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重磅!泰国终于要向外国人开放别墅产权了

众所周知,泰国政府规定非泰籍人士只能购买公寓,不能购买土地和别墅。因此,不少想在泰国购买别墅的外国人,只能忘房兴叹。 然而,新一轮的疫情来袭,泰国作为旅游大国受到的打击是首当其冲的。据泰国银行的数据,可能直至2022年第三季度,国内GDP才会恢复到疫情前的水平,经济复苏任重而道远。为此,泰国政府再次把目光投向另一支柱产业“房地产”,除了早前提及泰国今年继续减免房产税90%,过户费降至0.01%,日前亦准备多个提案提交讨论,重要内容包括以下方面: 一、外国人允许购买别墅 首先,根据泰国土地和购房政策,外籍投资者如欲购买泰国别墅,需要通过获得泰国国籍(例:配偶是泰国人)或者在泰国注册公司,以公司的名义投资4000万泰铢购买不超过1莱(1600平方米)的住宅用地,流程复杂,而且需要相关政府部门的批准。 这次将提议修订《土地法案》,方便外籍人士有条件购置带土地所有权的物业: 金额在1000-1500万泰铢(约合208万-311万元人民币)及以上的别墅; 限制一栋别墅; 只用于居住; 只限在开发商的项目中购买; 比例不超过项目销售面积的49%。 如此可使外国人更容易购买别墅,有助于刺激别墅项目的购买力,无论是赴泰养老度假还是投资的欲望都会上升。 二、外国人购买公寓比例上调 根据2008年修订后的"建筑物条例"第4号,外国人可以购买并持有泰国的套房或公寓所有权,最高可达该项目的销售面积的49%,51%是泰国人拥有的权利。 但此次法律修正案将进一步扩大外国持有所有权的比例,可能达到70-80%(具体数字目前还在讨论中)。但超出49%及其以上部分产权的外国所有者不具有投票表决权,以保障泰国本地人权利。 此举放宽了外国人购买公寓的比例,将会增强外国人投资置业的信心。 相关资讯:泰国房产均价回落到100万以下一套,抄底捡漏趁现在! 三、延长租赁房产合同期限 根据法律,外国人有可能获得土地、房屋和其他类型房产的租赁权,但房屋租赁期限不得超过30年,可续签两次。尽管租期可以延长,但是期限延长往往手续繁琐,且还得看土地拥有者的态度。 为此,泰国政府为巩固外国投资人士的信心。根据《刑法》和《商业法》,修订了原来的房地产租赁条例,将外籍人士签订租赁合同延长至50年+40年。也就是说,将租赁产权30年+30年+30年改为50年+40年。 四、优化赴泰工作、养老、投资等政策 除了对房产相关法规进行修正之外,为方便外国人来泰国居住或做生意,也将修订相关公共部门服务方案。例如修改工作签和养老签的每年续签、90天报到、24小时报到,外籍人士在泰国购买医疗保险、办理签证申请等,都将更方便外国人居留。 由此可见,泰国计划把自身打造为一个可投资、可居住的国家,希望成为世界各国退休老人的第二家园。泰国政府针对外国人赴泰工作、度假、养老或在泰投资者(开设公司)提供相关的政策支持,实现“不仅欢迎你来,还欢迎你留”的人才、资金引入策略。 泰国作为权威排名网站U.S. News & World Report评选出的全球第二最佳投资国,现通过放松相关的房地产政策和制定更加便利的投资政策,进一步吸引和激励外国人来置业安居,加速泰国经济恢复的进程。 有关消息称,以上对于外籍人员的土地所有权法的法规修正暂时开放约3~5年,大家务必好好把握。如果上述提议能通过并实施,外国人可以直接购买泰国别墅,并且在泰置业投资或生活工作有更好的利好条件,那么别墅势将成为泰国房地产市场的新增长点。 欢迎私信居外IQI置业顾问,了解关于泰国房产项目更多信息。

2021年日本大学排名出炉:是谁力压东大稳拿二连冠?|居外专栏

英国教育杂志《泰晤士高等教育》(THE)近期发布了2021年日本大学排名,东北大学荣登榜首,这也是其连续第二年蝉联日本大学排名首位。 东北大学(Tohoku University),是一所创立於1907年,本部位於日本东北地区宫城县仙台市的国立研究型综合大学,是日本东北地区的最高学府。2017年东北大学入选“指定国立大学法人”顶尖3校。东北大学是世界材料学中心,校友包括若干诺贝尔奖丶拉斯克奖丶IEEE爱迪生奖章等得主。 位於本次排名第二的是东京工业大学,东京大学位列第三;排名第四至第十的依次为京都大学、大阪大学、北海道大学、名古屋大学、九州大学、筑波大学、广岛大学。这是《泰晤士高等教育》第5次发布的日本大学排名,相比其世界版大学排名注重研究能力,日本排名更注重的是教育能力。 受到为应对新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暂停接纳留学生的影响,2020年外国留学生,在大学和专门学校等高等教育机构拥有学籍数为218,783人,较上一年同期减少9,620人(该统计数据包含了因疫情无法赴日而在线上课的学生)。本次留学生人数的减少,是自2012年以来再次出现减少。   风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。   资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

【视频】新年战情室:多伦多楼市总结暨牛年展望|居外专栏

牛年伊始,继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。 过去一年,各类大事件不断上演,它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现,提炼出更多的已知数据,通过系统化分析和可视化呈现,希望梳理出重点,帮助您看透市场,理清对未来的观察,最终形成自己的观点。  截止2020年末,大多伦多地区的独立屋均价达到了120万加元,同比涨幅16%;Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Oakville奥克维尔录得均价前三甲。在涨幅方面,由于基础价格低,大多伦多地区远郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大涨幅。 疫情导致的远程办公和社交疏离推动独立屋王者归来,也使价格相对较低的大多伦多远郊地区需求旺盛,成为导致其涨幅最大的直接原因。   镇屋(联排)方面,截止2020年末,大多伦多地区的镇屋均价达到了83万加元,同比涨幅15%;其中Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Toronto West多伦多西区录得镇屋均价前三甲。和独立屋一样,大多伦多远郊镇屋的涨幅最大,涨幅居前三的分别是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。     疫情推动了部分Condo需求转向了低密度住宅,镇屋是这部分需求的首选。同样因为价格相对较低的原因,大多伦多远郊地区的镇屋涨幅最大。针对于镇屋Daisy黄岚年前有一篇Townhouse的原创分析,感兴趣的话,欢迎移步阅读:【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场|居外专栏 2020年疫情对于大多伦多Condo共管公寓市场来说喜忧参半,一方面市中心需求的下降导致价格基本持平,整个多伦多地区均价略微下降,另一方面,也开启了通胀大环境下相对低价的买入窗口。当然以黄岚当前的一线体验,此低价窗口期也正在收窄。数据方面,2020年Condo均价前三甲分别是包含了传统豪宅区玫瑰谷的C09区,以及是市中心C03区(含著名的Yorkville约克维尔街区),还有包含了传统顶级豪宅区跑马径的C12区。 2020年大多伦多Condo均价和涨幅在某些区域显得有些怪异,比如包含了顶级豪宅区跑马径的C12区Condo均价位居前三,同时涨幅第一,这反映出多伦多Condo市场细分明显,不可一刀切来做投资买卖分析。某些豪宅区本来Condo就不多,一旦一个新Condo楼盘上市,价格涨幅会显得很夸张。 最后,Dasiy黄岚再从另外一个维度补充一下2020年房价上涨的理由:以往每年加拿大政府的货币超发差不多7%左右,这与每年房地产市场的平均涨幅相当,而2020年由于疫情,超发了15%,房地产价格的增长可想而知。这也可以解释为什么不仅加拿大,包括中国和美国在内的一线大城市的房价目前都有不小的增长。 本期黄岚多伦多牛年地产榜就到这里,更多关于多伦多地产买卖投资的讨论,欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。   多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com  

欧洲各种黄金签证2020年表现如何?|居外专栏

2020年疫情对欧洲各投资居留计划(黄金签证)的影响大相径庭。尽管葡萄牙和西班牙的批准量变化不大,但是英国第一层级投资者签证批准量遭遇大幅下滑,同时希腊和拉脱维亚批准量下滑大约9/10。 为了对报告周期各不相同的项目在2020年的表现进行比较,我们利用现有的数据算出了各项目月度平均申请量。针对葡萄牙、希腊、以及拉脱维亚,我们有2020年全年的数据。在这些案例中,我们把全年数据除以12,得到月度平均。但是,对于西班牙和英国,我们分别只有头6个月和头9个月的数据。这样的话,我们分别把总数除以6以及9得到一个月度平均。 葡萄牙黄金签证 上个月公布的2020全年数据显示,2020年全年市场对葡萄牙黄金签证的兴趣以及该国的审理能力都保持了强劲状态。尽管年批准量相较于前一年只下降了5%,但是2020年各月度浮动很大;葡萄牙移民局4月份仅批准了50宗申请案,但是5月份则创下了记录批准了270宗。2020年全年,在疫情肆虐其大部分邻国时,葡萄牙大部分时间是幸免于难的。但是,自12月以来,葡萄牙成为了欧洲受灾最严重的国家,其黄金签证的统计数据也反应了这一切。 主申请人总批准量 2019年:1,245 2020年:1,182 主申请人月度批准量 2019年:104 2020年:99 年度浮动:-4.8% 相关资讯:2020年葡萄牙黄金签证 中国人获批最多|居外专栏 西班牙黄金签证 尽管我们只知道西班牙黄金签证2020年前半年的数据,但是请记住,该国对疫情的封锁以及死亡病例主要来自那头6个月。尽管遭遇医院设施有限,死亡病例上升以及隔离限制,但是西班牙同期还是批准了683名主申请人。这要部分归因于西班牙的立法:政府20天内没有回应的居留许可申请案会自动获批。 主申请人总批准量 2019年:1,422 2020年头6个月:683 主申请人月度批准量 2019年:119 2020年:114 年度浮动:-4.2% 相关资讯:疫情后西班牙“黄金签证”会受影响吗?律师解读|居外专栏 希腊黄金签证 与希腊神话故事类似的是,近年来希腊黄金签证的批准量越来越高,成为欧洲无可争议的黄金签证领跑者,可是后来疫情折断了希腊黄金签证的翅膀,批准量骤降。欧洲范围持续时间最长的边境限制,加上个人入境要求(目前已经降低),使得很多2020年的投资者不太可能获得黄金签证。希望夏天的时候,希腊可以卷土重来。 主申请人总批准量 2019年:3,504 2020年:403 主申请人月度批准量 2019年:292 2020年:34 年度浮动:-88.4% 相关资讯:面朝大海春暖花开 疫情促希腊楼市升温 英国第一层级投资者签证 对于英国第一层级投资者签证,我们有2020年4个季度其中3个季度的批准量数据。由于英国12月实施了隔离措施,这个项目2020年的真实表现可能要比初步数据所显示的更糟。等3月份到了,我们就知道了。 主申请人总批准量 2019年:360 2020年头9个月:164 主申请人月度批准量 2019年:30 2020年:18 年度浮动:-40% 相关资讯:欧盟公民失去居英权 英国第一层级签证前景看好|居外专栏 拉脱维亚黄金签证 自2015年以来,拉脱维亚黄金签证一直在经历缓慢死亡,此次疫情似乎给其棺材钉上了最后一颗钉子;2020年全年只有30名申请人获批。 主申请人总批准量 2019年:368 2020:30 主申请人月度批准量 2019年:31 2020年:2.5 年度浮动:-91.8%   注意事项:马耳他和爱尔兰的投资居留计划当局决定不公布它们的数据。 相关资讯:马耳他居留签证计划正式变政:15万欧起|居外专栏   投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn  

【图集】伦敦全球富豪分布图:各国大佬都偏爱哪个区?︱居外专栏

伦敦成为全世界高净值人士的家园,已经是众人皆知的事儿了。早在两年前,一条“老牌本土富豪被新近歪国富豪逼出富人区”的消息,就让英国人惊叹于全球土豪的消费实力。 由于英国健全的司法制度,优良的教育资源和高品质的生活环境,使很多来自世界各地的富豪都把英国作为第二代的养育之地。特别是在伦敦,不同国家的富二代都有自己偏好的片区,俨然一个小小联合国。 亚洲富豪:伦敦1-2区 伦敦高端房产经纪人Penny手上的大部分客户来自亚洲。据她说,这些客户携家庭定居伦敦或者常住,“主要是为了维系社交网络。” 为了更好地迎接中国买家,佩妮甚至聘请了一个风水大师去伦敦豪宅“海德公园一号”考察。也就是在最近,这个项目的顶层公寓成交价1.6亿英镑,创英国最贵民宅记录。 台塑集团创始人的儿子王文洋,拥有两套海德公园一号公寓,总价值4370万美元。 参加过夏洛特成人礼舞会的Wendy Yu(余晚晚),目前常住的公寓在骑士桥。 红牛集团的继承人,泰国富二代瓦拉育,在骑士桥有个650万镑的豪宅,走几步就能到Harrods。他在泰国犯下车祸后,就飞到伦敦住在这里。 Holborn的Pink Mews,则很受马来西亚买家喜欢。项目一半的公寓都被马来西亚富豪买走了。 印度钢铁巨头Mittal曾花了1.17亿英镑买下肯辛顿宫后面的一栋豪宅,直接连着宫殿的私人过道。 石油国:骑士桥,海德公园 靠近Harrods的骑士桥,很受石油国土豪喜爱,所以大家常常能在这一带看到金光闪闪的豪车。这一区逛街购物十分方便,所以大部分距离Harrods比较近的楼,都让这些土豪买了。 卡塔尔前首相Hamad bin Jassim bin Jaber Al Thani砸3亿英镑钱把海德公园附近一栋办公楼改造成自家住的宫殿。 阿曼一位酋长在Harrods旁豪置1700万英镑买房,顺带花800万英镑给随从也买了个房! 战斗民族:肯辛顿-切尔西 战斗民族的豪宅太过中心和高调,其中最出名的肯定是切尔西老板阿布。他的肯辛顿豪宅就在王健林家旁边。顺便,小贝一家也在这条街上。 宫殿旁的肯辛顿花园广场,更是伦敦有名的富豪街,住户包括: Number 8 Palace Green – Tamara Ecclestone Tamara是F1老板Bernie Ecclestone的女儿,也是各种富豪真人秀的常客。 Number 10 – Jon Hunt 这人是房产中介连锁Foxton的创始人。 Number 15a – 王健林 这个不说了,大家都知道。 Number 15b – Leonard Blavatnik 这是国民公公的邻居,美籍俄罗斯能源巨头。 Number 17 – Roman Abramovich 这个人大家估计也熟,不介绍了。 Number 20 – 文莱苏丹 这就是Haya公主现在的邻居。 除了这些人呢,这条街还有一系列使馆,比如俄罗斯使馆(5-7号),法国使馆(11号), 尼泊尔使馆(12a号),俄罗斯大使居住地(13号),芬兰大使居住地(14号), 黎巴嫩使馆(21号)以及日本大使居住地(23号)。 一句话,住在这附近,基本上就住在了伦敦生活配置的顶点。从绿化条件,生活便利到邻里层次,都是妥妥的顶配! 如果您对以上房产感兴趣或者想要获取更多英国房产投资的信息,不要错过,现在就与我们取得联系。我们的团队精通英国房市和法律,从资金准备,贷款申请到税务解读,都能为您提供建议与服务!   清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

别再傻傻牺牲了!智慧型父母是这样陪读的

许多家长为了让孩子接受更好的教育、在更好的生活环境成长,而选择送孩子出国留学。不过,为了照顾子女的饮食起居,很多夫妻都选择分离两国,放弃自己在国内的事业和生活,陪伴孩子前往异国陪读,从此当起陪读妈妈或陪读爸爸。 在外人眼里看来,送孩子出国留学很风光,但是很多人都不了解出国陪读,将会造成“陪读式牺牲”,即赔了自己的工作事业、没有收入、亲人疏离、难拿绿卡等。简而言之,陪读父母在国外是有很多局限的。 就以英国为例,陪读家长是可以申办家属签证(Dependent Visa,又称眷属签证),以陪伴孩子在那里留学。按照英国法律的规定,只要孩子不满12岁,父母可以申请相关签证,通常首次获得的签证期限为6个月或12个月。 如果签证过期后,孩子仍未满12岁,可以再续签12个月。相反地,如果在续签之前,孩子已经准备完成课程或即将迎来12岁,那么续签地期限将会缩短。 不过,要注意的是,英国有明文规定,陪读家长是不允许在当地学习、工作和享受福利的,也不准在境内直接从陪读签证转为其他签证的。当然也有例外,如果孩子就读课程是学位课程以上,那陪读家长是允许在英国工作的。 那么,那些就读学位课程以下的孩子的家长,岂不是真的赔上了自己的职场之路,还要在零收入的情况下花费生活?其实也不需要这么悲观,智慧型父母都是利用这两种方法出国陪读的:一、申办“职入英伦”工签移民项目;二、投资房地产。 “职入英伦”工签移民项目,是结合中国精英家庭多元需求而设计的。这是一个低风险投入工签移民英国项目,提供了上百家优质企业的上千个工作岗位。父母只要在国际英语测试系统雅思(IELTS)考获最低4分即可申请,申请获批后能直接获得5年的工签,并享有英国工签标准最低25,600英镑(折合人民币约23万元)年薪,入职后也受到英国内政部的严格监控。 凭着这项工签移民入境英国,陪读父母便可在英国合法自由工作,同时全家还能享受免费全民医疗保障体系,也可以直接申请各种英国商业或房产贷款。这可比仅限陪读的“家属签证”自由得多。 更多详情 ➤ 英国新工签来了!25万镑真能搞定英国工作和身份? 如果陪读父母是打算一边陪读,一边享受生活,在英国置业是不错的选择,只需要当房东收取租金,不需要工作便能赚取收入。 根据英国房产网站Rightmove发布的6月房产报告显示,英国房地产平均价格上涨了0.8%,这已经是连续三个月全英平均水平推高至历史新高,即336,073英镑(折合人民币约300万元)。 另外,英国皇家特许测量师学会(RICS)的市场数据和相关机构Twenty Ci的研究显示,疫情让工作者从办公室改变成居家办公,许多人已经意识到家中拥有充足空间的重要性,现在有将近40万人有搬至空间较大、更远和物有所值的住宅的意向。 不过,目前英国房产市场的房屋数量是供不应求的,同时也有很大比例的年轻职业租房者负担不起位置便利的房产。因此,这也意味着投资英国房产无需担心没人租房,同时还能给投资者带来可观、稳定的投资回报。 作为一个智慧型的陪读妈妈或陪读爸爸,在英国置业就是你们最好、最智慧的陪读选择,但是也要做有策略、有智慧的投资,才是最成功的投资。 立即联系居外IQI,获取留学置业策略,助您运筹帷幄,陪读无忧。

史上首次!阿联酋对外国人才开放入籍计划

被视为油元丰足的波斯湾国家,数十年来小心翼翼保护公民享受特权,现在却为吸引投资和经济多元化而考虑让外国人归化。阿联酋通过公民法修订,允许符合特定资格的外国投资者与专业人士和他们的家属取得阿联酋公民权。 该国总统兼总理(同时也是迪拜的酋长)1月30日宣布,该国通过了法律修正案,允许向“投资者、专业人才、职业人士,包括科学家、医生、工程师、艺术家、作家、以及其家庭成员,签发公民身份。” 从历史上讲,该地区的国家众所周知都不愿意接受外国人获得该国永居身份,更别提公民身份了。但是,最近几年变化一个接一个,尤其是沙特阿拉伯、卡塔尔、以及阿联酋,后者更是已经在运作一个广为人知的黄金签证项目,最近还开始允许外国人在该国全资持有公司。 阿联酋此一政策调整目的在吸引对该国发展作出贡献的人才、提振经济。这是第一次有波斯湾阿拉伯国家为了让外国人在经济中扮演更大角色,而修订入籍法规。阿联酋至少有990万人口,大部分是外籍劳工,他们是阿联酋经济的重要支柱。不过,只有为数140万的公民得以享受由国家编列预算提供免费教育、医疗、房屋贷款及各种补助金。目前还不清楚,符合成为新公民资格者是否得以受惠于阿联酋的公共福利制度。富裕波斯湾国家慷慨的社会福利制度向来只有公民得以享受,罕见惠及归化的外国人。 据加拿大金融顾问公司Arton Capital编制的“护照指数”,阿联酋护照持有人可以免签入境167国,被归为全球最“厉害”护照之一。 目前掌握的情况 阿联酋通讯社WAM(国家通讯社)在其官方声明中披露了根据新法实施归化的细节。 投资者: 必须在阿联酋拥有一套房(最低门槛暂时没有明确说明); 医生和“专家”: 必须是专门从事于阿联酋所急需的科学领域; 必须有“公认的”科学贡献、研究成果、以及有科学价值的研究; 必须有不少于10年的实际经验; 必须是该领域知名组织的成员。 科学家: 必须是大学或者私人行业研究中心的研究人员; 必须有不少于10年的实际经验; 必须对该领域做出过贡献,比如获得过知名的科学大奖,或者在过去10年获得了大量的研究经费; 必须获得阿联酋知名科学机构的推荐信。 发明家: 必须获得经济部或者“其它任何知名国际机构”认可的一项或者多项专利; 必须获得经济部的推荐信。 “创意工作者”: “比如知识分子和艺术家,应当是文化和艺术领域的先驱,获得过一项或者多项国际大奖”; 必须获得“相关政府部门”的推荐信。 官方声明接着指出,归化者不需要放弃他们的原始国籍,主申请人的家属也可以入籍,入籍宣誓则是强制性的,如果申请者将来违反了归化条件会被取消公民身份。 归化自由裁量权 投资移民知情者评论,乍看之下,新政策并不是严格意义上的投资入籍计划。这些政策(至少就目前公众所知而言)不够详细或过于公式化——请注意,归化投资者的唯一明确要求就是购买金额不明的房产;“急需的科学领域”,“公认的科学贡献”,或者“大量经费赞助”都会难以避免主观的判断。此外,官方声明明确表示,归化是基于自由裁量权:“获得阿联酋的公民身份必须得到国王和王储法院,执行委员会,以及内阁的提名,但是首先是要获得联邦实体的提名。” 归化自由裁量权的定义对于哪类人可以通过例外获得国家的归化来说非常宽泛。相较于自由裁量归化或者择优归化——世界各国国籍法的一个共同特征就是允许国家的行政或者立法机构保留签署命令向个人签发公民身份的权力,前提是这个个人符合国家利益,然后免除其它的归化要求——阿联酋的计划似乎更加合适。当然了,在阿联酋的案例中,这里没有传统的归化要求需要得到免除,因为一开始就没有传统的归化要求。 相关资讯: 为何迪拜拥有继续吸引世界富豪的潜力? 迪拜震撼推出全球退休计划:条件三选一 享七大优势! 中国买家仍热衷于阿联酋房地产市场 来源:投资移民知情者、星岛日报 责编:Zoe Chan 为了评估阿联酋新项目的可行性,还需要更多关于准确要求(特别是投资者的投资额)、申请流程、批准机构的信息。居外IQI与合作伙伴“投资移民知情者”会密切关注阿联酋移民政策的调整发展,及时把最新的实用资讯带给大家。 咨询迪拜及各国签证,可以在下方私信,居外IQI会第一时间为您答疑解惑!

【购房案例】资金被冻结,买家如何免成苦主?|居外专栏

2020 年的圣诞节,本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说,却可能是恶梦的开始!事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项,被中国香港律师会接管了,并且冻结其所有银行户口资金。 据报导有 79 个案件涉及 1.27 亿的订金及尾楼被冻结。如果只是订金被冻结,大部份买家还可以应付,但一旦刚碰着当天成交的话,九成的楼价(包括银行贷款及买家应付的楼价尾款)都已经存入黄冯律师行的户口。资金被冻结,意味买家无法及时在成交日将款项转到业主手上,业主有权刹订及向买家追讨损失。而贷款银行的钱已经借出,但没有相应的楼宇作抵押,又可以向买家要求立即还款。大家可以想像涉事买家情况是何等惨情,何等无辜! 更严重的是,冻结资金会拖近延多久?类似案件在 2016 年也曾发生,当时何伯华律师行要超过一年才能将资金解冻。这一年的等候时间,对涉事买家来说,绝对是惨无人道,痛苦万分! 接管律师行的原意,当然是保障客户利益,但结果反令无辜客户利益受损,心灵受创。而且这种事件,隔几年便偶有发生,无论政府或律师会等监管机构应该即时检讨现行制度,令保障客户的精神得以全面落实! 当今的监管制度,主要依靠对律师行老板的信任;但本身是律师的立法会议员谢伟俊也提到,行内不少律师行都是由法律行政人员(俗称师爷)掌管。换句话,律师行的律师老板也只是橡皮图章,明显地现行制度已追不上时代的演变。 当今科技发达,但律师行的款项交收仍然停留在支票年代。笔者大胆提议,就一笔楼宇买卖的客户款项,应存入银行的特定专户。专户只限有关买家、卖家、银行及律师楼使用。资金的安全程度就自然大增,更可藉互联网的方便,有关人士可以随时上网了解资金的流向。毕竟每年都有近六万宗交易,单靠律师公会的监管,不及买家自己监管自己的款项来得及时有效。 当然,在制度未有成功改革之前,买家在挑选律师行,就要万二分小心!历史悠久丶信誉良好的律师行,比收费便宜更重要。律师行的规模也是参考因素,有多少个合伙人?律师行购买多少金额的“赔偿保障”?这些也是客观考虑因素。如果有可信的业内人士,就能更易了解律师行的背景,以便更安心地进行交易。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

申请海外留学,“多国联申”能如何帮您提升成功率?

2020年上半年开始,受新冠肺炎疫情、各国签证政策、国际大环境等因素影响,为了提升留学申请成功率,不少中国学子开始选择同时申请多个国家/地区的院校,这其中又以申请美国和澳大利亚的准留学生居多,这些原本只申请美国或澳大利亚高校的学生选择联申英国、加拿大、中国香港等其它国家与地区的高校。 2020年启德留学客户服务数据也印证了这种趋势,66.1%申请美国高校理工科的学生联申了其它国家及地区,其中联申英国的占比最高;64.96%申请澳大利亚高校理工科的学生联申了其它国家与地区,其中联申英国占比最高,其次是中国香港,这也加剧了英国、中国香港等地的名校申请竞争。 2020年年末,家住山西的小宇向9所国外院校递交了留学申请,其中包括6所美国高校和3所加拿大高校。从读大二开始,小宇便为赴美国留学做准备。在递交留学申请时,虽然再三犹豫,他还是选择同时申请美国和加拿大的院校。“其实我很纠结,因为我的留学目标是到美国高校学习,选择的几所院校也是慎重考虑的结果,和我的专业也匹配,但考虑到国际形势、疫情等因素,保险起见,还是同时申请了加拿大院校,”小宇说。他周围有不少同学也选择了同时申请至少两个国家的院校。 哪国院校吸引最多学子联申? 在各留学服务机构公布的2020客户联申数据中,都提到联申英国高校的学生比例加大。根据启德教育发布的《2020英国留学报告》,“教育质量”与“学制较短”是中国学生选择留学英国的主要原因。 据英国大学招生服务中心(UCAS)发布的《2020年英国本科申请数据》显示,截至2020年6月30日,英国本科总申请人数超过65万,创4年来新高。其中,申请英国大学本科的中国内地学生,较2019年同期增长23%,达2.4万人。 相关专家表示,最近两年,越来越多的英国大学开始接受中国高考成绩直接申请本科大一。除了高考直申这个途径,英国本科升学还包括:通过A-Level或IB、AP成绩申请本科大一;通过本科预科课程衔接本科大一;通过国际大一文凭课程衔接本科大二。 联申该如何选择留学目的国? 相关专家表示,不是增加了不同国家的院校申请,申请成功率就会提升,而是需要同时考量不同国家院校的主要申请材料是否相近。比如主申请美国方向的学生,需要准备的学术上的申请材料是日常成绩单(反映GPA水平),托福、AP等标准化考试成绩。而有了这些成绩,除了可以申请美国大学外,还同时满足了申请英国等英语国家和地区的申请条件和要求,所以是可以联申的。 “确实需要慎重,我在递交留学申请时,也有朋友出于专业考虑,劝我申请德国的院校,但我还是放弃了,因为申请德国留学所需的准备和申请美国的准备还是有所不同,短时期内调整并不现实,”小宇说。 而留学形势的变化,也让中国学子留学目的国的选择有了变化。2月5日,教育部发布2021年第1号留学预警——近期,澳大利亚多地连续发生留学人员遭遇袭击的恶性事件,对在澳留学人员的人身安全造成严重威胁。当前,全球新冠肺炎疫情形势依然十分严峻,国际旅行仍存在较大风险。教育部提醒广大留学人员,充分做好安全风险评估,谨慎选择赴澳或返澳学习。 就此,相关专家表示,类似的国际形势变化,还是会被纳入中国学子选择留学目的国时的考量中,也会对联申产生影响。但无论联申哪个国家,都应该早做规划,做好准备,才能真正地提升留学申请成功率。 相关资讯:2021留学新动态:送您三个牛年留学贴士 来源:人民日报海外网 马上留下联系方式,让居外留学专家在申请出国留学的过程上助您一把。

怎么在日本买房?请收下这份全能指南—外国人专用!

作为亚太地区最发达的国家之一,日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的,所有权的规定也很透明和有利。 不要忘了,日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居,或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文,了解在日本买房的最佳时机。 外国人可以在日本购买房产和土地吗? 这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上,同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。 在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是,在日本买房并不能获得日本在留签证。 此外,日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人,我们看到北海道新雪谷(Niseko)等地对度假房产的需求非常强烈。 在购买土地时,您可以选择以永久产权或租赁方式购买。 选择永久产权物业还是租赁产权物业? 在日本,永久产权(Shoyuken)是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时,则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。 日本出台法律,规定初始租赁期为30年,包括所有房产类型。在第一个租赁期满后,您可以再延长20年的租赁期。 看看这两种所有权方案,各自带来了什么好处。   优点  缺点 永久产权物业 土地和实体结构的直接所有权 更昂贵 土地资本增值的利润 较高的房地产税 更快的购买过程 需缴交附加税 租赁产权物业 比永久产权便宜30-40% 每月需向土地所有者支付租金 无土地税 更难转售 较高的租金收益 有时更难申请房产贷款 在日本买房的具体流程 我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。 第一步:寻找日本的房产中介 对于投资房产这样的重大决定,外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您,包括: 法律安全 文件翻译 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询 当地居民区的知识 看房协助 与卖方的谈判和正式程序 您的第一步总是应该咨询代理,并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。 要找日本的房产中介,您可以: 在网上查询: Juwai.asia,一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台,现时提供约20个代理的资料,将是一个很好的开始。 询问您认识的朋友和其他联系人。 联系您的商会。 第二步:查看和比较房产 一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件,就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产,并了解这些房产的最新价格。 日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源,您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。 此外,尽可能参加开放日也是必要的,这有助您了解什么因素对您才是最重要。 第三步:表达购房意向 购买新房时,需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书(kounyuu moshikomisho)”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签,因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。 如果是购买二手房的话,可以向卖家提交“购买意向书(kaitsuke shoumeisho)”。目的是为了表达自己购房的诚意,并作为谈判的起点。 第四步:支付定金 买方向卖方支付定金,即所谓的“手付金”(tetsukekin)。它通常占总购房价格的5-10%,并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。 第五步:获得房贷的预批复 当您提交了意向书后,就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估,并要求您提供一些文件,比如:。 身份证明文件,如护照和当地驾照 最近的健康证明 年度税收收入 请记住,除非您是永久居民,否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。 第六步:详阅《重要事项説明书》 《重要事项説明书》(juuyoujikou setsumeisho)是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。 作为由卖方代理人准备的法律披露文件,它应该包含所有买家需要的信息,以做出明智的购买决定,例如: 任何现有的抵押登记的财产 其他留置权或抵押权 与邻居的边界纠纷 破损物品 管理费 根据日本法律,这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方,并进行口头解释。 第七步:签订购买协议 当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时,就可以签署具有法律约束力的购买协议了。 需要包括的文件和信息有: 您的护照复印件 印花税价值 登记证 印鉴 您从检查报告中获得的信息,例如,关于害虫的信息 第八步:最后结算交收 最后的结算通常在买方的银行进行,由司法书士(shihoushoushi)处理。买方将把余款转到卖方的账户上,然后房产的所有权将转给买方。完成后,卖方将所有钥匙交给买方,所有权的转移就完成了。 让专业人员来办理每一步手续,现在就联系居外吧!  日本的房产购买成本 经纪费 经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。 购置税 产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。 登记和执照税 购房者要想获得房产的合法所有权,必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等,取决于转让的方式。 印花税 对合同和协议文件征收印花税,在产权登记时缴纳。 1000万日元 - 5000万日元 = 1万日元 5000万日元 - 1亿日元 = 3万日元 1亿日元 - 5亿日元 = 6万日元 司法书士费 司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。 外国人在日本可以贷款买房吗? 日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚,您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。 如果您不是日本人,需要融资,我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行,在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。 这些银行会对您进行个人评估和检查您的: 目前的工作和工作经历 总体财务状况 目前的工资。一般来说,银行要求您的收入至少在200-500万日元之间,但也有不同。 年龄 您目前有哪些抵押贷款 其次,您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前,固定利率贷款在日本很受欢迎,因为利率正处于历史低位。 东京房价和租金收益率一览 房地产经济研究所(Real Estate Economic Institute)发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。 大东京地区整体(2019年1月至11月)新公寓的平均销售价格为6060万日元,同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关(第一次是在1990年)。 东京23区:平均售价7247万日元,同比增长1.5%;每平方米113万日元,同比下降0.7%。 东京西郊:平均售价57,040,000日元,同比增长9.0%;每平方米834,000日元,同比增长11.9%。 神奈川县:平均售价5298万日元,同比下降2.9%;每平方米768万日元,同比下降0.1%。 埼玉县:平均售价4563万日元,同比增长6.0%;每平方米642万日元,同比增长3.7%。 千叶县:平均售价4,450万日元,同比增长3.3%;每平方米609,000日元,同比增长4.1%。 租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据,东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%,达到每平方米4,044日元,同样,东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%,至每平方米4,842日元(44.9美元)。 根据Global Property Guide的调查,东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高,不过另一方面,需要更多的维护。 在日本农村买房 年轻的日本人大量迁往东京等大城市,这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。 如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲,您可以在农村地区找到便宜的传统房屋,例如在冲绳或北海道。 这些房子很多是老房子,可能会有些破烂,所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。 由于日本的房子供过于求,所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上,在2019年2月,日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套! 如果您在北海道的农村地区搜索,您一定可以找到4-6间卧室的房子,价格仅仅是138 - 208万元人民币! 在日本寻找您的理想住宅,或与居外联系,我们将提供全面的支持。 作者:Zoe Chan

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