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移民柬埔寨需要什么条件？怎样申请？
根据《国籍法》第7条规定，外国人可以通过申请而获得柬埔寨国籍。目前申请加入柬埔寨国籍一般分为投资入籍、捐款入籍和通婚入籍以及由出生获得柬国籍。 投资入籍：根据柬埔寨王国《国籍法》规定，外国人投资12亿5000万瑞尔（约31万美元）并符合法定条件。 捐款入籍：对柬埔寨有特殊贡献或捐款12亿瑞尔（约30万美元）者也可申请入籍。 通婚入籍以及由出生入籍 ：如父母一方为柬籍，其子女可获柬籍；在柬境内出生的新生儿可获柬籍；申请者与柬籍配偶在领取结婚证并共同生活三年后，可申请柬籍。 柬埔寨入籍项目 柬埔寨《移民法》规定， 投资移民分为两类：一是前来柬考察投资可能性的外国人，二是已得到柬埔寨发展理事会（CDC）颁发的投资许可证的外国人。根据柬国籍法的规定，外国人可通过一定程序申请加入柬籍。但获得柬籍不是申请人的权利而是柬王国的恩赐。 申请条件： 年满18周岁 无犯罪记录 须到柬埔寨宣誓 申请流程： 签约并评估 准备资料 递交资料，柬埔寨内政部，由柬埔寨外交部、柬埔寨移民局、国家总统共同审批 申请领取护照和身份证 最后到皇宫宣誓，入籍 项目优势： 4个月一步到位拿柬埔寨护照 无移民监、生育限制，无须解释资金来源 准备资料简单，流程简便快捷 由国王亲自签名批准，身份真实可靠 护照免签国家越南、老挝、泰国、印尼及东南亚等国家
柬埔寨移民需要花费多少？
加入柬埔寨籍一般分为注资入籍丶捐款入籍和通婚入籍以及由出生获得柬国籍。 注资入籍：根据柬埔寨王国《国籍法》规定，外国人注资12亿5000万瑞尔（约31万美元）并符合法定条件； 捐款入籍：对柬埔寨有特殊贡献或捐款12亿瑞尔（约30万美元）者也可申请入籍。 外国人的入籍证书由柬埔寨国王诺罗敦·西哈莫尼和洪森总理签字； 外国人办理加入柬埔寨国籍一事，不论哪国人士均可办理； 办理时间2到3个月； 办理费用约6万到7万美金。 入柬籍审批手续：向柬王国政府提出请求，由政府报国王审批。 核准柬籍后，须在柬更高法庭上宣誓。
英国永久性产权和租赁性产权之大不同
中国投资者刚开始了解英国房地产市场时，大多发出了这样的感叹:英国的购房流程似乎过于严谨复杂，还要求买卖双方委托专业律师进行交易。 在整个交易过程中，买家和卖家都不需要见面和联系，全权由双方律师沟通和走流程。其次，相比于中国住宅统一的70产权，英国住宅的产权差别很大。各种不同的住宅类别也令人迷惑。 为了让读者更清楚了解英国住宅市场，本文将从法律角度分析英国市场上的两种产权类别：永久性产权（Freehold）和租赁性产权（Leasehold）。 一、宏观交易数据 先从宏观交易数据观察英国房地产市场租赁性产权（Leasehold）和永久性产权（Freehold）的占有率。 从图1可以看出，租赁性产权（Leasehold）的房产交易在近14年时间中一直维持在20%市场份额左右。 如果把范围缩小至所有新房交易，租赁性产权（Leasehold）的交易量在金融危机后的2009年达到59%的峰值，并回落到2018年的35%。由于绝大多数的公寓楼盘是以租赁性产权（Leasehold）的形式交易，所以如果把范围进一步缩小至伦敦，Leasehold 在2018年的交易占比达到57%。 二、如何区别租赁性产权和永久性产权？ 很多人简单地把中国人俗称的“别墅”（house）归类为永久性产权（Freehold）, 公寓(Flat）归为租赁性产权（Leasehold），这样的区分并不完全正确，因为有的别墅也是租赁性产权（Leasehold） . 我们先从定义来分析两者的区别。永久性产权（Freehold）指的是永久土地产权，其业主（“Freeholder”）拥有这块土地及土地上的房产，产权没有时间限制，可以世代传承;租赁性产权（Leasehold）是有时间限制的住宅租借产权，其业主（“Leaseholder”)根据租约(Lease)向永久产权人租赁住宅所有权，一般有125年、250年到999年不等。 接下来我们从几个方面来分析永久性产权（Freehold）和租赁性产权（Leasehold）的不同点: · 住宅类型 永久性产权（Freehold）: 该类型的住宅均为俗称的“别墅”。 租赁性产权（Leasehold）:大部分该类型的房屋是公寓楼，也有少数是俗称的“别墅”。 · 住宅年限 永久性产权（Freehold）： 对土地及房屋有永久产权，没有时间限制。 租赁性产权（Leasehold）: 租赁产权所有人（Leaseholder）跟永久产权人（Freeholder）签订一份租约（Lease），租约规定双方享有的权利和需要履行的义务。 租赁时间以租约为准，一般从125年、250年到999年不等。在租约结束前，租赁产权人（Leaseholder）可以向永久产权人（Freeholder）申请延长租约（Lease Extension），如果没有申请延期，则到期时永久产权人（Freeholder）从法理上有权利收回所有土地上方的住宅。 · 住宅修缮 永久性产权（Freehold）: 根据住宅情况自主选择时间进行修缮。 租赁性产权（Leasehold）: 住宅外墙和结构的维修是通过缴纳物业费（Service Charge）的形式由永久产权人的物业管理团队负责。常规的租约会要求租赁产权人（Leaseholder）每5至7年对住宅内部进行一次粉刷或进行墙纸的更新。 · 住宅保险（Building Insurance） 永久性产权（Freehold）: 永久产权人（Freeholder）需要自己购买土地以及房屋保险（包括室内保险）。房屋若遭受损害，比如水灾、地震和火灾，则需要自己通过保险索赔或自费进行维修。 租赁性产权（Leasehold）: 租赁产权人（Leaseholder）不需要单独购买此保险，楼盘的永久产权人（Freeholder）需为楼盘以及土地进行全额投保。保险费用每年以物业管理费的形式（Service Charge）均摊到楼盘中的每位租赁产权人（Leaseholder）身上。 若楼盘任何部分遭受承保范围内的损害，永久产权人（Freeholder）应将由此获得的保险赔偿金全额用于修缮该部分以恢复租约（Lease）中规定的状态。一般情况下，自住的租赁产权人（leaseholder）还会购买室内保险从而对公寓的家具及贵重物品进行投保。 · 住宅改造 永久性产权（Freehold）: 永久产权人（Freeholder）拥有自主改造住宅的极大权利，只需要向当地政府申请相关的规划许可，并确保改造不违反法律要求，就可以对房屋进行改造。 租赁性产权（Leasehold）: 租赁产权人（leaseholder）则不得对房屋进行任何结构上或外观上的改动。具体改造权利受租约中的规定约束。若希望对住宅进行任何非结构性的改动，则需要提前向永久产权人（Freeholder）申请并需获得书面的同意书。 · 日常费用 在房产交易结束后，无论是永久性产权（Freehold）还是租赁性产权（Leasehold），每年都会产生一些特定的开支。下表列举了一些费用明细对比。 *需要注意的是，个别Freehold楼盘位于小区内，由于业主享受到开发商提供的公共服务，例如公共花园和礼宾服务等，所以也需要交纳一定的物业费。 三、总结 永久性产权（Freehold）和租赁性产权（Leasehold）并不存在孰优孰劣。两种不同属性的产权分别服务不同的群体。 购房者首先应该充分了解两者的差别及局限性，然后基于自身需求进行选择。 永久性产权（Freehold）的住宅就像是乐高积木一样，可以让购房者充分发挥他们的DIY天赋，灵活地按照个人喜好设计出一个温馨的家。 租赁性产权（Leasehold）的住宅更适合那些在大都市工作和生活的人：没有太多时间打理自己的房间，希望在有限的时间里能够充分地享受到各种服务。 来源：中伦律所伦敦办公室（微信号：zhonglun-london）
柬埔寨新重划区 房产投资潜利大
柬埔寨东邻越南，北邻寮国，西邻泰国，西南面暹罗湾，距离中国约3个半小时的飞行距离，国土有18万多平方公里。根据2018年统计人口为1,500多万人，高棉人占90%，越南人5%，华人1%，其他4%。目前人口平均年龄约30岁，是人口红利很高的国家。 柬埔寨的首都为金边市，位在国土靠南的地方，居住人口及工作流动人口有200多万人。离首都最近的机场为金边国际机场，位於首都的西边，从机场到金边最繁华的旧市区约8公里。 长富国际地产总经理郑哲升表示，过去由各国来到金边的从商人士皆居住在旧市区，最多的地方就是知名的湄公河岸隆边区及桑园区东南侧，这里也是各国使馆的集中地，约略一个台北市的万华区大小，却挤满了各国人口，使这个区块开着各式的异国料理及各样不论是做本地生意或外国人生意的店家，但因为道路拓宽计划赶不上市场发展的规模，造成这里每天上下班时间的塞车情况特别严重。 不过，近年金边都市发展迅速且蓬勃，政府为了配合提供愈来愈多的人口移入也积极的开发新区块，故转而从原本靠湄公河金边东侧转往靠机场的方向西进。 柬埔寨国际全球地产总经理张珏铭分析，相较於旧市区中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地价格及每平米3,000~4,000美元的房屋价格，机场旁的这个重划区目前基期较低，房价每平方公尺约2,000美元即可入主。 目前在这区的新建案中，有一个较知名的是由柬埔寨最大的企业龙头皇家集团所开发的项目皇家公寓（Royal Condo），顶着本土最大企业的光环，皇家集团在这个建案的硬体，软体上皆采用最优质的配备，气派迎宾门厅丶酒店式管理丶沙龙丶户外泳池丶俱乐部丶SKY-BAR空中景观花园等。（点击图片查看更多房源详情） 张珏铭表示，目前机场周边一房的租金行情约为每个月600~850美元，价格差距取决於建案本身的质量及外在交通便利性，机场出入口对面及连外道路沿线上的房屋，因属於住商混合的旧城区，所以纵使是新的建案，也较难提升租金报酬率。相比之下，德他拉分区的新重划区，因为城市规划的大利多带来的实质租金效益加成，使得这个区块的建案产品成为了市场新宠儿。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售柬埔寨房源，或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产的投资机会。 来源：经济日报 责编：Zoe Chan
怎么在柬埔寨买房？
在海外购房就必须要了解该国家购房的相关流程，每个国家对于外来购房人士的要求不一样，所以在买卖的过程当中，你所知道的条件和需求也是不一样的。随着在柬埔寨投资房产的人越来越多，想要弄清楚怎么在柬埔寨买房流程的人也越来越多。外国人士是可以在柬埔寨进行房产购买的，并且和本国人享受的产权证是一样的，但具体有一定的差别。 柬埔寨的房产产权一般有三种情况，第1种是带土地证产权的这一种，只能柬埔寨的本地人士才能够进行购买，外国人是是不允许的。第2种就是产权证，他拥有99年的产权时间，这种主要是政府性质的用地，不管是本地人士还是外国人士都可以进行购买，但是外国人士只能购买第2层及以上的。第3种就是永久产权的房产证，具体的要求和第2种差不多。 中国人士在柬埔寨进行房产购买支付的时候，可以直接把款汇到开发商的中国账户，或者是柬埔寨账户。如果是其他海外人士，想要在柬埔寨进行房产购买，那么交易的形式只能够使用美金。柬埔寨不管是内部还是外部发展都是非常稳定的，并且没有战乱状况，因此在柬埔寨进行房产投资必定是稳定升值的情况，在未来的发展中该国家的房产价格还会持续上升。 在柬埔寨进行房产购买，首先是看房，然后选定房源，确认好相关的房源信息之后就支付定金，签订认购协议，然后约定后续付款方式，交房验收办理应产权卡。如果你对于以上流程不是特别的了解，可以找熟人帮助自己或者是找真实可靠的房产中介，在柬埔寨进行购房的时候，一定要带上本人的护照。
柬埔寨那么穷，为什么物价高上天？
一直以来，在不少人眼中，柬埔寨国力衰弱，整体经济水平偏低，消费水平应该也不高才对。确实，柬埔寨一直是亚洲最为贫穷的国家之一，每年，都有来自欧美、中国等国家大量援助不断流入。但很少有人知道，柬埔寨的消费水平并不低，部分城市物价甚至直逼中国首都北京。 据泰国曼谷Living Asean时尚生活网数据调查显示，2017年，新加坡是东盟消费最高的城市，在生活成本（Cost of living）200满分中获得85分。 至于排在第二名是泰国首都曼谷。 柬埔寨金边则排在第三位，在生活成本评价得分是51.16。 也就是说，柬埔寨首都是东南亚三大生活费最高的城市之一，仅次于新加坡和曼谷。 柬埔寨的物价到底有多贵？ 很多在柬埔寨长期生活的人表示在柬埔寨消费感觉就是把美金当人民币在花。那么，柬埔寨的消费究竟有多高，先来看看这张菜单吧！ 请注意以下的价格是美金，不是人民币！ 菜单上整齐地排列的沙县小吃看上去很熟悉，价格却是天差地别！ 柬埔寨一普通超市的苹果，价格按美元汇率6.8来算，普通的六个苹果相当于人民币32.98元。 一斤散装小面包五美元，换算成人民币感觉都比国内一线城市的价格高。 沙宣洗发水，在国内大约69元，在这里需要17.50美元，约合人民币119元。 当然，饮食和生活用品只是其中一方面，在柬埔寨日常开支高体现在生活的每一处。比如说打车出行，10分钟之内的车程就要耗费两三美金左右。而在柬埔寨最普遍的突突车价格一般也比国内的出租车还要贵。 除此之外，比较明显的就是电费。柬埔寨是一个基础水电、通讯、网络设施缺乏的城市，国家许多大型水电设施均来自国际援助，导致国家水电、通信网络等收费较高。柬埔寨四季高温，用电量大，给普通家庭带来的负担更加重。而柬埔寨的网络更是被吐槽“又贵网速又慢”。 柬埔寨的物价为什么会这么贵？ 很多人都会好奇，柬埔寨的物价为什么如此之高。 首先，柬埔寨工业发展比较缓慢，非常依赖进口。大到汽车，小到牙签都是进口而来的。另外，居民生活离不开的蔬菜肉类，柬埔寨也不能自给自足，物价自然居高不下。 另一个重要的原因可以归结于经济的飞速增长。柬埔寨的投资原本以韩国、日本等国家居多，但随着大量中国援助资金和投资者的涌入，中国迅速超越其它国家，成为了柬埔寨最大的投资来源国。 每年，还有不计其数的外国游客涌入。大量投资的涌入促使经济飞速发展，在这过程中又吸引更多的企业进驻。由此产生的需求非常强劲，也促进了更多的消费，资源被消耗的同时，物价进一步攀升。 实际上，由于经济高速增长，东南亚国家生活的成本都在普遍上升。也许有人会问，如此高的生活成本，工资水平普遍偏低的柬埔寨老百姓消费得起吗？ 由这个问题深入下去，你会发现柬埔寨是一个非常矛盾的国家。看似贫穷的外衣下，开着豪车住着别墅，拥有雄厚资产的富豪比比皆是，贫穷与富有的矛盾共存自然会有它的一套生存法则。 与消费水平所不同的是，柬埔寨的房地产价格相对要低很多。首都金边和西港的房产价格具体取决于地段、类型等因素，以首都金边繁华区域房产为例，原先近来涨幅已经超过15%。 相比于中国一线城市让人望而却步的天价房，柬埔寨的房价还没有达到虚高的地步。柬埔寨租房、买房的价格还是要远远低于中国的。目前柬埔寨房地产价格正处于上升阶段，未来发展空间很大。 来源：柬房之家
柬埔寨城市最全的介绍：西港
柬埔寨较大的城市有金边市丶暹粒市丶西哈努克市丶马德望市四座直辖市，他们在柬埔寨的角色丶特色丶经济重点都不一样，打算去柬埔寨旅游或者希望在柬埔寨置业的人们，可以参考一下这些城市的特点。 城市发展：一个美丽的传说 对於一个国家的城市，人们一般会按照城市的繁荣和经济实力排序。 在柬埔寨，大家熟知的城市排序是金边丶暹粒丶西港。 这是因为，金边市是王国的政治文化中心，现代权力中心，位於整个国家版图的东侧，靠近越南。 暹粒市在1500年前是整个东南亚耀眼的金色城池，世界十大奇观——吴哥就在这里，它是佛教城市，也是柬埔寨旅游的世界名片，位於柬埔寨整个版图的北侧，在柬埔寨母亲河——洞里萨湖的北岸上。 西港市，也叫西哈努克市，早期叫云壤，是目前国际化丶海洋化的城池，虽然很小，只有十几万人口，但她兼有国际度假丶石油海运丶海岸进出口物流等功能，是一座对外开放的城市。 在这里，自由经济丶资本生活丶灯红酒绿充分显示出她将来会是一座代表世界经济的港口城市。 然而，高棉民族的发展路径与这个排序正好相反，历史上是先有磅逊港（西港—云壤），後有暹粒（吴哥古城），再有金边（皇宫新城）。 西港——开放特区丶博彩乐园 西港是一座沿海开放城市，直辖市，也叫做西哈努克港市，它是柬埔寨一个对外全面开放的港口城市，大批靠海洋运输的物资从这里运往全国各地。 西港也是柬埔寨海滨度假风景胜地 它在柬埔寨的地位，是我国上海丶深圳丶三亚三座城市的集合体，也许更像香港。 西港多处海滩保持着原生态的自然风光，尤其是距离市区东侧二十公里外的近百平方公里的云壤国家森林公园。 那里有无人岛屿和亮丽海岸，每年吸引着大批的背包游客前往。 这里有许多正在开发的岛屿，可以吃饭丶喝酒丶住宿丶潜泳及海上娱乐等。 西港的置业热点很多 比如，这里有各类产业的开发区，比较成功的是江苏红豆集团开办的柬埔寨经济技术开发区，目前已经吸引了几百家企业。 再如海港资源，由於西港海域发现石油储量70亿桶之多，各国石油老板和公司蜂拥而至，中国的中石油丶中海油丶中石化都在这里设立办事处，还有中水电丶越南热电丶日本电力等国企也在这里设立公司。 随之建立起来的下游产业就更多了，像国际物流丶出口加工丶仓储基地丶各类码头（军需丶民用丶商用）丶各类开发区丶商贸丶旅游等产业。 在西港的超市里会看到几乎一半以上的顾客都是中国人，这里已经成为中国企业云集的地方。 西港港口业务的潜力也是很大的，从自然资源上讲，西港海湾存在大量深水码头可以开发资源，只是目前吞吐量和运输能力的问题限制了深水码头的建设规模。 据说，我国正在努力争取投标在泰国湾“塔克拉底”建设一条大运河，如果这条大运河建成，将改变马六甲海峡的物流状态，大量从印度洋运往亚洲的石油和货物都会改道经由这条大运河直达中国南海，而这条海峡的第一个停泊港湾就是西港。 试想四丶五十年前的新加坡因马六甲而成为亚洲经济强国，日後因「塔克拉底」大运河的开通，柬埔寨也会成为二十一世纪的一颗小巨星，闪闪照耀在东南半岛的中心。 西港还有一个非常值得置业特点，就是博彩业。前面所述，金边除去金界酒店一家赌场外，不允许其它博彩业的存在，唯有西港不存在这样的限制。 在这里，歌厅丶舞厅丶赌场比肩而立，各国酒吧丶酒店遍布大街小巷，许多岛屿已经被各国开发商承包开发赌场和豪华酒店。 尤其是随着近几年亚洲国家兴起的博彩业高峰，香港丶澳门丶台湾丶日本丶韩国等置业人纷纷下榻西港，研究建设博彩产业。 目前在亚洲国家，几乎都不允许线上博彩的经营。柬埔寨是南亚极少数由政府审批可以获准注册线上博彩业务的国家。 近两年，几乎全世界的线上博彩集团丶置业客丶参与人丶赌客都来到西港，一时间，这里的房价丶餐饮价迅速攀升。 许多游客来到西港後都说，从不知道柬埔寨还有一片海，有甜美的海鲜丶豪爽的赌场丶温和的服务丶美丽的姑娘，能够享受到如此优惠丶周到丶舒服的海滨度假游。 面对这样一座待开发的海滨城市，行动起来吧！我相信，用不了几年，西港一定会成为东南亚一座充满幻想和机会的大舞台，而由於这个国家的佛教信仰，它又将是一个安静而祥和的博彩乐园。 来源：每日头条
全球最安全国家/地区竟是它！榜首藏在疫情重灾区旁边
2019新型冠状病毒爆发，由於疫情快速扩散，全球各地也都陆续传出确诊案例。近日Deep Knowledge Group网站也公布了“全球疫情最安全的国家/地区”榜单，但没想到第一名却让不少人相当震惊，直呼“不可思议”。 根据Deep Knowledge Group网站报导，其于4月12日公布了一份“全球疫情最安全的国家/地区”的榜单，其中一至五名次序分别为：以色列丶德国丶韩国丶澳洲及中国。 其中，以色列作为最安全的国家，虽名列亚洲确诊数第5位，但在9404名确诊病患中，仅有73名死亡案例，相当於近0.8%的超低死亡率。另外，以犹太教为主的以色列，也针对宗教仪式和典礼也祭出严格规范，并透过锁定患者手机位置制作“追踪地图”，一旦民众的活动范围与确诊病患重叠，就会由手机App跳出警示通知，防疫措施相当新颖。 值得一提的是，该网站也一并公布“全球疫情安全高风险国家/地区”名单，一至五名分别为：意大利丶美国丶英国丶西班牙及法国，其中美国近期疫情狂烧，确诊数一直不断攀升，而意大利则是传出医疗崩溃的消息，引起当地人民恐慌。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售海外房源，或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。 来源：MSN新闻 责编：Zoe Chan
澳洲暂停海外投资！FIRB新政审批门槛收紧｜居外专栏
新政简介 根据澳大利亚财政部的宣布，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）从2020年3月29日晚上10时30分开始，对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说，所有适用的有海外资金注入的投资项目，不论价值，均需要通过FIRB审批，获批后方可进行。同时，FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月，但表示不代表审批一定需时6个月。 政策时间 澳大利亚财政部表示，新规则是临时性质，适用于疫情期间。不过，由于疫情情况转变迅速，现阶段不能估计规则何时复旧，亦不知道即使疫情过后，政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。 行业限制 需要特别留意的是，政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业，意味着新规适用所有行业、所有投资，那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。 住宅审查 在购买澳大利亚住宅物业方面，在既有的限制下，海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免，在新规则下对于审批的范畴没有改变，还是要预先申请。故此，新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响，唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。 买家需要留意，买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准，例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足，买家会需要与卖家商讨修改条款，应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同，合同已经交换的案件中，买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的，需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款，确保买家不会由此承担违约责任。 投资限额 在原有FIRB法律框架下，在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请，并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0，代表高于0元的投资都需要审批，所以效果就是所有海外投资都需要审批，即使该投资额为0（比如赠与、换股等交易类型）。 原因分析 普亚认为，FIRB新规则下的限制，是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购，以至影响国家利益。 例如，因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑，导致公司市值蒸发，政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产，澳大利亚资产被贱卖，新政策想要避免的是这种情况。 新政策没有分开处理普通和敏感行业，也是反映了疫情下所有行业都受影响，同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能，属于澳大利亚国家利益的事实。 深入分析 购买土地/物业 在FIRB新政策下，如果购买非住宅用地方面，原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元，即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业，都需要向FIRB申请。 例如，原规则下，已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在限额变为零，代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。 同理，原规则下，农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在都变为零。 如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份，要购买商铺或者办公楼的话，不论购买价格为何都会需要向FIRB申请；原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批，现在都需要审批。 值得留意的是，在原规则下，不论价格，本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批，而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批，这两点在新规则下没有改变。 住宅购买上文有专门阐述，在此不再赘述。 购买公司股份/生意/单位信托 在购买公司和生意方面，需要了解重大行为（Significant action）和需申报行为（Notifiable action）这两个概念。即使审批限额降至0，投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先，重大行为不需申报，需申报行为才有必要申报。但是，如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响，可以要求还原该项重大行为，或命令放弃该项行为购置的资产。 所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为，都是重大行为（农业业务不需控制权改变）。而所有购买公司权益/股份和资产，以至拥有公司20%或以上，就是需申报行为，需要FIRB批准，不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份，不论价格多少，即使是一元的价格，都需要FIRB批准。如果是农业公司的话，则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。 影响分析 海外投资移民客户 由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证，FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。 之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司，或者购买现有公司，或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下，第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点，目前很大可能需要获取FIRB审批许可。 澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动，现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。 以签证188A为例，签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力，投入新科技，出口澳大利亚产品等等，在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为，在疫情影响经济下，这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看，虽然新规则可能令投资行为需要审批，但是如果该投资会促进澳大利亚的利益，这种投资在原则上应该会获批，但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。 海外企业投资并购 并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变，而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。 海外房产投资 海外投资者需要与开发商沟通，确保购房合同的条款因应新规调整，放宽时间限制，以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。 Q & A 问：如果在新规则生效时间前已经签订商业合同，但股份/资产尚未过户，在新政策下会否有需要申请FIRB许可？ 答：新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。 问：现有进行中的FIRB申请，审批时间会否受新政策影响？ 答：FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内，但不代表一定需要6个月才能审批完成。 问：海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司？ 答：新规定没有影响既有开立新公司的规定，海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。 违反规定的后果 如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定，可以处以监禁及/或罚款，承担刑事和民事责任。 结语 我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响，而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新，政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布，寻求更详细的政策细节，并向大家分析有关影响。 澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
悉尼华人地产鄙视链
有人的地方就有江湖，有人的地方就有鄙视链。 读者朋友这是你们一直要求，但我一直没写的文章。不是我不想写，而是我不敢写。不懂我说什么的朋友请看这篇文章的姐妹篇《悉尼华人鄙视链--20年的更替和轮换》。 上一篇《悉尼华人鄙视链--20年的更替和轮换》意外备受好评，但引起很多争议，有人说你写这种文章就是挑拨华人族群内部关系，是不是想叫谁鄙视谁关于这一点，我在这里公开说，我的文章过去，现在和以后都会是这种“政治不正确”的文章，因为政治不正确不代表真的”不正确“。 地产鄙视链到底是你鄙视我，我鄙视你？还是哪个区鄙视哪个区呢？是过户律师鄙视卖二手房的，卖二手房鄙视卖楼花的呢？还是东区看不起下北，下北看不起上北，上北看不起2E（ Eastwood & Epping） 呢？ 如果以上面的信息作为话题，那就落入俗套。鄙视链的背后是不可逆转的趋势，是社会大众骨子里的认知，鄙视链其实是发财链。且听我娓娓道来，我来慢慢和你讲清楚。 首先悉尼从2000年初,一直延续到今天的是 “住Parrmatta河以北对住Parrmatta河以南的鄙视“ 虽然上东区也在河的南边，但我们今天所说的范围不包括上东，下北和内西。除了这个范围，外面的世界全部都是我们老百姓的世界，是中产的世界，这个才是我们讨论的范围。 以前有人问我，我住在Hurstville 被人鄙视，难道这里很low吗？ 是的，没错。我说的不止是你，而你们南边全部都很low。 这不是我说的，是数据说的。 让我先来问你三组问题 问题一 A区没有火车站，没有商业街，也不接近任何主干道，区内还有一部分国家保障房 B 区有火车站，商场，医院，繁华的商业街和直达市区的快车 在价格差不多的情况下，请问A和B你选谁。 傻子才会有选A对不，记住你的答案，我们接着往下看。 问题二 C区离市区20公里，但树林茂密，很多房子还有火灾隐患，但商场，火车站都有，学校也不错。搭乘火车去市区大约30分钟。 D 区离市区14公里，没有大型商场，但商业街丰富，基本生活需求可以被满足，开车10分钟到海滩，20分钟到机场，医院，学校应有尽有。搭乘火车去市区大约20分钟。 同样价格，请问你买哪？ 问题三 E区最大优点公校排名不错，有商场，有直通市区的BUS大约35分钟左右到。E区离市区31公里 F区离市区24公里左右，火车商场样样有，而且开车不超过10分钟可以到海滩和公园。公立学校一般，但也不差，私校学校资源也很丰富。 请问你想去哪？ 题目分析 A是 Dundas Valley B是 Lidcome 两者目前中介价位， Dundas Valley 111万 Lidcome93万 C是 Hornsby D是 Kogarah 两者目前中介位接近一样，都是110万 E是 Baulkham Hill F是 Miranda 两者又是都一样，都是110万。 你们想看一下2003年的中价位数据吗？ Dundas Valley中价位46万‘， Lidcome39万5 Hornsby 52万， Kogarah 64万 Baulkaham Hill 50万7， Miranda 58万7 我多送你一组 Carlingford 2003年60万5千，现在中价位130万. Sylvania（豪宅海景区） 2003年72万5，目前中价位110万。 篇幅的原因不能列举太多，但我看到的是北区一直在超越南区 有人会说学校，学校是原因，但我相信学校没有那么大魅力改变南北的格局。真实的原因你只会在我这里看到，而不是任何其它地方知道。 这是战争带来的人种变化。 1975年世界上有两场战争在进行着，准确说是内战，一个是越南内战，另一个黎巴嫩内战，这期间有大片难民涌入澳洲。以下两张图是悉尼黎巴嫩人和越南人的聚集图，绿色颜越深代表越密集。 地图上可以看出他们都在河的南边，基本集中在一个位置。人无高低贵贱，全看生长环境，但第一代移民的孩子，要不很出色，要不就很容易成为罪犯。他们来自一个完全不同的文化背景，一旦父母文化层次低，就很容易产生身份认同危机，难以融入主流社会。感觉到自己被排斥，然后就组成各种小团体。 他们的孩子在2000年初的时候都成了青壮年，精力最旺盛的时刻。而2000年初是悉尼警力最匮乏的时刻，2004年Redfern土著骚乱，2005年 Crounalla骚乱，和这个原因密不可分。墨尔本的朋友读起当年的新闻，结合现在发生在他们身上的情况会很有亲切感。 2000年初老移民的印象一般是，涉及到枪击的都和中东帮派有关，涉及到毒品的就是越南帮派。 如果你认为我是种族主义者，那我告诉你，最大的种族主义者是澳洲警察，他们把罪犯按照种族来划分，比如说他们就曾经成立了一个"中东有组织犯罪调查组”（Middle Eastern Organised Crime Squad），专门调查中东罪犯。2017年才和帮派犯罪调查组合，并一起办案。 我再附赠一张岛国人分布图 岛国人也以南边也是居多，我在campsie居住时，经常听说过岛国人抢劫的事。 什么主导了悉尼过去十几年的房地产主轴?说不好听的是鄙视链，说好听点是去城市化，使中产纷纷远离市区附近可负担性高的内中环，搬去城乡结合部。悉尼市政府沿着Epping往西一路建设直达Kellyville，Rouse Hill。Kellyville这种鸟不拉屎的地方也有人愿意付一百万，着实要感谢南边的治安给人留下的印象。否则这种地方明显看出来就是高估了。 不过根据周围邻居和朋友交流，最近这几年贼也看到了这个趋势，也开始频繁光顾北边盗窃。任何职业都要顺从趋势。 南边底子好，人家基础设施和交通是先天的好，先天的棒，所以我一直鼓励，南开发，北投资。 住House的鄙视住公寓的 奔驰贵还是Toyota贵？那要看具体情况了，如果奔驰跑了30万公里，还是旧款车，而Toyota是全新的SUV，还升级了，那Toyota就贵。 我记得有一次同学会，大家很久没碰面，寒暄许久中难免会问到你住哪个区。我记得有一对同学，其中一个问对方你住哪，对方答我住在Gordon。问的人流露出羡慕之色，人家紧接着问那你买的House还是公寓，对方答公寓。问问题的人露出一脸轻松之色，因为他住的是House，虽然House在Toongabbie。 住House的人觉得，除了上东，下北内西和宇宙中心Chatswood，我们不管什么House，只要随便一卖，我们想买哪的公寓都可以。当然这也不能说完全不正确。 思潮背后其实是因为公寓的脸基本被接二连三的发生的事丢尽了。就像三鹿奶粉事件永远改变了大众对国产奶粉的看法，Opal tower事件也永远改变了大家对公寓的看法，对公寓生活方式在澳洲的推广，往后开倒车至少退步了10年。 对中产阶级来说，最重要的就是安全感，安全感来自对未来不可知风险的判断，这个判断被打破了，人们就忧心忡忡，不知道未来还有哪样的风险。原来Trust account的钱还是可以动的，原来council验证过后，建筑还是会出问题，原来不按图纸造房子，没什么法律惩罚，信任没了就什么都没了。 2019年开始的反弹，公寓和House完全没有互动，House一飞冲天，纷纷挂上Auction字样，公寓躺在那里写着Private Treaty，双方已经不在一个起跑线上了。关于公寓的负面新闻2014年就有很多暴露出来，只是市场太热而忽略，很多老外几十年前就看过这些事情，对他们来说不过是电影重新循环播放一遍，所以买高密度的都是新移民，吃过一次亏你就加入了老移民的队伍。 朋友2019年做了一亿的房屋贷款，他看到的是85%的首次置业者和投资人还在继续买House。公寓急需名人效应来反转大众认知，这种鄙视链延续下去，公寓会和北美的condo一样，沦为纯投资产品，价值根据租金来计算。 最后的地产鄙视链是华人鄙视华人区 这个世界最歧视华人的其实是华人，最歧视华人区的也是华人。华人对待华人区的态度就像厕所，想方便的时候望眼欲穿，方便完了捂着鼻子巴不得马上离开。刚移民的时候觉得住在华人区好方便，交通发达，买菜便宜，出门没几步就是商场。混熟以后就像对待厕所，用完了以后，巴不得马上离开，Eastwood太low了，Epping公寓盖太多了，Campsie太多干建筑的黑民，Burwood快成中国了， Ashfield老头老太太太多了，Chatswood被没脑子中国人炒高了。 你要情调，你要底蕴，你要风景，还要中国人少点的好学区，少点和你们家孩子的竞争。总之你想静静了，华人区太吵，华人不守规矩，我们这个区华人多了我也要卖房。奇怪的是你远离华人区了，但总想着回国发展。说好了拥抱澳洲价值观，却读不懂悉尼晨锋报的新闻。喜欢民主自由，却看不懂澳洲政治结构和立法体系。 正像有些穷人有钱了急着刷掉自己的发妻，他需要做一些事对我进行宣告，我已经成功了。脱离华人区，也是在宣告我不是新移民，老子现在是地头蛇了。有钱跑上北，没钱跑西北，总之华人区我是不想待了，连投资都不想买在这里。 在澳洲这多年我来告诉你一个事实，华人在我心中就是非常优秀的民族，因为我也是华人，并为此而骄傲。我们聚集在哪个区，哪个区就会出现天翻地覆的变化，不是因为炒房，而是因为我们的消费能力最强，家庭凝聚力最强，所以我们愿意买房。我们选的区一定是学校和交通都很棒的区域。 有的时候真想对澳洲人大声讲，哪个区华人开始多起来，要马上开始介入。大部分时候，华人区才是最值得投资的，看看布里斯本就知道，市区new farm一带的商店半死不活，到了sunnybank的南区就生机勃勃。 华人长期一致看好的区，坏区也会变好区。 结语： 过去澳洲房市的15年就是中产的去城市化，西北借此由农村变为郊区，融入城市的一部分，这三点都有贡献。此文不是叫你买西北，现在已太晚，价格已上去。此文是告诉你要通过观察生活周边生活琐事，抚摸到趋势的脉搏。 有人等待趋势发生，有人让趋势发生，有人好奇趋势到底是如何发生的。 下一个房市15年会更精彩，而一切终究会按照趋势的发展来运作，到时不知你我会在鄙视链的哪一段。 祝愿您看到未来，感谢您的阅读，我是万邦君。 来源：澳洲万邦金融
