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加拿大房贷中的分摊效应｜居外专栏
在房屋贷款合同条款中，关于贷款期限有两种概念：一是贷款合同期限，二是贷款分摊期限。前者的英文为mortgage term，后者的英文为mortgage amortization period。 贷款合同期限一般最短有6个月，最长有10年；但是，大多数购房者所选择的贷款合同是5年，或者3到4年不等。在合同期限内，如果选择是固定利率，那么，贷款利率是不变的；如果购房者选择的是浮动利率，那么，作为相对利率，浮动利率与银行的基准利率之差也是不变的。合同到期后，借款人可以继续同现有的银行续签新的合同，或者把贷款转到其他银行。 贷款分摊年限是指借款人必须在规定的期限内把贷款还清。一般地，加拿大标准房屋贷款的分摊年限为25年；也可以把分摊年限缩短到10年；同样，也可以把贷款的分摊年限延长超过25年，例如，延长到30年。对于住宅类房屋贷款而言，只有个别银行可以把贷款的分摊年限延长到35年。 在房屋贷款合同中，贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应：一是增加现金流效应，二是增加贷款数量效应。 一、现金流影响效应 在同样数量的房屋贷款条件下，分摊年限越长，借款人每月的还款数量越小；也就是说借款人每月的还款压力越小。在借款人月收入固定的情况下，每月的还款压力越小，对借款人意味着可以有更多的现金来支配其他生活开支或者进行其他高受益的投资。 例如，房屋贷款金额为$350,000，贷款利率为5年固定利率3.04%，现在看不同的分摊期对借款人月付金额的影响。 从上表可以看出，如果把贷款分摊期从25年延长到30年，借款人每月少付$183.98；如果把分摊期从25年延长到35年，借款人每月少付$312.48。这对于固定收入的借款人来说，可以用节省出来的现金支配其他生活支出，使借款人的还款压力大大减轻。 二、贷款数量变化效应 在购房者家庭年收入确定的情况下，贷款分摊年限的长短直接影响到购房者所能够获得的房屋贷款金额。这种效应就是分摊年限的贷款数量变化效应。如果购房者的家庭年收入确定，随着贷款分摊年限的延长，购房者所能够获得贷款数量就会相应增加。如果购房者想获得更多金额的房屋贷款，那么，就应该延长所申请贷款的分摊期。 例如，购房者的家庭年收入为$80,000，若把贷款分摊期从25年延长到30年，或者再延长到35年，那么，购房者所能获得贷款数量将会从最初的$350,000,分别 增加 到$380,000和$420,000。具体见下列表格。该表格内的计算数字是以目前压力测试利率5.34%为基准。请注意，该表格的数字计算仅作为分摊期变化的贷款数量效应说明，不作为任何经济决策的依据。 从上表的数字可以看出，在购房者家庭年收入为8万加元的情况下，如果把贷款的分摊期从标准贷款的25年延长到35年，那么，购房者所能获得房贷最大金额从最初的35万加元增加到42加元。这就可以使购房者能够购买更大或价值更高的房产。 目前，在加拿大的住宅性房屋贷款市场中，绝大多数银行只提供贷款分摊期最长为30年的房屋贷款；只有个别通过房贷经纪(Mortgage Broker)渠道的银行(或者信托公司、信用社或其他房贷金融机构)可以提供贷款分摊期为35年的房屋贷款产品。从此，也可以看到，购房者通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker)寻求房屋贷款的优点来。 （本文有关信息仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜，请联系房屋贷款专业人士） 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏
在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。 1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度 问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？ 答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。 那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。 政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。 因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。 2. 澳大利亚土地登记的所有权种类 问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？ 答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下： 2.1 自由保有土地 自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。 称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。 如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。 2.2 州政府所有土地 目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。 政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。 州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。 另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。 虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。 森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地 (National Parks and State Forests Land)。 3. 土地登记的政府部门和十步流程 问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？ 答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。 以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部 （The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。 托伦斯土地登记的十大步骤 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国脱欧抢人才 全球精英签证重磅来袭！｜居外专栏
当地时间1月31日深夜11点（北京时间2月1日7点），唐宁街10号外墙上投影的时钟迎来高光时刻，英国也迎来最重要的历史瞬间——脱欧。 但是为了提振在世界范围内的影响，英国已经在行动。2020年1月28日，英国移民咨询委员会（MAC）建议，对英国政府脱欧后的移民体制改革，给出了一些建议。预计该报告将对英国脱欧后移民制度的设计产生影响，但根据该制度，欧盟公民将获得与非欧盟公民相同的签证规则，这将使英国的移民政策更“公平”。英国主流媒体评论其为“带领英国走出脱欧动荡期，走出英国移民制度调整的波谷，进入全新时代”。 “全球精英签证”2月实施 自去年8月，鲍里斯宣布取消“宣布’取消精英签证2000人配额’的改革之举”后，又在前几日再度掀起“抢人大战”。 2020年1月27号英国首相又迫不及待地对外宣布：将于2月20日启动“全球精英签证（Global Talent Visa）”，并且名额上不设限，新签证将通过快速审批通道为这些科学家颁发长达五年的签证，申请人无需获得工作，就可以来英定居。 1月30日，政府机构再次发布《移民规则》变更声明，进一步围绕“全球精英签证”进行了相关解读： Q1：新的“全球精英签证”对研究人员有哪些影响? 全球精英签证，目前将保留现有的，符合之前Tier 1 Exceptional Talent杰出人才的条件，除此之外，又涵盖了英国大学和研究机构的两种类型的员工。 首先是博士后研究人员：那些刚刚开始获得博士学位的学术职业。其次是专业技术人员的角色。后者是最重要的群体，是该行业先前确定的群体，在脱欧后的移民制度下特别容易被拒之门外。 Q2：为什么要包括技术专家？ 技术专家是任何研究团队的重要组成部分。他们通过提供卓越的技术以及通过维护和开发新技术，为研究做出重要的智力贡献。在当前的工作签证（Tier 2）制度下，由于技能水平要求（RQF 6级及以上），专业技术人员角色将无资格获得到签证。 将这些专家角色归入“全球精英”签证之下，可以使他们免受未来移民系统中数量众多的困扰。也就是说，重点是并非所有技术人员/技术角色都可以申请此签证。它适用于那些从定居的劳动力中，不容易找到的具有专门技术知识和技能的人。 Q3：新签证对被雇佣的高技能人才而言，会更容易拿到么？ 获得英国国家经费补助的研究人员或专家被雇佣后，可以直接通过快速通道自动获得全球精英签证资格。 在英国大学或研究机构获得工作的研究人员或专家，其职务或姓名也包含在直接获得费用的合格申请者名单中，这类人员也将自动获得全球精英签证的资格。 开通新快速通道，将为研究部门提供极大的自由，使其可以通过研究资助资金来招聘所需的研究人员和专家，而无需日常的内政部审查。 Q4：符合获得项目研究补助经费的合格者条件？ 对于是否有资格进入快速通道申请全球精英签证，需符合以下条件： 必须在获得认可资助者的赠款申请中任命申请人为负责人 申请人必须被英国大学，独立研究机构或公共部门研究机构聘用，接待或接受工作邀请 研究补助金必须根据“同行评审”原则授予 赠款的最小值必须为30,000英镑，并且必须支持至少两年的项目 申请签证时，申请人必须具有或签有至少两年的合同，并且从事至少50％的FTE（full-time equivalent全职工作的简称 ）。 认可的资助者名单将由UK Research and Innovation管理，该机构目前负责监管英国科学研究和研究经费的很大一部分。 据悉，全球精英签证将取代之前的第一层级杰出人才签证（Tier 1 Exceptional Talent）。同时此签证类别将由英国研究与创新机构（UK Research and Innovation Organisation，UKRI）管理，而非英国移民局来进行审批，这是为了能够对合适的申请人进行快速评估和跟踪。 被批准采用这种新快速通道入境的人将获得长达五年的签证，并有能力在三年后获得定居。全球精英签证有点像升级版的技术类移民，给全球精英签证设置了诸多便捷通道，也正应了鲍首相当初豪言：英国将变成“超级磁铁”般360度无死角吸附全球人才！ 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
澳洲房贷的法律暗礁，你都了解吗？｜居外专栏
此文侧重于分析海外投资者在申请海外贷款时应当留意的法律暗礁。希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。 1、识别和选择有资质的贷款经纪人，必要时请律师审查《贷款合同》 2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。 总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重： 《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）； 在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。 2、银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利 分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。 2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。 该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。 该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。 另外请注意，以下情况也是导致海外收入贷款可能被撤销的原因： 个人收入达不到银行贷款申请要求 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致 雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源 雇主单位资质达不到银行申请要求 房屋内部面积在45平米以下 中国信用记录不良等 3、预先批准不同于预获资格，更不同于《贷款合同》的签署 预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified)，更不同于《贷款合同》的签署。 一种普遍的解读是，预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval)，说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。 因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。 此外，无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval)，两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。 4、汇率波动及其影响 在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，提及到以下风险： 还款币种限制及其影响； 贷款利率波动及其影响； 汇率波动及其影响（占说明近50%篇幅）。 若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。 极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，汇率波动将无疑成为很大的贷款影响因素之一。 举个例子：（引用《说明》官方情景分析） 若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。 假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为： a) 假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为4774.15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%； b) 再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为4774.15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。 5、行政处罚或刑事罪名 通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。 在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。 然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。 倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
加拿大房贷“压力测试”利率调整放宽 贷款更容易了！
想要在加拿大买房的朋友，好消息来了：加拿大政府将会调整房贷利率的审核标准，刺激本地房地产市场复苏，贷款买房将会更轻松！ 2月18日，加拿大政府宣布，将会从4月6日开始，调整按揭贷款利率审批标准，和新的计算压力测试（stress test）最低利率的方法。 按照即将实施的新规定，房贷压力测试的最低审批利率，将不再以央行的五年固定利率为准（目前央行规定的利率为5.19%），而是按照“按揭保险申请中，每星期的五年固定利率的中位数，再加2个百分点。” 从文字上看，有点生涩，让我们用一个具体例子来说明一下。 假设，已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%，按照新规定，当申请者接受压力测试时，最低审批利率则为：3.09% +2% = 5.09%，这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低，最终贷款申请者可以获得更多贷款。 更别提还有很多商业银行、贷款中介的五年固定按揭贷款利率甚至低于3%，即使加上2个百分点，利率也就在4.5% – 5%左右。 “这意味着，压力测试利率将会随着银行提供的实际利率浮动而变化。”加拿大财政部长Bill Morneau称。 这个新标准将会从4月5日正式实施，尽管从数字上来看，利率降低的幅度并不是特别大，但是依然增加了购房者的负担能力和卖房信心。 加拿大的按揭贷款压力测试（stress test）是在2018年1月份的时候实施的，贷款者需要接受比市场利率高一倍的贷款偿还能力测试，才可以贷款买房。 这个政策实施之后，拉高了买房门槛，冷却了当时过度火热的房地产市场，同时购房者和炒房者的数量减少，全国的房价走缓。 但是同时这个压力测试也受到了批评，不少购房者认为利率的标准设置的太高了，同时压力测试也给加拿大大银行机构更多的市场控制权，不利于非银行贷款机构发展。 联邦财政部长Bill Morneau表示，政府希望通过调整压力测试利率，更好的配合市场实况，以确保压力测试方法对加国国民仍然有效，并且可以应对不断变化的市场状况。 为了复苏加拿大的房地产市场，政府不仅调整了压力测试利率的审批标准，央行也在时隔3年后，本周首次下调按揭压力测试利率，从5.34%下调至5.19%。 再加上即将实施的新的压力测试利率标准，政府的这波操作还是很振奋人心的！ 加拿大安大略省多伦多4卧5卫的定制豪宅，享有怡陶碧谷南部（South Etobicoke）的壮丽水景。在居外网上现售约¥ 1,325万。点击了解更多房源信息 尤其渥太华地区房地产市场目前这么的火热，相信消息一出之后，将会有很多原本因为压力测试而望而止步的潜在买房者，重新参与到了房市竞争中。需求的人增多，预计也会推动房价的上涨。 关於居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售加拿大房源，或致电 400-041-7515 谘询加拿大移民丶留学或房产投资的机会。 来源：新华侨网 责编：ZoeChan
定了！英国将在2021年4月实施2%海外买家税
3月11日，英国财政大臣里希・苏纳克（Rishi Sunak）在英国时间中午12:30正式发表2020年英国预算报告，这也是他在上任四个星期后的第一次预算案。本次预算案共对外宣布了6000亿英镑的财政预算，并且财政大臣称资金将会用于长期投资发展上。 本次预算案重点内容如下： 共出资300亿英镑用于抗击冠状病毒 50亿英镑应急资金将用于支持NHS和其他公共服务 5亿英镑困难基金帮助弱势群体 员工少于250人的公司将获得两周的病假工资退款 小型企业将能够获得高达120万英镑的“业务中断”贷款 塑料包装税将于2022年4月生效 英国将承诺新建70000户政府救济房。 从2021年4月开始将实施对非英国人征收额外2%的印花税政策 根据刚刚结束的英国春季预算中，有一个关系到海外买家的政策变化，也就是，英国将在2021年4月开始对海外房产买家增收2%的额外印花税。 这个税的起因还要追溯到18年特蕾莎梅在职的时候，当时的英国政府觉得海外房产投资客大量涌入，导致本国人资源减少，还导致了大量流浪汉无家可归，才有了这个印花税费政策。 如果你是以下情况，都属于征收范围： 在买房前12个月，在英国的居住时间少于183天； 有海外人士直接或间接控制的公司。 延伸阅读：【英国欲对海外买家加征房产印花税 莫慌！只是“洒洒水”】 尽管从政策出台到落地，可能会有一定的时间差，但为了不产生额外税费，一定要利用现在的窗口期，尽快交换合同。 本次财政报告是英国30年间涉及数额最大的一份预算案，财政大臣也表示在未来五年内，政府的债务也将达到自1992年以来的最高点。 不过财政大臣里希・苏纳克（Rishi Sunak）仍自信表示，通过对英国的基础设施建设的投资，英国将迎来更多的机会，为未来十年的经济增长打下坚实的基础。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售英国房源，或致电 400-041-7515 谘询英国移民、留学或房产投资的机会。 来源：英国皇冠地产 责编：Zoe Chan
澳洲暂停海外投资！FIRB新政审批门槛收紧｜居外专栏
新政简介 根据澳大利亚财政部的宣布，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）从2020年3月29日晚上10时30分开始，对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说，所有适用的有海外资金注入的投资项目，不论价值，均需要通过FIRB审批，获批后方可进行。同时，FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月，但表示不代表审批一定需时6个月。 政策时间 澳大利亚财政部表示，新规则是临时性质，适用于疫情期间。不过，由于疫情情况转变迅速，现阶段不能估计规则何时复旧，亦不知道即使疫情过后，政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。 行业限制 需要特别留意的是，政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业，意味着新规适用所有行业、所有投资，那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。 住宅审查 在购买澳大利亚住宅物业方面，在既有的限制下，海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免，在新规则下对于审批的范畴没有改变，还是要预先申请。故此，新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响，唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。 买家需要留意，买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准，例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足，买家会需要与卖家商讨修改条款，应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同，合同已经交换的案件中，买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的，需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款，确保买家不会由此承担违约责任。 投资限额 在原有FIRB法律框架下，在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请，并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0，代表高于0元的投资都需要审批，所以效果就是所有海外投资都需要审批，即使该投资额为0（比如赠与、换股等交易类型）。 原因分析 普亚认为，FIRB新规则下的限制，是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购，以至影响国家利益。 例如，因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑，导致公司市值蒸发，政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产，澳大利亚资产被贱卖，新政策想要避免的是这种情况。 新政策没有分开处理普通和敏感行业，也是反映了疫情下所有行业都受影响，同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能，属于澳大利亚国家利益的事实。 深入分析 购买土地/物业 在FIRB新政策下，如果购买非住宅用地方面，原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元，即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业，都需要向FIRB申请。 例如，原规则下，已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在限额变为零，代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。 同理，原规则下，农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在都变为零。 如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份，要购买商铺或者办公楼的话，不论购买价格为何都会需要向FIRB申请；原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批，现在都需要审批。 值得留意的是，在原规则下，不论价格，本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批，而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批，这两点在新规则下没有改变。 住宅购买上文有专门阐述，在此不再赘述。 购买公司股份/生意/单位信托 在购买公司和生意方面，需要了解重大行为（Significant action）和需申报行为（Notifiable action）这两个概念。即使审批限额降至0，投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先，重大行为不需申报，需申报行为才有必要申报。但是，如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响，可以要求还原该项重大行为，或命令放弃该项行为购置的资产。 所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为，都是重大行为（农业业务不需控制权改变）。而所有购买公司权益/股份和资产，以至拥有公司20%或以上，就是需申报行为，需要FIRB批准，不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份，不论价格多少，即使是一元的价格，都需要FIRB批准。如果是农业公司的话，则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。 影响分析 海外投资移民客户 由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证，FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。 之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司，或者购买现有公司，或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下，第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点，目前很大可能需要获取FIRB审批许可。 澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动，现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。 以签证188A为例，签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力，投入新科技，出口澳大利亚产品等等，在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为，在疫情影响经济下，这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看，虽然新规则可能令投资行为需要审批，但是如果该投资会促进澳大利亚的利益，这种投资在原则上应该会获批，但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。 海外企业投资并购 并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变，而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。 海外房产投资 海外投资者需要与开发商沟通，确保购房合同的条款因应新规调整，放宽时间限制，以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。 Q & A 问：如果在新规则生效时间前已经签订商业合同，但股份/资产尚未过户，在新政策下会否有需要申请FIRB许可？ 答：新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。 问：现有进行中的FIRB申请，审批时间会否受新政策影响？ 答：FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内，但不代表一定需要6个月才能审批完成。 问：海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司？ 答：新规定没有影响既有开立新公司的规定，海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。 违反规定的后果 如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定，可以处以监禁及/或罚款，承担刑事和民事责任。 结语 我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响，而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新，政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布，寻求更详细的政策细节，并向大家分析有关影响。 澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
德国新冠肺炎死亡率为何这么低？
德国疾控机构罗伯特·科赫研究所4月10日公布数据显示，德国新冠肺炎确诊病例超过11万例，累计死亡突破2300例。从初期的0.5%上下到眼下的2%左右，与意大利、西班牙和美国等西方发达国家相比，德国新冠肺炎病患死亡率为何这么低？ 点击查看居外网上在售德国房源 一是早准备。德国的医疗体系在欧洲乃至世界都首屈一指，精细的德国人早在疫情到达欧洲之前几周便着手准备。早在1月初疫情尚未蔓延到德国，德国的科研团队便开发出快速检测试剂，抗疫的科学指导中枢——罗伯特·科赫研究所也公布了详尽的病例定义等指导文件。1月27日首例确诊病例在德国出现之时，德国可以不慌不忙予以检测、应对。 不过，先期德国在防控上还是大意了，轻视了新冠病毒的传染力，没有尽早采取封城封国之类隔离措施，甚至听任狂欢节之类群体聚集性活动举行，造成病毒大量传播，这也是德国病例剧增的根源所在。由于新冠病毒是一个新出现的病毒，加上没有历经“非典”煎熬，西方社会一度认为不过是“大号流感”，或盲目地认为此类病毒只会在东亚肆虐，白种人具有免疫力，欧美不约而同出现松懈，德国亦不例外。 二是早检测、大量检测。德国死亡率低的一个重要原因就是检测开始得早。德国开始较多进行新冠病毒核酸检测时，本土疫情尚处在开始阶段。这样做有助于为患者提供最优化的治疗，有效控制重症患者数量。 德国效法韩国，通过大规模检测和隔离病人来减缓病毒传播速度，目标是4月底达到每天可检测20万人。在此思想指导下，德国及时开放了检测门槛。德国有很多不同层级的实验室可以进行监测，有的地方还设有简易检测场所，检测较为灵活。目前，德国的检测能力为每周可检测50万个样本，相比之下，意大利、西班牙等国的检测能力明显不足。 由于检测数据齐全，德国官方疫情统计是按照新冠病毒感染者数量来计算。换言之，检测结果呈阳性者，无论有无症状，都列入新冠病毒感染者之列。这样一来，与只计算有症状感染者相比，分母更大，死亡率更低。 三是德国医保制度较为完备，政府及时出台了检测、排查等措施，居民去检测、看病没有经济压力。与之相比，美国有3000万无医保人员，初期检测不免费，许多民众只能有病硬扛。所以，德国的检测、看病一直没有“肠梗阻”现象，分母数字经得起考验，而美国、意大利等国的分母可能“缩水”，因为有大量感染者没有纳入。 四是德国的医疗体系发达。德国的医疗体系大致可分为三类，一类是私人诊所，第二类是综合性大医院，第三类是大学附属的偏重科研的医院，各有侧重进行分流，病人不会一窝蜂涌向高等级医院挤兑医疗资源。 从医疗保障能力看，德国医生数量（相对人口而言）、床位数和呼吸机数量傲视欧洲，在全球也名列前茅。据统计，德国有约2.8万个重症病房，配有2.5万台呼吸机，另有1万台储备，其先进的工业能力保证了呼吸机可以根据需要增加配备。疫情开始后，德国采取重症病人住院治疗、轻症患者居家隔离自愈策略，保存重症救治能力。目前，德国依然维持重症病房闲余，不仅保持着“床等人”状况，而且还有余力接收少量意大利转移过来的重症病人。随着病例增多，德国也未雨绸缪，在各地建设“方舱医院”。 五是老年人群体是新冠肺炎的易感人群，德国的感染者相对年轻，死亡率自然低。罗伯特·科赫研究所所长威勒前不久公布，德国新冠肺炎感染者平均年龄47岁。初期，德国本土感染者主要是青壮年，很多是到意大利滑雪归来后发现感染，大规模检测在一定程度上有助于及时发现感染者并阻断传染链。随着疫情的发展，政府号召采取老人和孙辈之间不要见面等措施，有助于保护老年人口和有基础病的群体，从而避免推高死亡率。 德国与意大利的老龄人口比例不相上下，为何意大利病患死亡率居高不下？家庭组成方式是一大原因。意大利“四世同堂”式家庭居多，而德国由于房价一直不高，年轻人长大后一般都离家单独租房或买房住。这就造成年轻一代感染者传染给老年人的几率大大减少，家庭聚集式暴发病例也随之减少。 可能大家没想到，问候礼节也或多或少起作用。同样是在欧洲，意大利、西班牙、法国等国家民众熟人见面一般都是拥抱行“贴面礼”，而德国人没有“贴面”的习俗，一般是握手而已。德国人跟日本人一样，是很自律又讲究卫生的民族，握手后勤洗手就能减少感染风险。疫情一起，握手都免了，更是减少了风险。德国疫情会如何发展，还有待继续观察。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售德国房源，或致电 400-041-7515 谘询德国移民、留学或房产投资的机会。 来源：中国网 责编：Zoe Chan
日本房产投资终极指南（六）在日本买房是好的投资吗？
日本的问题也不少。21世纪的日本，GDP增长率停滞不前，地缘政治问题层出不穷，这对日本来说是个沉重的负担。当然，如前所述，日本也正在经历长期的人口危机。这种趋势最起码还将持续一代人的时间，对日本房地产市场的影响比什么都大。 那么，在日本购买房产是一项好的投资吗？这完全取决于您在哪里购买，以及您的投资目的和动机。 如果您是在东京的中心区之一购买房产，那么人口减少对您的影响不会太大。在可预见的未来，大量的外籍人士和本地人都会继续想在东京生活，以获得工作机会。 点击查看日本东京在售精品房源 另一方面，在北海道拥有土地，即使最低入手价也较低，风险也大得多。即使是在广岛、和歌山这样的二线城市，您也可能会受到诱惑，以少于10万美元的价格“拥有日本的一部分”。要知道，这也很可能是一个升值潜力有限的价值陷阱——潜在的租客很少，如果您需要出售您的资产，也可能没有人愿意购买。 很多外国人也喜欢日本的文化，除了投资潜力外，他们也想拥有房产，这样就可以轻松地在这里生活。如果您的主要目的只是因为喜欢日本而想在日本长期生活的话，不要让我们告诉您在哪里买房。 您要明白，在这种情况下，您主要是买一个在日本生活的地方，而不是投资。可以说是购置第二居所、追求一种生活方式，一个小天地，但并不是实现高收益的上乘方法。特别是与您在亚洲的其他投资选择相比，甚至与日本国内的其他地方相比，更是如此。当您在海外投资时，机会成本始终是一个因素。 编译自Invest Asian
英国史无前例印花税减免！持续9个月 错过不再有｜居外专栏
说故事之前，我们先来关注一下英国新冠的情况。截至写稿时间，英国新冠总确诊人数为286979人，总死亡人数为44517人；单日新增确诊人数为630人，单日新增死亡人数为126人。 下面二话不多说，来看一下英国财相今天的夏季报告。这，就是英国在重启之后恢复经济与民生的政策蓝图，所有已经在英国，或者在未来考虑前来英国的朋友，都应该看一看这个报告。 大力削减增值税 为了刺激英国的餐饮服务业，财相宣布将从事旅游观光娱乐，住宿招待，非酒精类餐饮服务业的增值税从20%下调到5%。 同时，为了刺激消费，财相发起了“你下馆子我打折”（eat out to help out）福利，从八月开始！ 具体措施是：加入这个计划的商铺，将在周一到周三给食客5折优惠（优惠价格上限为每人10英镑），不限次数！ 这就意味着，很多平常想想就肉疼的高档馆子，现在平民价也可以吃到了！ 这里需要注意的，是eat out，不是让你点外卖或者带回去吃。因为这项政策的最终目的，是让那些服务业人员还有工作做。 所以，政策出来之后，惹来不少批评，一方面是因为英国有很多人收入减少生存都成问题了，另一方面则是你懂的，疫情还没有结束... 恢复就业，扶持年轻人 到今年十月，国家给停薪留职人员发工资的史无前例大红包，就要结束了。所以呢，在大红包结束之前，财相推出了给企业主的小红包：你解决就业，我给你钱。 带回一个停薪留职员工，给一千镑 每召回一个停薪留职的员工，企业主就能得到一千镑奖励。 这些重新回归岗位的员工，必须持续工作至少到明年一月，并且在11月，12月和1月的平均月薪要超过520英镑。 要通过这种方式鼓励全英国的企业主召回全部被停薪留职的员工，估计得花上90亿英镑。 而且大家别觉得那个月薪少...这些停薪留职的员工里，有不少是从事服务生这样的低薪工作的。 接受实习生，政府发工资 企业每招收一个16-24岁的年轻人参加为期6个月的实习，就能享受政府的“贴现”：这也就是说，政府将按最低工资，一周25小时的标准，代替企业给实习生发钱。 或者你可以这样理解：政府出钱让没有工作的年轻人到企业里接受培训，以此获得更好的就业前景。 这项计划，预计需要花掉20亿英镑。 招收培训生，政府给奖励 企业每招收一个培训生，就能获得政府1000英镑的奖励；每个公司能够申请奖励的人头上限是10人。 这个计划预计需要花掉1.11亿英镑。 印花税假日：起征点调到50万英镑 在今天的讲话上，财相Sunak表示，为了刺激英国房市，国家将推出一个名为“印花税假日”（stamp duty holiday）的政策，将印花税的起征点从12.5万英镑调整到了50万英镑。 这样一来，税率计算阶梯如下： 价格区间 首套房 二套房/买房出租 0 - £500,000 0% 3% £500,001 - £925,000 5% 8% £925,001 - £1,500,000 10% 13% >£1,500,000 12% 15% 对首套房买家来说： 在这项政策没有颁布之前，国家只帮助预算有限的首套房买家，所以把符合这项红利的房产价值限定在了50万英镑。如果买家的首套房价格超出50万镑，那就不在国家的帮助范围内了。 举个例子： 在旧政策下，小A的首套房价格如果为50万英镑，应缴印花税就是5% x (£500,000-£300,000)=1万英镑。 在新政策下，小A这套房就不需要交印花税，轻松省下1万英镑。 在旧政策下，如果小A打算买60万镑的房，那么即使是第一次买房，也必须按基本税率阶梯走，那就是0% x £125,000 + 2% x (£250,000-£125,000) + 5% x (£600,000-£250,000) = 0 + £ 2,500 + £17,500 = £ 20,000。 在新政策下，由于起征点提高到50万英镑，小A这套房需要缴的印花税是5% x (£600,000-£500,000) = £5000，轻松省下£ 20,000 - £5000 = £ 15,000。 对二套房/投资房买家来说，买同样价位的房子交税就变少了，而且买得越多省的越多。 比如，在旧政策下，如果二套房价格为50万英镑，需要交的印花税就是3% x £125,000 + 5% x (£250,000-125,000) + 8% x (£500,000- £250,000) = £3750 + £6250 + £20000 = £30000。 在新政策下，价格为50万英镑的二套房，只需要交1.5万镑的印花税，轻松省下1.5万磅！ 政策生效时间：2020年7月8日 - 2021年3月31日 这也就是说，所有在财相宣布政策之后，以及2021年3月31日之前完成的房产交易，都是“印花税假日”的受益者。 涵盖房产类型：所有房产 涵盖区域：英格兰和北爱尔兰 目前有人已经做出新旧政策下的印花税计算系统，大家可以点击下面的链接自行计算： 新政策下的印花税计算：https://www.telegraph.co.uk/business/2020/07/08/mini-budget-2020-key-points-stamp-duty-government-vouchers/ 旧政策下的印花税计算：https://www.stampdutycalculator.org.uk/ 由于大部分首套买房的单身年轻人已经享受到了政策红利，所以这次的“印花税假期”，受益群体更广。包括想要换大房的家庭，建筑商，房产中介甚至建材供应商，都将从中受益。 从这个角度来讲，这是买方和卖方都欢迎的政策，因此，现在也可以说是赴英国买房的最佳时机。 清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
