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美国买房必读：关于美国物业管理（HOA）这些事 | 居外课堂
前几期居外课堂为您讲解了一系列买房前的问题，当成功购入美国房产时买家可能还会遇到一些问题，比如说：到美国很多朋友赴美买房后，都会接触到一个名词“HOA” （Home Owner’sAssociation，简称HOA）。HOA是美国的业主协会的英文缩写，也可称物业管理，是投资者们在买房后必须要接触到的一个机构。本文为大家介绍了美国HOA以及相关的一些内容。 一、不是所有房屋类型都有HOA 美国的房屋类型主要有三种：Single Family House（独栋别墅）、Town House（联排别墅）、Condo（公寓）。除了single family House（独栋别墅），没有物业管理(HOA)，美国的新建住房很多都有物业管理(HOA)。常见的Condo（公寓）或Town House（联排别墅）会设立此项，由它来负责公共地区的管理 数据显示，到2012年，大部分美国居民更倾向于独栋别墅（single family House），没有物业管理的社区，约20%的人会选择住在有物业管理的Town House（联排别墅）或Condo（公寓）。所以你如果打算给一个Town House或Condo下单(Offer)前，一定要联系HOA，并仔细阅读HOA的条款。 Single Family House（独栋别墅）：业主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性，但一切都要自己打理，像是除草铲雪等，东西坏了也是自己找人修理，加上美国的人工成本可观，所以single family House的管理及维修通常是屋主的一大梦靥。 Town House（联排别墅）、Condo（公寓）：可以帮你做了很多打理维护工作，但有的HOA经常还有一些让人难受的规定.例如有的HOA规定不容许出租你的房子,有的HOA要求统一的外观,有的还不容许安装室外的卫星天线。 二、物业管理（HOA）收费种类及方法 美国物业管理的收费总类可以分两种，月管理费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式，而专属费用专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用，一般高端社区用的比较多。 1、月管理费（CommonCharges）：每月从几十美金到几百美金不等，具体金额就要看区域和服务，以及住宅面积。通常住的坪数愈大，费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费，公共区域清洁费，公共设施维护费，积雪清理等，但这笔费用不包括在您每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。 2、专属费用（SpecialAssessment）：如果你所在社区的地下管道年久失修，需要一大笔资金更新，这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目，然后要向业主收取额外费用来偿还贷款，期限一半是3-5年，收取的费用根据设备价格而定。 美国的物业费相对国内是比较高的，例如迈阿密著名的滨海公寓TrumpTower，物业费每个月近人民币28元/平米，一年的物业费占到房屋总价的0.9%。 而上海著名的高档社区世贸滨江花园每月的物业费仅人民币5元/平米，只有房屋总价的0.4%。 三、中美两地物业管理比较 面对如此高昂的物业费，很多人不理解，也很不情愿。在国内许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如服务质量常有不令人满意，个别居民拒付物业费，物业管理公司运作困难，服务质量进一步下降，对于继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。所以，美国相对高昂的物业费，很多人总有迟疑。 对于这一点，可以说，专业化管理是美国物业管理最显著的特点，业主的每一分钱都会花得让人心服口服，绝不冤枉。 我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然。 1、关于业主委员会的性质 中国——民间组织 *由业主自发票选出，监督物业公司的服务的群眾组织 *组织结构随意，管理模式较為鬆散 美国——有限责任公司 *以有限责任公司的形式运作，运作管理严格规范 *美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站，将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上，让人们可以任何时候都可以看到。 *几乎所有的业主委员会都购买意外责任险，若发生大的法律诉讼，把可能的风险转移给保险公司。 2、关于业主物业费拖欠问题 中国——物业公司交涉、追讨 *不交物业费的业主，继续享受服务以及公共设备，导致更多业主也不交物业费 *物业公司只有上诉程序追讨物业费 美国——强制缴费 *如果有的业主拖欠物业费，业主委员会有权通过司法听证，将业主的產权进行拍卖，或是在业主将房產掛牌出售时，将房產扣留，不允许出售，直至业主付清物业费 *有些州，例如德克萨斯州，业主委员会甚至不需要经过司法程序就可直接将拖欠物业费业主的房屋进行拍卖 3、物业管理公司的服务 中国——基本物业配套服务 *大多数社区物业公司的职能是维护绿化，安保，公共区域和设备的维护 *游泳池，会所，健身房等都需额外付费才能使用 美国——免费、额外的高端服务 *安保，车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务。 *高档寓所有五星级酒店式服务，有些甚至提供包括24小时管家服务，海滩服务，客房服务。 *游泳池，会所，健身房，spa *商务中心，发送传真，打印，甚至可以可举行会务活动 *很多物业公司定期组织业主郊游、聚餐，营造邻里之间友好融洽气氛 *所有设施服务均不需再付费，已包含在物业费中 居外观点：在美国投资房产，选择优质物业管理公司十分关键 美国的物业管理和加拿大的物业管理类似，各个环节的法制完善，其运作方式同任何企业一样规范和专业。每个业主必须要交纳物业费；物业公司必须提供最优质的服务，把业主委员会的利益放在第一位，全力给予最精心的服务；业主委员会则保证业主享受美好的生活良好的环境，争取小区地产保值升值。 所以在美国投资房产，当投资者不在美国时，是无法控制美国住宅所发生的任何意外的状况。例如，管道漏水、空调不制冷/热等意想不到的问题。如果这时不能及时有人出面处理此事，会导致租客的不满，甚至失去固定回报。而投资者在美国投资房产后，选择一家优质的物业管理公司，就可以避免这种突发的事件与不必要的损失及起到监管作用。 居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国名校录取条件，你知道吗？
美国名校录取条件是什么呢？每位打算出国留学的学子都有一个名校梦,哈佛、耶鲁、麻省理工......每当听到这些美国顶级名校都会让人啧啧称赞，那么你离这些大学有多远呢？下面我们一起看一看美国名校录取条件！ 2017年U.S.News排名前五的美国大学申请基本要求 美国名校录取条件：学术能力 学术能力是美国常春藤名校录取标准重要因素之一，其包括主干课程的成绩、课程难度及学校背景、课程范围和学习能力的发展趋势等。学术能力是七个元素中最重要的。“美国院校最喜欢学习水平呈上升趋势的学生，他们要通过过去的经历来证明你的学习能力。例如高一成绩不好，高二、高三渐渐好起来，这类学生很受欢迎。”因此，如果想出国留学，首先要保证自己的平时要优秀，或者要有一个进步的过程。 美国名校录取条件：领袖潜质 学生会主席不一定有领袖潜质。 中国学生在做个人陈述时，往往会认为曾经在校园里做过团支部书记、学生会主席，就能突显自己的领导才能。“其实美国院校看重的并不是这个，他们看重的社会领袖潜质，是你在学校接受四年教育步入社会后，能否影响到其他人甚至整个社会。” 美国名校录取条件：社会责任感 三件事让哈佛无法拒绝他 为什么美国有4000所学校，哈佛的地位却难以撼动？哈佛校长的回答是：“因为我们的校友会回报母校。在录取学生时，哈佛看重的是学生在事业成功后，会为哈佛和社会带来什么。”这也是社会责任感的体现。有一个学生，为了满足哈佛的招生要求，做了三件让哈佛无法拒绝他的事情：第一年暑假去南美洲的智利给监狱犯人讲圣经、传教，第二年暑假去南极洲研究温室效应，第三年暑假到美国属地关岛研究海龟及生物变迁。在美国名校看来，这些就是社会责任感的体现。他参加哈佛面试时，就提出过希望成立亚洲基金会，资助亚洲的学生来哈佛读书的设想，被面试官称赞。 这些顶级名校需要的不仅仅是好学生，更需要成功后能够肩负起社会责任的学生。这就要家长未雨绸缪，为孩子安排一些真正的社会工作。当然，并不是每位学生都可以有这样的经历的，但只要根据自己的实际情况，做自己力所能及的事情，也能体现社会责任感。 美国名校录取条件：实习经历 想申请金融专业或是财会专业学生，在申请前必须安排两段实习，因为如果是实习老师写推荐信，会增色不少。 美国名校录取条件：标准化考试 多少分才能进名校？其实，除了托福有“生死线”外，所有的考试没有“生死线”。美国五大顶级名校(哈佛、耶鲁、斯坦福、普林斯顿、麻省理工)要求托福100分以上，而康奈尔等二类院校则可降到95分。 至于SAT，五大名校没有特别分数线，但有常规分数线，“最保险的是2200分以上。”为了增加录取几率，在这里，建议学生参加SAT副科考试，一般选择数学副科、物理副科，美国有27个SAT副科考试，是美国学生加分法宝。 美国名校录取条件：文书阐述的逻辑性 可以说，文书是美国常春藤名校录取的关键之一，是除了标准化考试成绩及学习能力外，最重要的申请材料。美国的文书材料包括：推荐信、简历和个人陈述(PS)等，本科学生及商科或有小论文，文科会有writingsample。 标准化成绩及GPA能反映一个人的学习能力，而文书材料所体现出来的，才是活灵活现的人。文书是国外院校了解你的途径，通过文书能看出人的学习能力、研究能力、社会责任感等其他综合素质。当然，如果文书写的不好的话，会给自己的形象大打折扣。 因此，作为一篇篇文章，一定要有写作的顺序，逐层递进，逻辑性强的文书此材料会让国外院校很容易看到你的亮点，进而决定是否录取你。 美国名校录取条件：文书写作的准确性 文书的重要性是众所周知的，在写作的时候，并不是一味的夸大自己的优点，或写一些自己完全不具备的能力或研究背景。文书写作最重要的一点是文书的准确性，真实性。用词得当，真实论述的文书，才能吸引到读者，吸引到国外院校。 更多留学置业资讯欢迎访问居外网美国留学指南。
英国留学贷款的申请及办理须知
英国留学费用虽然昂贵但可以选择贷款。英国留学贷款是大多贫困的留学生选择的一种方式，用这种方式不仅解决了昂贵的学费，而且也实现了很多人的英国留学梦。下面为大家整理收集的关于英国留学贷款的申请及办理须知，仅供大家参考。 一、贷款对象 留学贷款的申请对象为拟留学人员或其直系亲属或其配偶。 二、贷款条件 要办理留学贷款，借款人必须要有完全民事行为能力，在贷款到期日时的年龄不得超过55岁。申请人还应持有拟留学人员的国外留学学校的入学通知或其他有效入学证明和已办妥拟留学人员留学学校所在国内入境签证的护照。应具有可控制区域内的常住户口或其他有效居住身份，有固定住所、稳定职业和收入来源。 申请人可以根据自身的需求，可以选择学生本人作为借款人，也可以选择父母或法定监护人作为借款人，如实际用款人未年满18周岁，应由其法定监护人作为借款人，借款人需要信用良好。而且，何老师在这里提醒大家，借款人一定要与良好的信用，无任何违法乱纪行为。 当然，借款人还需提供贷款人认可的财产抵押、质押或第三方保证。抵押财产仅限于可设定抵押权利的房产;质押品仅限于国债、本行存单、企业债券等有价证券;保证人应为具有代偿能力的法人或自然人，并愿意承担连带还款责任; 三、英国留学贷款额度和年限的规定 英国留学贷款额度，不超过英国学校录取通知书或其他有效入学证明上写明的报名费，一年内学费、生活费及其他必需费用的等值人民币总和，最高不超过50万元人民币，最长期限不超过6年(含6年)。 四、出国留学贷款申请资料 1.您的有效身份证明，出示本人的护照原件并提供其复印件存档; 2.就读学校的《录取通知书》，所读学校开出的学生学习期内所需学杂费总额的证明资料;如按学年度发放的贷款，您应于每个学年结束前出示下一年度学杂费证明。 3.以财产作抵押或质押的，应提供抵押物、质物清单和有处分权人(包括财产共有人)签署的同意抵押、质押的承诺或声明。对抵押物须提交由有关部门出具的价值评估报告和保险部门的保险文件，对质押物须提供权利证明文件。 （据学优网）
新加坡老人为什么被称为“乐龄人士”，看看养老政策就清楚了
在新加坡生活的老人或者说年长者，都有一个独特的尊称，叫“乐龄人士”！“乐龄人士”主要指60岁以上的老人，字面意思很明显“到了快乐的年龄”。所谓的“乐龄”，其实是对于60岁以上退休老年人的另一种称呼，希望他们能够晚年生活祥和安乐。 从对老年人的特殊称呼来看，新加坡是一个非常重视养老事业的一个国家。那新加坡都有哪些独特的做法呢？ 首先——政府减负 “养老”是一个世界性的难题，由于老年人身体机能的缘故，需要投入大批量的资金来保障老年人的生活、健康等等问题，资金的数量也是相当惊人的。 新加坡主要采用“轻福利政策减轻政府养老负担”！你没有看错，是减轻政府负担！看到这有些小伙伴估计要惊呼了！怪不得新加坡有那么多老人，都皱纹爬满脸了，还在工作。 在新加坡，最主要的养老保障为中央公积金体系(CPE)，相当于国内的“三险一金”，只不过新加坡进行了统一称呼。CPE为强制储蓄，主要提供包括医疗、教育、养老、住房等综合性的保障服务。 CPE一般分为3个账户： ①普通账户可用来购房、购买CPE保险、投资和子女教育； ②特别账户用于养老及购买相关金融产品； ③保健账户则用于支付医疗费用。 而一旦会员达到退休年龄，政府则会为其设立一个新的退休金账户，符合要求者可在65岁后按月领取退休金，退休后账户要求有最低存款额，达到要求的，在65岁后，每月便可以领取1200新元的退休金，一共可以领20年。但往往到了退休年龄，新加坡的老人不愿意退休！也就是刚才提到的，走在新加坡大街上会发现老人员工非常之多，这和国内绝对是天壤之别！ 究竟是什么原因造成的呢？ ①薪金 新加坡法定退休年龄是62岁，重新受雇退休年龄是65岁，但越来越多的新加坡老年人过了这些年龄后，依然活跃在工作岗位上。去年，65-69岁年龄段的新加坡人中，有超过40%的依然在工作，这个比例相较于2006年的24%，多出整整16个百分点。而老人就业增加，正是得益于政府政策、就业市场紧绷和人们的寿命和健康年份延长的诸多因素。新加坡规定：员工的重新受雇年龄为62岁到65岁。而目前，几乎所有到达62岁的员工都获得重新受雇。而且，只要重新受雇者工作职责不变，他们甚至也没被削减基本工资。2014年，62岁以上的就业老人的98%没有被削减薪金，有10%还获得加薪。 ②年龄 新加坡每十年人均寿命就会增加3年。2014年，新加坡男子的平均寿命为80.5年，女子为84.9年。由于寿命延长，人们担心自己是否有足够钱的继续应付退休生活，因为新加坡的退休金职能领20年。老人有了收入，就能在财务上独立，无需依赖子女。 ③鼓励 政府本身推出政策，鼓励企业聘请年长员工。年龄超过60岁的新加坡人和永久居民，担任的工作包括清洁工、机械操作员、服务和销售员工。如果企业聘请超过65岁的员工，政府也会津贴企业。年龄超过60岁的员工的月收入的中位数，从2006年的1160新元，增加到了2015年的2000新元。这样一来，企业觉得聘请年长员工其实很划算。同时，由于新加坡收紧外国员工的流入，导致劳动力市场紧绷，雇主也开始认真考虑聘请年长员工的课题。去年，65岁以上的新加坡人中，有25%受雇。而2006年，这个比例只有13.8%。有人预言，未来10年，老年人就业率将很容易达到30%。 ④心态 很多人老人明白，老人就业、哪怕兼职，也能让老人与社会进行互动，正是因为有这种互动，老年人就不会不被禁锢在家庭内，反而能够享受相对丰富的老年生活。而且延迟退休还都是民意所为，随着人均寿命的逐渐提高，新加坡曾多次延迟退休年龄至62岁，2011年通过返聘条例，员工在退休后可在自愿的基础上继续工作，雇主须向符合健康条件的62岁以上员工提供三年的返聘合同，增加了退休年龄的弹性。同时，积极帮助中老年人提升就业能力，鼓励他们干力所能及的工作，40岁以上的员工参加培训费用全免，50岁以上的员工在岗位上干满6个月可以获得政府奖励的工资，出租车司机可以干到70岁。值得注意的是，工运领袖最近多次提议，把重新受雇年龄上限提高至67岁，让更多人尽量延长受雇，从一定意义上代表了现实民意。 而为了避免老年人在职场上受到歧视，政府今年修改规定，宣布从2017年7月1日起，取消允许雇主为年满60岁员工减薪的法律规定。该规定是新加坡政府在1999年将退休年龄从60岁提高至62岁时提出的。在该规定下，雇主可以在延长员工退休年限时为其减薪最高10%。这一规定的取消为老年人重入职场畅通了道路。 其次，老年计划。新加坡总人口为547万，65岁以上的人口比例接近13%，而且由于出生率持续低迷，近年来，一名老人对应的工作公民已从2004年的7.6人下降到5.2人。这意味着目前新加坡仅有不到6名工作公民负责供养一名老人，而且供养的老人还在增多，而工作的公民在减少，反差不断加大。然而，单纯依靠政府提供养老显然会造成较大的财政负担，因此，新加坡政府出台了一系列政策，帮助和提高老年人的生活质量，其中包括组屋套现的补贴计划，鼓励子女与父母同住的家庭参与养老组屋补贴计划，兴建针对老年人的乐龄公寓等。 组屋套现是指拥有组屋的居民可以通过屋契回购计划、大屋换小屋以及出租组屋等方式每月获得额外的收入，这主要针对经济困难的居民。政府近年来不断提倡和强调尊老爱幼的传统美德，作为福利性质供应给本地居民的组屋，就在设计建造时专门设计了适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。这种户型类似打通了的两套住宅，以客厅相连接，两户既分又合，使长辈和晚辈能够和谐共处。另外，对于愿意与父母住得近的子女家庭，在购买政府组屋时政府会提供高达4万新元的现金减免。而单身人士购买组屋若与父母同住，也可享受2万新元的公积金房屋津贴。 仅仅是解决了养老的问题还不够，老年人的生活质量才是更加关心的课题。事实上，新加坡社会的养老设施已经比较完善了，从日常生活上可以说是最适合老人居住的国家之一。例如，多数公共交通工具均可以实现轮椅上下，司机和乘客会耐心帮助行动不便的老人上下车;每座组屋都为老人和儿童设立了活动区，还设立有食阁和公车站，屋主下楼就可以吃饭，而从家门口到车站均建有封顶的绿色廊道，方便居民雨天出行，这也大大减少了老年人滑倒事故。2016年3月，新加坡又针对老年人推出了“幸福老龄化计划”。政府将投入30亿新元，推动涵盖医药保健、退休、就业、住屋和交通等12个领域的超过70项计划。 从该计划披露的内容来看，新加坡政府在关怀老人上真正做到了周到细致。首次在完整报告中出现的新计划包括，将在非尖峰时段，把地铁车厢门的开关时间延长2秒至6秒，让年长者有更多时间进出车厢。此外，巴士站和的士站将更换成装有扶手的座椅，助年长者起身。人民协会将借助现有设施和社区网络，在健乐项目下提供医疗服务、推广保健教育和乐龄学习，目标是在每个社区打造一个健乐中心。 这种关注细节的做法也体现在政府近年来修建的乐龄公寓的设施上。例如，楼梯和走廊两侧添加了扶手，在所有改变方向和高矮的地方用显眼的色彩提示。考虑到老人弯腰驼背，开关、门铃和门窗把手等设施的位置都适当降低。老人视力、听力一般都不太好，因此公寓房间的照明度是普通住宅的两倍，煤气等各种开关上的字很大，报警系统的音量也适当提高等。此外，每个乐龄公寓都设有邻里联系站，老年人可以到这里来参加各种唱歌、读书等活动，也可以相互之间聊天打发时间。 对于不住在乐龄公寓的人士，新加坡的每个选区也都设有民众俱乐部、社区联络所以及康乐中心，这些场地由政府拨款并承担部分营运经费，定期举办文化、社交、休闲活动，并提供健康检查、信息咨询、日常护理等服务。此外，新加坡也有日托养老和各类社会养老机构。对于无暇照顾老人和孩子的家庭，新加坡成立了“三合一家庭中心”，将托老所和托儿所有机地结合在一起，让“老小孩”和“小小孩”共同生活。老少集中管理，即顺应了社会的发展需要、解决年轻人的后顾之忧，又满足了人们的精神需求，增进了人际交往与沟通。
中国人在泰国贷款买房
近年来泰国房产以相对低廉的价格和可观的投资回报率吸引着大批中国人投资置业，当我们想要买房的时候，第一时间考虑的就是房价和经济实力，在没有充足的资金用于买房置业的情况下通常会选择——贷款买房。在泰国买房也是如此。那么中国人在泰国贷款买房可行吗？下面一起来看一下： 在泰国，大多数金融机构都向泰国本地的居民和企业提供房地产贷款，这些贷款要求和标准与我们在中国大同小异。 以往外国人通常不能在泰国抵押房产，近年来，由于泰国政府急于促进旅游业和鼓励泰国经济增长，我们看到了政策的轻微转变，外国人不再是完全没有贷款的机会。 一些泰国银行确实可以为外国人提供贷款融资服务，但条件比较严格： 要求将财产以外国人自己的名义持有。 如果是一套共管公寓，该房产必须在建筑物区分所有权法下登记为公寓。 在泰国当地贷款 泰国的银行通常向个人提供个人贷款，包括信用卡、商业贷款、教育或医疗的个人贷款以及一般用途的个人贷款，如购置一套共管公寓、翻修、购车等。如果外国人在泰国生活和工作多年，通常可以获得贷款，具体要看每家银行的政策。 1、外国人满足什么条件可以获得银行贷款？以下是一些重要的标准： 至少一年的工作许可证或泰国居民许可证。 一份就业证明，注明他们在泰国的多年贡献和他们的年薪（附工资单） 银行可以要求提供雇主的公司文件。 银行会对外国人进行信用检查。 申请人的年龄和贷款期限不得超过60年。 申请人必须有稳定和安全的工作。 申请者必须有固定收入，比分期还款金额高三倍。 贷款的累计摊销必须超过7年(部分银行)。 2、在申请贷款时申请人还需要于向银行递交下列文件： 护照副本，包括签证页、身份证或政府公务证件。 申请人及配偶的结婚证(如适用)。 确认收入或工资，以及银行对账单的复印件。 土地或单位产权契约、买卖契约副本。 这些贷款的利率通常是基于固定利率，取决于当时的银行报价。同样值得注意的是，由于这些贷款是在本地提供的，利率通常会更高一些，而且首先要支付利息。 >>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费 泰国国际住房贷款计划 大约在2005年底，曼谷银行新加坡分行提供了一项新的融资服务——曼谷银行开始为希望在泰国购买房地产的外国人提供离岸融资。曼谷银行新加坡分行为些没有资格获得当地贷款的外国人提供贷款多达房价的70%。这使得许多外国人能够成功购买泰国房产，即使他们没有居住在泰国。 因为这方面的需求与日俱增，曼谷银行新加坡分行仍然向外国人提供此类贷款。 他们可以贷款的到美元和新加坡元在内的几种货币。 申请时会收取手续费。曼谷银行要求申请人亲自到场，这意味着如果想要获得贷款，你需要亲自去一趟新加坡。 曼谷银行是新加坡第一家提供此类融资服务的银行。然而，今年我们在新加坡看到了联合海外银行(UOB)的加入，该银行也会为有意在泰国购买房地产的外国人提供类似的贷款服务。 对于联合海外银行(UOB)来说，这是一个相对较新的计划，它为投资者提供了一个除了曼谷银行之外的选择。 目前，UOB国际贷款的条款与曼谷银行的利率非常相似。然而，他们的手续可能稍高一些，但在泰国本地就可以方便申请，不必去新加坡。 抵押贷款标准 按揭贷款适用于泰国民商法第702条。根据泰国法律，必须遵守某些规则，以符合保护的资格，包括以下内容: 抵押人必须拥有该财产的所有权。 抵押合同必须是书面的，必须登记。 双方必须向获授权的官员登记以下情况： a.土地的所有权证书 抵押的土地必须在土地注册处或曼谷都市地政处(支行)或省地政处(分行)登记。 b.没有所有权证书的土地 必须在抵押地所在地的地区办事处登记。 来源：siam-legal 责任编辑：Shelly Du
为什么马来西亚会成为中国退休人士的首选移居地？
越来越多的中国人将马来西亚作为退休的目的地，这主要得益于马来西亚房地产行业良好的投资机会。 据<南华早报>消息，2016年总共超过千名中国公民申请“马来西亚——第二家园（Malaysia My Second Home, MM2H）”签证。该项目为每月收入达到10,000马币（约合16,134元人民币）以上的申请人提供为期10年的在马来西亚居住签证。 Borneo Vision公司（一家服务“第二家园” 签证申请者咨询和服务的公司）的老板安迪戴维森（Andy Davison）表示，大部分中国申请人是在中国投资在马来西亚投资了几项大额房地产项目后，才对这一计划感兴趣的。 他表示：“虽然许多中国人已经申请了马来西亚第二家园签证，但还没有搬到这里来住。一些马来西亚房产开发商前往中国，提出为有意购买马来西亚房产的中国人提供签证。因此很多中国人的马来西亚签证申请都与房产投资有关。” 吉隆坡的房地产经纪人Nick Ho表示，马币汇率低也是造成目前这一情况的一大因素。他说道：“他们（中国人）很多人实际上是用现金买房的。” 他还表示，由于新山的森林城市（Forest City）和国家花园（Country Gardens）项目在中国受到了大力宣传，因此中国客户对这两个项目特别感兴趣。 点击查看居外网上的马来西亚精品房源 全球房源最多的华语海外房产网站居外网报道称，吉隆坡、新山和马六甲是投资马来西亚的中国人最为青睐的地区。 Ho表示，一些中国投资者认为如果中国的房产行业形势“恶化”，马来西亚房产会为他们提供安全保障。 该报道还指出，不仅是中国人，来自其他国家的外籍人士也看中了马来西亚低廉的生活成本和高端的基础设施，而将马来西亚视为理想的退休居住地。 曾在香港担任教师的Jackie Siddle女士告诉<南华早报>，她在得知马六甲的生活费用相对较低后决定在马六甲购房。“过去30年来，我和我丈夫每年都去马来西亚，我们非常了解马来西亚。我们也考虑了槟城，但哪里的生活费很高昂。我们还考虑了东海岸，但那里位置偏远，去哪里都不方便，”她说道。 “于是我们就开车到处逛，但不论逛到哪里，我们都会再次回到马六甲。于是我们最终选择了马六甲。我现在领着退休金，这里的一切都在我的经济范围内，”Siddle补充说道。 从孟加拉搬迁到马来西亚金宝（Kampar）的Abdus Samad认为马来西亚的交通系统属于“世界级别”，高速公路也十分令人满意。 该报告还指出，尽管马来西亚的医疗费用日益上涨，但与其他发达国家相比，仍然相对便宜。报道称，在马来西亚，膝关节置换手术的费用约为4,000美元，而在美国则为45,000美元, 在中国, 根据好大夫网站上天津中医药大学第一附属医院骨科张宇的留言, 2013年在天津做人工膝关节置换手术的费用在6万人民币；马来西亚的髋关节置换手术费用约为5,200美元，而在美国则为39,000美元 , 同样做了髋关节置换手术的知乎用户elkaJ 声称他在2017年6月在深圳做的髋关节手术更替花费10万人民币。 居外诚意推荐马六甲房源： 1. 综合性发展项目Marina Point Marina Point是一项由商铺与公寓结合的综合性发展项目。在这片2.1英亩宽的永久产权土地上，建设的是一栋涵盖了面积约67平米至77平米住宅单位的公寓大楼。居住于此不难欣赏到马六甲海峡的优美风景，同时也可以享受豪华的区内设施。 建筑面积：65平方米 房型：2卧1卫 房价：50万马币（约78万元人民币） 物业编号：38566115 2. 屡获殊荣的发展项目豪暻灣 豪暻灣坐落于风景优美的海岸线上，周边设施上佳，不但毗邻皇京港，距离马六甲市也是约5公里的车程。豪暻湾在2015年iProperty马来西亚大众选举奖中荣获最佳综合型发展项目，也在2015年马来西亚房地产新闻大奖中荣获最佳零售发展项目。 建筑面积：88平方米 房型：2 卧2卫1 车库 房价：88万马币（约138万元人民币） 物业编号：38578218 3. 高档次综合发展项目浪琴湾（The Wave Residences） 浪琴湾是由马来西亚有名开发商飞越集团所开发，毗邻联合国教科文组织列名的遗产区域及马六甲市。此项目楼层总数为26层，包含了商铺，办公大楼及570套服务式公寓，并备有充裕的设施。6种不同的户型设计供于不同品味的住户，每个单位都配上了精美装修，也包含了附有品牌的电器。住户可以在私人阳台欣赏城市和马六甲海峡的迷人风景。 建筑面积：495平方米 房型：4 卧 4卫3车库 房价：390万马币（约612万元人民币） 物业编号：38566286 点击图片查看居外网马六甲房源信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 原文来源：TodayOnline 翻译：LPS 排版：Zoe Chan 编辑: Zoe Chan & HY 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
美国买房过程常见英文术语 | 美国
美国房产与中国房产有所不同，所以在买房时可能会碰到一些专业名词或者英文所写让人一头雾水，例如townhouse，难道是“小镇房子”？其实不然，本义为：连体别墅（一般带有车库）。下面我们一起看看在美国买房时可能见到的英文术语吧！ >>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 一、各类房子及设施 real estate property：房地产 house：房子 foreclosure：法拍屋的产生与终结过程（请参考我的上一篇文章） shortsale ：亏本出售的法拍屋（屋主是卖房人，但卖价由银行或债权人决定） bank owned（REO）：银行持有的法拍屋 single family residence （SFR）：独立别墅 townhouse ：连体别墅（一般带有车库） condominiums：公寓房 (常简写为condo，一般提供车位） garage：车库 attached ：连体的（attached garage：与房子连接的车库） detached ：分开的，独立的 bedroom ：房间，卧室 bathroom ：卫生间 kitchen：厨房 kitchen appliances：厨房设备：主要有以下7种，包含在房价里的设备 1）cabinets：橱柜 2）oven：烤炉 3）dishwasher：洗碗机 4）stove：炉灶 5）microwave：微波炉 6）exhaust fan：抽油烟机 7）garbage disposer：垃圾搅拌处理机 pool & spa：游泳及冲浪式热水浴池 frontyard ：前院 backyard：后院：位置 view：有风景，看得远（的房子）如：mountain view：山景;ocean view：海景; no view：没风景，看不远。 lot size ：占地尺寸（包括前后院）SqFt（square footage）：平方英尺 - 房屋居住净面积（不含车库）注：1平方米=10.76平方英尺，粗略的算法可用10来算：一栋2000平方英尺的房子就相当于200平方米。 二、房产交易中的职业及机构名称： buyer：买房人，买方 seller：卖房人，卖方 real estate agent ：房地产经纪人/代理人（不一定是美国地产协会会员） Realtor：房地产经纪人（同时也是美国房地产协会会员）real estate consultant（房地产经纪人，专家顾问）listing agent：卖房经纪人 buyer's agent ：买房经纪人 lender：贷款行 loan broker：贷款代理人（或公司） escrow officer：过户公证人员 escrow company ：过户公证公司 title company：产权公司 home inspector ：房屋检查专家 appraiser：估价师 三、买房过程中的常见术语（按买房先后次序排列）： MLS（multiple listing service)：上市房地产综合信息服务网 （这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台） listing ：挂牌上市房屋 search criteria：搜房条件/标准open house: 向众人开放的上市屋caravan：成群结队的人一起看房 make offer：报价 purchase agreement：购房协议书（在报价时填写并签署，加州有十几页的条款） counter offer；还价 addendum：附加条款 deposit：押金（报价时支付的诚意金，一般是牌价的3%） down payment：首付 interest rate：利率 loan amount ：贷款额 all cash offer：全现金购买报价 30 years amortization：30年分期付款 purchase price：购买价 offer accepted：购买协议被接受（协议接受价） open escrow ：进入过户过程/环节 cancel escrow：取消合约（终止转户过程） contingency：附带条件：包括以下三个： 1）loan contingency：贷款附带条件，但现金购买则不需要; 2）appraisal contingency：估价附带条件; 3）home inspection contingency：房屋检查附带条件 注：一般来说买方在进入转户过程以后有17天的时间来remove all contingencies（取消所有附带条件），也就是说如果在17天之内，贷不到款，或专家估价不到位，或房屋检查后不满意，买方都可以取消合约，拿回定金。 disclosure：告白书 —交易之前，卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。 how to hold title：（决定）产权的持有方式（有以下四种：） 1）joint tenancy：联合持有财产权（可为任何人数，也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式） 2）tenancy in common：共同持有财产权（可为任何人数） 3）community property：夫妻共有财产权（仅限于夫妻） 4）community property with right of survivorship：可由配偶继承的夫妻共有财产权（仅限于夫妻）title insurance：产权保险 preliminary title report：产权认证初步报告 home inspection;检查房屋 termite inspection：白蚁害虫检查 termite repair：白蚁害虫处理 home warranty：房屋保修保险（这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险） HOA（home owners association）：社区管理费 Mello Roos：特殊附加税 property tax：房地产税 home owners insurance：屋主保险费 loan document：贷款材料（指有关合同、法律文件等）close escrow：结束转户过程（转户过程一般为30-45天，现金买卖可缩短）record：存档备案（指在政府机关登记备案而成为真正的屋主） 来源：touzivegas.com 排版：Shelly Du
商业移民都有哪些种类？移民条件是什么？| 加拿大
加拿大，拥有完善的福利体系，先进的科学技术，优质的教育资源，众多的创业、工作的机遇，一直以来，加拿大备受移民追捧。在加拿大移民的种类中，除了加拿大留学生移民、加拿大杰出人才移民、魁省技术移民之外，还有如加拿大魁省投资移民、暨南大学萨省创业移民、建安大曼声创业移民、加拿大联邦创业移民，这些都属于加拿大商业移民，那不适合通过留学方式移民、又不是杰出优秀人才，可以通过商业移民进行移民，那加拿大商业移民条件有哪些呢？ 加拿大商业移民的方式一：魁省投资移民。可以一步到位拿到枫叶卡，条件低；不需要创业，风险低；投资由加拿大政府监管；可以保留永居身份，并且保留中国国籍，不影响在国内经商，免签180个国家和地区。魁省投资移民可谓是政策利好，安全系数高的一种移民加拿大的途径，那这种方式的商业移民条件有哪些呢？ 1、拥有超过200万加币的净资产；资产是通过合法商业努力所得； 2、近5年中有2年以上企业管理经验，承认部门经理的管理经验； 3、融资投资额35万加币(一次性支付不返还）； 4、申请人全家符合体检要求及安全背景调查要求，且全家没有犯罪记录； 5、随行子女年龄需小于22周岁，且没有配偶或事实配偶；或22周岁以上，因身体或精神状况需依靠父母的经济支持。 加拿大萨省创业移民是移民加拿大商业移民的第二种方式，这种商业移民的优势是门槛超低，资产只需要达到50万加币即可，没有个税、企业所得税等方面要求，成本低，周期快，一人申请全家都可以获得加拿大工签身份，并且持工作签证在加拿大创业期间，享有教育、医疗福利。萨省创业移民，申请条件简单，可谓是降低了不少商业移民申请门槛，为商业移民提供了大大的便利，萨省创业移民的条件有哪些呢？ 1. 家庭净资产：主申请人或夫妻双方名下的净资产至少达到50万加币； 2. 管理经验：近十年中四年以上管理经验； 3. EOI打分系统在100分以上; 4. 创业要求：在萨斯卡通、里贾纳投资至少30万加币，或在萨省其他地区投资至少20万加币；如果在里贾纳或萨斯卡通投资的，需至少为加拿大居民或永久居住居民创造2个就业机会（非亲属关系） 5. 国内持股公司近10年内有1年的报税营业额达到50万加币及以上（包含50万加币） 6. 家庭净资产：主申请人或夫妻双方名下的净资产至少达到50万加币； 7. 管理经验：近十年中四年以上管理经验； 8. EOI打分系统在100分以上; 9. 创业要求：在萨斯卡通、里贾纳投资至少30万加币，或在萨省其他地区投资至少20万加币；如果在里贾纳或萨斯卡通投资的，需至少为加拿大居民或永久居住居民创造2个就业机会（非亲属关系）； 10. 国内持股公司近10年内有1年的报税营业额达到50万加币及以上（包含50万加币）。 来源：环球移民 排版：Shelly Du
欧盟公民身份快速通道：葡萄牙35万欧元项目｜居外专栏
在国内经济波涛汹涌的今天，无论是个人还是企业，重重压力下亟待需求投资新出路。 可贸易战下美国投资前景渺茫，国内地产严控打压，再加上股票、P2P、汇市等等重创，大佬们不得不将目光向西。 目光更远处，你会看到——欧洲，已一跃成为对外投资的宠儿。 配置海外资产，身份要先行！那么投资欧洲，什么身份值得先行？ “短、平、快”的身份配置必是首选。既不影响国内身份和日常生活，又可以实现出行自由保障海外权益和福利，手续简单，办理快速，可称为“黄金身份”。 黄金居留是葡萄牙给予非欧盟公民在欧盟申根境内的长期居住卡，持卡人可以自由生活、学习、工作，并且自由享受欧盟各国优质医疗及教育资源。 35万欧元葡萄牙黄金居留项目 1. 它是目前欧洲平均办理最快的投资移民项目：最快60天，最慢90天内可以获得政府审批结果。 为规范化葡萄牙投资移民审批流程，政府内部发出审批时间最新规定： 相关部门必须在90天内回复首次申请葡萄牙“黄金居留”的审批结果； 相关部门必须在60天内回复续签葡萄牙“黄金居留“的审批结果。 2. 它是目前最快入籍欧洲国家、享受欧盟公民权利的项目：5年后可入籍 外联葡萄牙分公司在当地为客户贴心准备语言培训课程，满足客户融入当地，享受公民权利的需求。 3. 无移民监，每年仅需居住7天即可 投资期限至少为5年，或直到投资者获得永久居留证。 符合在葡萄牙居留的最短时间： 第1年：累计7天 第2和第3年：累计14天 第4和第5年：累计14天 第5年后：投资者可申请永久居留权，投资者可以申请葡萄牙/欧盟公民身份 4. 可三代移民，携带超龄子女和未成年兄弟姐妹 在各项移民政策中，葡萄牙黄金居留计划是极少数允许携带超龄子女的项目之一，除此之外，还允许将主申请人监护的未成年兄弟姐妹一同移民，可携带家属范围大大增加。 5. 投资简单，资金要求低 之前大家较为熟知的是50万欧元葡萄牙购房移民计划，而该法令的修改案在2015年9月2日正式生效，新增了数种“黄金居留”投资移民的申请渠道： 向银行转账100万欧元或以上，或购买不少于100 万欧元的证券 ; 开办公司及创造10 个工作岗位 ; 购置50 万欧元或以上的不动产 ; 购买建成时间30年或以上的房产或者购买城市重建项目中的房产满35万欧元或以上； 在科研项目投资35万欧元或以上 ; 在文化艺术、文物保养或修复项目中捐赠25万欧元或以上 ; 在面向中小企业的投资或融资中投入50万欧元或以上。 以上七种投资方式中，35万欧元房产投资是性价比最高的，房子是你的，身份也是你的！办理流程便捷，对资金来源没有严格要求。 6. 1=26，自由通行申根26国。 持有中国护照+葡萄牙黄金居留卡，不管是商业出行，还是旅游度假，都无需为签证烦恼，说走就走！ 葡萄牙投资移民申请条件？ 申请人年满18岁 购买35万欧元及以上的房产 无犯罪记录 投资黄金项目，收获黄金身份！ 旅游业作为葡萄牙最大的经济出口产业，体量已达到葡萄牙全国GDP的12.5%；2017年，葡萄牙旅游业总收入达到150亿欧元，其中第二大城市波尔图表现极为亮眼。 每年接待800万游客的世界文化遗产小城，正是葡萄牙旅游业的黄金瑰宝： 美国国务院评其全球最安全的城市之一 孤独星球最热门三大旅游胜地之一 诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·希勒将其评为10个最好的投资地区之一 投资波尔图黄金旅游地产 在波尔图Avenida Marechal Gomes da Costa的卓越之家，拥有宽敞的空间，设有一间套房和五间卧室、带壁炉的起居室、餐厅、办公室、设备齐全的厨房、洗衣房和中央供暖系统。外面有一个大花园、游泳池和3辆车的车库。 居外房源编号：42186978 点击查看详情 35万欧元投资葡萄牙，一套房产，第二身份，让无处安放的资产在海外开花结果，送家人一份双重保险！欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。 责编：Zoe Chan 外联出国欧洲总监周婕专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国学生公寓大爆发 投资价值几何？
撰文：傅士鹏 脱欧重压下，英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。 过去大热的写字楼、商铺等资产突然遇冷，长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。 在这几个大热的资产类别中，长租公寓和学生公寓最受投资者追捧，吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。 今天文章的主题是英国学生公寓投资，主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。 英国学生公寓概况 众所周知，教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌，学生公寓作为两者的结合体，这几年发展势头极为迅猛，早已成长为一个成熟的物业投资类别。 值得注意的是，本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍，指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓（Purpose Built Student Accommodation，简称PBSA），位于学校周边，允许个人投资者购买。 目前英国在校大学生人数达到170万，由于学校内的宿舍供应严重不足，且一般只为大一新生提供校内宿舍，大约70%的学生要自己解决住宿问题，其中大部分会选择这类学生公寓。 上图数据显示，英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张，约为170万总学生人数的三分之一，供应严重不足。 供不应求意味着有利可图。 数据显示，从2015年开始的最近三年，每年投入英国学生公寓市场（PBSA）的资金都在45亿英镑以上。 2018年，包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手，买进英国学生公寓资产。 另外，在2018年，那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。 2018年2月，在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑，且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后，Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。 截至2018年底，英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位，比2017年增加了18%，显示英国本土机构同样在加码投资。 统计显示，2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工，平均每间公寓价值8.7万英镑。 到2019年底，英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑，比之2018年的505亿英镑，还要增加25亿英镑。 为何投资英国学生公寓？ 英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金，并在近几年迎来大爆发，主要还是因为其独特的投资价值： 1. 脱欧意外助推英国留学产业 最近英国房市受脱欧冲击很大，经常有读者让我预测未来房价走势，而每次分析到最后，都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。 英国的教育，包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强，而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀，拥有很强的壁垒，即很难被其它国家突然替代。 在最近的两项排名中，英国被2019 US News评为世界最佳教育国家，在所有国家中名列第一，美国位居第二。 在QS 2018最佳留学城市的评选中，伦敦首次高分胜出，位列第一，成为全球最适合留学的城市。 最近英国面临脱欧，但其留学产业却丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。 事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%，非欧盟学生才是英国留学的主力。 上图看出，欧盟学生只占到很小的比例，非欧盟国际学生才是大头，过去10年间增长了69%。 数据显示，尽管受到脱欧影响，在2018/2019年的申请季中，从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%，非欧盟的留学生增加约11.1%。 UCAS最新调查数据显示，在所有非欧盟国家中，中国留学生增长最猛：目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。 脱欧公投以来，因为担心来自欧盟的经费减少，英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数，其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。 联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策，英国一下成了最大的受益国，由于中国这个最大生源国的助推，赴英留学的国际生数量水涨船高。 国际生，特别是非欧盟国家的国际学生，是英国学生公寓市场绝对的租住主力，他们因为信息不对称，更愿意为安全系数高的学生公寓买单。 总结来说，英国留学产业本来就非常发达，这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，更是意外迎来第二春。 2. 供不应求导致投资回报率持续走高 上边的分析看出，学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。 在供应一端，脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难，导致新建学生公寓项目工期延长，加剧学生公寓供不应求的局面。 左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况，右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数，内圈为能完工的套数。 长年供不应求的局面，也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。 EGI发布的数据显示，截至2018年9月，英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%，租金也同步上涨了3.4%，平均的年度总回报率达到了12.3%。 租金方面，由于国际留学生数量持续上升，2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%，其中巴斯的涨幅最大，达到了3.81%。 其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括：爱丁堡（3.74%）、诺丁汉（3.65%）、莱斯特（3.24%）、杜伦（3.22%）。 投资英国学生公寓，要注意什么？ 投资英国学生公寓，纵然优势很多，也需要注意以下几点： 1. 挑对学校和城市 先讲对个人和机构投资者都适用的一点：挑对学校和城市。 虽然赴英读书的留学生一直在增加，但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。 事实上，留学生正在变得越来越“挑剔”。 调查显示，多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团（Russell Group）的学校。 非罗素大学集团（Russell Group）的申请人数正在逐年减少，这显示出申请留英的国际学生更看重英国的名校，而不是普通的英国大学。 下图代表国际学生对英国大学的申请人数，绿线代表总人数，显示出国际学生逐年上升。 但仔细看这张图的柱状部分，灰色柱代表排名高的大学申请人数，浅蓝色柱代表排名中等的大学，深蓝色代表排名较低的大学，可以看出，越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学，排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。 这样看来，如果决定投资英国学生公寓的话，首选罗素大学集团附近的项目，对于非罗素大学集团附近的项目，则要多长个心眼。 投资学生公寓，除了要买在名校旁边，其所在的城市也非常重要。 根据One Touch发布的学生公寓报告，英国最主要的几个大城市，仍是学生公寓投资潜力最大的地方。 举例来说，英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生，但整个城市却只提供7,000间学生公寓。 另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市，其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。 对于英国第一大城市——伦敦来说，虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓，但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长，因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示，未来10年，伦敦全日制学生人数将增加50％。 对比之下，在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地，由于近几年新建了大量学生公寓，其学生公寓市场已经相对成熟，且未来开发充裕，因此投资价值相对有限。 2. 个人投资者如何选择英国学生公寓？ 投资学生公寓，和普通买房的操作类似，但还是有一些方面需要投资者特别注意。 相比普通买房，学生公寓因为与英国留学产业挂钩，因此不太受房产周期的影响，脱欧冲击英国房市，却利好学生公寓，就是最好的证明。 学生公寓由于有固定学期，一般空置率极低，而且租金收益较为稳定（通常在6％以上）。 因此，个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险，丰富自己的资产组合。 讲完优势，我们接下来再讲讲风险点。 对于个人投资者来说，由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎，因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖，而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低，位置较偏。 另外，相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性，学生公寓由于户型基本相同，更像是一个理财产品，所以一旦有优质的学生公寓项目面市，很快就会被一抢而空。 还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一，只限于学生，因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓，即便是投资在大学旁边的学生公寓，也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。 居外诚意推荐：英国伯明翰阿尔登门（Arden Gate） 伯明翰是除伦敦以外，英国最大的高等教育中心。它拥有阿斯顿大学、伯明翰城市大学、伯明翰大学、纽曼大学和伯明翰大学学院等5所的大学及教育中心，在世界排名前50的大学中名列前茅。有超过7.5万名学生在这座城市就读。 阿尔登门位处伯明翰市中心，占地1.5万平方米。毗邻包括德意志银行和汇丰银行英国总部在内的中央商务区；距离娱乐、购物中心只有一箭之遥；离中央车站新街站（Grand Central-New Street Station）只有数分钟路程，搭乘一站地铁，6分钟可达伯明翰大学；2021年还将开通一条新的地铁线路，步行两分钟即可到达车站。 现在，只需要200多万人民币，就能在处于上升通道中的英国伯明翰市中心购置全新公寓。如您感兴趣或有进一步的疑问，敬请登陆查看或致电400-041-7515垂询。 3. 机构投资者如何投资英国学生公寓？ 对于机构投资者来说，投资英国学生公寓，本质上就是比融资成本。 简单来说，因为东西又好又少，所以抢的人太多，拼到最后就是一直喊价、抬价，价高者得。 价格喊得越高，投资收益率就越低，而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司，比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家：主权基金、养老金基金、保险公司等。 因此对于机构投资者来说，如果考虑竞标英国的学生公寓项目，一定从自身融资成本的实际出发，而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目，则需要考虑高价拿下项目后，其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。 第二点主要是写给中国机构投资者的，结合我自己的观察和统计，发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店（2018年终大盘点：中国人“买爆”英国房产，今年投资额超60亿英镑），但基本没有涉足英国学生公寓领域，即便中国留学生数量排名全英第一，也没有把这个客户端的优势好好利用起来，实在非常可惜。 相比西方国家的学生，中国留学生喜欢一次性付清所有租金，是学生公寓市场上的优质租客，开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外，中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓，顺便帮助开发商解决库存。 近年来，由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室，招募中文客服，注册微信公众号，为的就是吸引更多中国留学生。 由上图看出，目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一，甚至超过了英国本土投资者，新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后，手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。 来源：观点地产网 排版：Zoe Chan
