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美国房产税详解 每年支付更有增值作用不影响房产投资

 一、在美国买房,为什么要交房产税

 美国的土地基本都是私有的,一旦交易产权归个人所有,因此,政府需要通过征收房产税来保障政府财政来源,以建公立学校、社区建设、修市政设施等公共配套设施。据统计,美国房产税占到美国税收收入的70%,是美国最为重要的税种之一。

 相比较而言,中国的土地产权都属于政府所有,个人买房后只拥有一定期限的使用权,而这个使用权已经在买房时支付过了,自然不应该再征收房产税。

  房产税的用途:房产税有明确的用途,主要用于当地学区、警察、消防、卫生等公共设施的建设和维护,本地公务人员(如消防员、警察)的管理开支。学区内的小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。

美国房产税不会影响投资,反而具有保值增值作用

美国房产税不会影响投资,反而具有保值增值作用

 

  二、美国房产税怎么征收?

 房产税的征收包括两大要素:税率和房产估价。税率由各州政府自行确定,各州税率并不一致,通常经济发达地区的税率较低,而欠发达地区较贵。

   房产估价  房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织,进行相关估价工作。估价一般按购房时的房价确定,房价越贵,房产税越高。而随着房屋状况的变化,如年久失修、扩建或改建,房产价值也随之而变动,房产估价自然相应变化。这时业主可提出申诉,增减房产值。

   Tips:房产估价的计算方式并不统一,一般按房产总价、估价比率,或房屋租金计算。

案例1 宾夕法尼亚州的费城,其房地产名义税率达8.26%,然而,政府仅对房地产估值的32%进行征税,并且房地产估价仅为其市场价值的70%,因此实际所要缴付的税率仅1.85%。

 案例2 纽约曼哈顿公寓的房产税税基是根据其租金来估算的,一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高,房地产税越高。在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋,每个月的租金大约是23,700美金,每年的房地产税大约是25,068美金,大约只占其价格的0.32%。

  房产税率  由各州政府根据自身情况制定,美国房产税税率一般为0.8-3%。在经济比较发达的加利福尼亚州,房产税为1.1%;而在经济不算发达的内陆地区如得克萨斯州,房产税为3%,而有意思的是,在夏威夷州,税率只有0.25%,比其他州都低,这是一个特例。

    Tips:热门城市房产税税率

         纽约市  0.3-1%

         旧金山  1.159%

          波士顿  1.188%

          洛杉矶  1.25%

     征收周期  按照美国法律规定,房产税属于财产税,因此每年都要缴纳,一般分上、下半年两次缴纳。

 

三、房产税不会影响投资,反而具有保值增值作用

 从房产税的用途可以看出,美国房产税使得业主可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等配套设施。事实上,高房产税使得所在地区的生活环境、教育资源更好,从而吸引更多人购买当地房产,促进了房产价值的上涨。

 本次美国房市危机中,华人集中的地区,如洛杉矶的阿凯迪亚、尔湾等地的房价坚挺,不降反而上涨,当地的良好的教育资源、治安环境起到了重要的作用,而这一切,都源自当地业主缴纳的房产税。可以说,房产税被确确实实地转化为物业及周边社区保值增值的投资,又怎么会影响投资呢?

 从长远投资的角度而言,房产税也并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子,每年交大约1万美元的房产税,交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律,应该至少可以卖到4百万美元。

 

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