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和食料理风靡海外 烹饪成日本留学热门科目
随着日本料理风靡海外，在日本学习烹饪的留学生骤增。有烹饪学校的留学生人数大幅增加3倍，教职员期望除了传授烹饪技术外，还想向学生灌输把烹饪与自然融合的日本传统文化。学生希望学成归国後，可让家乡的人尝到日本料理的味道。 来自杭州的李梓晨在大阪一家烹饪学校留学，他指日本料理的食物器皿之美丶细腻滋味及款待精神，对他造成冲击。他希望成为一个值得信赖的日本料理厨师，让家乡人尝尝味道。来自南韩的蔡洛灿表示，日本食材品质比较好，希望用烹饪给人带来笑容。 自联合国教科文组织把日本料理列入非物质文化遗产名录後，在日本学习烹饪的海外学生增长显着。去年进入烹饪学校的留学生有424人，人数是8年前的2.4倍。中国大陆的留学生有134人，南韩有103人，越南有66人，另有62人来自中国台湾，来自亚洲的留学生占整体的多数。据日本农林水产省统计，截至去年10月，海外共有11.8万家日式餐厅，较2015年增长3成。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学丶移民和投资的机会。 来源：东网 责编：Zoe Chan
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖｜马来西亚
上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。 在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。 这有6个策略让你可以卖出产业： 1. 先租后售 您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。 在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。 不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。 2. 改变房产的用途 投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。 随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。 业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。 3. 部分销售 假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。 如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。 4. 业主融资 很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。 5. 地产交换 在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。 尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。 6. 跨越中间人 以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。 亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。 点击查看居外网上更多马来西亚精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
“英国脱欧”对英国社会的四大影响
英国脱欧对英国社会造成的影响很大，简单来说有以下四点： 购买和拥有房产的权利 英国在欧盟中，人们购买房产时不需要向当地政府申请许可。根据卡梅伦的协议，这项政策仍会持续。不过如果英国完全脱欧，那么这一点在理论上就会有变化。一些国家不允许外国人购买本国房产，另一些国家则规定买房需要得到政府许可。脱欧后会面临申请许可才能买房的问题吗？我们认为这不太可能，原因是需要考虑的因素非常多。在欧洲拥有各国房产的英国人太多了，而在英国拥有房产的欧洲人也很多。脱欧后英国也很可能会跟欧洲各国签订新的房产购买的互惠条款。否则欧洲房产市场交易将停滞，也会给已拥有外国房产的业主带来很多问题。 欧盟内部旅游、生活、工作和退休的权利 脱欧对在欧洲居住的英国人没有甚么影响，因为他们可以维持在欧洲生活和工作的状态。如果完全脱欧，这些人就需要申请相应的签证来确保他们能继续留在欧洲生活工作和退休的权利。谁也不知道具体如何实施，但对于已经居住在欧洲的英国人，很可能有一个过渡时期，让他们可以申请签证继续居住在欧洲。签证有效期问题（比如签证是每年申请还是长期有效）还不清楚，但英国政府很可能会与其他欧盟国家谈判来签订新条约，所以不同国家可能会有不同政策。居住在欧洲的英国人很多。据估计大约有500万英国人居住在国外，其中居住在欧洲境内的约150~200万之间。而且为方便在欧洲旅游，避免因航班时间不合适和需要签证等问题，许多英国人已经在欧洲购买了房产。如果每次去自己的房子度假都要办签证（即使办签证仅需一周），这会打击那些有意向购买海外房产的人的积极性？ 金融、养老金和医疗保健 人们最关心问题的是金融和移民。根据目前的协议，向欧洲转移资金是自由的，英国人在欧洲居住和旅游都可以享受免费医疗。脱欧后资金流向欧洲可能会变得相对困难。尤其在与欧洲各国签订新条约之前，游客大概率无法享受到私人医疗或旅行保险，不能继续使用欧洲健康保险卡（EHIC）。 目前从英国退休的人们到欧洲可以享受到每年增涨的养老金。这项政策在欧洲以外的一些国家是没有的。脱欧意味着对那些生活在欧洲的英国人将被冻结养老金，不然就将制定跟现政策类似的新条约。 在汇率方面对房产价格、生活费用和旅游费用都有影响），需考虑许多其它因素，因此很难看出脱欧带来的影响。但一旦公投结果出来，一些影响立竿见影，随后其它经济因素肯定也会带来影响。 税收 如果您在欧洲拥有一座房产，要把它租出去，你就应该在该房产所在的国家申报所得税，同时也要向英国申报所得税。如果房主出售国外的房产，既应该在该国申报资本利得税，同时也要向英国申请该税。但是您不需要交两次税，因为英国与其它很多国家签有“双重税收条约”，所以只需在房产所在国交一次税。脱欧后这些条约应该不会受到影响。但我们也看到了一些情况，比如西班牙政府对西班牙居民和非居民收取不同的税率，欧洲法院认为这是一种歧视，也已督促西班牙政府调整税率。西班牙脱欧后可能会对不属于欧盟的的英国人收取不同的税率，因为通常对欧盟成员国人民和非成员国人民都不会收取相同税率。
日本留学费用大概在多少？到底要花多少钱？
日本留学一年学费大概在多少？到底要花多少钱？许多想去日本留学的学生都被日本的留学费用惊吓到，到底日本留学的费用真是很贵吗？其实大部分还是要看一个国家的经济水平现状，日本目前属于亚洲经济和科技以及教育等等方面是比较发达的，那么如果在日本留学费用一年大概是多少？下面为您介绍： 一、日本公立大学的费用 日本公立大学的学费不分地区也不分专业和院校排名，学费基本都保持在每年3到4万人民币之间。 二、日本私立大学的费用 日本私立大学要根据不同的专业，学费也是相对不同。普通的文理科专业一年的学费大概在5万到8万人民币之间不等，而艺术类和设计类专业费用会比较贵，每年的费用金额大概在8到10万人民币之间。 三、日本平均生活费 在日本的生活费用是比较高，因为留学生才到日本可以住在语言学校的宿舍，但是半年之后就需要搬出宿舍，要自己在外租房。一般日本的大学是不会提供留学生住宿的，所以大部分的留学生都选择和同学或朋友在外合租。而且日本的房租根据地区不同，租金费用也是差别比较大。一般东京地区较高基本都在2千5到4千人民币一个月，而其它地区价格在1千5到3千人民币/月之间。 以上日本留学费用统计不含留学生学费减免，基本上日本大学都会对留学生提供学费减免(一般是减免学费的百分之30和5百分之50自己)。另外，日本大学的奖学金政策比较宽松，大部分在读的留学生百分之60都能获得不同金额的奖学金。 来源：重庆育路出国留学网
澳大利亚房产税及其他购房税种简介
澳洲历来就是华人富豪购置房产的主要意向国，数据显示有近四分之一的富豪在澳大利亚进行了私人投资。澳大利亚房产税实际上是一种组合税。 1.FIRB申请费 外国人在澳洲买房的第一步就是向FIRB（Foreign Investment Review Board澳大利亚外国投资审查委员会，简称"外管局"）提出申请。 为了加强外国投资政策和确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支，澳洲外管局自2015年12月1日起开始收取海外投资申请费。 海外投资者凡是购买100万澳元及以下物业的，必须缴纳5000澳元的海外投资申请费； 购买超过100万澳元不到200万澳元的物业，要缴纳1万澳元申请费； 购买超过200万澳元不到300万澳元的物业，需要缴纳2万澳元申请费； 购买超过300万的物业，房价每增加100万、申请费就增加1万。 这项政策是政府为了避免用本地纳税人的钱为海外投资审核买单而设立的，买的房子越贵，就收得越多！ 当然这是针对外国人来说的。如果投资人有了澳洲永居（PR），买房就没有这么麻烦，符合条件的甚至还可以享受购房补助。 印花税 无论是本地人还是海外人士，所有在澳洲进行的土地转让或者物业销售，都需要缴纳足额的印花税。 澳大利亚各州计算印花税的方法各有不同，通常都在房价的4%~5%之间。 实际上澳大利亚联邦政府是不征收印花税的，只有州和领地政府征收，印花税一般建立在两大因素之上--该物业的市场价值或者该物业的售价。 过户律师费 在澳大利亚购房时，过户律师是确保房子按照法律程序顺利交割（settlement）并保障买卖双方公平交易的重要一环。视交易复杂程度，律师费也有所不同，一般市场价在600~1000澳元之间。 贷款登记费 向土地登记办公室缴纳的一次性登记贷款买房的费用。 各类银行征收的贷款费用 这些费用一般是银行在接受贷款申请时需要申请人支付的款项。这包括：一次性房贷开帐费（Home loan establishment fee）、一次性房地产交割费（Settlement fee）；固定利率申请费（Rate lock fee）、安全担保费（Security guarantee fee）、房贷退出费（Home loan exit fee）、贷款人房贷保险（Lender's Mortgage Insurance）等。
十四亿人口的老龄危机：中国养老VS泰国养老
二十一世纪是人口老龄化的时代。国际上通常的看法是，当一个国家或地区60岁及以上老年人口占人口总数的10%，或65岁及以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区进入老龄化社会。按上述标准，中国已于1999年进入老龄社会。而根据2013年中国人类发展报告的预测，2030年，65岁以上的人口占全国总人口的比重将提高到18.2%。（信息来源：国家信息中心） 美国旅行杂志《国际生活》发布的2016年度全球退休指数中，泰国被誉为全球第一的养老圣地，而其中清迈稳稳的拿下了第一名的宝座。随着近年来泰国政策开放与慕名前来养老的人群不断增加，需求日增月涨！清迈到底有什么魅力？为什么中国人都来这里养老？网上众说纷纭，想了解真实情况并从此文章一探究竟？那么请继续阅读，CNTHAI中泰之家常务董事吴雁飞通过用以下几个方面给您全方面分析清迈养老！ ｜治安情况 泰国是一个极受欢迎的东南亚国家相较于马来、新加坡、菲律宾等国家泰国亲华，和中国走的一直很近，完全不反华。泰国人热情好客，民风淳朴，无愧于微笑的国度这个称号。清迈的安全指数最高，随处可见的寺庙，世俗与宗教水乳交融，即使是泰国第二大城市，世界著名旅游目的地，却仍然幸运地保留了它静谧、闲适、慢节奏的小城风貌。一些郊区小镇甚至可以夜不闭户。 ｜政策条件 众所周知，泰国是非移民国家，来泰国养老需要办理养老签证，签证时限为一年可无限期续签，并且可以多次往返与中泰之间。而目前中国一二线城市均已开通前往清迈的直飞航班，数小时之内便可抵达。即使是三线城市也都可通过直飞曼谷再转机的方案快速抵达清迈。 截止2018年，泰国已向14个国家开放长达10年的养老退休签证，其中有：英国、美国、德国、瑞士、日本、发过、澳大利亚、挪威、瑞典、荷兰、印度、意大利、加拿大等国家。预计中国将于不久的未来获得10年签证的申请权，尽请期待。 ｜交通建设 美中不足的是资本主义的泰国在道路基础建设、城市规划、实施执行等方面还比较欠缺落后。市区的主要公共交通工具是以“双条车-红车”、“嘟嘟车”、“出租车”为主，离开旅游或者生活设施较为密集的区域生活的你，需要租车自驾或者通过Grab软件找出租车（滴滴打车的泰国版），自2018年4月当地政府开始大力推行环城公交车，旨在提供外国游客更为便利的旅游体验与生活配套。相信不久之后这一点会得到改善。 清迈有火车铁路贯通清迈和南面的曼谷、及北部的市镇。中国计划将滇南铁路自云南昆明南下出境，其中一个方案是接连清迈市。关注新闻报道的一定了解“一带一路”高铁规划，在于不久的将来相信高铁规划的落实执行会更为便利的为国人的出行服务。 而如果是长居于清迈的你，大可添置一部二手车或者摩托车，清迈的行车条件非常优秀、右舵行驶、全城不按喇叭、不抢车道、无停车费、即时是出了车祸泰国的车险也全包并且提供非常完善的服务，无需烦恼会不会因为语言的问题而造成纠纷。 ｜生活环境与泰国美食 清迈位于泰国北部，接邻中国，也是泰国北部政治、经济、文化的中心。人口约30万人，清迈市（东经98°58′北纬18°46′）距离曼谷北面约700公里，海拔高约310公尺的中部盆地上。清迈市气候宜人，冬暖夏凉，是著名的避暑胜地。 泰国人和善友好，与泰国佛教信仰有一定关系。外出走上街与泰国人相遇时，他们总是和善地微笑，或礼貌地让路。进出商店前面的人若发现后面有人，一定会主动将门打开让你通过。当行人走斑马线过马路时，即使没有红灯，周围的汽车也全都会主动地停下来礼让，不与行人抢路。而人们都会慢慢地依次而行，绝不会一窝蜂似地相拥而过，行色匆匆好像与泰国人无缘。 泰国人很注重身体保养，工作办事，居家操持尽量放松，避免匆忙。即使是在购物时，与人攀谈也是细语轻声、心平气和。休息放假之余，他们也会去放松按摩以除去一周工作的疲惫。别以为泰式按摩只是国外观光客的专享，泰国人早已把按摩作为生活中不可缺少的一部分了。 当地的菜肴酸辣可口，由于早期迁居于此的都是云南人以及古时候遗留下来的华裔后裔居多，故此，泰北的饮食习惯也比较适用于中国人。对于长住于此的人士，如果你是吃货，那么恭喜，经过长年累月的外国文化交融清迈亦融合了多个国家的饮食习惯，在这里大街小巷随处能见日式料理、西餐、中餐、韩国菜、甜品店等，一定让你大饱口福。 ｜医疗条件 “医疗旅游”，顾名思义就是去旅游胜地接受医疗服务，把旅游、度假和就医相结合，也称作“旅游医疗”。全球“医疗旅游”市场，亚洲是领头羊，受到来自北美、欧洲、中东、大洋洲等游客的追捧。 据彭博社和《无国界病人》杂志报道，泰国已成为全球医疗旅游的首要目的地，医疗旅游规模位居世界第一。美国JCI认证，被公认为是评价医院水平的“金标准”。截至2017年2月底，中国大陆通过JCI认证的医院不过73家。泰国有42家医院和诊所获得JCI认证，位居东盟国家第一。 每年有超过140万外国人赴泰国进行心脏、整容、牙科等各类手术，人数排名前列的便是医疗水平位居世界前列的美国和日本。除了“第一世界的技术”，泰国引以为傲的，便是“第三世界的价格”。泰国国家旅游局的数据显示，在同等情况下，泰国的医疗费用比大多数西方国家和中东国家便宜40%—70%。 泰国私立医院的医疗水平，未必比中国顶级医院高多少。优势在于，泰国发达的医疗资源大大节省了患者的诊疗时间。英国《金融时报》评论称，“如果你愿意，在这里即日就可以进行手术。而同样的情况在英国要等上好几个月”。 ｜住房情况 泰国房产其实一直以来有些误区，比较容易误导首次在泰国置业的人士。结合我们多年的地产经验笔者这里简单的归纳总结一下： 购买泰国房产其实产权只有一种：永久产权。 永久产权包括：公寓、别墅、土地、酒店、联排别墅等。 与外国人交易，泰国所有的房产都是：泰国人51:外国人49的份额配比。 不与外国人交易，泰国所有的房产都是：泰国人可100%购买。 公寓只有49%的面积可售予外国人，别墅等房屋需要注册泰国合资有限公司持有，外籍人士股权49%。亦或者买房放置于泰国人名下代为持有=花钱免费给别人买房子。 笔者对于泰国土地别墅交易的看法判断：泰国此政策是希望购买泰国别墅土地的外企缴税以及变相提高泰方占股人、代持人、律师、财务等相关职业以及政府部门的收入与提供不完全需要的就业机会，从而拉动泰方经济发展。 租赁产权即使用权无法二次转让出售：泰国土地法律租赁协议最高为30年最高有效期，除此之外的一切协议均属无效亦不完全受法律保护，即使签署30+30+30年也同样面临有限的法律保障。 细心的读者不难发现泰国房产的先天不足之处。没错！在泰国可合法售予外国人的房产只有公寓！泰国房产近年来从供求过剩，现已慢慢转化成供不应求的必然性已得到市场鉴明。自2012至2017年，整个泰国的房价每年都以最低5%至最高17%的速度迅速增长！ 在清迈，房地产市场正在上涨——现在是时候了！ 居外网推荐泰国清迈房源 曾经幻想在自己的家里迷路吗？让您美梦成真的顶级别墅：附有9间卧室以及私人泳池。现售价只要2,690万泰铢（约¥537万）！ 物业编号：40096368 点击查看房源信息 The Treasure“宝藏公寓”，由知名开发商My Hip所兴建的豪华公寓项目。公寓坐落在清迈最受追捧的商业区湖畔上，居民可以享受来自四面八方的美丽景致。 物业编号：40019299 点击查看房源信息 位于清迈的沙拉匹，设有超大的花园。总价1,299 万泰铢（约¥259万）。 物业编号：40080413 点击查看房源信息 点击查看居外网上更多清迈房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 原文：中泰之家 责编：Zoe Chan
在加拿大申请贷款的10步具体流程｜居外专栏
当你了解了在加拿大有哪些金融机构（银行）可以提供房屋贷款以后，那么，又怎样获得房屋贷款呢？具体的贷款流程有哪些呢？ 1. 咨询房屋贷款专家，获得房屋贷款预批（Pre Approval） 一般来说，在计划购买房屋前，购房者最好先从金融机构（银行）了解自己能够获得多少贷款，或者说，根据自己目前的财务状况，自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则，购房者首先应该从金融机构（银行）获得一份贷款预批（Pre Approval）。 要从金融机构（银行）获得贷款预批，首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此，对于计划购买房屋者，有两种选择：一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜；二是咨询房屋贷款经纪公司，寻求专业代理。 对于选择前者，贷款申请人可以逐个咨询多家银行（金融机构），然后，从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说，贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司，并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款，申请人就需要逐个咨询至少两家银行；但是，如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款，一般地，贷款经纪公司代理多家银行，从理论上来讲，可以为贷款申请人节省时间。当然，如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司，这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案，或者想获得最低利率，有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。 在加拿大，贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练，并通过专业考试获得执业牌照以后，才可以正式上岗；所以，这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务，帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品，为增进客户利益服务。 目前，由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业，更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。 2. 提交各种材料 要获得房屋贷款的预批，一般地申请人需要向金融机构（银行）提供相关材料。这些材料一般包括： 个人的身份证件 工作证明 收入证明 工资条 报税的证明 银行交易流水 银行账单的证明等等材料。 金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款，或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地，银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中，银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额，同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是，请注意，一般地，在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率，并不是银行所给予的最后利率。这个利率标准只是一种参考利率，而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息，银行才会给出最后确定的利率水平。 3. 根据贷款预批寻找满意的房屋 购房者获得银行的贷款预批以后，可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后，购房者一般要签订房屋买卖合同（Sale and Purchase Agreement）。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说，购房者在一定的时间期限内（一般是7天到10天）必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款，那么，该买卖房屋的合同将作废。 4. 提交房屋买卖合同和房产信息 当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后，需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行，以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大，关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸：即MLS（Multi Listing Services）所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸，所以，在签订了房屋买卖合同后，就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地，房产经纪都会有该信息的电子版；所以，在签订房屋买卖合同以后，请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪，以便最后从银行获得最后贷款批准。 5. 工作收入和银行信息资料更新 如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月，银行在做最后贷款审批时，一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息，确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化，确保申请人有足够的购房首付资金，而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明，以及有关所购买房屋的具体材料，确定是否批准贷款和贷款利率水平。 6. 银行批准贷款 一般地，银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内，银行批准了申请人的房屋贷款，那么，申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说，在取消该条件以后，房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。 一般地，银行批准了申请人的房屋贷款以后，会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为：Mortgage Commitment。请注意，一般地，银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是，只有申请人满足了这些条件以后，银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明，收入证明，银行的流水账单证明，首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求，银行在最后发放房屋贷款时，还需要贷款申请人继续更新工资条，银行流水账单等材料。此时，有些读者可能会问道，在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗？为什么在最后发放贷款前，银行还需要呢？因为银行要确保在最后发放贷款资金时，申请人的收入和债务没有恶化，银行的首付资金充足并合法。 7. 贷款合同一般包括的内容 贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题：能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中，除了这两个最重要的条件外，还包括其他条件。例如： 所获得的贷款利率是浮动还是固定 所获得的贷款是开放还是封闭 贷款合同的期限是几年 贷款的分摊期限是多少年（25年还是30年） 提前还款的条件（pre payment privilege） 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款 罚金计算的方法 谁来收缴房产税 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等 在签订房屋贷款合同时，贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些，那么，在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以，贷款申请人要和贷款经纪全面沟通，确实获得适合自己的房屋贷他条件在内）才是最好的房屋贷款产品。 8. 向银行返回所签订的贷款合同，并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息 申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同，申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息：包括电话，电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后，会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说，在最后的交易过程中，购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前，贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如，要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。 9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意 有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后，就万事大吉了，只等着银行放款就可以了。其实，在加拿大获得房屋贷款的过程中，事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者，在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前，银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么，这时就会有人问，银行不是已经发放了贷款合同了吗？已经批准了房屋贷款了吗？但是，要记住，在已经批准的贷款合同中，银行设置了不少限制条件的。在这期间，只要在合同中的这些条件有可能被破坏，那么，银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化，那么，银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此，在最后获得银行的房屋贷款批准以后，和在银行最后发放房屋贷款之前，购房者（贷款申请人）切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如，不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件，同时，也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化；这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。 10. 与律师会面，签署各种文件 银行“最后”（这次确实是“最后”）批准房屋贷款，并决定发放房屋贷款以后，就会通知购房者的代理律师，并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件，包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后，购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。 以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程，可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段，并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样，才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。 （本文仅作为一般的信息介绍，并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议，请联系您的房屋贷款经纪，并获得专业服务。房屋贷款经纪，一般为客户免费咨询服务。） 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
投资客抢进东京银座房市
日本房市都市更新题材不断，东京中央区银座“鸠居堂”前的银座中央大道公告地价再创新高，吸引海内外投资客注目。 日本国税厅发布2018年作为遗产税及赠与税计算标准的道路沿线地价。在全国约33.1万处标准宗地，平均价格比去年上涨0.7%，连续三年走高。 涨幅最大的是冲绳的5%，其次为2020年将举办奥运会的东京区4%，位於东京都中央区银座五丁目的文具店“鸠居堂”前的银座中央大道地价连续33年居全日本首位，每平方米高达4,432万日元，约267万元人民币。 本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示，近年来，受惠於观光客大幅增加的影响，以银座为中心的东京都中央区不但商用不动产的价格大幅上扬，也带动住宅的价格节节上升。 他分析，中央区基本上区分为银座京桥地区丶日本桥地区丶以及月岛晴海地区等三大区块。其中银座京桥地区国际品牌林立，是商家必争之地，是东京蛋黄区中的蛋黄一店难求。 银座北侧的日本桥地区是近年东京市内都市更新计画最密集的区域。日本桥高岛屋和三井不动产共同参与的超高层复合商业大楼将在今年9月开幕。另东京车站东侧站前的八重洲一丁目地区，及日本桥一丁目地区的旧野村证券大楼再开发计划，都是超过50层的大型复合式商业大楼。 也因为这些再开发计划所引进的工作人口，带动中央区住宅需求。由银座沿晴海通往东经过筑地连接月岛晴海地区，最大型计划就是晴海的奥运选手村，开发面积共13.3万平方公尺，相当於三个东京巨蛋规模，预计於2020年奥运结束後出售，合计21栋建筑物可提供5,650户住宅。 林彦宏表示，晴海地区新建的住宅大楼由2012年每坪300万日元（约18万元人民币）左右，到目前每坪将近400万日元（约24万元人民币），相较都心三区的千代田区及港区每坪将近500万日元（约30万元人民币）的平均单价，中央区的不动产投资空间更值得投资人关注。 居外推荐日本东京房源 ★推荐理由★： 1.项目位置位于日本東京都中央区東日本橋3-9-6。 2.徒步2分钟便可到达都営浅草線“東日本橋”站，交通极为便利。 3.房屋永久产权，将为您提供长久稳定收益。 4.先进耐震构造。周边学校、超市、游乐设施、医院、便利店等生活配套应有尽有。 房屋面积：54.12㎡ 房屋产权：永久权 建造日期：2014年4月 房屋構造：钢筋混凝土造 10层建 所在楼层：3F 总户数：37户 户型：1LDK+S 管理费：16200円（约977元人民币）/月 修膳基金：8100円（约488元人民币）/月 物业现况：赁贷中 交通： 都営浅草線 東日本橋 站 徒步2分 都営新宿線 馬喰横山 站 徒步2分 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 来源：经济日报 责编：Zoe Chan
投资澳大利亚物业必读：海外人士空置税｜居外专栏
去年12月，澳大利亚政府正式通过了一份针对海外人士在澳大利亚购买住宅房却将其空置超过6个月之上所征收的空置税的一项法律。这里空置的定义包括没有人居住或没有出租给别人。政府引荐该项法令的目的是迫使海外投资客在购置澳大利亚当地的住宅物业后将其挂牌出租从而缓解澳大利亚紧缺的租赁市场。那么，政府如何知道哪些人需要支付空置税呢？他们通过要求海外人士每年以申报空置税的形式来决定他们是否需要支付。 哪些海外投资客需要向政府每年做空置税申报？ 以下购置澳大利亚住宅房的海外人士： 澳洲东部时间，2017年5月9日 19:30后，申请购买澳洲住宅房的海外人士 澳洲东部时间，2017年5月9日 19:30后，购买开发商已经获得新房豁免证书的楼盘 符合上面条件的海外人士，即使出租了他们的物业，他们每年也需要向政府做空置税申报。如果物业持有人超过一个人，有可能所有人一起做一次申报，也有可能要求每个人分开单独申报，具体视购买时的法律文件。 如有以下情况发生，该海外人士不需要进行今后的空置税申报： 购置的物业已售或转给别人（包括物业持有人死亡） 该海外人士成为澳洲税务公民 哪些海外投资客需要支付空置税？ 如果你需要做空置税申报，并且在一个空置年你的物业没人居住或没有真实的放在出租市场超过183天；或者在空置税申报截止日期前，没有按时申报的人士。 什么是空置年？ 空置年是从你第一天占有该项物业起至接下来的每一个连续的12个月的时间，它不同于公历年，也不同于财政年，是每个物业所独有的。 哪一天算正式占有该项物业？ 一般来说从房子交房日那天或也有可能在物业获得可居住证之日。 183天的要求 可以不是连续的183天，而是一年分为几段分开的时间的 之和，但是每段分开的时间必须等于或超过30天才能计入183天之中。值得注意的是，短租类的物业（一次合同少于30天）将不符合以上183天的要求，因此需要支付空置税。 空置税豁免 如果你可以证明在一个空置年里你的物业至少有183天不适合人居住，你将不需要支付当年的空置税。当然你还是需要申报空置税来申请此豁免。 申报期限 空置税申报的期限是每个空置年结束后的30天之内。 不准时申报空置税的惩罚 如果你没有准时申报空置税，你将需要支付空置税不管你的物业在空置年居住或出租多少天。严重的，不准时申报空置税或没有保留相关的资料，有可能会受到民事惩罚。每年申报空置税的相关资料需要保存至少五年。 空置税需要交多少？ 一般来说，如果你需要支付空置税给税局，空置税的金额将同你买房时海外人士投资申请费相当。具体的金额在申报空置税以后会自动由系统生成。如果你因为购买的是开发商已经获得新房豁免证书的楼盘而没有支付海外人士投资申请费，空置税金额将会是假设你当初购买一般的楼盘所需要支付的海外人士投资申请费，该金额最少是5500澳元（约27048元人民币）. 个人状态变化 如果你有以下情况的变更，你可以在申报空置税时通知税局： 你已经不是海外税务居民 你的投资物业已经转让他人 你的联系方式有所变动 如果您对澳大利亚的海外人士空置税有任何疑问，请透过居外联系皮特马丁（Pitt Martin）会计师事务所。 责编：Zoe Chan 澳洲注册会计师刘炳辉专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款？｜居外专栏
“我究竟可以获得多少房屋贷款？”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。 借款人能够从银行获得多少房屋贷款，主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的；或者总体上来说，是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。 长期生活在加拿大的成年人，每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地，信用分数的范围为300分到900分。也就是说，个人的信用分数满分为900分。 根据申请人信用分数的高低，银行（金融机构）来评估借款人的偿还愿望：即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地，借款人的信用分数为650分，该借款人就被银行（金融机构）认为良好客户；如果借款人的信用分数为680分，该借款人就被银行（金融机构）认为为优质客户。一般地来说，借款人的信用分数高于650分，该借款人可以从银行（金融机构）获得A类房屋贷款，或者优质房屋贷款；否则，该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。 银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率，即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上，那么，借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%；如果借款人的信用分数为680以上，那么，该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外，银行或金融机构还设置了另外一个债务比率；即借款人的所有债务（包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等）与家庭收入的比率。同样，银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上，该总债务率最高为42%；如果借款人的信用分数为680以上，该债务率水平可以达到44%。所以，在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下，借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。 借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款，利率越高，借款人所支付的月房贷越高。一般地来说，按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平，借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5万加元，借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。 对于在加拿大有稳定收入的人士（包括新移民），在购买房屋时，最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平，借款人在计划购买房屋前，自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字，购房者还需要咨询专业的房贷经纪（Mortgage Broker/Agent）。 对于新移民来说，由于在加拿大居住时间少于5年，所以，信用记录比较短，可能面临着没有信用分数的情况；但是，加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录，银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。 以国际留学生身份在加拿大的有关大学（University/College）就读的学生，也可以申请贷款买房。一般地，按照国际留学生身份申请房屋贷款，银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%；此外，还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作（Part time job），即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说，这种房屋贷款并非优质贷款，而属于次级房屋贷款；提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多，只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生，最好联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。 在加拿大，如果申请人有自己经营的生意，或者被称为自雇人士，这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要获得优质房屋贷款，一般至少要有两年的执业时间；申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算；所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明，也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款（B类贷款）。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说，申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。 除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外，银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地，申请人的首付比例超过35%以后，银行可以结合申请人的收入、信用分数，但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上；同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里，银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款，是否有能力偿还房屋贷款。一般地，这类房屋贷款也属于次级房屋贷款（B类贷款）。申请人需要联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）获得这方面的贷款信息。 在此，我多次提到了A类和B类贷款，也提到了房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。其实，关于加拿大房屋贷款的分类，我已经在其他文章中做了解释，请参照这些文章。另外，在加拿大，房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士，不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款，关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案；所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外，这些房屋贷款经纪所代理的很多银行，并不直接接待客户，也就是说，这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人，要获得这些银行（金融机构）的房屋贷款产品，必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品，房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
