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非加拿大公民不能在加拿大买房了?这些群体享有豁免权!

为了提高加拿大人民的房产购买能力,加拿大总理特鲁多(Trudeau )于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。  本该于2025年1月1日结束的买房禁令,却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年,以增加当地的住宅供应,并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此,自2023年起,非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内,购买加拿大非休闲住宅物业。  所有非法购房者将被罚款高达1万加元(约合5.75万港元),而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。  哪个群体将被影响?  所有非加拿大公民将涉及在内,无法在加拿大购买住宅房屋。  但是,以下群体享有豁免权,仍可在加拿大买房:  加拿大公民和永久居民  未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司  由非加拿大公民控管的公司  国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人(之前的纳税申报表和工作经验已被废除)  已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员  具有临时居民许可证的外国人(包括难民) 实施限制令后,哪些房屋不能被购买?  限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。   然而,非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。  加拿大公民和永久居民买房的好机会  虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性,但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。  随着延长外籍买家的买房禁令,加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋,为增加自己的房屋资产。  政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住,不会成为投资用途的资产类别。  加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策,对外籍买家来说,无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。  可是,禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令,可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。   无论如何,这项新政策对加拿大公民和永久居民而言,会是个投资房地产市场的绝佳机会。  

特朗普将回朝 机会比困难多

备受关注的美国大选最终由特朗普获胜。选前民调显示,特朗普与贺锦丽的竞争异常激烈,选票差距可能非常接近,最坏的情况可能是落败的一方拒绝承认结果,进而引发市场动荡。 然而,实际情况是,特朗普以压倒性的优势获胜,赢得了七个摇摆州,选举人票超过300票,远远领先于对手,总票数也突破7,400万票,比贺锦丽多出近400万票。 此外,共和党不仅重新掌握了参议院控制权,众议院的席位也遥遥领先,相信最终会是特朗普的囊中物。 在这种背景下,特朗普的施政将不再受到民主党制约,可以尽情施展,这将对香港的经济、股市和楼市产生怎样的影响呢? 目前媒体的主流报道集中在特朗普可能大幅提高对中国60%的关税,这将极大影响中国的出口,拖慢中国经济的复苏,并可能推高美国的通胀,进而放缓降息步伐,甚至可能转为加息,房地产市场将首先受到冲击,形势严峻! 事实上,特朗普加征关税的主要目的是改善美国的贸易赤字,增加美国工人的就业机会,因此他一直反对强美元和高利率。笔者预计,特朗普上任后,将采取各种措施压低美元汇率,以提升美国商品的出口竞争力。 特朗普所提到的增加关税,似乎更多是作为谈判的筹码,目的是通过施压对手,迫使对方做出让步。 笔者认为,大家必须关注马斯克的角色!此次他全力支持特朗普,不仅每天在社交平台X上积极发声,还亲自出席集会助阵,甚至每天捐赠100万美元支持特朗普的政纲。如果特朗普败选,马斯克可能面临牢狱之灾。 如今,马斯克是特朗普的重要支持者,未来将肩负重要职责,协助施政。他在中国有庞大的经济利益,特斯拉一半的产量来自中国,他懂得如何与中国领导人沟通。再加上特朗普本身也具备商人思维,注重实际利益而非意识形态对立,在中美竞争中,马斯克将发挥重要的沟通作用。 事实上,特朗普的上台,对中国和香港的最大好处,是缓解台海战争危机。在特朗普的上任期内,他没有发动任何战争。而在他此次的胜利演讲中,他提到自己是来结束战争的。 在特朗普的领导下,美国将回归二战前的孤立主义,即“美国优先”。他不愿为台湾出钱出力,更不会开战。世界和平,远比任何事都更为重要!

申请加入日本国籍的方法和费用

社会的进步让国籍开放的程度逐渐变高,同时也可以自由的选择国籍。 大多数人更换国籍是为了让自身有更好的发展空间或享受更多的福利和优势。一般都选择发达国家入国籍,成为公民之后享受的社会福利条件和本地人同等。 移民日本的浪潮从未间断过,也有人在日本留学或者工作之后会选择加入该国家国籍。 关于入籍日本的方法和具体流程通过,我们将在以下内容里为你详细分享! 一、海外人士获得日本国籍的方法 1. 在日本连续五年及以上有固定的住所,如果这一条件无法满足,这几点满足其中任何一个也能行: 在日本出生并且定居,或者在日本连续拥有固定住所三年,父母其中有一方是在日本出生。 在日本连续居住满十年或者更久。 在日本拥有固定住所满三年及以上时间,且是日本公民的子女。 证明自己拥有的住所或者在日本居留的时间也日期范围内,同时还要提供期间离开或者返回日本的时间。护照、签证的时间都可以作为有效证明。 2. 最低年龄必须达到18周岁,并且提供自己的年龄是达到国家规定的法律年龄。 3. 证明自己品行端正。提供正式犯罪记录检查报告,且报告显示你没有任何犯罪记录。 4. 证明自身有资金或者有能力在日本能够维持生计。有工作并且已经申报,移民局可能会去工作地进行相关的询问。 5. 获得日本国籍后必须放弃其他国籍,日本是不允许存在双国籍的。 6. 参加资格预审面试。 满足日本入籍的要求之后,主动联系在日本居住地的地方法律事务局司法部,该部门会对你安排一次面试,初次面试筛选会以电话的方式进行,满足条件还会进行第二次。 7. 参加第二次面试。这次面试相对来说比较具体,还要提供对应的资料。主要有结婚证、出生证明、护照、国际旅行证件、就业证明、资产证明、居住或住所证明、成绩单或文凭教育证明、犯罪历史证明、身体精神状况证明。 8. 观看入籍的视频,只要进行申请都需要观看。 9. 汇编自己的证明文件,可以详细研究参考手册。通常准备好之后需要联系负责个案的官员召开申请会议。 10. 参加一次或者多次申请会议。主要目的是完善和补充不足的证明资料。 11. 资料被检查的期间需要耐心等待。 可能会随时被联系,要求提供更多的材料和信息。 申请的过程可能需要好几个月。 12、参加最终的会议。该会议主要是你的申请会被当地的法律正式接受,法务省受到材料批准后,就正式加入日本国籍。 对于大多数海外人士来说获得日本国籍的方式就是以上内容,除此之外,还有通过承认亲子关系入籍日本的方式、通过出生而获得日本国籍。 二、申请过程中需要的费用 关于申请加入日本国籍需要费用并不是特别多,主要有复印文件的费用、路费、手续费、时间成本费用、国籍邮件费用等等。 通常情况下所花费用大约为6010日元。大多数证明书的费用都是300日元一张,如果需要提供驾驶证明,费用则是670日元一张,基本证明通常是110日元一张。 具体的花费还是要根据申请人的实际情况判断。 入籍日本的实际操作并不困难,福利也较吸引人,因此成为了许多外籍人士的选择。 如果你有想入籍日本的想法,却对申请流程、条件、费用等各方面不太熟悉,可以把联系方式留在下方,我们会联系您根据实际情况给你推出合理的方案,帮你把对应材料准备齐全,让你尽快获得日本国籍。

奥苏利云优才移居 突显香港独有优势

英国桌球名将、绰号「火箭」的奥苏利云 (Ronnie O'Sullivan) 透过优才计划获批成为香港人。被问及为何选择香港作为居住地,奥苏利云表示,香港有良好的税制,桌球在香港亦很受欢迎,加上美食和文化,令香港成为一个理想居住地。 笔者认为,税制是各项原因中最具说服力的!香港薪俸税的标准税率仅为15%,公司利得税也只是16.5%;至于英国个人入息税,只要年收入超过12,570英镑,便要缴付20%税款。如果年收入超过12.5万英镑以上,税率更达45%!而且英国还有增值税(VAT)、市政税、遗产税等等,林林总总的税项令收入者负担非常重,怪不得香港一向被称为税务天堂。举个例子,明年「LIV 高球2025 香港站」的奖金高达2,500万美元,获奖球手少交30%税款,相当于节省了750万美元,即是5,830万港元,这就不难理解球手为何选择香港成为居住地的原因! 不过大家不要忽略一点,奥苏利云表示他有70-80%的工作都在中国及亚洲地区。据报章报道,今季冠军最高的10场赛事,有5埸就在中国举行。 另外,香港的地理位置四通八达,香港人持有的香港永久性居民身份证,以及办理容易的「回乡证」,对于往来国内工作及旅游都非常方便。特区护照有135个免签国家,连俄罗斯及不少中东国也是免签,同样方便。 由此可见,香港仍然存在不少优势。正如奥苏利云说:「如果想拥有美好的生活,那一定要来香港」。

施政报告谈变革

今年的施政报告不仅在楼市政策上占据了重要篇幅,行政长官李家超更是在报告中多次提到“变革”与“改革”。 其实,香港的角色一直随着时代的变化而转型,从渔村、转口港、制造基地,到中西文化的桥梁。如今,香港的转型与发展正面临重要机遇。 报告中提出的建设黄金储存仓库的计划,旨在助力香港成为国际黄金及贵金属交易中心。香港交易所早已在伦敦设有金属交易所(LME),而本地的认可仓库则有助于进一步促进投资、衍生产品、保险、仓储、贸易及物流等相关行业的发展。 此外,大幅降低烈酒税率的举措,亦为香港建立新的烈酒交易中心提供了契机。中国大陆是烈酒的主要市场,香港因地理优势具备发展潜力。 施政报告的另一亮点,是打造“留学香港”的品牌。香港作为一个国际化城市,拥有多所历史悠久、声誉卓著的高等学府,如中大、港大、科大等,具备进一步发展成为亚洲高等教育枢纽的条件。前中文大学校长刘遵义建议香港鼓励中外私立高校来港办学,参考美国波士顿的经验,在麻省理工周边50英里内已汇聚了超过100所高校,包括哈佛大学、波士顿大学等,公私立、文理科兼备。 香港政府可以通过优惠土地租赁的方式吸引这些学校,让其在港设立校区,学校关闭后土地自动归还,减少政府开支的同时带动高等教育发展。这些外国留学生在港学习期间不仅会带动消费,还可能选择留港工作,为香港增添人才。 不论是一个企业还是一个城市,要实现变革和发展,离不开领导者的方向指引和社会各界的共同努力。

去年「减辣力不足」,今年「加甜欠预期」

上周三公布的施政报告备受期待,尤其是在当前楼市低迷的背景下,人们希望政府能为楼市注入新动力。虽然政策中提及了不少楼市相关内容,但刺激措施的力度略低于预期,或许未能满足部分人的期望。 唯一落实的政策是将新投资移民入境计划的认可投资范围从原先仅限于工商物业,扩展至5000万港元或以上的住宅物业。然而,这一门槛相当高,加上去年投资移民的成功个案仅有几十宗,因此对市场的实际影响非常有限。 此前坊间盛传的多项提议,如青年置业贷款计划、允许强积金用于置业首期、放宽高端人才资金来港置业等,均未在报告中出现。新增的措施仅是提高40岁以下年轻人购买居屋的机会,这将使购买力更多流向居屋市场,反而对上车盘不利。 对市场有长远影响的,反而是金管局同时宣布放宽住宅按揭条件,所有物业无论价值、自用或投资,私人或公司持有,按揭上限一律为七成。加上“辣招”税项的取消,这对投资者入市显然更为有利。近期市场上的新盘也出现了更多“一客多食”的现象,投资者(俗称“西饼客”)积极入市。在减息的背景下,投资者的入市趋势将有所提升,放宽按揭后将有助于扩大杠杆效应,预期回报率将更高!这一系列因素将有利于交投回升和楼市价格的企稳。 施政报告中「规管劏房」是另一个重点,淘汰劣质劏房的初衷无疑是好的,笔者也表示支持。然而,必须意识到,当劏房升级为简朴房后,供应量势必减少。笔者推测,政府的如意算盘是通过增加公屋供应来弥补这一缺口,但问题在于目前轮候公屋的队伍仍然十分漫长,这无疑会给现有的住房需求带来额外的压力。 市场上其实有不少空置的工厦和商厦,政府应考虑如何活化这些资源来填补简朴房供应的不足。这不仅可以避免社会资源的浪费,还能有效缓解公屋轮候的压力,可谓一举两得!通过合理改造这些空置建筑,既能增加住房供应,又能为城市注入新的活力。 总体来看,施政报告的措施相对温和,预计不会导致楼价快速反弹。不过,方便投资者入市的方向是正确的,有助于推动楼市逐步回归健康发展。

楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信

上周,国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力(International Housing Affordability)报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首, 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数,本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然,在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼,难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子,在2008年金融海啸前夕,美国不少银行提供超过楼价100%的按揭,入息证明也很宽松。基本上,你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下,又不断上升,升值后卖楼,除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标,方程式太简单,未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区,悉尼的房价收入比为13.8倍,加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港,这些地区的税率远高于香港,个人入息税率通常从30%起,甚至高达50%,而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说,如果按税后收入来计算,悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6,而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ,远低于香港的情况。其实,新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元,与香港的价钱不遑多让;但他们有大量的廉价组屋售予普通大众,令其整体比率大幅下降! 相反,香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同,各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外,香港有超过三分之二的业主已经没有按揭,许多是退休人士,虽然他们没有收入,但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而,这在数字上会大大提升负担比率。因此,笔者强调不要仅凭一个简单的公式,甚至只是看到文章的标题,就轻易接受其结论,需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。

组合拳,拳拳到肉,股市飞升,楼市又几时

上星期,香港股市大幅上涨,从约18300点飙升至20632点,涨幅超过12%。周五的成交额更是达到4457亿,创下历史新高!这一切的背后是中央政府采取了一系列刺激经济的措施。 首先,出场的是金融系统的三位主要领导:人行行长潘功胜、国家金融总局局长李云泽和中证监主席吴清。他们宣布降准0.25%、降息0.5%,以及第二套房的首付比例降低至15%。这些措施虽然在预期之中,但起初大家对其效果并不抱太大希望。 然而,紧接着又公布了8000亿的货币政策工具,其中5000亿将提供给证券公司、基金和保险公司,允许他们将债券、股票ETF和沪深300成份股等资产转换为国债或央行票据等流动性高的资产,以便快速变现,但这些资金只能用于再投资于股票。另有3000亿用于支持上市公司及主要股东回购,利率则定在1.75%。 三位领导还表示,若这些措施有效,资金没有上限,后续可以继续增加投入。最后,他们还透露,中国人民银行将推出类似香港盈富基金的平准基金,直接买入股票并长期持有。如果上述措施顺利实施,将对疲弱的中国股市提供强有力的支持。 国内经济形势不佳,股市疲软的同时,楼市的复苏更是重中之重。单纯救助股市,对整体经济的帮助有限。正当市场逐渐冷静之际,星期四政治局突然召开会议,明确提出要“促进房地产市场止跌回稳”和“实施有力度的减息”,表态非常坚决且清晰。本周一,深圳、广州和上海等地相继宣布取消限购政策,这一系列措施有望为楼市注入新的活力。 此外,市场上还传出消息,中国计划推出2万亿的财政刺激措施,其中1万亿将用于对消费品以旧换新和设备升级提供补贴。同时,政府还将向有两个或以上孩子的家庭每月发放每名孩子800元的补贴。剩下的1万亿则用于帮助地方政府解决债务问题。上海和四川等地也传出将发放消费券,以刺激当地消费。这一系列举措旨在提振经济,促进消费,缓解市场压力。 同时推出多项强有力的金融政策和财政政策,这在历史上是前所未有的,市场清楚地感受到中央救市的决心。因此,外资纷纷转向,抢购中港股票,推动股市屡创新高。 那么,楼市的走势又会如何呢?股市和楼市一样,关键在于市场信心!香港楼市的发展将取决于政府在10月施政报告中是否会推出进一步的措施,以提振购买力并吸引投资者入市。由于篇幅有限,我们下周再深入讨论这个话题。

《处处有熊猫》作用难持久

由于海洋公园的大熊猫「盈盈」和「乐乐」成功诞下一对龙凤胎,加上国家再赠送两只大熊猫来到香港,南区一时之间有六只大熊猫聚集,十分热闹。 为此,南区区议会推出了名为『处处有熊猫』的一系列宣传活动,意在推动香港旅游业的复苏。这些活动丰富多彩,包括巴士巡游、大熊猫彩艇和帆船展示、特色灯饰布置,甚至还有大熊猫主题糕点制作等,种类繁多,别出心裁。 然而,大部分活动集中在国庆节前后,持续时间较短。虽然这些活动为国内游客增添了不少吸引力,但效果可能只是短暂的。 过去,香港以其独特的中西文化交融、免税购物环境、时尚潮流和价格优势吸引了大量游客,但随着中国大陆的不断开放,这些曾经的优势逐渐消退。 要重新激发游客的热情,香港需要重塑并推广其独特的魅力。香港拥有悠久而丰富的殖民历史,例如上环的水坑口,在港岛大规模填海之前,曾是一个重要的渡轮码头,也是登陆港岛的理想地点。 1841年,美国军舰就在此处登陆。再如中环街市旁的域多利皇后街,它曾是华人社区与英国人聚居区的分界线。诸如此类的殖民历史、古迹和背后的故事,都可以打造成独具吸引力的旅游景点。 此外,香港也曾有“东方荷李活”之称,留下了许多宝贵的文化遗产,这些资产同样可以与旅游业结合,成为吸引游客的亮点。通过重新挖掘和推广这些历史文化资源,香港有望再次成为旅游业的热门目的地。 台湾的卖座电影《海角七号》和上海的电视剧《繁花》的取景地纷纷成为了旅游景点,这为香港提供了启示。香港的粤语歌曲和电影在马来西亚、柬埔寨、泰国以及中国内地依然广受欢迎,如何将这些文化与旅游相结合,是当局值得深思的方向。 此外,香港拥有风景如画的郊野公园,离市中心近、交通便利,推行保育旅游和生态旅游,必定能吸引热爱大自然的游客。 然而,即使有好的构思,执行是否到位才是成败的关键。笔者曾参观庙街夜市的“夜缤纷”活动,发现新增了不少售卖熟食的临时摊位,但食物质量平平,价格却非常高,明显是针对游客的“天价”。与此同时,原本庙街上具有特色的传统大排档,由于食环署的严格执法,无法继续在街头摆卖,纷纷倒闭。政府各部门如何协调合作,可能是实现旅游发展的另一大挑战。

注册制度大落后 楼宇业权争议多

最近市场上有一个备受关注的二手住宅买卖案件。由于卖方隐藏了债务,导致买家最终损失了全部70万订金,案件复杂至极。 律师楼在卖方债务未解决的情况下为何仍将订金交给卖方? 注册文件上出现了第三按揭——邓小姐的身份是什么? 邓小姐所贷出的270万借款为何现在只要求收回60万? 市场传言称,最终交易未成交的真正原因是买方无法获得按揭,导致订金被卖方没收,而非因卖方破产或债务问题未能成交。此事可能会引发警方介入,笔者在此不便对此案件做进一步评论。 假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话,那就是个人职业操守问题,论点及解决方案就在于如何加强监管而已。 相反,若整件事的流程操作都是合法合规,但却都未能保障买家的订金或权益,问题反而更大,涉及整个制度! 笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度,发现其确实显得相当落后。虽然在土地注册处可以查到物业的拥有人,但这并不法律上保障其拥有真正无瑕的业权。 法律上也未规定所有文件必须注册。任何新文件的出现或现有文件的错漏都可能影响业主的业权。 因此,每次买卖时,律师事务所都需重新审查所有契约文件,一旦发现文件有错漏或因法规变更,可能会导致业权出现瑕疵。 最经典的案例莫过于《小巴司机案》。在这个案件中,小巴司机通过妻子的名字购买了物业,土地注册处显示的业主名字是妻子的名字。由于妻子隐瞒了丈夫并在未告知他的情况下出售了物业,法律最终判定真正的业主是小巴司机,因此妻子无权出售该物业,买卖被宣布无效。结果,新买家虽然已支付了首期并申请了按揭,但最终却一无所有! 政府对这些情况早有察觉。早在1988年,政府就成立了工作小组,并于2004年7月7日通过了《土地业权条例》。根据新条例,只要在土地注册处成功登记的业主,将获得物业不可推翻的业权。 这一制度已经在中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地区广泛运用。遗憾的是,自立法以来已超过20年,政府仍未能有效落实法例,制度上的缺陷依旧存在,交易风险也因此持续存在。 在选择地产代理和律师事务所时,大家必须更加小心谨慎。不要仅仅依据费用的高低做决定,信任和服务质量同样是重要的考量因素。

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