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买房就能移民日本吗？认识经营管理签证｜居外专栏
有些投资人认为日本买房就能移民，也有些公司宣称只要收取一定的费用，就能全程帮助大家完成移民目标，申请人什么都不用操心。事实真相真的如此吗？这样的操作可行吗？最近的一个新闻案例警告大家要远离这种“买房移民日本”的陷阱。 7月30日，日本警视厅以非法取得“经营管理”签证为由，抓获了中介和注册税务师等4名男女。其中税理士事务所的税理士（社长，75岁）和另一名男性事务员（43岁）涉嫌为了给中国籍女性更新签证，而做假材料。据保安科称，这是日本全国首次以进行不正当更新签证的行为揭发税务师。据悉，该税理士事务所给中国籍女性通过“经营管理签证”这条途径办理在留资格，但实际上是在给没有经营的公司做假材料，假装公司在经营，触犯了日本的法律。 所以投资人申请经营管理签证一定要通过合法的途径来做事，一旦被发现违规操作就会遭遇法律惩或者终身禁止进入日本等惩罚了。 1、什么是日本经营管理签证？ 日本入国管理局为促进本国经济发展，吸收多元化的技术和产业，鼓励日本创业定居的人士，因此设立该签证。2015年4月，日本开始放宽外国人在日本创业的限制，以吸引海外投资。日本投资经营签证更名为日本经营管理签证。 此签证五年后申请入籍，十年后申请永居。换言之申请人到日本投资满五年之后便可申请入籍，获得日本护照。但是，申请经营管理签证必须要做到经营、管理，二者缺一不可。让我们来看看经营管理签证到底有哪些申请条件。 2、日本经营管理签证审核的标准 初次办理经营管理签证的时候，审核的要点有以下几点： 满足不少于500万日元的公司注册资本金 在日本有固定的办公场所，确保办公和营业地址和办公设备真实存在并使用（根据不同公司不同的业务需求，有的可能会对办公室的大小有一定的要求） 业务具有可行性，稳定性，连续性，并且有实质性的经营 符合这些条件后，可以获得1年期的签证。投资经营管理签证第一年相对来说好申请一些，拿到第一年的签证之后，小孩就可以享受日本的教育了。 但是想要续签可不容易，申请经营管理签证，我们要考虑的重点一定是后期续签的问题，不符合续签条件的，到头来都会变成“竹篮打水一场空”。 点击查看居外网上在售日本房源 3、日本经营管理签证续签的标准 一年期满之前，申请人需要递交相关材料完成续签，续签根据每个公司和申请人的情况不同，分别续签的时间有一年，三年和五年三种。 续签时，需要确保在日本的公司正常运营；公司及申请人在日本无不良记录；申请者本人每年至少要有一半的时间在日本（证明你确实在履行经营者的职责）；日本公司的年营业额300万日元以上（证明你的公司确实在正常经营、对日本社会有贡献）。 希望通过房产来达到移民目标的投资人，最常见的做法是以房产的租金作为公司的营业额。但日本的经营管理签证本质就是为了让外国人能长期在日本停留、为日本带来经济发展促进，所以，如果仅仅是买房收房租移民日本的话，显然是不符合要求的。 再次强调：“经营、管理”二者缺一不可，这里先暂且不说我们得购买一套什么样的房产来能满足房租收入达到300万日元的基础条件，除房产外，我们起码还要保证自己在日本有一家公司正常运营、纳税，有额外的附加成本。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
外国人在德国买房如何取得贷款？
买家档案 L小姐 身份：上海金领/金融圈从业人员 买房区域：德国柏林 房屋类型：市中心小户型公寓 买房目的：长线投资 购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元 对于很多人来说，房地产投资的吸引人之处在于可以使用贷款做杠杆来实现收益的最大化。那么外国人在德国买房可以贷款吗？回答是肯定的。虽然银行只对在德国工作和纳税纳税人发放贷款，但外国人还是可以通过其他途径取得融资，最常见的是国家养老基金。 对于一些国人来说，对以养老金作为购房融资渠道这件事可能觉得有些陌生甚至将信将疑，但这确实是外国人在德国置业融资主要的合法途径。2015年在柏林购房的时候，我特地请教了一位在德国最大商业银行（Commerzbank）工作的德国人，他的回答是：养老金不是主流，但在房屋按揭方面是一个替代性的选择（alternative option）。一般来说，通过养老金，新房可以最高可贷七成，二手房子的额度会低一些，取决于房子的条件。贷款年限可以选择5年，10年，15年，20年，最高可达30年，利息会因年限延长而上升。 当你确定好要买的房子之后（二手房就是和业主达成意向），就可以请中介准备房子的材料，递交贷款申请了。贷款申请可以通过按揭经纪人来做，他们和不同的放贷机构都有合作。申请材料包括：收入证明，比如连续三个月的工资单；流动资产证明，和贷款申请表格。前两项是为了证明贷款申请人有按时还款的能力。流动资产是指申请人的银行存款，和股票和基金等可以快速变现的资产。另外，如果已经在德国购置过其他房产，也可以提供相关资料。德国并没有对一套、二套房的利率区别对待这一说，已经在德国拥有物业说明贷款人的经济实力更为雄厚。 一般来说，申请贷款是在签订正式购房合同之前的，因为德国购房需要通过公证，签购房合同时公证师（Notar）需要购房人提供资金证明，这其中就包括贷款合同。 中介一般都会介绍按揭经纪给购房人，所以在具体操作上，买家并不需要本人到德国办理贷款手续。当然你也可以自己找到按揭经纪，比如我的经纪人来自于一个专门服务于外国人的机构，我们当时用英语邮件的沟通方式完成了整个贷款申请。 我是在2014年底递交的申请，提供贷款的机构是位于杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北莱茵牙医协会养老金计划，简称VZN）。当时要购置的是位于柏林市中心一套25平米，总价在86000欧元的套房，由于是二战之前的老公寓，取得的贷款大约是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金还款率（Tilungssatz）是10%。当时我问按揭中介，这个利率未来有没有进一步下跌的可能，他的回答是不可能，因为当时的利率水平已经非常低了。但后来的事实证明谁也无法预测未来，2015年3月，欧洲央行（ECB）启动资产购买计划，也就是所谓的量化宽松（QE），之后利率进一步走低，据我所知，目前养老金给购房者提供的10年期贷款利息在2.9%左右。 居外网共搜罗超过500套德国房源，马上查看！ 这里必须说明一下，德国利率期限定义和还款方式跟中国不同。10年期限的利率表示该利息在10年之内是固定的。不难理解，在正常经济情况下，这个期限越长，该利率就越高。 另外，贷款申请人可以根据自己实际情况，每年本金年还款率在2%至10%之间做选择。例如，一套总价30万欧的房子，假设首付三成，贷款七成（即21万欧），10年期固定利息为1.2%。当本金还款率为2%的时候，每年还款为210,000X(1.2%+2%)=6720欧，每月固定还款金额为6720/12=560欧。如果10年本金还款率一直为2%，10年之后本金部分还了20%（2%乘以10年），即41000欧（21000欧中的20%），所剩下的16万欧则需要在第10年的时候一笔还清。如果当本金还款率为10%的时候，每年还款为210,000X(1.2%+10%)=23520欧，每月还款则为23520/12=1960欧，那么在9年零6个月的时候就把贷款本金全部还清了。可见，本金还款率是还款的速度，借款人每年有一次机会可以调整。 在得到贷款的批准之后，按揭中介通知你把具体的利率和还款额等信息，当然也可以用网上的计算器自行计算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。 贷款人的还款是从物业交易正式完成、开始用银行或养老基金等贷款提供方的钱开始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末还款，所以第一次还款的日是2015年6月30日。还款可以通过购房人在德国或者其他欧盟国家持有银行账户，但这意味着本人要到德国去开设账户，于是我选择开设了一个第三方托管账户，由我本人和物业管理公司对账户共同管理，用于日常资金的往来，其中就包括每季度的定期还款。 和银行一样，养老基金也提供再融资服务。在持有物业几年之后，如果物业价格上涨，而利率降低，那么再融资就是一个比较划算的选择，可以套出一部分现金。再融资的申请原则上和初次申请一样，也需要递交证明个人还款能力和房子的材料。 撰文：Leanne Wang 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在吉隆坡买房的中国人告诉你：马来西亚到底是什么样子
我是中国人，妻子是马来西亚人，我们刚在吉隆坡买了一处房子，虽然刚刚入住新房，但是我在大马也生活了很多年，当然打算在这定居是遇到了老婆以后。在这度过的岁月，总体来说也算是自在安逸，今天就来和大家说一说我眼中的马来西亚是什么样子。 国人大多对马来西亚不甚了解，我出国之前也是一样，只是大概知道梁静茹、阿牛之类的明星是马来西亚华人，知道这个国家有一部分人是会讲华语的华人，多少算是有一点亲切感吧。后来因为工作的原因，从来没出过国门的我，一个人飞往了这个陌生的热带国家! 首先说一下环境吧，大马的自然环境相当的好，森林多、空气好，虽然分旱季和雨季，但是即使在旱季空气也非常滋润。我喜欢大马的雨，来的快去的也快，给人一种酣畅淋漓的痛快感。 这边天气好，人们普遍睡很晚，小伙伴们可以脑补一下国内的夏天遍布的街边烧烤啤酒摊，大概就能想象到大马的夜晚。吉隆坡是个不夜城，你半夜十二点去大排档、食摊和甜品店，可能都找不到位子坐，这是一个充满烟火气的地方，路边一顿丰富的大排档大概就能抵消你思乡的忧愁。 这的人大部分都会买私家车，养车成本及其低，汽油只有国内价格的一半还少，油品也好。吉隆坡开车真的很舒服，开车人的素质普遍比国内要好出大一截，打灯一般后车会避让，挥手示意错车也会避让、不是一些特殊原因很少鸣笛的，更不用说错车不开远光灯这么常识的东西了，所以这边的开车感受真的很舒心。 工作了一年以后就遇到了我现在的太太，她是一个温婉中又带点活泼的马来西亚女孩，也是由于工作的关系我们一来二去就熟悉了。这只是一个普普通通的爱情故事，没有跌宕起伏但是温柔坚定。 我们结婚后就合计要在吉隆坡买房并定居下来，当然如果我们决定回国的话，我也打算在大马购置一套房产，为了方便日后度假旅游，还可以顺带投资。 我们这套房子面积大概有80平，这里的面积可是实打实的实用面积，总房款大概在人民币110万左右。这个价格跟国内的一线城市比起来真的是小巫见大巫了，跟我在北京的朋友比起来，我这套房子的全款连付他的首付都不够。 房子位置不错，去哪里都方便，配套设施也齐全，底下有游泳池、健身房、网球场、室内羽毛球场，周边至少三家手冲咖啡店，去宜家等商场走路也就5分钟。 居外推荐吉隆坡帝丽雅公寓，位于吉隆坡交通枢纽附近Mid Valley谷中城地区，该地区是本地中高层居民聚集区。一站到吉隆坡中环KL Sentral，有10条公共轨道，还可换乘机场快轨直达机场。面积141平方米，房价约¥256万。 居外物业编号：50819895 点击查看房源详情 吉隆坡的经济发展程度和城市建设也许在某些程度上不及北上广深，但是从生活舒适度来说，真的远超于中国的好多城市。 首先房价便宜，设备齐全的公寓大致上100-200万，购房压力小，自然生存的压力也小，对于国内普遍大学毕业就要买房结婚的紧张节奏，在这里生活要舒心的多。 其次吉隆坡是多点发展的城市，不一定要住市中心才方便。基本上每个区域都有购物商场和众多餐馆。大马虽然前几年遭遇了经济危机，但毕竟发展得早，跟国际的联通比中国一些城市要好，这体现在很多生活细节里。比如在北京刚出现第一间Marks & Spencer（玛莎百货）的时候，这个英国连锁店在大马已经至少开了15年了，售价也比北京划算。 再者食物真心好吃啊，选择也多，档次高的饭店自不必说，路边摊大排档都各有千秋。对于一个吃货来说，这里真的是美食的天堂。天气也好，天天能晒到太阳，虽然偶尔也有霾，但是跟北京真的不是一个数量级的。 点击查看居外网上过千套在售马来西亚房源 最后，我们决定在吉隆坡定居也是出于对孩子的教育和医疗方面的考虑。 在大马英语是通行语言，对孩子来说，掌握英语会很快。我发现我一些朋友家的孩子在北京学的英语虽然口音好听，但她们大多只会念，说起来不太流畅，这也许就是环境对语言的重要性。马来西亚是个合适的教育踏脚石，等打下基础，再去欧美深造。 顺便说说，吉隆坡双联课程很盛行的，就是在吉隆坡读1年之后出国再读2年的那种，学院的选择特别多。 大马的医疗也是很值得称道的。之前看到《科学美国人》上的报道，说是马来西亚的医疗水平和服务在全球榜单中排名第三，亚洲区排名第一。当然在日常生活中，我们对于这些排名也没什么概念，不过比起在国内看病，在大马还是方便多了。 平时有个感冒发烧这种小病，我们一般都去公立医院看，整个过程只要支付挂号费就可以了，一般是2块钱（人民币），当然这项福利是针对大马人的，不过如果外国人拥有了第二家园身份也可以享受同样的待遇。 如果是大病需要住院或者手术的话，我建议大家还是去私立医院比较好。等待时间短，设备和技术也相对先进，服务态度当然也更好。 前几个月朋友的小孩咳嗽、发烧，我陪着他们去了附近的私立医院。到了以后我问医生要不要打针，她说我们这边小孩一般不打针。最后根据宝宝的情况选择用一次雾化治疗来化痰，加配一瓶咳嗽药，一瓶呕吐药，一瓶流鼻涕药，还有雾化用的氧气面罩（可以带回家继续使用），总共花了200来块钱（人民币）。拿药的时候护士还特意询问朋友家里是否有退烧药，朋友说有，她就说那就不用帮你配了。 总体来说，这里的医院不太会给病人过度治疗，他们提供的医疗服务大多恰到好处，也不会因为你是外国人而加收额外的费用。 还有一个我比较喜欢大马的原因就是这里的生活氛围。大马人很和善，没去过的，脑补一下港剧里那种街市的气氛，吵闹却温馨。这个国家地方不算大，却容纳了许多不同文化背景的种族，开放和包容自然也是刻在骨子里的。 当然，这个世界上不存在一个完美的国家，每个国家都有自身的问题和不足，每个国家也都有她可爱的地方，不要人云亦云也不要一叶障目，选择适合自己的才是最好的。 大马的优点就在于，生活安逸，环境优美，教育医疗发达，这些都是现阶段我比较看中的东西。这个因人而异，需要自己体会。我爱大马，Satu Malaysia！ 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。 来源：万联移民 责编：Zoe Chan
马来西亚的最新房价是多少？
根据国家物业信息中心（NAPIC）2018年《第三季度住宅价格季度更新》（The Residential Prices Quarterly Update Q3 2018）报告，2018年第三季度马来西亚房屋中位数价格为29.3万令吉（折合约48.3万元人民币），比上一季度的28.8万令吉有所增加。 从2010年到2017年第3季度，房价中位数在2017年达到峰值，达到30.3万令吉（折合约50万元人民币），而价格增长从2012年到2013年加速 - 从17万令吉（折合约28.1万元人民币）增加到25万令吉（折合约41.3万元人民币）。但自2013年以来，马来西亚的房地产市场一直处于下滑状态。 马来西亚房价指数（MHPI） 2018年第二季度，初步马来西亚房价指数（MHPI）放缓至1.7％（2018年1季度：4.3％），特别是在高层住宅板块。来源：NAPIC 与此同时，房价中位数最高的州是吉隆坡，价格为55万令吉（折合约90.8万元人民币）。 其次是Putrajaya（40万令吉，折合约66万元人民币），雪兰莪（38.2万令吉，折合约63.1万元人民币），柔佛（34.5万令吉，折合约57万元人民币）和Labuan（32.5万令吉，折合约53.7万元人民币）。 中位数价格最低的国家是吉兰丹（17.5万令吉，折合约28.9万元人民币），吉打（18万令吉，折合约29.7万元人民币），马六甲（20万令吉，折合约33万元人民币）和玻璃市（21万令吉，折合约34.7万元人民币）。 马来西亚选定州份的房价指数（MHPI） 从州份来看，MHPI增长放缓反映了所有主要州（吉隆坡，雪兰莪，槟城和柔佛州）的缓和趋势。来源：NAPIC NAPIC表示，中位数价格是指位于数据集中间的住宅物业销售价格。 而根据PropertyGuru在过去12个月的销售数据，吉隆坡的房价中位数是145万令吉（折合约238.7万元人民币），年增长率为27.3％。 柔佛州新山的房价中位数是70.8万令吉（折合约116.5万元人民币），年增长率为13.3％。 槟城的房价中位数是141.2万令吉（折合约232.4万元人民币），年增长率为17％。 雪兰莪的房价中位数是86.5万令吉（折合约142.4万元人民币），年增长率为15.9％。 沙巴的房价中位数是52.9万令吉（折合约87.1万元人民币），年增长率为34.5％。 那么以马来西亚现时的中位房价，可以买到什么样的房子呢？ 居外房源编号：42830084 美丽苑@美迪尼傲居于柔佛州依斯干达公主城，占地 8.19英亩，地处美迪尼的核心地带。便捷的地理位置连接数条 高速公路，并且拥有接轨国际水准的生活设施，再加上蓬勃发展的社区，使其成为良机无限的优质发展项目。房价约¥50万。 点击查看居外网上的马来西亚在售房源 责编：Zoe Chan
为什么投资马来西亚：国家概况
随着产业转移、“一带一路”政策的发展和国内房地产正常收紧的背景下，马来西亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。 马来西亚是东南亚地区最重要的经济体之一，总量仅次于印度尼西亚和泰国；也是该地区最富裕的国家之一，人均GDP紧随新加坡和文莱[5] 。 [1] 马来西亚统计局2018年数据 [2] International Monetary Fund, World Economic Outlook Database, October 2019 [3] International Monetary Fund, World Economic Outlook Database, October 2019 [4] 马来西亚国家房产信息中心（National Property Information Centre，Napic），2019 [5] International Monetary Fund, World Economic Outlook Database, October 2019 教育集中地 在2017年年初，超过17万来自全球各地的学生选择去到马来西亚留学。到2020年，马来西亚政府希望吸引20万的国际留学生，并且有意在2025年以前将这个数字提升到25万。 在马来西亚的国际学生人数（2013-2025年） 马来西亚正逐渐接纳国外资本注入该国教育行业，有望吸引一些世界级的顶尖学府在马来西亚成立分校，如莫纳什（Monash）丶诺丁汉（Nottingham）和雷丁（Reading）大学，以及以马尔伯勒学院（Marlborough College）和宝石教育（GEMS Education）为代表的一些着名的教育机构。 随着大量的投资涌入马来西亚，马来西亚开始致力于改善其教育标准，使得其高等教育质量获得教育质量的国际权威——联合国教科文组织排名世界第九，与澳大利亚，英国以及美国不相上下。 就教育成本与负担能力而言，与美国和英国等传统市场上较为成熟的大学相比，马来西亚的大学的价值也日渐凸显。在马来西亚莫纳什大学攻读商业与会计学士学位，每年的学费仅为8,900美元，而伦敦经济学院（London School of Economics）同等学位的学费为23,700美元，德克萨斯大学（University of Texas）的学费则为28,370美元。 截至2017年初，马来西亚共有170间英语国际学校（包括学前教育，中小学教育），占东南亚国际学校总数的20％，而且更多学校将会接踵而至。这170所英语国际学校共招收了71,589名学生。仅仅首都吉隆坡就拥有32家国际学校，而整个广州才只有4家，北京也不过10多所而已。马来西亚的国际学校通常分布在吉隆坡大都会区和巴生谷地区（Klang Valley）。 马来西亚-我的第二家园计划（MM2H） 马来西亚- 我的第二家园计划是由马来西亚政府推动的一项计划，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。多次入境社交签证有效期限为10年并可以更新。 这项计划公开给马来西亚所承认的国家的公民申请，并无分种族、宗教、性别或年龄。这项计划允许申请者携带配偶，父母及孩子。马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后，可以申请此计划以在马来西亚退休生活。申请者可携带配偶，年龄21岁以下的未婚孩子及60岁以上的父母。 较为优越的生活环境是马来西亚第二家园计划项目取得成功的主要原因。马来西亚政治经济环境稳定，基础设施完善，海陆空交通便利，气候常年温暖适中，多元种族，多元文化，多种语言，生活方式中西合璧，消费水平偏低。 第二家园申请者可以直接投资房地产，甚至获得永久地契的地产，无需经过FIC外国人投资审查管理委员会的批准。在房地产销售后获得的资金免除增值税。 六大优势 房产投资首选 1、总价不多，首付较少 中国房价很多都炒到可望而不可及的地步，而马来西亚的房产投资额远没有想象中高，甚至可以贷到高至80%甚至85%的贷款额度，首付仅需15%-30%，投资门槛较低，且都为精装房，还有免费车位，可节省装修成本，使加速现金流，提高投资回报。 2、易贷易租，以房养贷 马来西亚房地产市场租赁非常发达，贷款手续相对简单，物业管理人性化丶水准高，房屋保值情况良好，房产出租容易，管理规范，可长年委托代理公司负责租售。因马来西亚大多为旅游城市，其出租回报率稳定且较高。此外，马来西亚大力发展外资，欧美以及亚洲其他国家众多大型企业在该地设厂及分支机构，并派驻大量工作人员，形成了一个巨大的房屋买卖和租赁需求群体。 3、永久产权，基业长青 与国内50年或70年的产权相比，马来西亚房产大多为永久产权，仅少数为99年产权。业主拥有该土地的永久使用权，房屋价值会由於土地的增值而增值。因此，永久产权不存在到期续费的问题，估值会更有优势。 点击查看居外网上在售马来西亚房产 4、避寒胜地，消费相对较低 马来西亚被冠以“翡翠天堂，魅力大马”，购房马来西亚，可以轻松实现“投资丶度假丶居住”多用途。马来西亚没有冬雪，也没有寒风，只有明媚阳光丶椰风丶多情的海浪丶温柔的幼沙。 5、完善体系，降低风险 马来西亚政府通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资，在马来西亚，房地产交易已形成一个完善的法律体系。市场相对成熟规范，有健全的法律制度，信息公开透明，开发商诚信度较高，专业律师维护业主的自身利益，最大限度降低购房者风险。 6、政府高层互动频繁，双边关系友好发展 中马是友好近邻，两国高度重视发展双边关系，共同致力於扩大互利合作，促进共同发展。2004年，两国确立战略性合作关系。在双方共同努力下，中马关系更是保持良好发展势头，两国高层互访频繁，中马经贸合作成效显着。2018年，中马双边贸易总额约1086亿美元。目前，马来西亚已成为中国在东盟第一大和全球第九大贸易夥伴。 责编：Zoe Chan
居外看点：东京和大阪有6大条件吸引中国房产投资者
由于不可预测的政治事件和政府持续收紧的房地产行业监管措施，中国人已经对美国、加拿大和英国等传统热点地区感到了厌倦，并开始把日本视为一个理想的房地产投资目的地。 出于以下原因，人们在其他地点寻找分散投资的合理方式时发现，日本似乎是一个不错的选择。我们分析了促使中国买家前往以东京和大阪为首的日本城市购置物业的六大因素。 中国买家的东京和大阪房地产询价量（2018年下半年至2019年上半年） 1. 中日经济联系有所加强 由于中美政府之间的贸易和地区安全冲突仍在持续，日本与中国的外交关系正在经历一个不断改善的过程。2019年G20大阪峰会闭幕之后，中日两国承诺将改善双方的关系，并达成多项贸易和投资协议，从而缓和长期存在的领土争端和战争造成的历史遗留问题。 这让中国买家对日本看法变得更为积极。许多人想在明年夏季举行的东京奥运会和2025年的大阪世博会之前进行投资，因为这两场盛事会将使住宅房地产行业的收入持续增长，租金也会随之上升。大阪还计划于2024年开设第一家赌场。 2. 日本房价颇具吸引力 多年以外，中国置业者深受大城市高昂房价和狭小空间的影响。在他们眼里，日本的房地产可以算得上物美价廉。1990年，日本房地产市场的泡沫破裂后，日本主要城市的房价也大幅下跌，富有的中国人因此可以轻易地买下日本的房地产。 房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，以上海或北京为例，100万美元只能购买面积约为53平方米的优质住宅空间，而在东京，人们花100万美元就可以购买大小至少为76平方米的住宅，其面积比上海和北京的住宅多40%。 2017年底，北京、上海和深圳的平均房价已高达中国人均全年可支配收入的46倍。在这样的背景下，日本的房价对中国买家十分有吸引力。如此低廉的房价甚至促使某些中国投资者放弃了他们之前在其他国家的投资，转而用这些资金在日本置业。还有一些人则认为，日本的公寓在形式上与独立住宅非常相似，但比美国或加拿大的独立住宅更容易管理。 此外，日本政府对跨国外籍置业者的限制也很少。中国海外置业者可以购买永久产权的房产，而不是由政府出租的土地。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 3. 丰厚的回报 对中国买家来说，日本房地产丰厚的收益是一项重要的推动因素。中国公寓的租赁收益率仅为2.6%左右。居外网的数据显示，日本房产的出租收益率可以达到近5%，远高于中国的房产。 据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，东京各区域房价的平均涨幅为7%至10%，而大阪的房价则上涨了12%。多位房地产分析师称，明年房价可能会再上涨10%至20%。 日本统计机构没有发布追踪私人住宅投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据，但中国买家对东京和大阪普通住宅物业的需求似乎十分强劲。 居外网的数据显示，从2018年下半年到今年上半年，中国买家对东京房地产的询价量激增，其上涨幅度高达253%。去年的询价量数据显示，57.4%的中国置业者正在考虑购买价格在5万至25万美元之间的住宅，33.5%的置业者则对价格在25万至50万美元之间的房产比较感兴趣。以投资为主要目的的置业者占了绝大多数，其次是那些打算购买房产用于自住的买家。尽管询价可能无法转化为实际的交易，但它们可以用作评估最终需求的有效指标。 此外，当地房地产经纪公司提供的数据表明，今年1月至3月期间，中国买家在大阪的房地产交易量较去年同期增长了15%至60%。 大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一栋全新的8层高、每层3个单位的高级住宅。单位面积约25平方米。物业位于大阪地标“道顿崛”一线商圈，更有巴士直通机场，是难得的优质住宅地段，为物业提供优质租客保证。 居外物业编号：50515739 点击查看房源详情 4. 免签政策 虽然外籍人士申请居留权的难度颇大，但日本政府已经降低了他国公民进入日本境内的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。 此外，根据新的规定，可多次入境的短期商务签证有效期最长可达10年，而过去只有5年。 对中国买家来说，能够在限制较小的情况下前往邻国日本是一个很大的优势，因为这样他们可以从中国大陆轻松地去到日本查看自己新购置的住宅，或者探望在日本留学的子女。 点击查看居外网上在售近千套日本房源 5. 高等教育 作为对外开放全球战略的一部分，日本计划在2020年前迎来30万名外国留学生。目前有大量的中国留学生已经涌入日本。日本文部科学省今年1月发布的一份报告显示，目前在日本留学的海外学生大约有298980人。其中，亚洲国家的学生占了95%，而中国学生的比例为38.5%。 有越来越多的中国学生选择到日本留学，因此中国家长们正计划在日本购买第二住宅或公寓来安置他们在那里留学的子女。 6. 宜居性 东京在经济学人智库（EIU）评比的世界十大宜居城市年度排名榜单上位列第七，因为人们普遍认为东京是一个便利、舒适而且令人兴奋的城市。在不久的将来，即将开幕的奥运会和东京部分主要站点（尤其是涩谷）周边的大规模再开发工程预计将进一步提升东京的排名。 大阪也跻身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表现要归功于大阪市健全的综合基础设施、低犯罪率和稳定的公共交通条件。 中国人非常欣赏日本的高品质生活、文化和教育，以及日本民众彬彬有礼的态度，而这些优点都是促使人们在日本生活或投资的巨大动力。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房产的投资机会。 来源：居外网 责编：Zoe Chan
日本投资签证怎么办？
近年日本为了吸引境外经营管理人才，日本法务省颁布了经营管理签证方案。为来日经营投资或企业管理人才提供中长期滞留签证，并且达到一定的在留期限和条件后可申请永住。这种签证为向往来日生活的广大境外人士提供了梦寐以求的机会。以下是居外网对该政策要点的整理： 1、“投资经营签证”是什么？ 日本入国管理局授予（来日投资、经营、管理等相关事业的）境外人士的中长期在日滞留签证。 2、申请条件 在日本成立公司法人，经营个人事业或者是日本公司法人招聘为经营管理者。 公司注册资金为 500 万日元以上者 初次申请成功的话，一般会获得一年的在日滞留签证。次回更新会根据公司经营状况最短可再次获得 1 年滞留签证，最长可获得 5 年的在日滞留签证。 如公司能持续营运，可不断重复更新签证，并且在一定的条件下可以以家族滞留签证让直系亲属来日。 3、更新条件 在日公司经营良好，并缴纳相关运营税收 经营者的收入可充分维持在日生活（25 万日元以上） 由于经营是自己的事业，自由度高，只要可以持续运营，签证可多次申请更新，直到符合更换永驻签证或申请归化（更换国籍）为了更新签证，原则上经营者月收须达到25万日元以上。 4、申请建议 如果初期阶段拥有充足的资金（5000 万日元以上），可以在日本购买收益型不动产进行出租收益，在日本注册公司的时候，经营范围可选入不动产租赁业事项。因此不动产的租赁收入，就可以充当公司的经营收入。 最后，由于没法透过在日本买房产或土地来获得居留权，为此，日本政府为了引进外来人口、放宽了政策——在2017年初修改计分系统使外国人能更容易获得永久居留权。要在一年内获得居留权，你必须在计分系统中获得 80分，而他们会以收入、学历和工作经验做考量。但如果你拿到70分，那3年后你也可以获得永久居留权。计分系统从2015年开始，大多数被视为“高技能人才”都是中国人。 责编：Zoe Chan
日本横滨的房价是多少？
横滨与东京共用成田机场，同属东京首都圈。 2018年9月日本首都圈地区公寓成交3244套，同比上涨0.7％，与8月基本持平。公寓成交均价51.39万元／平米，自2013年1月以来连续69个月超过去年同月，月环比下跌1.4％。 8月首都圈公寓成交均面积平均64.06平米／套，比上年同期上涨0.6％。 千叶县和神奈川县及其他地区成交总数减少，但多摩地区几乎持平。 横滨，川崎市和千叶县的成交单价同比上涨，而东京都会区自2012年10月以来连续72个月比上年同月增加。 日本横滨的房产价格 每月租金 范围 市中心的公寓（1间卧室） 6,299.66 ¥ 5,576.75 - 7,435.66 市中心外的公寓（1间卧室） 4,234.20 ¥ 3,717.83 - 4,957.11 市中心的公寓（3间卧室） 14,995.25 ¥ 9,914.21 - 24,785.53 市中心外的公寓（3间卧室） 9,759.30 ¥ 7,435.66 - 16,730.24 公寓购买价格 在市中心购买公寓的每平方米价格 43,374.69 ¥ 24,785.53 - 55,767.45 在市中心以外购买公寓的每平方米价格 21,687.34 ¥ 18,589.15 - 27,883.73 数据来源：Numbeo 2019年1月数据 日本典型房源：神奈川县横滨市公寓，1卧1卫，位于9楼，朝向东南，生活便利，房价约¥50万。 2018年9月日本首都圈地区独立屋成交数量1090套，比前年下降0.3％，基本持平；独立屋成交价格3044万元／套，比上年同期下降2.3％，自2017年8月来13个月首次低于上年同月。 千叶县横滨、川崎市地区同比增加，而横滨和川崎市连续4个月超过去年同期。东京都会区部分连续第六个月超过去年同期。 责编：Zoe Chan
泰国买房子多少钱一平米？
泰国近几年所得到的关注度是非常高的，不仅仅因为该国家的旅游业发展比较好，更因为它的房地产热潮变得越来越高。泰国的首都曼谷是该国家人流量最大的城市，同时也是房地产需求量和流动量最大的城市，不管是购房自住，还是投资都是最好的选择。根据客观数据，想要在曼谷购买一套住房，价格最低30万元起，如果你的预算在三十万以上完全可以考虑在曼谷置业。此外，曼谷每一个区域的房屋价格存在一定差异！ 曼谷各大区域的房地产均价（主要以公寓为主）： 沙吞区的平均价格：220000-250000泰铢/一平米 中心隆批区的平均价格：241700-265000泰铢/一平米 素坤逸区的平均价格：229667-240000泰铢/一平米 巴吞旺区的平均价格：188000-220000泰铢/一平米 湄南滨河区的平均价格：283000-320000泰铢/一平米 曼谷以上这些区域的房产价格将会出现持续上升的趋势，这些地方的房屋增幅空间要比其他地方大上很多，其中湄南滨河区域的房屋增幅空间是最大的，上升的比例大约在20.5％左右。 整个曼谷而言素坤逸区是曼谷市中心最大的公寓住宅区，同时也是最大的商业区域，这个地方的在各方面都占据着最大的优势，再加上交通便利以及CBD区的发展，让泰国这几年的发展变得越来越好，房地产投资上面的竞争更是不相上下，在曼谷购置一套优势比较好的房屋，一套公寓的价格至少在40万左右。 泰国发展比较好的城市分别是曼谷，芭提雅，清迈等，后面两个城市的发展虽然赶不上曼谷，但是房屋的热潮也和它们都有很大的关系。的房地产市场发展的都不错，其中房价增幅最高的是帕答纳山，比例在11.6％左右。根据数据，芭提雅中心区的房地产平均价格为9.5万泰铢/一平米，和同年上升了26％。 在泰国购买房产一定要知道所有的公寓都是精装修的，并且它们没有公摊面积，公寓投资的最低门生物学在30万，这个费用里面包含了所有相关的基础设施，例如：游泳池，健身区域，桑拿等等。在泰国投资财产所适用的途径很多，既可以自行居住，也可以出租赚取收益，同时又可以用来养老生活。 责编：Shawn
如何加入日本国籍（归化申请）？
如何加入日本国籍（归化申请），加入日本国籍的好处（归化的好处），加入日本国家的要求，归化有什么条件，什么人都可以归化吗？针对以上这些问题，下面的文章里我会详细给大家讲解关于外国人申请归化的条件。 首先，在申请之前，我们需要了解一下，什么是归化，以及为什么要归化也就是归化的理由或者说好处。归化，也就是申请加入日本国籍，成为日本的合法公民。那么为什么要选择归化呢，这就不得不说一下归化带给外国人的便利之处了，规划之后，成为日本人，不再受在留时间的限制；在工作内容的选择上也会方便许多；不会因为自己身为外国人而在生活上（如租房等受到限制）；以及最让外国人动心的可能是，日本护照的含金量，190个国家免签，拥有一本日本护照，你可以随时来一场说走就走的旅行，即便是中国也是对日本有15天免签的。因此有不少打算长期居住在日本的外国人决定日本国籍。我们事务所也经常受到各种关于归化申请的咨询，在这些资讯当初，问的最多的问题其实还是，我现在可以归化吗？外国人归化申请有什么要求吗？ 当然，外国人申请归化是有要求的。并且不同身份的人个别申请要求也不同。根据身份不同分为一般归化和简易归化。简易归化是指申请人是日本人配偶，日本人的孩子，日本人的养子，在日本出生的外国人等，这样属于简易归化，他们的申请归化的居住条件等会有所缓和。一般外国人指的是，除了上述等人之外的，在日本以外国家出生的拥有外国国籍的人（不是日本人配偶）。 我们先为大家讲解关于日本一般归化的条件。 一、住所条件 住所条件也可以说是时间条件指的是，申请人必须连续5年以上在日本拥有住址，有合法的在留资格。给大家解释一下“连续”这两个字，比如说，在日本留学两年，毕业回国一年，又回来工作了三年，这样的情况是不可以申请的，因为中间回国一年不符合“连续在日本生活”要求。另外一次性回国超过3个月或者连续回国多次，一年内总计离开日本超过100天的情况下，也是不可以的，不论是一次性回国三个月以上还是一年内回国总计超过100天，都会被算作是离开日本，之前在日本的时间全部作废，居住时间需要从新算起。还有就是经常有人会因为生产，或者出差等长时间回国，要注意的是不管是因为生产，还是公司出差等，这些都不能被算作理由，即使离开日本的时间你仍旧在持续缴纳日本的房租，也是不可以的。一旦离开三个月以上，之前居住时间只能被作废。 二、能力条件 能力条件也可以说是年龄要求，要求申请人，必须年满20周岁。并且在申请人本国也已经达到本国法律规定的成年年龄。也有例外，如果小孩与父母一起申请归化，那么不满20岁也可以申请，父母作为代理人申请。 三、素行条件 素行条件就是我们所说的道德品质要求，具体表现在，第一有没有正常纳税，包括住民税以及年金。一般来说社员的情况下，公司会帮忙代缴住民税和年金。如果公司没有代缴的话，需要自己到区役所缴纳。过去有漏缴的税金在申请规划前及时补缴就可以了。年金方面，一般公司会加入厚生年金如果申请人所在公司没有加入厚生年金，需要申请人自己到区役所交国民年金，一个月大约在15000日元左右，申请前能够至少交满一年就不会影响归化的申请。每个月缴纳年金虽然会造成一些负担，但是对于以后退休可以领取日本的养老金，对于想要归化的外国人来说，其实也算一种保险福利了。其中，申请人经营有会社的情况下，除了个人税金，会社的法人相关税金也必须正常缴纳，会社的规模如果达到需要加入厚生年金的规模，会社也必须加入厚生年金。另外需要注意的是，这里税金的缴纳不仅是申请者本人，和申请人一起生活的配偶等也需要提交正常纳税的证明，如果只有自己纳税了，而配偶没有缴纳税金，也是不能申请的。 关于抚养人方面，有的人会将自己的配偶和国内父母加入抚养者名单，这样做虽然可以减少纳税金额，但是如果配偶者在打工并且打工年收超过了103万，或者国内父母已经去世的情况下，是不能加入被抚养者名单的，需要在申请归化前去修正抚养者名单。素行条件第二主要表现在，申请人有没有犯罪前科，比如说最常见的交通违规，一般来说归化申请要求申请者交通违规最多不得超过4次，当然没有驾照的人就不用担新这一点了，至于其他犯罪行为，从过去的申请情况来看，也很少有申请者有犯罪的经历的。冠以素行条件，只要大家遵纪守法，按时纳税，就没有什么大问题的。 四、生计条件 生计条件是指能够有稳定的收入，要求申请者必须连续工作三年以上，一般归化申请的情况下，要求申请人有稳定的工作，必须是社员。其中正社员，契约社员，派遣社员都可以，但是不可以是打工兼职。并且申请当时必须也有工作。三年内如果转职是没有影响的，转职几次都可以。薪资方面，没有一个固定的标准，一般来说根据如果申请者一个人生活的话，每个月能够收入20万日元以上，在扣除税金和基本的房租等生活费后还有盈余，就可以。如果还有家人和自己一起生活，也要考虑到家人的收入和支出，总之要保证收入大于支出。举一个简单的例子，一个人月收入21万，扣税3万，房租6万，通信费3万，饮食费2.5万，每个月还有6.5可以作为存款，这样就没有问题了。 有人可能会问如果在日本买个房子，或者有大量存款会不会比较号申请。这里可以明确的和大家说，有没有房子和银行存款多少对于归化申请是没有影响的，租房子也是可以的，也不要为了增加存款而向朋友借一大笔钱存到银行账户中，申请时银行存折上的流水是要提交的，突然一大笔钱的存入会被调查，还要想法务省解释这笔钱的来源，所以为了不给自己找麻烦，还是实事求是比较好。 五、重国籍防止条件 也就是不得拥有双重国籍，日本和中国都不承认双重国籍，如果选择加入日本国籍，在归化申请成功的同时，申请人会自动丧失本国国籍。 六、憲法遵守条件 简单的说就是不得有企图或者主张暴力破坏日本的行为，不得加入恐怖组织等。 以上六条就是一般外国人申请归化的条件要求。归化申请提交后，法务省需要对提交的每一份材料进行查证审核， 所以归化的申请一般等待要一年左右的时间。关于以上一般外国人申请归化的流程或者其他签证，如果大家还有不明白的地方，也欢迎大家留言咨询。 其实接触过这么多申请归化的人以后，发现大部分人年轻人申请归化还是站在工作的角度，比如经常需要出差，中国的护照还要办理签证太麻烦。或者从小生活在日本，已经习惯了日本的生活，文化，在日本出生或者父母是日本人的人申请在一定程度上条件可以得到降低，这样的申请叫做简易申请，在下一次文章里会为大家详细讲解。 来源：日本签证行政书士 责编：Zoe Chan
