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新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款?|居外专栏

“我究竟可以获得多少房屋贷款?”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。 借款人能够从银行获得多少房屋贷款,主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的;或者总体上来说,是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。 长期生活在加拿大的成年人,每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地,信用分数的范围为300分到900分。也就是说,个人的信用分数满分为900分。 根据申请人信用分数的高低,银行(金融机构)来评估借款人的偿还愿望:即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地,借款人的信用分数为650分,该借款人就被银行(金融机构)认为良好客户;如果借款人的信用分数为680分,该借款人就被银行(金融机构)认为为优质客户。一般地来说,借款人的信用分数高于650分,该借款人可以从银行(金融机构)获得A类房屋贷款,或者优质房屋贷款;否则,该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。 银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率,即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上,那么,借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%;如果借款人的信用分数为680以上,那么,该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外,银行或金融机构还设置了另外一个债务比率;即借款人的所有债务(包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等)与家庭收入的比率。同样,银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上,该总债务率最高为42%;如果借款人的信用分数为680以上,该债务率水平可以达到44%。所以,在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下,借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。 借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款,利率越高,借款人所支付的月房贷越高。一般地来说,按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平,借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如,如果家庭年收入在5万加元,借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。 对于在加拿大有稳定收入的人士(包括新移民),在购买房屋时,最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平,借款人在计划购买房屋前,自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字,购房者还需要咨询专业的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)。 对于新移民来说,由于在加拿大居住时间少于5年,所以,信用记录比较短,可能面临着没有信用分数的情况;但是,加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录,银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。 以国际留学生身份在加拿大的有关大学(University/College)就读的学生,也可以申请贷款买房。一般地,按照国际留学生身份申请房屋贷款,银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%;此外,还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作(Part time job),即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说,这种房屋贷款并非优质贷款,而属于次级房屋贷款;提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多,只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生,最好联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。 在加拿大,如果申请人有自己经营的生意,或者被称为自雇人士,这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士,要获得优质房屋贷款,一般至少要有两年的执业时间;申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算;所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是,如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明,也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款(B类贷款)。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说,申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。 除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外,银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地,申请人的首付比例超过35%以后,银行可以结合申请人的收入、信用分数,但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上;同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里,银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款,是否有能力偿还房屋贷款。一般地,这类房屋贷款也属于次级房屋贷款(B类贷款)。申请人需要联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)获得这方面的贷款信息。 在此,我多次提到了A类和B类贷款,也提到了房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。其实,关于加拿大房屋贷款的分类,我已经在其他文章中做了解释,请参照这些文章。另外,在加拿大,房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士,不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款,关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案;所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外,这些房屋贷款经纪所代理的很多银行,并不直接接待客户,也就是说,这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人,要获得这些银行(金融机构)的房屋贷款产品,必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品,房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲今后要向外国房产投资者说“不”了吗?

居外解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响 3月20日,是《加强澳洲外国投资纲要》(Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework)公众征询的截止日。自2月25日,该草案提出以来,关于澳大利亚政府拟严格限制外国人购房的消息成为热点话题。无论是欲对外国置业者加收最高1,500澳元的申请费,还是采取措施打击违规购房者,都引发了全球舆论关注。更有人质疑,澳大利亚政府此举主要针对中国购房者,意在打压其置业行为。居外为你分析政改的前因后果,以及解读最新政策的细节。    一、 为什么澳洲会推出收紧外国人在购买房产的新规定 ?   1、 外资涌入,澳洲房价被炒到逆天高,本地民众买房难  最近几年,澳洲房价飙涨,悉尼和墨尔本等一线城市更加是涨价先锋。低息政策让房价疯狂,外国投资者入市炒楼也被认为是催高楼价的主要原因之一,尤其是来自中国大陆的投资者。房价飙涨导致本地居民抱怨买房难如登天,限制外国人购房是为了遏制澳洲房价上涨,以及响应公众对于买房难的关切。【阅读原文】  延伸阅读: 房价疯涨无休止 澳洲拟对中国购房者开征新税 澳洲人恼了!6万人联名请愿限制外国人在澳洲购房 澳洲租房容易买房难 澳洲房价你高攀得起吗?悉尼房价全球第三贵   2、 澳洲外资审委会(FIRB)失职,以致外国购房者“有机可乘”  允许外国投资者购买新房,但限制其购买二手房本就是澳大利亚的法律规定。长期以来,这项政策没有得到严格执行,导致违规购房的现象越来越多。澳政府此举是为了完善既定政策,更好地落实针对外国置业者的限制措施,以缓解本国人面临的房价高涨无力购房的问题。【阅读原文】   3、 新州大选,住房政策方针成拉票武器  2015年新州大选将于3月28日正式举行。本次新州参选党派除自由党和工党两大政坛主角外,还有许多其他党派也都参与竞选。澳大利亚广播公司(ABC)日前对9382名选民进行的投票在线调查中显示,选民所关注的议题中排首位的是经济,其次是国有资产的私有化问题,生活成本、教育、环境等。房产在大悉尼将继续存在高需求,两大党为争取选票均承诺帮助人民实现拥有居所的梦想。   二、澳洲海外人士购房新政的主要规定    1、提高海外买家在澳洲买房收费标准     2、 明确处罚措施,加强执法力度  据2月26日澳洲政府公布的外国投资监管框架讨论文件,澳联邦政府有意将外国违规投资澳洲房地产处罚条例延伸至企业、商业地产、农业等投资领域,加强相关领域执法力度,令外国人在澳未经许可非法投资将面临更加严格的刑事处罚和民事罚款。目前针对外资违规购房的刑事处罚为合8.5万澳元或2年监禁,也可两项并罚。同时,澳政府严禁违规投资者从非法房产中牟利,一经发现,将处以不同程度处罚。【阅读原文】  本次澳洲房产紧缩政策的相关处罚措施的规定如下:     延伸阅读: 打房开铡!澳洲政府勒令恒大限时出售悉尼亿元豪宅   3、 新增连带责任,严惩协助违规购房的第三方  协助外国人购房的第三方,如移民中介、房产中介等也将受到惩戒,最高民事处罚为个人42,500元,企业罚金可高达5倍。另外,明知违法仍协助外国人买房者涉嫌刑事违法,最高罚款85,000元,和/或两年监禁。【阅读原文】    4、 修改对农业土地买卖的审批  从3月1日起,外国人在澳购买农地超过1500万元的交易将要接受外国投资审查委员会的审查。此前的审查起点是2.52亿。此外,税务局将从7月1日开始收集关于所有农地新外国投资的信息,不论交易价值。【阅读原文】   三、 新政对澳洲房市的海外买家会产生什么样的影响?    1、严格执法 为保障澳洲购房者带来一个“公平的竞争环境”  澳洲联邦政府对房地产外资紧缩审查,目的是只有在公平公正的基础上进行投资,才能保障海外置业者的利益。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心:“缩紧政策不是将海外资金拦在外面,而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】    2、申请费不足以阻挡海外买家 对买家几乎没有影响  根据新出台的意见稿,FIRB将根据房产总价,对海外买家在澳洲买房征收申请费,5000澳元起。然而,房地产业界普遍认为,外资购房申请费或许只是“毛毛雨”,海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】  延伸阅读:  澳大利亚房市“重磅”措施不会浇灭中国买家热情 澳洲房产界为何欢迎海外投资审查紧缩?   3、处罚措施仍未确定 最终影响幅度仍有待观察  关于违规购房的惩罚力度加强,监管网络扩展至移民中介、房地产服务行业及房地开发商或许才是关键所在。澳联邦政府“动真章”的态度不言自明,最终讨论文件中哪些部分将通过并实施,又将给澳洲房地产投资性购房活动、中资地产商的“圈地”行为产生多大的限制性影响,这一切都还是未知数,有待进一步观察。   延伸阅读: 澳媒质疑加強外资审委“抓错了痒处”  澳大利亚主流媒体指出,目前仍缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价,强调房源紧张才是澳洲各大城市高房价的源头,甚至质疑对海外购房者加税无助于解决问题。【阅读原文】    四、居外专业解读“新政” 让你更理性了解澳洲房市   居外是全球最大,最具权威性的海外房产中文平台,外媒自去年下半年便就澳洲房产投资政策变动多番采访居外的两位联合创始人的专业意见。综合起来,居外网对此的观点如下: 中国买家不是澳洲房价飞涨的“元凶”,更为澳洲房地产市场带来了巨大利益。【阅读原文】   1,500澳元“出价费” 实属无理,或令海外买家转向其它国家投资房产。【阅读原文】   澳洲联邦政府对住宅地产投资的执法活动的加大,并不意味着对外国企业投资的开放态度有任何巨大变化。【阅读原文】   澳洲房地产市场面临着许多逆风,但居外作出的分析表明,今年澳洲房市的海外投资将比去年增长15%至20%。【阅读原文】   居外预料,从2015年7月澳洲高端投资者签证(PIV)签证推出后,澳洲地产市场将会更加火热。中国已经是澳大利亚房地产最近几年的主要海外投资来源,但2015年这一需求可能进一步上涨20%。【阅读原文】    

加拿大现成房pk自建房 专家详解投资收益

要找到地理位置和房屋情况都尽人意的住所不是件容易的事。 常常会碰到的情况是,社区环境优美,私密性佳,与梦想中 的简直如出一辙,可是美中不足的却是房子本身——开裂的地基、狭小的厨房、连衣柜都容不下的主卧。无法直接入住但又不忍心放弃这片心仪的社区,于是不少人考虑自己重建一栋房子。但问题来了,自建房究竟划不划算? 不妨先将现成房与自建房做个比较。 现成房 VS 自建房 购买现成房屋的最大优势在于方便省事。一般而言,通过了银行的预审批后,便可以开始在市场上挑选房子,看到合适的房子下了 offer,接着在经纪人的帮助下完成一系列的文书工作。一旦 offer 被接受了,顺利的话一到两个月内就可搬进新家。 即使中间还有一些其它步骤,比如贷款、看房、下offer、验房以及交房,但是可以马上搬入的便捷性已经足以让大多数人放弃自建房而选择直接购买现成的房屋了,尤其是对于那些因为工作变动而搬迁、或者孩子马上要进入新学校就读的人们,他们根本没有时间和精力去“折腾”。 买现成房屋最大的劣势在于,花了钱但买到的房子并不一定能完全称心如意。不少老式的房屋在功能上已经满足不了当代人的生活模式,比如屋子的一楼没有卧室也没有单独的卫浴设备,极不方便家中的老人,又或是四间卧室的房屋却支配有一间浴室,设计极不合理。除非现成的房屋完全符合买家的要求,不然难免需要再花一笔钱用于改造、修复、装饰或修缮花园。这些额外的花费在买房时应当算入房价内,与重新建一栋房屋的开销作比较。 而自建房最大的好处在于,它离想象之家最接近,而另一个诱使人们决定自建的因素是可以住到新房,并且随着当地建筑标准的升级,新房往往有着更高的标准,比如对通风、隔热和过滤系统等。此外,新房也没有旧房常见的渗水、霉变的问题,和随之而来的健康隐患。此外,住在自己一手打造、融合了个性化的设计风格的房屋,也会相当有成就感。 它最大的劣势在于,较长的时间以及未知的额外花费,这两点在房屋建造过程中可能还会不断增加。另外,不像买一栋现成的那么方便,自建房从选地到选建商再到房子的每一个细节都要费心决定。 自建房主要步骤 在加拿大买地建房主要步骤可分为:购买土地、设计房屋、建造房屋。买家可以选择直接购买空地,但在此之前要前往市政厅了解该块土地的规划,能够盖什么样的房子以及允许建造多大的房子等。买家也可以选择购买旧房 ,然后将旧房推倒,在原地建造新房。一般而言,选择第二种方式的买家看中的是房子所处的环境和社区,但是相较之下,价格也要高于空地。 买了地之后便是房屋设计。隔行如隔山,如果买方并非建筑专业人士,那么还是聘请专业建筑设计师为好。设计师会在不违反政府规定的前提下按照屋主的意愿绘出草图,然后再讨论商量修改,几个来回后,确定正式图纸,让结构工程师鉴定盖章,该过程用时约一星期。设计完成后,将图纸送至市府进行审批,通常用时三至八星期,具体根据旺淡季而定。 但如果牵涉到区域内外观,式样,高度等原有规范方面的改动,可能会长达六个月甚至一年。一旦图纸审批通过,取得了施工许可,便可着手施工了。 最后就是建设过程了。选择建筑商是相当重要的一环,通常和建商的合作方法有二种:第一就是全包给建商,省心省力。第二就是让建商做管理,制定工程进度以及提供分包商和优惠价材料供屋主选择,屋主分别支付建商的管理费和分包工程队及材料费。若是选择第一种方式,签订建造合约是必须的。合约中主要的条款是每平方英尺的价格是多少以及建造的时间,并明确规定建商的责任和义务。在选择建商方面,寻找持有执照的建商对自己是一种保障,劳工赔偿局也会有建商的记录,不妨查询后做决定。若选择第二种方式,屋主需要监督每个环节的质量和进度,控制和选择建材种类品质,但前提是有时间,精力,兴趣和一定的基本知识,不过,超出预算的可能性要比前者大很多。 自建房的注意事项 事先评估 在动工之前应尽可能多花一些时间与建商讨论细节并对图纸进行认定,当施工开始之后再修改设计会带来诸多麻烦并增加成本,因此要在设计阶段多多思考,根据标准和需求进行调整,一旦设计方案确定了就不要再改动。准备工作做得越充分,对最终呈现出的房子才会越满意。 预算 预算是多数打算自建房的人们首要关心的问题。在确定预算前应初步了解建房成本,建房成本主要由材料费和人工费,但近来这两项费用年年上涨,导致了建房成本也不断增长。此外,不同的城市的建筑价格差别也很大,建筑要求不同,建筑材料要求不同, 人工费不同,所以在向周边朋友打听建房成本时也要考虑到此因素。 未来考量 房子的尺寸需要仔细斟酌的一点,将来会不会有孩子?会不会将年迈的父母接来同住?若回答是肯定的,那么不妨直接在建造时就加入他们的房间,这样的做法一来比日后扩建省钱,二来也避免了以后加盖的空间显得突兀的问题。然而,这种做法的前提是预算足够,额外的面积不但意味着当下建商将收取更多的费用,也意味着未来供暖、用电的费用也将增加,即便是这些空间不会立即投入使用,对它们的维护也依然不可懈怠。 外观及设计要求 房子的风格和类型也是影响建造费用的一大因素,例如没有地下室的房屋造价就相对要便宜一些。如今在温哥华,一栋普通的房屋除去地价,每平方尺的造价约在 $150 到 $200 之间,而若是请了稍高级的建筑设计师和建商,那么费用还将增加 20%-30%。而在一些豪宅林立的区域,比如西温或温西,“高端定制”的房屋可就要另当别论了,每平方尺上$300的造价是很常见的,所以不同人不同的设计要求也就决定了不同的花费。 建屋的过程中,任何的细节都会是变量,若建房过程中对材料不断升级,那么最终花费可能比最初预估的要高出 20%。特殊的用料、地板、或是个性化的电器设备、灯具,影响的不仅仅是房屋的内部,更是支票上的那个数字。所以,要避免感情用事最明智的做法是明确自己想要的是什么,并且定好价位不随意更改。还有一点需要留意的是,“拐角”也将增加花费。方形的房子是最省钱的,边边角角越多需要的材料和工作量就最多。 台阶和地板 台阶和地板可谓是预算杀手,硬木材料的楼梯,每级台阶的费用约为 $200 左右,而曲线形或是设有平台的楼梯则花费更高。举个例子,一个有不带拐弯有 12 个台阶的楼梯造价在 $2500 到 $3000 之间。 建造一栋房屋意味着一份责任,而这份责任不是一时半会儿就能卸下的。需要与建商探讨的不仅是眼前的需求,还要考量房屋未来变动的可能性,比如将来如何改动可以方便轮椅的出入。一些传统的房屋格局,尤其是浴室及厨房部分并不适合老年人或行动不便者,加拿大住房和抵押贷款公司(Canadian Housing and Mortgage Corporation)建议,留给行动不便的居住者的移动空间需有 75×120 厘米 (30×47 英寸 ),并且厨房及浴室的台面也应该从一般地 91 厘米(36 英寸)调低至 86厘米(34 英寸)。 选择什么样的材料 屋顶的选材和质量是容易被忽视但却很重要的一点。花了不少精力建好的房子却毁在了屋顶上,想来也极不划算。屋顶的建造要考虑到雨雪、大风等其它因素,所以多一些时间去考虑屋顶材料的选择,去权衡耐用度和价格是必须的。同时,外墙的材料也决定了日后维护的花费,若是没有选对材料,那么外墙的维护将会变成一场恶梦。 外墙的选择通常需要考量的因素有: 气候、质量还有普及度。使用节能环保的材料,从长远来看可减少供暖、制冷以及照明的开销。使用太阳能技术加热屋内用水,8 到 10 年之后便可收回成本,加上长达 20 至 30 年的使用寿命,这意味着屋主可享用不止 10 年的免费热水。 而使用环保的方式去建造一栋房屋的花费也并不像很多人想象中的那么高,大温房屋建筑商联合会(Greater Vancouver Home Builders’Association)的 CEO,Bob de Wit,在接受《高度》的专访时表示,节能环保的房屋能带来的是长远的益处,而“绿色”房屋每平方尺的造价仅比普通房屋高出 5%-10%,但材料使用寿命却是一般材料不能比的,维护成本也低很多。 综合以上几点,自建房到底划不划算?每个人的评判或不相同,但肯定的是决定之前必须深思熟虑,虽然从房子大小到布局再到内部风格可全由自己做主,但同时需要考量的细节也变多了,意味着要操心的事也就更多了。 欢迎前往加拿大房闻速递。 (据加房网)

日本房贷申请办理流程

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怎样在澳大利亚买房子?

澳大利亚房产凭借其成本低、增值快等独特优势深得海外买家的青睐。澳洲房产交易主要包括三大类:新房、楼花及二手房。 由于政府部门的限制,非澳洲公民或永居人士不允许购买二手住宅或二手商业用地(长期签证持有者只能购买二手自住房,并且需要在离境前三个月将房产卖出),所以对于海外买家来说,新房或者楼花则变成了首选。 那么,海外人士购买澳洲新房(公寓)需要做些什么? 1、选定房产 在选定了信任的房产中介之后,买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产,将“小定”订金支付给开发商的信托账户,申请保留该房产。“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多,所以如果买家倾向于购买现房,最好还是亲自去看房。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 2、冷静期 在支付“小定”之后,买家可以得到非常人性化的一周冷静期,认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买,开发商则需要无条件退还小定订金;如果买家决定继续购买,则进行到购买流程的第三步,签订合同。同时,澳洲政府规定买卖双方均有代表律师,买家在此时需要选定购房律师,买卖双方将各自承担己方律师费。 3、海外买家购房申请 由于买家并非澳洲公民或永久居民,买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board,中文译名为外国投资审批委员会,主要负责审批外国投资者的在澳投资项目。申请费如下(2018年七月更新): FIRB的审核一般由律师陪同完成。 4、签订合同 开发商在收到“小定”之后会准备购房合同,交给开发商的代表律师审核,审核过的合同将交到买方代表律师手中,由买方律师为买家逐条解释,买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外,则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚(买家可保留合同副本),开发商在合同上签字后发还给客户。 5、支付首付 在签订好合同之后,买家需要在合同规定期限内(一般是两周)支付购房全款的10%作为首付,首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户,受到澳洲政府监管。这笔钱将安全地储蓄在该账户中,可以获得利息,直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。 6、缴纳印花税 各州的印花税税率各不相同,具体数额由律师核算。 新州法律规定,对于海外买家来说,房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付,如果交割日期在三个月之内,则印花税需在交割之前完成缴付。以下是RayWhite提供的新州印花税指南: 海外投资者需要额外缴纳8%的印花税附加费。 7、房屋施工 如果买家购买的是楼花,在开发商建造期间,买家不需要支付任何费用。 8、办理贷款 在房屋交割前的三个月,买家律师会通知买家房屋即将竣工,如果需要贷款,买家需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,申请贷款。如果买家购买的是现房,建议咨询律师,提前准备贷款。 9、交割前验房 在房屋建造完成后,开发商会邀请楼花买家或代表前去验房,买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求,保障自己的权益。 10、交割 在房屋交割前,买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天,买家拿到新房钥匙,支付购房尾款的全额,尾款将转入开发商代表律师的信托账户,然后转交给开发商,完成交割。如果买家有贷款的话,买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。 更多澳洲买房相关的“干货”内容,点击查看【居外澳洲买房百科】

澳洲移民福利一览!这就是我们需要的

作为首选的留学移民国家,澳大利亚一直以来以优质的教育水平,良好的人文自然环境,及丰厚的社会福利,受到广大学生和家长的广泛关注,我们一起看看澳洲移民福利有哪些。 澳大利亚是发达国家中福利最高的移民国家,有相当完善的社会福利网覆盖全国6个州。澳大利亚社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳大利亚绿卡身份居民和公民,都可享受其应有的福利待遇。 牛奶金 这里的牛奶金,当然不是真的指孩子喝牛奶的补贴,而是指育儿补贴。 育儿补贴没有等待期即拿到PR即可以申领。对于有小孩的家庭,从以PR身份登陆澳洲那天开始,就可以开始申领了——当然小孩也必须是PR。 Family Tax Benefit Part A:只要有小孩,即发放该补助。这项的发放额度和家庭的总收入有关,因此相当于牛奶金。 Family Tax Benefit Part B:只要有小孩,即发放该补助。这项的发放额度和父母的低收入那方的收入有关。这项相当于是对父母中,一方工作、一方不工作而在家带小孩的家庭进行补贴。 托儿补助金 Rent Assistance:只要有小孩,同时是租房的,就会有租房补贴,最高额度是两周发$208。这项的发放额度和家庭的总收入有关,也和租金有关。 Child Care Benefit (简称CCB):小孩上幼儿园,才发放该补助。这项的发放额度和家庭的总收入有关。 Child Care Rebate(简称CCR): 小孩上幼儿园,并且父母都工作/上学至少15小时一周的情况下,才发放该补助。 政府住房 为了保证人者有其屋、保证低收入者也能住房澳大利亚政府每年都拨款建造大批的政府房,由政府委托的专门公司管理,以极低的价格出租,通常每个星期房租为15澳元左右,而且往往是很漂亮的大楼,比如墨尔本1958年奥运会的运动员村大楼大部分都是政府房子,奥运会结束后大部分都给低收入者居住。 购房补助 为促进澳洲人买房,各个州政府都推出首次购房补贴。大部分的做法是提供1.2万至2.5万澳元的补贴,或者是减免和优惠购房印花税。但是政府补助购房也是面对大部分低房价的房子,通常都在75万澳元以内。 政府失业补助金 失业救济金凡在工作年龄内,有工作能力、愿意工作而找不到工作的人均可以领取而新移民需要经政府审批才有资格申领。每年都领取1.5万澳币。 医疗保健福利 国民保健 (Medicare) 是澳大利亚国家全民健康保险计划,新移民可以即时享有大多数免费医疗服务同时国民保健病患者也可享有免费公立医院治疗。 看医生的费用、在公立医院手术、住院(包括药品和饮食)的费用,只需刷卡而不需要付费。政府通过"医药补贴计划"对许多医药处方给予补贴,低收入者在药房购买处方药时仅需支付2.60澳币而且其余部分由政府补贴。 法定假期 除去公共假日以外,澳大利亚人还享有更多的假期。 4周的带薪年假。除公共假日外,按照澳洲劳工法澳大利亚公民每年至少四个星期的带薪休假,还获得相当于平时工资17.5%的奖励工资,同时不硬性规定休假时间而且可累积。 长年服务假。这是澳大利亚的特产。澳洲人有个喜欢跳槽的习惯,为了避免人们像袋鼠一样跳来跳去,政府规定连续服务满10年,就可有两个月不来上班,此后每年有13天的长年服务假。 私人事假每年10天。用于自己或家人生病、不适于工作或对付突发事件比如汽车抛锚、搬家挪舍、红白喜事等等。每年可以有10天带薪事假,医师证明可有可无,有些单位允许积攒,待以后生病时用或离职时补回,有些则是过期作废。 轮休假有些公司适当延长每天工作时间(如半小时),然后每两周或四周放假一天,此举深受员工欢迎。 产假男女可休,用于生孩子、领养孩子或照顾生孩子的妻子。政府规定产假一年,如不够用,可申请延至两年,其中新妈妈可享有18个星期的带薪产假。 养老金 养老金政策凡60岁的女士和65岁的男士均可享受养老金。能否领取养老金或领取多少,将根据有关人收入、资产而定,并要满足居住条件的要求。 凡领取养老金者可以得到优惠的医疗药品和其他卫生保健相关待遇。 其它种类的津贴 1. Bereavement Allowance: 丧偶津贴。 2. Carer Allowance:给每天照看残疾人的照看人的津贴。 3. Austudy:25岁以上人士的全职学生津贴。 4. Sick, injured or people with a disability:16岁以上的因伤残或疾病而不能工作的人士的津贴。 如此优厚的社会福利,让生活在澳洲的百姓有基本的生活和住房保障,维护社会的稳定和健康发展。

美国购房流程

美国贷款流程 | 美国房产税费   澳洲 | 英国 | 加拿大 相关阅读:居外课堂:五大海外热门国家买房流程汇总     美国房产历史上历经4次大规模房产危机,每次都强劲复苏,参照以往美国房市几十年的历史数据,可以总结出以下3条基本规律:   美国最新房价走势>>>       纽约购房指南:高端房产专家详解纽约买房那些事儿 根据世邦魏理仕发布的《2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资报告》,美国成为了中国投资者乃至亚洲投资者最青睐的海外房地产投资目的地。从城市来看,纽约取代了伦敦,成为了亚洲投资者最欢迎的目标城市。那么,如何入手纽约房产获取最大的投资回报呢?【阅读原文】     怎样在美国建造新房? 资产配置全球化时代,到美国这个最热的投资目的地买房已不再新鲜。不过,由于各种关系,美国房产市场上大多数房源都是早已建造好的二手房。对于喜欢新房的中国买家来说,新房肯定是首选,如果是按照自己意愿建造的新房,那就再好不过了!【阅读原文】     美国买房必读:关于美国物业管理(HOA)这些事 到美国很多朋友赴美买房后,都会接触到一个名词“HOA” (Home Owner’sAssociation,简称HOA)。HOA是美国的业主协会的英文缩写,也可称物业管理,是投资者们在买房后必须要接触到的一个机构。本文为大家介绍了美国HOA以及相关的一些内容。【阅读原文】     海外买家如何在美国买房贷款 当前,中国“土豪”以豪爽的全现金付款和抢购豪宅而闻名于世。因为方便快捷、且无后顾之忧,部分资金雄厚的投资者都选择了一次性付清。不过,对于普通投资 者来说,如果能通过贷款来购买美国房产,也不是为一个很好的投资手段!【阅读原文】     盘点中国人在美国买房时最爱问的23个问题 美国买房如今已成为众多人的选择,无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来,美国是人们心中的首选。很多朋友向居外网询问美国买房相关事宜,问题多种多样,在这里给大家做一个简要归纳。【阅读原文】       在美国买房如何确保交易安全 近年国内买家到美国买房投资的话题非常热门,但大多数的买家对于投资国外房地产总有许多顾虑。在国内购买房产都会遇上这样那样的问题,若是要投资美国房 产,不仅人生地不熟,就连交易流程也不清楚,有各种顾虑不无道理。这里我们不妨跟着居外来探讨一下美国房产市场的安全性,以及在美购房的可行性。【阅读原文】   去美国买房 公寓还是独立房 去美国买房的时候,由于没有在美国生活过的经验,都会有这样的问题:美国有house和condo两种房屋类型,我应该买什么样的房子最合适?下面,居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势,看看到底哪种类型更适合你。【阅读原文】     美国的租金回报率有多高,算算就知道 很多朋友有兴趣购买美国的房产,作为投资持有并出租。通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报,但是在面对投资的选择时,很多人并不知道自己将要购买的房产,每年出租带来的租金回报率有多少。居外针对这一情况,简单介绍一下租金回报率的计算方法,为投资者提供参考。【阅读原文】     去美国买房,你的资金准备够了么? 当前,到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择,或自住,或成为重要的投资理财选择。不过,对于大部分打算到美国买房的国内买家来说,必须了解的问题是:你的资金准备够了吗?你知道在美国买房,除了房价本身,还包括不菲的买房费用和持有费用吗?且看居外网为你一一介绍。【阅读原文】       了解更多美国买房知识,点击:居外网海外置业系列——美国买房百科>>> 掌握美国最新房市动态,点击:美国房闻速递>>>  

我是否应该考虑转贷(Refinance)?调整贷款需要考虑的事项|居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招,相信大家一定都想过一个问题:我是继续呆在现有银行,还是转去其他银行?如果要去其他银行,到底能拿到什么好处,需要做些什么? 人人都在谈论的“转贷”(Refinance)是不是适合自己?下面的文章会给大家解答困惑。 转贷不仅是看低利率,还要考虑到很多其他因素,比如额外的费用产生,early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费(如果有)。 如果因转贷提高了贷款金额,会不会对将来的生活产生压力? |如果判断自己是不是要转贷? 如果你符合以下情况的某一种,那么转贷一般都能帮到你: 新银行的利率/产品比就银行好 不要小看每个月节省的那些利率,积少成多。 需要额外的钱去做一些事,比如:装修,孩子教育,房产投资等等 如果你的房子增值了,增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。 负债合并,比如:还清信用卡 用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡,就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。 调整贷款还款 比如只还利息或固定期满,通过转贷调整贷款产品和规划 调整贷款结构 如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业,或是购买了生意,通过调整贷款将他们绑定批准,可以拿到更优惠的利率产品。 物业产权变更 即便是夫妻之间,如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上,假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业,担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整 |如果你是以下的情况,请务必尽早联系贷款经纪人 我们会帮你一起判断是否有转贷的必要: 物业刚成交不久 这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用,甚至有时因为银行政策的变动,导致估价不如当时的价格 信用不高,比如有欠款等 在大部分情况下,信用不高的客户,比较难拿到低利率的好产品 没有收入,或收入不稳定 收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷,都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是,如果贷款金额增加,那么同样的收入是无法承担新的贷款。 贷款余额很低,并且不想再增加贷款金额 通常情况下,贷款金额越大,银行给的利率折扣会越多。 |对于需要转贷的朋友们,需要注意些什么? 我们为大家整理了以下几点: 贷款规划 是要固定贷款还是浮动贷款?本息还是只还利息?是否需要对冲账户?与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。 房屋价值 想要top up钱的朋友,要注意你们的物业是不是有额外的equity,可以通过我们安排银行估价来确认。 财务状况 你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款?是否满足银行的还款能力计算? 信用分数 在正式递交给新银行之前,务必要确认自己有没有过延期还款,或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡,也可以取消。 旧银行 在离开旧银行之前,最好和客服打个电话,问清楚如果离开是否有额外费用,discharge的过程一般需要多久 时间安排 我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定,准备好银行所需要的材料,比如:council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单,如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。 |非居民海外客户 要知道前几年银行市场的突然收紧,许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款,甚至有许多客户选择了全款支付。 如果您有需求,也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。 通过转贷同样达到减少利息还款 或选择更好的还款方式 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务 Meriton Vendor Finance到期转贷调整 责任编辑:Zoe Chan   澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

如何购买美国学区房? | 美国

买房一直都是中国家庭最关注的话题之一,买学区房也不只是中国人的偏好,美国学区房也倍受青睐,美国家庭一般也会在孩子进入学龄(5岁上幼儿园)时开始迁入好学区,然而,好学区的高价房让一些中产家庭也望而却步。如何选择学区房?买学区房是否能彻底解决孩子的上学问题?学区房是租比较划算还是买比较划算?这些都是中国家长要慎重考虑的问题。 学区房是买还是租? 也许是中国北上广的学区房实在太贵,中国人在美国购房时,房产中介提起美国的学区房都一脸“赶快去白捡”的表情,但真的有这么便宜吗? 网上疯传的200万元(人民币,下同)就能买到的小别墅的确也有,但地理位置大概是在广袤的田野上,方圆五十里内大概就一所普通中学。如果想在繁华地带选一个学区房,就没那么便宜了。在华人置业的首选城市旧金山、洛杉矶、纽约,稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上,在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方,一个两居室就能卖到300万至500万美元。在这个房价基础上,还得为“好学区”多支付20%至30%的费用。 在华人最为集中的纽约皇后区,不同学区之间的差价甚至能多买一套房。在大城市,一街之隔房价就可能天差地别。 在纽约,好的公立学校大多分布在近郊区。根据Zillow网站的数据显示,华人在这些地段购买四居室的价格大概在200万美元左右。除此之外,每年还要支付1%至3%的地税。纽约周边的地税在2.5%左右,买一套200多万美元的学区房,之后每年还要支付5万美元左右的税金,并不轻松。 如果收入能负担得起房价,家长会选择购买学区房,如果负担不起,也有家庭会选择租房。而正因为学区房不愁租,所以更多家长宁愿买房。 成熟的房产投资者除了关心购房成本以外,更要关心所购房产市场的变化、政策及保值性。即使将来整个房产市场进入疲怠期,好的学区房也能维持比其他同水平房屋更高的售价,并更容易转手。美国人一般会在孩子进入学龄时买学区房,因此建议投资者选择有三四个卧室的房产,易于出手。 中国买家青睐“以房养学” 房产信息网站Zillow11月9日发布了《美国房产市场报告(2017年9月)》,报告显示,9月美国平均房价为20.27万美元,比去年上涨6.9%;全国租金中值为每月1430 美元,同比上涨 2%。 就地域来看,西海岸住房市场蓬勃发展,由于就业需求增长,西雅图与加利福尼亚州圣何塞的房价增速领跑全国,分别较去年同期增长12.4%与10%。 根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计,目前加州、得州、佛罗里达州的房产最受中国买家青睐。海外房产公司侨业国际的投资总监孟燕茹说:“据我的经验,中国买家对美国学区房有明显的偏好。有很多留学或者移民家庭的客户专门来谘询大学附近的房产,其中又以加州最受青睐。比如位于加州帕罗奥图的斯坦福大学,该校附近的房产以二手房为主,新房几乎没有什么供应量,价格也偏高。目前斯坦福大学所在的94305邮编区的房屋中位价是321万美元左右。” 孟燕茹总结了中国客户在购买美国学区房时的一些趋势和规律,比如一般在孩子留学前一两年开始购买美国房产,而且多“以房养学”,“这种模式更为灵活,因为不需要孩子一定入读所在学区的学校,还可以把每个月的房租用来支持孩子的留学开销。比如佛罗里达州的租金很稳定,客户会指定房产管理公司每月将租金收入转到孩子的账户上作为生活费。也有不少人是孩子来美国后,直接入住提前购置的房产”, 孟燕茹说。 另一种“以房养学”的方式是利用房子的升值来补回留学的花销。一名曾就读于加州大学伯克利分校的中国海归回忆:“我当时在美国留学时,身边有不少中国同学买了房,大部分是在留学前购置学区房。还有一些是毕业后买,留在美国就业的。有些朋友在留学前买的房子,毕业的时候发现房产的增值幅度几乎可以抵消学费支出。” 不过,“以房养学”并不是在美国所有的地方都可行,而且有一些学区的房源供给紧张。美国房地产数据平台Zillow10月发布了一份全美十大顶尖院校学区房“以房养学”可行性报告,对于在9月进入 US News 2018 美国大学榜单的10 所顶尖院校(包括普林斯顿、哈佛、芝加哥大学、耶鲁、哥伦比亚大学、麻省理工、斯坦福、宾夕法尼亚大学、杜克、加州理工学院),分析其学区房的增值水平是否可以抵消本科四年的学费。报告显示,2013年8月至2017年8月这一年里,只有哈佛、麻省理工、斯坦福这三所院校所在市的房价升值幅度高于预估学费总额,其他则不及。 在顶级学区买房,动辄200多万美元 曾有中国网民分享在纽约买房的经验,他用了4年时间跑遍纽约和新泽西,只为买到学区好、价格合理、生活方便的房子,选房要求包括:75分钟内能到曼哈顿;学区内的高中SAT均分至少1500,最好能达到1800;亚裔人口比例超过20%——该网民觉得亚裔较多的地区中国餐馆也会比较多,孩子在学校也能避免歧视和霸凌。 其实,所谓的“好学区”是双向选择的结果。好学区的高房价保证了入住家庭多是关心孩子教育的家庭,父母更加愿意配合和参与学校的教学活动,好的老师也愿意来这些学校,毕竟老师都希望教到好学生,提高自己的教学评估。这样一来,这些学区的房价也就维持在一个比较高的水准。 物业编号:21706200 房屋价格: 约¥ 1,122万 预估交易费: 约¥ 67万 建筑面积: 270平方米 土地面积: 1228平方米 房型: 4 卧 3 卫 2 车库 房龄(年): 2 对此房源感兴趣?欢迎拨打400-041-7515进一步咨询! 而如果在好的学区买房,除了能够省下一笔私立学校的学费,还能保证房子的升值空间,而且这些地方的房租也高些。所以即使不考虑孩子上学的问题,买房者也会尽量选择好的学区,将来转卖的时候会比较容易。 还有一种观点是,公立学校每年的花销平均约8500美元,私立学校达1.3万美元,因此相比让孩子上私立学校,在好学区买房是更收益更高的投资,毕竟房子保值,私立学校的学费却收不回来——私立学校花费的平均价格是每年1.3万美元,如果住在全美私立学校最贵的加州帕罗奥图(Palo Alto,斯坦福大学所在地),学费会超过2.8万美元。 不过,美国的学区房的价格比中国一线城市还是合理一些,因为没有户籍制度的限制,判定学区和房子是租是买、孩子的国籍都没有关系。另外,众多优质的私立学校也起到了压制学区房价格的作用,毕竟如果好学区房价过于离谱,人们就会选择同样高水平的私校。 那么,美国学区房性价比的底气是什么? 首先,美国的“顶配”中学大多是私立中学,如奥巴马的两个女儿就读的西德维尔友谊中学(Sidwell Friends School)就是顶级私校之一,虽然要每年十几万美元的昂贵学费,但不存在学区限制。如学区房价格过高,家长们大可为孩子选择私立学校,让孩子享受更多元的教育。 其次,美国的学区制度只要求家庭在学区拥有居住资格,不强求家长买房,家长可以自由选择是买房还是租房。再加上美国较为规范的租房市场,学区房很难产生炒作热潮。 再者,美国的学区分布较为均匀,无论是在市区还是郊区,均有水平相当的学校分布,教育资源相对平均,市区和郊区学区房的价格也相距不大,家长们不会因为“要送孩子去城里上学”而去挤占城里的一亩三分地。 房产信息网站搜索,能看到位于加州顶级学区帕罗奥托的一个独栋单层4个卧室的宅院售价262万多美元,换算成人民币要1700多万元,听起来不便宜,但算上院子每平米只要2万元——这样的均价能让不少在北京买学区房的家长羡慕。 何为“好学区”?各地评估系统不同 美国公立中学、小学和幼儿园采取就近入学的原则,法律规定,任何居住在这个学区内的孩子都有享受免费公立教育。学校质量好的地区成了吸引家庭入住的“好学区”,听上去和中国的学区房差不多,其本质还是不同,如美国对学区房的精准定位在高中,因为中小学教育阶段的学习任务相对轻松,而决定孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。 在美国家长眼中,公立与私立中学各有优势。公立中学只接受短期的外国交换生,法定最长时限为一年,不得接受外国申请者作为独立学生长期学习;而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这意味着,公立中学的国际生比例远少于私立中学,且学费远低于私立中学,奖学金也更容易申请,因此公立学区同样受家长的青睐。 不同地区对学区是否优秀各有一套自己的衡量标准。纽约教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定:学校环境(包括学生出席率),占总分的15%;学生表现,其中初中和小学根据学生英语和数学的会考成绩衡量,高中则根据学生毕业率衡量,占30%;学生进步,包括学校是否有效地帮助学生取得进步,占55%。 在加州,现有的学区评估系统是从1999年开始实施的“学术表现指数”(Academic Performance Index,简称API),它通过学生在加州标准测验(CST)中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估,高中API还要考量加州高中毕业考试结果。 API的最低分为200分,最高为1000分。每所学校在每一年都有其目标分数,按照前一年的分数以及800分基准之间的差异来决定。学业成绩进入前10%的学校的表现指数为10,排在最后10%的学校的指数为1。因此买学区房时,房产中介会介绍此地的学校是10分还是8分。 2016年底,加州媒体曾报导称,加州学区教育委员协会(California School Boards Association,CSBA)可能将取消学区排名,并修改API系统。有人担心,如此一来,既有的学区排名会被颠覆,好学区的学区房价格也会受影响。但地产经纪和相关官员都认为,明星学区早已名声在外,短期内不必担忧,而家长也可上网查看学校评价,不一定局限于当局的资讯。 各学区每年对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。虽然指标不尽相同,但官方发布的数据具有很强的权威性,可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外,家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。 美国每一栋居住房都有一所相匹配的学校,只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址,上网查到孩子可上的学校后便可与校方联系。   来源:美国侨报网 责任编辑:Shelly Du

澳洲主要城市悉尼热门区域介绍|居外百科

悉尼有哪些澳洲房地产集团Starr Partners主管Douglas Driscoll预测了在未来一年里悉尼值得关注的郊区。 1. 中央商务区CBD CBD是悉尼市的中心,主要以商业为主,是很多公司的总部。CITY和唐人街附近是悉尼大学、悉尼科技大学、TAFE以及其他澳洲大学悉尼分校的学生的集中居住区域,UNSW的一些学生也会选择在这里居住。该区域购物和交通非常方便,工作机会多,很多的投资者考虑较高的稳定的投资回报率选择了CITY市中心的公寓。目前附近的周边主要有ULTIMO、PYMONT、GELBE、REDFREN、NEWTOWN等。地点极佳,离UTS、USYD、TAFE等只需走路就可到达学校。同时离CENTRAL RAILWAY STATION、唐人街、情人港、BROADWA购物中心都是非常近。该区治安还比较满意,打工、出行、购物、娱乐方便快捷。北边的PYMONT也不错靠近情人港、FISH MARKET、赌场等。但去学校可能需要座BUS,步行较远。沿PARRAMATTA ROAD 和CITY ROAD东南一块区域离USYD和UTS非常近,交通非常方便,步行至学校10分钟。 优点: 如果你选择住在CBD,那么你几乎不用担心上学会迟到,一觉睡到8点50,然后在一路小跑去上班/上课。 住在这里在也不必担心“吃什么”的问题,从China Town到George街,各国美食一字排开,想吃什么吃什么。 再有就是这里是悉尼人的购物天堂,City Westfield以及附近商圈汇集了全澳最全的奢侈品牌,应有尽有。想买什么买什么... 周末的晚上,你的小伙伴很可能会把你家当成他们晚上出去浪的落脚点,你们可以整晚横扫CBD各种有名的Bar和Club... 缺点: CBD的房子大多是公寓,真的要挑缺点的话,房租有点贵。稍微好一点的公寓一间主人房需要500澳币-600澳币不等,这个价格可以在其他城区整租到一间房子了。此外,CBD路边不能停车,需要自己租车位;这也是一笔额外的开销哦! 2. 东区 悉尼东区其实分两部分,一部分是靠海的,比如Bondi,Double bay,Rose Bay,这些都是毋庸置疑的富人区,也有人称这里为上东区。凡是靠水靠海的house,区别就是多少个million了。对于平民百姓来说都是有些遥远的。更多人想融入那些个区,就租房在那里。东区本来就相对于其他地区来说面积较小,加上靠海,人们愿意居住在那里,所以房价是最高的。 另一部分是靠近跑马场、UNSW的 Kensington, Randwick 和 Kingsford,这些区都是不错的,也被人们称为下东区。 以Kingsford为首的下东区交通生活便利,购物超市饭店酒吧比比皆是,著名的新南威尔士大学(UNSW)大学就坐落在这里。由于地理位置近CITY,而且Green Square Town Centre的开发也使得所以周边的Moore Park,Rosebery,Moscot等区非常受欢迎。 这里位置得天独厚,距CITY仅3公里,去Bondi Junction、东区海滩也咫尺之遥,区内有Centennial Park、高尔夫球场、澳人体育场等地标性的设施,因此这里的公寓租金相当高。如果置业就比较推荐Rosebery以及Moore Park,因为比起周边仅数百米远的Zetland以及Randwick,这两个新区的价格相对便宜很多。 3. 南区 南区主要包括Hurstville,Kogarah,Rockdale。其中Hurstville是悉尼南部最大的华人社区,其中港澳及大陆南方人居多。该区位于悉尼CITY通往南部Wollongong的轨道交通主线,生活设施齐全,治安环境比较好。 作为悉尼最大的老牌华人区,南区重镇,Hurstville被悉尼华人称为“小香港”。其中文名“好市围”,具有非常典型的港式特色。这里是悉尼最大的华人聚集地,两旁的华人店,杂货铺,中餐馆,咖啡店,面包店,旅行社,礼品店,肉店,烧腊店,蔬菜店,医疗中心样样俱备。 Kogragh区则是学校好,又有TAFE,还有很大的公立医院,相对又比较安静,所以不少华人也会选择在这里居住。南区Oatley以南,华人比例低,因为靠海,房价贵,属于南部第二贵区。一般的别墅都要在80万澳币以上的价格。另外Kogragh,学校好,又有 TAFE,还有很大的公立医院。相对又比较安静。 点击查看居外网上大量悉尼在售房源 4. 西北区 悉尼西北区主要包括Epping,Eastwood,Carlingford,Castle Hill等。Eastwood基本上被亚洲人占领了。在这里生活和在国内几乎没有差别:说中国话、看中国字、买中国食品,不同的只是不用人民币而用澳元。 由于Carlingford有全悉尼第一的high school,以教育为重的华人自然不会错过,该区华人比例很高。房价适合第一次买房的人群,但交通不是很方便。Castle hill环境优美,现在华人的比例较小。该区有很大的购物中心,房价也不贵。同样的,交通相对不是很便利,有公交车直接开到CBD的Wynyard火车站 附近,单程大约45-60分钟,取决于路面交通状况。一边是韩国人,一边是中国人。物价很便宜,品种也丰富。 Epping已经开通至Chatswood的火车线,交通极为方便,升值潜力大,是个不错的区。 5. 西区 悉尼的西区(不包括内西区)一般是中东人,印度人, 巴基斯坦人等聚集的地方。当然,西区的房租便宜,生活费也很便宜,比如Auburn有方便的交通又有shopping centre。所以成为部分华人喜欢购买投资房的一个区,而且对于财务状况不是很理想的人们算是一个比较好的入市起点。 现在Auburn已成为悉尼所有穆斯林的精神家园。很多穆斯林选择在Auburn居住是因为这里有一家大的Gallipoli清真寺,由当地土耳其裔居民所建,每周有数千穆斯林来此祈祷。 关于Auburn治安,过去一直没有好评,甚至有“珍爱生命,远离Auburn”的传言,但实际上澳洲的刑事案件往往有很大随意性,并非周密预谋的类型,常是喝酒磕药后一兴奋搞事。Auburn有家庭最爱逛的Costco,因此这也算是一个加分项吧。 另外一个西区“重镇”是Parramatta,也被人们称为“悉尼第二CBD”。Parramatta的主导产业是金融和保险业,也是西悉尼最大的金融业中心。区内的大型连锁购物中心Westfield是澳洲第五大的购物中心,包括了时尚服饰霸主David Jones和Myer,大型折扣卖场Kmart和Target,超市巨头Coles和Woolworths,华人百货“通利”以及“美而廉”,还有容纳了11个影厅的连锁电影院Event。 6. 内西区 悉尼内西区(比如Ashfield, Burwood,Strathfield,Rhodes等),交通方便,比较拥挤,人口密度相对比较高。即便是House,六百至七百平方米已经算大地了。因为其交通便利,许多中国人,韩国人纷纷入住,华人超市,亚洲食品比比皆是。 Burwood是悉尼内西区深受华人喜爱的社区,生活非常便利。聚居了不少华人,位于悉尼内西区,区内有两座大型商场Westfield 和Burwood Plaza,华人商店、华人超市、各色餐厅等林立,到处都能见到中国同胞。 Ashfield是传统华人重镇,属于最早开发区之一,有悉尼“小上海”之称。商场,华人超市,餐馆,便利店,药房,邮局,应有尽有,生活便利。大量留学生首选居住地。 Strathfield也是我们所说的韩国城。在Strathfield你能吃到很正宗的韩国料理,随处可见的韩国超市和韩国餐厅,各种泡菜,各种韩式BBQ,而写还有许多养眼的韩国美女帅哥。 Rhodes跟其他内西区的城区比起来,算是一个比较新的区。Rhodes所有都是新房,不用担心清洁问题、昆虫问题等。 十分钟就能走到的购物中心,满足人们一切购物需求。有河景,有步道,晚上可以和家人朋友一起散散步,遛遛狗,生活休闲惬意。因此这里的租金也比较贵,有的时候甚至跟悉尼City的租金齐平。 内西区另外一个比较受欢迎的区是Homebush。Homebush是一个多元文化城区,学校众多,住宅有普通的公寓和豪华的别墅,生活在这里非常舒适。此外大家所熟悉的DFO也属于这个区。 因为其交通便利,许多中国人,韩国人纷纷入住,华人超市,亚洲食品比比皆是。由于交通生活的便利,居住在这些区的学生可能是来自USYD、 UTS、TAFE、WSU、MQ的 各校学生。USYD和UTS的学生一般集中在Ashfield、Burwood、Strathfield及临近的SUBURBS。Strathfield 作为交通枢纽及多种族融合的典范社区一直受到追捧,比起临近的Burwood从价格上非常有吸引力。Rhodes和Homebush  Bay是近几年发展起来的炙手可热的地区,区内独有的水景以 及飞速发展的购物,休闲娱乐设施彰显了高贵典雅的生活气息。 居外网上有5.6万套澳洲在售房源,马上查看 7. 北区 北悉尼一直是我们俗称的富人区,由于北悉尼依托美丽的悉尼港海湾沿岸,多数有钱人对此情有独钟。清爽的街道、诱人的海景、较好的治安都是这一地区高质量的生活标准。北区分为上北区(Upper Lower Northshore)和下北区(Lower Northshore)。而下北区的房租是真的贵!下面以Mosman为例简单的介绍一下。 Mosman是悉尼最有名的地区之一。这里历史悠久,随处可见文化遗址;同时又临近悉尼海港,景色十分优美动人,该区拥有Taronga动物园、Balmoral海滩等。 再来说说上北区,上北区华人比较了解的应该是Chatswood,因为很多早期移民以及庞大的华人社区,所以很多华人称之为移民的第一站。Chatswood距离CBD仅8公里,交通方便,又拥有Westfield等大型百货,华人餐厅一应俱全,在加上周围有很多澳洲排名靠前的名校,因此,这里一直受到华人的青睐。  

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