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居外手把手教您 9个快速找对投资房的小技巧
如何识别一套好的投资物业单位？首先，您可以效法其他成功的房地产投资者，或者从多方面做好功课：查看空置率，研究附近的学校，并关注即将会有什麽重大基础设施建设。 我们经常会问：在新加坡，一个这么小的岛屿怎么会有这么多的房产投资选择？有时难免一街之隔的房子就已经有10%以上的租金收入差额。诚然，要找到一个好的投资单位，需要一些房产方面的门道；但居外能够为您提供一些简易快速的技巧，并不需要一整队房产分析师。 技巧1：跟随其他成功的房地产投资者 虽然我们反对从众心理，但对于寻找投资单位的初学者来说，这一招总是管用的。四处寻找您认为相当成功的资深投资者——他们甚至不需要在房产界一枝独秀，只需要比您更有经验，有更好的往绩。 查看他们一般会关注的地区，然后尝试找出他们感兴趣的房产。他们很可能熟知一些您不懂的窍门。 技巧2：投资商业地产，要找大型连锁品牌 麦当劳、优衣库等大型连锁品牌，在选址前都会做大量的分析。虽然您负担不起同样的咨询服务，但您可以借鉴他们的经验。 例如，优衣库刚在新加坡设立分店时，他们选择了郊区的Tampines One商场，而不是热门的乌节路。这对投资者来说是一个相当好的提示，可以在同一个大区里找房；如果缺乏人流，他们就不会在那里开店。 对于餐饮的位置，一个古老的策略是尝试找寻主要的快餐连锁店。如果该地区吸引不少连锁进驻，您就可以肯定人流很高。 技巧3：对于住宅物业，请查看空置率 许多投资者都会检查一个地区的租金收益率。这很有用，但经验丰富的房东在寻找投资房产时也会仔细查看空置率。 这是一个更直接的指标，可以反映当前的情况。例如，去年2月，圣淘沙海湾地区的空置率很高。这是一个很好的线索，说明情况并不乐观，尽管该地区通常有很高的租金收入。这是由于富裕的外籍人士数量萎缩，而这个问题持续至今。 技巧4：投资住宅物业，要注意附近的学校（不仅是名校） 您可能知道，如果您住在某所学校附近，您的孩子就更有可能被录取。因此，“精英”学校附近的房子总是有不错的需求。但是，即使某所学校没有那么有名气，对房东来说也是有利的。 原因是，如果家里的孩子在附近的学校上学，他们就不太愿意搬家。这样一来，租期就会更长了。 技巧5：寻找都市缙绅化（又称城市有机更新）的迹象 如果您不知道“潮人”这个词是什么意思，那就沿着惹兰勿刹（Jalan Besar）或中峇鲁（Tiong Bahru）走走吧。一些看似荒芜和破旧的地方，其实是高档咖啡馆的所在地。同时，您可能会注意到一些街角的商店其实是高端精品店，只是外观不起眼。 都市缙绅化是一种自然发生的事情，很少由市议会或政府规划。因此，您需要四处走走，张开双眼看看，而不是仅仅依靠市区重建局（URA）的总体规划。 技巧6：留意“涟漪效应” 当某一个小区升级，价格上涨时，往往会对周边地区产生连锁反应。如果您能尽早行动，在此之前买入，您就能收获一些不错的回报。 一个简单的方法是比较一个地区和周边的房产交易价格。涟漪效应的一个常见的前兆是，一个地区和其毗邻地区之间的价格差距达到5%或以上。 有关新加坡不同地区和项目的交易价格，您可以参考新加坡第三大房地产公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究部的网页，获取新加坡市场报告和信息。 技巧7：参加房产拍卖会，抢购便宜的投资房 在抵押人销售期间，一定要来看看。虽然不能保证总是物美价廉，但您偶尔会遇上火爆的拍卖——这是指房产对房主来说成本太高，他们急于快速脱手。 如果在拍卖期间没有达到底价，可以的话，记得直接找卖家。他们可能会同意与您私下交易。 技巧8：在计划升级的街区寻找老旧物业 这不是祈求全幢整体出售的机会（虽然这种可能性存在），反而是关于租金收益率。请记住，租户们并不关心租约还剩多少年——他们真正关心的只是方便和舒适。 这意味着，如果位置合适，较旧的房地产可以产生与新房相同的租金收入。鉴于它的价格会因房龄而降低，您实际上将获得更高的租金收益。 但是，您需要确保维护或翻新的价格不会太高。 另外，您必须确定其可出租性，因为出售租赁到期的房产并不容易。 技巧9：关注重大基础设施建设 突出的例子包括裕廊（Jurong）的高铁、兀兰（Woodlands）的新柔地铁；较小的例子是新的地铁站或道路的出现。一般来说，新加坡的房价与政府的基建计划密切相关。 主要看点有： 商业中心的发展，如科技园和办公室，这提高了该地区的就业率，有助于租金前景和房屋升值。 主要公园和娱乐区 缓解交通和噪音的因素，如 "无车族 "标识，这将吸引居民和租户。 教育机构的发展 相关资讯： 居外IQI和新加坡前三房产公司OrangeTee合作 进军新加坡房地产 市场报告 | 新加坡房市逆势上扬，八月新房销量显著上涨 为何在2020年投资新加坡？5大原因揭秘！ 新加坡购房的详细流程有哪些？ 参考来源：99.co 责编：Zoe Chan 有兴趣在新加坡购买您的投资物业吗？来让居外帮助您安心置业，就像房子本身一样——穩固、可靠、堅牢。 请留下您的查询和联系，我们的专家团队已准备好清晰回答您有关房产的任何问题。
泰国稳坐2020年全球最佳创业国家No.1 & 最佳投资国家No.2！
2020年全球格局因为新冠病毒悄然发生改变，一些国家表现亮眼，甚至纷纷超越投资老牌成为投资新宠。 近日，U.S. News网站公布了最新的全球调查，该项调查研究选用的是全球标准，访问了超过6000名全球投资人，泰国在世界73个国家中，仍稳居第一。 全球最佳创业国度排名主要依据以下评分标准： 投资成本 政府制度 出产成本 与其他国家的接洽度 生产要素的能力 全球最佳创业国家No.1 在“2020年全球最佳创业国度”排名中，排名2-10位的国家分别是马来西亚、中国、新加坡、印度、菲律宾、墨西哥、瑞士、印尼和加拿大。 而泰国自2019年起保持世界第一的排名。世界银行（World Bank）的数据显示，在泰国创业仅需要6天时间，5道简单程序。2019年，泰国通过引入固定的注册费，降低了开办企业的成本。从中可以得出，泰国无论创业投资成本还是发展潜力，对于投资者来说都是极具吸引力和说服力的。 与此同时，为了不断吸引外商投资，泰国政府还专门成立了一个政府招商引资机构——泰国投资委员会，也就是我们常说的BOI（Board of Investment)，来统筹管理海内外在泰国的投资以及为泰国企业海外投资提供服务，并制定了多项强有力的投资优惠政策，包括给予3至8年的企业所得税减免、免征生产出口产品所需原料或物料的进口关税、外汇自由等等。 开泰研究中心认为，此次排名与世界银行每年发布的“营商便利度"排名一致，也反映了泰国政府为使外国投资者在泰国创业更方便而加紧修订改法律法规的成效。 据泰国投资委员会（BOI）的数据显示：2019年前9个月，泰国外国直接投资（FDI）的申请总值较上年增长69%。其中，电子和电气、数字和汽车行业位居主导地位，占比高达65%。 泰国能够继续蝉联全球最佳创业国家，这既是对政府持续积极吸引外商投资以及不断改善投资便利工作的一种肯定，更是向外国投资者传递了一个非常积极的信号——泰国拥有着全球最佳的创业环境和条件。 如今，泰国是全世界国际游客访问量最大的国家之一，拥有大量的农产品出口和具有低成本竞争力的制造业，而其首都曼谷也不断发展成为东南亚重要的经贸中心和交通枢纽。因此，在全球范围内中，泰国已逐渐成为中国公司迈出国际化道路和开拓国际市场的理想目的地。 全球最佳投资国家No.2 世界银行集团在另一份报告中指出，自然资源、市场、效率和战略资产是促使人们在该国投资的四个重要要素。 “2020最佳投资国家”排行榜也是基于全球认知的调查结果得出的，按照8个同等权重的国家属性进行排名，分别是： 腐败程度 商业活力 经济稳定性 企业家精神 税收环境有利性 创新性 成熟的劳动力 技术人员市场 泰国在2020年最佳投资国家中排名第2位。前10名则为：克罗地亚、泰国、英国、印尼、印度、意大利、澳大利亚、越南、拉脱维亚和新加坡。 从榜单我们不难看出今年有许多新兴发展中国家上榜，预示了其被投资人看好的潜力和低投入高回报的投资结构。 并且，许多投资者已经将注意力转向了泰国。与2018年相比，该国在2019年前9个月的外国直接投资申请总值增长了69％。其中65％的申请由汽车、电子和电气以及数字领域领跑。泰国市场的增长及其动力指标一直保持稳定和强劲。 福布斯也将泰国列为2020年第八大新兴市场。泰国今年也是第一次进入新兴市场国家的前十名，疫情期间以来，泰国体现了很好的政治稳定性和抗经济衰退的能力。 所以，毫无疑问的是，疫情后的泰国房产，才是真实楼市的“丰收年”！如果说灾难给我们留下什么，除了普及传染预防知识之外，还让更多人搞清楚了自己到底需要什么房子，以及到底哪里的房子才是经得住考验，真正值得投资的。 延伸阅读： 【谁说泰国房价要崩了？曼谷房价增长提速 这类房产最吃香】 【泰国房产投资火爆，哪些人最适合泰国买房？】 【房产科技公司居外IQI拓展泰国版图 开设IQI Phuket】 【泰国欲向外国旅客推出最高9个月的长期“特别签证”】 来源：U.S. News & World Report 责编：Zoe Chan 平稳的时期，正是应该未雨绸缪，提前规划的好机会。投资泰国，是资产保值的不二之选。 立即留下您的个人信息，免费获取泰国房地产投资指南和精品项目推荐。
疫情阴影下，房东怎样将租房利益最大化？｜居外专栏
自英国因疫情采取封锁措施以来，相信不少房东都感受到了租赁市场的变化，持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权，租金也随之下降。 伦敦市长Sadiq Khan最新致信住房大臣，要求英国政府给予伦敦市政府权力，将全伦敦的房租“冻涨”两年，以减缓新冠疫情对民众带俩的收入和经济上的冲击。 虽然该提议尚未通过，但2020年注定是租赁市场充满挑战的一年，英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting | CHBL）会一直站在您的角度为您提供支持与协助，共同度过这段艰难的时期。 市场行情分析 由于游客的大幅下降，大量短租市场上的房源涌入长租市场开展竞争，而搬进伦敦的人数却在减少，租赁市场供需发生改变。在此之上，原本的租房主力军，国际学生们因为疫情推迟了抵达伦敦的时间。2020学年的前三个学期，大部分大学都为国际生提供了在线课程，更多人选择在自己的国家通过网络继续学业，使租房需求进一步减少。 从本地来看，许多原本在大城市工作的白领目前在家工作的状态很可能一直会持续到2021年1月。省去了通勤的顾虑，更多的上班族选择搬离伦敦，用同样的价钱换取更大的生活空间，从一居室换到两居室，并把其中一间房作为办公室使用。拥有户外空间的房子也比以往更受欢迎。 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£2,999 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£3,250 租赁建议 作为房东的合作伙伴，我们非常希望以疫情前的价位出租房产，然而面对今年的市场行情，我们建议房东可以做出一些让步。 对于原本的租客，可以以降租换取延长合约的形式挽留租客。这样的方式可以避免寻找新租客产生的花费和房屋空置期损失的房租。 对于需要寻找新租客的房产，我们建议房东考虑中介给出的参考价格，很可能需要降低一点房租。 在新的市场条件下，房东越灵活，房屋出租的概率就会越大。 One Blackfriars ｜ 首周免费 租赁技巧 根据我们的经验，目前两居室房产最受欢迎，由于更多人在家办公，他们往往要求移除一些原有的家具。为了让你的房产在租赁市场脱颖而出，房东也可以考虑重新粉刷墙面或添置一些小配饰，令房产更有吸引力。比如添加花瓶、蜡烛、抱枕等配饰，提高租户对生活品质和情趣的期待；购置更温馨的床上用品，营造家的感觉与氛围。 在我们的指导建议下，多套房产顺利出租。例如90 Emery Wharf我们以£450每周的价格出租。 604 Counter House，我们以£775每周的价格成交。 78 Discovery Dock，我们以£520每周的价格成交。 更多孙秀秀撰写的精彩文章： 英国房屋产权知多少？当地人也容易被坑 后疫情时代，英国留学还值得来吗？ 英国银行利率跌至0.1%意味着什么？ 英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting ｜ CHBL）是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司，专注于代理伦敦优质新建住宅项目，拥有广泛一手房源，致力于为国际买方提供一站式置业服务，包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年，经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益，让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问，欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。 英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱：info@crownhomebuying.co.uk
黄金签证投资人有福了！葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏
离2020年结束不到100天。今年无疑是充满变化和不确定性的一年，可也是带来新机遇和新发展的一年。你，抓住了吗？ 以欧洲最西端的葡萄牙为例。疫情最严重的上半年，为吸引海外投资，政府出台了一系列移民新政，《国籍法》修正案尤为受人瞩目——将持有黄金签证的投资人在葡出生的子女自动获得葡萄牙国籍的年限从现有的持有2年黄金签证，缩短到仅需持有1年。 一时间，普大喜奔。 这意味着黄金签证持有者的子女比父母更早具备申请公民身份的资格（持有黄金签证五年方可申请入籍）。 该修正案目前正进行最后的修改。知情人士透露，总理对出生公民权相关条款表示赞同，修正案可在9月底推出，届时将吸引更多投资者办理黄金签证移民葡萄牙。 实际上，黄金签证的好处远不止于此。 葡萄牙黄金签证凭啥成“香饽饽”？ 葡萄牙黄金签证，不仅支持在葡出生的新生儿直接获得公民身份，还是有法案支持、快捷、高性价比、低门槛获得欧盟公民身份的黄金签证。 居住35天可入籍 … 持有黄金签证5年，平均每年居住7天，持有人即可申请葡萄牙国籍。 葡萄牙护照居于世界护照排行榜第六位，免签全球186个国家。通过葡萄牙黄金签证获得护照后，便可在欧盟27个国家自由定居、工作、学习、经商和生活，等同于拿到一本畅行欧盟27国的高含金量护照，摇身成为真正的“欧洲公民”。 超高性价比，自然使得葡萄牙黄金签证成为全球投资人眼中的“香饽饽”。 可眼看着葡萄牙房价水涨船高，除了传统购房移民项目外，有没有更合乎当下的投资选项？ 当然有！ 获取黄金签证的新路径 葡萄牙允许以购置不动产、捐赠或购买基金等方式取得居留卡。购置不动产向来最受欢迎。然，近来，投资35万欧元基金拿葡萄牙黄金居留卡的方式异军突起。 相较传统移民方式，基金投资移民主要有以下优势： 基金投资优势： 无需考察登陆：省去舟车劳顿、出行高额开支； 材料更简单：不出国门，最短50天获批（移民局规定不超过90天）； 强监管：葡萄牙证监会+移民局双监管，基金公司报表每年披露； 退出机制明确：5年后不但投资赎回，还送欧盟身份； 无琐碎费用：省去购房所需相关费用（eg：房产税等）。 无疑，在保守的后疫情时代，葡萄牙基金投资移民方式更显得顺势应时——投资金额少、无资金来源要求、低风险、强监管、收益免税、还能照拿欧盟身份！ 于是，我们看到这么一组数据：2020年选择35万欧基金投资移民方式者，其数量是去年的4倍。 购买35万欧葡萄牙战略成长基金，即可一家三代获得身份。5年后可赎回基金，拿回投资款。实际花费不超过5万欧元，便能自由出行欧洲，助力财富升值，更可获得优渥社会福利与优质教育资源，一举多得！ 风险提示 上述相关信息及引用数据，来源于已公开的资料，我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证，且具体移民申请要求，请以递交申请时的政策为准。 延伸阅读： 6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产 为什么疫情过后葡萄牙黄金签证被加倍看好？ 居外六月专访：葡萄牙房地产星级专家分享待客之道 想更深入了解35万葡萄牙移民方案？ 留下您的联系方式，居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
在英国买房费用比想象的更便宜 印花税是大头
买房中必须支付的费用，是最重要的买房成本。目前，英国已成为国内买家海外买房的重要市场，为此，居外网将为大家详细列举在英国买房，都有哪些费用项目，以及费用多少。帮助大家更好地完成在英国买房大业。 1、 Agent中介费用 国内买家在英国买房，通常需要agent的帮忙，买家提供购房需求，让agent进行搜寻，从而找到房产进行交易。 费用：房产总价1% 2、 房屋评估及勘测鉴定 Surveyor's fees 一旦买家选定房源，按照英国房市的规定，必须安排第三方评估检验机构，对房产进行检验，包括房源质量、房价评估、物业贷款状况等方面，最后提供房屋勘测鉴定报告Home Condition report 及房屋综合评估报告Home information pack (HIP)。 费用：耗时2—3周，通常评估收费在300英镑左右 3、 印花税 Stamp Duty Land Tax (SDLT) 在英国买房，印花税是最为重要的英国房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别（见下表）。 值得注意的是，英国房产印花税的征收标准并非固定不变的，而是不定期更新，目前使用的就是从2012年3月22日开始，沿用至今的征收标准： 英国买房交易印花税计算器：http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/calculate/calculators.htm 如果您想了解关于更多英国印花税的相关详情，可参阅其官网介绍： http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/index.htm 印花税的相关注释 A、为防止炒房现象，现在执行的最新印花税税率，针对“特殊个人”（purchased by certain persons including corporate bodies，指的是特定人及公司或组织）设立了15%高额税费。 B、商业地产的定义。按照印花税的官方解释，凡非居住用途的物业，便确认为商业地产，包括以下： 商业物业，如商店、办公室； 农业土地 森林 任何非居住用途的地产物业等 一次性购买6处或以上居住用途物业，也被看作商业用途交易 C、关于印花税中的弱势区域（Disadvantaged areas） 大家在官方印花税的介绍页面上，可以看到关于针对弱势区域印花税的征收细则，这里做一个解答。 按照现在英国的福利制度，英国本地居民居住的很多房子都是由政府提供的，类似国内廉租房、经济适用房，其所在区域就称之为弱势区域（Disadvantaged areas）。这些特别的房产在买卖时，也需要缴纳印花税，但显然不能和正常的商品房相提并论。不过，目前这类弱势区域的房产，国内购房者是无法购买的。 4、法律上的相关费用 Solicitor's or Conveyancer's fees 律师费 Legal Fees 在英国，有明确的法律条款规定，买房时，双方必须聘请律师，并由律师完成相关交易、法律条款。为此，在英国的各大城市有众多专门的房产律师，聘请起来相当便利。这部分费用不可避免。 费用：律师费用的多少取决于以下因素，房产价格、耗费的时间、难易程度，额外的时间成本。总的来说，佣金为房产总价的0.5—1%范围内。 土地登记/注册费 Land Registry Rees 这项费用相对于中国的契税，也是政府规定、必须缴纳的费用，通常在办理土地登记时候缴纳，具体收费标准如下： 当地政府物业及社区管理报告 Local Authority Searches Local Authority Searches是英国房产交易手续中，必须的一个法律环节。在此程序中，许多重要文件都必须由律师代表买房，向当地政府的管辖机构Local Land Charges Team申请办理（此机构一般不接受个人申请）。 费用：本项费用大约在十几英镑到一两百英镑之间。不同地区的Local Land Charges Team，不同程度的报告要求，不同的交易物业等，其收费也有所不同。 本文在撰写过程中，感谢英国基石房产公司(Cornerstone Realty)提供资料，协助完成。
美国买房之外国人购房贷款 | 美国
目前在加州对外国人的贷款的项目比较少，贷款给外国人的银行也比较少，目前有华资银行的华美银行及少数其它银行做外国人贷款，这是由于美国在经历了金融危机之后，对于贷款越来越严格的关系。一般来说，外国人的贷款头款必须在35%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式，它们比 一般查收入的贷款利率会高一些，最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长，如果你要贷款的话，要选择四十五天到六十天的过户期，这种贷款不 查收入，不查信用，可以用个人名义，也可以用公司名义，一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面，会要求贷款人提供: 1. 有效的护照和签证 2. 工作收入证明（有些需要中英文公证） 3. 在银行的存款证明，以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。 在美国贷款的步骤 1. 选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求，提供的利率也不一样，您可选择一家对您最有利的银行办理贷款。 2. 如果银行初步认可您的贷款资格，可以请银行出具一份贷款预准信，以便您在选好房子出价时，送交卖主参考。 3. 一旦您的购房合约与卖主达成协议，进入过户公证程序之后，即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估，如果估价没有问题，您所有的材料和条件都符合要求，银行将准备所有的贷款文件，送进公证公司，由您签署。 4． 签署之后的文件再送回银行审核无误，银通常在24-48小时之内放款。 点击链接，就可以计算自己房屋贷款：Mortgage Calculator http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/ 美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位
第一部分：购买自住房(下篇)之房产购买程序 上文本人简单的介绍了一些选择自住房时需要考虑的因素，供大家参考。选定房型及落户城市后，下一步就是去寻找自己在加拿大的新家了。 一、二手房的挑选 首先，当地的报纸都会有房产广告，需要国语服务的朋友，可以轻易的在中餐馆和华人超市找到当地的中文报纸，回家浏览一下便会收集到不少提供国语服务的房产代理，可以直接打电话或者发邮件与之联系。 如果是喜欢自己先做研究，可以使用网络先了解，筛选一番。加拿大两大房产网站： http://beta.realtor.ca/ 此网站属于Realtor®旗下，它的房产代理人必须是加拿大房地产协会会员(CREA)。 http://comfree.com/ 是帮助房主自己卖房的网站。 在加拿大购房，使用房产中介是不需要支付任何服务费用的，因为房产中介是向卖家收取佣金。看房时，通常房产代理会驾车带你去看预先根据你要求选好的几处房产。看房子的时候，要把自己对新家的要求、预算，尽量详细的告诉房产代理。在一个专业，尽责又懂你心意的房产代理的帮助下，你一定会事半功倍。 我的Tips： 建议可以比较几家代理的服务，再决定使用哪家。 建议使用大公司，有资格证书，并且是加拿大房地产协会会员的代理，这样如果万一买房过程中或买房后出现什么问题和状况也可以向他们的公司总部及CREA反映。大公司的条例规定通常都很仔细，对旗下的代理管理严格，必须遵守职业操守。 二、新房的挑选 房产代理通常带你看的是二手房，新房会比较少。因为新房的建筑商通常都有自己的销售人员，市中心经常会有新的公寓项目。新建的独立别墅，多不在市中心，而在新区。建筑商在开发区建有示范屋，销售人员在此为客户提供服务。新区通常都有统一市政规划，喜欢购买新房的朋友，可以驾车到各新区，参观这个社区的示范屋，一个社区通常会有几家建筑商联合开发。销售人员会向你介绍可以选择的LOT(供建房划分好的小块土地)，可供选择的房型，公司的优势，价位，交房时间。 我的Tips： 非常喜欢参观这样的示范屋，它们都经过专业设计师设计，每家都会有些别致，新颖的地方，多参观几家示范屋有助于决定自己想要的风格，房型。 需要注意这些示范屋很多地方都有Upgrade 也就是升级，所以一定要问清楚建筑商提供的标准配置是怎样的，哪些项目包括在了报价中，以便自己做个准确的预算， 还有个偷懒的方法就是直接购买示范屋，也许价格上会有小优惠或者有些免费的升级项目。 三、旧房改造 如果实在喜欢某个成熟社区，又不满意旧房，还可以选择旧屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所属划区，划区主要是规定了此处房子允许的用途，房型的限制等，然后谈好建筑商，选好合适的房型，交给市政府批准。这样的大动作，通常需要的精力和财力都要多一些。 我的Tips： 建议需要足够耐心等到最合适的旧房上市，差一个街口，将来的升值潜力可能就差得多了。 建议查看整个社区，观察有多少旧房已经被改造了，这些新房通常在什么价格范围，有经验的House Flipper (专做旧房改新房的人)也许看上了同一社区，值得去学习下。 四、购买二手房的程序 如果你已经看好了自己想要的房子，把你的心理价位告诉你的房产代理，代理便开始向卖方发Offer(报价)了。 Offer也是属于正规的合同，一旦对方接受了，对双方就有了约束性。房产代理也是销售人员，有时也会想早早定了这笔买卖。 我的Tips： 第一，发Offer前要问清各种费用，通常公寓，联体别墅或者双拼别墅需要支付Condo Fee。越老的房子，Condo Fee通常比新房贵些。问清Condo Fee包括了哪些项目：如房屋保险，暖气，水电，车位，公共绿化，楼房维护等。记得查看地税，虽然地税几乎每年都不同，而且通常是每年上涨，但是不同社区，同类房型和房价的房子，地税可能会相差不少，值得比较。 第二，一定要冷静，想好自己最高的心理价位，不要轻易改变。现在加拿大房产属于买方市场，所以机会还是很多的。 第三，需要贷款的朋友，一定要在合同上给自己充分的时间办理贷款。 在加拿大，很多人买房都需要贷款，银行只有在你签订了买房合同后才会开始正式的贷款审核步骤，如果快一天就可以知道贷款是否通过，但是如果有问题可能两个星期或更久。我会在以后，给大家详细介绍一些关于加拿大贷款，建立信用记录等方面的知识，在这就不详述了。总之，就是提醒买家，如果需要贷款，需要通过贷款(Subject to financial approval )这一项要选时间长些，一般两周，这样比较各银行利率，万一遇到问题有时间解决，不必增加不必要的压力。有些朋友也许提前做了银行的预先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好，可以订住好的利率，通常为三个月，帮助自己做预算， 但Pre-approval 并不是说已经贷到款了，大家切记。如果万一没有通过贷款，在规定的两周内，你可以不必继续履行合同，订金可退回。 第四，要做房屋检查(Inspection). 在加拿大，通常买方都会在合同上写通过屋检 (Subject to inspection)。如果你买的是二手独立屋，那请专业验屋师做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂缝、管道渗漏、有霉菌的问题，非专业验屋师，很难发现，一旦房子有了这些问题很难修复，需要花大量时间、精力和财力，将来再要卖房子也会折价。如果房子有大问题，你的合同有写这条，就不必继续履行合同，订金可退回。如果有些小问题，地板不平、掉漆，如我上文所诉，除非自己手巧，不然请专人费用也不菲，所以如果屋检报告出来，有些小问题，可以让卖主修理或者折价。 好了，当一切都如你所愿，对方接受了Offer，你已经付了定金，通常一千加币到五千加币。余下的钱款已经拿到贷款或者准备齐全了，下一步，就是通过房产律师做过户手续。对，在加拿大是通过律师，确切地说是房产律师，负责最后的款项交接和过户手续的。你的房产代理或许会为你推荐，你也可以使用当地的黄页，查找当地的房产律师。 我的Tips： 第一， 律师的收费可能会有差异，资历也可能不同，所以可以自己提前比较下。 第二， 想好房子产权方式：Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能会有的税务问题：如遗产税，每个省是不同的。 Joint tenants 举例：夫妻双方共同买了房子, 如果一方去世了，房子就属于幸存的一方。 Tenants-in-common 举例：夫妻双方合资买了房子，50％是太太的，50％是先生的。如果，先生去世了，他的50％会根据他合法的遗嘱传给他指定的继承人，太太不可干涉。太太的50％产权也是如此。 第三，如果有孩子的家庭，房子想写孩子的名字，应该询问律师可能有的法律问题。如同税法，每个省之间存在不少差异，在民法方面也是。 举个例子，比如你的孩子21岁了，有了同居的伙伴，一起住在这房子里。如果，后来双方和不来，对方不愿意搬走并称这是Marital home，那他／她可能有权一直居住下去，虽然房产证上是你孩子的名字。本人不是律师，作为理财师只是提出这些，提醒大家可能会有的问题及咨询律师的重要性。 本文主要介绍了购买二手房的购买程序。新房的购买，通常建筑商的销售人员会帮助你完成整个过程。每处建筑商的新房付款方式可能会有不同，大家需要咨询清楚，有的是预售房，只需先交定金，交接时付清所有余款。有的根据建造程度，通常分三次付清房款。大的建筑商都有合作的银行，专门做新房的贷款。 祝愿大家在加拿大找到自己满意的家！ 下一篇，本人会介绍在加拿大购买度假房(Vacation home) 的一些信息，喜欢的朋友继续关注吧！ 理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
马来西亚贷款买房实录：跨国贷款简单方便
在国内限购从严、投资渠道不畅、各种与房产相关的税费预期加重的情况下，出国买房，投资度假两不误的思潮在富足以及中产人群中大肆蔓延，而他们的投资行为亦如当年郑和船队，漂洋过海告诉世界，中国人带着钱又来了……而各国亦如当年一样，怀着复杂的心情迎接着这些未来不知对他们是福是祸的黄皮肤金主们。 本文的主人公就是这样一位金主，原本被公司派到新加坡工作，但善于理财的她发现了“邻居”马来西亚吉隆坡的房价在北京连一居室都买不到时，马上与吉隆坡的朋友联系，让朋友帮她看好几套房，她很快赶过去考察。而她的朋友，自住在豪宅区，而将购买的学区房全部出租，租金折抵过月供后甚至收益颇丰，让不善经营的马来人颇为艳羡，成为当地中介眼中的传奇人物。 连夜排号并非中国专利吉隆坡热销盘也日光 蓄客、排队、选房……这些原本以为只有在中国才能看到的景象没想到在吉隆坡也发生着。 秦小姐的朋友在这个译成中文叫“城市花园”的社区买了房，因此劝说她在此置业。这个社区位于吉隆坡的甲洞地区，距城市标志物双子塔大概有20多公里的路程，不堵车的前提下半小时即到。该区域有点儿类似北京的亚运村或望京地区，俨然一个独立的小城市。站在样板间的顶楼，可以清楚地看到远方的双子塔，这个社区处于一个山坳内，景色优美，区内设施完善，国际学校、医院、银行、大型超市、幼儿园、电影院、体育场一应俱全，而且在此居住的有大量国际人士，尤以中国人和韩国人居多，欧美人与中国台湾人其次。 秦女士马上喜欢上了这个社区，她说最主要的原因就是这里居住的人群很符合她的要求，中文和英语完全适用。马上要求她的朋友帮她订房。 但在国人看来，这个社区的户型并不讲究，没有采取国内正南正北、动静分区的常规建造，装修也看着比较简单。但秦小姐认为，其实在国外买房，并不用拘泥于国内那些条条框框。比如朝向问题，国内讲究南北通透，追求日照，但马来西亚阳光充足，一年四季都是夏天，人们恨不得天天阴天；再如户型方面，在国外买房的人追求的是度假，享受城市与社区的大环境，没有人会成天呆在屋子里…… 志在必得的秦小姐排队时傻眼了，当她早晨7点多赶去时，发现排队的人数有好几百，好的户型基本已经卖光。后经了解，开发商早就在开盘前一周贴出告示，排队先来先得，前三十名可以享受9.7折优惠，若能买大户型且排队在前30名还有6个点的优惠，意味着排名前三十位的买房人收益颇丰。秦小姐边埋怨朋友误报军情边打听着还有没有剩下的户型，得到的答复是已经没有了，除非买超大户型，秦小姐悻悻而归。 跨国贷款简单方便 资信证明尤为关键 如果不是亲眼所见，记者很难想象马来西亚买房异常从容的事情。 秦小姐在交了总房款的3%作为订金后，第二天上午在中介的陪同下，约见了中国银行与中国工商银行驻马来西亚分行的经理，咨询贷款事宜。 根据规定，买房人只需先交房款的3%订金给房主，办理了买房手续，然后在一个月之内再交7%，总共10%的房款作为头期款，然后将中介费、装修费、律师费等额外费用一起支付。然后向银行进行贷款申请。 银行会根据买房人在中国的信用记录、存款、不动产、银行流水、职业等因素进行综合评估，然后核定一个贷款比例。据中国工商银行马来西亚分行一位叫ryan的经理介绍，银行最看重的是买房人在中国的信用记录，他发现很多人都会有银行欠款逾期迟还的记录，这对于能否贷款起到很直接的作用，因此他提醒跨国买房人，如果发现自己银行还款有过两个月以上的逾期，或者收到过银行的罚款通知，一定要到所在银行进行申诉、辩解，看有无可能存在误会，能否解决，如果申诉不能成功，只能通过时间来让不良记录消失在信用单上，如此一来，出国买房只能延期了。 “如果您的信用记录或者银行流水存在问题，可以通过信用记录好的丈夫或者妻子进行辅助贷款，总之提供的证明越详细越好，房产证、基金、股票代码等等，银行还是非常希望能够为您贷款成功的。”ryan对记者说。 咨询完银行人士后，秦小姐又前往位于双子塔附近的一家银行指定的律师行签署了一批买房文件。记者看到，要签署的律师函足足有一寸厚，秦小姐光签名一项就动笔100多次。 二手房与新房几无区别 投资回报非常合理 虽然没有买到新房，但秦小姐听完朋友的劝慰之后很快释然了：马来西亚建房速度特别慢，交房往往需要3到4年时间，原因是多方面的，其中一条是法律严格要求工作时间，只能从早晨6点至晚上8点施工，不能夜间施工。 买不了新房，秦小姐盯上了该小区的二手房。吉隆坡的二手房市场非常活跃，以“城市花园”项目为例，次新房、带租约房都有很好的市场。因为有大量的国际人士租房，所以人们都爱买二手房进行投资。 客观地说，马来西亚的炒房人对于出手价格期望值并没有太高，只要有赚即可。就如秦小姐看中的那套房的房主为例，他在三年前购买了这个项目头期五套房，每套价格仅仅50万至60万令吉（即马币，大约相当于100万元人民币），由于近两年马来西亚经济复苏，房价基本每年以10%以上的幅度递增，现在每套房都能卖到80万至90万令吉，这与北京所见炒房每年不赚到30%以上利润不罢休的例子大相径庭。
泰国养老居留签证个人申请资料流程
如何办理泰国养老签证（退休签证）？ 在泰国，年龄在50岁以上并具有一定财务能力的外籍人士均可以申请泰国养老签证（退休签证），首次办理可以居留15个月 以后每年需要续期，养老签证期为一年一签，养老签证在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国。 在您申请泰国养老签证的2个月之前，您必须有一个泰国银行账户和资金证明，证明您的帐户至少有800,000泰铢（约合15.4万人民币），(或者您每个月至少有65000泰铢的退休金收入)，这样您就具备了申请泰国养老签证（退休签证）的资格。 申请养老签证后您已是泰国居民，但您必须每90天到离您最近的移民局报到，报到是为了确认您是否还居住在泰国，并且确认您是否还是安全的。如果您还想续签您的养老签证，您需要在到期日截止前的一星期之内到移民局办理。 一、申请人需要年满50岁。 二、申请资料： 在中国需要准备的资料： 无犯罪证明，到户口所在地的派出所开。（有效期是半年） 无犯罪证明需要中国外交部和泰国驻中国大使馆的双认证。这个认证可以让外交部认可的公证处办理。一站式服务，7百人民币手续费。包括双认证和翻译费用。（无犯罪证明的公证信息在附录） 在泰国需要准备的资料： 3个月的银行存款证明和存折更新复印件 无犯罪证明到泰国外交部认证 泰国医院开的体检证明（3个月有效） 护照原件及复印件（首页，签证页，入境页） 泰国本地银行开户及汇款：（到泰国以后马上做这件事） 申请人在泰国本地的任何一家银行开户 从泰国以外向申请人的泰国银行账户汇80万泰铢 这80万泰铢需要在这个银行账户里存够3个月，并在3个月到期后到银行开存款证明，同事还要更新存折的记录。 银行的存款证明 和银行存折的更新记录的复印件作为申请资料之一。 三、入境签证： 申请人的入境签证可以是旅游签证或商务签证，落地签证不可以。 如果是旅游签证需要转成非移民签证再转养老签证。需要的时间比较长。从旅游签证转成非移民签证以后还要等2个月才能提交一年养老签证申请。 如果拿非移民签证就可以直接转养老签证了。 不管是哪种签证，转签证的话之前的签证必须有效期还有16天以上。 护照不能少于6个月 四、无犯罪证明及公证： 需要拿身份证和户口本到户口所在地开无犯罪证明。 无犯罪证明开好以后拿到可以办理涉外公证的代理处去办理涉外公证和外交部及大使馆双认证。整个过程大概2个星期。公证要翻译成泰文，因为泰国大使馆只接受泰文的文件。这个公证处应该知道。 可以办理涉外公证的机构： 北京 北京市公证处 朝外大街吉祥里206楼 100022 (010)65537113 65530180 长安公证处 北京朝阳门北大街6号 100027 65544467至65544473传真65544478 东城区公证处 东四11条83号 100007 海淀区公证处 100088 62572567 北京市国信公证处 北太平庄路甲1号 100888 62026228 82075329 上海 上海市公证处 凤阳路660号 200041 (021)62154848 62150344 徐汇区公证处 衡山路325号 200030 64370473 黄浦区公证处 延安东路1234号 63180217 静安区公证处 江宁路509号 62151695 虹口区公证处 四平路421弄20号 65074126 闸北区公证处 中华新路591弄8号 56629657 杨浦区公证处 江浦路1064弄7号 65122438 普陀区公证处 武宁路200弄22号 62546657 闵行区公证处 莘庄莘建路132号 64921430
泰国房产抵押贷款标准
泰国房产的抵押贷款是根据泰国《民事和商事法典》第702条规定的抵押方式，在这条中，必须要遵守一定的法规才有资格享受泰国的法律保护，这些规则包括如下: 抵押人必须是抵押物的所有人或者有权处理的人。 抵押合同必须以书面形式订立，且必须经过有关部门登记，否则，抵押合同无效。 如有下列情形，相关各方必须依法办理抵押登记： 有地契的土地必须在土地抵押所在地区的土地注册处，或曼谷市土地注册处(分区办事处)，或省府土地注册处(分区办事处)办理土地登记。 没有地契的土地，如“Nor. Sor. 3”必须在土地抵押所在区的民政事务处才能办理土地登记。 最近几年来，融资逐渐使外国人获取贷款等资源更加容易了。到目前为止，外商融资仍是一项不简单的事情而且高度依赖于你的个人需求和情况。当然，融资条款还不是适用于每一个人。在申请泰国本地贷款或海外贷款前，明智的做法就是先评估其的未来市场以及征询著名的金融顾问或律师等的意见。
