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4月30日,中国召开了政治局会议,强调需要“统筹研究消化存量房屋和优化增量住房的政策措施”。这是国家最高层罕见地发文,明确表示要解决房地产问题。正当大家猜测研究结果何时会出台时,国务院副总理何立峰于上周五5月17日公布了相关结果。 具体措施包括四点,首先设立3,000亿再贷款额度,鼓励银行等金融机构借款与国有企业。以合理价格收购已建成的未出售商品房,并改为保障性住房。以60%在贷款比率推算 ,可带动5,000亿的银行资金去收购发展商手上的房屋。 这3,000亿也是国家真金白银拿出来支持房地产复苏,对重振大家的购房信心有莫大帮助;尤其是今次出招非常快 ,此次政策从提出到落实仅用了17天时间,坊间就有人估计这主意必须来自中国最高层。 既然如此,中央救市的决心已定。尽管有人认为3,000亿的金额对于超过7万亿市值的待售商品房来说只是杯水车薪,但笔者认为这只是一个引子。配合另外三项措施,可以有效带动市场的购买力。如果计划效果良好,不排除进一步追加资金的可能性。 拯救市场还有额外三招: (一)降低全国个人住房贷款的最低首付比率,首套房降至15%,第二套房降至25% (二)取消个人住房贷款利率下限,贷款利率由市场自由竞争决定 (三)下调住房公积金贷款利率0.25%,五年以上利率为2.85% 这些措施结合起来,成功传递了楼价“触底”的讯息。买家的首付和利息支出大大降低,使得购房变得更加轻松,入市更加容易。 反观香港,情况也有些相似,大量房产积压需要消化。笔者认为香港政府可能会跟随国内的步伐。一旦取消所有限制措施后,若未能达到预期效果,香港政府实际上还有很多对策可用。 例如,笔者在五月初曾建议类似于沪深港通的措施,与内地人士开通一些配额,或允许通过高才通或优才计划入境香港的人才合法调动资金来港置业,这样楼市的库存问题自然可以解决。 因此,随着中央推出重磅措施,香港官员也会大胆效法,大家不用太担心。
硅谷的创新氛围、华尔街的金融中心、好莱坞的星光熠熠……这些都是吸引全球人才的磁石。而对于那些希望在美国长期发展、实现职业抱负的专业人士来说,美国EB类签证无疑是一条通往梦想的捷径。 本文将带你了解EB类签证的申请全过程,帮助你更好地规划自己的移民之路。 美国的移民签证可大致分为五种类型:家庭、就业/职业移民、领养、特殊移民和多元签证。其中最为热门的是家庭类别和职业移民类别,不同的签证类别有不同的申请条件和步骤。 如果你想移民美国,又没有直系亲属在美国,最好的选择就是EB类职业移民——和人才、雇主、就业相关,包括EB1、EB2、EB3、EB4、EB5,以下是各个称号对应的移民政策。 EB,即Employment-Based的缩写,指以雇佣为基本的职业移民,数字1到5表明了不同类别的优先级。 EB-1 EB1—A: 特殊人才 EB1—B:杰出教授或研究人员 EB1—C: 跨国公司高级管理或行政管理人员 特点是:不需要证明劳工短缺,移民配额充裕, 但要求受益人的成就或能量很大。 EB-2 非常规的国家利益豁免(NIW):NIW不需要工作承诺,不需要证明劳工短缺,不需要雇主支持。 常规的EB2劳工证PERM:雇主要证明劳工短缺,雇主所承诺的工作应该至少要求硕士以上学历,或者本科加上五年的工作经历。 EB-3 申请绿卡的工作岗位要求本科或至少两年的技能经验 不要求学历技能的工作岗位 EB-4 宗教人士签证。这要求有教会组织出面。受益人应该服务于教会的事工。 EB-5 专门为投资者设立,通过在美投资,外国公民可以获得绿卡。具体的政策要求如下: 申请人年满21周岁,无犯罪记录; 对申请人的学历、语言能力、工作经验和商业背景等没有特别要求; 需要投资至少80万美金到美国政府指定的项目; 创造10个可由美国工人填补的全职工作岗位。 更多EB-5移民投资者计划的最新现行条件,请参阅 美国移民局官网信息。 二、移民美国操作指南 了解完美国移民的最新形势和常见途径后,想必你已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面,头到尾介绍移民美国的大概流程。 1. 移民申请流程 通过EB-5投资移民申请移民,其步骤大体分为以下4步: 第一步:准备资料提交申请 准备全套申请文件,提交美国律师进行审核 汇出投资款至监管账户,完成投资手续 向美国移民局递交 I-526申请 第二步:I-526申请获批后,向国家签证中心(NVC)递交 DS-260申请并进行体检和面试。 第三步:DS-260申请获批,赴美驻外领馆申请移民签证。拿到移民签证后,需在180天内入境美国,领取有条件绿卡。 注:I-526申请获批,如申请人已取得其他美国合法居留身份,则可以在美国境内向移民局递交 I-485申请 转换身份。I-485申请获批后,可领取条件绿卡。 第四步:拿到有条件绿卡21个月后,向美国移民局提交 I-829申请,以解除条件限制以获得永久绿卡。 获取永久绿卡后,任一5年内连续住满30个月,即可申请入籍。 2. 领取绿卡 美国绿卡的申请步骤一般而言分为两个阶段: 第一阶段:称为移民申请,即递交亲属移民I-130或职业移民I-140或I-526以及相应的辅助材料。 第二阶段:称为身份调整,即将非移民身份(比如F-1,H-1,L-1等等)调整为移民身份(即绿卡),这是整个绿卡申请的最后一步。 以上,是美国移民政策、趋势和申请指南的详细介绍。不过,在移居美国之前,你还需要提前做好功课,包括并不限于了解当前的 美国生活费、熟知当地的文化习俗 等。 更多新鲜的美国移民资讯,你也可以从【美国移民百科】上获取,也欢迎你留下联系资料,免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
上星期日本宣布加息,同时美国失业率上升引发对经济衰退的担忧,导致日圆套息交易持续平仓。受此影响,日圆从低位161升至141,在短短一周内升值了13%,令人惊讶。 星期一,环球股市遭遇严重抛售,其中日股跌幅最为夸张,日经指数在一天内下跌4451点,跌幅达12%。南韩综合指数下跌超过9%,台湾加权指数下跌超过8%,澳洲普通股指数下跌超过3.5%。 美国方面,道指开盘下跌681点,最大跌幅达1237点,标准普尔指数一度下跌超过5%,纳斯达克指数下滑超过6%,AI股王辉达的股价一度急挫超过15%。不仅股票市场风声鹤唳,石油、矿产、加密货币Bitcoin也跌破5万美元,资产市场无一幸免。 这次全球资产风暴的主要触发点之一是对美国经济衰退的担忧。今年笔者在美国停留了两个星期,发现消费市场环境不佳。 然而,美国联储局因通胀数字未达标而迟迟不肯降息,这让市场人士感到非常担心。恐慌情绪一旦被引发,就会愈演愈烈。日股的跌幅尤其不合理,虽然日圆与美元的息差减少导致日圆拆仓,但日圆的上升对持有日股的投资者并没有汇率变换的影响,不应该让他们急于抛售日股。 结果,日股的跌幅最大,拆仓只是导火索,真正原因可能是情绪因素,随后引发了电脑程序的连锁反应,导致卖盘相互踩踏。 实际上,2021年美国通胀已经非常严重,但鲍威尔迟迟不肯加息,结果导致2022年不得不大幅加息以压抑通胀。如今,经济受到了高息的影响,应该及早降息,以实现经济的软着陆。然而,现在又一次错失了时机,可能最终又要被迫加速大幅降息。 不少美国投资银行预计,9月份可能降息0.5厘,11月再降0.5厘,12月再降0.25厘,全年共计降息1.25厘。更有人预测,美国联储局可能会在下星期举行特别会议降息。然而,笔者认为以鲍威尔保守的性格,年内降息1.25%的可能性极低,但降息0.75%至1%的机会却大大增加。 加速降息对香港物业市场无疑是及时的甘露。虽然大家可能认为香港的最优惠利率未必会立即跟随降息,但降息会使发展商的利息支出立即下降,减少他们的资金压力,从而避免他们急于削价出售,对稳定市场有很大的帮助! 无论如何,金融市场瞬息万变且结构复杂,一不小心就可能血本无归,因此大家在投资时务必谨慎行事。
上周末香港突然遭遇了倾盆大雨,尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内,这两个地区的降雨量超过了140毫米,打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救,严重的情况下,房子里漏水得快变成了游泳池! 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间,漏水问题往往最严重,但即便在平时,笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询:遇到家中漏水,应该如何处理?如何追究赔偿? 首先,当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化,导致水渗入;这种问题比较容易解决,相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水,尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修,可能会造成室内一片混乱,维修时间也可能很长,费用自然也会比较高昂。 如果是新楼,还可以向开发商汇报,因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用,但在维修期间,房屋的许多地方可能无法使用,这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中,而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟,记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升,那就说明水喉漏水,而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内,那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户,这并不容易,其他业主通常没有动力帮你查找源头,甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要,业主可以向物业管理处寻求帮助,甚至可以打电话给1823,向渗水办投诉!渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构,负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令,强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活,物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象,心中自然感到不快,但在实际操作中,要追究前业主的责任并不容易。 首先,一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易,买家除非能证明前业主故意疏忽,导致漏水损失,否则胜算很低。 此外,如果漏水源头在邻居家,前业主也不一定承担赔偿责任。因此,在购买二手房时,最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实,可能涉及失实陈述,这样追究责任的机会可能会更大。 因此,在看房的过程中,要仔细留意每个地方的细节,并使用可靠的房地产代理协助,这会更加有保障。
自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来,楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场,在三月份总成交量达到4,123宗;不过,成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place,共售出540套单位;其次是恒基在深水埗的Belgravia Place,售出410套单位;泰峰位于坪石区,成交324套单位,排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主,售价在700万以下的单位普遍畅销,一旦售价超过1,000万,需求就显得相对疲软。 上周,长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST,首轮发售422个单位。该物业以大户型为主,起价1,000万,平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元,相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣,此举在市场上造成了不小的震动。 然而,在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下,对于BLUE COAST能否迅速售罄,市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩,成功售出413个单位,占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元,创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来,单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天,人潮涌动,售楼处人满为患,排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站,场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现,项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家,共有15组客人登记,其中3组各购买了8套,其余12组各购买了5套,F组总计售出84套,约占总销售量的20%。 前线同事报告,几乎所有F组买家都是普通话使用者,其中一些已持有香港身份证,而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位,此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套,占所有可售单位的72%;这两组中,内地客户的比例同样非常高。 由此可见,在「撤辣」政策的影响下,不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上,全球很多受国内人士欢迎的大城市,都对外国买家征收相关税项:英国为2%,澳大利亚在6%到10%之间,新加坡高达60%,而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下,香港对外国人购房并没有特别的征税措施,买卖自由且没有限售政策,这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示:只要价格和份量吸引人,即使平均楼价高达1,850万,也能吸引投资者的眼球,促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心! 笔者认为,本地的购买力无疑受信心影响,目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少,降价促销的压力减轻,市场信心将逐渐恢复。这种情况下,楼市有望展现出一线曙光。
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示,指数已升至305.2,结束了持续10个月的跌势,并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份,香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份,一手住宅成交量达到4176宗,而截至4月28日,3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外,4月份十大屋苑的成交量也显著下降,从3月的370宗降至173宗,下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策(即“撤辣措施”)的持续效果。最近,何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出,平均每平方尺售价接近20,000港元,比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄,但开盘时购房者反应热烈,特别是三房单位很快售罄,买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此,朗贤峰计划加推更多单位,并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型,预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测,总计达到历史新高的112,000伙。 这其中,21,000伙已经竣工但尚未售出,已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是,这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着,到2025年前,这40,000伙住宅预计大部分将完成建设,成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测,2024年将有22,300伙住宅落成,而2025年的数字预计为25,500伙,两年合计达47,800伙。 然而,根据过往经验,差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此,作者更倾向于相信房屋局的估计,即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年,香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售,给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前,售价上涨将面临挑战。 从需求角度看,美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而,我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底,利率通常超过5厘,并在12月20日达到5.63%,但进入2024年后,利率开始下降至约4厘左右。到4月25日,同业拆息更是跌破4厘,降至3.98%。 在美息不减的预期下,港息却逆市下跌,反而资金流入香港市场,所以一旦有美国减息配合,相信香港的减息速度会比预期快,而且香港在2023年底有16亿存款 ,年增长5%,不少港人移民,资金应该减少流走才对。结果,资金反而有易增长,究竟是什么样的资金流入香港? 港股走强,外资的流入是其中一个原因,但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%,而美国则达到5%,相较之下,国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势,国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制,但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌,只要国内开通一些类似于沪深港通的配额,允许国内资金合法进入香港房地产市场,那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此,不必对香港楼价过度悲观,我相信下跌的风险已经相当有限。
上周末,在巴黎奥运会上,香港选手江旻憓勇夺女子重剑金牌。比赛过程跌宕起伏,她在决赛中一度以1比7大幅落后,但她没有放弃。赛后,江旻憓表示:“我不想输得那么难看,不想没有展现出香港精神就放弃。” 最终,她将比分追至12比12,并在加时赛中凭借“决一剑”方式漂亮地赢得了比赛。 江旻憓在决赛中的绝地反击固然令人津津乐道,但她背后的辛酸却不为外人所知。她的左右膝盖的十字韧带都曾先后断裂,能够在受伤后坚持训练,复出并再创高峰,展现了无比坚毅的斗志。这充分反映了香港人打不死的精神。 香港目前的经济状况正处于转型期,可以说是面临逆境。笔者也曾听到不少年轻人在诉苦,羡慕上一代人能够赶上香港发展的高速黄金年代,认为成功在当时似乎触手可及,只因时机好。 相反,笔者认为年轻人不了解上一代的辛酸。50至60年代的长辈们连温饱都是问题,只能住在山边的寮屋。70至80年代,笔者第一次坐飞机去外地,还是作为兼职学生领队带团。 即便有外国名牌大学提供奖学金,也因为没有生活费,不敢去就读!毕业后也不敢谈梦想,只希望尽快找到工作,帮补生计。笔者曾羡慕年轻一代有充足资源,有更大的空间去开阔视野及发展潜能,生活上不用为基本生计发愁。然而,事实上,大家都不需要羡慕对方。无论背景如何,面对困难,要成功克服都靠一颗热血的心! 香港也经历了多次转型。50至60年代,香港曾是制造业的生产基地,笔者的父母也是工厂工人。80年代中国改革开放后,香港的大部分工厂都搬到了深圳,香港的经济重心转向贸易、金融和地产。在逆全球化的背景下,香港的角色可能也需要重新定位。 笔者一向对香港的前途保持乐观态度。每一代人都会遇到难关,而克服这些难关靠的正是这一批有斗心、有能力、打不死的香港年轻人!
笔者执笔时,刚收到拜登宣布退出竞选连任的消息,并推举副总统贺锦丽为继任候选人。自上周拜登宣布患病并暂停一切选举活动以来,大家对此已有心理准备,因此拜登退选只是时间问题。 与此同时,特朗普在遭遇暗杀未遂后,民望反而有所上升,其胜率高达70%,几乎稳操胜券,迫使民主党不得不调整策略以应对。即便新任候选人最终落败,民主党仍希望能在参众两院保持多数席位,以对特朗普的施政形成制约。 笔者估计,在当前形势下,无论民主党派出哪位候选人,当选机会都甚微。特朗普再次执政已是大势所趋。其施政方向无论在政治上还是经济上,都与现今民主党所推行的政策截然不同。大家需要对此进行深思并做好相应准备。 特朗普这次竞选再次利用了2016年当选时的口号:“让美国再次伟大”(Make America Great Again)。在政治上,他是右翼民粹主义的代表,主张修建边境围墙以阻止非法移民入境,并禁止穆斯林进入美国。他致力于保护传统美国白人的利益,尤其是美国中部的工人阶层,这些摇摆州的选举结果往往是总统选举胜负的关键。如果大家仍有兴趣移民美国,笔者建议务必三思;在右翼思潮的影响下,仇外心理更加严重,加之美国人人持枪,人身安全也成问题。 至于经济政策,特朗普的影响更为全球性,尤其是对中国。特朗普最著名的是他的贸易保护主义,此次竞选中,他更是强调要对全球任何地方的货物征税,尤其对中国征收高达60%的关税。市场上有不少评论担心,高关税会导致物价上升,通货膨胀加剧,使得减息无望,甚至可能再次加息,进而使中国及香港的经济继续面临困境。 但笔者对此持有极大怀疑。首先,特朗普作为一个坚定的生意人,他深知选民对通胀的厌恶,因此不可能重蹈民主党的覆辙。笔者倾向于认为,他的策略可能是通过谈判来交换一些经济利益,从而使关税的增加不会引发严重的通胀。 特朗普还声称台湾“偷走”了美国的晶片生意,要求台湾支付“保护费”,并施压欧洲增加军费支出,否则将退出北约。他非常关注美国的财政赤字,每年国债的利息支出庞大,因此,如何开源节流是他必须处理的首要任务。他可能会逼迫中国购买500亿美元的美国产品,以减少中美之间的贸易逆差。同时,他计划振兴美国的工业,提高白人工人的收入,并通过降低美元汇率来增加美国经济的竞争力。 因此,笔者相信如果特朗普当选,减息的幅度可能会更大,这对中国及香港的经济更为有利。同时,香港的物业市场也有望因此回升。
上周,笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日,美国联储局官员又“放鹰”,意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中,笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》,讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中,罗伯特·德尼罗(Robert De Niro)主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥(Leonardo DiCaprio)扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie,并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人,以便将家族财产转移到Mollie名下,最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘,也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲,当时当地的白人互相勾结,谋财害命无法无天,原住民的惨况,这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一,虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突,但据说这是通过公投完成的。 然而,在夏威夷,我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外,我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说,这些区域楼价超平,因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统! 只需几十万美金便有交易! 不过,此款房屋的共通点就是比较残破,因为许多买家的收入并不高,缺乏资金维修; 日积月累,自然失修令价值下跌。 这种情况,和香港的居屋情况相似,由于买家有收入限制,而且也需要补地价才能出售,令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消,才能使市场机制有效运作! 另一个原居民优惠是入息保障,他们的入息若低于政府设下的水平,可向政府申请补足差额;结果令许多懒惰原住民只工作半年,甚至自愿失业,以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药,包藏祸心,目的是弱化原住民,难怪现在的原住民只占总人口的10%,无论对印第安人或夏威夷土著,都是不怀好意,只是手段不同! 香港现已回归祖国,这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而,我们也需要警惕政策可能带来的反效果,避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎,以免“好心办坏事”。
最近,笔者参加了一个经济学会主办的讲座,主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题,当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间,一位来自房屋局的高级官员透露,香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度,这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望,让在场的人感到一丝欣慰。 但是,有一位经济学教授却提出“增加公务数量,解决不了劏房问题”,引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据,发现公屋单位的数量由2006年的692,160户,增加至2021年的818,280户,净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高,但2006年,符合收入上限的户数为536,180,跟2021年的521,840户,相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户,净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间,增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因,公屋的租户收入随着时间而上升,但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子,申请人的入息上限是$30,950,但一旦入住公屋后,收入要达到$55,841才是富户,只需要支付少量的额外租金,直至家庭收入超过$154,750,才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料,月入超过$10万的公屋家庭,仍然有226,600个,富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明,这令劏房户无法迁入公屋,令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发,我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源,而且过程漫长。相比之下,通过富户搬出,能迅速为等待公屋的人群,包括众多劏房居民,释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心,避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现,最近在居二市场,使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时,前线同事也反映,由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度,增加他们搬离公屋的动力。另一方面,政府也应该加强执法力度,打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施,香港的劏房问题将迎刃而解。