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排名大洗牌！来看最新出炉“2021全球最宜居城市”榜单
英国经济杂志《经济学人》（The Economist）研究部门“Economist Intelligence Unit（EIU）”近日公布了2021年最宜居的城市TOP 10，今年的评量标准以稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件以及比较全球140个城市对疫情的应对措施。 亚太优秀 新西兰最大城市奥克兰以良好的边境措施位居第一，同时惠灵顿也排在第四位。上回在其他研究部门排名第一的东京因落後於疫情检测而下跌至第五位，而大阪甚至超越东京位居第二，澳大利亚也许是边境管制最为严格的国家，在先前实行了2022年中前禁止本国公民从国外返回，以这样的严格管制让四个城市成功进入前十名中。 “新西兰严厉的防疫封锁措施，使其社会已经得以重新开放，让奥克兰、惠灵顿等城市的居民可以享受类似于疫情前一样的生活，”经济学人资讯社（EIU）在一份声明中说。去年，奥克兰在该榜单中排名第六，如今成为第一；惠灵顿也从去年的第15位升至第四位。 澳大利亚共有4个城市进入前十，报告称，这也主要是因为澳大利亚对疫情的有力管控。从地理位置上，澳大利亚和新西兰在防疫方面具有天然优势，这两个国家也在感染人数尚且不多时就做出了反应，因此抑制住了疫情。根据约翰霍普金斯大学的统计，澳大利亚的新冠病亡者总共不到1000人，而新西兰只有26人。作为对比，截至6月9日，德国因新冠死亡的人数已超过了90000。 欧洲落后 去年的全球最宜居城市维也纳，这次未能进入前十，排在榜单的第12位。另外几个欧洲城市的排名也显著下滑。这显示出今年评判中的一个明显趋势：新冠病毒对城市的影响。 在评级下滑幅度最大的十个城市中，有八个位于欧洲。德国北部大城市汉堡的下滑幅度最大，从第34位跌至第47位。下滑与防疫相关的封锁、停摆以及欧洲医疗系统处于重压之下有关。而压力的增加也对欧洲城市的文化和整体宜居性带来影响。 同样宜居度明显下滑的还有几个加拿大的城市。 与此同时，美国城市的表现比较去年有所上升。檀香山、休斯顿等几个城市在这次调查中宜居度提升明显。报告说，随着疫情好转、社会限制措施的解除，这些美国城市在过去六个月排名上升。 2021年最宜居城市 TOP 10 1. 奥克兰（新西兰） 新西兰北部的滨海城市和新西兰最大城市，是该国的经济、文化、航运和旅游中心，也是新西兰最大的港口城市，同时也是全世界最发达的城市之一。由于其发达的经济，怡人的环境，高水准的生活和迷人的风景，所以奥克兰连续多年被评为世界上最宜居的城市之一。 稳定性：95 医疗保健：95.8 文化与环境：97.9 教育：100 基础设施：92.9 总体宜居指数：96 2. 大阪（日本） 虽然大阪在人口数和经济发展上被东京拉开距离，但它仍然是西日本的最大都市和经济中心。除了经济之外，大阪也以其独特的庶民文化而着称。今日的大阪和东京并列为日本最具代表性的大都市，也是在世界具有知名度的国际性都市。 稳定性：100 医疗保健：100 文化与环境：83.1 教育：91.7 基础设施：96.4 总体宜居指数：94.2 3. 阿德莱德（澳大利亚） 澳大利亚第五大城市，也是南澳大利亚州首府。阿德莱德以其良好的治安秩序、完善的基础建设、先进的医疗水平、文化与环境及教育条件，连续多年位列全球最宜居城市榜单前十位。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：83.8 教育：100 基础设施：96.4 总体宜居指数：94 4. 惠灵顿（新西兰） 新西兰的首都，是北岛南部的主要人口中心，也是新西兰的第二大城市，与悉尼和墨尔本一起成为大洋洲的文化中心。惠灵顿附近群山连绵，满目苍翠，碧海青天，景色秀丽。气候温和湿润，是南太平洋地区著名的旅游胜地。 稳定性：95 医疗保健：91.7 文化与环境：95.1 教育：100 基础设施：89.3 总体宜居指数：93.7 5. 东京（日本） 日本首都，位于日本关东平原中部，是面向东京湾的国际大都市，也是日本人口密度最高的都道府县。东京不仅成为世界商业金融、流行文化与时尚重镇，亦为世界经济发展度与富裕程度最高的都市之一。 稳定性：100 医疗保健：100 文化与环境：84 教育：91.7 基础设施：92.9 总体宜居指数：93.7 6. 珀斯（澳大利亚） 西澳大利亚州的首府，也是澳大利亚第四大城市，人口增长率高于国家统计的平均水平。温和的气候与天鹅河沿岸的别致景色，使珀斯得以成为非常受欢迎的观光旅游目的地。珀斯拥有广阔的居住空间及高水平的生活素质，于每年的世界最佳居住城市评选中都是名列前茅。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：78.2 教育：100 基础设施：100 总体宜居指数：93.3 7. 苏黎世（瑞士） 瑞士第一大城市，全国政治、经济、文化和交通中心，已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。苏黎世是瑞士银行业的代表城市，也是世界上最大的金融中心之一。由于这里集中了全球120多家银行的总部，故其又被誉为“欧洲亿万富翁都市”。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：85.9 教育：83.3 基础设施：96.4 总体宜居指数：92.8 8. 日内瓦（瑞士） 瑞士联邦的第二大城市，也是一个世界着名的联合国城市。湖上大喷泉是日内瓦的象征，日内瓦湖光山色四季皆具吸引力，同时也是世界各国际机构云集的国际化城市。日内瓦以其深厚的人道主义传统、多彩多姿的文化活动、重大的会议和展览会、清新的市郊风景和体育设施而着称于世。日内瓦也是世界钟表之都，钟表业与银行业成为日内瓦的两大经济支柱。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：84.5 教育：83.3 基础设施：96.4 总体宜居指数：92.5 9. 墨尔本（澳大利亚） 澳大利亚南部滨海城市，澳大利亚第二大城市，维多利亚州首府，世界着名的旅游城市和国际大都市。墨尔本是澳大利亚的文化丶艺术与工业中心，南半球最负胜名的文化名城和时尚之都。其城市环境非常优雅，曾荣获联合国人居奖，并连续多年被经济学人智库评为“全球最宜居城市” 。 稳定性：95 医疗保健：83.3 文化与环境：88.2 教育：100 基础设施：100 总体宜居指数：92.5 10. 布里斯班（澳大利亚） 澳洲昆士兰州府城，亦是昆州人口最多之城市，澳大利亚的第三大城市。位於澳洲本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。2021年2月25日，国际奥委会宣布，澳大利亚布里斯班成为2032年夏奥会首选举办城市。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：85.9 教育：100 基础设施：85.7 总体宜居指数：92.4 有意在以上任何一座“全球最宜居城市”落户定居吗？ 交给致力拓展华人足迹至全球的亚洲房产科技集团居外IQI！请即刻留言咨询，做详细了解。
澳洲印花税政策详解，海外人士各州买房需缴纳多少钱？｜居外专栏
相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税，澳大利亚的外国印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。 哪些州会对海外买家收取海外买家附加税（additional duty）？ ☑️新南威尔士州（NSW） ☑️维多利亚州（VIC） ☑️澳大利亚首都地区（ACT） ☑️昆士兰（QLD） ☑️南澳州（SA） ☑️西澳大利亚州（WA） ☑️塔斯马尼亚州（TAS） ✖️北领地（NT） 澳洲的海外印花税与其他国家相比如何？ 相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳大利亚的外国买家印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。 随着现在越来越多的非银行贷款机构向海外人士提供贷款，澳大利亚再次成为非常吸引海外投资者购买的地方。 澳大利亚本来就被认为是一个安全的投资场所，随着该国成功平抑了冠状病毒/COVID-19的曲线，再加上许多汇率的诱人变动，想在澳大利亚购买房产的海外人士越来越多。 新州海外买家印花税（NSW surcharge purchaser duty） 额外税费是多少？ 在新南威尔士州（NSW）购买的房产适用8%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（land tax surcharge）。 除此之外，外国公民在计划外购买住宅物业时，不再享有12个月的印花税延迟缴纳的权利。 举个例子 在2017年7月1日之前，您需要为一套80万澳元的房产支付31490澳元的印花税。 您现在要支付95767.60澳元，增加了64000澳元。 什么时候适用？ 您是居住在海外的外国公民或临时居民（关于永久居民、309签证、820签证、444签证、405签证和410签证持有者的豁免情况，见下文）。 您正在新南威尔士州购买住宅物业，附加费不适用于商业地产。 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰444特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2016年6月21日之后签署的《销售合同》，不过这只是针对印花税附加费而言——2017年1月1日起购买的房产也需要缴纳地税附加费。 请参考新南威尔士州国家税务局网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民 您是永久居民，持特殊类别444签证、309签证、820签证、405签证或410签证的新西兰公民（条件适用，见下文） 我可以避免额外税费吗？ 有一些loan structures或在澳大利亚的其他州，您可能有机会避免或减少外国公民税。 永久居民、新西兰公民、309签证、820签证、405签证或410签证持有者——细数200天的豁免规则 特别是对于永久居民来说，规则很混乱，什么是200天的规则，您是否符合要求，可以避免额外的印花税？您必须满足以下条件之一： 您在交换合同前的12个月内，在澳大利亚居住了200天（支付定金并签署合同）；这不需要是连续的，您可以在此期间在澳洲旅行和离开澳洲。 在交换合同后的12个月内，您将在该房产居住200天，这必须是连续的，由于是从交换合同开始而不是从settlement开始，这对期房/楼花（off the plan）无效。 维州海外印花税（VIC FPAD） 额外税费是多少？ 维多利亚州SRO开始对2015年7月1日至2016年6月30日期间签订的合同收取房产价值3%的额外税。 从2016年7月1日起，在维多利亚州购买的所有房产都要征收7%的额外土地转让税（additional land transfer duty）。从2019年7月1日起，附加税率为8%。 这包括有部分价值被视为土地征税的单位和房屋。增加的印花税是唯一适用的附加税。 此外，2017年1月1日，维州政府对土地的缺席业主附加费（absentee owner surcharge）或 “幽灵税 “（ghost tax）从0.5%增加到1.5%。从2020年1月1日起已增加到2%。 这是一项基于您在维多利亚州拥有的土地价值的年费。在2015年7月1日生效的额外印花税变化之前，维多利亚州的税是按比例征收的。 对于价值25,000元的房产，税率为1.4%，对于价值960,000元及以上的房产，税率上升至5.5%。这些税率仍然适用。 举个例子 在维多利亚州，一套80万澳元的房产，正常的印花税是43,070澳元。 对于外国人和某些签证持有者来说，同样的房产，您的印花税现在高达107,070澳元。多了64,000澳元! 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您正在维多利亚州购买住宅或商业房产。 您是持特殊类别签证（444子类）的新西兰公民，且在交换合同时不在新西兰。 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2015年7月1日之后签署的销售合同。 请参考维多利亚州税务局（SRO VIC）网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民或永久居民。 您是持特殊类别签证（子类444）的新西兰公民，并且在合同交换时在该国。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，可以考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 堪培拉海外买家附加费（ACT foreign ownership surcharge） 从2018年7月1日开始，澳大利亚首都领地（ACT）的海外投资者将在任何土地税的基础上额外支付0.75%的土地税。 额外的税收是多少？ 0.75%的土地税附加费（land tax surcharge）适用于在ACT的住宅物业的 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您在西澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产、住宅开发项目（10个或10个以上的地产）或主要用于商业目的的混合用途地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2019年1月1日之后签署的销售合同。 请参考ACT Revenue Office网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民，持444类特殊签证的新西兰公民，或者您是永久居民。 您是外国公民，但您的主要居住地在ACT。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。 昆士兰海外印花税（QLD AFAD） 昆士兰的房产需要缴纳7%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（缺席者）（land tax surcharge, absentee)。 缺席者税适用于通常不在澳洲居住的外籍人士，如果您有以下情况，您将被视为缺席者: 在6月30日不在澳洲，或者 在一个财政年度内离开澳大利亚超过6个月。 它不再适用于在海外生活或工作的澳大利亚公民或澳大利亚永久居民。除此之外，该附加税只适用于总应税价值在35万澳元以上的永久产权土地（freehold land）。 自2019年6月30日起，对外国公司和信托公司额外征收2%的新土地税附加费（land tax surcharge）。 例子 以前，80万澳元的房产，您的印花税是21,850澳元。 现在是77,850澳元，增加了56,000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。 您正在昆士兰州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2016年10月1日之后签署的《销售合同》。 请参考昆士兰国家税务局网站，了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是持特殊类别签证（子类444）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 注意：如果昆士兰州税务局发现您前往澳洲的唯一目的是为了购买房产，即您需要在澳洲生活和工作，那么他们仍然会征收附加费。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 南澳外国买家税（SA AFAD） 额外税费是多少？ 2018年1月1日之后签订的合同适用7%的印花税附加费。 要说明的是，该附加费是在南澳州购置住宅土地权益所需缴纳的印花税之外的附加费。 请参考RevenueSA网站了解更多具体指南。 例子 以前，您在南澳州购买70万澳元的房产，印花税为32,330澳元。 现在您需要支付81,330澳元，增加了49,000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。 您在南澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2018年1月1日之后签署的《销售合同》。 请参考RevenueSA网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您在2018年1月1日之前签署了销售合同。 您是持有特殊类别签证（444子类）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 西澳海外印花税（WA foreign buyers duty） 额外税费是多少？ 2019年1月1日之后签订的合同适用7%的外国公民印花税附加费（foreign citizen stamp duty surcharge）。 更多具体指南请参考西澳州财政部。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有人除外。 您正在西澳州购买住宅物业。 您购买的是空置或基本空置的土地。 您购买的是打算转为住宅的商业地产，如仓库或工厂。 您正在购买一个您打算完成的部分建筑的住宅。 您与没有澳洲公民、PR或444特别签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 你是在2019年1月1日之后签署的《销售合同》。 什么时候不适用？ 你是澳大利亚公民，新西兰公民，持有特殊类别444签证，或者你是永久居民。 合同交换和结算时，你在国内。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。 您正在购买商业房产，并打算用于商业用途。 您购买的是老年护理设施。 您购买的土地打算完全或主要用于《1992年退休村法案》所定义的退休村。 您正在购买任何其他主要用于商业用途的混合用途物业。 您购买的是一个住宅开发项目（10个或更多的物业）。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地买房，或者等您成为永久居民后再买房。 塔斯马尼亚海外印花税（TAS surcharge purchaser duty） 额外税费是多少？ 在塔斯马尼亚州购买住宅物业适用3%的外国投资者税附加费（Foreign Investor Duty Surcharge，FIDS），而购买初级生产用地（primary production land）适用0.5%的附加费。 举个例子 在2018年7月1日之前，您将为60万澳元的房产支付22,497.50澳元的印花税。 您现在要支付40497.50澳元，增加了18000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您在塔州购买住宅房产或主要生产用地。附加费不适用于其他商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2018年7月1日之后签署的《销售合同》。 请参考塔斯马尼亚州国家税务局网站，了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民、永久居民、持444类特殊签证的新西兰公民或您是永久居民。 在合同交换和结算时，您在国内。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您正持伴侣签证（309或820子类）在澳洲居住。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。 北领地海外印花税 目前，北领地没有外国公民印花税。 如何避免或尽量减少印花税附加费？ 请注意，这是一个复杂的话题，在对您的loan structure做出任何决定之前，您必须向适当的专业人士寻求建议。您的伴侣是澳大利亚公民吗？ 如果您的伴侣是澳大利亚公民或永久居民签证持有者，您可能会以他们的名义购买房产，并以两人的名义进行抵押贷款。 在某些情况下，这也将使您避免获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。 如果您住在澳大利亚，这种安排很好，但如果您住在海外，这种安排就不那么好了。 原因是贷款机构一般只接受高净值借款人的这种结构。最终，如果您以联名方式购买，您只需为他们拥有的部分支付外国公民印花税，无论您是非澳大利亚人还是您的伴侣是。 考虑先买地后建房 您只需支付土地价值的印花税，而不是建筑成本。因此，您的责任大大降低。很少有贷款机构向居住在海外的外国公民提供建筑贷款，但持有临时居住签证的居住在澳大利亚的海外人士可以获得建筑贷款。 在北领地买房 如前所述，并不是所有的州都适用于外国公民的印花税和土地税附加费。 因此，为了规避这一问题，您可以考虑在附加费生效之前在澳大利亚首都地区购买，或者，您可以现在就在北部地区购买。 无论您何时决定在澳大利亚购买房产，您仍然需要获得FIRB的批准，但这通常不是一个主要的成本或麻烦。 其他州是否计划引入更高的关税？ 目前，北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。 目前，还不清楚这些州是否会纯粹因为这些州的平均房价较低而效仿：与昆士兰州、新南威尔士州、首都地区、维州，以及在较小程度上与南澳州和西澳州相比，其他州可望获得的收入额相形见绌。 然而，我们预计，如果外国投资水平提高，他们会考虑引入这一政策。 为什么新州、首都地区、维州、昆州、南澳、西澳和塔州要这样做？ 维多利亚州政府在解释引入更高税率的原因时表示，海外投资者支付他们应得的份额以资助政府服务和基础设施，这才是公平的。 昆士兰州、新南威尔士州和南澳州也做出了类似的宣布，并传出了高达10亿澳元的增收数字。 接下来是首都地区，然后是西澳和塔斯马尼亚州。大多数海外投资者并没有因为买房成本的提高而有所顾忌，投资势头依然强劲。 拿到PR后，什么时候可以申请FHOG？ 为了避免外国公民印花税而等待PR？只要你能提供永久居住证或永久居民签证的证明，就可以马上向州政府申请首期业主补助（FHOG）。 在购房过程中，了解何时申请FHOG，以及何时从州税务局收到款项，请查看首房业主补助金指南的文章。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
未来澳洲这个州份最吸引亚洲房地产买家
从外国投资审核委员会（FIRB）获得的数字显示，在2018年至2019年之间，外国人购买澳洲住宅锐减11%。 尽管房地产业界悲观预测，疫情期间限制外国投资的新规定和印花税会令情况恶化，昆士兰州却有望成为中国和亚洲各地买家的下一个购房热点地。 目前，从黄金海岸从一直延伸到北部凯恩斯以外的热带地区，这个“阳光之州”在外国买家购买住宅物业方面，仍然落后于维多利亚州和新南威尔士州。 致力服务亚洲买家跨境购房的亚洲房产科技集团居外IQI预计，由于富人看中的是不太拥挤的地区，外国人对昆士兰房产的需求将会增加。 居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示：“昆州的国际买家市场份额相信将会增加，因为它的负担性更好，交通拥堵更少，对疫情的应对也做得很好。” 昆士兰州拥有澳洲2560万居民中的五分之一，但到目前为止，昆士兰州仅占澳洲27399宗新冠病例的4.2%。即使在维多利亚州爆发第二波疫情，截至周二，澳洲每百万人中仍只有1,068例，而英国为11,096例，美国为24,594例。 奇米尔先生说，在疫情爆发后，澳洲将凭借其对疫情的成功防控，成为比其他富裕的英语国家更具吸引力的置业地点。 “我们相信2020年将是一个转折点，之后外国投资者、留学生和居民对澳洲的需求将会上升，而对美国和英国的需求将会下降，”他说。 根据现有规定，非澳洲公民或居民的外国人只允许购买全新的房产（不包括大幅翻新的房屋），不能购买二手房。 外国投资审核委员会（FIRB）上周透露，在2018-19财年，共销售9295套住宅给外国人，总值约75亿元。其中，昆州有1648宗涉及外国人的住宅房地产交易，而新州有3151宗，维州有3768宗。 延伸阅读： 中国买家减少 居外网主席：海外投资对澳洲楼市至关重要 大批华人涌入澳洲房市抄底 借机捡漏 悉尼呈现千载难逢的买房好机会！ 来源：每日邮报 编译：Zoe Chan 想深入了解关于昆士兰州的房地产投资和移居生活吗？ 留下您的联系方式，居外的海外置业团队会及时为您提供专业咨询和项目推荐。
澳洲哪10个地方适合养老？
想让爸妈去澳洲养老吗？下面我们来看看澳洲哪些地区适合养老吧。 根据澳洲统计局所做的一项调查，澳洲人正在比原计划退休得更晚一些。这项调查使用了2005年与2013年的数据，比较了人们在2005年时打算退休的年龄和他们在2013年时的实际退休年龄。 据澳洲CANSTAR房地产综合网报道，调查的结果表明，预计到2013年将要退休的人数比例高于实际已退休的人数比例，表明澳洲人现在工作年限更长了。 对这一现象的一个可能的解释是，大多数人期待着退休后能够自给自足，而不需要依靠政府发放的养老津贴过日子。心中有这样的愿望，在临近退休年龄的时候，更多的人要么缩短了自己的工作时间，要么变成半职性工作，而不是直截了当地退休，为的是能攒一些钱。 对此的另一个佐证是，退休时能够自己养活自己的人数比预计得要少，结果是，他们需要多工作几年，以便能够有经济上的保障。退休的时光应该是悠闲的，是对你自己辛勤劳作一辈子的回报。如果你比原先预期的多工作了几年，那么你值得在退休后拥有最好的生活。 下面是澳洲的十大最受欢迎的退休居住地方。 新南威尔士州 Tweed Heads 地处新州北端，与昆州交界之处，与另一个最受欢迎的退休地昆州的Coolangatta毗邻。因为夏时制在新州实行但在昆州不实行，所以，这个两州交界之处经常被称为跨时区之城，在除夕夜，你可以在一小时之内两次庆祝新年的来临，只需跨到街道的对面即可。 这里是新州第六最受退休者欢迎之地。这里人口的平均年龄是54岁，比全国的人口平均年龄高17岁，其原因是有大量的退休人士定居于此。 这是一个美丽宁静的地方。这个地区动植物资源丰富。周围有14个国家公园与自然保护地，还有一座名为Warning山的死火山。 这个地区是度假胜地，有各种各样的活动可以参加，不会觉得闲得无聊，还有不算很贵的饮食、现场音乐、观鲸、体育运动等。 根据澳洲房地产网站的数据，这个地区的房价中位数是55万澳元，周房租是450澳元。如果你想住的是退休村的话，这里有14个退休村供你选择。 Port Macquarie 位于悉尼以北大约390公里处，Hastings河的入海口，人口约7万。这个地区的总面积大约3700平方公里，地形变化极大，有湿地、森林、山地。气候宜人，气温从7到27摄氏度。 这里有大量的精美餐厅与咖啡厅可以光顾，有许多一年一度的活动与节庆，其中对退休者最有吸引力的无疑是10月份的为期一个月的美食节。 房价中位数47.5万澳元，周租金410澳元。 这个地区有13个退休村。当地的人口平均年龄是47岁，比全国平均高10岁。 昆士兰州 阳光海岸（The Sunshine Coast） 比黄金海岸安静的阳光海岸，从布里斯本以北100公里处开始，有很受旅游者青睐的Noosa、Mooloolaba、Caloundra、Coolum、Maroochydore等区。这个地区是繁华与宁静良好平衡的地方，既静又美，而且离大都市布里斯本非常近。 这个地区是昆州国家公园最密集之处，而且气候是昆州最理想的。一天的平均日照时数是7小时，全年温暖，夏天气温17至28度，秋天气温13至25度，因此造就了海滩游玩的大好条件。 阳光海岸有优越的购物设施，有数不清的精美饮食与比较廉价的饮食选择。这里还有许多漂亮的海滩，最著名的当属彩虹海滩（Rainbow Beach），因五彩缤纷的沙垄而得名。 与更加妩媚的黄金海岸相比，阳光海岸的开发程度不高，因此房价更能让人承受得起。这里的中位房价是51.5万澳元。这个地区有95个退休村。 Coolangatta 这是黄金海岸的最南端，直接与新州的Tweed Heads为邻，两者在经济上有很多共享之处。Coolangatta气候与Tweed Heads相同。这里的人口平均年龄是49岁，高于全国平均12岁。 这个地区有19个退休村。中位房价75万澳元，房租450澳元一周。在这里，可以享受到与Tweed Heads一样的各种设施与活动。 维多利亚州 Echuca 位于墨累（Murray）河畔，距离墨尔本214公里。人口约1.4万，这是那些追求安静的退休生活的人的理想选择。这是墨累河离墨尔本最近的地点，也正因为这样，Echuca在19世纪被建成了一座主要的港口城镇。 尽管这里没有风光旖旎的海滩，但当地的社区精神与生气勃勃的文化足以弥补。这里有很多餐厅、咖啡厅。这里的餐厅消费可以比墨尔本便宜一半，对那些退休后资金不充裕者尤其适合。 这里有几项一年一度的活动，比如7月份的蓝色冬季节、2月的第三星期的船上音乐节。这些节庆活动的费用都比较低。 中位房价31万澳元，周租金340澳元。这里是最受退休者欢迎之地中最便宜地之一。 Mornington半岛 维州另一个受退休者青睐之地是Mornington半岛，以其海滩、葡萄园、户外活动著称。这是一个位于墨尔本东南40公里的半岛，有着起伏不平的山地，非常适合观光与漫步。这个半岛的优越之处之一是离墨尔本市区很近，如果到墨尔本探亲访友的话非常方便。 该半岛有特别好的购物设施，沿着海岸有十几个退休村，都有自己的购物市场。每一个退休村还有各自的一月一次的市场。当地还有高档的葡萄酒庄旅游活动。 这里的中位房价约62万澳元，属于有点贵的地区。但这里的房子物有所值，因为既具有与世隔绝的特点，又有离墨尔本大城市近的便利条件。 南澳 阿德雷德岗（Adelaide Hills） 阿德雷德岗是Lofty山脉的一部分，当地人口约2.9万。这里是澳洲大陆最冷的地方之一。一年到头除了1月和2月外，夜晚都很寒冷。 这里的低温，造就了极好的葡萄酒酿造环境。这里种植的葡萄专门用于酿造阿德雷德岗葡萄酒区的Sauvignon Blanc、Chardonnay、Pinot Noir、Pinot Gris等品牌。 中位房价是667,500澳元，周租金520澳元。这是比较贵的。这里的活动并不丰富多彩，除了观光与葡萄酒之类的活动之外。如果你喜爱葡萄酒，那么这里的房价可能是值得的。 Yankalilla 这是坐落在阿德雷德以南72公里处的一座农业城镇。地处Bungala河谷，有丰富的自然植被。这里的气候属于地中海型气候，年平均气温17度。 这个镇不大，衹有450人。当地有许多由来已久的提供早餐的住宿服务，大多数来此地的游客都是冲着这个来的。这里的人口少，意味着没有多少有组织的活动，这也更适合那些追寻宁静与平和的人们。不过，这个镇距阿德雷德衹有30至45分钟的车程，因此并不会有与世隔绝的感觉。 中位房价29万澳元。 西澳 Esperance 坐落在西澳的南大洋的海岸线上，在珀斯东南方约720公里处。这里的人口有13,477人。人口平均年龄48岁，因为其中有很大比例的是退休人士。 这里最适合那些退休后仍然要保持活跃生活方式的人们，当地大多数的活动都与体育有关，如:游泳、步行、划船、浮潜、观鸟等等。当然，这里还有非常漂亮的海滩，应该尽情享受。 这里不像其它受退休者青睐的地方那样有很多的餐饮服务。但这里有适合老年人的其它活动，如每周的对答游戏（bingo）、桥牌俱乐部、艺术中心、博物馆等。这里是想远离喧嚣大城市的退休人士的理想去处。 中位房价36.5万澳元，周租333澳元，比新州、昆州、维州的退休理想去处便宜。这里唯一的劣势是离最近的大城市珀斯相当远。但是，坐飞机的话，只需一个半小时，沿途可以欣赏美丽的景致。 塔斯曼尼亚州 Huon谷 这里是Huon小径旅游路线上的一部分，距离霍巴特衹有20分钟的车程。以出产葡萄酒、海鲜、及自然的美著称。如果你不怕天气冷的话，这里是你理想的退休居住地。 这里以好天气而闻名，一年中有约300天的晴天。这本身或许并不值得令人欣喜，但这里是许多才华横溢的艺术家、手工艺人居住的地方，当地有一个艺术馆。还有，当地的农民定期在市场上出售他们的农产品。当地没有什么好的餐馆，但去一趟霍巴特只需20分钟的时间。 中位房价285,500澳元，在这十个理想退休居住地中是最便宜的。对那些一生辛辛苦苦退休后要追求安静、放松的生活方式的人，这里是理想之地。 相关资讯：住宅销售火爆 未来供应料剧增 （互联网资讯综合整理）
在澳洲买房，如何办理房产过户？
Part 1 澳洲房产过户流程 如何在澳洲投资？澳洲房产过户流程 Step 1.买方与房产经纪公司签订购房协议书，并支付2000-5000澳元订金（亦为意向金），房产经纪公司会提供收据。 Step 2.在10天内，买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会对合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付支付律师代理费(澳元)，一般为700澳币左右。 Step 3. 5-7天后，买方须从银行汇出10%的首期房款至买方的代理律师账户，律师确认无误后，再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中，待卖方律师收到首期款后，凭公司收据将2000-5000澳元订金退还给买方。 Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。 Step 5.澳洲房产交房时间：如果是现房，42天交房。如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。 Step 6.房屋完工后：发展商持3项法律文件：a.持牌测量师发放合格证书（p.c.c）（practicalcompletion certificate） b. 政府验收检查合格证书（c.c）（codeof compliance） c. 房屋产权证书（c.t）（certificateof title）卖方律师发出正式通知信给买方律师，通知楼已完工。（settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款，购房手续完成。 Step 7.付款方式：将尾款的90%（贷款和现金根据购房者的现金流而定），加剩余的50%律师代理费交至买方律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。 Part 2 房屋过户前，要准备多少的资金？ 在澳大利亚买房除了支付房价外，还有其他很多需要支付的费用。大多购房者都希望在房屋正式交割前，过户律师能给予明确的金额以做好充足的准备。那么在澳洲购房有哪些隐形成本呢？这些零碎的费用又到底是如何计算的呢？ 除了房屋的交易价格，在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些： 点击查看各州最新的印花税：维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲 相关阅读：澳大利亚购房成本大解构 Part 3 澳洲房产过户常见问题Q&A 1、在澳洲房产交易中，什么是Settlement？ 就是正式过户。当天买家成为房产的主人。 2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的？ 购房合同。 3、哪些情况可以造成Settle不了的？ A、买家贷款没有按期审批：买家过失。 B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。 C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。 D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。 4、Settlement日可以提前么？ 可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。 5、因为买家原因无法Settle，我要赔多少钱？ 一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步，因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。所以基本买家要尽一切努力保证settlement。 6、因为Vendor的原因无法Settle，Vendor会赔我钱么？ 澳洲规则，保证Vendor利益。所以，合同里面一般会写，Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。 7、Settlemen那天，我需要做什么？ Settlemen当天，律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
布里斯班两大名校介绍——昆士兰大学 & 昆士兰科技大学
澳洲昆士兰州府城布里斯班，亦是昆士兰州人口最多之城市。位于澳洲本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230万，是澳洲人口第三大的都会，仅次于悉尼与墨尔本。而以布里斯班为中心的昆士兰州东南部城市群人口达到327万。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一。下面将从当地名校介绍、房市概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。 布里斯班为澳大利亚洲的新兴国际都市，这座富有创造力和创新力的多元文化中心可为学生们提供世界一流国际教育及出色的研究设备。布里斯班还是一座多元文化的城市，29.7%的常住居民出生于海外，17.9%的常住居民除英语外还讲一种其他语言。其中，普通话是布里斯班使用人数最多的外语。 布里斯班的学校是国际公认的具备极高教育品质以及提供公立和非公立学校的广泛选择。布里斯班拥有一批澳大利亚最佳的院校（University of Queensland 昆士兰大学 、 Queensland University of Technology 昆士兰科技大学 、 Griffith University 格里菲斯大学），大学提供包括法律、医学、商业、旅游、信息技术、创意产业和生物科技等学科。 技术和继续教育学院（TAFE）可提供公共职业教育及培训。TAFE是澳大利亚提供此类教育的最大机构，包括100多座校区，开设800多项课程。在布里斯班有五所TAFE机构，其中很多在市区设有校区。校区地点和课程相关信息，请参见其网站 www.tafe.qld.gov.au。 在泰晤士高等教育(Times Higher Education) 公布的2017-2018年度世界大学排名中，昆士兰大学（University of Queensland）排名六十五，上海交大（第188名）之前；昆士兰科技大学（Queensland University of Technology）排名并列二百零一到二百零五之间，位于复旦大学（第116名）之后，上海交大（第188名）之前, 浙大（第177名）之后 华东师大 （第500名）之前。 1、学海无涯苦作舟 （knowledge my hard work） 的昆士兰大学 学校介绍 昆士兰大学，位于澳洲昆士兰的公立学校，建立于 1909 年，是昆士兰最早和最具规模的大学，也是全澳洲历史最悠久的第五间大学。 主要的校区位在圣卢西亚（St Lucia）的郊区，布里斯本市中央商业区（Brisbane City Central Business District）的西南。 昆士兰大学是澳洲八大名校（Group of Eight）与 Universitas 21 国际研究型大学网络的学校成员之一。 昆大俗称为「砂岩大学」，是澳洲最顶尖大学之一，也跻身在世界大学排名的前百分之一。 校园情况 114 公顷的圣卢西亚校区拥有特色庭园、公共步道、自行车道和三座大湖。 为参访者创造出优美的环境，吸引多种鸟类与本土野生动物，例如负鼠和灌木火鸡。 大学中也拥有为数众多的博物馆，包括詹姆斯与玛丽埃米莉梅恩中心艺术博物馆。 大学艺术典藏，现有超过 3,000 件艺术作品，是昆士兰第二大的公共艺术收藏。 学生服务 校内有银行、书店、药店、眼镜店、牙医诊所、贩卖部和咖啡馆，坐拥昆士兰州规模最大的图书馆；另备有全澳大学中最完善的体育设施，包括室内运动场、运动医疗中心、足球场、网球场、田径场、奥运标准的温泉游泳馆、曲棍球场、排球场、自行车和竞走场地、射箭场。此外还设有1座电影院、3座艺术剧场、画廊、博物馆、音乐厅等，一些古典或流行音乐家和演员时常来校演出或参与学生活动。昆士兰大学尊重各种宗教信仰，基督徒和穆斯林学生住处附近多有基督教堂、伊斯兰祈祷室及其它宗教信仰设施。 2、95%就业率的昆士兰科技大学 学校介绍 位于布里斯本的一所公立研究型大学，现为昆士兰省规模第二大的研究型大学。昆士兰科技大学拥有良好的学术声望，商学院更是澳洲第一所同时拥有世界三大顶级教育认证机构(国际商学院促进协会 The Association to Advance Collegiate Schools of Business , 欧洲质量发展系统 European Quality Improvement System，英国工商管理硕士协会 The Association of MBAs)认可的商学院。全球只有百分之一的大学同时拥有这三项认证。 课程介绍 学校的教学注重结合实际应用，这种教育特点使学校和昆士兰的业界保持了密切的合作关系，学校的研究和教育方向以符合就业市场的需求为主。该校的就业率在澳洲高达95%，远高于澳洲国内大学的平均水平。 大学有两个主要的专题研究机构：未来环境研究所和南半球最大的医学研究机构：健康和生物医学创新研究所。 此外，昆士兰科技大学还有创意产业与创新研究中心，机器人视觉研究中心等。 校园情况 昆士兰科技大学有两个校区：花园点校区和凯文格罗夫校区。其中商学院、创意产业学院、教育学院、健康卫生学院、法学院以及科学与工程学院较为出名。 撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang 排版： Shelly Du 责编： VX
澳洲主要城市布里斯班热门区域介绍
说起澳洲的华人区，大部分人首先想到了可能是悉尼或者墨尔本的几大社区。比如位于悉尼南区的Hurstville，根据2016年的澳洲人口普查数据，这个区域具有中国血统的居民（含本地出生公民与海外华人移民）数量已经超过了该区域总人口的50%，是一个绝对名符其实的华人大社区！ 而提到昆士兰州的华人区，排名第一的毫无疑问是位于布里斯班南部的Sunnybank，在经过近百年的漫长发展之后，这里已经超过了布里斯班唐人街，成为了昆士兰华人聚居区的头把交椅。 这里不仅是繁忙的交通枢纽，还拥有非常丰富的教育资源，还临近著名的格里菲斯大学（Griffith University）的Nathan主校区，此大学是布里斯班第三大的综合性大学。 大学学生常选择在Sunnybank租房，使该区的租房需求量一直高涨。区内还有多所中小学，教育资源丰富。 在这样的多重因素影响下，Sunnybank的房价在布里斯班当地一直处于非常火热的状态，房价可负担性也已经不那么理想。 如果您也对布里斯班的华人区感兴趣，但又想寻找性价比更高的区域投资或者购买自住房，是否还有其他合适的选择呢？ 其实答案并不难找，Upper Mount Gravatt就是这样一个一直“潜伏”着的优质华人区！ 优质华人区Upper Mount Gravatt Upper Mount Gravatt位于布里斯班CBD以南约13公里处，在过去的十几年里，这里经历了一轮高速的发展。 目前与位于城市西南角Indooroopilly、城市北侧的Chermside和东南侧的Carindale合称为布里斯班的四大mini-CBD。 Upper Mount Gravatt处于Logan公路以及South-East公路沿线，只需15分钟之内即可直达布里斯班CBD，而到黄金海岸也仅需45分钟车程。 Upper Mount Gravatt在位置上紧邻Sunnybank，凭借地理位置上的优势，近几年来这里迅速成长为具有下一个Sunnybank潜力的区域。 从以下的这张图上可以看出，过去十几年，Upper Mount Gravatt区域的华人数量增长速度，大大超过了整个布里斯班的平均水平。 2016年的人口调查数据显示，Upper Mount Gravatt区域的普通话及广东话使用人口总数已经达到了11.7%，是当地除了英语以外使用率最高的语言。 而在人口出生地的统计方面，具有中国血统的人口也仅次于英国和澳大利亚，位列当地的第三位。 在购物方面，Upper Mount Gravatt也具有非常大的便利性。这里距离最近的Westfield Garden City仅有5分钟车程。 在那里，有超过100家各类零售品牌，餐饮，电影院，体验消费等不同的商家等待着你的光临。 如之前所述，Upper Mount Gravatt虽然在位置上紧邻Sunnybank这样的华人重镇，但其房价目前的相对优势非常明显。 独立屋中位价目前仅62.5万，相对Sunnybank有近20万的优势，年均6.7%的资本增长率也在布里斯班当地来说表现好于平均水平。 Upper Mount Gravatt区域内的租客比例大约在39%，近60%的居民则是当地的自住人口，这一数字处于相对均衡的状态，对于投资者来说，也是一个比较理想的参考数据。 而独立屋与公寓居住的比例大约分别占到该区总房屋数的73.4%和20.8%，同样是一个相对均衡的数字。 综合以上数据和情况来看，Upper Mount Gravatt具备了所有华人投资者喜爱的房产要素。不论是交通便利程度，人口组成，还是房屋可负担性都具有一定的优势，购物及教育资源等也都应有尽有。 中心热区West End West End位于距离市中心2公里的东南面，属于布里斯班市中心，与中心商务区隔河相望。布里斯班的West End得名于和伦敦的West End相似的历史，是文化和美食中心。 West End和它同名之地不同的地方是，它有工业文化遗产、多元文化背景以及越来越多的专业人士和家庭热衷于分享的独立精神。 人口分布：生活在West End 的人因他们的社区和他们对乡村生活方式的热情而骄傲。本区共15661人，家庭，学生或者是精英专业人士，他们都爱他们的郊区，喜欢当地的商店和餐饮。 West End 一开始是一个工业区，是欧洲移民、学生和艺术家的定居地，现在正在向专业人士和家庭分享的它乡村氛围，他们也热衷于成为这个繁华的内城社区的成员。 建筑分布 在狭窄的街道上（通常是因为停放的汽车而显得拥挤），有混凝土前院的坐高望远小房子沿着传统的公寓小区分布，传统的昆士兰住宅有宽敞的露台（适合家庭居住或者是合租）。 在朝向市区的一侧和河滨，工厂和朴素的别墅已经被现代化的公寓所替代，人们喜爱这个郊区靠近市区和公共交通设施完善（有公交车和渡轮）的优势。 教育资源 区域临近West End State School、昆士兰科技大学、昆士兰大学、布里斯班男子学院、布里斯班州立高中 休闲娱乐 1、最好喝的咖啡。当地人和发烧友将会告诉你，可以在Boundary Street、Vulture Street 或者是 Hardgrave Road 找到最好的一些咖啡店、早餐、书店和唱片店。 2、West End 有布里斯班最大的农场，节日包括希腊节Paniyiri，这是澳洲最大的文化节。如果最好的乐队没有在布里斯班的Fortitude Valley演出的话，那么他们肯定是在这里演奏。大多数晚上你都可以搭乘轻便双轮马车，去约会或者是独自出行。 3、临近WestEnd Market 市集区、州立图书馆、昆士兰演艺中心、布里斯班会展中心、、Southbank 电影院 4、体育运动，有Gym Nation体育馆、Rowing club赛艇俱乐部、Suncorp 体育馆、Anytime Fitness健身中心 最具发展潜力城区Rochedale 亮点1：黄金位置 所谓“location, location, location（地段，地段，还是地段）” ，Rochedela值得密切关注的一点正在于它优越的位置。 Rochedale距离布里斯班市中心以南17公里、约15分钟车程。从这里出发，5分钟可以到达全澳第7大购物中心——Westfield Garden City，18分钟可以到达布里斯班机场，半个小时可以到达黄金海岸。 此外，在距Rochedale 10-15分钟车程的半径内，还有着20余所中小学校，以及三所澳洲一流大学: 昆士兰大学、昆士兰科技大学和格里菲斯大学。 可以说，通勤、教育、购物、休闲、商旅……这一切都能被包罗在一个以Rochedale为圆心的“30分钟生活圈”内。 亮点2：高尚社区 根据澳洲统计局最新的人口普查数据显示，Rochedale的居民在教育、就业及收入等方面，都要明显优于昆士兰州的整体水平。 Rochedale区 昆士兰州 本科及以上人数占比 40.2% 18.3% 专业人士占比 33.2% 19.8% 家庭周收入中位数 $2,158 $1,402 *数据来源：澳洲统计局 这一份“高尚”也体现在了房价上，根据地产权威研究机构CoreLogic的数据，Rochedale的别墅中位价为$970,000，比一些更接近市中心的内城区还要高，比如Kangaroo Point($945,000)，Grange$975,000,Indooroopilly($865,000) 以及Windsor($780,000)。 亮点3：华丽升级 根据2016年澳洲人口统计数据，在2012-2016年这5年中，Rochedale的人口整整翻了三倍。许多既想享受靠近CBD的便利、又希望拥有一座崭新独栋别墅的人，源源不断地来到这里，追寻“鱼与熊掌兼得”的“澳洲梦”。 人口不断增长的同时，Rochedale的生活配套设施也在迅速跟上。 由大型零售集团Coles开发、斥资5000万的Rochedale Town Centre正在拔地而起，将包含大型超市、百货商店、电影院、以及餐饮休闲等。另一座包含1,600平方米超市和百货的Rochedale社区中心近日也获得了政府的批准。这一切都将为这里的居民进一步带来摩登都市的居住体验。
如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏
在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。 1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度 问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？ 答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。 那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。 政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。 因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。 2. 澳大利亚土地登记的所有权种类 问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？ 答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下： 2.1 自由保有土地 自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。 称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。 如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。 2.2 州政府所有土地 目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。 政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。 州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。 另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。 虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。 森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地 (National Parks and State Forests Land)。 3. 土地登记的政府部门和十步流程 问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？ 答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。 以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部 （The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。 托伦斯土地登记的十大步骤 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
只知道悉尼墨尔本？ 看看华人投资澳洲房产最新热门地区
澳洲房产市场吸引了越来越多的海外投资者，特别是中国投资者。如果你正打算投资澳洲房市，而且只知道悉尼、墨尔本？那你就OUT了！如今，昆士兰州的麦凯市（Mackay）才是华人最热衷的澳洲投资地。 昆士兰州的麦凯市（Mackay）近期成为华人房产投资的新晋地区。根据居外网（Juwai.com）的统计数据显示，在不包括澳洲首府城市的情况下，麦凯地区成为中国房产投资者最感兴趣的全澳前十大地区之一，其中还包括罗克汉普顿（Rockhampton）和汤士围（Townsville）等地区。 中国投资者扎堆 房地产公司Ray White Whitsunday的销售主任比尔（Mark Beale）对此数据并不感到意外。他是拍卖价值数百万的昆士兰豪宅曼达雷（Mandalay）豪宅的负责人，这所房产一经公售，便吸引了许多东亚投资者的目光。他指出，到艾尔利海滩（Airlie Beach）旅游的国外游客绝大多数都来自中国，这无疑也会带动中国投资者人数的增加。 Laguna Quays度假村曾是一个风景如画的18洞高尔夫球场，但于去年9月，被中国的开发商丰盛集团（Fullshare Group）购得。中澳企业家联合公司（China Australia Entrepreneurs Association Incorporated）今年1月披露，艾尔利海滩是他们打造多元化房产的选址之一，计划将在该区建设一座集赌场、唐人街风格的餐厅及佛寺于一体的综合性建筑。 比尔指出，以往来说，艾尔利海滩的房产投资者多数都是来自澳洲国内的首府城市，并称如果该地区想要在中国投资者身上获利，那中国所打造的这些高档建筑物则起到“关键性的”作用。 艾尔利海滩在建设方面借用了中国著名旅游景点“依山傍水”的特色。比尔说：“这样做的目的是为了让游客有平和安宁的感觉。在未来5年内，艾尔利海滩将显著改善，整体面貌会焕然一新。” 资源丰富成优势 据专家分析，矿产资源丰富是昆士兰州吸引更多海外投资者的重要因素。据知，如今昆士兰州拥有超过230个重大基建项目，投资资金已达到千亿数字。这将会为昆士兰州带来庞大的就业计划，吸引更多的人迁移到这些项目地点，也会使这里的人口快速增长，同时令昆士兰房产市场进一步活跃。 昆士兰州的主要经济动力来自矿资源和旅游资源。煤矿是澳大利亚第二大出口产业，而昆士兰州的煤矿产量则达到了全澳的8成，同时集中在昆士兰的三大经济城市之一麦凯 (Mackay)。 如今大部分国际矿产业公司都在麦凯市设立总部，为该地区带来优质的就业机会与富裕的生活，也刺激了当地的房产市场发展。此外，麦凯市旅游资源丰富，是世界自然遗产大堡礁的南大门，这里的圣灵群岛（The Whitsundays）和6星级度假酒店扬名世界。 慧眼识珠的中国投资者早就看中麦凯的这一优势，纷纷开始投资该处的房地产市场。相信随着该处房产市场的进一步繁荣，也会带动昆士兰房价进一步上升。
在澳洲买房置业不能省的税费大全
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