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澳洲永久居民签证真的“永久”吗？如何才能正确维护身份？︱居外专栏
都说移民不易，除了需要下定决心举家前往一个陌生的国度安家定居，好不容易一咬牙一跺脚，决定开始办理，申请的时候，又是一顿披荆斩棘，方能换来一张永久居留签证，称为永久居民。但所谓的“永久居民”真的“永久”的吗？今天就和大家一起来唠一唠这个话题。 我们先来普及一个概念，什么是“永久居民”？以及如何证明您的永居身份？ 所谓永久居民，其英文是“Permanent Resident”，通常也称为“PR”。澳洲永久居民是用“签证”来体现的，该签证的有效期为五年。如果签证持有人一直生活在澳洲，那该永居签证是不需要续签的。如果五年内在澳洲居住满两年可以再续签一个新的五年签证。 但是很多情况下，有些新移民拿到PR后，由于种种原因不能长期在澳洲居住。那么问题来了： 永居签证会不会过期？ 如果五年内大部分时间都在不在澳洲，累计在澳洲居住的时间不够两年怎么办？ 还有些人离开澳洲超过五年，过了才想起来签证已经过期了该怎么办？ 难道好不容易拿到的澳洲永居身份就这么没了吗？就没有办法再以澳洲永居身份回澳洲了吗？莫着急，且听我慢慢道来。 澳洲永居签证是否会过期？ 首先为大家解释一下，什么是澳洲“永居签证”。很多朋友对澳洲“永居身份”有误解，在很多人的概念中：移民 = 入籍 = 变成海外公民 其实“永居”和“入籍”并不是同一个概念。“永居”意为“永久居住权”，是指该类签证持有人获取了某国的”永久居住权“，但并不改变其国籍。 如该签证持有人有意愿入籍，并满足一定的居住要求，即可通过申请获取澳洲的公民身份。一旦入籍，根据《中华人民共和国国籍法》第九条的规定，“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”。除此之外，澳洲公民前往中国需要办理中国签证，持有有效签证方可入境中国，回到中国后，如居住在自己家/亲友家中（非酒店），则需要在24小时内去居住地所在的派出所登记。这对于常常需要回国的华人来说就会显得非常不便。所以，这也是很多华人只选择只保留永居身份（PR）而不加入国籍的原因。 前文有提到，澳洲的永居是一个五年的签证，允许签证持有人在获签后五年内自由出入澳大利亚。不仅如此，如果持有永居签证在“must not arrive after date”这一天或之前在澳洲境内，只要之后不离境就可以永远在澳大利亚居住下去。简而言之，永居签证是会到期的，其实只是您的澳洲居住和出入澳洲的权利（travel facility）。 那么，在五年永居签证到期之后，打算离开澳洲出境又该怎么办呢？ 五年到期之后，如果想继续自由进出澳洲，就必须申请155/157居民返程签证，俗称“PR续签”或者“PR回头签”。 什么是155/157居民返程签证？ 155/157类居民返程签证 (RRV) 本质上是永居签证，允许签证持有人在澳洲永久居住。通常分为五年（155居民返程签证）、一年（155居民返程签证）和三个月（157居民返程签证）三种。具体移民局会给予多久的批复，取决于申请人在澳洲的居住情况、与澳洲的联系以及离开澳洲的时间长短和理由等因素。 155/157居民返程签证申请条件： 是澳洲永久居民 在申请签证前的五年内，在澳洲境内累计居住满两年（730天）或以上 通过品格测试 如申请人同时符合以上三个要求，即可获得五年的155居民返程签证。155/157居民返程签证允许申请人在境内申请，也可以在境外申请。 举一个极端的例子： 申请人A在过去一天都没有在澳洲居住，TA在签证到期前最后一天登陆澳洲，并在澳洲连续居住满两年，之后他递交了155签证申请，也可获得五年有效期的155居民返程签证。 那如果没有满足这个条件怎么办？没关系！ 移民局也不是那么不近人情，如果在持有PR期间在澳洲居住至少一天，而且可以满足并证明您与澳大利亚有： 商业联系 文化联系 雇佣联系 个人联系 将有机会获得为期一年的155/157居民返程签证。 如果离开澳洲的时间比较久，比如超过了五年，但有令人信服的理由（compelling Reasons），可以解释当初为何必须要离开澳洲，且能证明自己与澳大利亚在生意、文化、工作或个人关系上仍然有实质性的联系（substantial ties of benefit to Australia），则仍然有机会获得为期一年的155居民返程签证。 如果在过去五年内，以澳洲公民或永久居民的身份在澳累计居住时间不满两年但至少有一天，有令人信服的理由可以解释自己离开澳洲的原因，仍有机会申请到为期三个月的157居民返程签证。 为了方便大家理解，我汇总了如下表格： 什么是令人信服的理由？ “令人信服的理由”是指当初不得不离开澳大利亚的原因。换句话说，申请人必须向移民局证明，当时离开澳洲是因为一些重大事件，迫不得已而为之。至于什么样的理由才算“令人信服”的呢？ 以下情况可以被移民局接受为“令人信服的理由”： ➤申请人海外家人身患重大疾病或死亡； ➤申请人在海外居住是为了和澳籍配偶团聚，两人的关系必须是持续稳定的； ➤申请人由于自然灾害，政治事件或其它类似的事件无法返回澳大利亚； ➤申请人或申请人陪同的家庭成员在海外接受复杂或长期的医疗治疗，且无法旅行； ➤申请人在海外有司法程序要走，并且时间不受掌控； ➤申请人由于重要的个人原因，推迟了返回时间，例如等待孩子在海外完成学业（通常时间不得超过12个月）。 需要注意的是：签证官在判断申请人的理由是否“令人信服”时，也会综合考虑申请人之前在澳洲的居住时间以及之后返回澳洲定居的意愿。 什么是实质性的联系？ 根据移民法Reg155.212 (3) and (3A)，申请人如果在过去五年中没有在澳州以永久居民或公民的身份居住满两年，您需要证明您与澳大利亚仍有实质性的生意、文化、工作或个人关系上的联系并对澳大利亚有益（substantial ties of benefit to Australia）。以下是这四个方面的要点： 商业联系 指在海外从事与澳大利亚有联系的商业活动。比如公司雇佣了澳洲公民，给澳洲政府交税，给澳洲带来新技术，提供就业，带来大额投资等等。 文化联系 如果在澳洲从事知识、艺术、体育或宗教方面的事业，并且达到专业级别，而且还是澳洲相关文化或体育团体/协会的成员，就能证明自己在文化上与澳大利亚的实质性联系。 雇佣联系 如果在澳洲有稳定的工作，通常就可以满足要求。但如果只是兼职或者打零工，移民局就要看过去两年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信（job offer），但还没有开始工作，也没关系，只要工作与所学学历、资质相关，并能提供证据证明自己很快就会开始工作（如澳洲的租房合约、房产证等），同样可以体现与澳洲在工作上有实质性的联系。 个人联系 包括与拥有澳大利亚公民资格或是澳大利亚永久居民的家庭成员（父母、兄弟姐妹）、朋友、配偶、孩子等的联系。 由于澳大利亚移民法的高度复杂性，在此我们只能大致介绍155/157居民返程签证的要点。最后要叮嘱几句： 1. 对于已经居住满两年的申请人，尽管申请比较简单，但需要注意的是，任何签证申请都会在移民局留下记录，千万注意材料的一致性。 2. 对于没有居住满两年的申请人，究竟能批多久？还需根据具体材料个案而论。许多您们不起眼的点很可能会对批复产生重大影响。因此，强烈建议寻求专业律师/移民代理的协助。 如需签证协助，请即预约专业评估。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
加拿大温哥华房产怎么样，还值得买吗？
加拿大的主要港口城市和重要经济中心温哥华，连续多年被评为全球最宜居城市的前五名。这里气候极好，冬暖夏凉，雪山、大海、森林、湖泊、都市完美的结合在一起，自然吸引了来自世界各地的富人扎堆，温哥华因而成为了北美平均房价第二高的地方，仅次于旧金山的硅谷。 一、温哥华房价高企的主要原因 温哥华房价多年居高不下，其原因主要还是人口的净流入，有大量来自国内以及美国、印度、伊朗、中东、欧洲等国家过来的家境殷实的新移民。他们来这里往往就是已经退休的或者半退休的状态的， 所以报税账面上每年收入较低，但是资产却颇丰，入手房地产当然也毫不手软。 另一方面，由于温哥华绝佳的气候以及人文条件， 加拿大本国居民向这里搬迁的也有很多，有从中部来的，也有不少从遥远的东部搬来的。聪明的华人当然也不会落后， 由于华人本身就喜欢聚集在海滨大城市，一是就业机会多，而是大城市文化相对多元化，华人聚居地区经济也繁荣昌盛，这一点从美国的华人分布也可以看得一清二楚。不少通过中部（曼省、萨省）或者东部海洋四省、或魁省移民项目，刚刚拿到枫叶卡的华人移民， 就立即举家搬迁来到温哥华。 二、温哥华与国内房产的区别 加拿大的城市结构与中国不同，downtown是城市的中心，高楼大厦、高层公寓、高端商场只有再这里才能看到。大温地区下面还有不少卫星城，每个卫星城也有属于自己的小downtown。这里的房产以独立屋，联排为主，downtown或者城市次中心才能看到中国常见的高层公寓。 与中国人喜欢住在市中心的思想不同的是， 这里的人更愿意住在郊外。由于高度城市化以及免费便捷的高速公路体系，这里农村城市差异不大，农村城市化，城市农村化。所以只有未婚的年轻人普遍愿意租住在公共交通发达， 地铁便利的市中心的高层，成家尤其有了孩子后，大部分都会搬到城市的郊区也就是卫星城购置有前后院的独立屋（house）安居乐业。 这里的house大小方面通常会有两个指标，比如说某某房子地大10000尺，房子4000尺，1平方米=10.76平方尺，所以也就是说这个房子前后花园加房子总共1000平左右，建筑面积400平左右。这里的house、公寓都没有所谓的公摊面积，拿在中国较为普遍的共管物业公寓或者联排来对比，这里的车库、阳台、小花园、屋顶露台等都不能计入实际面积。 在大温地区，最多华人居住的是温哥华市、西温哥华市、北温哥华市、列治文市、本拿比市、高贵林市、兰利市和素里市。在这些地区，当之无愧的房价冠军就是温哥华市。但在温哥华，最贵的房子不是在市中心downtown，那里只有高层公寓。房价最贵的区域是温哥华西区，也就是我们常说的宇宙第一高房价的“温西”。 南素里区算是大温地区性价比较高，平均来讲，600平土地＋400平建筑面积的house也只有150万-180万加币左右，换算成人民币大概是780-940万左右，相比起北上广深 5-10万一平的均价，还是亲民很多。如果再对比人居环境，生活品质的话，这里性价比毫无疑问会完胜国内一线城市。 三、2021年温哥华房产市场会怎样？ 经过隔离、社交距离、疫苗等前所未有的热搜词的轰炸，加拿大主要房地产市场，温哥华、多伦多、蒙特利尔等地并没有出现很多自媒体所说的“房价滑铁卢”，相信从北上广移民来加拿大的小伙伴都不会轻信“房价会跌”这种判断。事实上，像加拿大这种法制相对健全，社会、经济稳如落基山，0.99%房贷利率，房子真的很香。但不排除市场复苏的不确定因素。 整个非常时期，温哥华的房市可谓是非常硬核，特别是独立屋和豪宅。随着连续几栋千万级独立屋的交易记录曝光，人们彻底认识到温哥华房市的“龙头”地位。虽然目前独立屋整体价格仍然比2017年时低，但交易量已经非常醒目。 从公寓市场来看，各大建商入市很低调，似乎是协同商量好把供应控制在一个微妙比例，再加上独立屋价格的升高，公寓仍然会是绝大多数人的选择。不过由于旅游、留学的暂缓，以及人们对收入态度的改变，可能会导致租房市场趋冷，但若要说公寓贬值，或者“人们正在往远离市中心的地方迁徙”那是不全面的。事实上，人们空间的占有的信念和对核心区域的需求不会因为一场病毒而动摇。短时间内，市中心昂贵的物业的交易可能会有停滞的现象，但是预计会在2021年的下半年或者更早就会有转变。 央行预计，温哥华2021年GDP增长6.5％。 综上所述，经过疫情的考核，温哥华资产的稳定性有目共睹，因此尽管卑诗省有针对海外地产投资客的重税，但富豪们都懂得在税收和“资产保卫”中取舍。 赶快联系我们，免费获取一对一置业咨询，在温哥华或其他加拿大城市发掘您最合适的优质项目。
北美留学生拿绿卡新思路？看完这篇英美工签总结就知道了！｜居外专栏
通常，留学生都有“绿卡梦”。美国作为移民大国，过去很长一段时间在这块政策上是放开的。相较之下，自PSW取消后，英国留学生毕业后难留下，成为了他们的硬伤。 然而，如今时局大变。美国H1B新规的出台，让美国留学生通过工签拿绿卡越发艰难；相反，英国PSW回归和新工签政策放宽，不仅利好英国留学生，还向各国留学生和海归们伸出橄榄枝。 那么，北美留学生毕业后到英国工作和移民，到底能不能“柳暗花明又一村”？今天外联出国跟你透彻分析一下。 英美工签永居路径之“变” 自2020年12月开始，英国执行新的积分制工作签证申请标准（原Tier2 Work Visa旧工签被Skilled Worker Visa新工签替换）。 相比旧工签，申请条件大大放宽。例如： 申请签证和永居的薪资门槛均降低，可申请工种级别降低，短缺工种类别增加，取消本地劳动力测试（雇主不再需要打招聘广告），工签不再设置人数上限，取消签证年限和12个月冷冻期，取消英国境内外申请要求的差异，给予博士和短缺工种额外积分和较低薪资要求等等。 这一系列的政策变动，都显示了英国开放的人才政策，积极地吸引全世界最有才华、最有潜力和创造力的人才能够更容易在英国定居，并建立事业。 相比之下，美国近几年在非移民工作签证政策上不断收紧。 2020年6月22日，美国总统特朗普公告，从6月24日至12月31日，美国暂停发放H1B、H2B、L和J非移民工作签证。让H1B签证持有者的最大雇主美国科技行业和中国申请者遭受重大冲击。 2021年1月初，美国宣布将于2021年12月31日正式实施H1B新规。新规将给予高工资、高技能的外国员工，优先的H1B选择，从前取代传统的“完全随机” 的抽签方式。 这意味着，雇主给申请人开的工资越高，申请人获得H1B签证的几率越高，对于刚毕业且无太多工作经验的留学生来说，显然处于较大劣势，获签几率会更低。 从工签移民政策来看，显然，这两年美国在日益缩紧，而英国在逐步放宽，有取代美国成“吸才之地”的势头。 英美新工签对留学生影响对比 一般来说，影响留学生毕业后拿工签的主要因素有以下几点： 因缺乏技术/经验，申请的工作岗位级别和年薪较低，达不到高技能工签申请标准； 需要与本地人才竞争，雇主需要证明在本地找不到相应人才； 每年工签名额有限，常需要等待较长排期。 为什么说英国新工签政策是留学生福音？ 1、采取积分制，对于New Entrant（新工作者）会给予额外20分，且申请工签的年薪门槛会比有经验工作者要低30%。 2、原本最低薪资要求从每年30,000镑降低到25,600镑，对于博士等级职位（STEM类别），或“短缺”工种，申请人只需满足最低标20,480镑年薪的门槛要求，对于博士等级，但非STEM类别的，年薪也只需满足最低标23,040镑。 3、可申请工签的工种/岗位也由RQF6降至了RQF3，更多“较低技术/经验等级”的职位也符合申请工签的要求。对刚毕业的留学生更友好了类别。 4、移除了“劳动力市场测试”要求，雇主不再需要证明聘用外来人才是因为在本地找不到相应人才。 5、取消了原有的申请人数限制，如今申请人能否成功获工签，更大程度依赖于本身是否符合各项要求，而非是否能抢到仅有的名额。 6、首签的签证时长由原有的3年上升到5年，5年后可申请永居，永居申请无名额限制，无需排队，最快1天，最长半年，维持永居的居住要求只需每2年登陆1次英国即可。 英国新工签为北美留学生另辟新径 英国新工签政策对英国境内、境外的申请一视同仁。这意味着，其他国家的申请人，可以享受与英国境内申请一样的待遇。 北美留学生，特别是北美的中国留学生，很大比例是STEM类专业。英国作为全球科技中心，拥有非常强劲的科技生态实力和潜力，以及数量众多的开发人员和风险投资资金，特别是伦敦。 尽管面对全球疫情和英国脱欧的挑战，伦敦科技公司仍在2020年获得高达105亿美元风投融资。对于北美留学生，通过申请英国工签留在英国发展甚至拿永居，何尝不是新机遇！ 为了让大家对英美工签利弊点有更好了解，外联出国特意整理了下面这个超全又直观的对比表。 了解最新英国工签政策，匹配适合自己的留英工作机会，欢迎留言咨询~ 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
这3个优势，才是打造马来西亚成为退休天堂、宜居城市的关键
马来西亚在年初时，在美国生活杂志《国际生活》发表的“2021年全球10大最佳退休国”排名第7，亚洲居首。同时，这也是马来西亚连续5年蝉联亚洲最佳养老天堂的美誉。 此外，马来西亚首都吉隆坡，更凭借着优越的综合生活质量，连续4年荣登“全球最适合外国人居住和就业城市”十大榜单内，成为海外专业人士心中的宜居城市首选。 马来西亚拥有强大的语言环境、友善的社交环境、怡人的天气、多元化的美食，吸引许多外国人长居于此，加上“第二家园计划”被各国投资移民者追捧。尤其是中国人，在2019年来自11个国家的7,904宗申请案中，来自中国申请者占了35%。 难道马来西亚真的就凭这几点，吸引外国人在这里居留吗？你还不知道的事情多着呢！现在就来带你真正认识马来西亚，让你了解大家移民这里的真正原因！ 最佳医疗国 马来西亚在《国际生活》杂志评为“全球十大最佳退休国”，其中一个优势就是非常完善的医疗保险设施。该杂志表示，马来西亚的政府医院、诊所、私人诊疗室遍布在全国大小城镇上，构成了非常庞大的医疗保健网路。 因为这样，马来西亚从2015年开始，曾连续4年被《国际生活》杂志评为“世界上最佳医疗条件”的国家，在2019年的医疗领域中更荣获95分高分。这一得分不仅远超亚洲一些国家，也超越了一系列欧美发达国家。 马来西亚的医疗设备先进、技术高超，吸引全球医疗旅游者前去就医。同时，这里的医护人员大多数都在英国、美国和澳洲等西方国家接受教育和培训，而且在马来西亚执医的医生，他们的执照都是景观严格考核，以确定医生达到医疗服务的水平，所以医生的医术高明有保障。 值得一提的是，马来西亚的护理中心是该国医院的组成部分之一，所以患者治疗结束后，可自行选择住在医院或医院周边，以便医生随时观察、照料。你也不需要担心语言不同，大家都知道马来西亚是多元的国家，人人口操多种语言，所以医患之间能顺利沟通，使患者得到安全、及时的帮助和医治。 虽然这里医疗设备完善、先进，医护人员医术高明，但是这里的医疗费用并不高。通常马来西亚医疗项目价格基本只有欧美国家的一半，而且汇率比西方国家低，因此在医疗费用上都会节省一大笔开支。由于政府将会为人民提供公费医疗，如果外国人以“第二家园计划”申请居留，也可以加入马来西亚医疗保险计划，获得全面的医疗保障，不过因为疫情的关系，政府已经暂停该计划，据悉这项计划有望在2021年重启。 国际化教育 马来西亚沿袭英国和欧美教育体系，所以教育水准和文凭都被欧美知名学府承认。为了确保孩子接受优质的教学质量，马来西亚学术鉴定局、海外合作大学和教育监督机构都会定期对学校的教育质量进行监察、审核。因此，孩子在这里上学、接受中英文国际化的教育，让孩子在教育上赢在起跑线上。 马来西亚实行一种独特的国际化教育方式，称之为双联课程。简单而言，这是将美国、英国、澳洲等著名大学的课程部分（2+1）或全部（3+0）转移至马来西亚分校或合作学校。孩子毕业时，获得的是美国、英国、澳洲等国著名大学颁发的学历文凭和学位证书，这些都是受到国际公认的。 这也是为什么这么多中国家庭带孩子到马来西亚留学的原因，国际化的教育水平及文凭，学生更容易进入世界著名高等学府，同时也更方便以后转签第三国。如果没有打算送孩子出国留学，马来西亚本身也有多所质量好的高等学府，纯正的英语教学、优越的教育体制、国际化的教学方式，每年吸引各国留学生。 好像泰晤士高等教育（Times Higher Education，简称THE）每年公布的世界大学排名，马来西亚本土大学都会榜上有名，包括马来亚大学（UM）、北方大学（UUM）、优大（UTAR）、国民大学（UKM）等，都是THE马来西亚大学排名中十大。另外，在THE的世界大学影响力排名中，马来西亚的大学也被列入榜中的，除了上述3所，同时也包括理科大学（USM）、博特拉大学（UPM）、林肯大学学院（Lincoln University College）、双威大学（Sunway University）等。 同样的，比起欧美国家的学费，马来西亚的教育费用低廉，也无需经济担保，这也是吸引外国留学生的优势之一。同时，还在在完成学士学业后，还可以继续到欧美等国家的著名大学继续深造，修读硕士和博士学位。作为国际人才，孩子们也可以选择在世界范围就业，进而轻松移民其他发达国家。 投资、海外置业潜力国 国际商务杂志《世界总执行长》（CEOWORLD）曾在2019年时，评选马来西亚为世界上最佳投资和经商的国家，以85.8高分力压波兰、菲律宾、印尼、澳洲和新加坡等多个国家。该排名是以贪污、自由（个人、贸易和金钱）、劳动力、投资者保护、基础设备、税务、生活素质、官僚主义等11项权重相等的因素进行排名。 接着在2020年，纽约战略品牌咨询公司和宾州大学沃顿商学院共同进行的调查中，马来西亚也以优越的亲商环境和稳健的经济增长，成功打败80个国家和地区，成为全球最佳投资地点。 马来西亚位于东南亚战略要地，是“一带一路”建设通往东盟、中东、西亚、南亚的桥梁，优越的地理位置让其经济迅速发展。这里天然资源丰富、政治稳定、人力资源充足，在这里投资或经商，都是有助于开拓周围国家的市场，也因此让它在2020年成为全球最佳创业国度的国家之一。 说到置业，随着越来越多外国人在马来西亚购买房产，让这里的房价自2010年开始呈现跳跃式上涨，涨幅超过45%。不过，这里的房产升值空间大，可观的投资回报吸引外国人不断涌入这里的市场买房。 此外，马来西亚很多房产都属于永久产权，只有少数的房产是99年产权，这意味着业主能拥有该土地的永久使用权，房屋价值会因为土地增值而提升，也不会存在到期续费问题，估值更有优势。当然，大部分人买房需要贷款，马来西亚允许外国人贷款买房，最多可以获得房价总值的80%贷款。而且，这里贷款手续也比较简单，同时房贷利率较低，一般是在4%左右徘徊，降低了购房者的压力。 如果你打算在这里买房投资，不用担心没人房子没人要，因为马来西亚房产租赁市场发达、住房需求日益增加。该国大多数为旅游城市，加上人口增长迅速、大力发展外资促使大量外国工作人员居住于此，形成了巨大的房屋买卖和租赁需求的群体，房子的出租回报率稳定又高。 不过，马来西亚这么多城市，要买哪里的房子才最有投资潜力？ 距离吉隆坡双子塔仅仅400米的ISOLA国齐轩低密度高级公寓，就是你最好的选择。这里让你享有永久产权房屋，其便利性还能为你吸引更大量的租赁群体，租金回报、升值潜力极佳。
【视频】公寓会跌吗？多伦多新建Condo成本浅析｜居外专栏
在当下宏观环境阴晴不定，市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中，如何做一个聪明的投资者，考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一，新房的定价不光基于市场标杆价格，也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析，希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。 回顾2020一整年，加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响，相反在许多我们熟悉的大城市，房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明，人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。 如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价，在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎，而在多伦多市中心核心区域，2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。 在新建房成交量方面，独立屋和镇屋近年来连年走高，Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响，2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。 新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出，在建库存开始有下降的趋势，其中Condo在建量的下降尤为明显，显示未来新房供应量将减少。 本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本，首先来了解一下新建楼盘成本的构成：土地成本、建造成本（硬成本）、和软成本。 我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围（不包括动迁成本），可以看出，在多伦多市区每呎两百元以上是常态，若是市中心核心地段，价格将更高，而且现在几无空地，那么加上动迁成本，土地成本再增加数倍太正常不过。 而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的，在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。 下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例 我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别：建造成本 建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨，人工成本当然也就相应的上涨。 加拿大人工昂贵是众所周知的，特别是有技术含量的工种，小时成本还是很高的。 建造成本方面，我们可以着重看一个宏观指标：生产价格指数PPI。从历史来看，PPI永远是一条向上的线，就是说生产要素价格长期总是越来越贵，因此物料成本和机器成本也越来越贵。 以大多伦多地区为例，一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺，如果楼层数超过60层，则由于建筑工艺要求更高，平均每尺建造成本将接近600加元。 我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别：软性成本 所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的，主要包括以下一些方面的开支： 综上所述，Daisy黄岚大胆估算，在多伦多市区，一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元（而且不包括动迁成本，因为动迁项目赚不赚钱，花多少钱，都在于开发商的裁量，变量太不确定），如果地块涉及动迁，那总成本就“上不封顶”了。 当然，开发商不是慈善机构，项目是要赚钱的，每个项目都要计算年化内涵回报率IRR，IRR是项目投资开发的财务概念，在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右，因此即便整个项目利润率为20%，其年度内涵回报率IRR也就6%-7%，所以真正以“精益开发、精益运营”为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。 开发商推出新盘楼花都是利益驱动，何时推出？以什么价格推出？这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环，因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂，也是整体楼市的先行指标。 市场似乎永远在经历以下的迭代过程，循环往复： 购房者开始在二手房市场淘金 → 二手房市场需求增长推高房价→开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘，顺利消化市场部分需求 → 楼花价格进一步走高，市场反应欠佳 → 开发商暂停上新盘 → 购房者开始在二手房市场淘金 当前多伦多市中心Condo公寓楼花 vs 二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析（结论） 各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的 在此大背景下，伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加，和建造成本的提升，市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑，基本不可能出现大的回调 作为投资者，应当了解自己所处的市场轮动循环节点，在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余，跑赢通胀，跑赢大市 本文完成于2021年2月，文章均基于此时间点数据完成，有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker，金牌经纪人 联系邮箱：daisyhuang88@gmail.com
美国EB-5项目该如何选择？
问：众所周知，美国EB-5其风险性的根源其实在项目的选择上，那么，目前有哪些类型的项目最容易蒙蔽申请人，该如何选择? 答： 申请的移民项目中有以下情况则要注意： 一是没有区域中心的批文。所有EB-5项目启动需要有美国移民局认可的区域中心发起。区域中心的批文单位、收件人的名字和合同也许是私人、私人企业或者是政府机构，政府机构拥有区域中心和私人拥有区域中心没有任何差别，政府支持并不等于政府担保，移民局不允许任何个人和机构为投资人担保和签署赎回协议。 二是正式项目需要审批。所有的项目需有政府批文。预售项目投资者不能参与，一个项目正式推广，应该有下列正式文件：a英文认购协议;b英文商业计划书;c有限合伙人企业登记文件;d普通合伙人登记文件;e区域中心批文。由于预售项目还没有正式批准，投资人等半年甚至一年都不能递申请材料到移民局。有些没有获得审批的项目，建议申请人不要轻易参与。 三是号称投资项目庞大，募集投资人数过多。有些大型投资项目需要募集上百人乃至数百人的投资款才能建成。对于大型项目而言，是否能够及时募集到规定的人数，筹集到资金至关重要，如因投资无法到位，往往造成项目延期，甚至导致项目无法完工，从而导致投资人无法获得I-829的审批。投资人不能盲目相信宣传声势浩大的大型投资项目，应充分考虑投资项目的风险;有些仅需10人或数十人的项目也是值得选择的。小型投资项目所需资金小、启动快、投资人能较快地获得无条件永居身份。 四是承诺有政府直接经营管理的投资移民项目要提防。美国投资移民项目是没有政府直接经营管理的。少数机构为增加卖点，借政府两个字吸引客户投资，实则是所有项目都是市场行为，美国移民局的政策是投资人要承担市场风险，没有一个政府机构可以违背移民法给客户提供担保。 最后，如果投资后认为项目存在问题，因投资款已启用到项目中，根据投资协议则不能无故退出、撤销资金。如果要换到其他投资项目，意味着须另投50万美元。
澳洲重大投资者移民相关问答集锦
1、转换符合规定的投资有什么要求？ 作为“重要投资者签证”持有人，在撤资金额与投资金额一致的情况下，您可以转换符合规定的投资。签证持有者从资金撤走之日起30天内必须重新投入在符合规定的投资。30天内重新投入在符合规定投资的资金可被视为一直持有。 2、符合规定的投资能保证有回报吗？ 澳大利亚政府或者审核您案子的移民官不会以任何方式参与您的投资决策，也无法对您符合规定的投资得到的回报做出保证。跟所有的投资一样，符合规定的投资也会涉及到风险。您的投资可能会升值也可能会贬值，这是在任何时候都是无法保障的。您得到的回报可能低于投入，在某些情况下甚至可能会赔掉整个投资，建议您在投资前自行咨询专业的法律和财务意见。 3、如果符合规定的投资折合不够500万澳元怎么办？ 在持有“188重要投资者签证”期间，您符合规定的投资的价值可能会有波动。只要您没有撤回符合规定的投资，您无需提供额外的资金去保持500万澳元的水平。相反，如果您的投资的价值上升，您也不允许撤回升值的部分。如您选择撤回符合规定的投资，您必须在30天内将它重新投资在其他符合规定的投资。否则将被视为违反8557签证条款，您的签证也可能会被取消。
葡萄牙买房移民对“移民监”有哪些规定？
葡萄牙投资移民需要保持投资5年的时间。在这5年的时间内，一共需要续期2次居留卡，准确的说法是“1+2+2”。 在第一年的时间内，投资移民需要在葡呆满7天； 在第二年第三年的时间内，投资移民需要在葡呆满14天，可以集中在任何一个时间段，也可以分散累积时间； 在第四年第五年的时间内，投资移民需要在葡呆满14天，可以集中在任何一个时间段，也可以分散累积时间。 在了解这个移民监时间后，很多投资人肯定都会问：我呆在葡萄牙的这段时间内，需不需要到移民局报道呢？据相关经验来说，其实只要新移民树立移民监意识，不要投机取巧就无大碍，像往返机票的存单，在欧盟国家的入境护照记录，在葡萄牙7天或14天内的酒店、饭店消费凭证，甚至是与葡萄牙当地朋友的社交记录都可以视作是在葡的证据。 可能还会有人问，我本来是打算移民不移居的，中国繁忙的工作让我不可以多次的往返中葡之间，并且每次续期的时候，主申请人及家属都必须再次登录葡萄牙移民局照相录入指纹信息。所以，是否可以把“移民监”与“续期”结合在一个时间范围内？答案是肯定的。按照法律规定，投资移民需要在居留卡过期前至少1个月登录葡萄牙移民局，在此次登录葡萄牙移民局期间，主申请人及家属可以将自己的“移民监”完成。
葡萄牙买房移民对房产投资的详细要求
葡萄牙黄金签证项目中，最受投资者青睐的就是买房移民了，该政策要求申请者购买50万欧元以上的当地房产。 购买50万欧元以上的房产条件宽松，房产可买多套，而且不限定只能购买住宅，购买商铺、 工业用地、农业用地等均可。具体来讲：投资者可以购买单套价值在50万欧元或以上的房产；如果购买多套房产，其总价值达到50万欧元以上，是合格的；如果三个申请人——或三户家庭共同购买一套房产，各拥有1/3的产权，每份在50万欧元以上，总共在150万欧元以上，也是符合投资移民条件的。 根据葡萄牙相关规定，超过50万欧元以上的房款可以贷款，贷款利率7%左右，贷款比例不得超过购房款总额的50%。但是贷款申请细则当中还有明确规定，就是需要持有居留卡的人士才可以申请贷款。因此，实际操作中目前难以在购房时直接贷款。如客户确有需求，可在拿到房产证后进行房产抵押贷款，但是此类贷款一般不能超过5年的还款周期，贷款利率和比例都与前述类似。
葡萄牙买房移民政策优势解析
新兴的一些欧洲移民政策却改变了传统大国的局限性，欧洲“买房移民”政策不仅申请要求低、审核速度快，拿到居留即可享欧盟福利且房屋包租包售的高回报率让投资人感到真正的物有所值。推出买房移民政策的国家包括葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯，然而细细从移民政策和投资性回报两个角度来分析，葡萄牙买房移民无疑是性价比最高的一个项目。下面移民专家就来与大家分享一下。 首先，从政策来看，葡萄牙买房移民只要求投资人购买50万欧元以上的房产，房产数量不限，房产类型不限。移民专家认为相较于其他买房移民政策，葡萄牙买房移民列入葡萄牙移民法，审批速度相当快，买房即获居留，无移民监等这些显著的优势可帮助投资人一步到位尊享欧洲福利，畅游申根国。据报道，截止到今天葡萄牙政府已经颁发了542张黄金居留卡，其中的投资额超过了3.36亿欧元！葡萄牙买房移民项目受欢迎程度可想而知。 那么从投资角度来说，买房移民葡萄牙具有哪些优势呢？投资人在葡萄牙所购得的房产是永久产权，可用来自住或者出租，并且5年后可自由出售，不影响永居身份，即身份和房产不绑定。在欧洲大部分国家房产市场难以走出低谷之际，葡萄牙房产价格逆势增长，保持了良好的市场走势。根据购房移民政策的平稳实施判断，其房价势必会一路上涨。无论是租金收益还是房屋的增值，都将给投资人带来直接的高回报。这是投资人亲睐葡萄牙买房移民项目的重要原因。 移民专家提醒广大投资人，随着葡萄牙投资客的不断增多，葡萄牙的优质房源剩下的也将越来越少。“另外一方面，随着越来越多的黄金居留卡的签发，葡萄牙当局也在考虑调高相应的政府收费，希望有兴趣的客人尽早下决心，规避涨价潮。”移民项目经理表示。也有不少投资人在葡萄牙当地考察后，会购置多套房产。好房不等人，有兴趣的投资人还需趁早出手。
