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今天给大家介绍一下东京都23区城东地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1,227个。下表中数据样本少于5个以下的以(-)符号表示。大家可以做一些参考。 东京都23区的城东地区有台东区,江东区,葛饰区,江户川区,荒川区,足立区,墨田区。 东京都的实力 东京是一个非常具有魅力的国际城市。据Global Power City Index(GPCI)2018年的报告当中,日本的东京是世界主要城市「综合力」排名的第三位。「综合力」是以经济/研究·开发/文化·交流/居住/环境/交通等六大部门去评价的。 东京都23区城东 东京都由东京都区部(23区),多摩地域以及东京都岛屿部组成。人口总数超过1380万人。 东京都23区就有近1000万人居住。东京都23区也可以按着其历史背景/地区特点/功能等可以分为都心,城南,城东,城北,城西。 地区 区名 都心 千代田区,中央区,港区,涩谷区,新宿区,文京区 城南 品川区,目黑区,世田谷区,大田区, 城东 台东区,江东区,葛饰区,江户川区,荒川区,足立区,墨田区 城北 丰島区,北区,板桥区,练马区 城西 杉並区,中野区 ① 台东区 台东区位于东京都23区的北东部,邻接着23区的千代田区·中央区·文京区·墨田区以及荒川区。台东区有观光名所-浅草·上野,还有很多风趣宁静的地区吸引着男女老少以及海外观光客的广泛的喜爱。 台东区的人气车站有【上野】【浅草】【入谷】【御徒町】【新御徒町】等。上野是一个交通非常方便的车站,上野车站不仅有山手线为代表的诸多线路,也有多个新干线路线。 ② 江东区 江东区位于东京都23区的东侧港湾区,邻接着23区的中央区·港区·墨田区·品川区·大田区以及江户川区。江东区属于新兴的开发地区,即有乡下风情的锦糸町・龟户副都心,也有高楼大厦林立的丰州(图一)。引人瞩目的【筑地市场】也搬迁到【丰州市场】,现在也已经正式营业。 ③ 葛饰区 葛饰区位于东京都23区的东北部。邻接着23区的足立区·江户川区·墨田区和千叶县的松户市以及琦玉县的三乡市·八潮市。相比其他地区,葛饰区有租金便宜·物价便宜的优点。区内的人气车站有【龟有】【新小岩】【金町】【花茶屋】【堀切】等。 ④ 江户川区 江户川区位于东京都23区的最东部。邻接着23区的葛饰区·墨田区·江东区以及千叶县的浦安市·市川市·松户市。江户川区的人口将近70万人,在23区当中排名第4位。婴儿的出生率在都内也是最高,平均年龄也比较年轻。是一个有活力的的地区。区内的人气车站有【瑞江】【葛西】【船堀】【西葛西】【篠崎】等。 ⑤ 荒川区 荒川区位于东京都23区的东北部,邻接着23区的文京区·台东区·墨田区·北区以及足立区。荒川区的【日暮里】做为东京的出入窗口,到都心的交通也是非常方便的。最近这几年荒川地区的地价增长率在23区当中一直是数一数二的。区内的人气车站有【日暮里】【西日暮里】【尾久】【町屋】【小台】等。 ⑥ 足立区 足立区位于东京都23区的东北部,邻接着23区的葛饰区·北区·荒川区·墨田区以及琦玉县的八潮市·草加市和川口市。区内人口有68万人之多,在23区人口排名当中名列前5位。足立区的人气车站有【西新井】【北千住】【梅岛】【竹之塚】【绫濑】等。 ⑦ 墨田区 墨田区位于东京都23区的东部,邻接着23区的中央区·台东区·江东区·荒川区·足立区·葛饰区以及江户川区。自2012年天空树(Sky Tree)的开业,已经吸引成千上万的海内外游客。周围的地价和房地产价格也随之增加了不少。墨田区人气的车站有【押上】【东向岛】【两国】【八广】等。 是否对东京都城东地区的房地产价格以及城东地区有些了解呢?我会给大家陆续的介绍其他城市主要地区的房地产价格。 责编:Adam Chen 日本置业专家数据大拿姜华专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
悉尼(Sydney),位于澳大利亚的东南沿岸,是澳大利亚新南威尔士州的首府,也是澳大利亚面积最大丶人口最多的城市。城市中心坐标为南纬33°51'丶东经151°12′。大悉尼都会区面积约12368.193平方千米,悉尼市区面积约1687平方千米,人口约573万(2019年),大悉尼都会区由悉尼市区和34个郊区组成。 地方政府辖区 面积(平方千米) 地方政府辖区 面积(平方千米) Hawkesbury 2775.138 Wollondilly 2555.434 Central Coast 1681.070 Camden 201.028 Hornsby 455.038 Campbelltown 311.911 The Hills Shire 386.159 Liverpool 305.740 Northern Beaches 254.207 Sutherland Shire 333.593 Ku-ring-gai 85.410 Canterbury-Bankstown 110.264 Willoughby 22.426 Georges River 38.319 Mosman 8.650 Rockdale 28.208 North Sydney 10.486 Botany Bay 21.683 Lane Cove 10.479 Randwick 36.331 Hunters Hill 5.717 Waverley 9.351 Ryde 40.475 Woollahra 12.278 Parramatta 83.829 Sydney 26.743 Cumberland 71.551 Inner West 35.371 Fairfield 101.507 Burwood 7.128 Blacktown 240.049 Canada Bay 19.923 Penrith 404.702 Strathfield 14.001 Blue Mountains 1431.144 2012年—2013年间,悉尼的地区生产总值达到了3375亿美元,被誉为南半球的“纽约”。悉尼已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一,并被GaWC评为2018年世界一线城市第七位。 悉尼拥有高度发达的金融业丶制造业和旅游业。其中,世界顶级跨国企业丶国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时,悉尼也是澳大利亚证券交易所丶澳大利亚储备银行及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。悉尼还是多项重要国际体育赛事的举办城市,曾举办过1938年英联邦运动会丶2000年悉尼奥运会及2003年世界杯橄榄球赛。 悉尼作为一个正在蓬勃发展的全球化城市,提供了令人心驰神往的生活方式。目前,政府正在对悉尼进行一场强劲基础设施建设投入,大大推动了城市密度的增加。与此同时,一个城市的竞争力很大程度上都体现在其对全球富豪的吸引力。毋庸置疑,悉尼也已经成为全球超级富豪最重要的投资目的地之一。 投资悉尼的十个理由 1、澳大利亚金融中心 悉尼是澳大利亚的金融商业服务中心,吸引了来自全球各地的许多专业人士。根据智囊机构编制的全球金融中心指数,悉尼在2018年的全球金融中心指数中排名第九。悉尼也是澳大利亚储备银行(RBA) 、澳大利亚审慎监管管理局 (APRA) 和澳大利亚证券交易所 (ASX) 的总部所在地。 2、强劲的经济增长前景 新南威尔士州的经济在过去的三年中增长一直非常强劲,根据新南威尔士州国家预算的预测,未来三年的增长前景仍然高于趋势。由于家庭消费、住宅建设和公共投资的增加,新南威尔士州在过去三年中成为澳大利亚经济增长最快的州。各类建设活动和扩大的健康卫生服务已创造了超过50万个新的就业机会。 3、政府大举投资 新南威尔士州政府承诺在未来四年内在医疗、教育和交通基础设施项目上投入870亿澳元,以减轻居民生活成本压力。主要交通基建项目包括新西悉尼城际地铁、新帕拉马塔轻轨、西北城际地铁,、新悉尼西部海港隧道、悉尼至卧龙岗之间的地下F6高速公路第一阶段,以及西悉尼机场附近的公路升级。 4、国际访客人数攀升 根据 OAG时刻表分析仪的报告,2012至2017年间,悉尼机场的国际出发运载量增加了23.4%。过去两年,卡塔尔航空公司在其航线网络地图上增加了悉尼,并签署了六条通往中国的新航线,以结束旅客数量限制。2017年,悉尼到中国双向航线的前三名目的地城市是上海、广州和北京。自2012年以来,澳大利亚旅游业协会录得到悉尼的国际游客每年增长7.6%。 5、国际教育行业持续发展 根据政府教育和培训部的数据,在截至2018年6月的一年里,新南威尔士州教育机构注册的国际学生人数增长了11.8%。高等教育设施增长3.7%,国际学龄儿童增长16.8%。SSVF也使学生和监护人在申请澳大利亚学生签证的过程中更容易操作。 6、高度宜居性 2018年,《经济学人》周刊杂志的最新年度全球宜居城市排行榜显示,悉尼的排名大获改善,从去年的第11位一跃升至今年的第5位。悉尼在医疗、教育和基础设施方面都取得了满分100分。悉尼在亚太地区城市排名中名次更是高居第3名。 7、崛起的人口增长 自 2011年以来,悉尼的人口增长轨迹每年都在继续走高。据统计数据显示,2017年悉尼人口增长速度达到2%,相当于全年在悉尼居住的人口增加了101,600人至总人口数达到510万人。据澳大利亚统计局预计,到2036年之前,悉尼人口都将以每年1.5% 的速度增长。 8、新房开建量下降,人口增长将继续推高住房需求 目前,悉尼的建筑开工量已经放缓。这意味着此前增加的住房存量将被吸收。按照目前的人口增长率,新南威尔士州政府预计到2036年将需要新增725,000 套住房。 9、高净值人群持续涌入 悉尼高净值个人(HNWI)的总财富继续增长。根据《新世界财富》的数据,2017年,悉尼的高收入人群净流入超过1000人,占澳大利亚每年新增10000名高收入人群的十分之一以上。顾名思义,这是净资产100万澳元的人,且不包括他们的主要居所。澳大利亚连续第三年保持高净值人群净流入排名第一的位置。 10、国际范围内热门置业地点 根据莱坊发布的数据:随着高净值人士数量的持续涌入,截至2018年9月的一年里,悉尼高端房产价格继续以4.0%的速率强势增长。所谓高端房产,就是整个房产市场价值前5%的房产。另一个需要考虑的因素是全球房产性价比:2018年9月,100万美元可以在悉尼购买51平米的豪宅、而在摩纳哥100万美元只能购买16平米、在香港只能购买22平米、伦敦29平米、纽约30平米。 悉尼住宅市场分析 悉尼是一个占尽天时地利的城市,特别其房价对那些怀有购买一块属于自己的四分之一英亩土地的“伟大澳洲梦”的人们来说,依旧是可负担的。但在人们的生活节奏越来越快的情况下,越来越多的人们开始选择低维护需求的复合住宅或公寓。 在悉尼,独栋屋依然是最为主要的住宅类型,占所有住房类型总数的57%,这个比例小于全澳73%的平均水平。其原因在于,悉尼座落着较多的高密度公寓住宅。半独立且包括后院的住宅在总数中占14%,高于12.7%的全澳平均水平。与此同时,有28%的比例是公寓住宅,这个比例大大高于13%的全澳平均水平。 在悉尼,大多数居民都是购买并永久持有房产。根据人口普查数据,悉尼的私有资产有29%是被无贷款持有,33%是在有贷款的情况下持有,34%是以租赁的前提入驻。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,悉尼住宅的房价中位数为83万澳元(折合约401万元人民币),较去年同期下跌8%,也较上一季度下降0.8%。 悉尼的别墅和公寓房价中位数分别为93.75万和71.5万澳元(折合约453万元和345.5万元人民币): 悉尼最受欢迎的十大郊区 悉尼各个地区的房价中位数及其年度与季度变化 悉尼高端地产通常坐落在悉尼海港、著名私校周围。景观及教育资源正在成为一种昂贵的商品,为不动产赋予了强大的溢价功能。景观的溢价效应在城市核心的公寓豪宅身上表现的尤为明显。就算是澳大利亚经济实力最为雄厚的开发商也无法轻言放弃。 悉尼的教育资源 悉尼拥有完善的初丶中丶高等教育设施。按照新南威尔斯省的教育体系,小学(包括幼稚园)和中学可以分为由州政府管理的公立学校丶由天主教会管理的天主教教会学校,以及独立的和由其他宗教组织管理的私立学校。行政上,悉尼分为4个州辖学区,下辖919所各类学校。一部分中学需要考试入学,在当地称为“精英中学”。 悉尼是不少澳洲着名大学的所在地,包括於1850年创办的澳洲第一所大学──悉尼大学。澳洲还有五所其它公立大学的主要校区在悉尼:新南威尔斯大学丶麦觉理大学丶悉尼科技大学丶西悉尼大学及澳洲天主教大学(6个校区,2个设於悉尼)。主要校区不在悉尼丶但在悉尼开办分校区的大学有澳洲圣母大学及卧龙岗大学'。 2018-2020年QS澳大利亚大学世界排名——悉尼各大学的表现 另外悉尼亦有四所多校园的公立技术及进修学院,提供高等职业培训:悉尼技术学院丶北悉尼技术及进修学院丶西悉尼技术及进修学院及西南悉尼技术及进修学院。
澳大利亚的新兴国际都市 布里斯班(Brisbane),又译布里斯本,是澳大利亚昆士兰州首府,也是澳大利亚的第三大城市。 布里斯班位于澳大利亚本土的东北部,北缘阳光海岸, 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230 万余,是澳大利亚第三大城市,仅次于悉尼与墨尔本。布里斯班是一个高速发展的城市,其中布里斯班的技术四角区尤为著名,在国际上有着很大影响力。 布里斯班靠近太平洋,东面滨临塔斯曼海,是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。其市中心位于布里斯班河畔(Brisbane River),该州即以此为政治和交通主轴再向南北伸展开发。布里斯班国内外机场和国际海港座落于布里斯班河口两旁。 布里斯班是1982年英联邦运动会、1988年世界博览会,2001年世界友谊运动会(Goodwill Games),以及1996年 2003年 2007年 2011年 亚太城市高峰会(Asia Pacific Cities Summit)和2014年G20峰会的主办城市。在2015年初,举办了亚洲杯足球赛。 城市概况 关键数据 人口 布里斯班市是澳大利亚昆士兰州的首府,人口目前已达2,300,000,是澳洲第三大城市。与其它首府相比,布里斯班的人口增长率最快,但市内人口密度却比悉尼和墨尔本更低。 地理 布里斯班,地处南回归线附近, “艳阳之都”的美称。位于澳洲东海岸中部,四通八达:乘飞机抵达悉尼、墨尔本仅需1至2小时;离黄金海岸等风景名胜也仅需1小时车程。 经济 布里斯班经济常年保持高速增长,2016年GDP总额达1579亿澳币,是澳大利亚最主要的商业中心之一。大部分重要的澳大利亚企业及国际性企业都在布里斯班设有办事处。 多元文化 布里斯班是一座多元文化的城市,29.7%的常住居民出生于海外,17.9%的常住居民除英语外还讲一种其他语言。其中,普通话是布里斯班使用人数最多的外语。 教育资源和架构 澳洲学历资格框架(AQF)令澳洲的教育体系与众不同。AQF将15种中小学、职业教育和大学教育学历资格有机的衔接成一个全国性体系。 只要符合学生签证的要求,您可以通过AQF很容易地从一个学历资格进入下一个学历资格,或者从一所学校转到另一所。此外,您还可以灵活地进行就业选择和规划。AQF中的所有学历资格都有助于您为继续深造和职业生涯奠定基础。 布里斯班拥有一批澳大利亚最佳的院校——昆士兰大学(University of Queensland)、昆士兰科技大学(Queensland University of Technology)、格里菲斯大学(Griffith University),并且大学还提供广泛的学科,包括法律、医学、商业、旅游、信息技术、创意产业和生物科技等。布里斯班的大学提供优质的学习环境以适应每位学生的需求。布里斯班市在昆士兰州政府的支持下,确保该城市的服务及设施为学生们提供最大的学习便利。 布里斯班的英语语言学院提供一系列普及和专业英语课程,并且在英语环境中开展。 投资首选之地 在昆士兰,开发关键经济基础设施仍是一项重点工作,目前公路、铁路和水利工程的投资计划超过 350 亿澳元。一系列重大的基础设施工程正在迅速转变布里斯班的面貌。 在《2013世界银行商业环境年度报告》中,澳大利亚被提名为世界上最“适合经商”的国家之一,而且在最新的《现在开始思考-创新城市数据》(2think now Innovative Cities Index)中,布里斯班的全球创新领袖排名超越了莫斯科、阿布扎比和日内瓦。 而Regional Australia Institute [In]Sight Index 又将布里斯班提名为澳大利亚最适合经商的地区。该指数的结果还显示,就地方政府对企业的扶持而言,布里斯班是澳大利亚排名第一的城市,此外,论及对商业环境的改善,布里斯班市政府的影响力比同州和联邦的其他城市都大。 布里斯班的地位迅速蹿升,业已成为举办国际商业活动的地标之选。2014 年成功举办 G20 首脑峰会,便是布里斯班作为国际大都市和最高水平会场强有力的证明。 住宅市场分析 鉴于过去一年澳洲整体住房市场表现不佳,澳新银行预测,截至2019年12月底,布里斯班独栋屋和公寓房价或微幅下跌1%左右,终结多年来温和上涨趋势。 Corelogic提供的数据显示,布里斯班房价在2014年和2015年分别上涨4.1%和4.9%。受公寓供过于求的影响,2016年和2017年布里斯班的房价涨幅明显放缓,分别为1.6%和1.8%。 具体而言,布里斯班内城区公寓市场是拖累当地房价增长的一个主要因素。目前,很多内城区的公寓价格仍较十年前的价格要低5%左右。但是,伴随公寓价格的持续下跌,悉尼和墨尔本房产下行调整周期延长,很多手头宽裕的投资者开始寻求其他价值洼地进行投资。布里斯班楼市表现因此得到推动,好于悉尼和墨尔本。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,布里斯班住宅的房价中位数为49.5万澳元(折合约237万元人民币),较去年同期下跌0.9%,也较上一季度下降0.4%。 布里斯班的别墅和公寓房价中位数分别为53.5万和38.5万澳元(折合约256万元和185万元人民币): 布里斯班最受欢迎的十大郊区 布里斯班各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
多伦多(Toronto),位于加拿大安大略湖的西北沿岸,是加拿大最大的城市、安大略省的省会,也是加拿大的政治、经济、文化和交通中心,世界著名的国际大都市。多伦多坐落在安大略湖西北岸的南安大略地区,东南邻纽约,东北邻渥太华,面积为7125平方千米。 由于多伦多的移民历史,使之成为全世界最多元化的城市之一,也是全国最多移民生活工作的城市。市区里有半数的居民是来自全球各国共100多个民族的移民,讲140多种不同的语言。多伦多有5个唐人街、2个意大利区,还有希腊街、印度城、韩国城、犹太人市场。除了法语和英语,粤语是其的第三大语种。2016年,多伦多市人口已达到592.8万。 多伦多是世界上最大的金融中心之一,在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游和体育等产业具有领先地位。多伦多证券交易所是世界第七大交易所,总部设于市内,有多数加拿大公司在这里上市。 大约1/3的加拿大人居住在距多伦多两小时车程的郊区。加拿大大约1/6的就业机会在该市。 多伦多已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 同时,多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。 大多伦多地区(Greater Toronto Area,缩写作GTA)是加拿大人口密度最高的都会区,是北美第五大都会区,位居墨西哥城、纽约、芝加哥和洛杉矶之后。除了多伦多市之外,大多地区还包括皮尔区丶约克区丶杜林区和荷顿区四个地区自治体(regional municipalities)。 大多伦多的华人聚居地区 加拿大统计局近日公布2016年人口族裔的人口数据,华人在加拿大共有157万7060人,其中近8成(114万7475人)属于第一代移民。而在大多伦多地区,共聚居了63万1050名华人,约占大多伦多总人口(近600万)10%。 大多伦多地区华人分布于多伦多各个地区,但以士嘉堡401高速公路以北地区、北约克东部地区、万锦市、东约克、旧多伦多的东区中国城和中区中国城一带较为集中。 华人最大的势力范围,在士嘉宝北部、北约克东部,以及Steeles以北的万锦、列治文山、史托维尔,以及旺市东部,这个圈子的华人人口能达35万。 在大多这些华人聚居小区,华人所占比例基本在70%,移民多伦多其实与北上广深区别不大,不但吃的是最正宗的中国菜,陌生人见面开口就是说中文:您好、请问、再见。 多伦多的学区房投资 众所周知,加拿大的多伦多地区,名校云集,历来是学区房投资的热门地区。 多伦多市内的大学: 多伦多大学(University of Toronto,简称U of T):共有三座校园,分别位於市中心(圣佐治校园)丶密西沙加(位於市外)和士嘉堡(多伦多大学士嘉堡分校) 约克大学(York University):共有二座校园,主校区为基尔校园,法语校区为格兰登校园 怀雅逊大学(Ryerson University) 安大略艺术设计大学(OCAD University) 多伦多市内的学院: 乔治布朗学院(George Brown College) 塞内嘉科技学院(Seneca College) 百年理工学院 汉博学院(Humber College) 多伦多市内的公立中小学以主要授课语言和宗教背景分为四个类别,并由数间不同机构营运: 多伦多教育局(Toronto District School Board):负责营运市内的英语公立中小学,当中包括451间小学和102间中学 多伦多天主教教育局(Toronto Catholic District School Board):负责营运市内的英语天主教公立中小学 维亚蒙德教育局(Conseil scolaire Viamonde):负责营运市内的法语公立中小学 中南部天主教教育局(Conseil scolaire de district catholique Centre-Sud):负责营运市内的法语天主教公立中小学 此外,市内还有数间私立中小学。 近年来,多伦多排名靠前的学校周边地区,房产价格一升再升,家长们仍然趋之若鹜。在多伦多地区能够被称为“学区房”的地段约有几十个,主要集中在北约克、烈治文山、万锦市的一些地方。 如果房产投资人或加拿大移民经济实力雄厚,学区房是最佳选择。一方面,购学区房可以给孩子更好的成才环境,这是所有父母都期望的。另一方面,购买学区房也不失为一种投资行为,在他们看来,只要小学、中学的排名继续靠前,那么,学区房的升值空间仍然存在,以后卖房时完全可以实现增值。也就是说,买学区房,成了教育和房产双投资。 目前,被划为学区房的地段房价逐年上升,而仅一街之遥的非学区房却涨势缓慢。学区房的租金也在持续上涨,在某些地区甚至出现了一房难求的局面。由此可见,在投资层面看,学区房的确具有较大的升值空间。加拿大各地的教育局有“学区划片”的说法,名校划区的范围并非一成不变。每年,学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素,对学校入读学生范围的划分做出细微调整,某些原本归属于学区房的街区很有可能被排除在外。 2018年多伦多公寓投资市场创纪录 根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。 而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。 就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。 目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。 而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破55万加元城市介绍 城市介绍/套。可见多伦多公寓投资利润空间相当丰厚。
芭提雅是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地,享有“东方夏威夷”之誉,芭提雅已成为“海滩度假天堂”的代名词。它素以阳光、沙滩、海鲜名扬世界,美丽的海景、新奇的乐园、还有最负盛名的人妖表演,缤纷无休的夜文化,吸引着全世界的游客。 芭提雅市区按照地理位置共分为7个不同的区域,对于泰国房产投资者和买家而言,每个地区均有其独特的优势。那么对于芭提雅置业买家来说,哪个区域是最适合自己的呢?应该选哪个地段位置?相信打算在芭堤雅置业的亲们都曾考虑过这个问题!接下来,我们就来了解了解芭提雅的各个区域。 芭提雅中心区(Central Pattaya) 特点:房产项目稀有,增值潜力高 起价:60万/80万人民币/套 投资指数:★★★★★ 增值潜力:★★★★★ 芭提雅的市中心,也是它开发最早也是最发达的地方,餐馆、酒吧、购物中心、娱乐场所等商业配套齐全,生活便利。古城区部分,几乎没有剩余的地块可供开发,但优势在于经济发达,是城市商业、购物中心集中,是游客最为集中的繁华之地 芭堤雅中心区适合各种类型的投资者和租客,外国人尤其是欧美白人居首,因此该区域的房屋租金水平高,租金回报率也高。据统计,该区域的租金回报率多在6-8%左右。本区域也多以成熟项目的居多,尽管并非靠海的海景房,但却是“买房出租”投资模式的最佳区域,房源极为抢手。 由于建筑地块的稀有和昂贵,在芭堤雅中心区开发项目的门槛很高。又由于房产项目的稀有,所以区内房产增值潜力也相当之高。据统计,芭堤雅中心区房价年平均增值幅度为26%,远高于芭堤雅房产其他区域。 芭提雅北区(North Pattaya) 特点:可供投资选择的楼盘少 起价:70万人民币/套 投资指数:★★★★ 增值潜力:★★★★ 芭堤雅北区以芭堤雅北路、那歌路为分界,属于泰国本地居民居住区域。北区中最有名的就是最北端的Wong Amat海滩,北部和西部面向大海,距离工业港口近,附近居住人群大多为外派员工,层次高,消费能力强。由于开发时间较早,所以目前可开发的土地极少,主要以二手房也为主,新房源极少。 本区域的主要优势是很多顶级开发项目都拥有私家海滩,一出门就能享受一线海滩,再加上海滨地块稀缺,寸土寸金。该区域被称为“芭提雅富人区”,云集了芭提雅最为顶级的五星级酒店及豪华一线海景公寓,大多买家买房后用于度假之用。 帕答纳山(Pratumnak Hill) 特点:受外国租客欢迎 单价:2-3万人民币/平米 投资指数:★★★★★ 增值潜力:★★★★★ 面朝大海,景观好,是芭堤雅排名第二的最佳投资地段,距离芭提雅市区较近、位置十分优越。目前已开发、形成了欧式风格小镇,是外国人较为集中居住的区域。 帕塔纳山有这些优势,比如15分钟之内就可到达芭堤雅中心区各大商业中心,又比如由于海拔较高,帕答纳山上的很多公寓单元都有海景,可远眺珊瑚岛。该区域较受俄罗斯、欧洲租客的欢迎。 由于该区地价和开发成本较高,所以帕塔纳山平均房价属于较高水准。但同时由于基础设施和生活功能并不太完善,所以房价租金回报属于中等,升值潜力较高。区域内新开发的楼盘较多,单价按照是否为海景房而有所区别,市场行情在3万人民币/平米(海景)、2万人民币/平米(非海景)。 芭堤雅东区(East Pattaya) 特点:别墅聚集地,适合自住 投资指数:★★★★ 增值潜力:★★★ 素坤逸路以东的的地区由于土地价格低廉,目前是众多别墅开发项目的聚集地,公寓项目非常之少,其中大部分别墅项目相对中国极为物超所值,这里一套三间卧室的别墅价格低于这座城市其他大部分地区的一套双卧室公寓的价格,这在国内是不可想象的事情。但大部分的别墅开发项目距离市中心稍远,意味着业主和租客需用自己的交通工具进入市中心,如果长期居住,必须买车。因此该区比较而言更适合自住,短期的租客对其兴趣较低。 芭提雅南区(South Pattaya) 特点:环境静美,适宜养老 投资指数:★★★★ 增值潜力:★★★★ 南区最值得投资的地段就是临近帕塔纳克山附近的一部分,它是整个区域的天然氧吧,绿色后花园,环境宁静而优美,适宜度假养老。帕塔纳克山位于芭提雅中心区和中天之间,介于新老城区的中心地带,一方面可享老城区的便利生活,如临海地段的五星级酒店,周边的711便利店和一些中高档餐厅;另一方面还可感受新城区海边慢生活的舒适惬意。 中天海滩(Jomtien Beach) 特点:房产项目稀有,增值潜力高 单价:1.6-2万人民币/平米 投资指数:★★★★★ 增值潜力:★★★★★ 该区域是芭提雅的新城区,是开发商向南转战的必争之地,是各区域中在建楼盘最多的,也是增长最快的区域。 中天分为中天海滩路和中天二路,中天海滩上有市区过来的双条车,来回只需20泰铢,交通很方便。沿途有众多餐饮娱乐场所,入夜之后有约6公里长的海岸线。 沿着中天海滩滨海路前行,目前还没有兴建特别多的大型商场,但是产品业态和未来规划却比各区好一些,因此也是房产投资最经济实惠,性价比最高的区域,对于预算有限的投资者来说是一个非常不错的选择。 纳中天海滩(Na Jomtien) 起价:40-50万/套 主要优势是此地拥有未受污染的沙滩、环境清幽安静,虽然距离市中心较远,但海滩的质量以及其高端的特性意味着增值潜力巨大。按照芭提雅从北到南的开发顺序,这里将今后的开发重心,长线投资者不妨可以关注本区域。
由于2018年年末的地震,龙目岛的游客数量必然会减少。2018年,龙目岛整体的游客人数下降了约19%。然而,随着岛上基础设施和旅游设施迅速恢复,旅游业(尤其是南龙目岛)再次实现了增长。多位企业所有者于2019年8月表示,旅游业的收入很快达到并超越2017年的水平。2014年至2017年期间,龙目岛的游客数量增长了将近100%,这体现了这个岛上乐园的突出潜力。 2012年后,新建成的国际机场明显带动了旅游业的增长。目前,有关部门正在扩建该机场,以便容纳那些使用较长起落跑道的大型飞机。在2021年以前,龙目国际机场(正式名称为再努丁·阿卜杜·马吉德国际机场 Zainuddin Abdul Madjid International Airport)将有能力容纳宽体飞机,包括A380以下的所有机型。完成此次翻修后,机场有望迎来更多以龙目岛为目的地的国际直飞航班,从而使游客数量增加。 2015至2018年期间,酒店设施和客房的数量增长了30%。目前,岛上共有83家酒店,5678间客房。然而,这些酒店主要位于北龙目岛。对于交通便利性有所提升的南部地区来说,当前的游客数量已经远超客房数量。 虽然巴厘岛和龙目岛的大小几乎相同,而且彼此相邻,但龙目岛拥有更多壮丽的自然景观,还有令人惊叹的白色沙滩。比起相邻岛屿——巴厘岛上的海滩,这里的海滩显得不那么拥挤,而且更具原始特色,环境也比较清幽。这使得龙目岛成为了一个拥有巨大潜力,而且有望提供丰厚投资回报的目的地。 随着岛上的旅游业繁荣发展,各类酒店的客房入住率也在不断上升。在通常情况下,主要的住宿设施位于龙目岛北部,因为从巴厘岛乘船进入该地区更为便捷。然而,国际机场开放以后,游客的重点已经转移到了南海岸的龙目里维埃拉。【了解更多印尼龙目岛旅游区】 2018年初,龙目岛旅游区(日吉利德拉望安岛(Gili Trawangan)或圣吉吉海滩(Senggigi))的客房入住率达到了历史新高75%。与此同时,巴厘岛星级酒店的入住率达到了69%左右。2018年,印度尼西亚整体的酒店入住率为57%。从2018年开始,龙目岛的酒店入住率已经超越了巴厘岛和印尼整体。由于地震造成的微小影响,预计2019年的总入住率将有所降低,但不久后将再次超越巴厘岛。南龙目岛精品度假村和别墅的入住率在旺季可超过90%,在淡季也有70%以上。这是因为该地区整体的住宿设施量不足,其需求远远超出了供给。 点击查看精选印尼龙目岛豪华度假房开发项目 来源:Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited 责编:Zoe Chan
中国人在英国购买房产需要较大数目资金时,贷款是一种十分靠谱的方式。那么英国买房贷款额度有多少?需要什么条件?流程是怎样的?下面居外为您一一讲解英国买房贷款那些事。 一、英国买房贷款所需文件 二、如何办理英国买房贷款? 其实,在英国获取买房贷款的条件、流程跟国内并无二致,只是在文件传递、贷款汇率上有所却别。下面简单介绍下相关流程: 1、初步评估 国内买家提供个人的资产证明、收入情况证明、身份证明,并将这些资料直接汇寄到中国银行英国分行(英国各分行地址,可参见下面信息)。英国分行在收到资料后,会做出一个初步评估,确定买家的贷款额度。 所需时间:从银行收到买家证明文件开始,初步评估过程大概一周时间能完成。 2、买家看房、验房 如银行给出的初步评估结果符合您的实际需求,则买家可以进入实际看房、买房环节。需要注意的是,在英国买房、签订买房合同前,有一个第三方验房的环节(在英国买房,本环节不可省略)。验房报告不仅描述房屋质量等相关信息,还会给出相应的估价,这将决定银行最终贷款的数额。 所需时间:由于验房由第三方机构进行,银行无法控制。通常,需要1个月左右的时间。验房的费用通常由买家支付。 3、贷款审批、放款 获得验房报告后,银行将根据报告的估价,结合买家的财务状况,给予买家最终的贷款额度,并按英国当地贷款利率与买家签订房贷合同。 所需时间:大概1—2周 备注:在本阶段,买家需要在中国银行英国分行开设账户。 三、英国买房贷款比例 英国买房贷款利率较中国低很多,通常是2.5%-3.5%加上央行的基准利率0.25%,每个银行的利率和政策都不一样,通常情况下,个人贷款额度是申请人年薪的4—4.5倍,上限可贷到总房价格的80%,而房贷的年限是根据申请人的年龄来定的。 国内买家能获得的房贷比例跟自身财务状况(资产、收入)、房产评估价(验房报告)以及买家的购房用途(自住、投资)这3个方面紧密相关。 按照中国银行英国分行的惯例,购房自住的买家首付少,可获得更高贷款比例,最高可达80%。而投资购房的买家需要付出更多首付,最高只能获取75%的贷款。详细情况如下: 四 、英国买房贷款利率 英国买房贷款利率采用浮动利率,根据用户买房需求的不同,也有所区别,细则如下: 自住买房: 在英格兰银行基准利率的基础上加68%,并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动。(目前英格兰银行基准利率为50%,我行自住房产按揭贷款浮动利率为3.18%,整体比较利率APR为3.3%。整体比较利率APR帮助您比较产品的总体费用)。 投资买房: 在英格兰银行基准利率的基础上加38%,并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动(目前英格兰银行基准利率为50%,我行投资租赁房产按揭贷款浮动利率为3.88%,整体比较利率APR为4.1%。整体比较利率APR帮助您比较产品的总体费用)。 以上是关于英国买房贷款的简单介绍,想要了解更多英国买房知识欢迎查阅英国买房百科。 注意:以上信息是对英国办理贷款的一般性介绍,仅供参考,最新的信息,以银行公布的为准。
你了解日本吗?日本各个地区有什么特色?你想投资东京地区,却不知道哪些地方值得投资? 相信大多数人都知道东京23区,但认知也仅限于都心五区(中央区、千代田区、港区、新宿区、涩谷区)以三大及副都心(新宿、涩谷、池袋)对于其他地区普遍只知道一个名字,了解甚少。东京既有繁华如银座、新宿、六本木的商业区,也有静默如青梅市、奥多摩町。 位于东京都23区西南部的目黑区,面积不大,但是东京的一个重要住宅区。2019年7月1日本官方统计数据显示的常住人口是287158人,约占东京都总人口的2%。 目黑区从地图上看形状狭长,东北侧是涩谷区,西边紧挨着世田谷区。区内的分散坐落着各大企业总部,包括雅叙园、东急巴士、大型连锁折扣商店堂吉诃德、日本亚马逊、日本哈根达斯、日本诺基亚等公司总部。 区内有4所大学的校区(东京大学驹场校园、东京工业大学大冈山校园、产业能率大学代官山校区、东京医疗保健大学东丘看护学部),同时拥有诸多的非洲国家的大使馆。 区内著名的目黑川是每年春天赏樱的好地方,樱花花期约一周,一周后樱花如雨般落入目黑川上,将目黑川印染成一条粉色的河流十分美丽。 从投资的角度来看,交通是很重要的参考因素。目黑区整体沿着南北方向,区内有东急目黑线、东急东横线、东急田园都市线等路线可供使用。离车站稍远一点的地方,也都有巴士公交线路,所以不会有什么出行不便。 接下来,按照实惠的标准推荐目黑区的三个投资区域。 1、涩谷站——洗足站之间 首先要推荐的是连接涩谷站和洗足站的区域,沿路有东急东横线可供使用。洗足站周边是古老的豪宅街,住宅区是有规划地建造的,一户建居多。周围环绕着大学、图书馆、医院、公园等公共设施,生活安逸便利,所以房价和租金相对较高。 如果想要价格低一点的房子,可以北上选择稍微远一点的地方。例如原町和目黑本町,这一带坐公交车很方便,公交车路面也没有那么宽,有点像上海的一些比较窄的老街道。这一带地区没有进行大规模的开发,老的独栋住宅和一户建留存了下来,反而是公交大街的公寓比较新。因为离车站有一点距离,所以价格上会比较实惠。 车站可以利用东急目黑线的西小山站、武藏小山站。目黑本町步行圈内也有东急东横线的学芸大学站,每一站都有丰富的商店街、超市、饮食店等。而且是在目黑区内比较平坦的地方,所以骑自行车会很方便。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目,位于恵比寿站及目黑站之间,最高级街道与代官山相邻。三站六线并用,可贯穿全东京,交便极其方便。 居外物业编号:50515746 点击查看房源详情 2、目黑站——三轩茶屋站之间 第二个要推荐的是连接目黑站与三轩茶屋站的区域。这条线路从目黑站沿着目黑街走,右转进入住宅区,跟第一条路线一样,这里也是尚未进行大开发的地区。该区域步行圈内有东横线祐天寺站。公共汽车就更不用说了。 但是需要注意的是,与原町、目黑本町相比,这里斜坡比较多。当然,处于高位置的住宅,眺望条件会占优势。 3、东急大井町线绿丘站 第三个推荐的是东急大井町线绿丘站附近。该车站夹在东京工业大学所在的大冈山站与超高人气的自由之丘站之间,与大田区交界。周围分布着小学、中学大学,洗足池也在不远处。 这个地方的魅力在于从南边的九品佛川绿道就能走到自由之丘。住这条路上的人会路过樱花林荫道,道路两旁都放有长凳,可以悠闲自在地赏樱,气氛雅致。如果周末不想出远门,在附近散步就能满足。 作为投资者,要善于发现有投资潜力的地方。名声大热的地方人人皆知,安静的地方也有独特的价值所在。希望各位房产界的“伯乐”能早日找到自己的“千里马”。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上,有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向我行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争,促进投资便利化,有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度,在额度内,我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批,程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看,我们可以得出在以往的境外投资项目中,内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下,内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利,从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本,有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1)实例介绍:根据工行在2017-2018年所公布的信息,工行在境内企业(贷款申请人)出具无条件、不可撤销反担保的前提下,可为申请人在境外注册的全资附属企业(实际借款人)、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资或融资租赁等)的业务。 2)申请条件: 贷款申请人:状况良好,具有充足的反担保能力;符合融资类保函申请人的基本条件;愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人:符合国家关于境内机构对外担保的有关规定;已在境外依法注册;已向外汇局办理境外投资外汇登记手续;有健全的组织机构和财务管理制度;工行要求的其他条件。 3)业务流程:申请人向工行境内分行申请开立保函,工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况,受益人进行信贷审查,工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证,受益人向借款人提供融资。 境外(澳洲)投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1)澳洲债务人主体资格审查:在以往内保外贷中,经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查,而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求,澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定,在办理内保外贷业务前,应多次审核其主体自身资格的真实合规性,并留存历次变更记录以备查。 2)境外借款资金用途审查:在实务操作中,澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体,因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源,内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果,应切记符合借款资金申请用途,且获得中国境外投资管理部门的相关核准,以防违约贷款合同。 3)借款人还款来源的审核与还款期限的确定:在内保外贷业务中,境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”,因投资项目往往周期较长,项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性,在银行内保外贷业务中,境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期,评估项目收益和风险,确定合理的贷款期限,而此类贷款一般是中长期贷款。 4)保证金与汇率风险:由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险,错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮,或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
一个国家的房产市场的发展,离不开该国家经济发展的带动。每一个国家的房产价格之所以存在这么大的差距,最主要的原因是国家和国家之间经济发展的差距比较大。国家内部城市和城市之间的房产价格差异比较大,也是因为城市之间的经济发展差异比较大。近几年东南亚地区的几个国家比较受关注,柬埔寨就是其中之一,那柬埔寨房价多少钱呢? 柬埔寨的GDP增长率始终保持在7%左右,按照这样平稳的发展趋势不难保证在以后他们有很大的上涨空间。柬埔寨可以说是东南亚地区发展最快的新型市场,同时有一些城市的房地产,有着巨大的升值空间。正是因为蕴藏着比较大的价值,所以越来越多的房产投资者渐渐把目光集中到了这个国家。柬埔寨的房价状况要根据不同的城市来进行不同的判断。 金边是柬埔寨的首都,这个城市也是柬埔寨房产价格最高的城市,正常公寓的价格一平米在2000~2500美元左右。更加中心地段的房产价格,一平米的价格大约在3000美金左右。在柬埔寨购买房产,地皮只有本地人才能购买,外地人是不能购买的。柬埔寨的房产价格幅度空间是比较大的,因此购买之后能够给投资者带来可观的收入回报。 柬埔寨的西港地区,它是旅游度假的开发区域,远观海景房的价格一平米大约在1500~2000美元左右。一线的海景房价格就要比远观海景房的价格高500~1000美金左右。柬埔寨的房产价格每年上涨的幅度大约在5~10%左右,这样大的起伏空间对以后的房产市场奠定了至关重要的基础。