国房价涨幅创新高，2021走势预测又如何？ 完全“脱欧”的英国，留学和移民政策发生了哪些变化？︱居外专栏 综合整理自外媒报导 责编：Zoe Chan 英国房产权政策大改革将使租赁权房屋所有者受益，每个家庭每年可以节省数千甚至上万英镑！ 欢迎与居外IQI联系，获得英伦置业的专业指导和项目咨询。
美国房产真的是永久产权吗？
了解美国房产的读者朋友们也许已经知道，美国房屋是永久产权的。很多国人对“永久产权”的理解是可以住一辈子，并世代相传，而美国房产的“永久产权”实际包括什么呢？又是否真的像大家所理解那样可以世代相传吗？ 一、中国房屋的70年产权 在中国，买了房子之后就拥有了房屋使用权，而住宅土地的使用年限一般为70年。要说明的是：70年产权的计算是从开发商拿地开始起计，不是从买房或拿到房产证那一刻开始算的。等房子产权转移到您手里的时候，使用年限早已不足70年了。 土地属于国家所有，人民享有土地使用权这是中国制度的鲜明特点。我们要搞清楚一个问题，70年产权年限指的是土地使用权年限，而我们对房屋的使用权是永久的。据最新的民法典草案规定，70年产权到期，也就是说房子土地使用期满了，产权自动进行续期，根据当时的情况免缴或者缴纳合理的续期费用。 二、美国房屋的永久产权 精明的犹太银行家早就明白：房地产业中，“增值的是地，贬值的是房”。美国的国土面积982万平方公里，除掉66万平方公里的水面，陆地面积为916万平方公里，其中大约三分之一归政府所有，其余为私人财产。换而言之，这三分之二的土地均可被购买。 在购买美国房产的同时，也买到了地表所有权、地下所有权和领空所有权，即包括地球表面到地心，和土地上方的领空。其中地表的建筑、树木、河流之类都是您家的。 地表所有权（Surface Rights） 地表权是指使用、改良和出售土地表面的权利。这意味着您有权占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因为您拥有土地所有权，您可以在您的土地上盖房子，建造一条私人道路，或种菜种树之类，而您只受当地区号（zoning）的限制。 地表权利可以单独购买、出租或出售。因为地表权只是土地的一系列权利之一，可以从这些权利中分离出来的。 地下所有权（采矿权，Mineral Rights） 地下所有权赋予该地块的所有人勘探、开发、开采和销售地表以下资源的权利。如果发现您家地下可能会有石油、金矿之类资源，那您就中大奖了——全部归您所有，和国家没有半毛钱关系。 与地表权一样，地下权也可以根据州和联邦法律买卖和转让。 领空所有权（Air Rights） 领空权是指控制、占用或使用您土地上方垂直空间的权利，但它通常比地表权利更受限制。这意味着其他人也可以使用您的土地上面的空间，如果这样做是合理和必要的。例如，您不能禁止民航或电线经过您的土地上方。 与地表权一样，领空权也可以单独买卖，尤其是在人口密集的地方（高建筑楼层买卖）。 三、产权永久不代表世代拥有 购买美国房产是永久产权，但是产权的持有是有成本的，比如每年都要缴纳房产税、物业费、遗产税等等。 美国人不抗拒房产税，因为房产税取之于民用之于民，主要体现在当地的教育、治安和城建设施上。美国公立学校的资金来自政府，而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表，就会发现，政府的房产税收入，有较大比例投入在当地的公立教育上。 房价高的地方，房产税高，学校得到的资金多，教育质量相应就好，整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中，使之形成一个良性的循环。业主缴纳了房产税之后，也可以享受当地更好的治安和城建设施。 此外，如果房产所有人去世，房子不会自动变成法定继承人的财产，也不是简单办个手续就能继承，这中间涉及到一个国内没有的概念：赠与税和继承税。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份，简单来说就是无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。 通俗来讲，纳税人生前免费给予他人的行为受到赠与税的约束，纳税人去世后财产分配的行为受到遗产税的约束。 所赠额在一定限度内是免税的，且有年赠与额度限制和一生赠与额度限制。每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是1120万美元，父母两人加在一起就有2000多万美元的额度，普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民，每个人只有6万的税款免交额度，加在一起12万美元，也就是说，房产价值超过6万美元开始起征赠予/遗产税，这就需要好好算一算。如果房产在赠予或继承时市场价值50万美元，那么孩子需要按50万-12万=38万美元来缴纳税款。 美国房产永久产权，所有人的确是可以住一辈子；但对于后代来说，是除去继承税部分的世代拥有。 更多【居外百科】实用指南： 2021年如何在美国买房？ 2021年美国房产税需要交多少？ 2021年美国购房流程：轻松买房十步走！ 纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、波士顿、休斯顿、奥兰多、达拉斯等华人青睐的城市，居外网均有众多一手二手房源项目（点击查看）。 美国房产咨询，本地看房接待，请直接联系居外IQI。
【购房案例】资金被冻结，买家如何免成苦主？｜居外专栏
2020 年的圣诞节，本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说，却可能是恶梦的开始！事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项，被中国香港律师会接管了，并且冻结其所有银行户口资金。 据报导有 79 个案件涉及 1.27 亿的订金及尾楼被冻结。如果只是订金被冻结，大部份买家还可以应付，但一旦刚碰着当天成交的话，九成的楼价（包括银行贷款及买家应付的楼价尾款）都已经存入黄冯律师行的户口。资金被冻结，意味买家无法及时在成交日将款项转到业主手上，业主有权刹订及向买家追讨损失。而贷款银行的钱已经借出，但没有相应的楼宇作抵押，又可以向买家要求立即还款。大家可以想像涉事买家情况是何等惨情，何等无辜！ 更严重的是，冻结资金会拖近延多久？类似案件在 2016 年也曾发生，当时何伯华律师行要超过一年才能将资金解冻。这一年的等候时间，对涉事买家来说，绝对是惨无人道，痛苦万分！ 接管律师行的原意，当然是保障客户利益，但结果反令无辜客户利益受损，心灵受创。而且这种事件，隔几年便偶有发生，无论政府或律师会等监管机构应该即时检讨现行制度，令保障客户的精神得以全面落实！ 当今的监管制度，主要依靠对律师行老板的信任；但本身是律师的立法会议员谢伟俊也提到，行内不少律师行都是由法律行政人员（俗称师爷）掌管。换句话，律师行的律师老板也只是橡皮图章，明显地现行制度已追不上时代的演变。 当今科技发达，但律师行的款项交收仍然停留在支票年代。笔者大胆提议，就一笔楼宇买卖的客户款项，应存入银行的特定专户。专户只限有关买家、卖家、银行及律师楼使用。资金的安全程度就自然大增，更可藉互联网的方便，有关人士可以随时上网了解资金的流向。毕竟每年都有近六万宗交易，单靠律师公会的监管，不及买家自己监管自己的款项来得及时有效。 当然，在制度未有成功改革之前，买家在挑选律师行，就要万二分小心！历史悠久丶信誉良好的律师行，比收费便宜更重要。律师行的规模也是参考因素，有多少个合伙人？律师行购买多少金额的“赔偿保障”？这些也是客观考虑因素。如果有可信的业内人士，就能更易了解律师行的背景，以便更安心地进行交易。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳新州引来历史性重大税务改革： 引入房产税 取替印花税︱居外专栏
新州现行印花税的百年历史 ● 印花税於1865年引入新南威尔士州，已经持续了150多年。当时，房价相对居民的收入比例较低，人们也并非经常变换其居所。当时的印花税率大约为0.5%。 ● 现在，本地人的基础印花税率平均高达4%；海外人士在新州购房，需要缴纳4%本地印花税+8%海外印花税，共计12%。 ● 购买期房是没有任何印花税减免的，在房地产繁荣的年份，新州政府可以收取约90亿澳元的印花税。 新州税改背景 ● 新南威尔士州将引领税收改革，计划将从购买房产征缴印花税（Stamp Duty）过渡到年度房产税（Property Tax），作为经济复苏计划的一部分。有关取消或者替代印花税的提议无疑是在政治上非常具有挑战性的。 ● 新州政府希望该改革在四年内向经济注入110亿澳元，在当前的低迷时期提供急需的经济刺激，从而在长期的时间实现繁荣。 中国税改的背景与内容 ● 中国在全面推行营业税改征增值税後，地方政府的税种进一步减少。目前采取的更多是权宜之计来平衡中央与地方的税务收，即中央政府将增值税的一部分分配给地方。但长远来看，地方政府还是需要自己掌握主动权的税种，房产税成为理想选择。 ● 目的：房产税征收可以达到三个目的，一是筹集财政收入（特别是地方政府的财政收入），二是调控房地产市场，三是调节社会财富分配。 ● 目前现状：已经逐步推动全国楼盘数据网的建立，全面推动个人不动产全国联网。这条政策也被市场解读为为房地产税出台做铺垫。你在哪里买过房，名下有几套房国家都将一目了然。 中澳税改对於同一投资者，是否一样的压力？ ● 中国税改争议：推进房地产税的立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属於国有，而房屋属於私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。 ● 中国税改内容：所有的工商业住房和个人住房，按照评估值来征税。 ● 中国税改给投资者带来的影响： ➤ 而从居民个人资产配置来看，中国人将毕生心血几乎都投到了房产上。而房产税重点针对的是手里囤积多套房产的炒房客。对於拥有合理数量住房的普通人来说，可能问题不大，甚至不会纳入征税范围。 ➤ 短期：房产税能够有效地引导购房预期，炒作现像会减少，相应地房价上涨的压力也会减低。 ➤ 长期：房产税的长期影响不大，因为房价最终取决於货币发行量丶房地产供应量与经济周期。房地产作为避险工具，也会扮演越来越重要的投资工具。 ● 澳洲？如下： 新州税改内容 ● 目前在新州购买一栋中型或以上的物业很容易就需缴纳10万澳元的印花税。 ● 该改革将赋予购房者选择权，一次性支付高额印花税，或者按年度支付小额一点的房产税。简单而言，这是要将一次性的印花税支出分摊到以後的年度。这对购房者的现金流支出有利。 ● 如果购房者选择支付年度房产税，那麽他们的独立屋丶公寓或商业物业将全部并永久被征收年度房产税。 引入房产税 新州税改可能产生的房地产市场影响 1) 有利於炒房的投资客户 2) 业主更重视不动产土地价值的重要性 3) 短期内导致交易量猛涨 4) 长期税务更有利於政府税务与市场交易：长期以来，用年度房产税代替印花税一直被认为是税收政策改革无法实现的目标之一。印花税不利於人们购买房产，从而导致人们在不适合他们的房屋中居住更长的时间。长期来看，政府因房产税的税务收入甚至多余印花税？ 5) 房产税与印花税的困惑与选择：如果您已经为现有物业支付了印花税，则无需缴纳年度房产税。这个不会有双重征税。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
泰国买房攻略【2021版】
一直以来，泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷，是一个充满活力的大都市，拥有引人入胜的历史，让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处，也是一个令人神往的居住地。 据《曼谷邮报》2020年1月的报道，蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选，占全国国内生产总值（GDP）的12%。旅游和体育部（Tourism and Sports Ministry）的数据显示，2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上！同年游客收入增长3%，达到1.93万亿泰铢。 2020年居外客户兴趣热度排行，泰国高踞榜首，成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际，泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪，叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期，以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策，都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约215万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。 那么，2021年我们应该如何投资泰国房产呢？居外IQI将从海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理投资组合4个方面进行探讨。 对海外投资者的限制 虽然外国人不允许在泰国拥有土地，但可以通过在泰国注册一家至少拥有51%泰国所有权的公司来拥有土地。另外，外国人也可以选择拥有30年可续约的土地财产。买家可以在土地部续签30年的租约，最长可达90年。这种续约不能登记，承租人也不能出售、转让或转租该物业。 由于法律限制，大多数海外买家选择购买永久产权的公寓，外国人可以拥有最多49%的单位。买家可以指定委托书（POA）来转移物业的所有权，授权将在地政署进行。 买房贷款与税费 外国人在泰国购买房产，在签订购房合同前，需要支付约10%的预订费作为定金。 下一阶段包括向开发商支付30%的首付款，以确保预订。待项目完工后，全额支付70%的余款，所有权就会转移到您的手上。不同开发商的付款方案可能有所不同。 一般来说，外国买家会在国内融资，然后在收到汇款通知后将资金转入泰国银行账户，以方便付款。然后，泰国银行会出具一份外汇交易表，作为在土地厅转移所有权的证明。 泰国央行于2019年4月1日出台了新的房产贷款准则和限制。 如果第一笔抵押贷款不到3年，或者房产价格在1000万泰铢（约215万元人民币）或以上，第二套住房买家的最高贷款额度将被限制在房产价值的80%；第三套住房及以后的购房者的贷款额度将被限制在不超过房产价值的70%。 泰国房地产税费一览表 购房期间的其他费用包括一次性的偿债基金和注册价值2%的转让费。 根据不同的因素，如所有权的时间长短，房产税为3%至8%。如果房产在“tabien baan”（一种政府发行的小册子，列出了泰国特定地址的所有登记人）中登记至少一年，或者业主持有该房产超过五年，则可免除此税。 虽然泰国没有资本利得税，但如果从购买之日起5年内出售房产，则出售房产的收入将被征税。根据所有权年限的不同，税率在售价的1%至3%之间。印花税和预扣税在出售房产期间适用。 挑选合适的物业 泰国住宅物业需求持续上升。根据泰国银行的数据，继2018年增长7.7%之后，2019年第一季度全国范围内，土地和建筑交易量同比增长3.8%。 在目前的经济状况和抵押贷款规则收紧下，最近几个季度的曼谷住宅房产价格虽然观察到一些放缓，但基本保持稳定。 除了价格外，海外买家在购买前考虑的因素还包括该地区是否有著名的地标性建筑，以及该地区公共交通系统的连接性，以及是否受益于直达旅游区和商业区。特别是曼谷市区，在2020年曼谷城市规划生效后更是炙手可热的投资地点。 如果您有意投资泰国房产，请选择基础设施先进的地点。除了曼谷之外，外国投资者还可以考虑投资的其他高需求地区包括普吉岛和芭堤雅等海滩度假区，以及泰国第二大城市清迈。居外网的过千套泰国真实房源覆盖各个热门地点，让您足不出户都可以安心搜房。马上一键检索泰国好房 投资组合管理 与任何海外投资一样，外国投资者可能对当地租赁市场的了解有限，也不知道如何将其房产出租。 在泰国，越来越多的房产投资选择聘请专业的房产管理公司，他们对市场有着敏锐的洞察力，并拥有管理此类房产的经验。这就最大限度地减少了投资者开始赚取回报所需要的知识、时间和精力，吸引了那些追求被动租金收入的投资者。 总而言之，作为海外房产投资者，在投资国外市场之前，需要正确评估市场和投资可行性。 延伸阅读： 日本泰国房地产：似冰火两重天 恰“钱”程无限 泰国购房换精英签证，实际怎么操作？｜居外专栏 泰国曼谷最新的房价以及未来发展的趋势如何？ 参考来源：利斯苏富比 责编：Zoe Chan 立即注册一对一咨询，了解更多曼谷时尚街区的最新项目，与居外IQI携手实现财富增长。
