共有1324个相关内容
外国人澳洲买房，FIRB申请全攻略︱居外专栏
什么是FIRB？ 在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人？ 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB？ FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指： 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅） 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下： 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。） 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件： 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图： FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产，无论自住或者投资，选择有经验和可靠的过户代理，让您避开政策风险，减轻费用。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
东南亚房地产新起之秀——柬埔寨
随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边（Phnom Penh） 金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。 一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边 2. 暹粒（Siem Reap） 暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒 3. 西哈努克（Sihanoukville） 西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！ 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣，却不知从何下手？ 别担心！敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
坏消息已尽出楼市曙光初现
上周美国公布其9月份消费物价指数（CPI）增幅为7.7%，比市场预计的8%低，也连续3个月下跌！市场认为是通胀见顶的讯号，再加上部份美国联储局官员表示加息幅度可以减慢的言论，令市场预期美国息口会在明年上半年见顶！过去一年各大央行要大幅加息来压抑通胀，如果一旦通胀真的继续回落，加上停止加息的话，楼市摆除了其中一个负面因素！ 除了息口因素，中国的防疫政策也在调整当中，上周宣布取消航班溶断机制，也宣布隔离政策由「7+3」改为「5+3」，虽然短期内不会改变「动态清零」的政策，但要求各地要更精准防疫，尽量避免对民生带来困扰及经济带来不必要损失！政策方向正确，相信随着病毒的减弱，中国会循序渐进地复常，跟香港通关的日子会越来越近！ 当然，逆全球化、中美角力、俄乌战争等等负面因素，也非短时间可以全部消除，但中美元首终于可以在会议上当面会谈，德国总理也亲身来到中国与习近平主席见面。外交活动频繁，笔者当然不知道细节内容，但有接触、有沟通，肯定比没有好，也减低了擦枪走火的机会。 由于过去几个月，市场坏消息不绝，一致看淡，连行内地产代理的大行，也因生意淡薄而计划减200间分行及大幅裁员，大家其实不要太认真，这只是计划，落实执行的话，也非一朝一夕可以完成，只要楼市有起色，计划就会立即改变！作为业主，更加不要贱卖物业。 在市场上，每月都有些超跌盘出现，刚刚笔者留意到沙田第一城，有一低层单位成交价竟然是350万，同面积的历史高位是640万。虽然同层是凶宅单位，笔者觉得仍然是超跌价。另外，九龙凯帆轩一个两房单位以690万售出，银行估价却为930万，相信也是业主急于套现，加上看淡前景而大幅降价。淡市对买家来说，其实非常有利，现在买楼虽然加息，但实际支出更少！不用拿上面这么极端的例子，就以正常2021年9月份第一城1座高层H室为例，去年成交价为618万，息口2.4%，借款80%，分30年还款计算，每月需还款$19,754，今年最近成交为488万，楼价跌130万，供款利息即使升至2.925%，也只需每月还款$16,652，即使再加息至3.425%，每月供款也只是$17,741，仍比上年每月供少$2,013元。 笔者想强调，淡市买楼有优势，不要被淡市气氛影响而搁置，必须留意市场负面因素是否改变，要买到「超跌笋盘」，就必须紧贴市场，不要走宝！
施政报告宜设自置居所目标
李家超政府上任又接近一年，正在筹划新一年的施政报告，当中房地产政策一如既往必定成为焦点。去年政策的重点在提建提量，房屋局局长何永贤去年介绍施政报告时表示「政策会透过兴建简约公屋、大幅增加公屋供应、公屋提前上楼计划等，尽快让住在劏房或居住环境不理想的市民搬到适切居所」，这个目标设定笔者非常赞成。 兴建大量公屋是手段，让市民不要再居住在劏房及笼屋才是目标，但中间可能会出现错配，例如公屋设计为求数量，面积越来越细，甚至只有200多呎，根本不适合家庭，而且不少地点位于新界，对于需要在市区工作及就学的劏房户吸引力大减。所以大量公屋落成，当然有助解决问题，但若执行欠佳，也可以出现「有楼冇人住，有人冇楼住」的困局，所以政府必须设立准确的目标，政策才可以发挥到最大的效益。 公营房屋的政策是明确的，相反去年的施政报告并没有明确的制订及展示私营房屋政策目标。房屋局局长只提到会「再度推出首置项目及继续提供资助出售房屋，以实现市民的置业愿望」，除此之外政府会同时推进「北部都会区」及「明日大屿」，开发足够的土地以解决长期土地不足及楼价高昂的问题。 正如前文所述，这些都是政策手段，不是目标，董健华在上任后提出七成自置居所比率才是目标！ 「安居」才能「乐业」，市民才有幸福感，社会才能安定！对于中层阶级而言，既不符合入住公屋要求，让他们能够自置居所才是正确的目标！ 明显地，楼价高昂是令人难置业的原因之一，但并非全部，极端来说假如香港楼价下跌一半，但经济却因而萧条，市民收入大减，加上信心不足，也不会自置居所，甚至加速移民离开。所以楼价高低根本不是最重要的目标，新加坡的私楼价格非常高，但无碍市民的自置居所比例。因此笔者建议政府在施政报告当中必须确立此目标。 有了明确目标，就能发现楼市辣招的作用，并不应该控制楼价的高低，何时设，何时退，就更加清晰明确了！
楼市曙光初现反弹约在春季
2022年踏入最后一个月，楼价指数正不断寻底，估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据，当指数出现反弹时，反映市场的即时成交价已经上扬，买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了！ 估计楼市是否见底，首先要看大户动向！楼市大户当然是发展商，在1997年亚洲金融风暴时，发展商是毫不吝啬地劈价，甚至破例地发佣金让代理散货，代理的一手楼销售业务，也是从那个时代开始。相反，今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼，众多发展商异常地齐心，宁愿货尾团积至超过15,000伙，也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限，待楼市复常才卖楼也不迟！ 这也说明发展商也在等！等到何时？形势似乎越来越好！美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐，市场估计美国明年再加息1厘便到顶！当美国明年真的进入衰退，2024年又有望减息推动经济复苏！ 国内的防疫政策，对香港这个代理人角色影响很大，无论是人才及资金都很难进入市场，结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变，大家必须留意发展动向，2023年复常应该是务实的想法。一旦复常，香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底，那么楼市还会远吗？ 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因，但卖海外物业的同事反映，大部分移民已经离开香港，高峰期已过，可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港，居住及投资需求也会迅速到位，笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵，加上年尾又碰上世界杯，利好消息会在农历年后，陆续被市场认同及确认！ 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数，自高位会有15%-20%的跌幅，触动政府的神经，撤回辣招税的机会颇大！而且，重推投资移民以填补人才流失也是当务之急，若一并将置业纳入投资计划之内，必定能够让楼市重新加入动力！所以笔者估计在明年春季，多项利好消息刺激之下，楼市可以摆脱当前的悲观情绪，回复较正常的市况！ 如果大家想执「超笋价」的物业，就要好好把握当前的良机了！
施政报告亮点多 落实提速真关键
上周，李家超公布其万众瞩目的首份施政报告，作为地产界的一份子，对楼市没有调整辣招，当然是失望，其中唯一的改变，是外地尖子来港可以先置业、先付税，居住满七年后尖子成为本地永久居民，就可以退回多付的税金，这政策无论对吸引尖子来港或揽活楼市，似乎效用都是微乎其微！ 除了短期「减辣」措施欠奉之外，其他土地及房屋措施，却有不少新意！当中简约公屋最实际，在未来五年兴建约三万个简约公屋单位，令公屋轮候时间立即「封顶」，目标在四年内，将平均轮候年期由6年降至4.5年，大量兴建公屋才能解决香港贫穷人口的居住问题，他们现在住在劏房笼屋，环境狭小而恶劣，正是最迫切需要帮忙的一群，每年的施政报告，都在设计不同的方法以加快兴建速度，但真正落成数量，仍然是远远落后于计划，令轮候时间越来越长。今次简约公屋可暂时缓解一下压力，要真正解决问题，还是需要看政府如何改善整个流程︰包括觅地、改变规划用途及建筑的速度。 当然，施政报告就此作出不少建议，当中北部都会区及明日大屿会开发更多土地，笔者也认同是明智之举，不单住宅用地缺乏，其他工商、物流等等都是不足够，如果要配合「抢人才、抢企业」，充足的土地、廉价的租金，肯定对跨国大企业有莫大的吸引力。施政报告中，另一重点发展策略是基建先行，所以提出了三条新公路及三条新铁路。基建先行，就是先建成上述公路及铁路，改善了交通网络，有利于北区与大湾区融合，也有利于将军澳新区连接市区，笔者冀望李家超能落实其先行的概念，打破以往的恶性循环。以往新区欠交通，自然没有人愿意迁入，却又因欠人口，大型基建便不愿冒险兴建，鸡蛋同鸡，政府要带头用基建先行去创造条件，新区才能有机会成功开展。更加令笔者感到高兴的一点，施政报告内建议，将金钟四成的办公楼，迁至北部都会区，政府肯做领头羊，自然会令其他企业跟随。 最后，希望新一届政府能做到「提速、提效、提量」，尽快落实施政报告中的措施，改善市民的生活，才能留住本地及吸引外来的人才！
减辣不足，楼价难升 人口增加利长远需求
上星期三，万众期待的施政报告出台，对于急于售楼的业主来说，并未有带来足够的好消息，由于财爷事先已扬言会有所行动，大众的期望越高，自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」，并非完全「撤辣」，其实并不奇怪！为官之道自然求安全为先，失撤一半，再看形势，如有需要再减辣也可。 不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减，而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐，现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」，根本没有作用，当今的情况是在高利率年代，存款有5%的收益，买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租，可供出租的单位自然越来越少，租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租，配合「抢人才」，大量人口将会移民香港，居住的需求有增无减，租盘现在变成奇货可居。当然，政府也有顺应民意，将合资格人才的印花税，由过去「先征后退」改为「先免后征」，大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。 施政报告中，另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期，由以往的30年延长至50年，目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高，按揭年期变得很短，经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭，让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择，而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋，也有助居屋第二市场的楼价更合理化！ 另一个施政报告的亮点，是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」，虽然数目微不足道，但反映政府增加人口的立的立场，加上其他的辅助设施，连上楼也优先，可见政府在面对香港老龄化的问题下，开始下功夫认真地处理！ 除了「谷生育」外，更有效的方法自然是吸引外地移民，所以推出了投资移民政策，虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内，但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会，所以也推出及加强各种「抢人才」计划，包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港／回港就业安排」，计划五花八门，相信移民也会越来越多，所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减，楼价短期可能会受高利率影响，但利率有升有降，笔者对香港的物业前景仍然是乐观的！
交投显著回升！楼市大阳春再现？
2022年香港楼市经历了凄惨的一年，楼价下跌了15%，而交投量也大跌了40%，令不少代理行罕有地在年底减铺减人，但随着国内突然彻底地改变防疫政策及全面对外开放，为香港楼市打入一支强心针。 翻看成交资料，在2023年1月份的注册量为4,427宗，虽然这数字也属偏低水平，但已经比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的注册宗数为3,695宗，上升幅度就非常明显，只是半个月已经超过去年12月全月的成交数量。大家更要明白，从签署临时合约成交至签正式合约，会有大约14天时间的延后，2月1日至16日的成交期正好是春节假期，以往一般都是全年交投最淡静的月份，但今年2月份将打破惯例，笔者估计2月份全月将有超过7,000宗成交，楼市可说是已经完全复常了！ 楼价方面，指数回升只有2-3%，但市场上的「超笋价」、「超跌盘」已经完全消化了，去年底笔者在专栏中不断提醒对楼市不要太悲观，自住买家应趁机入市，希望读者能把握执平货的机会。虽然超平价的笋盘短期内都不会再现，但市场价格仍然比去年有近10%的差距，楼价会否延续升势，相信是大家关心的问题，发展商动态亦是举足轻重！ 虽然二手市场已经回复畅旺，但一手市场未有大型新盘出售，发展商仍然静观其变，2023年以来一直只是卖货尾，截至2月16日也只有717宗注册成交，笔者相信在2月尾，各大发展商会开始推售新盘，市场反应良好的话将会进一步推升楼市气氛。 另外，香港政府推出的「抢人才」计划，也有不错的成绩，据报导「高端人才」计划在推出不足2个月时间，已经有近万人申请，7,000人获批，这计划的人数并没有上限，只要反应好，每年为香港增加5-10万人不足为奇，对香港的高端住宅市场，将有不错的支持作用！ 当然，美国加息幅度、俄乌战争等等外围因素，仍会对香港楼市产生一定的影响。但影响力已经下降，只要不太负面，相信无碍香港楼市的动力。长远来说香港楼市的动力必须看经济，经济繁荣收入增加才能令楼市更上一层楼。在中美交恶的年代，香港中介人的角色无可避免受到影响，所以必须另谋出路，特首李家超出访中东，推动中东油企资金来港投资及上市集资，有利香港的金融市场更多元化，都是正确的方向。笔者也冀望香港政府及商界一同努力，多加利用香港背靠祖国的优势，为香港开出新路，经济好，楼市自然好！
美息高高挂 楼市危危乎
自从2008年金融海啸以来，各国央行都利用货币量化宽松政策（QE）来解决问题，2020年全球疫情，央行「放水」规模更大，当市场被大水盈满，有形资产（例如房地产）的价格被抢高，有话说︰「楼价其实没有升，只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算，以2010年12月为起点，美国、香港、加拿大，甚至中国的楼价已经翻了一倍，但自从去年美国开始加息，全球主要大城市的楼价也从高位回落，只有美国楼价仍然维持在高位，抗跌力非常强，但真的能独善其身？ 翻查纪录，过去30年美国曾经有6次加息周期，但只有2004年6月至2006年6月那一次，楼价有近10%跌幅，其他周期都没有对楼价造成太大压力！其中首个原因是美国债券市场发展成熟，银行可以为客户提供长年期的定息按揭，10年、15年、20年，甚至30年都有，而美国人也倾向以定息去做按揭，所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响，但随着维持高息的时间越来越长，影响就会逐渐浮现。 除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外，其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息，都相隔大约一年，而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%，而且维持了307日才开始减息，前后接近三年，威力就明显加强！另一方面，息率高自然也是关键，2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多，但利率的高点也只是2.5%，由0%至3%的威力远低于由3%加至6%，而6%加至9%就是飓风级的威力了！ 今次的加息期由2022年开始，用了1年多时间升至5.25%，对美国楼市的影响开始逐渐出现，所以究竟下年会否继续加息，何时会完结，即使完结后利息在高位会维持多久，也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结，但也有评论认为美息有可能升至7%，在俄乌战争及逆全球化的背景下，通胀率已经难以下降至2%的目标，现在又爆发以巴战争，一旦扩散至其他中东国家的话，油价若果再爆升，对通胀自然是火上加油，一旦利率又再上升并长期维持，美国的楼市将面临非常严峻的考验！
股市楼市不振搅 夜市恐成「朝三暮四」的翻版
香港经济自年初因通关因素曾有短暂的起色外，之后就不断下滑，股市及楼市是香港经济的主要指标，恒生指数由15,000点反弹至近23,000点后便不断下滑，最近已经跌破18,000点，大家的MPF相信也损失不少。楼市情况也一样惨淡，楼价指数在年初曾反弹约7%，现在又返回下跌轨道，相信至年底这7%的升幅将会完全抵消。加上汇丰突然宣布提升新造按揭的封顶息率，由P-2.25%调整至P-1.75%，效果等同加息半厘，楼市自然雪上加霜。随着跌势加剧，2023年底的楼价比2022年更低也有可能！ 经济不景，市民自然减少在港消费，或者选择北上消费，香港的夜市自然萧条，作为财爷陈茂波当然知道情况严峻，便推出振兴夜市的提议。这却令笔者想起「朝三暮四」的故事，此寓言出自《庄子．齐物论》，其内容是说有一个养猴人跟猴子说︰「我每天早上给你们吃三升橡果，而下午则喂食四升橡果」，猴子们很不高兴，觉得上午太少了！于是养猴人改为「上午吃四升，下午吃三升」，猴子们听了都高兴起来！ 陈茂波大锣大鼓地振兴夜市，工商界又随长官意志，增加夜市的优惠去吸引市民夜间消费，但若在经济仍没有起色的背景下，市民只会将日间消费改为夜间消费，总额上可能没有增加，就如猴子整天都是七升橡果，只是「朝三暮四」或是「朝四暮三」的分别而已！ 当然笔者并非反对振兴夜市，但单靠此项救助工作绝对不足以振兴经济，反而直接振兴楼市股市，效果才会明显。在股市而言，减免印花税未必一定可以提高成交量，但高额的印花税却必定窒碍香港成为金融中心的发展。免除红酒税及遗产税的效果已经有很好的参考例子，希望财爷一刀切完全减免印花税，效果可能更佳。 至于楼市，国内都不断在放宽各种限购限贷，甚至限售政策，可见楼市不振对经济的严重性！楼市不振一方面会令银行收紧信贷，各老板唯有出售物业吐现还贷，在楼市不景气下自然越卖越平，恶性循环一旦启动，要重新转向就很费劲了！希望政府尽快检讨各项辣招税，为楼市带来一些曙光。对于普罗大众，在财富效应下也自然减少消费，楼市不振、股市不振，夜市很难有起色，即使有生意代价是减少其他方面或日间的消费，对振兴经济也是徒劳无功。
