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这些澳洲护照的隐藏福利，你都了解吗？
在刚刚出炉的“2024全球最强护照排行榜”中澳大利亚表现突出！ 根据最新的“Henley护照指数”排行榜（根据免签国家的数量对护照进行排名），意大利、日本、新加坡和西班牙再位居榜首，这些国家的公民可免签访问194个国家，紧随其后的是芬兰、韩国和瑞典（均为193个），奥地利、丹麦、爱尔兰和荷兰（均为192个），澳大利亚、捷克、新西兰和波兰并列第六，可免签进入189个国家！ 世界最强大护照Top 10： 意大利、日本、新加坡、西班牙（194个免签国） 芬兰、韩国、瑞典（193） 奥地利、丹麦、爱尔兰、荷兰（192） 比利时、卢森堡、挪威、葡萄牙、英国（191） 希腊、马耳他共和国、瑞士（190） 澳大利亚、捷克、新西兰、波兰（189） 加拿大、匈牙利、美国（188） 爱沙尼亚、立陶宛（187） 拉脱维亚、斯洛伐克、斯洛文尼亚（186） 冰岛（185） 澳洲护照的影响力可不仅体现在免签国家的数量上，更在于一些大家了解不多的“隐藏福利”上！ 首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了临国“好兄弟”新西兰的永居身份，可以在这两个国家之间自由往返、不受签证约束！ 此外，拥有澳洲护照的公民最大的优势之一，是可以享受优厚的医疗福利，澳大利亚和世界上11个国家签订了医疗互助协议：澳大利亚公民在下列11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 这11个国家分别是：比利时、芬兰、意大利、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、爱尔兰、斯洛文尼亚、瑞典和英国。 最后，澳大利亚还和30个国家签订了社会福利互惠协定，澳洲公民得以去这些国家度假休闲的同时，还能享受领取澳洲养老金的福利。 这30个国家分别是：奥地利、比利时、加拿大、智利、克罗地亚、塞浦路斯、捷克共和国、丹麦、芬兰、德国、希腊、匈牙利、印度、爱尔兰、意大利、日本、韩国、拉脱维亚、马其顿共和国、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克共和国、斯洛文尼亚、西班牙、瑞士和美国。
外国人澳洲买房，FIRB申请全攻略︱居外专栏
什么是FIRB？ 在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人？ 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB？ FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指： 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅） 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下： 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。） 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件： 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图： FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产，无论自住或者投资，选择有经验和可靠的过户代理，让您避开政策风险，减轻费用。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
一手销情未达目标 放手减辣难掀炒风
上周有新界洪水桥的汇都及港岛黄竹坑站上盖的海盈山两个全新盘开售，前者是上车盘，绝大部份都是$700万以下的楼价；相反港岛区楼价由$1,000万至$3,000万不等，以往相同位置的楼盘都是换楼客及投资者为主。这两个新盘受到市场的特别关注，因为是财爷放宽楼按的首次大型新盘开售。结果销情并不理想，汇都只出售64间，约占推出单位的1/3，而黄竹坑的海盈山也只售出48个单位，占推出的40%左右。一般来说，首次推盘发展商也会克制定价，以求「一Q清袋」，制造抢购气氛，有利再推售余下的单位！ 今次反应未达目标，其实笔者不太意外，虽然有放宽楼按政策，但对上车盘汇都来说实际帮助有限，最高仍然是可按九成，只是保险按揭由30%改为20 %，保险费便宜了。自从上一次财爷将九成按揭扩展至$1000万，$600万以下细价楼的优势就已经减少了，买家开始倾向买$600万以上的物业，因首期相差不大，而地点及面积却有更多的选择，今次汇都正正受到此影响销情。至于海盈山的主要客群之一是投资者，但在高息及高税的背景下，放宽楼按对其帮助有限，至于另一种主要客群是换楼人士，虽然受益于放宽楼按，但15%的印花税仍需预先支付，要通过两间物业的压力测试仍然是困难重重！ 今次售楼结果，充份反映当前香港住宅购买力的瘦弱，市场上的投资者在当下投资市场连一般定期存款都有4厘以上的利息，更不要说一些年期较长的投资债券，也很容易有5厘以上的回报。笔者也刚刚购入达6厘的汇丰银行债券，相对于2厘左右回报的物业租金收益，大部份投资者都不会轻易出手买楼收租。另一方面，香港近年有大量年轻人的移民，他们都是上车盘的主力买家，刚刚上月加拿大又放宽对香港年轻人的移民资格，令近十年大专毕业生只要在加拿大工作一年，便可获得永久居民资格，这种「抢人才」计划，又不知将会抢去香港多少年青人。 相反，外地来港的「专才」、「优才」，却要支付30%印花税，对吸引他们来港落地生根，无疑是一种阻碍。财爷应放心减辣，首先应对此等「人才」，暂缓缴付印花税，若七年内卖楼才征收额外税项，才能补充离港的购买力，也间接令人才愿意留港发展，收一石二鸟之效！ 在购买力疲弱的背景下，笔者大胆预测，即使财爷取消全部辣招，也难掀起炒风！相反若不及时行动，楼市信心再进一步下跌的话，要挽回却是非常困难！
楼市格局变 代理要变通
今天想先跟大家讲一个故事，沙田第一城有位资深的代理A君，他是区内数一数二好生意的经纪，主力做第一城的二手买卖。 楼市撤辣后他在与一位买家跟业主签买卖合约时，业主临场反价，结果不欢而散！ A君虽然少做一单，但也无可奈何地将客人带到九龙区一个正在热卖的新盘示范单位。 结果客人一见钟情立即成交，还非常感谢A君的介绍。因为价钱差不多，由原来买40年 楼龄的旧楼，变成买新楼。而且，不但不用付佣金，经纪还有现金回赠，明言以后会再介绍更多亲朋好友予A君。 原先业主只同意支付一半的佣金，导致与买家的总佣金仅为6万多，与此相比，新盘的实际佣金收入却高达16万多，存在巨大差距。A君威胁称将会把更多的二手客户引导至新盘。 撤销限购政策后，二手房业主对于反价封盘的现象较为普遍，但实际上，急售情况并不多见。相反，对于不急于出售的业主来说，他们更倾向于维持价格或稍作调整后再封盘。 与此形成对比的是，一手房源的供应仍然十分充裕，且价格相对较低，选择范围广泛。在当前的市场形势下，这种情况不太可能改变。 仅在三月上半月，一手房交易量就已超过了2,000套，这清楚地显示了市场对于一手房的高度需求。据市场消息透露，上半个月一手房的佣金收益已接近3亿，相较去年某些月份仅为1亿左右的佣金收入，可谓收益丰厚。 因此，那些仍然专注于二手房交易的代理人可能会遭遇较大的挑战。此外，近十年来加入行业的代理人更多地专注于为居住者提供服务，而不是处理投资者或投机者的交易。 他们对于一些问题，如客户购买多个单位、如何通过有限公司购买房产来降低风险、以及应该选择哪种类型的物业等等，可能会感到一头雾水。 除了投资客，国内买家也将成为未来的主要客户群体之一。如何吸引他们？如何跟进？这是另一门学问。国内流行微信、小红书等社交媒体，与Facebook或YouTube等平台的操作方式有所不同。 作为代理人，必须紧跟时代的变化。客户来源已经改变，购房程序也在改变，不能仅局限于熟悉的小区。扩大业务范围，可能需要与其他地区的同行合作。 数字化转型的改变使得新人更容易被认可，过去成功需要多年经验，而现在新人懂得利用各种数字化平台和社交媒体，可以更轻松地脱颖而出。然 而，有经验的从业者们必须紧跟时代步伐，快速适应新环境的变化，利用新的手段，否则就会被时代淘汰。因此，他们必须加快脚步，迎头赶上，否则只会被淘汰在后头！
撤辣小阳春 会否昙花一现？
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示，指数已升至305.2，结束了持续10个月的跌势，并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份，香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份，一手住宅成交量达到4176宗，而截至4月28日，3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外，4月份十大屋苑的成交量也显著下降，从3月的370宗降至173宗，下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策（即“撤辣措施”）的持续效果。最近，何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出，平均每平方尺售价接近20,000港元，比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄，但开盘时购房者反应热烈，特别是三房单位很快售罄，买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此，朗贤峰计划加推更多单位，并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型，预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测，总计达到历史新高的112,000伙。 这其中，21,000伙已经竣工但尚未售出，已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是，这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着，到2025年前，这40,000伙住宅预计大部分将完成建设，成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测，2024年将有22,300伙住宅落成，而2025年的数字预计为25,500伙，两年合计达47,800伙。 然而，根据过往经验，差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此，作者更倾向于相信房屋局的估计，即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年，香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售，给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前，售价上涨将面临挑战。 从需求角度看，美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而，我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底，利率通常超过5厘，并在12月20日达到5.63%，但进入2024年后，利率开始下降至约4厘左右。到4月25日，同业拆息更是跌破4厘，降至3.98%。 在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款 ，年增长5%，不少港人移民，资金应该减少流走才对。结果，资金反而有易增长，究竟是什么样的资金流入香港？ 港股走强，外资的流入是其中一个原因，但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%，而美国则达到5%，相较之下，国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势，国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制，但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些类似于沪深港通的配额，允许国内资金合法进入香港房地产市场，那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此，不必对香港楼价过度悲观，我相信下跌的风险已经相当有限。
盘点2024年最适合留学的5个国家，第一个绝对出乎意料！
出国留学已经越来越普遍，尤其是来自中国的留学生，作为全球最大的留学生来源国，每年都有很多中国留学生前往全球各国深造。 根据美国国际教育协会（IIE）的2023年数据也显示，中国留学生人数最多的10个国家分别为美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本、德国、法国、意大利和新西兰。 这些留学国家的教育各有特色，留学政策、就业前景也是各有优势的，若要从中挑选一个国家留学，确实有点困难！ 接下来，我们就一起了解2024年最适合留学的5个国家，希望能给准留学生和家长们提供参考，选出心仪的留学国家。 1. 德国 虽然德国没有英美澳等留学国家热门，但是该国的理工科教育实力可是不容小觑的。 试想想，德国8000多万人口中，就有200多人获得诺贝尔奖；许多知名品牌如奔驰、宝马、奥迪等，都是出自于该国，而这些都与其教育资源体系息息相关。 作为工业大国，德国大学的机械、电子、工程等专业注重实践，倡导研究教学合一。就如慕尼黑工业大学、海德堡大学都是当地闻名的理工科大学。若打算选修理工科，这里是不错的选择。 同时，这里有很多大学都实行免学费政策，而且留学生能合法校外打工赚取生活费，比起学费几十万起跳的留学国家，德国留学的性价比可是非常高。 不过要注意的是，德国留学必须要有一定的英语和德语水平，否则留学生上课将觉得非常压力呢！当留学生在德国毕业后，该国政府还提供一年工作签证；如果工作表现良好，甚至还有机会获得移民资格！ 2. 澳大利亚 澳大利亚的教育质量、留学环境等，一直深受广大留学生的欢迎。由于该国属于英联邦国家，留学政策也相对灵活，并以“教育产业输出”闻名。 澳大利亚全国有38所大学和超过230所专科技术院校，其中当地八大名校位列世界大学排名前百，包括悉尼大学、新南威尔士大学、墨尔本大学、蒙纳士大学、阿德莱德大学、昆士兰大学、西澳大学，以及澳大利亚国立大学。 这些大学无论在学术上、师资、就业率、雇主满意度等，都有着良好的口碑。除了这8所大学，当地还有15所大学也是排在世界大学排名前300，显见澳大利亚优质的教育水平。 此外，澳大利亚是以国家立法颁布对留学生的教育保护法，以保证留学生享有安全的留学环境。尤其为了针对中国留学生严峻的就业压力问题，该国政府更推出TAFE职业技术教育，以帮助毕业生更好地适应职场工作。 作为世界移民国家之一，澳大利亚的文化多元、移民政策宽松多样，加上那里地广人稀，所以就业机会高。本科和授课型硕士毕业生可拿到2年工作签证；研究型硕士毕业生为3年工作签证；博士毕业生为4年工作签证，若申请移民成功也可获得永久居留证，享有各项福利。 我国与澳大利亚签署中澳学历互认，如果毕业生打算回国就业发展，前景也是大好。 3. 美国 美国是传统的留学国家，不仅仅是中国学生，许多国家和地区的学生都向往到那里留学，因此美国一直有“留学生最向往的目标”的称号。 美国的多元文化氛围、开放的思维，鼓励不同国家的学生一起学习与交流，这对于培养国际化视野有很大的帮助。同时，该国注重培养学生思维开拓和创造能力，开放式的教育让学生在自己感兴趣的领域中能够尽情发挥。 但是，美国的高昂学费和生活成本、繁杂的签证流程，让许多留学生望而却步。而且，美国各个大学对留学生的语言成绩，也有着不同的高要求，所以打算到美国留学的学生，要做好心理准备。 4. 英国 作为历史悠久的传统留学国家，英国凭借着高质量教育水准、签证成功率高、入学条件宽松、性价比高等优势，吸引着全球的留学生。 尽管英国的学费仍然高昂，但是其课程安排较为紧凑，大多院校本科学制三年，授课型硕士只要一年即可拿到学位。整体就读时间比其他留学国家短，留学费用节省了很多，加上英国大学文凭是广受全球认可的，因此与其他国家相比，英国的性价比可是非常高的。 另外，近几年英国政府对中国学生的态度表现积极，在办理签证方面比美国容易许多，且成功率高，进而吸引许多中国学生前往留学。 同时，申请入学不受年龄限制，只要是高中或同等以上学历都可以申请，尤其是高二生可以直接以A-level申请大学预科。但要注意的是，英国是英语国家，英语是教学语言，因此各校对语言要求可是非常高的。 5. 加拿大 除了英美澳，加拿大也是传统的留学目的国。加拿大的留学费用相对便宜，加上极具吸引力的移民政策，所以吸引广大留学生前来。 加拿大一直保持高质量教育，并针对不同人才配置各种教育，针对性地发掘学生真正的才能，让学生在未来有更好的发展。 该国有很多大学选择，其中高等教育机构就分成好几种：大学、大学学院、社区学院和职业技术学院，所以留学生需要依据自身条件和兴趣，理性选择合适自己的大学。 根据泰晤士高等教育发布的《2024加拿大优秀大学》数据显示，多伦多大学、不列颠哥伦比亚大学、麦吉尔大学、麦克马斯特大学、阿尔伯塔大学都被列为当地优秀大学前5名。 加拿大另一个吸引国际生前去留学的原因，就是当地的移民政策。该国为了留住人才，推出一系列针对留学生的移民政策，以让毕业生留在当地工作，再申请移民或成为永久居民。 同时，这也吸引了许多向往美国的留学生，因为加拿大和美国有自由出入境规则，只要获得加拿大居民身份，就能自由进出美国。 看了以上5个国家，你最想要去哪个国家留学呢？ 无论如何，出国留学可是一个重大决定，在此之前一定要做好准备功课，了解相关留学信息后，理性选择最适合你的留学国家和大学哦！
如何准备蒙特利尔顶级私校的申请｜居外专栏
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下几点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
去英国读书租房有哪些需要注意的事项和流程？
英国留学首先要解决的一大问题就是租房，毕竟没有一套安全方便的房子，学习和工作都很闹心。那么英国留学怎么租房呢？下面小编为您介绍英国留学租房的流程和注意事项。 1. 找房源 伦敦的各大报纸都有房源版面，信息十分详尽，和国内差不多，通常是类似分类广告页一样的版面，里面按房子的地理位置列出房子的简单信息，有的还有照片。不过报纸上刊登的通常都是房屋中介的房源，你只能和中介公司取得联系，无法直接联系到房东。 此外，中文国际房产搜索引擎居外网 上也有很多租房信息，只要输入你想住的地方的邮政编码，还可以选择你认为合理的价格范围，搜索引擎就会自动把符合条件的信息列出来。 据了解，还有一些人，是在国内的留学英国论坛上找到租房信息的。有一些即将毕业的留学生，会把他们的房屋信息贴在BBS上，这些房子大多都是8、9月份到期。 2. 挑房东 对照地铁地图，把学校附近两站地铁站以内的房子先圈出来，再对比房租。房屋清单上有房东的电话。打电话时，要说明从何处得到房屋出租的信息，向房东表明你很有兴趣看一看，最后和房东约定见面时间。 很简单的几句话。房东基本上都要求你直接到房子那里见面，极少有人会出来接你。所以这时候地图是必不可少的工具。 因为语言的原因，最好让房东把重要的地名拼写出来，以免见面那天走冤枉路。 3. 看房子 最好不要一个人去看房子，因为一个人的想法是有限的，多叫两三个人一起去为你提供一些建议。 除去个人喜好，有几点是找房子过程中十分关键的： 1）是不是双层玻璃 因为在英国留学生活，冬天室外比较冷，双层玻璃保暖性能比较好。 2）洗澡水是烧煤气还是电 当然烧煤气的要好一些，因为价格比用电的要便宜很多。 3）室内家具是否齐全 有的房子看起来十分不错，不过如果仔细看看，会发现连一张写字台都没有，对于学生来说，这是十分重要的家具。 4）厨房内的电器是否齐全，新旧程度如何 一般的房子厨房里都会提供炉子、烤箱、微波炉这些电器，如果有烤面包机和烧热水的电插壶那就再好不过了。 5）地板如何 一般来讲木制地板比地毯要贵一些，而且显得干净，清洁起来也比较方便，但也有的人喜欢地毯，因为比起木地板来，地毯更隔音。这要视个人爱好而定。 6）有几个卫生间 如果有两个以上的卫生间就更好了，因为如果和别人合租的话，由于性别不同带来的尴尬是无可避免的。 7）房东是否可靠 这可以从他的话中判断出来。还有房屋附近的社区是否安全、交通是否方便、离学校距离远近、如果可能的话，最好自己步行从房屋走到学校试试看。 8）水电、煤气、电话费、上网费怎么算 大多数Housing List上的房子是不包这些费用的，一定要向房东了解如何交这些费用，费用的起算日等细节问题。 4. 签合同 在英国留学生活，房子定了以后，就要和房东签合同。很多网站会提供租房合同，在签订合同前最好能到这些网站上去了解一下。合同上会写明房东和租客的义务，签之前一定要看仔细。 英国人在世界上最出名的就是严谨，他们对细节的要求可以用苛刻来形容，所以在租房的时候，很多具体的小细节他们也会一点一点说明的。曾经就发生过这样的一个案例，小平在英国寻找租房的时候，与一个当地人合租一套房子，在交接过程中，小平说明是希望能有一些家具可以保留下来，直接一起租给他，但是租房的人是不同意的，因为租房后在退租的时候房子必须是和原来一模一样的，所以房子里面一定要是什么都没有的。想要保留家具也是可以的，但是一定要把家具搬出去，等到完成了租房的过程手续，然后再商量家具的问题。后来小平想要自己打扫卫生，但是结果还是不行的，因为在英国他们法律上都已经规定了，房子只有完全干净后，才可以租给别人。 来源：金网搜 需要在英国租房？或是有兴趣在英国买房出租？ 留言给亚洲房产科技集团居外IQI，让熟知英国当地市场的专业人员助您一把！
撤辣时机未至 调整却属必要
国际货币基金组织（IMF）最近访问香港，发表了一些关于香港楼市的言论，IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退，港府可分阶段取消买家印花税（BSD）及税率达15 %的住宅从价印花税（DSD），房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下，毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府，当然不希望楼价大升或大跌，在今年年初楼价自高位下跌了15%以上，当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施！但国内一通关，形势岂即大逆转，楼价也迅速反弹，所以政府很害怕一旦撤辣或减辣，都会为市场带来额外需求，形成炒风，所以就一动不如一静！ 但这些楼市辣招，已经实施了超过13年，有部份的确有赶绝炒风的作用，例如SSD（额外印花税）就令到炒家绝迹，适宜保留；但15%的住宅从价印花税，就会令长线投资者成本大增，也退出市场，尤其是中价物业业（楼价在1500 万至5000万之间），市场少了投资者，租客的选择少了，租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼，令到上车盘的需求更加大，间接也推高了上车盘的价位！ 至于买家印花税，笔者也不建议完全取消，避免太多境外资金涌入，但若是用专才身份来港定居，希望有一所自置居所是合情合理之事，理应受到豁免，而且有名额限制，对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时，政府可以考虑增加供应以平衡需求，除了觅地、加快兴建等等远水之外，其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字，2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间，数量多过一年的落成量，相比10年前2013年，此类空置物业只有4,000个，增幅可谓非常惊人！ 其实，2019年9月，政府曾经就订立空置税刊宪，但始终无法三读通过，在2020年11月政府宣布撤回法案，令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭，路有冻死骨」，香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」，天天见到大量空置的新楼在丢空，这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为，只是辣招增加了投资的成本，令新楼去货困难，只要政府适当调整辣招，重燃市场的投资及换楼意欲，货尾单位自然可以较易放售，在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住，不是用来炒的」，自然更加不应该让房子空置，浪费是固然，也容易令人误解是囤积居奇，政府也是责无旁贷！
优惠政策欠周全 爱你变成害你
上周，笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日，美国联储局官员又“放鹰”，意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中，笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》，讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中，罗伯特·德尼罗（Robert De Niro）主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥（Leonardo DiCaprio）扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie，并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人，以便将家族财产转移到Mollie名下，最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘，也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲，当时当地的白人互相勾结，谋财害命无法无天，原住民的惨况，这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一，虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突，但据说这是通过公投完成的。 然而，在夏威夷，我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外，我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说，这些区域楼价超平，因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统！ 只需几十万美金便有交易！ 不过，此款房屋的共通点就是比较残破，因为许多买家的收入并不高，缺乏资金维修； 日积月累，自然失修令价值下跌。 这种情况，和香港的居屋情况相似，由于买家有收入限制，而且也需要补地价才能出售，令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消，才能使市场机制有效运作！ 另一个原居民优惠是入息保障，他们的入息若低于政府设下的水平，可向政府申请补足差额；结果令许多懒惰原住民只工作半年，甚至自愿失业，以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药，包藏祸心，目的是弱化原住民，难怪现在的原住民只占总人口的10%，无论对印第安人或夏威夷土著，都是不怀好意，只是手段不同！ 香港现已回归祖国，这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而，我们也需要警惕政策可能带来的反效果，避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎，以免“好心办坏事”。
