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投资缩动工慢 楼价难大跌

上周,政府发布的官方楼市指数显示,7月份住宅楼价为301.8,比上月下跌1.2%,创下8年来的新低;2024年上半年累计跌幅达3.1%。换句话说,2月份撤销楼市调控措施对住宅市场交投的提振效果已经完全消退。 相比2021年的历史高点398.1,楼价平均下跌了24.2%,这一跌幅已超过2008年金融海啸时期的跌幅。此情此景,让人不禁要问,未来跌幅会有多大?是否会重现1997年至2003年间楼价下跌70%的历史? 毫无疑问,撤销楼市调控措施后,住宅市场一度非常活跃。仅在3月份,一手成交量便达到了4176宗。然而,由于不少发展商面临资金压力,纷纷通过低价促销来吸引买家,不仅抢走了二手市场的客源,也迫使急售的二手业主降价应对。这种情况形成了恶性循环,价格越卖越低,甚至发展商之间也展开了价格战,进一步打击了买家的信心。 不过,如果从数据来看未来几年的供应情况,情况其实并没有那么糟糕。房屋局公布的数据显示,未来3至4年的住宅潜在供应量为10.9万伙,虽然比上一季减少了3000伙,但这仍然是历史上的第二高水平,也是连续7个季度供应量保持在10万伙以上。尽管表面上看不到乐观的迹象,因为存货仍然庞大。 但如果从动态角度分析,未来这些潜在供应量究竟是会增加还是减少呢?首先,我们可以看看可动工但尚未动工的熟地数字。这个数字在本季度已经下降至13,000伙,创下了10年来的新低,原因在于可供开发的熟地越来越少。2023年,政府及相关机构仅售出了三幅住宅用地,分别位于荃湾宝丰路、坚尼地城西宁街及启德地皮。相反,流标的项目却达到了六个。此外,在北部都会区,发展商宁愿让政府收回农地,也不愿自行发展。 进入2024年后,1月至3月,政府宣布暂停出售住宅用地;而在4月至6月期间,仅有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目和7月份的小沥源一幅小型地皮成功出售,以及粉岭北一项补地价项目完成。此外,柴湾首个私人参与居屋项目「乐建居」也以流标告终。因此,大家可以预期,未来三年这个数字将会大幅减少。 笔者大胆假设,如果每年新增的可动工熟地仅为8,000伙,那么未来三年总供应量将仅为24,000伙。在此基础上,假设未来三年售出的单位每年平均为15,000伙,三年总共售出45,000伙,那么潜在供应量将减少21,000伙,降至88,000伙,与房屋局公布的数字形成一定落差。当然,这些数字只是假设,未必完全准确,但趋势应该不会错。在当前市况下,发展商缺乏动力大力发展,因此供应会自然调节。 与1997至2003年的房地产市场相比,现今的情况有一个显著不同。当时住宅空置率从3.7%飙升至近7%,而2024年首季的住宅空置率则仅为4.1%。作为代理中介公司,尽管每月的成交量没有明显减少,但交易类型已从以买卖为主转向以租赁为主。 由此可见,整体居住需求并没有减少,问题主要出在市场信心上。美国经济数据不佳,预计9月份开始利息将会下降。一旦利息下降,投资收租将变得更有吸引力,积压的存货减少,发展商也不再需要通过大幅降价来吸引买家,置业信心便有望恢复。 笔者一向对香港的前景保持乐观,因此最近也鼓励子女抓住当前选择多、价格相对较低的机会,进行楼换楼。从两房换成三房,这是一个不错的时机!

别只盯着欧美!阿联酋留学,给你更多可能!

留学不仅仅是拿一张文凭,你还可以收获良多!  近年来,阿联酋的国际高等教育发展迅猛!2022/23学年,国际校区的学生注册量增长了 8%,国际学生人数更是增加了 12%。  不仅如此,阿联酋的学术课程扩展了 21%,让学生拥有更多选择,开启无限可能。  那么,是什么让阿联酋成为全球学子的热门目的地?以下 7个理由,告诉你为什么阿联酋值得考虑!   1.  全英文学习环境 阿联酋拥有200多个国家的居民,是一个真正的多元文化社会。  英语在日常生活、商业和教育中被广泛使用,让国际学生更容易适应和成长。  大多数国际学校和知名大学都以英语授课,让学生在接受高质量教育的同时,还能提升自己的英语能力,为未来全球化职业发展铺路。  2. 通往英美澳名校的桥梁 阿联酋是全球最大的高等教育自由区,吸引了众多国际知名大学开设分校。  学生可以选择 2+2 或 3+1 项目,先在阿联酋完成部分课程,再转学到英国、美国或澳大利亚的大学继续深造。  例如,阿联酋伍伦贡大学(UOWD)与NCUK(英国大学联合预科)合作,为学生提供国际认可的预科课程。  3. 学费亲民,文凭全球认可 在阿联酋留学,比在欧美国家更实惠,但同样可以获得全球认可的文凭。  根据 educations.com 数据:  本科每年学费:约 AED 37,500 - 70,000  研究生课程:约 AED 55,000 - 75,000  此外,阿联酋的大学支持 分期付款,大大降低了留学的经济压力。  4. 无需提供银行担保 许多西方国家要求国际学生提供银行存款证明,以确保他们有足够的经济能力支付学费和生活费。  但在阿联酋,无需银行担保,对来自中等收入家庭的学生来说,留学门槛更低、更容易实现。  5. 申请流程快捷,签证通过率高 相比其他国家冗长的申请流程,阿联酋的大学采用快速录取机制,通常 10个工作日内 即可收到录取通知书。  签证方面,阿联酋采用 电子签证(e-Visa),学生只需打印签证即可入境。签证通过率高达 99%,且通常两周内即可获批!   6. 就业机会多,工作签证无门槛  阿联酋的就业市场异常火爆,95%的毕业生选择留在阿联酋工作。  不像欧美国家有严格的工作签证限制,阿联酋没有预设名额或限制,企业可直接为毕业生申请工作签证。  这里汇聚了 400多家世界500强企业,经济持续增长,大型国际活动和基础设施建设带来了丰富的实习和就业机会。  随着中资企业在阿联酋的增加,会说普通话的人才需求激增,为中国留学生提供更多发展空间。   7. 安全稳定的生活环境  阿联酋一直被评为世界上最安全的国家之一。  根据 Numbeo 安全指数,阿联酋的安全评分为 83.9,在全球城市中排名前列。  严格的法律  高效的政府治理  极低的犯罪率  这让阿联酋成为留学生安心学习和生活的理想之地!  阿联酋大学排名Top 5 根据 2025 年 QS 世界大学排名,阿联酋排名前五的大学如下: 排名 大学 2025 QS世界大学排名 1 哈利法大学(Khalifa University) 202 2 阿联酋大学(United Arab Emirates University) 261 3 沙迦美国大学(American University of Sharjah) 332 4 沙迦大学(University of Sharjah) 434 5 阿治曼大学(Ajman University) 477 不仅可以留学,还可以投资!  阿联酋不仅是一个教育和职业发展的黄金地,它的房产市场同样充满机遇!  在这里留学的同时,你或许还能找到自己的第二个家,在这个充满未来感的城市里开启新的人生篇章! 

非加拿大公民不能在加拿大买房了?这些群体享有豁免权!

为了提高加拿大人民的房产购买能力,加拿大总理特鲁多(Trudeau )于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。  本该于2025年1月1日结束的买房禁令,却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年,以增加当地的住宅供应,并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此,自2023年起,非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内,购买加拿大非休闲住宅物业。  所有非法购房者将被罚款高达1万加元(约合5.75万港元),而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。  哪个群体将被影响?  所有非加拿大公民将涉及在内,无法在加拿大购买住宅房屋。  但是,以下群体享有豁免权,仍可在加拿大买房:  加拿大公民和永久居民  未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司  由非加拿大公民控管的公司  国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人(之前的纳税申报表和工作经验已被废除)  已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员  具有临时居民许可证的外国人(包括难民) 实施限制令后,哪些房屋不能被购买?  限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。   然而,非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。  加拿大公民和永久居民买房的好机会  虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性,但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。  随着延长外籍买家的买房禁令,加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋,为增加自己的房屋资产。  政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住,不会成为投资用途的资产类别。  加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策,对外籍买家来说,无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。  可是,禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令,可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。   无论如何,这项新政策对加拿大公民和永久居民而言,会是个投资房地产市场的绝佳机会。  

活用有限公司 置业安心好处多

最近两年,楼市下跌导致之前高价买入楼花的业主在收楼时面临诸多困难。首先是估价不足,相较于购入价,可能已经折让了20%至30%。 以一个1,000万港元的物业为例,业主原本计划做九成按揭,只需支付100万首期,但现在物业估价仅为700万,最高借贷额度为630万,首期因此大增至370万。 并非每个买家都有能力一次性拿出额外的270万,因此无法完成交易。交易取消后,之前已付的100万首期将被发展商没收。 更严重的是,发展商可能会收回差价,即单位重售后,发展商少收的楼价部分。例如,若发展商以700万成功再出售单位,则有权向原买家追收200万的欠款。 相反,如果以有限公司名义置业,最坏的情况是将公司关掉和取消,发展商无法追究个人责任。当然,持有一间有效公司是有成本的:成立时需付约2万元,每年找会计师核数的费用在2至3万元不等,还需支付每年的商业登记费(2150港元)。 不过,如果物业出租,在计算物业税时,比个人持有更灵活。除了一般的差饷和管理费可以获减免外,银行贷款利息(无论是一层还是两层的利息)也可以扣减,甚至一些装修费或聘请专业人士管理物业的成本,都可以作为扣减项目,因此比个人持有更划算。 当然,利用有效公司的方式比个人持有复杂,尤其在利得税的计算上。如果个人持有物业,只要不是炒家且持有物业超过三年,物业升值部分将被视为房产增值,在香港无需缴税。 但若以有限公司持有,税务局可查找该公司过往的买卖记录,判断公司的本质是否为买卖物业,进而对从中获取的利益征收16.5%的利得税。因此,一般会计师会建议利用一间全新的有限公司持有物业,以减少这种风险。 以往,由于楼市受辣招影响,用有限公司置业需要支付楼价30%的厘印费,卖家自然没有动力去做。但当下所有辣招已经取消,大家不妨考虑利用有限公司置业。尤其是购买远期楼花,单单因为不用被发展商追回差价,已经值回票价了。

泰国置产没烦恼!尚思瑞(Sansiri)提供房屋管理和租赁服务,海外业主投资省心省力!

说到泰国,就会想到当地迷人的旅游景点、各种美食、多彩的节庆盛典等,因此吸引许多人到那里旅游。 随着旅游业发达,泰国房地产也因此持续升温,全球各地的投资者都到那里购置房产来出租。 买房投资除了要选择好的地理位置,良好的居住环境和体验,也是引来更多租户的因素。 不过,泰国房地产数不胜数,尤其公寓更是多不胜数,投资者应该要怎么选呢? 与其选房地产,不如选择拥有丰富经验、还能提供全面性服务的发展商,才能让你在海外投资得更安心! 而在泰国被公认为公寓大楼领先开发商的尚思瑞(Sansiri),凭借着40年的经验为客户提供贴心且完善的住宅方案,满足住户的生活方式和居住需求,也能让投资者安心投资没烦恼! 谁是尚思瑞? 尚思瑞(Sansiri)是泰国上市房地产公司,其在1984年成立,在房地产开发已有40年的丰富经验,主要开发公寓和别墅。 尚思瑞在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈、华欣等泰国20个地区,拥有多达483个房地产项目。 “生活不仅是人们看到的表面,更是你的方方面面” 秉持着这个理念,尚思瑞成立至今,致力于通过打造精心设计、优质住宅,并提供全方位服务,以提升住户的生活品质。 他们希望透过了解客户的需求,提供各种生活细节,如同建立家庭那样,来建造永续的社区和环境,帮助住户拥有最好的生活。 1. 为投资者提供专业的建议 在海外投资房地产一定要小心谨慎,必须深入了解当地的情况、居住环境等细节,才决定投资。 而尚思瑞深知这一点,因此他们拥有专业的销售顾问,随时准备好为投资者提供专业咨询和建议。 他们会提供量身定制的专业咨询,了解客户的生活需求、买房目的、提供项目重要信息等,以协助买家挑选合适的居所或投资房产。 凭借着卓越的服务,尚思瑞从2013年至2023年之间,短短10年内共荣获了55个奖项! 2. 提供专属生活体验 无论是自住或是出租,房子附近的设施也是大家非常注重的,只有便利的生活才能提升我们的生活体验。 当然,除了衣食住行,尚思瑞凭借着多年的服务经验,以及对客户的了解,为住户提供各种特殊待遇,让住户享受轻松便捷的居住体验。 从设计服务、搬家服务、清洁服务,再到购物、运动、休闲等,只要透过尚思瑞住宅服务应有程序,住户就能享受到一系列的便捷生活方式。 此外,为了让住户的房子保持最佳状态,尚思瑞还提供房屋维修服务,希望房子能维持犹如刚搬进来第一天的感觉。 3. 提供安全系统 除了便利的生活设施,安全也是许多住户的生活一大考量,才能住的安心,进而提升居住体验。 因此,尚思瑞提供完善的社区安全管理系统,并指派经过尚思瑞物业安保(SSI)专业训练的保安人员,定期巡逻社区,确保住户安全无忧。 不仅如此,尚思瑞还运用创新的安全技术加强社区管制,在社区内设置LIV-24全天候中央安全监控系统,24小时全天候维护社区安全,保障住户的安全,让住户时刻感到安心。 4. 物业托管服务 相信很多海外投资者都很烦恼,要如何打理海外的房地产,让房子保持最佳状态,以及寻找租客? 尚思瑞了解这些投资者的难处,所以他们也特别为海外业主提供租赁管理服务,帮助海外业主解决烦恼! 他们与超过2,000家租赁房地产中介合作,以快和精准的方式协助业主找到租客,他们更曾在2022年创下最高96%的年出租率。 而尚思瑞也会帮助业主准备租赁合约、付款追踪和证明等事宜,同时也会定期检查屋况、代缴各种费用等。 在如此贴心的服务下,尚思瑞能帮助海外业主解决烦恼,让业主们可以安心地投资海外房地产。 尚思瑞提供一系列的服务,为住户带来各种生活上的便利,更解决了海外业主在管理物业上的烦恼,这也为想要在泰国投资的潜在投资者提升投资信心!  因此,为了让更多海外投资者深入了解尚思瑞的贴心服务,他们将于5月29日(星期三)在马来西亚国际贸易展览中心(MITEC)举办的IQI Convention设立展位。 想要进一步了解尚思瑞的服务和房地产,欢迎在当天来到IQI Convention寻找尚思瑞的展位,以了解更多!

新版买楼方程式 位置+气候+安全

一直以来,地产业内有一种流行说法!置业方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是买楼位置最重要!重复三次可见其重要性及唯一性!笔者也见到不少买家到外地置业,由于隔山买牛,都以市中心为首选,买市中心靓位置,深信物业位置的重要性,应该错不了。 最近,笔者去了美国西岸-三藩市、拉斯维加斯、盐湖城等,及澳洲几个大城市:悉尼、墨尔本、布里斯本等。发现在疫情后,大家对居住的需求,有根本性的改变,买房方程式,也需要重新思考。 其中一个普遍现象,是居家办公非常盛行,有些工作,尤其是科技行业,可以天天在家工作;即使是会计工作,也只需每周回公司工作一天,同事一起开会聚一聚;以往大家为求上班方便,近市中心的住宅往往需求特别大,不论楼价及租金都特别高,现在有了在家工作模式,可以迁往近郊也不会太麻烦! 在澳洲,布里斯本的房价一向较低。然而,疫情后,许多澳洲人从墨尔本和悉尼迁移至此,尤其是黄金海岸地区。尽管布里斯本的居住环境优越,气候温和,一年有300天阳光普照,以前主要吸引退休人士,因为工作机会有限,难以吸引年轻人定居。但如今,这里却变得人满为患。 笔者在当地拥有物业用于出租,疫情后租金每年上涨超过10%。租客甚至主动提供高于笔者叫价的租金,希望能抢到房源。此外,疫情也加速了餐厅外卖业务的发展。以前住在郊区的人外出就餐非常不便,选择也有限;但现在,外卖完全解决了这个问题,使人们在选择居住地点时考虑的范围更广。而其中,气候是无法改变的,天气好的地方自然更受欢迎。 另外一个关注点是安全问题;当今世界右倾主义盛行,部分西方国家在维持社会秩序和安全方面表现越来越差。笔者上月已经撰文描述了在美国不同城市的经历,尤其是旧金山等大城市,过去是置业的好地方,无论位置还是气候都非常宜居,但近年来却令人望而生畏,迁出的人也越来越多。如果笔者必须离开中国居住,笔者会选择黄金海岸,而绝不会去旧金山。 刚刚上周,特朗普差点被刺杀,之后美国的分裂只会更加严重。法国的左右两派也斗得难分难解,中间派变得两面不是人。世界纷乱,小市民寻找一个安全的地方安居乐业,也是人之常情。  

摆脱财赤续蔓延 釜底抽薪救楼市

财政司司长陈茂波日前在立法会会议上表示,初步估算2024/25年度的综合赤字将达约1,000亿元,远高于今年《财政预算案》估计的481亿元。这将是连续三年赤字超过千亿,财政储备预计仅剩约7,000亿元。 赤字扩大与卖地收入大幅减少密切相关。在2016至2022年期间,每年卖地收入接近千亿元,但之后逐年下降:2022/23年为700亿元,2023/24年降至200亿元,2024/25年初步预算估计为330亿元。然而,由于多幅地皮流标,截至11月底,卖地收入仍未达到50亿元。 除了卖地收入的直接减少外,楼宇买卖交易所涉及的印花税收入也随之下降。2023/24年印花税收入仅为491亿元,仅为原预算850亿元的58%。 随着特朗普将在明年初正式上任,中国香港将面临更多挑战,除了贸易战外,金融战也可能随时展开,使港府的形势更加严峻。 目前,中国香港赤字不断累积,且最近发债认购不足,评级机构可能会下调香港的信用评级。这不仅会提高港府、公营机构,甚至香港私人企业的发债成本,还可能对本港营商环境带来负面影响。更令人担忧的是,届时可能有人借机狙击港元,动摇联系汇率,进而将香港推入危机。 不过,要解决财政赤字及相关风险,关键在于刺激楼市复苏。这一道理并不复杂,香港政府高官们也一直在采取措施救市。 今年初,全面撤销楼市调控政策,吸引了大量新香港人入市,但效果仅是昙花一现。之后,施政报告中再次提出放宽楼宇按揭政策,但在利息走势不明朗的背景下,投资者入市依然稀少,因此效果并不显著。 近期,金管局也宣布将为2021至2023年购买楼花的买家提供一次性特别安排,按揭成数最高可达八成,入息占供款比率提升至六成,旨在防止大规模挞订事件,并避免进一步打击买家信心。 虽然港府已采取一系列措施,政策方向正确,但在时机把握上并不理想,因此未能产生显著效果,甚至动摇了市民对政府救市能力的信心。因此,下一步必须采取更具冲击力的举措,迅速见效。 事实上,不少内地同胞通过高才、优才等计划移居香港,旨在为香港的繁荣作出贡献,这不仅符合中央的方针,也有利于香港的长远发展。然而,在外汇管制的框架下,他们往往面临从内地调动资金到香港置业的困难。 在笔者执笔时,跨境理财通2.0正式落地,这一计划使大湾区的合资格投资者能够通过资金闭环安排,投资对方的投资产品。因此,合资格的移居人士也可以通过闭环方式将资金汇入香港用于置业,未来若出售物业,则需通过闭环方式将资金汇回内地。 笔者相信,如果香港政府向中央提出申请,获得批准的机会较高。此项措施能够显著增加购买港楼的潜在买家,而他们往往倾向购买新楼,这有助于缓解发展商的存货压力,进而激励他们更加积极入市买地。这样一来,香港的财政赤字将能得到迅速解决,香港经济也将看到曙光。

2025年投资展望

回顾2024年,回报最高的资产依然是比特币。2023年,比特币价格从16,670美元涨至42,288美元,涨幅超过150%。2024年,比特币更有可能突破10万美元,连续两年成为回报冠军。 与此同时,美股也表现强劲,标准普尔500指数(S&P500)从年初的4,700点上涨至突破6,000点,涨幅超过28%。虽然结果看似与2023年相似,变化不大,但2024年却发生了许多全球重大事件,投资市场也因此波动剧烈。 最引人关注的事件,莫过于特朗普再度当选美国总统。虽然他的胜选并不意外,但令人惊讶的是他竟然以压倒性优势获胜,不仅拿下所有摇摆州,普选票也超过了民主党对手,最终更是在参众两院同时获得过半数支持。这让外界相信,待他明年正式上任后,将不再受到反对派的掣肘,几乎能够完全贯彻其政策。然而,特朗普的政策充满争议,且部分措施互相矛盾,效果难以预测,使2025年的投资环境充满更多不确定性。 他经常提到的大幅加征关税,必然会推高通胀,进而限制利率下调的空间。然而,持续高企的利率不仅会对本已处于高位的美股造成压力,也不利于削减贸易赤字,更难以吸引企业回流美国。因此,特朗普最终会推行强美元还是弱美元政策,将成为决定利率走势的关键因素,自然也会对香港的房地产价格产生重大影响。 2024年,香港政府多次出招救楼市。3月全面撤辣,一度带动楼市出现“小阳春”,但好景不长,楼价在7月后再次回落。10月的施政报告进一步放宽楼宇按揭成数,允许投资移民购买住宅物业等措施,然而成效依然有限。 展望2025年,香港政府将面临巨额财政赤字,若楼价无法回升,卖地收入及相关厘印税不足以扭转赤字困局,政府恐怕还需加码推出更多救市措施。 另一方面,中央政府也频频推出组合拳,旨在稳住房价,提振消费。12月的政治局会议透露,2025年中国将实施较为宽松的财政政策,这将是自2008年以来的首次。笔者相信,中央的这些措施将于2025年逐步显现效果,推动市场逐步回稳。 笔者对香港住宅物业市场持审慎乐观态度,预计上半年楼价仍会下跌约5%,但下半年有望收复失地,全年或录得2-3%的升幅。相比之下,商业物业的挑战更大,受大湾区融合、北上消费兴起及网上购物普及等多重因素影响,商铺租金将继续下跌,售价自然难以回升。至于写字楼市场,在供应过剩的背景下,加上在家工作模式持续流行,需求进一步减弱,预计要等待内地经济重拾升势,才值得投资者重新考虑入市。

香港低空经济的机遇与困境

低空经济是《施政报告》中的重要议题之一。由于香港地少人多,地面空间的局限性对经济发展构成了制约。然而,低空领域蕴藏着巨大的潜力,有望为香港经济注入新的活力。所谓低空经济,是指利用低空空域资源开展的各类经济活动。目前,这一领域在香港仍处于探索阶段,既充满机遇,也面临挑战。 低空经济为香港带来了多重机遇。首先,它有助于提升物流效率:通过无人机送货,不仅能有效缓解地面交通拥堵,还能缩短运输时间,降低运营成本。在医疗领域,低空物流可显著提高应急反应能力,尤其适用于岛屿间运输和偏远地区的物资配送。 其次,低空经济还为旅游观光注入新活力,例如在维港上空开展无人机灯光秀,不仅能丰富游客的观光体验,还能催生新的旅游产品,激发消费潜力,进一步巩固香港作为国际旅游中心的地位。 此外,发展低空经济还需依托无人机技术和低空飞行管制技术,这将为中国香港的科技产业注入新的动力。不仅能吸引高端人才,提升国际竞争力,还能推动航空航天、通讯等相关行业的升级与发展,形成多领域协同发展的格局。 最后,无人机还可广泛应用于城市监控、环境监测、基础设施检测以及自然灾害应对等领域,大幅提升城市管理效率和公共服务水平。目前,香港的多个专业领域已开始采用这一技术,为智慧城市建设提供有力支持。 尽管前景广阔,香港低空经济的发展仍面临不少挑战。 首先,现行空域管理制度主要服务于传统航空,对低空经济缺乏针对性的规范,涉及空域划分、飞行许可以及安全管理等方面,亟需制定明确的法律法规。 其次,低空飞行管制技术尚需提升,其可靠性、安全性和稳定性仍有改进空间,同时需建设完善的低空空域信息基础设施。 第三,公众对无人机飞行的安全性和隐私保护存在顾虑,需要通过宣传教育消除疑虑。 此外,噪音污染和潜在安全事故也是亟待解决的问题。 最后,香港土地资源有限,无人机起降点的选址和建设受到诸多限制,为低空经济的发展增加了难度。 香港的低空经济蕴藏巨大潜力,政府在今年的施政报告中也明确表示将大力推动其发展。然而,要充分释放这一领域的优势,必须积极应对当前的挑战。政府需要完善相关政策法规,为低空经济的发展提供清晰的规范和指引,同时加大对技术研发的支持力度,突破技术瓶颈,确保飞行安全和可靠性。 此外,还需通过宣传教育提升社会对低空经济的接受度,解决公众对安全和隐私的担忧。唯有如此,才能抓住机遇,推动低空经济腾飞,打造新的经济增长点,使香港在这一新兴领域中占得先机。

雨水多常见渗漏 责任难分对与错

上周末香港突然遭遇了倾盆大雨,尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内,这两个地区的降雨量超过了140毫米,打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救,严重的情况下,房子里漏水得快变成了游泳池! 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间,漏水问题往往最严重,但即便在平时,笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询:遇到家中漏水,应该如何处理?如何追究赔偿? 首先,当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化,导致水渗入;这种问题比较容易解决,相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水,尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修,可能会造成室内一片混乱,维修时间也可能很长,费用自然也会比较高昂。 如果是新楼,还可以向开发商汇报,因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用,但在维修期间,房屋的许多地方可能无法使用,这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中,而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟,记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升,那就说明水喉漏水,而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内,那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户,这并不容易,其他业主通常没有动力帮你查找源头,甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要,业主可以向物业管理处寻求帮助,甚至可以打电话给1823,向渗水办投诉!渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构,负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令,强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活,物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象,心中自然感到不快,但在实际操作中,要追究前业主的责任并不容易。 首先,一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易,买家除非能证明前业主故意疏忽,导致漏水损失,否则胜算很低。 此外,如果漏水源头在邻居家,前业主也不一定承担赔偿责任。因此,在购买二手房时,最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实,可能涉及失实陈述,这样追究责任的机会可能会更大。 因此,在看房的过程中,要仔细留意每个地方的细节,并使用可靠的房地产代理协助,这会更加有保障。

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