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追梦的土壤
最近笔者在宴会上碰到位朋友，刚在中山置业，计划在退休后作移居之用。中山物业价廉物美，环境舒适，朋友赞不绝口。席间也有年青人表示羡慕中山的低楼价，相对于香港，年轻人没有「父干」的话，要靠自己能力置业，似乎是遥不可及。 年青人置业难并不是香港独有，在任何大城市都是很普遍！纽约、伦敦、东京的物业固然是天价，即使在国内的北京、上海、广州或深圳，相对当地年青人的收入，置业都是不容易负担。 置业难并不是什么新事物，也并不是这一代独有。在笔者年青时的一代也是面对相近的困境！但上一代跟年青一代想法，却有很大的分别。我们那一代工作就是赚钱养家的途径，即使没有兴趣也不得不埋头苦干，勤奋地完成指派的任务，兴趣只能在紧张的工作期间，偶尔抽闲来松弛一下绷紧的神经。那一个年代在职场上诚恳地工作的人员，不是没有梦想，也不是没有兴趣，更不是自甘作金钱的奴隶，而是把责任放在首位，希望父母安享晚年，盼望着下一代能够衣食无忧，快乐成长，活得幸福快乐。 我们的努力没有白费，现在的年青一代物质丰富了，见识丰富了，人生的选择也变得多元化，有条件按自己的兴趣和长处追求梦想，发展事业，可是那些五花八门的梦想和事业不一定适合香港又或者世界各个大城市的土壤，譬如耕作，不大可能要求纽约、伦敦或者香港改变城市规划，以方便擅长耕种的朋友发展事业吧！ 新一代希望实践梦想是好事，也是我们上一代努力工作的追求，问题是那么多元化的兴趣和梦想不一定都适合在香港这片小小的土地上实现，所有大城市的地价和租金都高不可攀，箇中自有原因和道理。 农村里希望赚大钱快钱的人，只能移居到大城市来，过着北漂、港漂的生活，同样地香港的年青人拥有不能在大城市实现的梦想，与其天天抱怨，不妨放眼天下找寻合适的土壤 假若要留在香港，就要寻找合适的工作，并努力不懈地做出成绩，而不是天天躲在家里，用兴趣做借口，打着「斜杠族」的旗号，但却一事无成，然后怨天怨地！
北部都会＋明日大屿 土地稀缺，此情不再
7月13日立法会通过了2022年发展（城市规划，土地及工程）草案，此草案在2022年12月9日才刊宪首读，经过6个月时间就能通过，效率比过去高很多！此法宪包含城市规划、土地回收、填海造城、铁路工程等主要法案，目的是压缩造地时间，加速发展。 笔者在读书年代，书本上香港经常被形容为地少人多，土地缺乏，所以楼价高企！但事实上，在香港近1111平方公里的土地上，只有24.7%被开发，而住宅发展只有低至7%，远远落后于新加坡的14%，伦敦的33%及纽约的34%。实情是香港从来不缺乏土地，只是极少土地能够被发展造屋，当中发展经历的程序非常冗长及复杂，今次改革乃是一个好的开始！ 另外一个土地使用率偏低的原因，是与深圳连接的新界北部，有大量闲置土地，以往这被视为边界，距离市中心又远，自然缺乏发展机会。林郑政府在最后一届的施政报告提出北部都会区的发展计划，透过发展正式与深圳「同城化」。香港与深圳都是大湾区的龙头城市，若能透过北部都会区令两者之间互补不足，便能为香港的发展踏上新的台阶！例如北部都会区能够提供大量土地，供大湾区企业成立科研中心，当有足够的经济活动，就能带动就业及基建。不过北部都会区当中有不少私人土地，在收地及规划过程中，必会遇到不少挑战。今次法例的通过，正好协助加快各项流程。虽然如此，政府估计仍需20年才可以见到雏型！ 20年时间仍然是一个非常长的日子，当中的变数也多！明日大屿却刚刚相反，土地是填海而来，完全可以控制在政府手里，估计2024年就可以开始填海，2032年就可以有居民搬入，时间上可以弥补香港中期需要。也因为明日大屿提供了部份土地，能协助北部都会区在收地上的谈判能力，两者可谓息息相关，互相补足！再者，明日大屿也有计划铁路通往前海，联通深圳，再通过广深第二高铁经过深圳，联通广州及东莞，大湾区三个龙头城市都能够快速地联通起来！ 所以笔者认为北部都会区及明日大屿两个大规模发展计划，都应该同时上马。除了彻底解决土地开发不足的难题外，也能够联通深圳及广州，对大湾区发展大有裨益，可谓一石二鸟！
夜市要搅活人心最重要
最近特首李家超及财爷陈茂波在不同场合说要搅活香港的夜市！笔者正在意大利旅游，在到Lecce的酒店时，司机行了差不多大半个城市都无法接近我们预订的酒店，一问之下才知道酒店一带封路庆祝节日，晚上城区灯火通明，街道和广场都亮着七彩缤纷的灯饰，广场中央设有一个小小的舞台，不断演奏着悦耳的交响乐，周边有灯牌的街道上零星散布一些街头表演如：电子琴演奏、街舞、演唱等等，算不上精彩，看来都是业余的表现爱好者！街边摆卖的摊档却非常多，卖熟食零食的、日常用品的、稀奇古怪的、古董、艺术品和手工艺都有，虽不是精品却无碍吸引街上游人如鲫，摩肩接踵，一家老幼盛装出巡，笑意盈盈地到处逛，食肆和商店的职员都忙过不亦乐乎，节日气氛是满满的！ 笔者无意间参加了Lecce的夜市，发现原来快乐可以好简单，搅活夜市也不难！ 香港市区过往有不少霓虹光管招牌，肯定比Lecce的土炮灯饰漂亮！旺角西洋菜街、油麻地庙街及上环大笪地也曾光辉，也有不少街头表演者，可惜都因各式各样的法例规限下被取替或日渐式微！街边档更是只续旧牌，不发新牌，档主去世了便收回牌照，也将变成历史陈迹！ 如果只靠长官意志，搅几埸节日活动，效果也只会是昙花一现！政府必须有长期规划及配套，才能重振夜市。最后，可能更重要的是人心！当今香港的角色及前景存在不少不确定性，加上楼市不振、利息高企，市民自然都不愿意消费。要搅活夜市，前提必须振兴经济，楼市减辣，楼价稳定，市民才有心情去夜市！
楼市曙光初现反弹约在春季
2022年踏入最后一个月，楼价指数正不断寻底，估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据，当指数出现反弹时，反映市场的即时成交价已经上扬，买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了！ 估计楼市是否见底，首先要看大户动向！楼市大户当然是发展商，在1997年亚洲金融风暴时，发展商是毫不吝啬地劈价，甚至破例地发佣金让代理散货，代理的一手楼销售业务，也是从那个时代开始。相反，今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼，众多发展商异常地齐心，宁愿货尾团积至超过15,000伙，也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限，待楼市复常才卖楼也不迟！ 这也说明发展商也在等！等到何时？形势似乎越来越好！美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐，市场估计美国明年再加息1厘便到顶！当美国明年真的进入衰退，2024年又有望减息推动经济复苏！ 国内的防疫政策，对香港这个代理人角色影响很大，无论是人才及资金都很难进入市场，结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变，大家必须留意发展动向，2023年复常应该是务实的想法。一旦复常，香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底，那么楼市还会远吗？ 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因，但卖海外物业的同事反映，大部分移民已经离开香港，高峰期已过，可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港，居住及投资需求也会迅速到位，笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵，加上年尾又碰上世界杯，利好消息会在农历年后，陆续被市场认同及确认！ 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数，自高位会有15%-20%的跌幅，触动政府的神经，撤回辣招税的机会颇大！而且，重推投资移民以填补人才流失也是当务之急，若一并将置业纳入投资计划之内，必定能够让楼市重新加入动力！所以笔者估计在明年春季，多项利好消息刺激之下，楼市可以摆脱当前的悲观情绪，回复较正常的市况！ 如果大家想执「超笋价」的物业，就要好好把握当前的良机了！
美国公立常春藤一览（一）——美国八所顶级公立大学｜美国留学指南
本资讯由美国留学专业咨询机构“途西教育”提供 “公立常青藤”（Public Ivy League）这一概念最早是由当时的耶鲁校友及耶鲁招生官理查德·摩尔（Richard Moll）于1985年提出。当年的公立藤校包括加州大学、弗吉尼亚大学、迈阿密大学牛津分校等八所。 发展至今，由于大学资源、排名、口碑等因素的变动，人们对顶尖公立大学的认识也发生了变化。如今，“公立常青藤”这一概念已经不严格局限于30几年前的那几所，而是特指一些无论学术还是教学水平都可以与常春藤盟校匹敌的公立大学。 今天介绍的这八所美国公立大学，代表了美国最顶尖的公立教学和研究水平。下一期将介绍加州大学系统的十所顶级名校。 美国8所顶级公立大学一览 1. 弗吉尼亚大学 University of Virginia 弗吉尼亚大学，是由美国第三任总统托马斯·杰斐逊于1819年创建的美国历史上首个独立于教会的高校，是美国最顶尖、世界最著名公立大学之一，在学术界享有盛誉。 弗吉尼亚大学为最初的8所“公立常青藤”成员之一，25所“新常春藤”成员之一，也是北美地区唯一被联合国教科文组织列为是世界遗产的高等院校。 自U.S. News开始颁布全美大学排名以来，弗吉尼亚大学始终名列全美最佳公立大学的第一或第二名，与加利福尼亚大学伯克利分校齐名；同时稳居全美25所最佳综合性大学之列。 查看弗吉尼亚大学周边房源 2. 密歇根大学安娜堡 University of Michigan Ann Arbor 密歇根大学安娜堡分校有70%的专业排在全美前10名，被誉为“公立常青藤”，与加州大学伯克利分校以及威斯康星大学麦迪逊分校素有“公立大学典范”之称。因为高质量的教育，该校的学术水平和校友质量都很高。 其校友中包括1位美国总统、22位诺贝尔奖得主、8位美国国家航空航天局宇航员、18位普利策奖得主、25名罗兹学术奖得主、30多位各个大学的校长、上百位文艺娱乐界明星、上千位著名运动员以及不可计数的各行业的精英。 3. 北卡罗来纳大学教堂山 University of North Carolina at Chapel Hill 北卡罗来纳大学教堂山分校，创建于1789年。北卡罗来纳大学教堂山分校的医学与公共卫生领域学科享有极高的学术声誉，六位诺贝尔获得者为该校校友。 除医学领域以外，北卡罗来纳大学教堂山分校下属的Kenan-Flagler商学院作为全世界顶尖商学院之一，在美国商界、学术界都享有很高声誉。 4. 威廉玛丽学院 College of William & Mary 威廉玛丽学院，创立于1693年，是全美历史第一悠久的高等院校，建校时间仅次于1636年建立的哈佛大学。威廉玛丽学院得名于英国国王威廉三世和玛丽二世，是一所有着“美国母校”美誉的一流高等学府，以精英教育著称，自美国建国以来一直享有非常高的名望。 5. 伊利诺伊大学香槟分校 University of Illinois at Urbana–Champaign 伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校，创建于1867年，是一所享有世界声望的顶尖研究型大学。校友和教授中有30位获得诺贝尔奖、25位获得普利策奖。 该校很多学科素负盛名，其工程学院在全美乃至世界堪称至尊级的地位，始终位于美国大学工程院排名前五，计算机专业排名全美第二，商学院也具有极强的实力，其会计、金融等专业为全美一流水平，其中会计专业排名全美前二。 该校计算机专业校友创建（或参与创建）了特斯拉、甲骨文（Oracle）、Youtube、Paypal、AMD、Yelp等世界知名的公司和IT产品，以及JavaScript、Swift等编程语言。 6. 得克萨斯大学奥斯汀 University of Texas at Austin 得克萨斯大学奥斯汀分校是一所世界著名的顶尖公立研究型大学，在学术界享有盛誉。UT-Austin的历届校友、教授及研究人员中，共有11位诺贝尔奖得主、1位菲尔兹奖得主、2位图灵奖得主，3位国家科学奖章得主。 现任教授中有13位美国国家科学院院士、32位美国国家工程院院士。德克萨斯大学奥斯汀分校素以顶尖的自然科学，工程技术和商学而闻名。工程学院全美第10，其中，计算机工程全美第7，电子信息工程全美第9。商学院会计学全美第1， 信息系统学全美第4，金融学全美第13，工商管理学全美第17。法学院全美第15，心理学全美第8，教育学全美第10。 查看得克萨斯大学奥斯汀周边房源 7. 威斯康星大学麦迪逊分校 University of Wisconsin–Madison 威斯康星大学麦迪逊分校，创建于1848年，在各个学科和领域均享有盛誉，产生了25位诺贝尔奖获得者，38位普利策奖获得者，12位美国国家科学奖章获得者。 该校拥有87位美国国家科学院院士，26位美国国家工程院院士，61位美国艺术与科学院院士，8位美国国家医学院院士。威斯康星大学麦迪逊分校的研究经费常年高居全美前四，近几年来每年更是高达11亿美元。 8. 西雅图华盛顿大学 University of Washington Seattle 华盛顿大学，始建于1861年，位于美国西海岸名城西雅图，是著名的世界顶尖研究型大学。建校157年来，华盛顿大学有20位诺贝尔奖 、1位菲尔茨奖和2位图灵奖得主，167位美国科学委员会学部委员，252位美国院士华盛顿大学及其校友创造出无数造福全人类的重大发明。 发明了乙肝疫苗、肾透析术，主持设计了世界上最大的波音747客机、月球轨道飞船和哥伦比亚航天飞机，培养了11位太空宇航员，参与了NASA宇宙飞船探月研究项目，开发了计算机DOS操作系统等等。 查看西雅图华盛顿大学周边房源 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新加坡发展佳 精英管治效率高
笔者上周因公事到访新加坡，回想已经有10多年没有踏足于此。笔者发现在市区多了很多美伦美奂的高楼大厦，在旺区的百货公司也是人来人往，车水马龙，非常热闹。其实，新加坡的面积比香港还要少，当今用地面积约为728 平方公里，约为香港70%，而在60年代新加坡用地只有581.5平方公里，换句话，60年间，新加坡利用填海让国土增加了25% 可用土地。虽然受限于土地有限，新加坡却充份利用填海去增加可发展土地，令经济发展相当凌厉。去年的人均GDP 已达91,000美元，相比香港只有不足50,000美元，远胜香港。除了土地缺乏，新加坡的水资源也是极之倚赖马来西亚，为了避免受限于人，新加坡大力发展再生水及海水化淡，当今已经能满足自己的基本需要！ 新加坡的组屋发展也是值得骄傲，超过 90% 的新加坡公民可以购买自己的房屋，相信是全球最高的比率，由于公民可以利用公积金做首期，令置业变得轻松。 2022年新建组屋价钱每呎只售3,000元港币左右，二手转让的介乎200万– 300万之间，平均呎价约5,000 港元! 这种亲民价钱令香港人羡慕，至于私人物业只占市场十分之一，呎价介乎港币10,000 – 20,000元，视乎地区而定，物业中位价约港币1,000万。最近两年，大量中国人涌入市场令售价及租金都大幅上升，令新加坡政府对外国人置业的印花税提升至 60%，非常夸张！ 新加坡政府永行精英主义，在英明的官员管理下，自独立以来都管理得头头是道，但凡事都有代价，家长式的管理也有时变得很严格，例如，法律规定必须将食具返却，否则可以被检控罚款、在街上指定的空旷地点才能吸烟，甚至法律禁止食香口胶。所以笔者一向很奇怪一些所谓追求自由的人会移民至新加坡！ 至于笔者老本行，物业代理的运作模式也跟香港不一样，代理的前线员工全部都是没有底薪，分成却高达 90%，公司提供的资源也有限，大部份倚靠同事自己操作。当今最火热的模式是在社交媒体上分享买卖楼宇的知识及陷阱，变身成为专家或导师，获得买家信任后，再转介予相关的代理跟进。 新加坡的资源缺乏，又夹在大国的中间，生存也不容易，能够发展至今天的 繁荣，实有赖其精明及效率的管理，值得香港借镜 !
楼市用家主导 危中有机莫悲观
2023年转眼间又到了7月份，虽然只是6个月时间，楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌，跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观，笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现，反弹约在春季」，幸运地估中国内放宽防疫措施，香港楼市也借中港通关，成交数量大幅上升，高峰在2月至3月间，3月的田土厅成交登记达8,599宗，相对于2022年下半年平均每月的4,465宗，上升了92%。根据城市领先楼价指数，楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。 可惜乐观的情绪只维持了3个月左右，踏入4月份成交却明显下降，5月及6月的成交量继续萎缩，6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗，这主要反映5月份的市况，6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例，6月份只有90宗，创五年新低，而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后，5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素，令楼市在半年间由冷变热，再由热变冷，转变之快也是非常罕见！当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中！ 笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况，也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版，大量投机活动令楼价疯狂快速上升，结果当息口上升打破了楼市神话后，换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击，但大量移民在疫后涌入，令需求大增，租金大幅上升，吸引的回报令租金大幅缓和，相信再下跌的风险有限！ 笔者估计香港的情况较接近澳洲，过去几年政府辣招及银行的压力测试，令投机活动绝迹之余，连投资物业也越来越少，楼价没有大升的背景下，大跌的机率就自然减少。何况，官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰，连续4个月上升，租金反映实质需求，这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请，相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下，短线投资变得无利可图，可供出租单位变得买少见少，租金向上相信是无法逆转。 「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」，笔者又再次大胆估计，辣招即将放宽，只要措施放宽得宜，换楼活动一旦被再次启动，将会为楼市注入新动力，大家不用太悲观！香港作为中西方的交汇点，仍然有不少的优势，只要大家好好把握，笔者仍然相信香港的明天会更好！
中国崛起 香港不死 经济看循环不用太悲
香港踏入9月份，先有超级台风来袭，再有漫长的黑雨，降雨量竟创下有史以来的纪录，天文台形容是500年一遇的大水，令香港不少地方水浸，形同泽国，仿如第三世界。极端恶劣的天气，当然令睇楼量及成交量减少，更要命的是汇丰银行突然出招，增加新做按揭的封顶息率，变相加息半厘，对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击，情况有如天气一样恶劣，不断下着倾盆大雨，不知到何年何月才能见到阳光！ 不过，上周却传来一个好消息，华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro，据专业人士测试，接收速度达到5G水平，而且全机零件都是中国自行生产，成功摆脱美国的科技封锁，中国崛起对全球一哥美国带来威胁，正如华为对iPhone一般，有如中美竞争。在此背景下，不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死，楼市及股市在欧美资金相继退场下，必然会令香港失去金融中心的地位！ 笔者一向对中国及香港的发展有信心，正如华为一样，没有美国的封锁制裁，很难迫出信心自制晶片！制裁走资等对投行为，短期来说当然会对香港有影响，但只要中国能顶着压力，反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人，人民币国际化带来的机遇，将会是新的引领点。 虽然市场弥漫着悲观情绪，也有业主劈价出售，但有人辞官归故里，有人漏夜赶科场，笔者刚刚认识一位上海朋友，虽然知道要支付30%的额外印花税，仍然打算来香港置业，他相信香港长线前景是乐观，而且短期楼价受压，反而是置业良机！笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友，他也有相近的看法，所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘，打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算，在此优质地段，重建后的成本只是市价的一半，对他来说发展房地产虽然是个新手，但蚀本门也应该已经关上！现在发展商有大量货尾，抢购地盘的意欲大减，宁愿保留现金投政府地或补地价，对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会！ 笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事，受中英谈判影响，市道很差，1997年香港回归，外国报导封面是「香港已死」，2003年沙士来袭全城死寂，俗语有话「关关难过关关过」，今次的难关也需要大家齐心协力努力面对，也必定能安然度过，又创高峰！
财政预算续赤字 楼市复常保收益
上周财政司司长陈茂波发表其新一年度的财政预算案，赤字达到$1,398亿（已计入政府发债收入），远超预计的$563亿赤字，差额达到$835亿。 当中卖地收入$711亿，比原先预计少了$489亿，印花税收入也比预计少了$460亿，只有$670亿，单单这两个项目的缺口共计已经$949亿。换句话，只要这两个项目合乎政府预算，，政府的赤字预算就会符合预期，不会超标。展望未来一年，地价收入预算回升至$850亿（+20%），而印花税收入预算上升27%至$850亿！香港政府的财政一向倚靠地产及金融，楼市股市畅旺，土地有价，出售土地收入高而相关印花税也自然水涨船高。 由于去年底国内复常通关，为楼市打入一支大大的强心针，楼价也见底回升，预算案内也就没有对楼市「辣招」动手术，只是对首置客的印花税作轻微宽减。 $300万细价楼印花税由$4.5万元减至$100；而$400-900万减幅约2成，最多约$70,000元，相信对楼市没有太大刺激作用！ 相反，预算案中说明会推动投资移民计划，虽然购买房产并不会计算入要求投资的类别之中，但根据上次经验，一旦取得移民资格，不少人都会选择在港置业作居住用途。由于去年施政报告推出措施，合资格人才在港居住满七年，取得永久 居民的身份后，就可以退回早年购入物业时付多了的「辣招」税。对于这类投资移民，就可以采用「先征后退」的方法，不用一定等到七年后才置业！笔者觉得这对楼市有一定帮助，除了投资移民之外，也有不少一直在港留学然后留港工作的「新香港人」，过往满七年就会置业了！ 根据香港政府统计处发布了一篇人口普查主题性报告，在2021年这种「新香港人」有63%居于私楼，居住于公屋的有28%，而资助房屋为6%。同期全港人口居于私楼的只有52%，而公屋及资助房屋比例是30%及16%。明显地「新香港人」的经济实力较强，随着投资移民计划及「抢人才」、「抢企业」的推动，越来越多「新香港人」通过不同的计划来港居住，对香港的私楼市场，带来实质的需求。 香港政府的财政预算，已经连续4年出现赤字，在审慎理财的大原则下，楼市需要回复正常才能稳住财政，所以预计「新香港人」对香港各方面都有好处，相信也会陆续有来！
加息周期见顶 楼市曙光初现
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
